Porovnání výhodnosti úvěrového financování vlastního bydlení

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín Porovnání výhodnosti úvěrového financování vlastního bydlení Diplomová práce Autor: Bc. Renata Chovanečková Finance, Ekonomika a management Vedoucí práce: Ing. Jan Krajíček, Ph. D. Praha duben, 2013

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Lipníku nad Bečvou dne Bc. Renata Chovanečková

3 Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucímu práce Ing. Janu Krajíčkovi, Ph. D. za poskytnutí cenných, odborných rad, připomínek a podkladů při zpracování této diplomové práce.

4 Anotace Diplomová práce Porovnání výhodnosti úvěrového financování vlastního bydlení srovnává výhodnost nabídek financování vlastního bydlení od vybraných bank a stavebních spořitelen. První část práce seznamuje s historií i současností financování vlastního bydlení. Charakterizuje podrobněji dva základní produkty financování bydlení, hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření. Představuje leadery na trhu s financováním bydlení včetně jejich produktových nabídek. Druhá část práce analyzuje získané nabídky financování předloţené klientovi spadajícímu do určitého segmentu dle výše jeho příjmu a je identifikován individuální přístup srovnávaných finančních institucí. Výzkum v oblasti financování bydlení byl proveden pomocí dotazníkové metody. Z těchto zjištění plynou doporučení pro klienta a jsou identifikovány nejvýhodnější nabídky financování vlastního bydlení pro konkrétní typ klienta. Klíčová slova: hypoteční úvěr, stavební spoření, úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr, úroková sazba, nabídka Annotation The Diploma thesis Comparison of advantages of own housing credit financing compares the advantages of offers for financing private housing from selected banks and building societies. The first part introduces the history and the presence in financing own housing. It characterizes two basic products for housing finance, a mortgage loan and a building savings loan in more details. It represents the leaders in the market for housing finance, including their product offers. The second part analyzes obtained financing offers submitted to the client falling within a certain segment according to the amount of his income and there is identified an individual approach of the compared financial institutions. The research in the field of housing finance was performed by using the questionnaire method. From these findings there are derived some recommendations for the client, which address the most suitable offer of housing finance. Key words: mortgage loan, savings, building savings loan, bridging loan, interest rate, offer

5 Obsah Úvod Pojem vlastní bydlení financování bydlení Historický vývoj a aktuální situace na trhu Historie hypotečních úvěrů Historie stavebního spoření úvěry ze stavebního spoření Situace na trhu s bydlením Daňové povinnosti a benefity Úvěrové registry Podpora v oblasti financování bydlení Hypoteční úvěry Parametry hypotečního úvěru Předmět a účel hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru, výše splátky, úroková sazba hypotečního úvěru Splatnost a čerpání hypotečního úvěru Zajištění hypotečního úvěru Doplňkové produkty pojištění nemovitosti, pojištění schopnosti splácet Nabídka hypotečních úvěrů Česká spořitelna Československá obchodní banka Komerční banka Úvěry ze stavebního spoření Parametry úvěru ze stavebního spoření Meziúvěr Cílová částka Účelovost stavebního spoření Zajištění úvěru ze stavebního spoření Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření Nabídka úvěrů ze stavebního spoření Stavební spořitelna České spořitelny Českomoravská stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna

6 5 Analýza a výzkum Analýza Konkrétní zadání pro analýzu porovnávaných nabídek financování Nabídka financování od České spořitelny Nabídka financování od Československé obchodní banky Nabídka financování od Komerční banky Nabídka financování od Stavební spořitelny České spořitelny Nabídka financování od ČMSS Nabídka financování od Modré pyramidy stavební spořitelny Vyhodnocení optimálního financování pro klienta Výzkum Charakteristika respondentů Pouţité metody Interpretace výsledků Shrnutí šetření sumarizace Závěr Seznam pouţité literatury Seznam pouţitých zkratek Seznam pouţitých tabulek Seznam pouţitých grafů Seznam pouţitých příloh

7 Úvod Pořízení vlastního bydlení patří mezi základní ţivotní potřeby, které se lidé snaţí uspokojovat a dosahovat tak své poţadované ţivotní úrovně. Představy o bydlení jsou velmi individuální záleţitostí, vychází z preferencí, zkušeností, ţivotního stylu a z moţností kaţdého člověka. Čekat s pořízením vlastního bytu aţ na okamţik, kdy budou všechny peníze pohromadě, není pro většinu lidí řešením. Důvod? Při hodně pesimistické variantě a nízkých příjmech by se nemuseli vůbec dočkat. Při optimističtější moţnosti ano, ale v době, kdy uţ by bylo třeba pozdě na zaloţení rodiny. Naštěstí není dostatečně vysoká hotovost podmínkou při řešení bytové otázky. Jak ale bydlení nejlépe financovat? 1 Cílem práce je analyzovat možnosti financování vlastního bydlení. Na jejich základě navrhnout optimální řešení financování. Práce analyzuje nabídky financování pro tři skupiny klientů (segmentů) standardních, movitých a velmi movitých u vybraných bank a stavebních spořitelen. Jedná se o nabídky České spořitelny, Československé obchodní banky, Komerční banky a jejich dceřiných společností, Stavební spořitelny České spořitelny, Českomoravské stavební spořitelny a Modré pyramidy stavební spořitelny. Dle konkrétních nabídek variant financování prostřednictvím hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření od srovnávaných finančních institucí bude identifikováno, jak ovlivňuje bonita klienta, zařazení klienta do určitého segmentu klientů konečnou nabídku financování a jak jsou porovnávané finanční instituce flexibilní ve vztahu k individuálním podmínkám financování. Součástí práce je i dotazník, pomocí kterého je proveden výzkum v souladu s cílem práce. Osloven byl vzorek respondentů, kteří jiţ řešili či v budoucnu budou řešit otázku financování vlastního bydlení. Pro realizaci průzkumu pomocí dotazníku byla vyuţita dotazníková sluţba na Tento typ elektronického způsobu dotazování umoţňuje získat velký počet respondentů a docílit tak co nejkvalitnějšího výstupu. Respondenti volili jednu či více moţností a výsledky jsou pro přehlednost uvedeny v grafech. Výsledkem je zjištění, jak jsou jednotliví respondenti seznámeni s problematikou financování bydlení, jak se orientují ve sloţitém trţním prostředí (jejich schopnost nalezení optimálního, výhodného řešení 1 VICHNAROVÁ, Lenka.; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol. s.r.o., s. ISBN s. V 7

8 financování bydlení, vyuţití individuálních podmínek financování), jaké jsou jejich preference, jaká jsou jejich rozhodující kritéria při výběru financování a jaký je jejich zájem o financování bydlení. Na závěr je analyzována sumarizace tak, aby mohly být vyvozeny závěry, jak jsou jednotliví respondenti znalí moţností, které jim trh nabízí, zejména z pohledu jejich bonity, segmentu klientů, do kterého spadají. Jaký je předpoklad, ţe financování svého bydlení vyřeší v rámci optimálního, pro ně výhodného řešení. V úvodní kapitole je zmíněna problematika vlastního bydlení. Ve druhé kapitole je popsán historický vývoj financování bydlení včetně aktuální situace na trhu v oblasti financování bydlení pomocí hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření. Je zde zmíněna problematika úvěrových registrů, která velmi úzce souvisí s konečnými podmínkami poskytovaného financování a problematika podpor v oblasti financování bydlení včetně daňových aspektů. Třetí kapitola seznamuje podrobněji s produktem určeným pro financování bydlení hypotečním úvěrem. Se základními pojmy, termíny, podmínkami tohoto produktu u porovnávaných bankovních institucí. Čtvrtá kapitola je věnována dalšímu produktu, pomocí kterého je moţné financování bydlení řešit, tj. úvěru ze stavebního spoření. Opět jsou zde vysvětleny zásadní pojmy, termíny, podmínky srovnávaných stavebních spořitelen související s tímto typem financování. Pátá kapitola analyzuje varianty nabídek financování od srovnávaných finančních institucí určené jednotlivým skupinám klientů dle jejich příjmu, celkové bonity. Identifikuje slabé a silné stránky těchto finančních institucí v oblasti individuálního přístupu ke klientům dle jednotlivých segmentů. Na základě zjištění je provedeno vyhodnocení a návrhy s doporučením optimálního financování pro jednotlivé klientské segmenty. Součástí této kapitoly je výzkumná část realizována pomocí dotazníkové metody s následnou interpretací zjištění, návrhů a doporučení. V rámci této práce jsou pouţity metody a techniky deskripce, komparace, analýzy a syntézy. Zvolené metody a techniky jsou pouţity pro identifikaci potřebných informací, pro zpracování 8

9 rozborů, srovnání do přehledné podoby a pro aplikaci vyhodnocení za účelem dosaţení stanoveného cíle. V závěru práce následuje shrnutí získaných informací a zhodnocení dosaţení cíle práce. 9

10 1 Pojem vlastní bydlení financování bydlení Financovat vlastní bydlení z vlastních zdrojů je pro většinu lidí pouhým snem. Profinancování vlastního bydlení z naspořených prostředků by vyţadovalo spořit dlouhou dobu, pokud nemá člověk to štěstí potřebné finance pro investici do bydlení zdědit či vyhrát. To by pak znamenalo, ţe nejproduktivnější roky ţivota nestrávíme ve svém vlastním bytě, domě. Otázku bydlení lze však vyřešit také formou nájemného bydlení. Při uvaţování o vlastním bydlení převládá pocit, ţe budeme dávat peníze do svého. Budeme platit za něco, co bude jednou naše. V případě nájmu máme pocit, ţe vyhazujeme peníze z okna. Z ekonomického hlediska si v kaţdém případě něco půjčujeme a za vypůjčení platíme peníze. V jednom případě si půjčujeme byt a platíme za to nájem. Ve druhém případě si půjčujeme peníze a platíme za ně úroky. Mnoho lidí při zvaţování o způsobu bydlení řeší problém jistoty. Při koupi vlastního bydlení je toto vyřešeno, bydlíme ve svém, máme větší jistotu. V případě nájmu máme pocit nejistoty, jak to bude vypadat za rok, dva, pět nebo deset let. 2 Rozhodnutí, kterou variantu bydlení vyuţít, je vhodné posoudit z několika hledisek a je závislé na moţnostech, preferencích a situaci kaţdého jedince. Financovat bydlení z úvěrových zdrojů skýtá relativně stabilní měsíční platbu, narozdíl od moţnosti změny výše nájmu. Je však otázkou, zda jsme v době, kdy potřebujeme řešit své bydlení natolik bonitní pro financující ústavy, ţe nám prostředky na bydlení půjčí. Pakliţe nejsme, budeme nuceni tuto záleţitost vyřešit právě nájemním bydlením. U řady jedinců můţe ve prospěch nájemního bydlení rozhodnout i jeho relativní volnost. S nájemním bydlením máme určitě méně starostí z pohledu rekonstrukce, oprav nemovitosti, pojištění nemovitosti apod., poněvadţ se o tyto záleţitosti stará majitel nemovitosti. U vlastního bydlení se těmto povinnostem nevyhneme. Avšak tím nejpodstatnějším aspektem u vlastního bydlení je fakt, ţe po splacení závazku budeme vlastníky nemovitosti. Máme moţnost s tímto majetkem nakládat dle potřeb a našeho zváţení. 2 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, s. ISBN s

11 Je zde i varianta si na vlastní bydlení naspořit a nečerpat prostředky z úvěrových zdrojů. Našetřit si na vlastní bydlení v nějaké krátké době je téměř nemoţné. Nemusíme být finančníci, abychom si to uměli spočítat sami. Kdybychom chtěli naspořit na byt za 2 mil. Kč během 5 let, museli bychom spořit cca 29 tisíc měsíčně. Kdyţ bychom chtěli tuto částku naspořit za 10 let, byla by sice měsíční částka přijatelnější, ale málo kdo můţe čekat tak dlouho. A navíc, jaká bude cena bytu za 10 let? Pokud bychom přece jen mohli spořit dostatečně velkou částku, potřebovali bychom kromě spoření i někde bydlet. A to znamená placení nájmu. Proto nejčastější cesta, jak se dostat k vlastnímu bydlení, je přes úvěry. Málokdo má moţnost spořit si na vlastní bydlení a čekat několik let. 3 Je důleţité si uvědomit, ţe problematika úvěrování souvisí s fungováním finančních institucí, které poskytují potřebné finanční zdroje. Půjčování peněz je tedy v ekonomice běţná věc. Na jedné straně je ten, kdo potřebuje peníze půjčit. Na druhé straně musí být ten, kdo peníze dočasně nepotřebuje a můţe je půjčit. Za půjčení bude poţadovat úrok. Dále bude chtít záruky, ţe svoje peníze dostane zpět a ţe o ně nepřijde. Podle těchto pravidel fungují banky, které se na půjčování peněz specializují. 4 Před tím, neţ se pustíme do plánů o vlastním bydlení, je dobré odhadnout vlastní síly. Podcenění vlastních sil není dobré, protoţe náš dům nebo byt nám bude slouţit řadu let. Kdyţ se rozhodneme pro levnější (menší, dále od centra, méně kvalitní, ), můţe nás to potom mrzet. Byt se nedá jednoduše zvětšit o jeden pokoj v okamţiku, kdy zjistíme, ţe teď jiţ na to máme. Stejně tak přecenění vlastních sil můţe, např. v případě stavby nemovitosti, skončit katastrofou. Situace bude kaţdopádně tím jednodušší, čím více vlastních peněz budeme mít. Budeme mít moţnost větší volby úvěrů, budeme mít jednodušší zajišťování úvěrů zástavou nemovitosti nebo pomocí ručitelů a tak podobně. 5 Vlastní peníze nám významně rozšíří moţnosti čerpání úvěrů. Je dobré spořit srovnatelnou částku s tou, jaká bude případná splátka úvěrů. Vyzkoušíme si tak, jestli jsme schopni tolik peněz jednou splácet. 6 3 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, s. ISBN s ŠIMÁNKOVÁ, Jitka.; SYROVÝ, Petr.; ŠÍMA, Jan. Jak na úvěry. 1. vyd. Praha: ASPI Publishing, s.r.o., s. ISBN s SYROVÝ, Petr.; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, s. ISBN s SYROVÝ, Petr.; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, s. ISBN s

12 2 Historický vývoj a aktuální situace na trhu Úvěrové produkty určené pro financování bydlení patří mezi bankovní produkty podléhající neustálým dynamickým změnám, které s sebou přináší konkurenční prostředí a měnící se potřeby klientů. 2.1 Historie hypotečních úvěrů Zastavování nemovitostí jako zdroj dlouhodobého financování má dlouhou tradici. Hypotéka jako forma zajištění půjček se vyvinula jiţ v antickém Řecku. Také ve středověku zastavovali panovníci hrady, kláštery i města pro pokrytí svých finančních potřeb. Vznik hypotečního úvěru jako zvláštního druhu obchodů a s tím související úprava hypotečních zástavních listů jsou však spojeny aţ s 18. stoletím, kdy byly nejdříve na území Slezska zakládány tzv. Landschaften. Tyto regionální spolky sdruţovaly vlastníky rytířských statků především pro snazší získávání investičních prostředků. K tomu účelu poskytovaly svým členům hypotekární zápůjčky, jeţ financovaly vydáváním dluhopisů (hypotečních zástavních listů), za něţ spolky solidárně ručily. Podle slezského vzoru vznikly obdobné spolky i v ostatních německých zemích. Od zajištění zástavních listů zástavním právem ke konkrétní nemovitosti bylo zhruba od poloviny 19. století postupně upouštěno, ovšem základní rovnováha mezi celkovým objemem hypotečních úvěrů a hypotečních zástavních listů zůstala zachována. Toto opatření celý systém zpruţnilo a zjednodušilo, přesto však regionální spolky nemohly pro svou územní omezenost uspokojit rostoucí poptávku po úvěrech v době rozvoje průmyslu, obchodu i zemědělství v polovině 19. století. Tato situace otevřela prostor pro vznik hypotečních bank v podobě akciových společností. Mezi první z nich patřily belgický a francouzský Credit foncier. V Rakousku to byla banka (tehdejší centrální banka), později, v roce 1863, vznikl ve Vídni Rakouský privilegovaný ústav pro úvěr pozemkový. 7 Jako první v České republice získala licenci pro poskytování hypoték Českomoravská hypoteční banka v roce Během dalších let dochází k rozvoji hypotečního trhu formou 7 HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. vyd. Technická univerzita v Liberci: Ekonomická fakulta s. ISBN, s

13 velkého mnoţství realizovaných inovací v této oblasti s příleţitostí vstupu na tento trh pro nové bankovní subjekty. Banky realizovaly od roku 1995 celkem 60 inovací. V letech 1995 aţ 1999, tedy ve fázi zrodu a hledání našeho hypotečního bankovnictví, bylo implementováno 15 inovací, coţ je 25 % z celkového počtu 60 inovací. Ve druhé fázi rozvoje a rozkvětu, tedy v letech 2000 aţ 2004 bylo pak implementováno zbylých 75 % inovací. Hypotéky se nerodily za jednoduchých podmínek a pro hypoteční bankéře v Čechách byla devadesátá léta velmi intenzivní zkouškou. Za zmínku stojí ještě to, ţe v této první fázi zrodu byl náš trh relativně uzavřený. Privatizace bankovního sektoru nebyla ještě dokončena, potenciální zahraniční vlastníci zvaţovali své investice. Fungovala sice spolupráce se zahraničními bankami, ale prakticky jen na bázi občasných konzultací a stáţí. Rok 2000 znamenal průlom nejenom v rozvoji hypoték, ale také v aplikaci inovačních strategií hypotečních bank. 8 Graf 1: Vývoj úrokových sazeb HÚ Zdroj: HRUŠOVÁ, Monika. Fitcentrum Hypoindex únor 2013: Na hypotečním trhu se zastavil čas. Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 8 NEWVALUES. Hypotéky po deseti letech síla jménem inovace. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 13

14 Z výše uvedeného grafu je zřejmé, ţe i počátek roku 2013 je pro financování hypotečních úvěrů vzhledem k atraktivním úrokovým sazbám a niţším cenám nemovitostí na trhu velmi výhodný. Dle uveřejněných statistik Ministerstva pro místní rozvoj dosáhl celkový objem poskytnutých hypoték v prvním čtvrtletí 2012 v ČR částky 28,55 mld. Kč a bylo poskytnuto celkem hypoték. Hypotéky tak co do objemu překonaly rekordní první čtvrtletí z roku 2007, kdy bylo hypotečních úvěrů poskytnuto za 28,16 mld. Kč. České spořitelně se podařilo v prvním čtvrtletí roku 2012 poskytnout více neţ hypoték o objemu 9,8 mld. Kč. Dosáhla tak největšího podílu na trhu ve výši 34 %. Hypoteční banka, specializující se na poskytování hypotečních úvěrů v České republice, v tomto období poskytla hypotéky o objemu 9,2 mld. Kč. Hypoteční banka společně s Českou spořitelnou tak obsáhly 66 % celého trhu v ČR. Příznivému vývoji v oblasti hypotečního trhu nahrává současná stabilizace cen nemovitostí a stále velice příznivé sazby a podmínky poskytnutí hypoték od všech hypotečních poskytovatelů. Stejně tak tomuto trendu nahrává postupné zvyšování DPH, které by mohlo od nového roku nemovitosti, respektive jejich výstavbu prodraţit. 9 Tabulka 1: Vývoj hypotečních úvěrů leden září 2012 Název banky Počet HÚ celkem (ks) Objem celkem (tis. Kč) Komerční banka a. s Česká spořitelna a. s UniCredit Bank a. s ČSOB, Hypoteční banka a. s GE Money Bank a. s Raiffeisenbank a. s Wüstenrot a. s Volksbank CZ a. s Celkem Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat z přehledu Komerční banky a. s. Podíl na trhu hypotečních úvěrů HAVLÍČEK Milan. Hypotéky v prvním čtvrtletí SFINANCE.cz [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 14

15 2.2 Historie stavebního spoření úvěry ze stavebního spoření Zaloţení první instituce připomínající pozdější stavební spořitelny se datuje do roku 1775, do Birminghamu v Anglii, později tento příklad následují desítky dalších. Oproti současnému stavu si tyto stavební spořitelny kladly za cíl získání prostředků pro omezený okruh střadatelů a po splnění tohoto cíle opět zanikaly. V 19. století vznikaly stavební spořitelny i v Austrálii a na Novém Zélandu, v Jiţní Africe, Brazílii, USA a Kanadě. Největšího rozšíření však dosahují stavební spořitelny v Německu. První spolek předznamenávající budoucí stavební spořitelny a fungující na principu kolektivního spoření byl zaloţen v Bielefeldu v roce 1885, avšak o skutečném rozmachu lze hovořit aţ o období po první světové válce. V roce 1924 byla pod názvem Společenství přátel Wüstenrot panem Georgem Kroppem zaloţena první stavební spořitelna na podnikatelském principu. Silným impulzem, který podnítil bouřlivý rozvoj stavebního spoření, byla potřeba prostředků pro obnovu válkou zničeného bytového fondu. Ve 30. letech se v Německu vykrystalizoval dnes uţívaný model stavebního spoření. Právě v této době přešly stavební spořitelny od původního losování úvěrů k principu přidělování tak, jak jej známe dnes. Druhá vlna bouřlivého rozvoje nastala v Německu po měnové reformě v roce 1948, kdy se stavební spořitelny opět podílely na obnově Německa a vydobyly si pevné místo v systému financování bydlení. 10 Stavební spoření v České republice bylo zaloţeno v roce 1993, kdy vstoupil v platnost zákon o stavebním spoření. Při jeho přípravě bylo v maximálně moţné míře vyuţito zahraničních zkušeností, kdy ve spolupráci s Ministerstvem financí ČR a Českou národní bankou byla připravována příslušná legislativní opatření. Ještě v roce 1993 vznikly první čtyři stavební spořitelny a v roce následujícím se jejich počet zvýšil o další dvě. 11 Základní princip fungování stavebních spořitelen lze popsat jednoduše. Vojtěch Lukáš a Petr Kielar uvádí příklad člověka, který potřebuje 1000 zlatých na koupi domu. Nemá k dispozici tak vysokou částku, je však schopen spořit 100 zlatých ročně, takţe potřebných 1000 naspoří za 10 let. Můţe se však dohodnout s devíti přáteli, kteří jsou ve stejné situaci. Všichni potřebují 1000 zlatých a všichni mohou kaţdý rok uspořit 100 zlatých. Kdyţ dají své úspory 10 LUKÁŠ, Vojtěch.; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. I. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., s. ISBN s LUKÁŠ, Vojtěch.; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. I. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., s. ISBN s

16 dohromady, mají v prvním roce k dispozici 1000 zlatých a mohou vylosovat jednoho z nich, který si koupí dům jako první. A tak to jde kaţdý rok, celých deset let. Kaţdý rok naspoří celkem 1000 zlatých a kaţdý rok si jeden z nich koupí nový dům. Ten z nich, který má nejmenší štěstí, získá dům aţ po deseti letech, ale všichni ostatní získají dům dříve, neţ kdyby spořili kaţdý zvlášť. Tento příklad ilustruje, jak lze znásobit moţnosti jednotlivce spojením lidí se společným cílem. Výhody pocítí všichni členové této uzavřené skupiny kolektivu, kteří jsou připraveni dodrţovat stanovená pravidla. Tím nejzákladnějším pravidlem je pravidelné přispívání do společného fondu po předem definované období a dále respektování toho, ţe prostředky z tohoto fondu můţe po určitou dobu vyuţívat jiný, v tomto kolektivu zapojený partner. Podobný princip funguje v zásadě i v dnešních moderních systémech stavebního spoření. Hlavním rozdílem je však to, ţe tyto kolektivy jsou dnes otevřené pro libovolný počet zájemců. Díky velkému počtu členů je uspokojování jejich potřeb řízeno mnohem sofistikovanějšími a hlavně pro účastníky stavebního spoření spravedlivějšími postupy neţ je losování. Stavební spořitelny pouţívají systém přidělování cílových částek, který zajišťuje všem účastníkům srovnatelné výhody ze zapojení do systému. Potřebnou sumu prostředků pro financování obdrţí účastník stavebního spoření po splnění předem stanovených kritérií. 12 Přesné vymezení pojmu stavebního spoření v ČR je definováno v zákoně č. 96/1993 v 1 ve znění. Stavební spoření je účelové spoření spočívající: v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen státní podpora ) účastníkům stavebního spoření. 13 V historii prošlo stavební spoření mnoha změnami, měnila se nejen výše státní podpory, sazba pro úročení vkladů, ale například i doba spoření. Klienti, kteří podepsali se stavební spořitelnou smlouvu do konce roku 2003, získali státní podporu ve výši 25 % z uspořené částky, maximálně však 4500 Kč ročně. Spořit stačilo 5 let, pak mohl klient vyuţít naspořené prostředky k libovolnému účelu nebo k získání úvěru ze stavebního spoření za podmínek 12 LUKÁŠ, Vojtěch.; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. I. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., s. ISBN s Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < -stavebnim-sporeni.php> 16

17 uvedených ve smlouvě podepsané při zřízení stavebního spoření. Připsané úroky na prvních smlouvách dosahovaly výše okolo 5 % a byly osvobozeny od daně z příjmu. 14 V roce 2004 dochází k podstatným změnám v oblasti stavebního spoření. Upravuje je zákon č. 423/2003 Sb., který podmínky pro účastníky stavebního spoření znevýhodňuje. Tyto změny souvisí se změnou výše státní podpory z 25 % na 15 % a s prodlouţením doby spoření z 5 na 6 let. Tato změna významně ovlivnila počty nově uzavíraných smluv o stavebním spoření v roce 2004, oproti roku 2003 došlo k významnému poklesu nově uzavřených smluv. Jak je vidět z níţe uvedené tabulky vývoje úvěrů ze stavebního spoření byl právě rok 2003 rokem největšího nárůstu smluv o stavebním spoření, lidé se snaţili zajistit si původní podmínky státní podpory a délky spoření. Po roce 2004 aţ do roku 2008 dochází ke kaţdoročnímu nárůstu nových smluv. Od roku 2009 zaznamenává stavební spoření pokles nově uzavřených smluv. Souvislost s tímto poklesem je ekonomy spojována s finanční krizí, která ovlivnila řadu domácností ve smyslu upřednostnění pokrytí nutných potřeb na úkor spoření. Dalším aspektem ovlivňujícím pokles uzavřených smluv o stavebním spoření byly neustálé polemiky o změnách podmínek stavebního spoření souvisejících zejména se státním příspěvkem. I kdyţ Asociace českých stavebních spořitelen poukazovala na výhodnost stavebního spoření pro stát (DPH ze stavebních činností financované úvěrem, příjmy ze zisku stavebních spořitelen, firem apod.), přesto dochází s platností od ke změně zákona o stavebním spoření. Součástí této schválené změny byla i 50 % sráţková daň ze státního příspěvku za rok 2010, která byla následně Ústavním soudem zrušena. Ústavní soud svým nálezem ze dne , veřejně vyhlášeným dne , zrušil mimo jiné ustanovení zákona č. 348/2010 Sb. o uvalení 50 % sráţkové daně na státní podporu stavebního spoření, na kterou vznikl nárok za rok 2010 a nebyla vyplacena do Ministerstvo financí na základě ţádostí stavebních spořitelen o státní podporu za rok 2010, které byly podány do , vyplatilo v zákonné lhůtě dne státní podporu, na kterou účastníkům vznikl nárok, sníţenou o zavedenou sráţkovou daň. Celkem ministerstvo dne stavebním spořitelnám poukázalo 5,25 mld. Kč FILIP, Miloš. Osobní a rodinné bohatství. Jak se dobře zajistit. 1. vyd. Praha: C.H.Beck, s. ISBN X. s ČINKOVÁ, Martina. Zrušení srážkové daně na státní podporu stavebního spoření. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < -stavebniho-sporeni-17/> 17

18 Dne 18. dubna 2012 schválila vláda návrh zákona související opět se změnou podmínek stavebního spoření. Platnost tohoto návrhu by měla být účinná k datu Změny souvisí s účelovou výplatou státní podpory na bytové potřeby (platí pro všechny smlouvy o stavebním spoření) nebo na doplňkové penzijní spoření, penzijní připojištění (podmínkou je převod všech naspořených prostředků), či na financování školného na VŠ. Okruh poskytovatelů stavebního spoření se rozšíří o univerzální banky. I přesto, ţe se výhodnost stavebního spoření sniţuje, patří stavební spoření stále mezi oblíbené spořicí produkty. Je i nadále alternativou spoření poskytujícího zajímavé zhodnocení úspor a zároveň nabízí dnes tak střadateli poţadovanou bezpečnost vkladů. Tabulka 2: Vývoj úvěrů ze stavebního spoření celkový počet Rok Q 2012 Počet (ks) Přírůstek (%) 20,5 14,7 9,1 5 4,7 3 1,8 0,5-3,7-6,6 Zdroj: Ministerstvo financí. Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice [online] 2012.[cit ]. Dostupné z WWW: < xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_72148.html> Tabulka 3: Vývoj úvěrů ze stavebního spoření objem Rok Q 2012 Objem 63,597 84, , ,45 179, , , , , ,825 (mld. Kč) Přírůstek (%) 37,3 32,4 28,4 25,3 32,4 26,8 17,6 9,7-0,1-2,6 Zdroj: Ministerstvo financí. Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice [online] 2012.[cit ]. Dostupné z WWW: < xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_72148.html> 2.3 Situace na trhu s bydlením Řada ekonomů hovoří o konci roku 2012 ve spojitosti s trhem bydlení jako o období velmi pozitivním pro zájemce, kteří mají v plánu otázku bydlení řešit. Ceny starších bytů klesly ve druhém čtvrtletí v celé republice v průměru o 5,7 procenta. Nadále nepatrně zlevňují v meziročním srovnání i nové byty. Čísla, která zveřejnil Český statistický úřad, se opírají o ceny, za které se nemovitosti prodávají přes realitní kanceláře. Od svého vrcholu v roce 18

19 2008 se ceny bytů propadly i o desítky procent, nejvýrazněji pak mezi lety 2008 a V posledních měsících ale pokles zpomaluje a některé zdroje dokonce uvádějí mírný růst cen rezidenčních nemovitostí, především v závislosti na jejich lokalitě, kvalitě a kategorii. Podle indexů bankovních domů České spořitelny a Hypoteční banky se pokles cen bytů téměř zastavil, přičemţ ceny rostly u rodinných domů mírně, u stavebních pozemků znatelně. Zvýšený zájem o koupi bytů si odborníci vysvětlují tím, ţe lidé, kteří koupi nemovitosti dlouho odkládali, uţ přestali čekat. Svou roli v jejich rozhodnutí hrají i banky, které se předhání v akčních nabídkách. Některé z nich nabízejí hypotéky s úrokovou sazbou pod tři procenta, a bydlení je tak v kombinaci s poklesem cen nejdostupnější za posledních zhruba šest let Daňové povinnosti a benefity S pořízením vlastního bydlení souvisí řada daňových aspektů, se kterými je potřeba kalkulovat. Od roku 2013 dochází ke změně daňové sazby z převodu nemovitostí, zvýšení daně ze 3 procentních bodů na 4 procentní body. Ačkoliv se tedy kupující a prodávající mohou dohodnout na libovolně vysoké trţní ceně, pro účely vyměření daně musí úřední hodnotu nemovitosti stanovit odhadce (ve znaleckém posudku). Potom se ovšem cena zjištěná znalcem a cena dohodnutá mezi prodávajícím (převodcem) a kupujícím (nabyvatelem) můţe lišit. Daň se vybírá z té, která je vyšší. Jestliţe skutečná kupní (prodejní) cena nedosahuje ceny úřední, vyměřuje se daň z ceny podle znaleckého odhadu. Jestliţe je cena trţní vyšší neţ cena úřední, měla by z ní také být vyměřena daň. 17 Je nutné nezapomenout při prodeji nemovitosti na daňovou povinnost spojenou s platbou daně z příjmu. V tomto případě by si měl prodávající nastudovat aktuálně platné znění zákona Daně z příjmu fyzických osob. V roce 2012 jsou od daně z příjmu osvobozeny: Příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Obdobně se postupuje také 16 MAREČKOVÁ, Martina. Ceny bytů stále klesají, jejich prodej ožívá. Zdražují naopak domy a pozemky. [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < -ceny-bytu-stale-nepatrne-klesaji-jejich-prodej-oziva> 17 FETTER, W. Richard. Nemovitost prodejte nejlépe do konce roku, ušetříte na dani. [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < -na-dani/> 19

20 u příjmů z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a pouţije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Pro osvobození příjmů plynoucích manţelům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro osvobození splnil jen jeden z manţelů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manţelů. Dále příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let. 18 Od základu daně z příjmu v roce 2012 lze odečíst zaplacené úroky z hypotéky či stavebního spoření ve výši max. 300 tisíc Kč. Podmínky pro uplatnění tohoto odpočtu jsou dány Zákonem č. 586/1992 Sb., 15, bod 3 o daních z příjmů. Stále se však hovoří o sníţení této hranice odpočtu, změny lze v této oblasti očekávat od roku Úvěrové registry V ČR vyuţívané čtyři typy úvěrových registrů shromaţďují pozitivní i negativní informace o klientech. Tyto informace poskytují finančním ústavům obrázek o důvěryhodnosti, bonitě a platební disciplíně jejich klientů. Jsou důleţitým nástrojem při řízení rizika, při hodnocení finanční situace klienta. Pro finanční instituci se jedná o cenný zdroj informací, který pomůţe identifikovat, zda je vůbec riziko úvěrování konkrétního klienta akceptovatelné pro daný finanční ústav, či jak toto riziko promítnout do podmínek financování (úrokové sazby, poplatků, zajištění apod.). Některé typy registrů jsou vyuţívány nejen při posuzování nového úvěrového obchodu, ale také při tzv. monitorování klientů v průběhu splácení úvěru. Kaţdý klient musí podepsat souhlas se zařazením a náhledem do registru. Nesouhlas klienta můţe pochopitelně zhoršit jeho vyjednávací pozici o úvěrový obchod. Centrální registr úvěrů (dále jen CRÚ), jeho garantem je Česká národní banka, účastníkem jsou všechny banky a pobočky zahraničních bank, které působí v České republice; jsou v něm obsaţeny informace o úvěrových závazcích fyzických osob podnikatelů a právnických osob; nejsou v něm evidovány spotřebitelské úvěry fyzických osob, hypoteční úvěry fyzických 18 Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < 20

21 osob, ručitelské závazky klientů, údaje o depozitních účtech (běţné účty bez povoleného debetu, spořící, termínové účty). Bankovní registr klientských informací (dále jen BRKI), byl spuštěn v roce 2002; provozovatelem je Czech Banking Credit Bureau (dále jen CBCB); v registru je obsaţeno jméno klienta, rodné číslo, adresa, dále počet existujících úvěrových smluv (včetně kreditních karet), výše jednotlivých úvěrů a splátek, historie splácení těchto závazků a informace o zajištění závazků; tyto informace jsou v registru uloţeny od zaplacení pohledávky maximálně 4 roky. Nebankovní registr klientských informací (dále jen NRKI), byl spuštěn v roce 2004; provozovatelem je zájmové sdruţení právnických osob Leasing & Loan Credit Bureau (dále jen LLCB); registr obsahuje jméno a příjmení, datum narození, rodné číslo a adresu bydliště, dále údaje o závazcích klientů, o včasnosti jejich plnění, o jejich zajištění; informace jsou uchovávány po dobu trvání smluvního vztahu a pak o dobu dalších čtyř let po jeho ukončení; bankovní a nebankovní registr své informace sdílejí. Registr FO a registr IČ sdružení SOLUS, zatímco první tři zmíněné registry jsou pozitivní, tento registr je ryze negativní. Vznikl v roce 1999; jedná se o zájmové sdruţení právnických osob; název vznikl z počátečních písmen původního názvu Sdruţení na Ochranu Leasingu a Úvěrů Spotřebitelům (dále jen SOLUS). Jako jediný negativní registr je SOLUS pravděpodobně nejznámější, a také nejobávanější zřejmě právě z důvodu, ţe obsahuje pouze negativní informace. Současně je také co do počtu dotazů nejvyuţívanější. Dozvědět se o úvěrových pohledávkách klientů mohou společnosti pouze tehdy, jestliţe u nich došlo k problémům se splácením. Informace o dluţnících jsou pak v registru vedeny po dobu, kdy není dluh vyrovnán, a poté ještě 3 roky od okamţiku, kdy dluţník svůj závazek po splatnosti uhradí. 19 V září 2012 měla Společnost LLCB, z. s. p. o., a CBCB, a. s., celkem 53 členů. Kaţdý potenciální dluţník by si měl nastudovat na stránkách společnosti CBCB Desatero odpovědného zadlužování, kde získá cenné rady a informace pro zdravé zadluţení. 19 ZATLOUKAL, Jiří. Úvěrové registry v Česku. FinExpert.cz [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < 21

22 Obrazem nezdravého zadluţování je počet neustále se zvyšujících vyhlášených osobních bankrotů, např. v říjnu 2012 bylo vyhlášeno 1703 osobních bankrotů, tj. o 293 osobních bankrotů více neţ v září roku Graf 2: Dluh obyvatelstva Zdroj: CCB - Czech Credit Bureau, a. s. Úvěrový barometr k [online] [cit ]. Dostupné z: WWW:< ov%c3%bd-barometr/pages/%c3%9av%c4%9brov%c3%bd-barometr---%c4%8derven aspx> Na stránkách společnosti CBCB je pravidelně aktualizován úvěrový barometr, ze kterého lze identifikovat dluh obyvatelstva v ČR. Dluh obyvatelstva dosáhl ke konci června mld. Kč, z toho dlouhodobé úvěry činily 951,5 mld. Kč, krátkodobé 349,3 mld. Kč. Došlo k meziročnímu nárůstu dluhu o 55,8 mld. Kč Podpora v oblasti financování bydlení Stát by měl plnit v oblasti bytové politiky významnou roli. Nicméně v roce 2012 byla řada programů v oblasti podpor a dotací pozastavena. Politika dotací a podpor je v ČR zajišťována Státním fondem rozvoje bydlení. V roce 2012 nebyl otevřen program Úvěr 300 z důvodu nedostatečných finančních prostředků pro otevření tohoto programu. Tento program poskytoval mladým do 35 let věku úrokově zvýhodněné úvěry pro bydlení. Výše úvěru činila 300 tisíc Kč, úroková sazba 2 % p. a. s moţností odkladu splátek aţ na 10 let od čerpání 20 CCB - Czech Credit Bureau, a. s. Úvěrový barometr k [online] [cit ]. Dostupné z: WWW: < 9Brov%C3%BD-Barometr---%C4%8Derven-2010.aspx> 22

23 úvěru. Taktéţ nebyly otevřeny v roce 2012 programy na bydlení Úvěr 200 a Úvěr 150, které patřily v minulých letech mezi velmi oblíbené a ţádané programy v oblasti podpor bydlení. V roce 2012 nabízí Státní fond rozvoje bydlení pouze Povodňové programy, kdy prostředky lze pouţít výhradně ke krytí nákladů spojených s opravami bytů a rodinných domů, které byly postiţeny povodní: úvěr na opravy, 21 úvěr na pořízení bydlení. 22 Kaţdý ţadatel o úvěr na bydlení by si měl v době, kdy je pro něj otázka financování bydlení aktuální, pečlivě nastudovat moţnosti podpor v oblasti bydlení, neboť tyto podpory mohou významně sníţit celkové náklady na financování bydlení. 21 Státní fond rozvoje bydlení. Úvěr na opravy [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 22 Státní fond rozvoje bydlení. Úvěr na pořízení bydlení [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 23

24 3 Hypoteční úvěry Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 23 Jedná se o druh dlouhodobého finančního úvěru. Ţádost o poskytnutí úvěru musí být doloţena dokladem potvrzujícím vlastnictví nemovitosti tzv. nabývacím titulem. Po předloţení všech potřebných dokladů zajistí banka nejprve provedení odhadu ceny nemovitosti a zejména prověří, zda předmětná nemovitost není v katastru zatíţena břemenem. Před vyplacením dohodnuté peněţní částky je však zpravidla poţadováno splnění celé řady dalších podmínek, jako např. pojištění nemovitosti, zanesení vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí apod. 24 Hypoteční úvěr určitě patří mezi složité úvěrové produkty. Na trhu existuje několik typů hypotečních úvěrů, základní rozdělení lze definovat na hypoteční úvěry účelové a neúčelové. 3.1 Parametry hypotečního úvěru Většina parametrů hypotečních úvěrů je v bankách velmi podobná. Některé parametry však mají banky nastaveny rozdílně. A právě rozdílnost konkrétního parametru můţe být zásadní při rozhodování, u jakého peněţního ústavu si klient financování nakonec sjedná. Pro poskytnutí poţadované výše hypotečního úvěru je velmi podstatná dostatečná bonita ţadatele, či ţadatelů. Pravidla pro posouzení bonity a akceptace konkrétního druhu příjmu, mohou být u jednotlivých financujících ústavů rozdílná. Standardně jsou akceptovány příjmy ze závislé činnosti a příjmy z podnikání. Mezi další akceptovatelné příjmy patří příjmy z pronájmu nemovitostí, příjmy ze zahraničí a další doplňkové příjmy. 23 Zákon č. 190/2004 Sb. O dluhopisech, 28, odst. 3. Praha: Ministerstvo financí ČR [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 24 REJNUŠ, Ondřej. Finanční trhy. 3 vyd. Ostrava: KEY Publishing s.r.o., s. ISBN s

25 3.1.1 Předmět a účel hypotečního úvěru Předmětem hypotečního úvěru mohou být nemovitosti určené na bydlení (i rozestavěné, pokud je účelem úvěru dostavba), tj. rodinný dům, bytová jednotka, stavební pozemek a stavba pro individuální rekreaci (chata, chalupa, rekreační domek). Účelové hypoteční úvěry lze vyuţít na profinancování investice do nemovitosti, nejčastěji se jedná o níţe uvedené účely: koupě nemovitosti, pozemku (i koupě spoluvlastnického podílu), vypořádání majetkových podílů (např. vypořádání SJM po rozvodu), výstavba nemovitosti, rekonstrukce, oprava či modernizace nemovitosti, profinancování stavebních úprav (terénní úpravy pozemku, úprava dílny, terasy, krbu a jiných staveb, bazénu, pevně spojeného s pozemkem profinancovávané nemovitosti), úplatný převod členských práv, povinností a členského podílu v Bytovém druţstvu, konsolidace dříve poskytnuté půjčky na investici do nemovitosti, refundace (zpětné proplacení investice do nemovitosti), refinancování hypotečního úvěru u jiné finanční instituce aj. V praxi dochází často ke kombinaci účelů. Dnes lze profinancovat účelovou hypotékou velké mnoţství vedlejších nákladů, které souvisí s investicí do nemovitosti (např. stavební dozor, projektová dokumentace, provize realitní kanceláře, vestavěnou kuchyňskou linku včetně vestavěných spotřebičů apod.). V případě, ţe vyuţijeme neúčelové hypotéky, pak je podmínkou zastavení úvěru nemovitostí a prostředky jsou vyplaceny klientovi bez prokázání účelu většinou na jeho běţný účet. Některé peněţní ústavy poskytují neúčelové úvěry v kombinaci s účelovými za stejných podmínek (stejná úroková sazba, jeden poplatek za vyřízení apod.). Jsou zde však i finanční instituce, které jsou schopny neúčelové financování vyřešit pouze formou tzv. Americké hypotéky, a pak se nám můţe toto neúčelové financování v kombinaci s účelovým značně prodraţit. Určitě je nutné mít na paměti, ţe při neúčelovém financování námi zaplacené úroky z úvěru nepodléhají moţným daňovým odpočtům. 25

26 3.1.2 Výše hypotečního úvěru, výše splátky, úroková sazba hypotečního úvěru U většiny finančních institucí se pohybuje minimální výše hypotečního úvěru na částce 200 tisíc Kč. Maximální objem poskytnutého financování je limitován bonitou, resp. schopností klienta splácet úvěr, hodnotou zastavované nemovitosti, výší investice apod. Na výši splátky úvěru má vliv výše úrokové sazby, výše úvěru a splatnost úvěru. Hypoteční úvěry se nejčastěji splácejí anuitním způsobem, tj. konstantními splátkami, které se po celou dobu splácení nemění. To samozřejmě platí pouze za předpokladu, ţe se během splácení nezmění úroková sazba. V praxi však ke změně můţe dojít po kaţdém skončení doby fixace, výši splátky je pak třeba změně přizpůsobit. Výhodou anuitního splácení je přehlednost a jednoduchost. Hyblerová ve své knize uvádí, ţe nejčastějším způsobem splácení je splácení anuitní, jeţ se realizuje prostřednictvím neměnných splátek uskutečňovaných v pravidelných termínech. V průběhu splácení se mění podíl úroku a úmoru v anuitní splátce, přičemţ úrok úměrně ke klesající jistině klesá a úmor se zvyšuje právě o částku, o kterou se úrok sníţil. 25 Alternativou je hypotéka s variabilní sazbou. Její sazba je fixována v zásadě vţdy jen na jeden měsíc. Úrok se můţe měnit podle vývoje na mezibankovním trhu, konkrétně se odvíjí od sazby PRIBOR 26. Variabilní (pohyblivá) sazba nyní většinou vychází výrazně levněji neţ standardní hypotéka. Trţní sazby PRIBOR jsou totiţ rekordně nízko. Jestliţe ale Česká národní banka podle očekávání zvýší základní sazby, vzrostou i úroky variabilních hypoték. Lidé by tedy měli mít v záloze několik tisíc korun, protoţe splátka můţe výrazně stoupnout hned v následujícím měsíci. Pohyblivou sazbu pak lze sice obvykle relativně snadno změnit na fixovanou, její splátky jsou však většinou výrazně vyšší. Variabilní úrok zřejmě i nadále zůstane pod průměrem trhu, protoţe krátce poté pravděpodobně stoupnou také úroky nově sjednaných standardních hypoték. Ale kdyby si klient zafixoval hned na začátku splácení tehdejší sazby, moţná by v pětiletém součtu nakonec zaplatil méně sazba by mu zůstala nehledě na zvýšení sazeb trţních HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. 1. vyd. Liberec: TUL, s. ISBN s PRIBOR - Prague InterBank Offered Rate - je praţská mezibankovní nabídková sazba. 27 Aktuálně.cz. Variabilní hypotéka, pohyblivý úrok, fixace sazby. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 26

27 Úroková sazba závisí na několika faktorech, zejména na účelu úvěru, době fixace, na výši zajištění úvěru a na bonitě ( kvalitě ) dluţníka. 28 Nejčastěji klienti volí fixaci úrokové sazby na 3 roky nebo 5 let. Banky však nabízí moţnost různé délky fixačního období např. 1 aţ 10 let, 15 i 30 let. V době obnovy fixace úrokové sazby má klient moţnost realizovat částečnou či celkovou splátku úvěru, většinou bez jakýchkoliv dalších finančních postihů. Syrový a Tyl ve své knize uvádějí, ţe krátká fixace je levnější, coţ je způsobeno tím, ţe krátké peníze jsou levnější neţ dlouhé peníze. Nicméně z nabídek bank je běţně vidět, ţe roční úroková sazba není niţší neţ sazba pětiletá, coţ vysvětlují dvěma důvody. Můţe se jednat o období, kdy se sazby chovají anormálně, nebo se banky mohou bát, ţe jim klient odejde Splatnost a čerpání hypotečního úvěru Na splatnost úvěru má vliv řada faktorů. Dnes banky nabízí moţnost splatnosti hypotéky aţ na 40 let. Nicméně je nutné si uvědomit, ţe čím déle klient úvěr splácí, tím více přeplatí a je zde i riziko, ţe nebude schopen hypotéku splatit v produktivním věku. Nejkratší dobu splatnosti stanovují banky na 5 let. Nejvyuţívanější je pak splatnost 20 let. Splatnost v konkrétním případě ale nesmí být delší neţ doba ţivotnosti nemovitosti, kterou má banka v zástavě. Zároveň je omezena věkem odchodu do důchodu nejstaršího z ţadatelů. Setkáme se zde s rozmezím od 60 let do 65 let. V individuálních případech lze splácet i do vyššího věku. 30 S neustálým posunem hranice odchodu do důchodu však banky umoţňují ve většině případů standardně splácení aţ do 70 let věku klienta. Čerpání úvěru můţe být jednorázové nebo i několikanásobné, které je typické většinou pro financování stavby či přestavby/rekonstrukce nemovitosti. Doba od přidělení úvěru do jeho vyčerpání je omezena, limity bývají stanoveny v rozpětí půl roku aţ roku a půl. 31 Kaţdý klient by se měl u dané finanční instituce, ve které se rozhodne financování realizovat, 28 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: GRADA Publishing, a. s., s. ISBN s SYROVÝ, Petr; TYL, Tomáš. Osobní finance: řízení financí pro každého. 1 vyd. Praha: GRADA Publishing, a. s., s. ISBN s SYROVÝ, Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, a. s., s. ISBN s SYROVÝ, Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, a. s., s. ISBN s

28 informovat o podmínkách průběhu čerpání (zejména u výstavby, rekonstrukce) a o podmínkách případného nedočerpání úvěru, poněvadţ by tyto faktory mohly ovlivnit celkové náklady na úvěr. Dnes velmi často preferovanou alternativou pro čerpání hypotečního úvěru je vyuţití čerpání na základě Návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitosti. Tzn., ţe daný bankovní ústav nečeká s čerpáním na dobu zápisu zástavního práva do katastru. Riziko případného přerušení řízení v souvislosti se zápisem či nezapsáním do katastru mají banky smluvně ošetřeno. Alternativou pro eliminaci rizika všech účastníků úvěrového obchodu při platbě za nemovitost (změna vlastnictví k nemovitosti, zápis zástavního práva) jsou notářské úschovy, advokátní úschovy či obdobné produkty, které nabízejí přímo financující ústavy, jako např. správa kupní ceny Zajištění hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je ze zákona zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Předmětem zástavy můţe být úvěrovaná nemovitost (i rozestavěná) či jiná nemovitost vhodná pro zajištění hypotečního úvěru. Banky nejčastěji realizují odhad nemovitostí prostřednictvím svých interních nebo externě nasmlouvaných znalců. Hodnotí riziko spojené se zastavovanou nemovitostí, stanovují cenu obvyklou tržní, v případě výstavby a rekonstrukce cenu obvyklou budoucí, také cenu reprodukční, na kterou má být zajišťovaná nemovitost pojištěna. Kaţdý finanční ústav se řídí svými interními předpisy a metodikou, a tak se tyto znalci stanovené ceny mohou v jednotlivých finančních ústavech lišit, někdy jde i o sto tisíce korun. Dnes jsou na trhu bankovní ústavy, které poskytují financování aţ do 120 % LTV, tj. poměr výše úvěru k ceně obvyklé zajišťujících nemovitostí (dále jen LTV). Banky tento typ úvěru však poskytují zejména více bonitním klientům. Hypotéky s LTV od 100 % a výše mají vyšší úrokové sazby, banky si tak nechají zaplatit riziko, do kterého vstupují. Jako zajištění finanční ústavy poţadují kvalitní nemovitosti, které by bylo moţné v případě platební neschopnosti dluţníka prodat a uhradit závazek tohoto dluţníka z realizovaného prodeje zástavy. 28

29 3.1.5 Doplňkové produkty pojištění nemovitosti, pojištění schopnosti splácet Kaţdý finanční ústav poskytující úvěr na bydlení vyţaduje pojištění zástavy a následnou vinkulaci tohoto pojištění ve prospěch banky. V případě bytové jednotky poţadují některé banky pojištění nemovitosti, některým financujícím ústavům dostačuje pojištění domácnosti. Úvěrové pojištění schopnosti splácet hypoteční úvěr je pojištění nesplaceného zůstatku úvěru. Rozsahem krytí rizik pomáhá řešit situace, kdy klient nebude schopen splácet úvěr. Pojištění kryje nejčastěji riziko smrti z jakýchkoliv příčin, invalidity, pracovní neschopnosti jak z důvodu úrazu, tak i nemoci a v rozšířené podobě i riziko ztráty zaměstnání Nabídka hypotečních úvěrů Pro srovnání podmínek hypotečních úvěrů jsou podrobněji rozebrány hypoteční úvěry tří bankovních subjektů s největším podílem tohoto typu financování na trhu. Patří zde Česká spořitelna, Československá obchodní banka a Komerční banka Česká spořitelna Česká spořitelna, a. s. (dále jen ČS) je od roku 2000 členem skupiny Erste Group, jednoho z největších poskytovatelů finančních sluţeb v Evropě. Počet klientů v osmi zemích skupiny Erste Group v roce 2012 dosahuje více neţ 17 mil. ČS je největší bankou v ČR, má 5,2 mil. klientů, 657 poboček a více neţ 1435 bankomatů. Její obchodní strategie je zaměřena především na drobné klienty, malé a střední podnikatelské subjekty, obce a města. Výhodou Hypotéky ČS je její velká variabilita. Klienti si mohou o tři měsíce odloţit začátek splácení, stejně tak mohou pravidelné splácení v průběhu hypotéky na tři měsíce přerušit, a to i opakovaně. Zajímavá je moţnost sníţit si pravidelné splátky aţ o třicet procent, nebo naopak je zvýšit. 32 Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a. s. platné od Praha: Česká spořitelna, a. s., s., s

30 Dosáhnout u hypotéky na úročení okolo 2 % p. a. je snadné: stačí zvolit hypotéku s proměnnou úrokovou sazbou a zároveň aktivně vyuţívat Osobní účet ČS. 33 Hypoteční úvěr ČS je určen na financování bydlení se splatností 5 aţ 30 let. Profinancovat lze z hypotečního úvěru i další náklady jako jsou např. poplatky z hypotečního úvěru, poplatky za odhad, notářské či advokátní sluţby, poplatky za realitní sluţby, úhrada platby za projektovou dokumentaci, projekční práce, poradenská činnosti apod. V případě financování objektu s nebytovými prostory musí být splněna podmínka min. 50 % plochy určené k bydlení. ČS akceptuje nebytové prostory pro cílové skupiny klientů, jako jsou lékaři, advokáti, notáři, daňoví poradci, účetní atd. (kancelářské prostory, ordinace). 34 Byt, který je předmětem zajištění úvěru, musí být pojištěn jako nemovitost, nikoli pojištěním domácnosti. 35 Maximální limit hypotečního úvěru dle typu financované nemovitosti: bytová jednotka, rodinný dům, stavební pozemek, stavba pro individuální rekreaci 5 mil. Kč. Maximální výše poskytovaného hypotečního úvěru ve vztahu k hodnotě zajištění (dále NHZP 36 ), zástavní právo v 1. pořadí je uvedena v níţe uvedené tabulce. Tabulka 4: Maximální výše poskytovaného HÚ ve vztahu k NHZP ZP v 1. pořadí Typ nemovitosti na bydlení Počet klientů Max. výše hypoteč. úvěru Bytová jednotka nebo druţstevní byt (s pozemkem) Není rozhodující 90 % NHZP Rodinný dům (s pozemkem), stavební pozemek, Stavba pro individuální rekreaci (s pozemkem) 2 a více klientů (manţelé, druh/druţka, registrovaní partneři) 85 % NHZP Rodinný dům (s pozemkem), stavební pozemek, Stavba pro individuální rekreaci (s pozemkem) 1 klient (samotný) 70 % NHZP Zdroj: Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a. s. platné od Praha: Česká spořitelna, a. s., s., s JANČOVÁ, Veronika. Česká spořitelna poskytuje hypotéky s nejnižšími úrokovými sazbami ve své historii. Česká spořitelna [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < inet/bydleni/cs/sc_6981.xml> 34 Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a. s. platné od Praha: Česká spořitelna, a. s., s., s Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a. s. platné od Praha: Česká spořitelna, a. s., s., s hodnota zajištění cena obecná, kterou stanoví znalec při oceňování nemovitosti jako zástavy pro hypoteční banku 30

31 Standardní vyhlášenou úrokovou sazbu u ČS lze sníţit splněním určitých podmínek: za sjednání Pojištění schopnosti splácet, snížení úrokové sazby o 0,2 % p. a., budete-li splácet svoji hypotéku z Vašeho aktivně využívaného Osobního účtu ČS 37 a směrovat na něj pravidelně svůj příjem, snížení úrokové sazby o 0,5 % p. a. 38 úrokové zvýhodnění ve výši 0,3 % (podmínkou je min. splatnost hypotečního úvěru 20 let, tří nebo pětiletá fixace úrokové sazby) v případě, ţe by se např. klient rozhodl po ukončení fixačního období refinancovat stávající hypoteční úvěr u ČS do jiné banky, musel by doplatit toto úrokové zvýhodnění. Klient má moţnost získat navíc finanční prémii ve výši 4 % z vyčerpané částky hypotéky, kterou můţe pouţít na cokoli. Prémie je vyplácena poměrně na začátku druhého a kaţdého dalšího období fixace úrokové sazby aţ do 20 let od podpisu úvěrové smlouvy. 39 V úvěrové smlouvě mohou být zavázáni maximálně 4 dlužníci. 40 Pro hypoteční úvěry, kde je účelem refinancování, nemusí být příjem doloţen, údaje o příjmu jsou součástí Ţádosti o úvěr. Musí však být splněna tato pravidla: musí se jednat o akceptovatelný příjem, s výjimkou příjmu ze zahraničí (ten musí být vţdy standardně doloţen), výše hypotečního úvěru max. 5 mil Kč, anuitní splátka nového úvěru nesmí překročit původní splátku, povolená moţnost kombinace účelů, je povolena historická delikvence (max. 1 dluţná splátka za 24 měsíců), klient musí u refinancovaného úvěru splácet jistinu a úrok min. 24 měsíců, klient uhradil poslední řádnou splátku před poţádáním o refinancování v ČS. Nejsou-li splněny všechny výše uvedené podmínky, probíhá doloţení a vyhodnocení příjmu klienta v souladu s obecnými postupy vţdy dle konkrétního typu příjmu Měsíčně musí být na účet u ČS převedeny či vloţeny prostředky ve výši min. 1,5 násobku anuitní splátky hypotéky a provedeno minimálně 5 transakcí (alespoň jedna příchozí), mimo platby realizované bankou. 38 Česká spořitelna. Přehled služeb a zvýhodnění nabízených v souvislosti s hypotečními úvěry a podmínky jejich poskytování. [online] 2012.[cit ]. Dostupné z WWW: < Obchodni_informace-Produkty/Uvery_a_financovani/Soukroma_klientela/Prilohy/hypo_sluzby.pdf> 39 Česká spořitelna. Přehled služeb a zvýhodnění nabízených v souvislosti s hypotečními úvěry a podmínky jejich poskytování. [online] 2012.[cit ]. Dostupné z WWW: < Obchodni_informace-Produkty/Uvery_a_financovani/Soukroma_klientela/Prilohy/hypo_sluzby.pdf> 40 Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a. s. platné od Praha: Česká spořitelna, a. s., s., s Metodické pokyny pro poskytování hypotečních úvěrů České spořitelny, a. s. platné od Praha: Česká spořitelna, a. s., s., s

32 Neúčelový hypoteční úvěr od ČS tzv., Americká hypotéka je nabízena ČS v minimální výši úvěru 150 tis. Kč, maximální výše úvěru je omezena hodnotou nemovitosti a schopností klienta splatit bance úvěr za sjednaných podmínek. Úvěr se poskytuje maximálně do 80 % hodnoty nemovitosti stanovené bankou na základě ocenění smluvního znalce ČS Československá obchodní banka Historie Československé obchodní banky, a.s. (dále jen ČSOB) sahá aţ do roku 1964, kdy byla státem zaloţena jako zprostředkovatel sluţeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. K privatizaci došlo aţ v roce 1999, kdy se majoritním vlastníkem stala belgická skupina KBC. Rok 2000 znamenal pro banku převzetí Investiční a poštovní spořitelny (IPB). Společnost ČSOB má široké pole působnosti. Věnuje se jak fyzickým osobám, tedy retailu, tak má ve svém portfoliu produkty pro malé a střední podniky, korporátní společnosti a nebankovní instituce. 43 Klienti jsou v rámci skupiny obsluhováni na pobočkách ČSOB, finančních centrech Poštovní spořitelny a obchodních místech České pošty. Financování bydlení je tak ve skupině nabízeno nejen na pobočkách ČSOB, Českomoravské stavební spořitelny, ale i Hypoteční bankou, jakoţto lídrem na trhu specializující se na hypoteční úvěry. ČSOB má tisíc klientů, 253 poboček, 70 finančních center Poštovní spořitelny, více neţ obchodních míst České pošty a 890 bankomatů. Banka v roce 2012 uvedla na trh Hypotéku s bonusem aţ 5 % z poskytnutého úvěru. U hypotéky na dva milióny tak banka můţe odpustit aţ 100 tisíc korun. Slibované peníze (bonus 5 %) ale klienti nedostanou od banky ihned. Celý bonus banka vyplatí postupně ve dvou splátkách. První část (2,5 % z úvěru) po 12 letech splácení. Zbytek pak na konci splatnosti hypotéky. Peníze také klient nedostane do ruky, ale banka slíbený bonus odečte od základního dluhu. V případě hypotéky na 2 milióny korun, odečte banka po 12 letech ze základního dluhu 50 tisíc korun a na konci se pak tudíţ platí o dalších 50 tisíc korun méně. 42 Česká spořitelna. Americká hypotéka. [online] 2012.[cit ]. Dostupné z WWW: < 43 ABC BANKY. Informační portál o bankách v ČR. ČSOB banka Československá obchodní banka [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 32

33 Tyto bonusové splátky jsou ale současně jiţ od začátku zahrnuty do výpočtu hypotéky. Pokud si tedy zvolíte hypotéku s bonusem od ČSOB, pak budete od začátku platit o něco niţší splátky. Aby vám banka poskytla bonusovou hypotéku, musíte uzavřít hypoteční úvěr na dobu splatnosti minimálně 20 let. Na první pohled nabídka hypotéky s bonusem od ČSOB určitě vypadá zajímavě. Slibovaný bonus 5 % je poměrně významným faktorem. Moţné riziko ale můţe být schované právě v nemoţnosti od banky odejít. Banka sice tvrdí, ţe klientům s bonusovou hypotékou bude nabízet běţné úrokové sazby jako všem ostatním klientům. I tak je ale moţné, ţe po skončení fixace můţe být u této hypotéky s bonusem vyšší úrok. Vzhledem k tomu, ţe u hypotéky s bonusem nemáte moţnost přejít k jiné bance (jinak přijdete o slíbený bonus), máte pak výrazně horší vyjednávací pozici při domlouvání nové úrokové sazby s bankou. 44 Hypoteční úvěr ČSOB je prioritně poskytován na investici určenou k vlastnímu bydlení. Avšak obdobně jako u KB i ČS je podstatné, aby byla splněna podmínka více neţ poloviny podlahové plochy určené k bydlení. Pak lze financovat nemovitost, kde menší neţ polovinu podlahové plochy tvoří prostory nebytové. ČSOB poskytuje hypoteční úvěry se splatností 5 aţ 40 let. Jako účelového úvěru jej lze vyuţít i na profinancování nemovitého příslušenství nemovitosti, tj. např. bazénu, garáţe, krbu, oplocení, příjezdové komunikace, sauny, projektu, inţenýrské činnosti, zařízení staveniště, vestavěné spotřebiče apod. 45 O hypoteční úvěr mohou v ČSOB poţádat maximálně 4 ţadatelé, avšak maximálně 2 domácnosti. U Hypotéky 100 musí být celkový čistý příjem všech ţadatelů dokládajících příjem uvedený v Návrhu minimálně Kč Pro bonitní klienty nabízí banka Hypoteční úvěr bez doložení příjmů za předpokladu zajištění HÚ depozity na termínovaném vkladu do maximální výše 95 % LTV, v případě cizí měny do 75 % LTV. Hypoteční úvěr 85 je určen pro úvěry ve výši nad 70 % do 85 % LTV. Hypotečním úvěrem 100 je umoţněno financování nad 85 % do 100 % LTV. Maximální výše hypotečního úvěru 44 Srovnání hypoték. Nová hypotéka s bonusem od ČSOB až 5% zpět [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 45 Metodika pro Smluvní partnery ČSOB. Platné od Praha: ČSOB a. s., s., s Metodika pro Smluvní partnery ČSOB. Platné od Praha: ČSOB a. s., s., s

34 je limitována schopností klienta splácet úvěr. Hypoteční úvěr bez dokládání příjmů lze poskytnout do 50 % LTV. Standardní úrokovou sazbu lze sníţit splněním určitých podmínek: za sjednání Pojištění ČSOB, snížení úrokové sazby o 0,1 % p. a., za zasílání mzdy do ČSOB (minimálně zasílání 1,3 násobku měsíční splátky úvěru), snížení úrokové sazby o 0,15 %, Hypotéka s bonusem 5 % odpuštění splacení části jistiny. Mimořádná splátka klienta při refixaci či mimo fixaci u Hypotéky s bonusem můţe znamenat pro klienta ztrátu bonusu či dokonce uplatnění sankce bankou. 47 Při refinancování hypotečních úvěrů a překlenovacích úvěrů (meziúvěrů) od jiných bank či stavebních spořitelen umoţňuje banka za určitých podmínek zjednodušené dokládání ocenění nemovitosti a posouzení bonity. Základní podmínkou je, aby všichni původní dluţníci uvedení v úvěrové smlouvě refinancovaného úvěru byli ţadateli o nový úvěr. Podmínky pro zjednodušené ocenění nemovitosti: klient doloţí úvěrovou smlouvu, ze které bude patrna výše splátky překlenovacího úvěru i spořící části, popř. dále potvrzení od stavební spořitelny, výše úvěru max. 5 mil. Kč, u úvěrů od stavebních spořitelen banka akceptuje pouze trţní odhad nebo kupní smlouvu, k datu čerpání nového úvěru klienta uplynulo 30 měsíců od data poskytnutí původního úvěru/ů, objektem úvěru je stavební pozemek, rodinný dům, bytová jednotka nebo bytová jednotka v druţstevním vlastnictví, předmětem zajištění je rodinný dům nebo bytová jednotka (na předmětu zajištění neváznou ţádná vlastnická omezení, zástavní práva, věcná břemena apod., která by měla za následek nevhodnost této zástavy), při prověření klienta v BRKI/NRKI a CRÚ je hodnocení OK. 47 Metodika pro Smluvní partnery ČSOB. Platné od Praha: ČSOB a. s., s., s

35 Podmínky pro zjednodušené dokládání bonity: výše úvěru max. 5 mil. Kč, Hypoteční úvěr 85 nebo s niţším poměrem výše úvěru a zástavní hodnoty nemovitosti, při prověření klienta v BRKI/NRKI je hodnocení OK, splatnost úvěru je max. 30 let, k datu čerpání nového úvěru klienta je původní úvěr jiţ 12 měsíců anuitně splácen, tzn. po dočerpání úvěru nebo u kombinovaných produktů 12 měsíců splátky úroků po dočerpání úvěru, objektem úvěru je stavební pozemek, rodinný dům, bytová jednotka nebo bytová jednotka v druţstevním vlastnictví, splátka nového úvěru původní splátka, pokud v rámci zjednodušeného refinancování refinancujeme více úvěrů, pak platí, ţe splátka nového úvěru = součtu původních splátek, u překlenovacích úvěrů (meziúvěrů) platí, ţe splátka nového úvěru = splátka úroků + spořící část, klient dokládá Čestné prohlášení o výši příjmu. Pokud bylo mezi refinancovaným úvěrem a schválením nového úvěru klientovi poskytnuto více úvěrů/půjček, pak jejich součet nesmí přesáhnout 0,5 mil. Kč. Tato podmínka nemusí být splněna v případech, kdy klient refinancuje více úvěrů/půjček, které z výnosu nového úvěru zaniknou, nebo jiţ došlo v tomto mezidobí k jejich splacení. 48 Neúčelový hypoteční úvěr od ČSOB tzv. Americká hypotéka musí být zajištěn nemovitostí splňující podmínky zkolaudované nemovitosti, případně nemovitostí s rozestavěností minimálně 90 %, nemovitostí ve vlastnictví (moţno i podílovém) dluţníka (případně rodičů/dětí). Vhodným zajištěním je stavební pozemek, rodinný dům, bytová jednotka, bytový dům. Minimální částka úvěru je Kč, maximální částka je 5 mil. Kč, maximální částka hypotečního úvěru je dále dána 70 % hodnoty nemovitosti, tzn. hodnoty nemovitosti stanovené bankou a schopností klienta úvěr splácet. Rezerva anuitní splátky je vyţadována ve výši 50 %. Splatnost úvěru je od 3 do 20 let. Úroková sazba pevná na období 1 rok, 3, 5 let. 48 Metodika pro Smluvní partnery ČSOB. Platné od Praha: ČSOB a. s., s., s

36 3.2.3 Komerční banka Komerční banka, a. s. (dále jen KB) patří mezi významné bankovní instituce v ČR a je součástí mezinárodní skupiny Société Générale, která odkoupila 60 % podíl v KB v roce Na trhu má nejsilnější pozici v podnikatelském segmentu (zejména korporátním) a segmentu municipalit. Stále více se orientuje na segment fyzických osob občanů a této strategii přizpůsobuje nabídku svých produktů. Nabízí produkty v oblasti retailového, podnikového a investičního bankovnictví. Sluţby KB v roce 2011 vyuţívalo 1,6 milionu zákazníků na 397 pobočkách, prostřednictvím 693 bankomatů po celé České republice. 49 KB nabízí klientům několik typů hypotečních úvěrů. Patří z pohledu posuzování bonity klientů mezi konzervativnější banky, nicméně je jedinou bankou na trhu, která poskytuje hypoteční úvěry do 120 % LTV. Hypoteční úvěr banka poskytuje se splatností minimálně 5 let, maximálně 30 let. Hlavní rozdělení hypotečních úvěrů v KB vychází z výše LTV, Hypoteční úvěr Plus a Hypoteční úvěr Klasik. Typy hypotečních úvěrů od KB: Flexibilní hypotéka - umoţňuje odklad splácet na začátku aţ o 12 měsíců, odklad splátek v průběhu splácení (1-3 po sobě jdoucí splátky), moţnost 1 x ročně splatit bez sankce aţ 20 % z vyčerpané výše úvěru, sníţení měsíčních splátek aţ o 50 % za podmínky dodrţení max. splatnosti úvěru 30 let, Hypotéka 2 v 1 umoţňuje kombinaci účelové a neúčelové části (neúčelová část max. 20 % z celkové výše úvěru a zároveň max. 400 tisíc Kč), Hypotéka Dopředu Dozadu klient ji vyuţije např., pokud ještě nemá vybranou vhodnou nemovitost ke koupi banka klientovi garantuje výši úvěru, fixaci a výši úrokové sazby, Hypotéka bez doložení příjmů min. hodnota zástavy 1 mil. Kč, vlastní zdroje klienta min. 30 %, max. výše úvěru do 60 % LTV, určen k financování účelu koupě, rekonstrukce, výstavby. 49 Komerční banka. O bance [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < -bance/o-nas/zakladni-informace.shtml> 36

37 Minimální výše úvěru činí 200 tisíc Kč, maximální výše je limitována u Hypotečního úvěru Klasik 85 % LTV, u Hypotečního úvěru Plus 100 % aţ 120 % LTV, dále schopností klienta splácet anuitu, rozpočtovými náklady, kupní cenou apod. Schopnost klienta splácet úvěr umí KB posoudit individuálně, resp. modifikovat příjem klienta. Standardní úroková sazba u nových hypotečních úvěrů je konstruována od dle úrokového schématu ovlivněného: objemem obchodu, 1 2 mil. Kč sníţení sazby o 0,1 %, 3 4 mil. Kč sníţení o 0,3 %, nad 5 mil. Kč sníţení sazby o 0,5 %, příslibem domicilace, sleva z úrokové sazby 0,3 %, uzavřením životního pojištění, sleva z úrokové sazby od 0,1 %, podílem vlastních zdrojů a sjednáním úrokového bonusu, sníţení sazby o 0,3 %. 50 Úrokový bonus je forma věrnostní slevy zvýhodňující klienty, kteří jsou ochotní setrvat u KB s hypotečním úvěrem delší období neţ jedna fixace a k poslednímu dni platnosti aktuální úrokové sazby předčasně nesplatí více neţ 20 % z vyčerpané a dosud nesplacené jistiny úvěru (podmínka fixace 3 a více let). 51 U hypotečního úvěru od KB určeného k refinancování klient nehradí ţádné poplatky spojené s úvěrem (konsolidací) původního hypotečního úvěru, získá výhodnou nabídku úrokové sazby, má moţnost poskytnutí vyššího objemu úvěru. Podmínky hypotečního úvěru k refinancování bez dokládání příjmů: nová splátka bude stejná nebo niţší neţ u stávajícího úvěru, smlouva k hypotečnímu úvěru byla uzavřena min. před 34 měsíci, refinancovaný úvěr je anuitně splácen min. 12 měsíců, klient nesmí mít ţádný záznam v registrech, refinancovaný úvěr musí být zcela vyčerpán, v případě úvěru ze stavebního spoření se jedná o jiţ přidělený úvěr, 50 Interní sdělení Komerční banky, a. s. Podpora pro pobočkovou síť ohledně zavedení hypotečních úvěrů a spotřebitelských úvěrů bez poplatku za spravování úvěru platné od Praha: Komerční banka, a. s., Metodika hypotečních a spotřebitelských úvěrových produktů Komerční banky, a. s. platné od Praha: Komerční banka, a. s., s., s

38 jedná se o hypoteční úvěr pouze za účelem refinancování (není moţné kombinovat např. s rekonstrukcí). 52 Neúčelový hypoteční úvěr od KB tzv. Úvěr Garant je poskytován v minimální výši úvěru 200 tisíc Kč, maximální výše je limitována 70 % ceny obvyklé zastavených nemovitostí, maximálně však 2 mil. Kč. Pro klienty s příjmem nad 70 tisíc Kč měsíčně aţ do výše 10 mil. Kč., a dále je limitována jeho výše schopností klienta splácet anuitu, tj. jistinu a úroky. Musí být zajištěn nemovitostí, která není určena k podnikatelským účelům a povinné pojištění nemovitosti je vinkulováno ve prospěch KB. Čerpání úvěru je moţné uvolnit na základě Návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. 52 Metodika hypotečních a spotřebitelských úvěrových produktů Komerční banky, a. s. platné od Praha: Komerční banka, a. s., s., s

39 4 Úvěry ze stavebního spoření Stavební spořitelny poskytují účelově vázané úvěry, které jsou určeny na financování bytových potřeb jejich klientů. Úvěry ze stavebního spoření jsou dvojího druhu. Jeden označme jako řádný úvěr a druhý jako překlenovací. Pro poskytnutí řádného úvěru musí klient splnit všechny následující podmínky: Spořit minimálně dva roky. Minimální doba spoření pro poskytnutí úvěru je dána zákonem. Mít naspořen minimální zůstatek. Kaţdá stavební spořitelna ve svých všeobecných obchodních podmínkách určuje poměr mezi výší zůstatku a mezi maximální výší úvěru. Jedním z poţadavků je splnění minimálního zůstatku. Ten v současnosti představuje nejčastěji 40 % z cílové částky. Aby si tedy klient mohl půjčit cizí peníze, musí nejdříve vloţit určité mnoţství vlastních peněz. Dosáhnout stanovenou výši hodnotícího čísla. Kaţdá stavební spořitelna vyhlašuje určitou hodnotu hodnotícího čísla, resp. ohodnocovacího čísla, pro nárok na úvěr a má pro něj specifický algoritmus výpočtu. Vţdy se ale do jejich hodnoty promítá výše naspořené částky vzhledem k cílové částce, výše připsaných úroků, délka spoření a varianta spoření. Jeho konstrukce je taková, ţe ani při jednorázovém vkladu ve výši poţadovaného procenta z cílové částky a rychlé variantě, není moţné získat úvěr přesně za dva roky Parametry úvěru ze stavebního spoření Fáze spoření klient spoří a jeho vklady jsou úročeny, ke vkladu je připisována státní podpora, klient získává nárok na přidělení cílové částky (nárok na úvěr ze stavebního spoření). Fáze úvěrová klient získává úvěr ze stavebního spoření za úrokovou sazbu uvedenou ve smlouvě o stavebním spoření, úvěr je pravidelně splácen aţ do konečného splacení formou anuitních splátek. 53 SYROVÝ, Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, s. ISBN s

40 Přidělení cílové částky předěl mezi fází spoření a fází úvěrovou, klient přijímá přidělení cílové částky jsou mu vyplaceny uspořené prostředky zhodnocené o státní podporu a úroky a získává nárok na úvěr. 54 Graf 3: Fáze spoření, fáze úvěru Zdroj: Stavební spoření. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < Meziúvěr Pokud však klient potřebuje prostředky na financování bydlení dříve, neţ splní podmínky řádného úvěru, i tato situace se dá řešit. Jde o tzv. meziúvěr neboli překlenovací úvěr. Na jeho přidělení ale klient nemá nárok ze zákona, vše závisí na posouzení stavební spořitelny. Klient splácí jen úroky z výše meziúvěru (nesplácí jistinu) a dále také dospořuje, aby splnil podmínku naspoření určitého procenta vlastních prostředků z cílové částky a byl mu přidělen úvěr ze stavebního spoření, čímţ by začal splácet i jistinu (musí ale splnit i ostatní podmínky pro přidělení úvěru) a skladba splátky by se změnila: místo úroků z meziúvěru a dospořování bude hradit úrok z přiděleného úvěru a umořovat jistinu (zbývající dluh). Produkt bývá nastaven tak, aby se celkové finanční zatíţení klienta před přidělením cílové částky a po něm 54 LUKÁŠ, Vojtěch.; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. I. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., s. ISBN s

41 příliš nelišilo. Doba do přidělení tedy bývá při poskytnutí překlenovacího úvěru delší, neţ při samotném spoření. Klient můţe vyššími úloţkami tuto dobu ovlivnit (zkrátit) Cílová částka Cílová částka je sjednána ve smlouvě o stavebním spoření a vyjadřuje budoucí potřebu finančních prostředků pro realizaci bytových potřeb účastníka. Cílovou částku si účastník stanoví podle svých cílů a moţností. Cílová částka je rovna součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Faktory ovlivňující volbu cílové částky výše částky potřebné na realizaci úvěrového záměru, výše částky, kterou chce, resp. můţe, účastník měsíčně spořit, zájem o poskytnutí úvěru nebo pouze zájem spořit. Zvýšení cílové částky je moţné Účelovost stavebního spoření Jednou ze základních charakteristik stavebního spoření je povinnost dodrţení účelovosti, která je specifikována v zákoně a její dodrţování je předmětem kontrol ministerstva financí. Je to dáno tím, ţe státní podporou motivuje stát klienty ke spoření za daným účelem (podpora rozvoje bydlení). Tato účelovost se vztahuje na poskytované úvěry ze stavebního spoření i překlenovací úvěry a v případě přidělení cílové částky před uplynutím vázací lhůty i na naspořenou částku Zajištění úvěru ze stavebního spoření Výhodou úvěrů ze stavebního spoření je oproti hypotečním úvěrům skutečnost, ţe tyto úvěry nemusí být do určité výše, dle podmínek konkrétní stavební spořitelny, zajištěny nemovitostí. Úvěry ze stavebního spoření lze zajistit ručitelským prohlášením, nemovitostí, bankovní 55 Stavební spoření. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 56 Asociace českých stavebních spořitelen. Cílová částka slovník pojmů. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 57 LUKÁŠ, Vojtěch.; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. I. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., s. ISBN s

42 zárukou, finanční pohledávkou, v některých případech jsou poskytovány bez zajištění Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření Tabulky 5: Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření Výhody Předem dané podmínky úvěru s pevnou úrokovou sazbou. Podmínky úvěru se při splácení nemění. O zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření (i překlenovacího) lze sníţit daňový základ. Pouţití úvěru je širší, neţ nabízejí klasické hypoteční úvěry. Klient platí niţší poplatky za vyřízení a správu úvěru neţ u hypotečního úvěru. Nevýhody Velikost úvěru ze stavebního spoření je omezena velikostí vloţených prostředků na účtu. K získání řádného úvěru je potřeba doba nejméně dvou let. Úrokové sazby překlenovacích úvěrů jsou vyšší neţ u hypotečních úvěrů. Úvěr lze pouţít i na pořízení druţstevního bytu. Zdroj: VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol. s.r.o., s. ISBN s Nabídka úvěrů ze stavebního spoření Protoţe dnes řada klientů vyuţívá produktu stavebního spoření s předpokladem následného vyuţití úvěru ze stavebního spoření, jsou pro znázornění srovnány podmínky úvěrů ze stavebního spoření od dceřiných společností porovnávaných bankovních subjektů. Je zde zařazena Stavební spořitelna České spořitelny, dceřiná společnost České spořitelny, Českomoravská stavební spořitelna, dceřiná společnost Československé obchodní banky a dále Modrá pyramida stavební spořitelna, dceřiná společnost Komerční banky Stavební spořitelna České spořitelny Stavební spořitelna České spořitelny (dále jen SSČS) je akciovou společností s povolením působit jako banka v oblasti stavebního spoření podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v platném znění. 42

43 Od zahájení své obchodní činnosti v polovině roku 1994 vyrostla v renomovanou společnost a zaujala přední pozice na trhu. SSČS patří do jednoho z kapitálově nejsilnějších seskupení na tuzemském trhu Finanční skupiny České spořitelny. 58 Úvěr ze stavebního spoření poskytne SSČS účastníkovi, který uzavřel smlouvy o stavebním spoření alespoň před 24 měsíci, ke dni hodnocení pro příslušný kalendářní měsíc dosáhl zůstatek účtu minimálně 40 % cílové částky a bodové hodnocení smlouvy o stavebním spoření účastníka ke dni hodnocení pro příslušný kalendářní měsíc dosáhlo stanovené výše dané sdělením. Úvěr ze stavebního spoření můţe být poskytnut maximálně ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a zůstatkem na účtu stavebního spoření v okamţiku poskytnutí úvěru. Navíc SSČS umoţňuje rezervaci úvěru ze stavebního spoření po dobu 12 měsíců po vyplacení uspořené částky a státní podpory po 6. roce spoření. Tato sluţba je zajímavá pro toho, kdo po skončení stavebního spoření potřebuje hotové peníze, ale zároveň si není ještě jist, zda v dalších 12 měsících nebude potřebovat úvěr ze stavebního spoření. Výhodou úvěru od SSČS je moţnost získat úvěr aţ 800 tis. Kč bez zástavy nemovitosti, výše financování aţ 100 % potřeby klienta, moţnost odstoupit od úvěrové smlouvy do 14 dnů od jejího uzavření. Varianty stavebního spoření jsou zejména standardní, rychlá. Stavební spořitelna můţe účastníkovi poskytnout na řešení bytových potřeb překlenovací úvěr v době, kdy ještě nesplnil podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. 59 Čerpání úvěru probíhá zásadně bezhotovostně převodem na účet, a to jednorázově nebo postupně na základě faktur, nebo zálohově převodem na účet klienta (výše zálohy je omezena 30 % z výše poskytnutého úvěru, min. 5 tis. Kč, max. 100 tis. Kč). Zpětné proplacení již zaplacených dokladů je moţné za podmínky, ţe od data vystavení dokladu k datu předloţení neuplynulo více než 12 měsíců a nebyly vystaveny před datem uzavření smlouvy o stavebním spoření (tzn. před datem přijetí návrhu na uzavření smlouvy o stavebním spoření) Stavební spořitelna České spořitelny. Buřinka se představuje. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 59 Stavební spořitelna České spořitelny. Dokumenty ke stažení Všeobecné obchodní podmínky. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < -podminky/4/> 60 Česká spořitelna. Úvěr ze stavebního spoření. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 43

44 Tabulka 6: Typy poskytovaných úvěrů a úrokové sazby ÚVĚR OD BUŘINKY Úroková sazba p. a. Typ úrokové sazby Splatnost úvěru Minimální měsíční platba 61 Viz smlouva 6,35 % Pevná (po celou dobu splatnosti) Aţ 18 let HYPO TREND (zajištěný zástavním právem k nemovitosti) Úroková sazba p. a. 63 Minimální měsíční Typ úrokové sazby platba 62 0,45 % z cílové částky 3,10 % Variabilní (pevná na 3 roky) 0,48 % z cílové částky 3,70 % Pevná (po celou dobu splatnosti Splatnost úvěru Aţ 28 let Aţ 28 let TREND, EXPRES (nezajištěný) Úroková sazba p. a. 64 Minimální měsíční Typ úrokové sazby Splatnost úvěru platba 62 0,73 % z cílové částky 5,40 % Variabilní (pevná na Aţ 18 let 3 roky) 0,78 % z cílové částky 5,90 % Pevná (po celou dobu Aţ 18 let splatnosti) Zdroj: Vlastní zpracování dle Stavební spořitelny České spořitelny. Sdělení Stavební spořitelny České spořitelny, a. s. účinné od Část II. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 61 Platba u překlenovacího úvěru zahrnuje úroky, roční úloţku na účet stavebního spoření a splátku jistiny překlenovacího úvěru a její výše je shodná se splátkou následného úvěru ze stavebního spoření zahrnující úroky a splátku jistiny. 62 Platba u překlenovacího úvěru zahrnuje úroky a úloţku na účet stavebního spoření a její výše je shodná se splátkou následného úvěru ze stavebního spoření zahrnující úroky a splátku jistiny. 63 Výše úrokové sazby je podmíněna: sjednáním úvěrového pojištění; při nesplnění této podmínky bude úroková sazba zvýšena o 0,1 % p. a.; zůstatkem na účtu min. 10 % cílové částky; při nesplnění této podmínky bude úroková sazba zvýšena o 0,35 % p. a. a minimální měsíční platba zvýšena o 0,06 % z cílové částky. Výše úrokové sazby je dále podmíněna splácením z Aktivního účtu vedeného u České spořitelny, a. s.; při nesplnění této podmínky bude úroková sazba zvýšena o 0,50 % p. a. a minimální měsíční platba zvýšena o 0,03 % z cílové částky. 64 Výše úrokové sazby je podmíněna: sjednáním úvěrového pojištění; při nesplnění této podmínky bude úroková sazba zvýšena o 0,1 % p. a.; zůstatkem na účtu min. 10 % cílové částky; při nesplnění této podmínky bude úroková sazba zvýšena o 0,35 % p. a. a minimální měsíční platba zvýšena o 0,08 % z cílové částky; 44

45 4.2.2 Českomoravská stavební spořitelna Českomoravská stavební spořitelna (dále jen ČMSS) zahájila svou obchodní činnost 8. září Akcionáři ČMSS jsou Československá obchodní banka, a. s. a Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. 65 ČMSS nabízí několik produktových variant. S platností od 1. června 2012 uvádí na trh nové tarify stavebního spoření Variant a Garant. Spořící klienti mohou dosáhnout bez započítání státní podpory ročního zhodnocení aţ 3,15 %, naopak úvěroví klienti dosáhnou na úvěr ze stavebního spoření s roční úrokovou sazbou pouze 2,95 %. Nová nabídka ČMSS tak posiluje výhodnost stavebního spoření jak pro klienty, kteří chtějí pouze spořit, tak pro klienty, kteří chtějí čerpat úvěr na bydlení. Tarif Variant: Když počítáte s překlenovacím úvěrem smlouva o stavebním spoření uzavřená v tarifu Variant poskytuje široké moţnosti financování bydlení. Klient si můţe vybrat z několika tarifních variant, tzn. zvolit takovou, které nejlépe odpovídá jeho představám o měsíčním zatíţení a době splatnosti úvěrového případu. Klient má na výběr čtyři tarifní varianty umoţňující uzavřít úvěrový případ (zahrnuje fázi překlenovacího úvěru a fázi úvěru ze stavebního spoření) do 15 let, do 20 let, do 25 let a do 30 let. Klienti, kteří dovedou smlouvu o stavebním spoření v tarifu Variant do překlenovacího úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, mohou ve spořící fázi získat prémii za vysoké vklady. Tarif Garant: Když počítáte s využitím úvěru tento úvěrový tarif je vhodný zejména pro klienty, kteří nepotřebují bezprostředně financovat své záměry v bydlení, ale chtějí si připravit co nejvýhodnější podmínky pro budoucí čerpání úvěru ze stavebního spoření. Nízkou neměnnou úrokovou sazbu úvěru ze stavebního spoření 2,95 % p. a. ocení zejména vlastníci bytů a rodinných domů. Klienti, kteří dovedou smlouvu o stavebním spoření v tarifu Garant do překlenovacího úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření, mohou ve spořící fázi získat prémii za vysoké vklady Českomoravská stavební spořitelna. Společnost ČMSS Základní údaje o společnosti ČMSS. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 66 Hypoindex.cz. ČMSS uvádí na trh nové tarify stavebního spoření. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 45

46 Tabulka 7: Základní parametry tarifu Variant Tarifní varianta VARIANT 15 Tarifní varianta VARIANT 20 Tarifní varianta VARIANT 25 Tarifní varianta VARIANT 30 Minimální cílová částka (dále Kč jen CČ) Úroková sazba vkladů 1,5 % p. a. Úroková sazba úvěru ze 4,3 % p. a. stavebního spoření Měsíční vklady 0,5 % z CČ Minimální dospořování ve 0,45 % z CČ 0,3 % z CČ 0,2 % z CČ 0,15 % z CČ fázi překlenovacího úvěru Měsíční splátka úvěru ze 0,8 % z CČ 0,68 % z CČ 0,6 % z CČ 0,56 % z CČ stavebního spoření Minimální naspoření cílové 40 % částky Hodnotící číslo 64 Maximální doba splatnosti 7 let 9 let 11 let 12 let úvěru ze stavebního spoření Maximální doba splatnosti překlenovacího úvěru + úvěru ze stavebního spoření 15 let 20 let 25 let 30 let Zdroj: Hypoindex.cz. ČMSS uvádí na trh nové tarify stavebního spoření. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < -stavebniho-sporeni/> Tabulka 8: Základní parametry tarifu Garant Minimální cílová částka (CČ) Kč Úroková sazba vkladů 1 % p. a. Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření 2,95 % p. a. Měsíční vklady 0,5 % z CČ Minimální dospořování ve fázi PÚ 0,45 % z CČ Měsíční splátka úvěru ze stavebního spoření 0,8 % z CČ Minimální naspoření cílové částky 45 % Hodnotící číslo 64 Maximální doba splatnosti úvěru ze stavebního spoření 7 let Maximální doba splatnosti překlenovacího úvěru + úvěru ze 15 let stavebního spoření Zdroj: Hypoindex.cz. ČMSS uvádí na trh nové tarify stavebního spoření. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < -stavebniho-sporeni/> Úvěr ze stavebního spoření od ČMSS mohou vyuţít ti, kdo potřebují financovat bytové potřeby ve chvíli, kdy spoří na smlouvu o stavebním spoření alespoň dva roky, mají 46

47 naspořeno % cílové částky a splní další podmínky pro čerpání úvěru. Klienti, kteří podmínky nesplňují, mohou vyuţít překlenovací úvěr. ČMSS poskytuje při splnění podmínek aţ 500 tisíc Kč bez zajištění. 67 Poskytuje níţe uvedené typy překlenovacích úvěrů. Kredit Standard Minimální naspoření finančních prostředků od 40 % cílové částky v závislosti na zvoleném tarifu, lze uzavřít v tarifech Garant 15, Variant 15 a Variant 20. Úroková sazba 4,8 % ročně při nezajištěné částce do Kč, respektive 4,4 % ročně při nezajištěné částce Kč a více a je fixována aţ do přidělení cílové částky, lze zpracovat jako meziúvěr typu Snadno a rychle. Kredit 90 Minimální naspoření finančních prostředků 10 % cílové částky, lze uzavřít v tarifech Garant 15, Variant 15 a Variant 20. Úroková sazba 6,9 % ročně při nezajištěné částce do Kč, respektive 6,5 % ročně při nezajištěné částce Kč a více. Úroková sazba je fixována aţ do přidělení cílové částky. Topkredit Minimální naspoření finančních prostředků 1000 Kč, lze uzavřít v tarifech Garant 15, Variant 15 a Variant 20. Úroková sazba 3,8 % ročně při celkové objemu úvěrového případu do 0,99 mil. Kč, 3,6 % ročně při celkovém objemu do 1,99 mil. Kč respektive 3,5 % ročně při celkovém objemu 2 mil. Kč a více a je fixována aţ do přidělení cílové částky. V případě, ţe je současně s meziúvěrem uzavřen některý z produktů: Osobní účet, Rizikové ţivotní pojištění, Investiční ţivotní pojištění nebo Pojištění majetku a odpovědnosti, je uplatněna sleva ve výši 0,1 % ročně za kaţdý typ produktu. Maximální sleva aţ 0,4 % ročně. Meziúvěr je nutné zajistit nemovitostí, případně v kombinaci s pohledávkou. 67 Českomoravská stavební spořitelna. Produkty - Financování bydlení - Úvěr. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 47

48 Tophypo (3letý fix) Minimální naspoření finančních prostředků 1000 Kč, lze uzavřít v tarifech Variant 25 a Variant 30. Úroková sazba 3,7 % ročně při celkové objemu úvěrového případu do 0,99 mil. Kč, 3,5 % ročně při celkovém objemu do 1,99 mil. Kč respektive 3,4 % ročně při celkovém objemu 2 mil. Kč a více a je fixována 3 roky od data uzavření úvěrové smlouvy. V případě, ţe je současně s meziúvěrem uzavřen některý z produktů: Osobní účet, Rizikové ţivotní pojištění, Investiční ţivotní pojištění nebo Pojištění majetku a odpovědnosti, je uplatněna sleva ve výši 0,1 % ročně za kaţdý typ produktu. Maximální sleva aţ 0,4 % ročně. Meziúvěr je nutné zajistit nemovitostí, případně v kombinaci s pohledávkou. Tophypo (6letý fix) Minimální naspoření finančních prostředků 1000 Kč, lze uzavřít v tarifech Variant 25 a Variant 30. Úroková sazba 4,0 % ročně při celkovém objemu úvěrového případu do 0,99 mil. Kč, 3,8 % ročně při celkovém objemu do 1,99 mil. Kč, respektive 3,7 % ročně při celkovém objemu 2 mil. Kč a více a je fixována 6 let od data uzavření úvěrové smlouvy. V případě, ţe současně s meziúvěrem je uzavřen některý z produktů: Osobní účet, Rizikové ţivotní pojištění, Investiční ţivotní pojištění nebo Pojištění majetku a odpovědnosti, je uplatněna sleva ve výši 0,1 % ročně za kaţdý typ produktu. Maximální sleva aţ 0,4 % ročně. Meziúvěr je nutné zajistit nemovitostí, případně v kombinaci s pohledávkou, meziúvěr bez dokládání příjmů. Nabídka je určena klientům, kteří mohou zastavit vůči poţadovanému úvěru nemovitost s vysokou hodnotou a zároveň nechtějí prokazovat příjem, nejčastěji se jedná o podnikatele. Úvěr je vţdy zajištěn nemovitostí. Maximální hodnota LTV je 60 %, čistá dluţná částka překlenovacího úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření tak můţe činit aţ 60 % trţní ceny zajišťované nemovitosti. Zvýšení úrokové sazby překlenovacího úvěru o 1,0 % p. a. oproti standardní nabídce překlenovacích úvěrů, maximální výše nezajištěné částky činí 3 mil. Kč. 48

49 Refin Částka bez zajištění aţ 1 mil. Kč, v kombinaci se 2 ručiteli aţ 1,4 mil. Kč. Vyšší nezajištěné částky je nutné dodatečně zajistit nemovitostí. V případě akontace min. 10 % cílové částky platí úroková sazba meziúvěru Topkredit případně Tophypo. V případě akontace niţší neţ 10 % cílové částky (minimálně 1000 Kč) je úroková sazba meziúvěru navýšena o 0,2 % p. a. Speciální překlenovací úvěr Refin předmětem speciální nabídky je refinancování úvěru (splacení celého objemu) konkurenčního finančního ústavu, který je zajištěn nemovitostí, minimální doba trvání úvěru 3 roky Modrá pyramida stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna (dále jen MPSS) je 100 % dceřinou společností KB. Je moderní, dynamickou společností zaměřující se na poskytování finančního poradenství, které staví na dlouhodobém vztahu mezi klientem a finančním poradcem. MPSS je Stavební spořitelnou roků V roce 2012 získala 1. místo v soutěţi Bankovní inovátor 2012 Cena Hospodářských novin za produkt Rychloúvěr. 69 Vedle tradičního stavebního spoření a úvěrů na bydlení nabízí v současné době i řadu pojišťovacích produktů a přináší výhodné řešení pro klienty v podobě nových konceptů Moudrého spoření a Prodloužení PLUS. 70 Tato stavební spořitelna nabízí širokou škálu spořicích a úvěrových produktů. V oblasti financování bydlení spolu s úvěry ze stavebního spoření má ve své nabídce také hypoteční úvěry od Komerční banky. Pro malé a střední částky úvěrů je v nabídce Rychloúvěr bez zajištění do 500 tisíc Kč s nulovou akontací, úrokovou sazbou od 6,34 % p. a., s nulovým poplatkem za zpracování a splatností aţ na 15 let. 68 Českomoravská stavební spořitelna. Financování Překlenovací úvěr Typy překlenovacích úvěrů. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < -preklenovacich-uveru.html> 69 Modrá pyramida. O nás O Modré pyramidě - Ocenění. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 70 Modrá pyramida. O nás O Modré pyramidě. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 49

50 Úvěr ze stavebního spoření lze získat jiţ po dvou letech, po naspoření minimálně 40 % cílové částky a splnění kritéria pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, tzv. hodnotícího čísla. 71 Pro vyšší částky financování je vhodný Hypoúvěr s úrokovou sazbou jiţ od 3,24 % p. a. s moţností rozloţení splátek aţ na dobu 28 let. 72 Tabulka 9: Přehled a úrokové sazby úvěrů MPSS Typ úvěru Úroková sazba p. a. (%) Přidělený úvěr úroková sazba při rychlé, standardní a pomalé variantě 5,00 Přidělený úvěr úroková sazba při standardní a pomalé variantě 4,00 Přidělený úvěr úroková sazba při pomalé variantě 3,00 Hypoúvěr 3,24 Hypoúvěr 100 4,24 Rychloúvěr bez zajištění 6,34 VIP úvěr bez zajištění 5,59 Zdroj: Modrá pyramida. Produkty Spoření a investování. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 71 Modrá pyramida. Produkty Financování bydlení Malé a střední úvěry. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 72 Modrá pyramida. Produkty Financování bydlení Velké úvěry. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 50

51 5 Analýza a výzkum 5.1 Analýza Praktická část práce je věnována analýze moţností financování vlastního bydlení. Analyzovány jsou získané konkrétní nabídky financování na účel koupě bytové jednotky od bank a jejich stavebních spořitelen, které jsou leadery hypotečního trhu. Jednotlivé nabídky financování byly získány osobně přímo na pobočce dané banky či u prodejce úvěrů ze stavebního spoření. U konkrétních nabídek bude popsán i osobní pocit klienta z komunikace s úvěrovým pracovníkem, který můţe velmi podstatně ovlivnit klientovo rozhodnutí. Vzhledem k velmi konkurenčnímu prostředí v oblasti financování bydlení je identifikováno, jak jsou jednotlivé finanční instituce ochotny s konkrétním typem klienta vyjednávat o individuálních moţnostech financování Konkrétní zadání pro analýzu porovnávaných nabídek financování 1) Porovnávané finanční instituce: Česká spořitelna, Československá obchodní banka, Komerční banka. Stavební spořitelna České spořitelny, Českomoravská stavební spořitelna, Modrá pyramida stavební spořitelna. 2) Identifikace jednotlivých skupin (segmentů) klientů: Klient č. 1 standardní klient ve věku 30 let s příjmem 19 tisíc Kč měsíčně čistého, jeden ţadatel bez dalších závazků. Klient č. 2 movitý klient ve věku 30 let s příjmem 45 tisíc Kč měsíčně čistého, jeden ţadatel bez dalších závazků. Klient č. 3 velmi movitý klient ve věku 30 let s příjmem 60 tisíc měsíčně čistého, jeden ţadatel bez dalších závazků. 3) Porovnávané parametry úvěrů: Objem úvěru 2 mil. Kč za účelem koupě bytové jednotky. Úvěr s LTV 100 % a LTV 85 %, splatnost úvěru 25 let. 51

52 Fixace úrokové sazby 5 let (či obdobná u stavebních spořitelen). Pro větší transparentnost porovnávaných nabídek nebyla u ţádné nabídky uplatněna sleva za rizikové, ţivotní pojištění a pojištění domácnosti a nemovitosti Nabídka financování od České spořitelny Nabídky od ČS neobsahují nabídky financování pro klienta s příjmem 19 tisíc Kč měsíčně, tento klient v ČS bonitně nedosáhne na úvěr ve výši 2 mil. Kč, ani u LTV 85 %. Nabídky pro klienta s příjmem 45 tisíc Kč a 60 tisíc Kč jsou totoţné. Individuální podmínky by ČS klientovi nabídla aţ po oficiálním scoringu, tj. včetně vstupu do úvěrového registru. U standardní nabídky financování je uplatněna pouze sleva za aktivní účet u ČS ve výši 0,5 % p. a. z úrokové sazby, ve druhém případě je navíc kalkulováno se slevou 0,3 % p. a. za Hypotéku s prémií. Při vyuţití Hypotéky s prémií čerpá klient navíc u úvěru v objemu 2 mil. Kč prémii v podobě bonusu ve výši 80 tisíc Kč. Prémie ve výši 4 % z objemu úvěru se rozpočítává na dobu 20 let mínus délka první fixace. Vţdy je klientovi převodem na jeho běţný účet vyplácena poměrná část prémie na začátku druhé a kaţdé další fixace. V případě konkrétních nabídek financování viz níţe, je celková prémie rozpočítána na dobu 15 let a při 5leté fixaci by byla prémie vyplacena ve 3 splátkách v objemu Kč. Při předčasném ukončení produktu Hypotéky s prémií klient neplatí ţádnou sankci. Tabulka 10: Nabídky financování od ČS LTV 85 % Standardní nabídka HÚ bez prémie HÚ s prémií Výše HÚ LTV 85% 85% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč Úroková sazba 3,89% 3,89% 3,59% 3,59% Fixace ÚS 5 let 5 let 5 let 5 let Výše splátky Kč Kč Kč Kč Poplatek za vyřízení 0 Kč 0 Kč Kč Kč Poplatek za odhad 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Kč Kč Celkem za 5 let po odečtení prémie při první fixaci ( výše prémie Kč) Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek ČS 52

53 Tabulka 11: Nabídky financování od ČS LTV 100 % Standardní nabídka HÚ bez prémie HÚ s prémií Výše HÚ LTV 100% 100% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč Úroková sazba 4,59% 4,59% 4,29% 4,29% Fixace ÚS 5 let 5 let 5 let 5 let Výše splátky Kč Kč Kč Kč Poplatek za vyřízení Kč Kč Kč Kč Poplatek za odhad 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Kč Kč Celkem za 5 let po odečtení prémie při první fixaci ( výše prémie Kč) Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek ČS Silné stránky hypotečního úvěru od ČS: Moţnost vyuţití online odhadu zdarma v případě splnění podmínek. Moţnost vyuţití bonusu u Hypotéky s prémií bonus lze čerpat bezúčelově. Hypoteční úvěr do LTV 85 % bez poplatku za vyřízení. Pokud jeden z dluţníků doloţí standardní příjmy, druhý z dluţníků má příjmy doplňkové, jsou tyto příjmy akceptovány v plné výši. V případě účelu refinancování nedokládá klient příjmy jiţ po 24 měsících splácení při splnění podmínek. Slabé stránky hypotečního úvěru od ČS: Hypoteční úvěr s LTV 100 % má moţnost získat pouze klient ČS, který má u této instituce veden běţný účet po dobu minimálně 6 měsíců. Poplatek ve výši 3 tisíce Kč u produktu Hypotéka s prémií a hypotéky s LTV 100 %. Účtován poplatek za vedení úvěrového účtu ve výši 150 Kč měsíčně. Vysoké sankce za mimořádnou splátku, nebo předčasné splacení úvěru mimo fixaci. Osobní přístup ke klientovi je nejhorší ze všech porovnávaných institucí, bez proaktivity získat nového bonitního klienta (toto kritérium můţe být ovlivněno přístupem konkrétního hypotečního poradce). 53

54 Minimální flexibilita vůči klientovi individuální podmínky lze nabídnout aţ po konečném scoringu klienta včetně vstupu do úvěrových registrů (tento postup nemusí být pro kaţdého klienta přijatelný). Řada klientů si je jiţ dnes plně vědoma aspektu, ţe kaţdý záznam v úvěrovém registru (tj. i zápis o nevyřízeném obchodu) můţe mít negativní dopad do výsledku scoringu při poţadavku o financování u konkurence Nabídka financování od Československé obchodní banky Klient s příjmem 19 tisíc Kč měsíčně u ČSOB bonitně nedostačuje na poskytnutí hypotečního úvěru s LTV 100 % i 85 %. Pro poskytnutí úvěru s LTV 85 % a v objemu 2 mil. Kč by musel klient doloţit minimální měsíční příjem ve výši 20 tisíc Kč, popř. do smluvního vztahu vstoupit se spoludluţníkem, nebo vyuţít jinou nabídku financování, např. s moţností prodlouţení splatnosti úvěru na dobu 30 let a delší. U ČSOB má moţnost získat hypoteční úvěr s LTV 100 % pouze klient, jehoţ příjem (či součet příjmů ţadatele a spoluţadatele) činí minimálně 30 tisíc Kč. ČSOB nabízí produkt Hypotéka s bonusem, který spočívá v odpuštění splacení 5 % celkové části úvěru za předpokladu, ţe budou splněny podmínky nároku na bonus. Minimální splatnost úvěru 20 let, klient můţe splatnost úvěru prodlouţit a nepřichází o nárok na bonus. V případě, ţe celková délka úvěrů od zahájení čerpání do splatnosti bude kratší neţ 20 let, klient přichází o nárok na bonus. Podmínka mimořádných splátek viz přehled níţe, je povolena pouze splátka maximálně do 20 % ze zůstatku úvěru v době změny úrokové sazby. Klient nesmí být po splatnosti déle neţ 30 dnů. Tabulka 12: Hypotéka s bonusem od ČSOB přehled Mimořádná splátka Výše zástavní hodnoty Při refixaci Sankce Ztráta bonusu Mimo refixaci Sankce Ztráta bonusu Do 20 % jistiny % Ne Ne Ne Ano Méně neţ 70 % Ne Ne Ano Ano Více než 20 % % Ne Ano Ne Ano jistiny Méně neţ 70 % Ne Ano Ano Ano Zdroj: Metodika pro Smluvní partnery ČSOB. Platné od Praha: ČSOB a. s., s., s

55 První polovina bonusu bude uhrazena ke konci měsíce, ve kterém uplynulo 12 let od data zahájení/čerpání úvěru, druhá polovina bonusu bude uhrazena při splatnosti úvěru. Část bonusu, která byla klientovi jiţ poskytnuta, je nevratná a tzn., ţe ji klient při následném porušení podmínek pro vyplacení bonusu jiţ nevrací. 73 V případě níţe uvedených srovnávaných nabídek financování od ČSOB by u Hypotéky s bonusem v objemu 2 mil. Kč získal klient bonus ve výši 100 tisíc Kč. Tabulka 13: Nabídky financování od ČSOB LTV 85 % Standardní nabídka Individuální nabídka Výše HÚ LTV 85% 85% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč Úroková sazba 3,14% 3,14% 3,04% 3,04% Fixace ÚS 5 let 5 let 5 let 5 let Výše splátky Kč Kč Kč Kč Poplatek za vyřízení Kč Kč Kč Kč Poplatek za odhad Kč Kč Kč Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek ČSOB Tabulka 14: Nabídky financování od ČSOB LTV 100 % Standardní nabídka Individuální nabídka Výše HÚ LTV 100% 100% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč Úroková sazba 4,44% 4,44% 4,34% 4,34% Fixace ÚS 5 let 5 let 5 let 5 let Výše splátky Kč Kč Kč Kč Poplatek za vyřízení Kč Kč Kč Kč Poplatek za odhad Kč Kč Kč Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 150 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek ČSOB 73 Metodika pro Smluvní partnery ČSOB. Platné od Praha: ČSOB a. s., s., s

56 Silné stránky hypotečního úvěru od ČSOB: Moţnost vyuţití Hypotéky s bonusem. Klient s příjmem od 40 tisíc Kč měsíčně je povaţován za Významného klienta, automaticky získává slevu z úrokové sazby za zasílání platu do ČSOB ve výši 0,3 % p. a. (tuto výši příjmu musí prokázat hlavní ţadatel o financování). Osobní přístup lze hodnotit jako proklienstký, poradce pouţíval při nabídce přesvědčující argumenty pro realizaci obchodu v ČSOB. Individuální přístup byl uplatněn v případě klienta s příjmem nad 40 tisíc Kč, byla nabídnuta navíc individuální sleva z úrokové sazby ve výši 0,1 % p. a. v kompetenci ředitele dané pobočky. Poradce svůj proklientský přístup posílil ústním doplněním moţnosti poskytnutí slevy na úrokové sazbě aţ ve výši 0,4 % p. a. v kompetenci ředitele pobočky v případě předloţení výhodnější konkurenční nabídky a konečného výsledku scoringu klienta včetně vstupu do úvěrového registru. V případě, ţe jsou splněny podmínky cenové mapy, nabývací titul financované nemovitosti není starší 18 měsíců, není účtován poplatek za odhad. Standardně dle metodiky umoţňuje poskytnutí hypotečního úvěru aţ do 70 let věku, splatnost aţ 40 let (ČS a KB 30 let). Mírnější poţadavky při posuzování příjmů klientů oproti ČS a KB, např. vychází z průměrného měsíčního příjmu ze závislé činnosti za poslední 3 měsíce (ČS a KB z průměrného měsíčního příjmu za posledních 12 měsíců), u osob samostatně výdělečně činných vychází z rozdílu příjmů a výdajů před uplatněním odpočitatelných poloţek, nesniţuje u nich příjem o ztrátu z minulých let, pokud je bance uspokojivě vysvětlena. Zjednodušené refinancování umoţňuje i u překlenovacího úvěru ze stavebního spoření a pro zjednodušené posouzení bonity (nedokládání příjmů) dostačuje řádné splácení refinancovaného úvěru pouze 12 měsíců. U bytových jednotek je dostatečné pojištění domácnosti (bez vinkulace), ČS i KB vyţadují pojištění nemovitosti. Slabé stránky hypotečního úvěru od ČSOB: Hypotéka s bonusem se můţe jevit jako částečně omezující, zejména pro moţnost splacení jistiny v době fixace maximálně ve výši 20 %, jako podmínka zachování bonusu. 56

57 Vysoký poplatek ve výši 8 tisíc Kč u hypotéky s LTV 100 % oproti KB a ČS. Hypoteční úvěr ve výši 100 % LTV lze poskytnout s minimálně doloţenými příjmy 30 tisíc Kč měsíčně. U hypotečního úvěru s LTV 100 % musí být klient pojištěn na částku úvěru včetně vinkulace pojištění ve prospěch ČSOB. Je účtován poplatek za vedení úvěrového účtu ve výši 150 Kč měsíčně. Klient nesplňující podmínku min. příjmu 40 tisíc Kč měsíčně by obdrţel oproti Významnému klientovi slevu z úrokové sazby za zasílání platu do ČSOB jen ve výši 0,15 % p. a. Vysoké sankce za předčasné splacení úvěru, či mimořádnou splátku úvěru mimo fixační období Nabídka financování od Komerční banky V KB by získal pravděpodobně klient s měsíčním příjmem 19 tisíc Kč měsíčně hypoteční úvěr v objemu 2 mil. Kč a se splatností 25 let pouze do LTV 85 %. Bonita byla propočtena ve zjednodušené analýze, která nepočítá s dalšími faktory ovlivňující poskytnutí úvěru jako je např. vzdělání, stav, věk, délka zaměstnání, profese, předmět činnosti zaměstnavatele, významnost zaměstnavatele apod. Oficiálně klient obdrţí nabídku moţného financování aţ po kompletním scoringu, včetně následného vstupu do úvěrových registrů. KB nenabízí klientům moţnost bonusu v podobě výplaty prémie, podobně jako ČS a ČSOB. V nabídce je uplatněna sleva z úrokové sazby ve výši 0,1 % p. a. za objem obchodu ve výši 2 mil. Kč, za zasílání mzdy do KB ve výši 0,3 % p. a. a uplatněn úrokový bonus se slevou na úrokové sazbě ve výši 0,3 % p. a. (podmínka je věrnost u KB min. 20 let, minimálně 3letá fixace úrokové sazby, moţnost splatit v době fixace max. 20 % z vyčerpané a dosud nesplacené jistiny úvěru). 57

58 Tabulka 15: Nabídky financování od KB LTV 85 % Standardní nabídka Individuální nabídka Výše HÚ LTV 85% 85% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 19 tisíc Kč 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč Úroková sazba 3,69% 3,09% 2,99% Fixace ÚS 5 let 5 let 5 let Výše splátky Kč Kč Kč Poplatek za vyřízení Kč Kč Kč Poplatek za odhad Kč Kč Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 0 Kč 0 Kč 0 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek KB Tabulka 16: Nabídky financování od KB LTV 100 % Standardní nabídka Individuální nabídka Výše HÚ LTV 100% 100% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 19 tisíc Kč 45 tisíc Kč 60 tisíc Kč Úroková sazba 4,59% 4,29% 4,19% Fixace ÚS 5 let 5 let 5 let Výše splátky Kč Kč Kč Poplatek za vyřízení Kč Kč Kč Poplatek za odhad Kč Kč Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 0 Kč 0 Kč 0 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek KB Silné stránky hypotečního úvěru od KB: KB poskytuje hypoteční úvěry s LTV 100 % i méně bonitním klientům, resp. nemá stanoven minimální příjem pro poskytnutí tohoto typu úvěru. Bonitnímu klientovi poskytne hypoteční úvěr i do LTV 120 %. Stejná výše poplatku Kč za vyřízení hypotéky s LTV do 85 % i 100 %. KB neúčtuje poplatek za vedení úvěrového účtu tuto částku dříve účtovaného poplatku zakalkulovala KB do úrokové sazby výhoda pro klienta z pohledu daňových odpočtů, které se na platbu poplatku nevztahují. 58

59 KB poskytuje slevy z úrokové sazby za objem úvěru (čím vyšší objem úvěru, tím vyšší sleva na úrokové sazbě) a za zasílání mzdy do KB uplatňuje slevu ve výši 0,3 % p. a. u všech klientů bez ohledu na výši příjmu. Osobní přístup poradce lze hodnotit jako silně proklientský, působil velmi přesvědčivě a profesionálně. Uplatňován individuální přístup vůči konkrétnímu segmentu klientů. Čím bonitnější klient, tím výhodnější nabídka v podobě úrokové sazby, popř. moţnosti nastavení individuálních poplatků. V případě bonitního klienta je KB schopna dle sdělení poradce neúčtovat ţádné poplatky spojené s vyřízením úvěru a nabídnout klientovi individuální úrokovou sazbu. Nepoţaduje striktně ţivotní či rizikové pojištění u úvěru, ani s LTV 100 %. Slabé stránky hypotečního úvěru od KB: Chybí nabídka benefitu v podobě prémie. V nabídce pro klienta chybí identifikace poskytnutých slev na úrokové sazbě, klient vidí pouze výslednou úrokovou sazbu. KB poskytuje bonus na úrokové sazbě ve výši 0,3 % p. a., přičemţ se jedná o benefit poskytovaný jiţ dříve konkurencí (ČS), který se u klientů téměř neujal a konkurence od něj ustoupila. Standardně neposkytuje ocenění zdarma, pokud se nejedná o účel refinancování. Vysoké sankce za předčasné splacení hypotečního úvěru mimo fixaci (avšak moţnost přechodu na Flexibilní hypotéku s moţností mimořádných splátek bez sankce). KB akceptuje pouze 50 % doplňkových příjmů z celkového součtu doloţených standardních příjmů. Zjednodušené refinancování umoţňuje aţ po 34 měsících od uzavření smlouvy a 12 měsících řádného anuitního splácení hypotečního úvěru Nabídka financování od Stavební spořitelny České spořitelny Bonita ţadatele u SSČS s příjmem 19 tisíc Kč je nedostatečná pro poskytnutí úvěru v objemu 2 mil. Kč, a to i u úvěru s LTV do 85 %. SSČS poskytuje překlenovací úvěry s fixací 3 roky a s fixací po celou dobu splácení překlenovacího úvěru, proto porovnání s ostatními nabídkami nebude zcela transparentní a relevantní. Analýza obsahuje nabídky s 3letou fixací 59

60 i fixací úrokové sazby po celou dobu úvěru. U nabídky s 3letou fixací úrokové sazby je ve výpočtu kalkulováno se stejnou úrokovou sazbou po 3 letech pro zajištění porovnatelnosti nabídek. Tabulka 17: Nabídky financování od SSČS LTV 85 % a 100 % Standardní nabídka Standardní nabídka Výše HÚ LTV 85% a 100% 85% a 100% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 45 tisíc, 60 tisíc Kč 45 tisíc, 60 tisíc Kč Úroková sazba 3,55% 4,15% Fixace ÚS 3 roky Pevná po celou dobu Výše splátky Kč (podíl úroků Kč) Kč (podíl úroků Kč) Poplatek za vyřízení Kč Kč Poplatek za odhad Kč Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 59 Kč 59 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek SSČS Silné stránky úvěru ze stavebního spoření od SSČS: SSČS poskytuje stejnou úrokovou sazbu u překlenovacího úvěru s LTV 85 % i LTV 100 %. Tento typ financování můţe být výhodný pro klienty poţadující úvěr s LTV nad 85 %. Moţnost mimořádných splátek či navýšených splátek u překlenovacího úvěru i řádného úvěru bez účtování sankcí (nejedná se o celkové splacení překlenovacího úvěru). Sleva ze standardní úrokové sazby ve výši 0,5 % p. a. za vyuţití aktivního účtu u ČS. Slabé stránky úvěru ze stavebního spoření od SSČS: Osobní přístup lze zhodnotit jako standardní, spíše nepřesvědčivý. Individuální přístup ke klientovi je téměř nulový. Individuální podmínky nebyly poskytnuty klientovi s měsíčním příjmem 45 tisíc Kč, ani s příjmem 60 tisíc Kč měsíčně. Podmínkou poskytnutí úvěru v poţadovaném objemu je doloţení poţadovaného minimálního příjmu klienta. Vysoký poplatek v porovnání s hypotečními úvěry za uzavření překlenovacího úvěru ve výši 1 % ze sjednané výše úvěru, maximálně Kč. 60

61 Řádný úvěr by byl poskytnut s úrokovou sazbou 4,75 %, coţ je vysoce nad úrovní poskytovaných úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Úrokovou sazbu lze zafixovat u překlenovacího úvěru pouze na 3 roky nebo na celou dobu splatnosti úvěru. Hypoteční úvěry nabízí širší moţnosti nabízených fixací. Sankce za mimořádné splacení překlenovacího úvěru (např. refinancováním) s pevnou sazbou na 3 roky činí 3 % z jistiny uhrazené mimořádnou splátkou, u úvěru s pevnou sazbou po celou dobu splatnosti činí sankce 6 % z jistiny uhrazené mimořádnou splátkou. Klient hradí poplatek za úvěrový účet překlenovacího úvěru 59 Kč měsíčně a zároveň poplatek za vedení účtu stavebního spoření ve výši 310 Kč ročně, hradí tedy dvojí poplatky Nabídka financování od ČMSS Klient s měsíčním příjmem 19 tisíc Kč, který nemá jiné závazky v podobě úvěrů, splátek leasingů, alimentů apod., by u této stavební spořitelny příjmově pravděpodobně dostačoval pro poskytnutí úvěru ve výši 2 mil. Kč. Dle sdělení poradce platby standardních nákladů, jako jsou např. platby telefonu, elektřiny, nájmu apod., nesniţují bonitu klienta, pokud výše těchto výdajů nepřesáhne částku odpovídající výši ţivotního minima. Také platby pojištění a spoření nesniţují bonitu klienta. Podstatné je, ţe musí klientovi zůstat po započtení závazků ovlivňující bonitu klienta, včetně závazku nového úvěru ţivotní minimum plus 10 % rezerva. Protoţe ČMSS umoţňuje fixaci úrokové sazby u překlenovacího úvěru na 3 a 6 let, je posuzována nabídka s 6letou fixací úrokové sazby pro transparentnější porovnání s hypotečními úvěry, které počítají s nabídkami fixací 5 let. Výše poskytnutého úvěru závisí na výsledku trţního odhadu (poplatek za odhad cca Kč) a následně jiţ ČMSS nerozlišuje úvěry dle výše LTV. V případě klienta poţadujícího úvěr v objemu 2 mil. Kč by musela být splněna podmínka výše trţního odhadu minimálně Kč. Z výše trţního odhadu poskytne ČMSS částku úvěru ve výši 80 % LTV a 500 tisíc Kč bez zajištění. Výpočet pro úvěr v objemu 2 mil. Kč: Kč výše odhadu x 0,8 % tisíc Kč (bez zajištění). Poskytnuté LTV je v tomto případě v porovnání s hypotečními úvěry cca 107 %. Za individuální nabídku je povaţována v propočtech varianta financování se slevou na úrokové sazbě ve výši 0,1 % p. a. za uzavření účtu u ČSOB či Poštovní spořitelny (u hypotečních úvěrů jsou tyto nabídky posuzovány jako standardní). 61

62 Tabulka 18: Nabídky financování od ČMSS LTV max. 107 % Standardní nabídka Individuální nabídka Výše HÚ LTV (závislé na tržním odhadu) aţ 107% aţ 107% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 19 tisíc, 45 tisíc, 60 tisíc Kč 19 tisíc, 45 tisíc, 60 tisíc Kč Úroková sazba 3,70% 3,60% Fixace ÚS 6 let 6 let Výše splátky Kč (podíl úroků 6 166,70 Kč) Kč (podíl úroků Kč) Poplatek za vyřízení Kč Kč Poplatek za odhad Kč Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 55 Kč 55 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek ČMSS Silné stránky úvěru ze stavebního spoření od ČMSS: Překlenovací úvěr i řádný úvěr lze splácet i vyššími splátkami, neţ je stanoveno ve smlouvě, popř. provádět mimořádné vklady a tím mít moţnost zkrátit dobu splácení a sníţit tak celkové úrokové náklady. Tato variabilita výše splátek je nabízena ČMSS bez účtování sankcí. Poskytnutí 500 tisíc Kč bez zajištění a tím moţnost získat stejnou úrokovou sazbu u překlenovacího úvěru bez ohledu na LTV. Osobní přístup poradce lze hodnotit jako profesionální, vstřícný a silně proaktivní. Niţší poţadavky na bonitu klienta oproti bankovním subjektům. Slabé stránky úvěru ze stavebního spoření od ČMSS: ČMSS nerozlišuje klienty dle jejich příjmu, klient musí splnit pouze poţadavky na minimální příjem. Slevy na úrokové sazbě se poskytují u překlenovacího úvěru ve výši 0,1 % p. a. za kaţdý produkt: za vedení běţného účtu u ČSOB či Poštovní spořitelny, za pojištění pro případ smrti a trvalé invalidity, za pojištění nemovitosti či uzavření investičního pojištění u ČSOB celkem je tedy moţná sleva ze standardní úrokové sazby ve výši 0,4 % p. a. Individuální přístup vůči klientovi je téměř nefunkční. Zástupce této stavební spořitelny nemůţe poskytnout jiné slevy na úrokové sazbě, popř. poplatcích, neţ 62

63 za výše popsané produkty. V případě, ţe by poskytl jinou slevu, je mu o tuto slevu sníţena provize vyplacená ČMSS za zprostředkování obchodu. Překlenovací úvěr lze předčasně splatit aţ po 6 letech. S platností od 1. března 2012 je účtována sankce ve výši 5 % z cílové částky za předčasné splacení překlenovacího úvěru do 6 let (v případě poţadavku klienta na přeúvěrování). Před tímto datem bylo moţné splatit překlenovací úvěr bez sankce kdykoliv. Toto opatření v podobě zavedení poplatku za předčasné splacení přijala ČMSS na základě odchodů klientů k hypotékám. U ČMSS lze zafixovat úrokovou sazbu u překlenovacího úvěru pouze na 3 nebo 6 let. V porovnání s moţnostmi volby fixací u hypotečních úvěrů, lze toto hodnotit jako neflexibilní. Vysoké poplatky ve výši 1 % z cílové částky, maximálně 15 tisíc Kč za uzavření smlouvy stavebního spoření, překlenovací úvěr bez poplatku. V době splácení překlenovacího úvěru hradí klient dvojí poplatky, tj. poplatek za vedení účtu překlenovacího úvěru a vedení účtu stavebního spoření ve výši 330 Kč ročně, tj. celkem 660 Kč. Řádný úvěr by byl poskytnut s úrokovou sazbou 4,3 %, coţ je nad úrovní poskytovaných úrokových sazeb hypotečních úvěrů Nabídka financování od Modré pyramidy stavební spořitelny Pro MPSS je bonita klienta s příjmem 19 tisíc Kč nedostačující pro poskytnutí úvěru v objemu 2 mil. Kč. MPSS nenabízí klientům fixaci úrokové sazby na 5 let, proto je pro transparentní porovnání s hypotečními úvěry pouţita nabídka financování s fixací úrokové sazby na 6 let. V kalkulacích porovnávaných nabídek je uplatněna sleva 0,3 % p. a. za domicilaci platu do KB. 63

64 Tabulka 19: Nabídky financování od MPSS LTV 85 % Standardní nabídka Individuální nabídka Výše HÚ LTV 85% 85% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 45 tisíc, 60 tisíc Kč 45 tisíc, 60 tisíc Kč Úroková sazba 3,64% 3,44% Fixace ÚS 6 let 6 let Výše splátky Kč (podíl úroků Kč) Kč (podíl úroků Kč) Poplatek za vyřízení Kč Kč Poplatek za odhad Kč Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 50 Kč 50 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek MPSS Tabulka 20: Nabídky financování od MPSS LTV 100 % Standardní nabídka Individuální nabídka Výše HÚ LTV 100% 100% Splatnost 25 let 25 let Příjem klienta 45 tisíc, 60 tisíc Kč 45 tisíc, 60 tisíc Kč Úroková sazba 4,54% 4,34% Fixace ÚS 6 let 6 let Výše splátky Kč (podíl úroků Kč) Kč (podíl úroků Kč) Poplatek za vyřízení Kč Kč Poplatek za odhad Kč Kč Poplatek za úvěrový účet/měsíčně 50 Kč 50 Kč Úrok za 5 let Kč Kč Poplatky za 5 let Kč Kč Celkem za 5 let Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek MPSS Silné stránky úvěru ze stavebního spoření od MPSS: Klient má moţnost ovlivnit datum přidělení řádného úvěru v případě ukládání vyšších částek na spořicí účet, a tím docílit niţších nákladů na překlenovací úvěr (bez sankce). Moţnost vyšších splátek či mimořádného vkladu bez sankce při splácení řádného a překlenovacího úvěru (neplatí v případě refinancování). Kaţdý poradce MPSS má moţnost poskytnout pouze s formálním souhlasem příslušné schvalovací kompetence slevu na úrokové sazbě ve výši 0,2 % p. a. ze standardní nabídky, aniţ by byl proveden oficiální scoring klienta. Oproti ČMSS je MPSS přísnější při posuzování bonity klienta. 64

65 Individuální přístup vůči klientovi lze posoudit z porovnávaných finančních institucí jako jeden z nejflexibilnějších. Poradce MPSS má na základě bonity klienta moţnost vyjednat výši slevy nad rámec 0,2% p. a., avšak po provedení scoringu klienta s náhledem do úvěrových registrů. Osobní přístup poradce MPSS lze hodnotit jako jeden z nejpřesvědčivějších, s vysokou profesionální úrovní. Klient obdrţel, aniţ byl o to poradce MPSS poţádán, Evropský standardizovaný informační formulář k překlenovacímu/přidělenému úvěru na bydlení od MPSS, ve kterém jsou jednoduše a transparentně popsány základní podmínky úvěru včetně nákladů na úvěr. Slabé stránky úvěru ze stavebního spoření od MPSS: MPSS, tak jako jiné porovnávané stavební spořitelny, nerozlišuje klienty dle jejich příjmů, klient musí splňovat podmínky minimálního příjmu pro poskytnutí určitého objemu úvěru. Poskytnutí jakékoliv slevy klientovi má negativní výstup do provize obchodníka (poskytnutí 0,1 % p. a. slevy na úrokové sazbě má dopad do provize v plné výši, nad 0,1 % p. a. je dopad do provize ½ dané slevy). Jako u ostatních stavebních spořitelen klient hradí dvojí poplatky, poplatek za vedení účtu překlenovacího úvěru a účtu stavebního spoření, tj. 2 x 300 Kč ročně. Účtován vysoký poplatek oproti hypotečním úvěrům za zpracování smlouvy o překlenovacím úvěru ve výši 1 % z výše úvěru, maximálně 10 tisíc Kč. Řádný úvěr by byl poskytnut s úrokovou sazbou 5 %, coţ je vysoce nad úrovní poskytovaných úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Vysoká sankce za předčasné splacení překlenovacího úvěru ve výši 2 % z dluţné částky za kaţdý rok fixace. V případě, ţe by klient poţadoval zrušit i smlouvu o stavebním spoření a naspořené prostředky vybrat, hradil by sankci ve výši 1 % z cílové částky (za nedodrţení podmínek). 65

66 5.1.8 Vyhodnocení optimálního financování pro klienta Tabulka 21: Porovnání HÚ LTV 85 %, objem 2 mil. Kč, splatnost 25 let Klient č.1 - příjem 19 tisíc Kč Klient č. 2 - příjem 45 tisíc Kč Klient č. 3 - příjem 60 tisíc Kč ÚS Celkové náklady po 5 letech v ÚS Celkové náklady po 5 letech v ÚS Celkové náklady po 5 letech v ÚS Celkové náklady po 5 letech v ÚS Celkové náklady po 5 letech v ÚS Celkové náklady po 5 letech v stand. Kč indiv. Kč stand. Kč indiv. Kč stand. Kč indiv. Kč ČS 3,89% ,59% ,89% ,59% ČSOB 3,14% ,04% ,14% ,04% KB 3,69% ,69% ,69% ,09% ,69% ,99% SSČS 3,55% ,55% ,55% ,55% ČMSS 3,70% ,60% ,70% ,60% ,70% ,60% MPSS 3,64% ,44% ,64% ,44% Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek ČS, ČSOB, KB, SSČS, ČMSS, MPSS Tabulka 22: Porovnání HÚ LTV 100 %, objem 2 mil. Kč, splatnost 25 let Klient č.1 - příjem 19 tisíc Kč Klient č. 2 - příjem 45 tisíc Kč Klient č. 3 - příjem 60 tisíc Kč ÚS stand. Celkové náklady po 5 letech v Kč ÚS indiv. Celkové náklady po 5 letech v Kč ÚS stand. Celkové náklady po 5 letech v Kč ÚS indiv. Celkové náklady po 5 letech v Kč ÚS stand. Celkové náklady po 5 letech v Kč ÚS indiv. Celkové náklady po 5 letech v Kč ČS 4,59% ,29 % ,59% ,29% ČSOB 4,44% ,34% ,44% ,34% KB 4,59% ,59% ,59% ,29% ,59% ,19% SSČS 3,55% ,55% ,55% ,55% ČMSS 3,70% ,60% ,70% ,60% ,70% ,60% MPSS 4,54% ,34% ,54% ,34% Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek ČS, ČSOB, KB, SSČS, ČMSS, MPSS V případě, ţe nebyla finanční institucí poskytnuta nabídka financování klientovi s měsíčním příjmem ve výši 19 tisíc Kč, komparace tyto nabídky neobsahuje. Vzhledem k rozdílné nabídce fixací úrokových sazeb u porovnávaných finančních institucí jsou v rámci maximálně moţné transparentnosti srovnávány nabídky u ČS, ČSOB a KB s fixací úrokové sazby na 5 let, u ČMSS a MPSS fixací na 6 let a u SSČS fixací na 3 roky. Pro porovnatelnost je využita komparace celkových nákladů, které by klient zaplatil po 5 letech. 66

67 Vyhodnocení klient č. 1 standardní klient s příjmem 19 tisíc Kč měsíčně Klientovi byla předloţena nabídka na financování pouze od ČMSS a KB. U ostatních finančních institucí, aniţ by byl proveden oficiální scoring klienta, tento klient příjmově nedostačoval. U ČMSS a KB bylo klientovi sděleno, ţe poskytnutí úvěru je závislé na celkovém zhodnocení klienta a příjem klienta je pouze jedním ze základních kritérií. Tzn., ţe po oficiálním scoringu banky by poţadované financování v objemu 2 mil. Kč tomuto klientovi nemuselo být schváleno. V kaţdém případě, by tento klient byl rizikovým pro financující instituce. Jednou z moţností tohoto klienta, který má potřebu financovat své bydlení v objemu 2 mil. Kč, je prodlouţení splatnosti úvěru a tím dosaţení niţší měsíční splátky úvěru. Druhou moţností je spoludluţník, např. rodiče, který by tak napomohl k dostatečné bonitě poţadované finančními institucemi. Nejvýhodnější financování v případě LTV 85 % by poskytla KB, financování s LTV 100 % ČMSS, poněvadţ tato stavební spořitelna nerozlišuje LTV 85 % a 100 %. O individuálním přístupu z pohledu poskytnutých individuálních podmínek financování nelze u tohoto klienta hovořit, poněvadţ riziko u tohoto klienta vzhledem k poskytnutému objemu úvěru je značně vysoké a banky si podstoupené riziko nechají zaplatit. V případě, ţe by však tento klient s příjmem 19 tisíc Kč měsíčně poţadoval niţší objem úvěru, mohl by u finančních ústavů jako je KB, MPSS uspět i s individuálními podmínkami, zejména tehdy, kdy by byl domicilujícím klientem KB a měl jiná pozitiva pro celkové posouzení bonity, např. VŠ vzdělání, zaměstnán u významného zaměstnavatele apod. Vyhodnocení klient č. 2 movitý klient s příjmem 45 tisíc Kč měsíčně U hypotečního úvěru s LTV 85 % by nejvýhodněji financování realizoval klient z porovnávaných nabídek u KB, a to i vzhledem k vyšší poskytnuté úrokové sazbě, neţ jakou klientovi nabízí ČSOB. Důvodem je neúčtování poplatků KB za vedení úvěrového účtu měsíčně. Tato suma poplatků pak hraje významnou roli v celkových nákladech úvěru. U tohoto klienta činí rozdíl mezi individuální nabídkou KB a ČSOB v celkových nákladech na úvěr za 5 let Kč ve prospěch KB. V případě, ţe by tomuto klientovi byly poskytnuty standardní podmínky financování, pak nejvýhodněji vychází nabídka ČSOB, úspora u standardní nabídky oproti KB činí Kč za 5 let. Největší rozdíl 0,6 % p. a. mezi standardní a individuální úrokovou sazbou je identifikován u KB. Nejnákladněji vychází 67

68 nabídka od ČMSS, která je oproti nejlepší nabídce od KB draţší o Kč. Tento rozdíl nákladů za 5 let je jiţ významný. Hypoteční úvěr s LTV 100 % by nejvýhodněji poskytla SSČS, důvodem je nerozlišování nabídek na financování s LTV 85 % a 100 %. Druhou nejvýhodnější nabídkou je nabídka od ČMSS, opět z důvodu nerozlišení LTV. Nejnákladněji by klient realizoval financování z porovnávaných nabídek u MPSS, klient přeplatí u této stavební spořitelny za 5 let oproti nejvýhodnější nabídce SSČS Kč. SSČS a ČMSS nabízí klientovi nejvýhodnější financování i v rámci standardních nabídek. I kdyţ u hypotečních úvěrů s LTV 100 % je u bankovních domů viditelný individuální přístup (kromě ČS) z pohledu nabízené úrokové sazby, je financování od SSČS a ČMSS podstatně méně nákladné. Kritérium příjmu 45 tisíc Kč měsíčně ve většině finančních institucí zařazuje klienta automaticky do vyššího segmentu klientů. Avšak ani tento aspekt nebyl pro ČS, SSČS podstatný pro nastavení individuálních podmínek financování. Individuální přístup k tomuto typu klienta byl uplatněn u KB a ČSOB, částečně u MPSS. U KB je podstatný rozdíl mezi standardní a individuální nabídkou, klient s individuální nabídkou má niţší náklad na úvěr s LTV 85 % za 5 let oproti standardní nabídce o Kč, u úvěru s LTV 100 % o Kč. U ČSOB je tento rozdíl mezi standardní a individuální nabídkou značně niţší a činí úsporu u úvěru s LTV 85 % za 5 let ve výši Kč, u úvěru s LTV 100 % činí 9750 Kč. U ČS nebyly nabídnuty individuální podmínky, pouze benefit v podobě prémie a financování tak od této instituce vychází nákladněji neţ od KB a ČSOB. Vyhodnocení klient č. 3 velmi movitý klient s příjmem 60 tisíc Kč měsíčně Hypoteční úvěr s LTV 85 % nejvýhodněji klientovi nabízí ze srovnávaných nabídek KB, následně ČSOB. U KB činí rozdíl v úrokové sazbě mezi nabídkou individuální a standardní 0,7 % p. a., z pohledu celkových nákladů za 5 let je úspora v rámci individuální nabídky oproti standardní nabídce KB ve výši Kč. Jako druhá nejvýhodnější nabídka z pohledu celkových nákladů za 5 let vychází nabídka od ČSOB. Rozdíl v nákladech mezi nabídkou KB a ČSOB činí Kč. Nejnákladnější financování by tomuto typu klienta poskytla ČMSS. Rozdíl nejméně výhodné nabídky od ČMSS oproti nejvýhodnější nabídce od KB činí Kč za 5 let. 68

69 Hypoteční úvěr s LTV 100 % by nejvýhodněji realizoval klient, tak jako klient s příjmem 45 tisíc Kč u SSČS a ČMSS. Rozdíl v nákladech za 5 let činí mezi nabídkou SSČS a ČMSS Kč ve prospěch SSČS. Nejnákladněji by financování poskytla MPSS. Rozdíl mezi nejlepší a nejhorší nabídkou činí opět významnou částku Kč za 5 let, kterou můţe klient v případě správného výběru financování ušetřit. Individuální přístup u velmi movitého klienta s příjmem 60 tisíc Kč měsíčně lze identifikovat opět zejména u KB, kde je rozdíl mezi standardní a individuální nabídkou významný. Avšak ani i přes tento individuální přístup nevychází financování u úvěru s LTV 100 % od této banky nejvýhodněji. Rozdíl v individuální nabídce úrokové sazby u klienta s příjmem 45 tisíc Kč a s příjmem 60 tisíc Kč je pouze u KB, u ostatních porovnávaných institucí není rozdíl mezi nabídkami pro tyto klienty ţádný. Ani aspekt příjmu 60 tisíc Kč měsíčně nebyl pro ČS a SSČS opět podstatný pro nastavení individuálních podmínek. Proaktivní obchodní přístup, resp. ochota nastavení individuálních podmínek financování je nejznatelnější u KB, následně ČSOB, MPSS, ČMSS, ČS a SSČS. Z výše uvedeného vyplývá, ţe ne vţdy poskytnuté individuální podmínky financování jsou výhodnější, neţ standardní nabídky jiných finančních institucí. Tzn., ţe konkrétní nabídka financování můţe být jednou finanční institucí povaţována za standardní, jinou za individuální. Doporučením pro klienty je tedy, oslovení několika institucí s nabídkou financování, a to buď přímo, nebo prostřednictvím finančního poradce. Jako první by měl klient oslovit svou mateřskou banku, která má o klientovi nejvíce informací po stránce jeho chování. Klient by měl vyuţít konkurenčních nabídek a získat tak konkurenční výhodu pro nastavení co nejvýhodnějších podmínek financování. Posouzení, zda vyuţít financování prostřednictvím hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření, je zcela individuální. Rozdílné podmínky financování budou poskytnuty u úvěru ze stavebního spoření klientovi, který má naspořeno na stavebním spoření větší částku oproti klientovi, který nemá naspořeny prostředky ţádné. U konkrétního typu financování můţe být pro klienta výhodná i kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Proto je nutné, zejména z důvodu neustálých, velmi dynamických změn v oblasti financování bydlení, aby si klient porovnal jednotlivé nabídky a nespokojil se s jednou nabídkou financování, kterou nemá možnost porovnat z pohledu výhodnosti nabízeného financování. 69

70 Práce srovnává tzv. indikativní nabídky, tedy nabídky, kdy ještě nebyl proveden celkový scoring klienta. Proto konečná nabídka financování můţe být po provedeném scoringu rozdílná. ČS nebyla vůbec ochotna individuální nabídku financování předloţit, aniţ by byl proveden oficiální scoring, neboli zhodnocení celkové bonity klienta, včetně vstupu do úvěrových registrů. Pak by nabídka od této instituce mohla být zcela odlišná. Některé banky v rámci indikativní nabídky klientovi, aby klienta nalákali, nasimulují velmi zajímavou nabídku financování, ale v konečném efektu po provedeném zhodnocení bonity nabídku upraví k horšímu pro klienta. Analýzou a komparací nabídek financování od srovnávaných finančních institucí je identifikováno u jednotlivých typů klientů optimální, nejvýhodnější řešení financování. Konečné vyhodnocení obsahuje i informace o porovnávaných finančních institucích, jak jsou ochotny přistupovat individuálně k jednotlivým klientům, a popsán osobní přístup vůči klientovi. 5.2 Výzkum Výzkumná část diplomové práce je zaměřena na zjištění, jak jsou jednotliví respondenti seznámeni s problematikou financování bydlení, jak se orientují ve sloţitém trţním prostředí (jejich schopnost nalezení optimálního, výhodného řešení financování bydlení, vyuţití individuálních podmínek financování), jaké jsou jejich preference, jaká jsou jejich rozhodující kritéria při výběru financování a jaký je jejich zájem o financování bydlení. Na závěr je analyzována sumarizace tak, aby mohly být vyvozeny závěry, jak jsou jednotliví respondenti znalí vyuţít moţností, které jim trh nabízí, zejména z pohledu jejich bonity, segmentu klientů, do kterého spadají. Jaký je předpoklad, ţe financování svého bydlení vyřeší v rámci optimálního, pro ně výhodného řešení Charakteristika respondentů Osloven byl vzorek respondentů, kteří jiţ řešili, nebo v budoucnu budou řešit otázku financování vlastního bydlení. Respondenti volili jednu či více moţností a výsledky jsou pro přehlednost uvedeny v grafech. 70

71 Oslovení respondenti: věk oslovených respondentů 20 aţ 45 let, pohlaví ţeny i muţi, výše dosaţeného vzdělání, výše příjmu a obor zaměstnání respondentů nebyl rozhodující, počet oslovených respondentů 200, odpovědělo 176, tj. 88 % návratnost dotazníku Použité metody Pro realizaci průzkumu byla pouţita metoda Dotazníku s vyuţitím dotazníkové služby na Dotazník je jedním z nejběţnějších nástrojů pro sběr dat pro různé typy průzkumů. Skládá se ze série otázek, jejichţ cílem je získat názory a fakta od respondentů. Oproti jiným typům průzkumů (jako například osobní nebo telefonický rozhovor, pozorování, skupinový rozhovor, atd.) je moţné prostřednictvím dotazníku získat informace s mnohem menší námahou a levněji. Dále se výsledná data dají mnohem jednodušeji zpracovávat. Výhody dotazníku: jedna z nejlevnějších metod průzkumu, jednoduše se zpracovává a vyhodnocuje, jedna z nejméně dotěrných metod průzkumu respondent jej můţe vyplnit v klidu domova, jednoduchý na vyplnění téměř kaţdý alespoň jednou v ţivotě vyplňoval dotazník. Nevýhody dotazníku: můţe být obtížné získat respondenty, v dotazníku je snadnější vyplnit nepravdivé informace, redukuje komunikaci, protoţe 90 % komunikace je nonverbální dotazník ji nedokáţe zachytit Dotazník-online.cz. Jak na dotazník. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 71

72 5.2.3 Interpretace výsledků 1. Jste ţena nebo muţ? Ţena Muţ Více neţ dvě třetiny respondentů, kteří vyplnili dotazník, byly ţeny. 2. Do jaké příjmové skupiny jako "osoba" patříte? Do Kč Kč Více neţ Kč Největší skupina respondentů spadá do příjmové kategorie průměrné mzdy v ČR a méně. U určité výše LTV poskytovaného úvěru, můţe být u řady finančních institucí omezující 72

73 faktor pro poskytnutí úvěru pouze jeden dluţník, zejména u úvěrových obchodů s LTV 100 %, popř. poţadovaný minimální příjem pro poskytnutí úvěru ve výši LTV 100 %. 3. Do jaké příjmové skupiny patříte jako "rodina", či "partneři" ţádající o financování? Do Kč Kč Více neţ Kč Z výše uvedeného vyplývá, ţe v případě dalšího spoludluţníka se bonita domácnosti významně mění. Je zřejmé, ţe v tomto případě jsou ochotny financující instituce jít do vyššího rizika z pohledu výše LTV a výše úvěru. 4. Jaké je Vaše vzdělání? ZŠ SŠ SŠ s maturitou VŠ bakalářské studium VŠ inţenýrské, magisterské, doktorandské

74 Minimální počet respondentů má základní či střední vzdělání bez maturity. Největší počet dotázaných má vysokoškolské vzdělání. V prokazované bonitě můţe u některých finančních institucí hrát dosaţené vzdělání klienta důleţitou roli. Čím vyšší vzdělání klienta, tím pro banku méně rizikový klient z pohledu uplatnění na trhu práce a stability příjmu. Klient se vzděláním VŠ je vnímán často jako klient s potenciálem vyšších příjmů v budoucnu. 5. Máte jiţ nějaké zkušenosti s vyřizováním úvěrového produktu na bydlení? Ano Ne Z výsledků vyplývá, ţe většina respondentů ještě nemá zkušenosti s vyřizováním úvěrového produktu na bydlení. Praktické zkušenosti dotazovaných respondentů s financováním bydlení jsou tedy spíše malé, a proto jakékoliv informace z této oblasti mohou být pro ně do budoucna velmi uţitečné. 74

75 6. Jaký úvěrový produkt pro financování bydlení byste preferoval/a? Hypoteční úvěr Úvěr ze stavebního spoření Kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření Z grafu je zřejmá mírná preference hypotečních úvěrů před úvěry ze stavebního spoření. Je patrné, ţe se začíná, zejména u vyšších objemů financování, dostávat do popředí financování hypotečními úvěry, na rozdíl od minulosti, kdy úvěry ze stavebního spoření byly pro financování bydlení produktem číslo jedna. Tato preference určitě souvisí i s neustálou inovací hypotečních úvěrů, které jsou stále více přizpůsobovány potřebám klientů. Banky jsou velmi agresivní při představování svých nabídek hypoték, zejména prostřednictvím reklamy. Menší počet respondentů by zvolil kombinaci hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Lze předpokládat, ţe tato varianta se můţe jevit jako draţší, vzhledem k dvojím nákladům na dva různé úvěrové produkty. 7. Je pro Vás důleţité určitou část úvěru čerpat neúčelově? Ano Ne Nevím

76 Z výše uvedeného vyplývá, ţe neúčelové financování není pro kaţdého klienta při financování bydlení podstatné. Avšak vzhledem k tomu, ţe většina dotázaných respondentů nemá zkušenosti s financováním bydlení (třetina odpověděla nevím), lze předpokládat, ţe toto kritérium budou posuzovat aţ při konkrétním účelu financování. Potřeba neúčelového financování velmi úzce souvisí s konkrétním účelem financování. V případě koupě nemovitosti, která nebude vyţadovat následnou rekonstrukci, nemá klient téměř potřebu neúčelového financování. Naopak při účelu výstavby částka neúčelového financování můţe být pro klienta rozhodující při výběru finanční instituce. V dnešní době umoţňují banky i tzv. zálohové čerpání bez předkládání faktur, a proto klient můţe vyuţít financování účelového. Neúčelová část můţe např. pomoci klientům, kteří si potřebují konsolidovat do jednoho úvěru jiţ dříve poskytnuté neúčelové úvěrové produkty a sníţit si tak celkovou splátku závazků. Také můţe být důleţitá pro klienty, kteří si chtějí z neúčelové části zafinancovat např. vybavení nemovitosti nábytkem apod. Pro klienta bude při rozhodování, zda financovat účelovým či neúčelovým úvěrem, důleţitý i aspekt moţného odpočtu uhrazených úroků z úvěru ze základů daně, které nelze z neúčelové části pro odpočet uplatnit. 8. Jaký by měl být poměr neúčelové části vůči celkové výši úvěru? 0% Do 20% Do 40%

77 Je velký předpoklad, ţe pokud by klient kombinoval při financování bydlení účelovou část s neúčelovou, výše neúčelové části by ve většině případů byla dostačující do výše 20 % celkové výše úvěru. Na tuto otázku odpovědělo pouze 175 respondentů, 1 respondent neodpověděl. 9. Na jaký účel jste pouţil/a, či v budoucnu uvaţujete pouţít úvěr na bydlení? Koupě domu či bytu 126 Rekonstrukce domu či bytu 54 Výstavba domu 51 Vyplacení majetkového podílu (po rozvodu, z dědictví apod.) 6 Refinancování jiţ poskytnutého úvěru na bydlení 3 Refundace (zpětné proplacení investice do nemovitosti) 1 Respondenti měli povinnost zvolit v dotazníku min. jeden účel, max. tři účely financování. Na základě 241 odpovědí ze 176 dotázaných respondentů lze usuzovat, ţe respondenti zvaţují 77

78 více moţností účelu financování. Významně převaţuje účel koupě s téměř 72 %. Následuje preference účelu rekonstrukce a výstavby. Ostatní účely jsou téměř bez statistického významu. Nicméně účel refinancování můţe být pro klienta čerpajícího úvěr na bydlení z pohledu moţného celkového sníţení nákladů na úvěr velmi výhodný. Obzvláště v dnešní době, kdy se úrokové sazby hypoték pohybují i cca o 2 % níţe, neţ před pěti lety. 10. Kterou z níţe uvedených variant jste vyuţil/a, v případě budoucího záměru byste vyuţil/a pro financování bydlení? Oslovil/a bych několik finančních ústavů s nabídkou financování a poté bych se rozhodl/a Oslovil/a bych svoji domovskou banku, která mi vede běţný účet, další finanční instituce bych neoslovoval/a Pro získání co nejoptimálnějšího, nejvýhodnějšího řešení financování bydlení by většina dotázaných oslovila několik finančních ústavů a následně se rozhodla, u které instituce si financování pořídí. Z výše uvedeného vyplývá, ţe se dnes klient většinou nespokojí s jednou nabídkou financování, aniţ by měl porovnání více nabídek, jak z pohledu celkových nákladů na úvěr, tak z pohledu ostatních, pro klienta podstatných podmínek financování. Klienti dnes vnímají širokou nabídku, kterou jim trh v oblasti financování bydlení nabízí, a mají zájem tak pro sebe vyjednat ty nejlepší podmínky financování. V současnosti jsou klienti velmi intenzivně nabádáni všemi médii, aby se nespokojili pouze s jednou nabídkou financování, zejména od jejich mateřské banky, která ne vţdy klientovi nabídne nejvýhodnější podmínky financování. 78

79 11. Jaké je pro Vás rozhodující kritérium při vyřizování úvěru na bydlení? Úroková sazba 152 Výše splátky včetně poplatků 120 Moţnost předčasné splátky kdykoliv bez sankce 91 Profesionalita a korektní jednání 39 Poskytnutí úvěru do 100 % hodnoty nemovitosti bez pouţití vlastních 26 zdrojů Vztah s finančním, bankovním poradcem vazba na něj, důvěra vůči 19 němu, jeho dostupnost Rychlost vyřízení úvěru 18 Flexibilita úvěrového produktu nevázat vyřízení úvěru na podmínku 16 vedení běţného účtu v daném peněţním ústavu včetně vedení platebního styku Flexibilita úvěrového produktu moţnost volby ţivotního pojištění 2 Zde dotazovaní museli zvolit minimálně jednu odpověď, většina respondentů však volila více kritérií, která jsou pro ně rozhodující při vyřizování úvěrů na bydlení. Bylo identifikováno 483 odpovědí. Z výsledků je patrné, ţe nejpodstatnějším faktorem, který klient posuzuje při financování bydlení, je výše úrokové sazby a následně výše celkové splátky včetně poplatků. Tento výsledek je velmi pozitivní vzhledem k tomu, ţe velká část respondentů bude posuzovat výběr úvěru dle celkových nákladů. Není pro ně tedy rozhodující jen úroková sazba, ale i další poplatky související s úvěrovým obchodem. Pro větší transparentnost a přehlednost jiţ v roce 2012 začínají banky poplatek za vedení úvěrového účtu promítat 79

80 v úrokové sazbě, v roce 2013 tento trend pokračuje. Jako třetí podstatné kritérium pro klienty je flexibilita spojená s moţností předčasné splátky. Tato flexibilita je velmi rozdílná u úvěrů ze stavebního spoření a u hypoték. Důleţitým aspektem je i profesionální a korektní jednání a moţnost realizace financování bez pouţití vlastních zdrojů do 100 % hodnoty nemovitosti. 12. Má dle Vašeho názoru vliv na konečné podmínky úvěru (úrokovou sazbu, poplatky, výši poskytnutého úvěru z celkového investičního záměru) bonita klientů (příjem, vzdělání, zaměstnání, věk, stav)? Ano Ne Nevím Většina dotázaných odpověděla, ţe bonita klienta má vliv na konečné podmínky úvěru. Posuzování bonity klienta je však velmi individuální záleţitostí kaţdé finanční instituce. 13. Poţadoval/a byste od financujícího ústavu individuální podmínky oproti standardní nabídce (niţší úrokovou sazbu, popř. sníţené poplatky)? Ano, minimálně bych se pokusil/a Ne, přijal/a bych standardní nabídku Nevím o individuální podmínky (např. důleţité je po mě poskytnutí úvěru)

81 Naprostá většina dotázaných by se nespokojila se standardní nabídkou financování a snaţila se s financující institucí vyjednat individuální podmínky financování. Toto zjištění můţe velmi úzce souviset s tím, ţe vysoký počet respondentů má VŠ vzdělání a s jejich všeobecným přehledem v oblasti financí. Tento typ klientů si je dobře vědom moţností, které trh v dnešní době nabízí a v jak silném konkurenčním prostředí se dnes pohybujeme. 14. U které finanční instituce z níţe uvedených byste poptával/a úvěr s individuálními podmínkami? ČS ČSOB KB U jiné ČMSS SSČS MPSS U ţádné

82 Respondenti volili jednu či více moţností. Většina dotázaných by si nechala předloţit nabídky několika finančních institucí, coţ vyplývá z výsledků 501 odpovědí ze 176 respondentů. Ze zjištění je zřejmé, ţe dotazovaní by poptávali častěji individuální podmínky u bankovních institucí, méně u stavebních spořitelen. Výsledek můţe souviset i se zjištěním, vycházejícím ze znalostí finančního trhu, a to ţe bankovní instituce, na rozdíl od stavebních spořitelen, mají větší prostor pro poskytování individuálních podmínek financování. 15. V případě, ţe byste poţadoval/a po financujícím peněţním ústavu individuální podmínky, z jakého důvodu? Z důvodu dlouholeté historie u daného finančního ústavu Z důvodu mé bonity (příjem, vzdělání, zaměstnání) Z důvodu výše příjmů Z jiného důvodu Nepoţadoval/a bych individuální podmínky Ze šetření vyplývá, ţe respondenti povaţují dlouholetou historii u svého finančního ústavu jako jedno z nejpodstatnějších kritérií, které by dle jejich názoru mělo mít podstatný vliv pro vyjednání individuálních podmínek financování. Tento výsledek plyne z určité logiky, poněvadţ moţnost posouzení historie chování klienta v bance poskytuje bankovní instituci obrázek toho, jak je zřejmé, ţe se klient bude chovat při splácení úvěru. Banky tak mohou lépe kalkulovat s tzv. přiráţkou za riziko (vychází ze znalosti klienta), která významně ovlivňuje úrokovou sazbu, potaţmo celkové náklady úvěru. Velká část respondentů vnímá jako důvod pro vyjednání individuálních podmínek svou bonitu. 82

83 16. Kde byste získal/a potřebné informace pro realizaci financování bydlení? Na internetu, v dostupné literatuře Od nezávislého finančního poradce Od bankovního poradce, poradce stavební spořitelny Nezjišťoval/a bych vše bych ponechal/a na financujícím ústavu Respondenti volili minimálně jednu odpověď a opět většina respondentů volila více variant. U 176 respondentů identifikováno 288 odpovědí. Výsledky ukazují, ţe dotazovaní respondenti budou nejčastěji zjišťovat potřebné informace pro financování bydlení na internetu, v literatuře, následně u nezávislého finančního poradce, aby si byli schopni sami udělat celkový obraz o moţnostech financování svého bydlení. Pouze dva respondenti by ponechali zcela tuto záleţitost na financujícím ústavu, coţ se jim v konečném efektu nemusí vyplatit. 17. Máte představu, na jakou výši úvěru zhruba dosáhnete? Ano Ne

84 Z grafu vyplývá, ţe většina dotázaných má představu o výši úvěru, kterou by mohla poptávat u určité finanční instituce. Dnes téměř kaţdý finanční ústav umoţňuje klientům prostřednictví své kalkulačky na webových stránkách jednoduchý, orientační propočet moţné výše poskytnutého úvěru dle dosahovaného příjmu. Skutečná výše poskytnutého úvěru však bude známá klientovi aţ po oficiálním propočtu celkové bonity klienta. 18. Jaká je průměrná výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů? 2 3 % 3 4 % 4 5 % 5 6 % 6 7 % 7 8 % 8 9 % Z výsledků výzkumu vyplývá, jak rozdílná je informovanost klientů v oblasti aktuálních úrokových sazeb hypotečních úvěrů na trhu. I kdyţ právě otázka úrokové sazby velmi 84

85 podstatně ovlivňuje celkové náklady na úvěr a můţe být velmi rozdílná u konkrétních nabídek financování. 19. Jaká je průměrná výše úrokových sazeb u úvěrů ze stavebního spoření? 2 3 % 3 4 % 4 5 % 5 6 % 6 7 % 7 8 % 8 9 % Z grafu je zřejmé, ţe respondenti parametr úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření vnímají poněkud odlišně oproti úrokové sazbě u hypotečních úvěrů. Úvěry ze stavebního spoření jsou v komplexním vnímaní dotázaných poskytovány s niţšími úrokovými sazbami oproti hypotékám. Můţe to však souviset s aktuální neznalostí nabídky úrokových sazeb u hypoték a s historií úvěrů ze stavebního spoření, kdy tyto úvěry byly nabízeny s výhodnějšími úrokovými sazbami neţ hypotéky. 20. Jakou splatnost úvěru na bydlení byste zvolil/a? 5 let 10 let 15 let 20 let 25 let 30 let 35 let 40 let

86 Velká část respondentů opět vyuţila moţnosti více variant odpovědí. Celkem zaznamenáno 249 odpovědí u 176 respondentů. Nejvíce preferovanou splatností úvěru na bydlení je 20letá. Malý počet respondentů by měl zájem o splatnost úvěru do 10 let a o splatnost nad 30 let. Splatnost úvěru, kterou ţadatel v konečném efektu zvolí, je ovlivněna řadou aspektů, které ţadatel o úvěr posuzuje. Faktem je, ţe čím delší splatnost úvěru, tím více ţadatel vypůjčenou jistinu přeplatí. 21. Na jaké časové období byste si zafixovali úrokovou sazbu? 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 8 let 10 let 15 let Na celou dobu splatnosti