Znalecký posudek č. 4277/2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4277/2015 O ceně nemovitosti - rodinného domu čp.109 v osadě Heřmanice, obec Žandov stanovení obvyklé ceny (Baloun Jaroslav) Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Pánek Zdeněk ml. - soudní exekutor Prokopa Holého Děčín IV č. obj.: č.j. 112 EX 1260/08-13 ze dne: vystavil: exekutorský úřad Děčín Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle současně platných cenových předpisů pro potřeby exekutorského úřadu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova Česká Kamenice Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Česká Kamenice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit obvyklou cenou rod. dům čp. 109 v osadě Heřmanice obci Žandov s příslušenstvím, venkovními úpravami a pozemky v podílu 1/2. Přecenění objektu k Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti, majitel neotevřel. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí. Snímek pozemkové mapy Prohlídka a zaměření nemovitosti. Fotodokumentace stavby 4. Vlastnické a evidenční údaje List vlastnictví č. 10, katastrální území Heřmanice u Žandova, obec Žandov, okres Česká Lípa pozemky a stavby: st.p.č zastavěná plocha a nádvoří, bydlení, čp m 2 p.p.č trvalý travní porost...818m2 vlastník: Baloun Jaroslav...1/2 5. Obsah posudku 1) RD čp ) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,940 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 5

4 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,02 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, 0,05 pozemku špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,788 i = 2 a) RD čp Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní rodinný dům bez obytného podkroví a půdou. Základy jsou bez svislých izolací, obvodové konstrukce dřevěná srubovina, část přízemí zděná stropní konstrukce jsou dřevěné, krov střešní konstrukce je sedlový s dožilou eternitovou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu dožilé. Vnější omítky zdiva vápenné, z části již opadané, ostatní srubovina bez údržby, schodiště dřevěné, okna dřevěná špaletová ven a dovniř otevíravá (nová), podlahy dřevěné a betonové. Vytápění lokální, rozvod pouze studené vody, elektroinstalace 220V. Dispozice : nebyla umožněna prohlídka. Stáří objektu je ke dni ocenění přes 100 let, je ve velmi špatném a zhoršeném stavebně technickém a neudržovaném stavu. Spoluvlastnictví negativně ovlivňuje prodejnost. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,70 m 7,0 12,0 = 84,00 m 2 zastřešení 3,80 m 84,0/2 = 42,00 m 2 Součet: 6,50 m 126,00 m 2 Podlažnost: 126,00 / 84,00 = 1,50 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,70 5,0 12,0 = 162,00 m 3 zastřešení 3,80 60,0/2 = 114,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 276,00 m 3

5 5 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Žandov Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 194, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 0,05 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,01 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1910 Stáří stavby (y): 105 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,163 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 357,62 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,940 Index polohy (I P ): 0,788 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 276,00 357,62 0,940 0,788 = ,38 Kč RD čp. 109 určená cena: ,38 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Žandov

6 6 Název okresu: Česká Lípa Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 810, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 342,74 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,788 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,741 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 253,9703 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 234 stavební , trvalý travní porost ,71 Součet: ,47 Pozemky určená cena: ,47 Kč

7 7 C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) RD čp ,38 Kč b) Pozemky ,47 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,85 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) RD čp ,38 Kč b) Pozemky ,47 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,85 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: třistaosmdesátpěttisícčtyřistadevadesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Baloun Jaroslav 1 / , Kč Česká Kamenice, Zdeněk Lukáš Mánesova Česká Kamenice

8 8 D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena rod. domu čp. 109 v Heřmanicích se stanovuje na ,-Kč 1/2 pak na ,-Kč (Slovy: jednostottisíc) Objekt je postaven v odloučené osadě obce Žandov v Heřmanicích, jako samostatný objekt v intravilánu, přístupný po nezpevněné komunikaci, bez kanalizace, napojen na veř. síť elektro kabelem. Dům je přestárlý, dřevěná srubovina, ve velmi špatném stavebně technickém stavu. Venkovní úpravy (ploty a vrátka jsou dožilé). Na jeho rekonstrukci bude nutno vynaložit vysoké fin. prostředky. Lokalita je poblíž vodoteče procházející osadou, louka je silně podmáčená. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. Vzhledem k tomu, že stav domu je velmi špatný bylo velmi obtížné najít v databázi nabídky a nebo prodej podobných objektů v podobné lokalitě. Porovnávací metoda neuplatněna: Srovnání cen: Nákladová cena: ,-Kč...1/ ,-Kč Porovnávací cena: ,-Kč Obvyklá cena: ,-Kč...1/ ,-Kč

9 9 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4277/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4277/2015 podle připojené likvidace.

10 10 F. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek pozemkové mapy - Mapové podklady - širší souvislosti - Fotodokumentace