Posudek / č /2015. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2015 Stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 236 k. ú. Jadrná ve vlastnictví Polák Petr, č.p. 27, Orlické Záhoří, PSČ , nar. dne EX 10000/ Objednatel: Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary, PSČ Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ IČO: Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení Posudek je vyhotoven ve dvou exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 24 stran textu a 24 stran příloh. V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2015 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Použitá literatura a jiné zdroje Definice základních pojmů Metody ocenění Výběr základních pojmů oceňování Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Podklady pro zpracování znaleckého posudku Základní informace o nemovité věci Analýza trhu nemovitostí Vývoj trhu nemovitostí Trh s pozemky Zemědělské pozemky Stavební pozemky Ocenění Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot parcela č Věcné břemeno Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot parcela č Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Rekapitulace hodnot Závěrečná analýza Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 236 k. ú. Jadrná (parcela č a č. 3253) ve vlastnictví Polák Petr, č.p. 27, Orlické Záhoří, nar. dne Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 236 k. ú. Jadrná dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Čtyři sta dvacet čtyři tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: IČO: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s občanským zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění; znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 4 Použitá literatura a jiné zdroje Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů: Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN ; Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN ; Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha Ort, Petr: Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN ; The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997; The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards Eighth Edition. IVSC, 2007; Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN ; Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN ; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN ; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN ; Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN ; Asociace pro rozvoj nemovitých věcí: Trend report 2004, 2010, Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Oficiální server českého soudnictví, < Česká národní banka, < Český statistický úřad, < České stavební standardy, < Strana 6

7 5 Definice základních pojmů 5.1 Metody ocenění Ocenění dle cenových předpisů je ocenění nemovité věci (dále také nemovitosti ) provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění na bázi cen pořízení vychází především z údajů, za jakou finanční částku byl majetek skutečně pořízen. V případě oceňování dlouhodobého majetku, tedy i nemovitostí, může tento způsob ocenění vést ke značné odchylce od ekonomické reality, přičemž je obvyklé, že čím delší je časový horizont mezi pořízením a oceněním aktiv, tím významnější je tato odchylka v ocenění. Konkrétní podoba tohoto ocenění je provedena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a příslušnými prováděcími předpisy k tomuto zákonu, zejména vyhláškou č. 500/2002 Sb. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovité věci pak stanoví Znalec odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí a ze zkušeností a odborných znalostí Znalce. Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti. Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovité věci vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovité věci plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitá věc bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovité věci dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenami srovnávacích nemovitých věcí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Porovnávací metoda má dva postupy: přímé porovnání a nepřímé porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitou věc, jejíž koeficienty jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Její hodnota je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitých věcí přepočtený příslušnými koeficienty. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitých věcí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Strana 7

8 5.2 Výběr základních pojmů oceňování Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 8

9 6 Nález 6.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 236 k. ú. Jadrná (parcela č a č. 3253) ve vlastnictví Polák Petr, č.p. 27, Orlické Záhoří, nar. dne Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Datum znaleckého posudku Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci dne Místní šetření bylo provedeno dne bez účasti povinného. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě ohledání nemovité věci a odborného odhadu Znalce. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. 6.3 Podklady pro zpracování znaleckého posudku Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1) Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: Usnesení č. j. 181 EX 10000/ Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary 2) Podklady získané zhotovitelem: Výpis z KN LV č. 236 k. ú. Jadrná k datu Fotodokumentace z místního šetření Kopie katastrální mapy předmětného pozemku Nabídky realitních kanceláří na síti internet Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění. Strana 9

10 6.4 Základní informace o nemovité věci Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Parcela č a 3253, které jsou zapsány na LV č. 236 k.ú. Jadrná Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Královehradecký Rychnov nad Kněžnou Orlické Záhoří Jadrná Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 236 k. ú. Jadrná. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Polák Petr, č.p. 27, Orlické Záhoří, nar. dne Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Viz výpis z Katastru nemovitostí pro LV č. 236 k. ú. Jadrná (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku). Věcné břemeno Věcné břemeno (podle listiny) zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy dle čl. IV. a GP /2005, pro ČEZ Distribuce, a. s., Teplická 874/8, Děčín IV-Podmokly, Děčín, RČ/IČO: , k Parcela: 3077 (Z-10677/ ). Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-4759/ ). Listina: Výpis z obchodního rejstříku prokazující sloučení obchodních společností ze dne (Z-9882/ ). Listina: Rozhodnutí Státního pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv v pozemkové úpravě, o zrušení věcného břemene, o zřízení věcného břemene Státní pozemkový úřad, Pobočka Rychnov nad Kněžnou SPÚ-464/2013 DU ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Rychnov nad Kněžnou (Z-10677/ ). Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva. Technická dokumentace Nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje parcelu č a č zapsaných na LV č. 236 k. ú. Jadrná. Obec Orlické Záhoří se nachází v okrese Rychnov nad Kněžnou, v kraji Královéhradeckém. Orlické Záhoří se nachází v údolí Divoké Orlice na česko-polské hranici, mezi hřebeny hor Orlických a hor Bystřických. Název obce Orlické Záhoří vznikl v roce 1951 sloučením dříve samostatných obcí Trčkova, Bedřichovky, Zelenky, Jadrný, Černé Vody a Kunštátu v Čechách. Obec leží v nadmořské výšce 680 m n. m a jeho katastrální výměra je 29,14 km2. V obci je silniční hraniční přechod do Polska pro pěší, cyklisty, osobní vozidla a autobusy. Polské příhraničí nabízí mnoho možností pro turisty. Poloha obce umožňuje dobré podmínky pro turistiku, jízdu na kole, v zimním období můžete využívat vleky a běžecké trasy. Sezóně zde funguje systém tzv. cyklobusů a skibusů, které Vám umožní se bez problémů dostat na hřeben Orlických hor. Orlické Záhoří je jako stvořené pro rodinnou rekreaci, kde v klidném prostředí můžete strávit svou dovolenou a zároveň procestovat řadu krásných míst Orlických hor. V okolí obce se nachází několik sjezdovek a možnost ubytování i stravování. Pro milovníky koní je zde možnost agroturistiky. Obec má mateřskou školku a základní školu, ordinuje zde praktický lékař. Orlickým Záhořím probíhá silnice II/311. Strana 10

11 Parcela č (trvalý travní porost) se nachází v severovýchodní části obce, dle územního plánu je v zastavitelném území. Parcela č (trvalý travní porost) se nachází ve východní části obce a je využívána jako zemědělská půda. Oceňovaná nemovitá věc představuje parcely č a č Parcela č je dle územního plánu v zastavitelném území, evidována jako trvalý travní porost a má výměru 1313 m2. Parcela č je dle územního plánu jako zemědělský pozemek, evidována jako trvalý travní porost a má výměru 1988 m2. Obě parcely jsou neoplocené a mírně svažité. Z důvodu nedostatečné součinnosti při ocenění nemovité věci je seznam příslušenství definován na základě předložených podkladů pro stanovení tržní hodnoty předmětné nemovité věci a provedeného místního šetření: Příslušenství parcel nebylo zjištěno. Strana 11

12 7 Analýza trhu nemovitostí 7.1 Vývoj trhu nemovitostí Trh nemovitostí lze definovat jako oblast zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Charakteristickým znakem tohoto trhu je jeho provázanost s hospodářskou situací země. Pro následné demonstrování této skutečnosti využijeme segment trhu nemovitostí - oblast stavebnictví. Tento segment má přímou návaznost na obchod s nemovitostmi, jelikož vytváří podmínky pro utváření nabídky na tomto trhu. Stavebnictví patří mezi odvětví, která jsou silně provázána s makroekonomickým vývojem země. V době konjunktury dochází k nárůstu výstavby a tím i k růstu tržeb stavebnictví, naopak v době recese dochází k poklesu výstavby a tržeb. Následující tabulka dokládá vývoj HDP a produkce ve stavebnictví. Ukazatel HDP [v mld. Kč] Produkce ve stavebnictví [v mld. Kč] Z tabulky výše, dle vývoje HDP je patrné, že od roku 2006 do roku 2008 prošla Česká republika obdobím intenzivního rozvoje. Provázanost obou veličin je patrná z podílu tržeb stavebnictví na HDP, jehož vývoj v jednotlivých letech je uveden v tabulce níže. Ukazatel Podíl stavebnictví na HDP [%] 6,7 6,4 6,4 6,3 6,4 6,8 6,3 5,9 Tento ukazatel vypovídá o stabilním přispění stavebnictví na celkové výši HDP jako položky agregované. Stavební produkce se podílí na tvorbě HDP ve stálé výši cca 6 7 % po celé sledované období, z čehož lze usuzovat dlouhodobě velmi stabilní přispění na výši HDP. Jedno z hlavních kritérií hospodářské činnosti na trhu je výnosnost, tj. schopnost dosahovat výnosu (tedy zisku). 8 Průměrný výnos trhu nemovitostí [%] Pro účely provedení analýzy konkrétní nemovitosti je třeba vymezit základní pojmy a rozdělení trhu. Nemovitosti lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Strana 12

13 7.2 Trh s pozemky Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Vzhledem k tomu, že pozemky představují statek, který se vyskytuje pouze v omezené míře a není možné ho vyrobit, bude analýza pozemků zaměřena na vývoj cen Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady a popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy ve sledovaném období od roku 2006 do roku 2014 trvale rostly. Za sledované období došlo k téměř dvojnásobnému nárůstu průměrných tržních cen. Meziroční nárůst byl zaznamenán v každém roce sledovaného období. Vývoj cen půdy byl plynulý, bez významných výkyvů a to i v obdobích se zdánlivě významnými impulsy pro růst cen půdy (např. po vstupu ČR do EU nebo v roce 2011, kdy skončilo omezení pro nákup půdy občany z ostatních členských zemí EU). Průměrné ceny půdy v jednotlivých letech jsou uvedeny níže. Ukazatel Tržní cena půdy [Kč/m2] 7,39 7,69 8,66 9,63 10,26 10,81 11,87 12,40 13,95 Meziroční růst [%] 8,26 3,94 12,71 11,11 6,39 5,51 9,82 4,51 12,51 Nájem - 1% z tržní ceny [Kč/m2/rok] 0,074 0,077 0,087 0,096 0,102 0,108 0,119 0,124 0,140 Průměrná tržní cena zemědělských pozemků (primárně určených pro další zemědělské využívání ve střednědobém horizontu) se pohybuje mezi 8 14 Kč/m2. Vzhledem k výrazné heterogenitě ve vlastnostech obchodovaných pozemků je rozpětí cen vysoké. Ceny půdy obecně dlouhodobě rostou (v průměru o 6 10 % ročně). Ve srovnání se státy EU-15 jsou stále nižší, ve vztahu k novým státům EU-12 jsou ceny půdy v ČR většinou srovnatelné nebo vyšší Stavební pozemky Stavební pozemky jsou pozemky, které byly buď na základě pověřené instituce určeny k zastavění, nebo již zastavěné jsou. Vývoj cen stavebních pozemků vykazuje obdobné charakteristiky jako celý trh s nemovitostmi. Toto dokládá v absolutních i relativních výších dle jednotlivých let následující tabulka. Ukazatel Průměrná kupní cena stavebních pozemků [v Kč/m 2 ] Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 Na počátku sledovaného období dosahovala průměrná cena pozemku korun na jeden metr čtvereční. Tato cena se nachází spíše v nižší hladině vzhledem k okolnosti, že v této době byla celková hospodářská situace ovlivněna hospodářskou krizí. Toto se odrazilo i v roce následujícím. Ve dvou následujících letech dochází k opětovnému pozvolnému nárůstu následkem postupné rekonvalescence trhu a cena pozemků velmi mírně stoupá, těsně nad korun za metr čtvereční (2011, 2012). K mírnému poklesu cen dochází v roce Pro stavební pozemky je dominantní závislost na velikosti obce, u velkých měst značně závisí na poloze v obci. Nižší je závislost na regionu a nejnižší na časovém období. Ze všech druhů nemovitostí je pro stavební pozemky nejvyšší cenová variabilita. Následující graf uvádí průměrné kupní ceny stavebních pozemků z roku 2013 v závislosti na velikosti obce, ve kterých se nachází. Strana 13

14 Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR dle velikosti obcí v roce 2013 [Kč/m2] Praha obyv. a více obyv obyv. do obyv. V porovnání kupních cen stavebních pozemků dle velikosti obcí je zcela zřejmá dominance nejvyšších cen v oblasti hlavního města. To také dokládají velikosti cen pohybující se na úrovni až 27 tis. Kč/m2 v oblasti Prahy 1, které pro svoji unikátnost nebyly do předchozí analýzy zahrnuty. Vysokou variabilitu kupních cen také dokládají velká města s 50 tis obyvatel a více, kde se ceny mezi městy liší až o jednotky tisíců korun. U cen stavebních pozemků v menších městech a obcích lze spatřovat již menší rozdíly, řádově ve stovkách korun, a v obcích do obyvatel je již cenová diferenciace minimální. Strana 14

15 8 Ocenění 8.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 8.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot parcela č Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Popis srovnávacích objektů: 1. Orlické Záhoří- prodej stavebního pozemku o výměře 1857 m2, mírně svažitý, suchý. Hranici spodní části pozemku tvoří horský potůček. Sítě (vodovod, elektřina) na hranici pozemku nebo přímo na pozemku. Dle platného územního plánu je pozemek vhodný pro výstavbu rodinného domu nebo rekreačního objektu. Celodenní slunce, všechny občanské služby v místě. 2. Lično prodej rohového pozemku v okrajové části obce o ploše 902 m2. Pozemek je připraven a územním plánem určen k výstavbě rodinného domu. Na pozemku plyn, elektro, vodovod a dešťová kanalizace. V obci základní občanská vybavenost, snadná dostupnost měst, hezké prostředí. Na pozemku možnost výstavby nízkého i vysokého domu. 3. Orlické Záhoří prodej pozemku o ploše 1600 m2 v obci Orlické Záhoří, část Kunštát. Pozemek je vhodný pro výstavbu chalupy, nebo na stálé bydlení. Rovinatý pozemek se nachází v klidné části obce, asi 300 m od hraničního přechodu do Polska, s výhledem na hřeben Orlických hor. Nová el. Přípojka na pozemku, napojení na obec. Vodovod a kanalizaci v roce 2014 (smlouva s obcí). 4. Orlické Záhoří prodej stavebního pozemku v Orlickém Záhoří, celková plocha 1319 m2, sítě na hranici pozemku (voda, elektřina, kanalizace). K pozemku byl v lednu 2015 vydán územní souhlas k výstavbě rodinného domu nebo chalupy. Pozemek je rovinatý, dobře přístupný z veřejné asfaltové komunikace. 5. Lično - prodej parcely v nové ulici rodinných domků. Výměra 1008 m2. Připojena na elektro, plyn, vodovod a dešťovou kanalizaci. Pozemek je určený k výstavbě rodinného domu s obytným podkrovím. V obci základní infrastruktura, hezké prostředí. 6. Rohenice - prodej parcely na klidném slunném místě, dopravní dostupnost, krásná příroda, výměra 1271 m2 územním plánem obce určený k výstavbě rodinného domu. Pozemek rovinatý, situovaný v okrajové části obce. Voda a elektro na pozemku, kanalizace v komunikaci. Strana 15

16 6 1,3,4 2,5 Hodnota předmětné nemovité věci je stanovena komparací se srovnávacími objekty. i Výměra pozemku [m2] Lokalita Dopravní dostupnost Typ pozemku Příslušenství ,00 Orlické Záhoří velmi dobrá na bydlení klidná část obce ,00 Lično velmi dobrá na bydlení ,00 Orlické Záhoří velmi dobrá na bydlení klidná část obce ,00 Orlické Záhoří velmi dobrá na bydlení ,00 Lično velmi dobrá na bydlení ,00 Rohenice velmi dobrá na bydlení - Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu byly použity následující koeficienty: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé koeficienty byly stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury. Strana 16

17 Jednotkou je metr čtvereční plochy nemovité věci. i Nabídková cena [Kč] Výměra nemovité věci [m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m2] , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 292, ,00 902,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 296, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 296, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 297, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 304, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 312,00 Pro porovnání nemovitých věcí bylo použito 6 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalec vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 6 Minimální jednotková cena [Kč/m2]: 292,00 Maximální jednotková cena [Kč/m2]: 312,00 Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]: 299,53 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Výměra pozemku [m2] 1 313,00 Základní jednotková cena [Kč/m2] 299,53 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,89 Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] , Věcné břemeno Dle výpisu z katastru nemovitosti bylo zjištěno níže uvedené věcné břemeno. Věcné břemeno (podle listiny) zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy dle čl. IV. a GP /2005, pro ČEZ Distribuce, a. s., Teplická 874/8, Děčín IV-Podmokly, Děčín, RČ/IČO: , k Parcela: 3077 (Z-10677/ ). Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-4759/ ). Listina: Výpis z obchodního rejstříku prokazující sloučení obchodních společností ze dne (Z-9882/ ). Listina: Rozhodnutí Státního pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv v pozemkové úpravě, o zrušení věcného břemene, o zřízení věcného břemene Státní pozemkový úřad, Pobočka Rychnov nad Kněžnou SPÚ-464/2013 DU ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na parc. Rychnov nad Kněžnou (Z-10677/ ). Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva. Strana 17

18 Ocenění věcného břemene je dle Zákona č. 303/2013 Sb. 16b odstavec 5. Věcné břemeno je určeno jednotně částkou Kč. Název Hodnota Věcné břemeno [Kč] ,00 Hodnota věcného břemene [Kč] , Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot parcela č Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Popis srovnávacích objektů: 1. Týniště nad Orlicí - prodej pozemků o celkové ploše 5064 m2, nacházející se u silnice I/11 vlevo ve směru do Hradce Králové, v části zvané U Jordánu. Kultura pozemků je trvalý travní prost a orná půda. Příjezd na pozemky po nezpevněné městské komunikaci. Na pozemcích se nacházejí travní porosty a dřeviny. 2. Sedloňov k prodeji pozemek v katastrálním území Sedloňov. Celková rozloha pozemku je m². Obec Sedloňov se nachází v okrese Rychnov nad Kněžnou v Královéhradeckém kraji. Nabízený pozemek je převážně zahrnut v LPIS. 3. Deštné v Orlických horách prodeji zemědělský pozemek v obci Deštné v Orlických horách. Celková rozloha pozemku je m² a pozemek je zahrnut v LPIS. Obec Deštné v Orlických horách se nachází v Rychnově nad Kněžnou, kraj Královehradecký Strana 18

19 Hodnota předmětné nemovité věci je stanovena komparací se srovnávacími objekty. i Výměra pozemku [m2] Lokalita Dopravní dostupnost Typ pozemku Příslušenství ,00 Týniště nad Orlicí velmi dobrá louka ,00 Sedloňov velmi dobrá zemědělský okraj obce ,00 Deštné v Orlických horách velmi dobrá zemědělský okraj obce Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu byly použity následující koeficienty: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé koeficienty byly stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury. Jednotkou je metr čtvereční plochy nemovité věci. i Nabídková cena [Kč] Výměra nemovité věci [m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m2] , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 23, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 16, , ,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 22,01 Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 3 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalec vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 3 Minimální jednotková cena [Kč/m2]: 16,01 Maximální jednotková cena [Kč/m2]: 23,70 Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]: 20,57 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Výměra pozemku [m2] 1 988,00 Základní jednotková cena [Kč/m2] 20,57 Celková cena nemovité věci [Kč] ,16 Cena nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Strana 19

20 8.5 Rekapitulace hodnot V tabulce níže je zobrazen výsledný návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 236 k. ú. Jadrná, po zohlednění věcného břemene. Název Hodnota Výsledná hodnota parcely č [Kč] ,00 Hodnota věcného břemene [Kč] ,00 Výsledná hodnota parcely č. 3253[Kč] ,00 Výsledná hodnota nemovité věci celkem [Kč]* ,00 Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé tisíce dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 20

21 9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1 Rekapitulace hodnot Výsledná obvyklá cena nemovité věci zapsané na LV č. 236 k. ú. Jadrná (parcela č a č. 3253) vč. všech součástí: Název Hodnota Výsledná obvyklá cena nemovité věci zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč] , Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedené ceny obvyklé po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výslednou hodnotu nemovité věci kladně ovlivňuje lokalita nemovitých věcí. Záporně je hodnota ovlivněna druhem nemovité věci a věcným břemenem. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 236 k. ú. Jadrná vč. všech součástí stanovena dle zvláštního právního předpisu činí ,00 Kč. Strana 21

22 10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 236 k. ú. Jadrná (parcela č a č. 3253) ve vlastnictví Polák Petr, č.p. 27, Orlické Záhoří, nar. dne Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 236 k. ú. Jadrná dle zvláštního právního předpisu je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Čtyři sta dvacet čtyři tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 22

23 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č. j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2015 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Ing. Renata Jandová Strana 23

24 11 Přílohy Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Usnesení č. j. 181 EX 10000/ Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Výpis z KN LV č. 236 k. ú. Jadrná Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku Žádost o spolupráci povinného Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 24