ZNALECKÝ POSUDEK . 158/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 158/11 o obvyklé cen nemovitostí - rodinného domu.p. 381 s p íslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV íslo 374 katastrální území : Ivanovice na Hané obec : Ivanovice na Hané_ okres : Vyškov a ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Zjišt ní ceny pro exeku ní ízení.j. 132 EX 9487/09-9/Ri Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zden k Vaší ek Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, Posudek obsahuje v etn titulního listu 13 stran textu a 6 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé cen nemovitostí - rodinného domu.p. 381 s p íslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV íslo 374 katastrální území : Ivanovice na Hané obec : Ivanovice na Hané_ okres : Vyškov a ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Stará vr Ivanovice na Hané Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Ivanovice na Hané Katastrální území: Ivanovice na Hané Po et obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 49,5018 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 49,50 K /m 2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti pana Petra Rakuse, tel Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne LV 374, k.ú. Ivanovice na Hané - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sd lené objednatelem - informace a údaje sd lené ú astníkem prohlídky - skute nosti a vým ry zjišt né na míst Vlastnické a eviden ní údaje Rakus Petr Stará tvr 381/7, Ivanovice na Hané,

3 - 3 - cná b emena: K oce ovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí z ízena žádná v cná emena. edkupní práva: K oce ovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí z ízena žádná p edkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokument ani p i místním šet ení nebyla zjišt na nebo doložena žádná nájemní práva t etích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti Na ízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjišt na. 6. Dokumentace a skute nost Od nemovitostí nebyla p edložena dokumentace, prob hla prohlídka a zam ení na míst samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oce ované nemovitosti se nachází v zástavb rodinných dom v ulici Stará vr. Jedná se o rodinný d m na oploceném, rovinatém pozemku. Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty. íjezd je po zpevn né dlážd né komunikaci. 8. Obsah posudku a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rodinný d m b) Studny b 1 ) Studna c) Pozemky c 1 ) Pozemek

4 - 4 - B. Posudek Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. kterou se provád jí která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný d m - 26a ízemní, nepodsklepený, koncový, adový rodinný d m bez obytného podkroví se nachází na pozemku p Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci. Objekt je postaven kolem roku V roce 2007 byla provedena nová koupelna, záchod, kanalizace a el. bojler. Dispozi ní ešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází záv í, dílna, chodba, kuchy, dv obytné místnosti, koupelna se záchodem a sklad. Základy: kamenné, bez izolace 2. Zdivo: cihelné, smíšené 3. Stropy: s rovným podhledem 4. St echa: sedlová 5. Krytina: pálená, p vodní, plechová 6. Klempí ské konstrukce: pozinkované 7. Vnit ní omítky: vápenné, poškozené 8. Fasádní omítky: vápenocementové 9. Vn jší obklady: ne, 10. Vnit ní obklady: keramické - koupelna, záchod, nové Schody: ne 12. Dve e: plné, prosklené, p vodní 13. Okna: dvojité, d ev né, plastové 14. Podlahy obytných místností: PVC 15. Podlahy ostatních místností: PVC, dlažby 16. Vytáp ní: lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: 220 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: teplé, studené 20. Zdroj teplé vody: el. bojler 21. Instalace plynu: ed domem 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyn : ne 24. Vnit ní vybavení: umývadlo, sprchový kout 25. Záchod: splachovací 26. Ostatní: ne Objekt není udržovaný a je podstandardn vybaven. P i stanovení p edpokládané životnosti bylo ihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.

5 - 5 - V cen rodinného domu jsou venkovní úpravy - p ípojky sítí, zpevn né plochy, p íst ešek na d evo a oplocení z bílých cihel. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad do obyvatel Stá í stavby: 101 rok Indexovaná pr rná cena IPC (p íloha. 20a): 3 270,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP : 6,50*9,30+4,50*4,90+2,30*3,55 = 90,67 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP : 90,67 m 2 2,60 m Obestav ný prostor: 1.NP : (6,50*9,30)*(3,70)+(4,50*4,90)*(2,60)+(2,30*3= 299,77 m 3,55)*(2,30) zast ešení: (6,50*9,30)*(2,50*0,5)+(4,50*4,90)*(1,30*0,5) = 96,43 m 3 +(2,30*3,55)*(1,60*0,5) Obestav ný prostor celkem: = 396,20 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,67 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 90,67 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -0,01 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda, napoj. na ve ej. kanal. IV 0,04 nebo domovní istírna 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Standardní p íslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 I -0,01

6 Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (p edpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stá í upraven o + 0,04 pro stavby s nástavbou, p ístavbou i rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stá í 101 let: 0,64 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,64 = 0,408 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním ú adem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnit ní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní sí obchod a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní za ízení III 0,04 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,05 ím stské linky vel. m st) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezam stnanost v obci a okolí - odpovídá pr ru v kraji II 0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,210 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,408 * 1,210 * 0,950 = 0,469 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 270,- K /m 3 * 0,469 = 1 533,63 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 533,63 K /m 3 * 396,20 m 3 = ,21 K Rodinný d m - zjišt ná cena = ,21 K

7 - 7 - b) Studny b 1 ) Studna - 9 Na dvorku je studna. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocen ní: Základní cena dle p íl.. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- K /m ,- K další hloubka: 3,00 m * 3 810,- K /m ,- K Základní cena celkem = ,- K Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1540 Plná cena = ,67 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 101 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 9 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 101 / 110 = 91,818 % Maximální opot ebení m že dle p ílohy. 15 init 85 % ,62 K Studna - zjišt ná cena = 8 513,05 K c) Pozemky c 1 ) Pozemek Pozemek je rovinatý. P íjezd je po zpevn né komunikaci. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í ,00 49, ,- Sou et 8 910,- Úprava ceny p íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 891,- Mezisou et 9 801,-

8 - 8 - Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1540 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,16 Pozemek - zjišt ná cena = ,16 K

9 - 9 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpo tu opot ebení: a) Rodinný d m = ,21 K b) Studna = ,67 K c) Pozemek = ,16 K Cena nemovitosti bez odpo tu opot ebení iní celkem Cena nemovitosti bez opot ebení po zaokr. dle 46 iní ,04 K ,- K Výsledné ceny: a) Rodinný d m = ,21 K b) Studna = 8 513,05 K c) Pozemek = ,16 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní ,42 K ,- K slovy: Šestset ty icettisícšestsetsedmdesát K STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona. 151/1997 Sb. O oce ování majetku se majetek oce uje obvyklou cenou. Majetek a služba se oce ují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp sob oce ování. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a cena nemovitostí po odpo tu opot ebení s p ihlédnutím ke skute nému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oce ované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným p íjmem z pronájmu t chto nemovitostí

10 Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na p edcházejících stránkách ocen ní Atraktivnost daného místa, lokality s p ihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zam stnanosti v daném regionu, konkrétní umíst ní, p edevším velikost a rozsah vztažené k okolí, p ístupnost apod. je vyjád ena cenou zjišt nou dle platného cenového p edpisu, p emž již z ceny dle cenového edpisu zohled uje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním míst, sou asného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u p edm tných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjišt ní ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání p edm tu ocen ní s obdobnými p edm ty a cenami sjednanými p i jejich prodeji. Na základ realizovaných prodej v dané lokalit, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelá emi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou p edevším velikost obce, správní len ní, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zam stnanosti, životní prost edí, ekologické zát ž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umíst ní od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, p evládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sít, typ stavby, po et podlaží, sou ásti a íslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozší ení, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, vým ra pozemk a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základ vlastního pr zkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelá emi, nahlížením na servery Prodej, d m rodinný, 120 m2 Cena: ,- K Adresa: Ivanovice na Hané Datum vložení: Datum aktualizace: ID: Budova: Cihlová Stav objektu: P ed rekonstrukcí Typ domu: Patrový Plocha užitná: 120 m 2 Plocha pozemku: 729 m 2 Za ízený: Ne Popis: Obec Ivanovice na Hané Popis: Nabídka prodeje bývalého nájemního domu ur eného ke kompletní rekonstrukci. Z p vodního objektu využitelné pouze nosné konstrukce. Možnost rozší ení do podkroví a p ístavby ve dvo e. Atraktivní poloha v centru Ivanovi... Celý popis Obec Ivanovice na Hané Popis: Nabídka prodeje bývalého nájemního domu ur eného ke kompletní

11 rekonstrukci. Z p vodního objektu využitelné pouze nosné konstrukce. Možnost rozší ení do podkroví a p ístavby ve dvo e. Atraktivní poloha v centru Ivanovic. Celková plocha pozemk iní: cca 729 m2 IS: veškeré IS. Stavebn technický stav: k rekonstrukci Ob anská vybavenost: ZŠ, MŠ, pošta, restaurace, obchody, autobusová doprava, vlak (v sousední obci Nezamyslice), dobrá dostupnost na D1 K užívání: po dohod 2. Prodej, d m rodinný, 411 m2 Cena: ,- K Cena zahrnuje: bez provize Adresa: Ivanovice na Hané Datum vložení: Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umíst ní objektu: Klidná ást obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží po et: 2 Plocha zastav ná: 152 m 2 Plocha užitná: 411 m 2 Plocha pozemku: 411 m 2 Plocha zahrady: 281 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Úst ední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elekt ina: 230V Komunikace: Asfaltová Za ízený: Ne Popis: Ivanovice na Hané - 10 km od Vyškova - prodej staršího RD 5+1. D m je patrový, napojen na veškeré IS, plyn, elekt inu 220/380 V. Má ve ejný vodovod, studnu, kanalizaci. Vytáp ní v dom je plynové - WAF nebo možnost využití komínu na tuhá paliva. K do... Celý popis Ivanovice na Hané - 10 km od Vyškova - prodej staršího RD 5+1. D m je patrový, napojen na veškeré IS, plyn, elekt inu 220/380 V. Má ve ejný vodovod, studnu, kanalizaci. Vytáp ní v dom je plynové - WAF nebo možnost využití komínu na tuhá paliva. K domu pat í sklep, dv r, garáž s pr jezdem do dvora a zahrada o vým e 130m2. Obec má veškerou vybavenost a výbronou dostupnost (D1, vlak, bus). Volný po dohod. 3. Prodej, d m rodinný, 280 m2 Cena: ,- K Adresa: Ivanovice na Hané Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý

12 Typ domu: Patrový Podlaží po et: 2 Plocha zastav ná: 150 m 2 Plocha užitná: 280 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: 280 m 2 Plocha zahrady: 130 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Úst ední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elekt ina: 230V Doprava: Autobus Za ízený: Ne Popis: Naše spole nost vám zprost edkuje prodej RD 4+1. D m je patrový, napojen na veškeré IS, plyn, elekt inu 220/380 V. Má ve ejný vodovod, studnu, kanalizaci. Vytáp ní v dom je plynové - WAF nebo možnost využití komínu na tuhá paliva. K domu pat í skl... Celý popis Naše spole nost vám zprost edkuje prodej RD 4+1. D m je patrový, napojen na veškeré IS, plyn, elekt inu 220/380 V. Má ve ejný vodovod, studnu, kanalizaci. Vytáp ní v dom je plynové - WAF nebo možnost využití komínu na tuhá paliva. K domu pat í sklep, dv r a zahrada.doporu uji prohlídku. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základ výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základ zvážení všech okolností, zohledn ní sou asné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezam stnanosti, zájmu investor o tuto oblast a v sou asném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca ,- K. Metoda výnosová - nebyla použita Ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi: Ocen ní nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n kterých zákon. Podle stejného ustanovení zákona o oce ování majetku se stanoví samostatn i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti Na ízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjišt na. 2. Závady:

13 Závady nebyly zjišt ny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S p ihlédnutím k umíst ní nemovitosti, jejímu stavebn technickému stavu a zp sobu využití, jakož i ke všem faktor m ovliv ujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oce ovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základ cen zjišt ných jednotlivými metodami a na základ výše uvedených skute ností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Sedmsettisíc K ,- K Uvedená cena je cena v etn p íslušné sazby dan z p idané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocen ní a to k datu ocen ní uvedeného na titulní stran, na základ p edložených doklad a cenové úrovn na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocen ní. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném míst, v daném ase a za sou asného stavu. V Hranicích, Zden k Vaší ek Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne ,.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 158/11 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 158/11.