Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1233/196/2015

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1233/196/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáţí v domě v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 151, LV č. 160 součátí pozemku parc.č. St. 81/2 pozemek parc.č. St. 81/2, LV č. 160 pozemek parc.č. 286/47, LV č. 160 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Lenora Počet obyvatel 772 Kat. území Lenora Ulice Lenora č.p. 151 Část obce dle LV Lenora Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka V Portyči č.p Písek ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Tel podatelna@exekucepisek.cz IČ DIČ CZ Pocklan Josef - Volary, Finské domky 576, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 1/3 Pocklan Karel - Volary, Česká 77, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 1/3 Pocklan Martin - Husinec, Husova 38, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 1/3 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 130 m Kč/m Kč Garáţe v domě 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav spol. podíl id. 1/3 Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahová plocha určena odhadem Kč Třistapadesá tisíc Kč - 1 -

2 Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Nemovitost se nachází vedle obcí procházející hlavní komunikace. Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území CHKO Šumava Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Sluţebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Věcné břemeno užívání ve prospěch Josef Pocklan r.č /953 - tato skutečnost je zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 160. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Pocklan Martin Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku - 2 -

3 Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Usnesení soudu Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví ze dne Nabývací titul nebyl předloţen. Tento nabývací titul nemůţe slouţit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předloţen. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 160, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Snímek kat. mapy pro k.ú. Lenora, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil JUDr. Stanislav Pazderka Ţádost o místní šetření, vyhotovil odhadce Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 160, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Snímek kat. mapy pro k.ú. Lenora, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil JUDr. Stanislav Pazderka Ţádost o místní šetření, vyhotovil odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Lenora patří administrativně pod okres Prachatice a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město Prachatice. Obec Lenora se rozkládá asi devatenáct kilometrů jihozápadně od Prachatic. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 800 obyvatel. Lenora se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Houţná, Kaplice, Lenora, Vlčí Jámy a Zátoň. Obec leţí nedaleko hranice s Německem a Rakouskem. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD V obci mohou děti docházet na jednu základní školu niţšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Lenora mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční stanice. Nemovitost se nachází v širším centru obce Lenora vedle obcí probíhající hlavní komunikace vedoucí na hranice s Německem. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní moţnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ano 69 Km - 3 -

4 Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je objekt k bydlení, který se nachází v CHKO Šumava. Objekt k bydlení byl postaven v roce cca. 1835, při vzniku sklářské hutě v Lenoře. Původně slouţil pro ubytování dělníků ze sklárny. Nemovitost je postavena na kamenných základech a svislé nosné zdivo je dřevěné. Nemovitost je řadový dům (dvojdomek), nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím a bez vyuţitelného podkroví. U objektu byla provedena zděná přístavba (garáţ, sklad). Objekt k bydlení je napojen na inţenýrské sítě - elektrickou energii, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Základy - kamenné a betonové. Svislé nosné konstrukce - dřevěné a zděné. Vodorovné nosné konstrukce - dřevěný s podhledem z rákosu??? Nosnou konstrukci střechy tvoří dřevěný sedlový krov. Střešní krytina - eternitové šablony. Okna plastová s izol. dvojsklem + dřevěná. Omítky - vnitřní omítky jsou navrţeny jako štukové + dřevěný obklad??? Venkovní omítky - vápenné. Podlahy jsou betonové s povrchem keramická dlaţba a prkenné??? Vytápění je ÚT s kotlem na plyn + TUV??? Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahová plocha určena odhadem!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 331 ve vlastnictví Česká republika - právo uţívání pro Ředitelství silnic a dálnic ČR. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 160 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna Samostatně stojící zděná stavba se sedlovou střechou na pozemku p.č. 286/ Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 180 Opotřebení odhadem 59 % Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina eternitové šablony??? Vnější omítky vápenná omítka??? Vnitřní omítky štukové omítky??? Okna část plastových oken s izol. dvosjkelm??? Instalace rozvody el.,topení + kotel na plyn, vody a odpadů??? Přístavba kompletní??? Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 820 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 733 m 2 Cena pozemků 600 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do ţumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení - 4 -

5 základy a zemní kamenné + betonové svislé konstrukce dřěvěné + zděné práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem??? konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech eternitové šablony klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková + dřevěný úpravy vnějších omítka vápenná sloţitá povrchů obklad??? povrchů vnitřní obklady obklad dřevěný + obklad keramický schody chybí??? dveře a vrata vchodové dřevěné okna plastová + dřevěná povrch podlah prkenné + ker. dlaţba??? vytápění ústřední s plynovým kotlem??? elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé??? bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí??? vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením??? ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) chybí??? Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo??? kuchyňská linka, sporák kombinovaný, trouba, lednice s mrazákem??? Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně, obývací pokoj, pokoj, koupelna, WC m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 79.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou ODHAD č. 860/15/14. Jedná se o rodinný řadový krajní dům ( dřevostavba - okál ) třípatrový se dvěma bytovými jednotkami o dispozicích s garáţí v domě. Nachází se v okrajové části obce Volary, v ulici U Nádraţí. K domu vede el.přípojka 380/220 V, vodovod, kanalizace a plyn. V 1.NP se nachází chodba, prádelna, garáţ, kotelna, 2 x sklad a dílna. Po ocelovém schodišti s dřevěnými stupni se dostaneme do 2.NP, kde se nachází chodba, hala, WC, koupelna, kuchyně, 2 x pokoj, obývací pokoj a balkon. V 3.NP se nachází chodba, hala, WC, koupelna, kuchyně, 3 x pokoj. Základy jsou betonové s izolací, svislé nosné kce. v 1.NP z cihel o tl. 45 cm a 2.NP + 3.NP dřevěná kce. o tl. 30 cm. Stropy nad 1.NP jsou betonové a nad 2.NP + 3.NP dřevěné. Střecha je sedlová s betonovou taškovou krytinou z roku Podlahy betonové s ker. dlaţbou, PVC a jekor. Vytápění 1.BJ je ÚT s kotlem na TP a 2.BJ je vytápěna ÚT na elektrokotel + nové radiátory z roku V roce 2010 byla ve 3.NP na místě šatny vybudována koupelna. TUV zajištěna el. bojlerem. Okna plastová z roku 2007, vnitřní omítky štukové z roku 2013, venkovní - kontaktní zateplovací systém z roku Stavba je z roku 1982 ( dle dostupných zjištění), dobrá údrţba. K nemovitosti dále náleţí vedl. stavba - parkovací přístřešek z roku 2007, který navazuje na RD, dále pak udrţovaná zahrada + venk. krb zděný

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o chalupu - samostatná polovina řadového dvojdomku s vlastním vchodem a zahradou,kolnou v obci Lenora. Chalupa je celkově rekonstruovaná v šumavském stylu ve dřevě. Má v přízemí předsíň a verandu, kuchyň s jídelnou, dále pokoj a loţnici s koupelnou a WC, další 2 pokoje s koupelnou a WC, komoru, kde je pračka, kotel na elektřinu a sklad. V podkroví je hala, 2 pokoje, koupelnou, WC a šatnou, dále místnost s původním komínem na krb.před chalupou je sklad na kola, lyţe a nářadí, dále sklep. K dispozici zahrada s posezením a ohništěm. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -

7 RD č. p. 9. v obci Dobrá - Stoţec, na Šumavě. Jedná se o polovinu domu. V domě dvě bytové jednotky. K bytu patří podíl na domě a stavební parcele. Součástí prodeje je i vlastní zahrada za domem. Kaţdá bytová jednotka má vlastní samostatný vchod. Vše v řešení na KN prostřednictví prohlášení vlastníka. Nutno dořešit (oddělit) stavebně přímo v objektu. Přízemí - chodba, sednice s pecí, kuch. linkou (myčka, sklokeramická deska, průtokový ohřívač vody), podlaha dlaţba a prkna. Hostinský pokoj s malou kuch. linkou (průtokový ohřívač, el. sporák, el. trouba), krbová kamna. Pod touto místností sklep - v současnosti nepřístupný. Koupelna - vana - lázeňská kamna, umyvadlo - průtokový ohřívač. Prostor pro vybudování WC a ţumpu. Dřevník s východem na zahradu. Garáţ. První patro - 3 x pokoj (1x krbová kamna, 2x el. přímotopy). Velký půdní prostor s terasou - výhled přes zahradu do údolí Vltavy. Obecní vodovod. Odpad - nutno vyřešit novou ţumpou. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Porovnávací hodnotu nemovitosti č.p. 151, obec Lenora zapsaného na LV č. 160 v katastrálním území Lenora včetně pozemků p.č. St. 81/2 a p.č. 286/47 vše zapsané na LV č. 160 v katastrálním území Lenora odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca % na Kč/m2 uţitné plochy, tj mil.kč. Vzhledem k věcnému břemenu uţívání odhaduji obvyklou cenu nemovitosti na mil. Kč. Spoluvlastnický podíl id. 1/3 odhaduji na 350 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov Znalecká doložka podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1233/196/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţeného účetního dokladu: faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 7 -

8 Fotodokumentace - 8 -

9 Fotodokumentace Pohled na garáţ a sklad Pohled na kůlnu Pohled na kůlnu - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy Obec Lenora Lenora č.p umístění nemovitosti v obci

11 - 13 -

12 - 15 -