- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č / 11

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č / 11 odhad obvyklé ceny nemovitosti - bytové jednotky č. 208/7 v 5.NP budovy čp. 208 a 209, se stavební parcelou č. 47/2, 47/3 a p.p.č 45, s příslušenstvím, vše v katastrálním území a obci R A D O N I C E U K A D A N Ě, okres C H O M U T O V, kraj Ú S T E C K Ý. Objednatel posudku: Účel posudku: soudní exekutor JUDr. Jan G R O S A M Exekutorský úřad Praha Ex 14305/09 Bělohorská 270/ P R A H A 6 - B Ř E V N O V Zjištění obecné ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Jan Valentík Ţiţkova Trmice Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trmicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zjistit obvyklou cenu bytové jednotky č. 208/7 a podíl na ceně stavební parcely č. 47/2 a 47/3 a pozemkové parcely č. 45 ve výši 673/11637 Obvyklou cenou je dle zák. 151/97 Sb. cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v ČR ke dni ocenění. Zvaţují se všechny okolnosti mající vliv na výši ceny, mimo vlivů mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, vliv zvláštní obliby. Mimořádné okolnosti trhu je např. stav tísně prodávajícího, důsledky přírodních a jiných kalamit a pod. Osobní poměry jsou zejména majetkové vztahy, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláští oblibou je osobní vztah k věci. Metodika ocenění: Pro výpočet administrativní ceny je pouţita vyhl. Ministerstva financí č. 364/10 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/97 Sb. Pro výpočet obvyklé ceny vycházím ze základní cenové úrovně podle uskutečněných prodejů. Tato cena zohledňuje administrativní cenu, věcnou hodnotu dle THU a srovnávací metodu. Je upravena koeficienty které zohledňují další okolnosti mající vliv na obvyklou cenu. (ţivotní prostředí, skladba obyvatel, poloha, pracovní příleţitosti, infrastruktura atd.) Obvyklou, obecnou cenou se rozumí cena, které by bylo moţné dosáhnou v den ocenění mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími osobami. Hodnota nemovitosti je stanovena k datu uvedenému na titulní straně posudku. Hodnota, její platnost, je omezena okolnostmi, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obecnou cenu. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 208/7 Adresa nemovitosti: Radonice Radonice Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Radonice Katastrální území: Radonice u Kadaně Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 36,5273 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 36,53 Kč/m 2

3 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti p. Maškové Marie. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 521 a LV č. 618 pro KÚ Radonice u Kadaně Snímek Katastrální mapy Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Zjištění stáří nemovitosti od správce nemovitosti Kupní smlouva ze dne , právní účinky ke dni 09.02, Vlastnické a evidenční údaje Okres: CZ0422 CHOMUTOV Obec: RADONICE Katastrální území: RADONICE U KADANĚ list vlastnictví: 618 MAŠKOVÁ Marie, Radonice 208, Radonice u Kadaně r.č /2732 Jednotky č.jed. způsob využití podíl na společných částech domu a pozemku 208/7 byt 673/11637 budova: Radonice, č.p. 208, 209, LV 521, bytový dům na parcele: 47/2 47/3 parcely: 47/2 172 m 2 č.p. 208 zastavěná plocha a nádvoří 47/3 166 m 2 č.p. 209 zastavěná plocha a nádvoří m 2 ostatní plocha, jiná plocha 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předloţena, posudek vychází ze skutečností zjištěných na místě.

4 Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 208/7 se nachází ve vícebytovém domě situovaného v souvisle zastavěném území. Dům je postaven v zástavbě dalších domů určených k bydlení. Je situován v Radonicích v sídlištní zástavbě. Pozemek je rovinatý. Jedná se o část obce v přiměřeném dosahu obchodního a správního centra. Z inţenýrských sítí je dům napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Dále je zde dálková dodávka tepla a TUV. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 208/7 b) Pozemky b 1 ) Stavební parcela č. 981/19

5 - 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 208/7-25 Oceňovaná bytovka se nachází v typovém vícebytovém domě. Svislé konstrukce jsou plošné betonové na betonových základových pasech izolovaných proti zemní vlhkosti. Stropy jsou s vodorovným podhledem prefabrikované. Střecha je rovná s ţivičnou svařovanou krytinou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné. Vnější omítky tvoří nástřik na zateplovacím systému. Vnitřní obklad zde není. Dveře jsou plné a prosklené, okna dřevěná, zdvojená. Podlahy tvoří vlysy, plovoucí podlaha a keramická dlaţba. Schody jsou standardní, dvouramenné s povrchem teraso. Vytápění je ústřední dálkové včetně dodávky TUV. Elektroinstalace je zde světelná i motorová, bleskosvod je osazen. Vnitřní instalace jsou úplné v plastu a odpovídají standardu. Kuchyně je bez vybavení, v koupelně je vana a umyvadlo. Koupelna a záchod jsou osazeny v instalačním PREFA jádru. Záchod je splachovací. V individuálním vybavení je zvonkový rozvod a rozvod STA. Dům byl uveden do provozu v r. 1970, stavebně - technický stav je průměrný. Byt vyţaduje údrţbu - min. rekonstrukce koupelny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 41 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: = 8,30 m 2 předsíň: = 8,30 m 2 koupelna: = 2,60 m 2 WC: = 0,90 m 2 pokoj 1: = 12,20 m 2 pokoj 2: = 16,30 m 2 pokoj 3: = 16,10 m 2 Podlahová plocha bytu: = 64,70 m 2

6 - 6 - Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 2,60 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 64,70 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,60 m 2 * 0,10 = 0,26 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 64,96 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 1.PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu I -0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údrţbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,558 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - více obchodů nebo sluţeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy sniţující cenu - Obec Radonice je poslední obcí před vojenským újezdem I -0,10 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,910 i = 1 11

7 - 7 - Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - je nařízeno exekuční řízení I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,558 * 0,910 * 0,900 = 0,457 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,457 = 4 965,31 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 4 965,31 Kč/m 2 * 64,96 m 2 = ,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,54 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,28 Kč Spoluvlastnický podíl: 673 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,28 Kč * 673 / = ,35 Kč Bytová jednotka č. 208/7 - zjištěná cena = ,89 Kč b) Pozemky b 1 ) Stavební parcela č. 981/ Oceňována je stavební parcela č. 47/2, 47/3 s domem č.p. 208, 207 a p.p.č ostatní plocha. Pozemky vytvářejí jednotný funkční celek a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha 47/2 172,00 36, ,16 zastavěná plocha 47/3 166,00 36, ,98 Součet ,14 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 50 % Úprava ceny celkem 50 % ,57 Mezisoučet ,71 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,7000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,53

8 - 8 - Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 36,53 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha ,00 36, ,62 Součet ,62 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 50 % Úprava ceny celkem 50 % ,81 Mezisoučet ,43 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,7000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,75 Stavební parcela č. 981/19 - zjištěná cena = ,28 Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bytová jednotka č. 208/7 = ,89 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,89 Kč ,--- Kč Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 208/7 = ,89 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,89 Kč ,--- Kč slovy: Třistadvacetpěttisícdevětsetosmdesát Kč Porovnávací metoda: V Ý P O Č E T O B E C N É C E N Y: 1) popis porovnatelných bytových jednotek Jedná se o srovnání bytové jednotky č. 208/7 v katastrálním území Radonice u Kadaně. Bytovka je ve standardním provedení, plocha bytovky je 67 m 2. Jedná se o bytovku v nejvyšším, 5-tém podlaţí panelového domu. Dům je zateplen, okna jsou ještě původní dřevěná zdvojená. Sociální vybavení v původním PREFA jádru, koupelna podstandard, kuchyně standard. Konstrukce panel, vlastnictví osobní. 1. Bytová jednotka Maštov, okr. CV. - Bytovka o výměře 63 m 2. Příjezd po místní komunikaci. Jedná se o bytovku v sídlištní zástavbě. Konstrukce shodná - panel. Vlastnictví osobní. Dům je zateplen, okna plastová, sociální vybavení v původním PREFA jádru. Lokalita srovnatelná. IS shodné. Pracovní příleţitosti, dopravní obsluţnost, infrastruktura, ţivotní prostředí, skladba obyvatel - vše srovnatelné. Kupní cena (prodej uskutečněn 07/2011) je ,-- Kč tj. cena 1 m 2 = ,-- Kč: 63 m 2 = 6.032,-- Kč. Srovnatelná nemovitost. 2. Bytová jednotka Miřetice u Klášterce, okr. CV. - Bytovka o výměře 62 m 2. Přístup je po zpevněné cestě, jedná se o bytovku v sídlištní zástavbě. Konstrukce shodná - panel. Vlastnictví osobní. Dům je zateplen, okna plastová, sociální vybavení v původním PREFA jádru. Lokalita srovnatelná, inţenýrské sítě shodné, pracovní příleţitosti mírně výhodnější, dopravní obsluţnost a infrastruktura mírně výhodnější, ţivotní prostředí a skladba obyvatel - horší. Nabídková cena

10 ,-- Kč. Srovnatelná nemovitost. Jedná se o nabídkovou cenu která při prodeji nemusí být dosaţena. Na tuto skutečnost uvaţuji se sníţením ceny o 10 % na cenu ,-- Kč tj. cena 1 m ,-- Kč : 62 m 2 = 5.661,-- Kč/m Bytová jednotka Klášterec n. Ohří, okr. CV. - Bytovka o výměře 70 m 2, příjezd po zpevněné komunikaci, jedná se o bytovku v sídlištní zástavbě. Konstrukce shodná - panel, vlastnictví osobní. Dům je zateplen, okna původní dřevěná zdvojená, sociální vybavení v původním PREFA jádru. Lokalita mírně výhodnější, inţenýrské sítě shodné, pracovní příleţitosti mírně výhodnější, dopravní obsluţnost a infrastruktura výhodnější, ţivotní prostředí a skladba obyvatel horší. Nabídková cena (rezervace) ,-- Kč. Mírně lepší nemovitost. Jedná se o nabídkovou cenu, ale jiţ rezervovanou a zde uvaţuji se sníţením pouze o 5 % na moţný neuskutečněný prodej. Tj. cena po sníţení ,-- Kč, cena 1 m 2 je ,-- Kč: 70 = 5.157,-- Kč. 4. Bytová jednotka Chomutov - sídliště Kamenná. - Bytovka o výměře 59 m 2, příjezd po zpevněné komunikaci. Konstrukce shodná - panel, vlastnictví osobní. Dům je zateplen veškeré ostatní konstrukce (okna, bytové PREFA jádro, podlahy, kuchyně, sociální vybavení) původní. Lokalita mírně výhodnější, inţenýrské sítě shodné, pracovní příleţitosti mírně výhodnější, dopravní obsluţnost a infrastruktura výhodnější, ţivotní prostředí a skladba obyvatel horší. Nabídková cena (rezervace) ,-- Kč. Mírně lepší aţ lepší nemovitost. Jedná se o nabídkovou cenu, ale jiţ rezervovanou a zde uvaţuji se sníţením ceny pouze o 5 % na moţný neuskutečněný prodej. Tj. cena po sníţení ,-- Kč, cena 1 m 2 je ,-- Kč : 59 m 2 = 4.831,-- Kč. úprava ceny váženým průměrem název nemovitosti nabídková cena vážený průměr výsledná cena 1. Byt Maštov 6 032,-- Kč/m Kč 2. Byt Miřetice 5 661,-- Kč/m ,30 Kč 3. Byt Klášterec n.o ,-- Kč/m ,25 Kč 4. Byt Chomutov 4 831,-- Kč/m ,65 Kč upravená porovnávací hodnota (součet výsledných cen) Kč výsledná cena 67 m 2 * 5 518,80 = ,60 Kč c e l k e m: ,60 Kč Nákladová metoda dle SKP: SKP (cenová úroveň 1994) úprava na cenovou úroveň 2011 * = cena 1 m 2 = 2 150,-- Kč = 4.631,-- Kč výsledná cena 67 m 2 * 4 631,10 = ,70 Kč C e l k e m: ,70 Kč

11 Vyhlášková cena: výsledná cena C e l k e m: ,90 Kč Kč Z Á V Ě R: Obecnou cenu nemovitosti, bytu č. 208/7 s příslušenstvím stanovím jako váţený průměr vypočtených cen podle jednotlivých metodik. Nejvyšší váhu uvaţuji u porovnávací metody, která má nejvyšší vypovídající schopnost o ceně. metodika ocenění dosažená cena váha cena po úpravě porovnávací metoda ,60 Kč * 0.40 = ,84 Kč cena dle vyhl. č. 364/10 Sb ,90 Kč * 0.30 = ,47 Kč nákladová cena dle SKP ,70 Kč * 0.30 = ,11 Kč obecná cena (součet jednotlivých cen) = ,42 Kč obecná cena: zaokrouhleno: ,42 Kč ,--- Kč slovy: třistačtyřiettisíckorun českých V Trmicích, Jan Valentík Ţiţkova Trmice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Sprv. 2911/80 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 060 / 11.