ZNALECKÝ POSUDEK č. 3218/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3218/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Sedlec u Mikulova, obec Sedlec, okres Břeclav: rodinného domu č.p. 80 na pozemku parc. č. 8, s pozemkem parc. č. 8, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Slévárenská 410/14, Ostrava-Mariánské Hory Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 024 EX 68/14 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 18. září 2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 18. září 2014 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 024 EX 68/14-99 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinného pana Romana Kurtina. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 18. září Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č.798 vyhotovený dne pro k.ú.sedlec u Mikulova: A: Vlastník: Kurtin Roman, č.p. 80, Sedlec RČ /4056 B: Nemovitosti: Parcela: m 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavba: Sedlec, č.p. 80, rod. dům, na pozemku parc.č. 8 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Sedlec u Mikulova z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti manželky povinného paní Hany Kurtinové Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách

4 4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Rodinný dům č.p. 80 na pozemku parc. č. 8 Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 8 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 8 Pozemek parc.č. 8 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 866 m 2 Nemovitost se nachází v obci Sedlec, v k.ú. Sedlec u Mikulova, číslo popisné 80. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími rodinnými domy Obec a okolí nemovitosti Status obce: Obec Počet obyvatel: 492 Poloha obce: Obec se nachází 4 km jihovýchodně od Mikulova a 15 km severozápadně od Břeclavi. Nachází se v mírně zvlněné krajině, která je využívána převážně k zemědělství a vinařství. V těsné blízkosti se nachází CHKO Pálava a Lednicko-valtický areál. Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Školy: ZŠ tř., MŠ, soukromá střední průmyslová škola Obchod potravinami a služby: Základní nabídka obchodů a služeb Občanská vybavenost: Knihovna, kulturní dům, restaurace, sportovní areál Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitost Ve středu obce Příjezd po zpevněné komunikaci Mírně zvlněný, vlastní pozemek rovinatý Starší rodinné domy Na komunikaci před domem Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon Typ stavby Dům samostatně stojící Příslušenství Vedlejší stavba, venkovní úpravy Dostupnost jednotlivých podlaží 1.NP- z ulice a ze dvora Možnost dalšího rozšíření V půdním prostoru Technická hodnota Objekt je v dobrém stavebně-technickém stavu, od r probíhá celková modernizace domu, malá část ale ještě není dokončena (pokoj, chodba, zateplení) Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Veřejný vodovod Veřejná kanalizace 230/400 V

5 5 Plyn: Telefon: Zemní plyn Ano 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce. 2.2 Rodinný dům Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Sedlec, číslo pop. 80. Dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Rodinný dům samostatně stojící Přibližně obdélníkový Není 1 NP Není Základové pasy Není Zděná z cihel pálených a nepálených prům. tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová a pultová Betonové tašky Pozinkovaný plech Zatepleno - do ulice, do dvora není zateplení dokončeno Chybí Není Popis objektu Dům je samostatně stojící, uliční fasáda je orientována k severu. Vstup do domu je z ulice do chodby, z ní do dalších místností. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 4+1 (z toho nejsou dokončené 1 pokoj a 1 chodba), skládá se z těchto částí: 1.NP obývací pokoj, kuchyň, 2 pokoje, koupelna s WC, spíž, 2 chodby nedokončeno: 1 pokoj, 1 chodba Jeden pokoj, kuchyň a koupelna mají okna orientovaná k severu do ulice, obývací pokoj a 2 ložnice mají okna orientovaná k jihu do zahrady. Z obývacího pokoje je vstup na zahradu, uprostřed ní se nachází polozapuštěný bazén, na konci stodola.

6 6 Dům je zděný, zdivo je smíšené z cihel pálených, malá část kámen, přístavba z plynosilikátových tvárnic. Krov je dřevěný, střecha je sedlová, nad přístavbou pultová, krytá betonovými taškami. Fasáda je zateplena s omítkou - do ulice, do dvora je provedeno zateplení jen částečně a bez omítky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jen do ulice. Okna jsou plastová, dveře dýhované. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady jsou v kuchyni a koupelně. Podlahy obytných místností tvoří lamino, na podlahách ostatních místností je lamino a keramická dlažba. Vnitřní vybavení tvoří el. vestavná deska a trouba, v koupelně vana plastová, umyvadlo a WC kombi. Ohřev vody a vytápění zajišťuje kotel na ZP, radiátory jsou deskové. V obývacím pokoji je krb. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady Celkový technický stav Výpočet výměr pro ocenění 1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Od r probíhá celková modernizace domu: - provedena přístavba směrem do dvora (v ní se nachází 3 pokoje a chodba) - střešní krytina, zateplení fasády do ulice s omítkou, rozvody sítí a vytápění, vnitřní omítky, SDK podhledy, podlahy, okna, dveře, vnitřní vybavení v kuchyni a koupelně s WC. Nedokončené zateplení domu směrem do dvora. Nedokončená modernizace v 1 pokoji a v 1 chodbě: - v pokoji chybí dokončení omítek, SDK podhledů, podlah, vytápění - v chodbě chybí podlahy a malba Nedokončené terénní úpravy v zahradě. Objekt je v dobrém stavebně-technickém stavu, od r probíhá celková modernizace domu, malá část ale ještě není dokončena. (pokoj, chodba, zateplení). 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 základní část 13,00 6,65 2,90 86,45 250,71 přístavba 13,00 5,10 2,90 66,30 192,27 Celkem 1.NP 152,75 442,98 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 13,00 6,65 86,45 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,50 151,29 2. část - zastavěná plocha (obdélník) 13,00 5,10 66,30 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 1,00 33,15 Celkem zastřešení 184,44 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 152,75 442,98

7 7 zastřešení 184,44 Celkem 152,75 627,42 Užitná plocha domu 1. NP výměra (m 2 ) pokoj 25,50 pokoj 10,70 pokoj 19,90 pokoj (nedokončeno) 18,80 kuchyň 15,25 spíž 2,27 koupelna s WC 10,45 chodba u pokojů (nedokončeno) 3,70 chodba u koupelny 7,00 chodba vstupní 4,25 Celkem 117, Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 627,42 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) K i - CZ-CC: 111 2,126 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0, , ,00 0, Zdivo cihly pálené, kámen, plynosilikát. tvárnice S 0, , ,00 0, Stropy s rovným podhledem S 0, , ,00 0, Střecha krov dřev., střecha sedlová a pultová S 0, , ,00 0, Krytina betonové tašky S 0, , ,00 0, úplné z pozinkovaného plechu vč. Klempířské konstrukce parapetů S 0, , ,00 0, Vnitřní omítky vápenné hladké S 0, , ,00 0, Fasádní omítky zatepleno, s omítkou - do ulice N 0, , ,54 0,02156

8 8 8 Fasádní omítky zatepleno z části, bez omítky P 0, , ,46 0, Vnější obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady kuchyně, koupelna S 0, , ,00 0, Schody chybí C 0, , ,00 0, Dveře dýhované S 0, , ,00 0, Okna plastová S 0, , ,00 0, Podlahy obytných místn. lamino S 0, , ,00 0, Podlahy ostatních místn. lamino, keramická dlažba S 0, , ,00 0, Vytápění ústřední - kotel na ZP S 0, , ,00 0, Elektroinstalace 230/400 V S 0, , ,00 0, Bleskosvod chybí C 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody kotel na ZP S 0, , ,00 0, Instalace plynu zemní plyn S 0, , ,00 0, Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní el. vestavěná deska a trouba S 0, , ,00 0, Vnitřní vybavení umyvadlo, vana plastová S 0, , ,00 0, Záchod WC kombi S 0, , ,00 0, Ostatní krb, STA S 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,97900 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,97900 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,04 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení - odborným odhadem O % 30,00 Výchozí cena CN Kč ,56 Stupeň dokončení stavby D % 95,77 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,99 Odpočet na opotřebení 30,00 % O Kč ,00 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,99 Cena ke dni odhadu CS Kč ,99 Výpočet stupně dokončení Pol. Stupeň dokončení Konstrukce a vybavení Přepočt. podíl č. (%) Dokončení z celku (1) (2) (10) (11) (12) 1 Základy 0, , Zdivo 0, , Stropy 0, , Střecha 0, , Krytina 0, , Klempířské konstrukce 0, , Vnitřní omítky 0, , Fasádní omítky 0, , Fasádní omítky 0, , Vnější obklady 0, , Vnitřní obklady 0, , Schody 0, , Dveře 0, ,03269

9 9 13 Okna 0, , Podlahy obytných místn. 0, , Podlahy ostatních místn. 0, , Vytápění 0, , Elektroinstalace 0, , Bleskosvod 0, , Rozvod vody 0, , Zdroj teplé vody 0, , Instalace plynu 0, , Kanalizace 0, , Vybavení kuchyní 0, , Vnitřní vybavení 0, , Záchod 0, , Ostatní 0, , Konstrukce neuvedené 0, ,00000 Celk. 1,00 0,95773 Stupeň dokončení stavby 95,77 % 2.3 Vedlejší stavba - stodola Objekt se nachází na konci zahrady, je přístupný i z jižní strany z ulice. Je zděný z cihel pálených i nepálených, nepodsklepený, přízemní, se sedlovou střechou, pálené tašky jsou na několika místech poškozené. Není zde zavedena elektřina. Technický stav je podprůměrný. Výpočet výměr 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 11,40 8,70 3,10 99,18 307,46 Celkem 1.NP 99,18 307,46 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 11,40 8,70 99,18 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,70 183,48 Celkem zastřešení 183,48 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 99,18 307,46 zastřešení 183,48 Celkem 99,18 490, Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.

10 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba - stodola Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 84 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 490,94 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,075 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné z cihel pálených a nepálených S 0, , ,00 0, Stropy chybí C 0, , ,00 0, Krov střecha sedlová S 0, , ,00 0, Krytina pálené tašky S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z pozink. plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů vápenné omítky S 0, , ,00 0, Schodiště chybí C 0, , ,00 0, Dveře vrata dřevěná svlaková P 0, , ,46 0, Okna chybí C 0, , ,00 0, Podlahy chybí C 0, , ,00 0, Elektroinstalace chybí C 0, , ,00 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,62526 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,62526 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,41 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení - odborným odhadem O % 80,00 Výchozí cena CN Kč ,47 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,47 Odpočet na opotřebení 80,00 % O Kč ,38 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,09 Cena ke dni odhadu CS Kč ,09

11 Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot zděný, plot prkenný s vrátky, bazén plastový polozapuštěný, přípojky inženýrských sítí). Hlavní objekt Cena Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Rodinný dům Hlavní stavba Kč ,99 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč ,09 Garáže tvořící příslušenství Kč 0,00 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč ,08 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč , Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na říjen Porovnávané nemovitosti stavební pozemky: Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka okres Břeclav, obec Březí Nemovitost se nachází v jižní části obce Březí při místní komunikaci v lokalitě s budoucí novou zástavbou rodinnými domy. Rovinatý pozemek pro výstavbu RD. Orná půda Územní plán Bydlení Žádost o SP Záplavová oblast Ne vodovod, kanalizace, plyn, elektřina, zpevněná komunikace Na oceňované nemovitosti vázne předkupní právo ve prospěch Obce Březí, které bude zrušeno, pokud do 01/2014 bude stavba povolena a do 01/2018 zkolaudována Výměra (m 2 ) 913 Datum 01/2013 Prodávající Právnická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 390 prodeje Zdroj KC KS-PU

12 12 Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka okres Břeclav, obec Velké Němčice Nemovitost je situována při severním okraji obce Velké Němčice, v lokalitě s novou budoucí zástavbou rodinnými domy, po levé straně ulice Brněnské při výjezdu z obce směrem na Nosislav. Rovinatý pozemek pro výstavbu RD. Orná půda Územní plán Bydlení Žádost o SP Záplavová oblast Ne vodovod, kanalizace, plyn, elektřina, zpevněná komunikace Výměra (m 2 ) 677 Cena za (Kč/m 2 ) 660 Datum prodeje 05/2013 Prodávající Právnická osoba Zdroj KC KS-PU Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka Okres Břeclav, město Valtice, ulice Sadová Jedná se o dva pozemky situované na okraji uliční městské zástavby. Okolní zástavba je tvořena převážně novými rodinnými domy, příp. penziony. Jeden pozemek určen územním plánem k zastavění RD, druhý není určen pro bydlení, ale může být využit jako zahrada k RD. vinice Územní plán Nová zástavba-objekty k bydlení Schválené územní rozhodnutí Voda, kanalizace, plyn, elektro Ne Výměra (m 2 ) Cena za (Kč/m 2 ) Záplavová oblast Datum prodeje 09/2013 Prodávající soukr.osoba Zdroj KC BKS

13 13 Prodej stavebního pozemku 792 m², Sportovní, Přítluky Přítluky okr. Břeclav, prodej zatravněný pozemek 792 m2. Všechny IS v dosahu. Pozemek se nachází v klidné části obce. V obci je dostupná občanská vybavenost, obchody, restaurace, MŠ, pošta, sportovní komplex, knihovna, vinařství. Celková cena: Kč za nemovitost Cena: 500 Kč/m 2 Aktualizace: Plocha pozemku:792 m 2 Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 500 Kč/m 2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo zastavěná plocha 8 a nádvoří Umístění plocha pod domem a zahradou Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč , ,00 Celkem parcely , Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Cena současný stav (Kč) Rodinný dům č.p ,99 Vedlejší stavba - stodola ,09 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem ,56 Stavby celkem ,64 Pozemky : ,00 Pozemky celkem ,00 Celkem ,64 Celkem po zaokrouhlení ,00

14 14 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými (dokončenými) objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí. Výsledná porovnávací cena je stanovena z ceny stavby dokončené, násobené koeficientem rozestavěnosti, tj. 0, Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita Okres Břeclav, obec Němčičky Podlaží 1.NP Typ 3+1 Tech. stav Dům postaven před cca 80 lety. V roce 2009 provedena částečná rekonstrukce domu (nový krov, střešní krytina, klempířské prvky, část povrchu podlah, část vnitrních omítek, výměna okna v kuchyni za plastové). Před 25 lety byla provedena modernizace (oprava jedné obytné místnosti - podlahy, omítky, krb). Nová koupelna a kuchyně byla provedena v 90. letech. Údržba běžná. Vybavení Vytápění lokální elektrickými přímotopy, v jedné místnosti krbová kamna, okna plastová, ze dvora hrubé omítky na zateplení. Zastav. pl. RD 113 Podl. plocha celková (m 2 ) 87 Obest. prostor (m 3 ) 544 (m 2 ) Z celkové p.p. pl.sklepa (m 2 ) z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) z celkové p.p. plocha průjezdu (m 2 ) Navíc podl.pl. (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 331 Napojení na sítě Elektřina, voda, kanalizace. Napojení na plyn v obci schází. Příslušenství Klenutý zemní sklep před domem, studna s ručním čerpadlem. Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (Kč) Datum prodeje 06/2014 (Kč) Poznámka Pozemky jsou části zastavěny domem a z části tvoří předzahrádku - stavba nemá vlastní zahradu. Zdroj KS

15 15 Lokalita okres Břeclav, město Podivín, ulice Zborovská Podlaží 1NP Typ 3+kk Tech. stav Objekt postaven v roce 1920, v roce 1970 přístavba do dvora, zřízení koupelny a WC, opravy v roce 2011 (rekonstrukce kuchyně a pokoje, výměna oken, plovoucí podlahy, oprava fasády, nové dlažby). Vybavení Objekt je řadový, střední, zděný, přízemní, nepodsklepený, s půdorysem tvaru písmene L s prodloužením při pravé hranici pozemku, se střechou sedlovou bez využití podkroví k bydlení. Objekt je napojen na vodovod i vlastní studnu, NN, plyn a kanalizaci. Vybavení: umyvadlo, vana, WC, kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče. Vytápění plynové lokální WAW. Zastav. pl. RD 102 Podl. plocha celková (m 2 ) 72,62 Obest. prostor (m 3 ) 387 (m 2 ) Z celkové p.p. 0,00 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 636 Napojení na sítě Voda z řadu, elektro, plyn, kanalizace. Příslušenství Vedlejší skladový objekt v nádvoří. Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (Kč) Datum prodeje 10/2013 (Kč) Poznámka Není možnost garážování ani parkování na vlastním pozemku. Zdroj KC RS Lokalita okres Břeclav, obec Hlohovec, ulice Hlavní Podlaží 1PP/1NP Typ 3+1 Tech. stav Objekt postaven v roce V roce 2009 výměna oken a dveří, nové ÚT, kotel plyn, rekonstrukce koupelny a kuchyně, nové dlažby a plovoucí podlahy. V roce 2013 zateplená fasáda. Vybavení Objekt je řadový, koncový, zděný, přízemní, podsklepený, s půdorysem tvaru písmene L, se střechou sedlovou bez využití podkroví k bydlení. Objekt je napojen na vodovod, NN, plyn a kanalizaci. Vybavení: umyvadlo, sprchový kout, WC, kuchyňská linka, kombinovaný sporák. Zastav. pl. RD 98 Podl. plocha celková (m 2 ) 87,93 Obest. prostor (m 3 ) 535 (m 2 ) Z celkové p.p. 14,1 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 542 Napojení na sítě Voda z řadu, elektro, plyn, kanalizace. Příslušenství Samostatná garáž na pozemku za domem. Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (Kč) Datum prodeje 01/2014 (Kč) Poznámka Možnost parkování na vlastním pozemku. Velmi dobrý stav. Zdroj KC RS

16 16 Lokalita Okres Břeclav, Dolní Dunajovice Podlaží 0.PP/1.NP Typ 3+1 Tech. stav Cca 90 let, Před 7 lety přístavba do dvora a celková rekonstrukce. Vybavení Standardní plyn. kotel, okna plastová, lamináty Zastav. pl. RD 153 Podl. plocha celková (m 2 ) 119,00 Obest. prostor (m 3 ) 713,00 (m 2 ) Z celkové p.p. 0,00 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 2184 Napojení na sítě Elektřina, voda, plyn, kanalizace Příslušenství Hosp. objekt 1.NP, zděný, zast. pl. 27 m2, 40 let, po část. rek. - dobrý tech stav, pergola s krbem Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (Kč) Datum prodeje 09/2013 (Kč) Poznámka Zdroj KC KS Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Č. Lokalita Oceň. objekt Počet místností (pokoje+ kuchyně) Garáž Pozemek m 2 Sedlec 4+1 stodola 866 Jiné RD 1NP, asi 1930, od r celková modernizace, st. dokončení 96%. Krytina beton., okna plast, lamino, keram. dlažba, ÚT - kotel ZP, krb, zatepleno- do ulice. Stodola, zahrada. (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Němčičky 3+1 není Podivín 3+kk není Hlohovec 3+1 ano Dolní Dunajovice 3+1 není 746 RD 1NP částečná rekonstrukce- nový krov, krytina, část podlah, část vnitrních omítek, okno v kuchyni plast nová koupelna a kuchyně modernizace (oprava 1 obytné místnosti - podlahy, omítky, krb). El. přímotopy, okna plast. Do dvora nedokonč. zateplení. Zemní sklep, jen předzahrádka. RD 1NP. 1920, 1970 přístavba do dvora, zřízení koupelny a WC, modernizace kuchyně a pokoje, výměna oken, plovoucí podlahy, oprava fasády, dlažby. KL, vestav. spotřeb., WAW. Sklad, zahrada. RD 1PP+1NP výměna oken a dveří, ÚT- kotel plyn, rekonstrukce koupelny a kuchyně, dlažby a plovoucí podlahy zateplená fasáda. Garáž za domem, zahrada. RD 1NP. 1925, přístavba do dvora a celk. rekonstrukce. ÚT- plyn. kotel, okna plastová, lamináty. Sklad, pergola s krbem, velká zahrada.

17 17 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 I Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího přís- stav a pozemek pramen polo úvaha K1 Kč/m2 Kč lušen- ství vení Kč garáž vyba- ceny -ha znalce K6 (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,00 0,97 0,99 0,95 0,95 0,95 0, , ,02 1,00 0,99 0,98 0,98 0,98 0, , ,00 0,97 1,01 1,04 0,97 1,02 1, , ,00 1,00 0,99 1,04 0,99 1,02 1, Jednotková porovnávací cena Kč/m Užitná plocha m Porovnávací cena Kč Z toho cena RD bez pozemku Rozestavěnost RD 96 % (x koef. 0,96) Rozestavěný RD včetně pozemku Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč Práva a závady Podle sdělení manželky povinného při místním šetření není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 798 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. Při místním šetření bylo zjištěno, že přes pozemek parc.č. 8 prochází v zahradě v blízkosti stodoly větev veřejné kanalizace. Tato skutečnost není zapsána jako omezení vlastnického práva v části C listu vlastnictví č Toto faktické omezení vlastnického práva neovlivňuje výslednou cenu nemovitosti, jeho cena je tedy nulová.

18 18 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: dvamilionytřistatisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 2. října 2014 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3218/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 2. října 2014 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 798 Výřez z katastrální mapy Výřez - Územní plán Sedlec hlavní výkres, vodní hospodářství Mapa oblasti