Znalecký posudek č /2011

Transkript

1 Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2011 o obvyklé ceně nemovitostí bytové jednotky č. 28/7 v bytovém domě č.p. 28 umístěném na pozemku parcelní číslo 41/1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 41/1 v katastrálním území Šumice, obec Šumice, okres Brno - venkov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/ Z l í n Usnesení č.j. 012 EX 3830/10-51 ze dne Účel posudku: ocenění nemovitostí v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních písemných a 1 elektronicky na CD. V Otrokovicích, dne 22. července 2011

2 A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne č.j. 012 EX 3830/ Úkolem znalce je: ocenění nemovitostí ve vlastnictví povinného (SJM) se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovitosti bytová jednotka č. 28/7 umístěná v bytovém domě č.p. 28 na pozemku parcelní číslo 41/1 zastavěná plocha a nádvoří a spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu a na pozemku parcelní číslo 41/1 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Šumice, obec Šumice, okres Brno - venkov. Výše spoluvlastnického podílu ke společným částem bytového domu a k pozemku činí id. 5530/39580 k celku. 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí : Loděnice u Moravského Krumlova Šumice 28 Kraj : Jihomoravský Okres : Brno - venkov Obec : Šumice Katastrální území : Šumice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 20. července 2011 znalcem za účasti matky povinného. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Šumice, LV č. 198 a č. 193 ze dne ) místní šetření znalce dne 20. července 2011, 3) kopie katastrální mapy ze dne , 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí CERM V.vydání, Brno ) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. ZP /2011, strana 2 (celkem 12)

3 Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Oceňovaná nemovitost nelze pronajmout z technických důvodů, metoda nebude použita. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí List vlastnictví č. 193 a č. 198 jsou manželé Miroslav, r.č.: /1569 a Petra, r.č.: /4737 Knotkovi oba bytem Loděnice u Moravského Krumlova, Šumice 28 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitostí bytové jednotky č. 28/7 umístěné v bytovém domě čp. 28 na pozemku parcelní číslo 41/1 zastavěná plocha a nádvoří a spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu a na pozemku parcelní číslo 41/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 512,0 m 2 v katastrálním území Šumice, obec Šumice, okres Brno - venkov. Výše spoluvlastnického podílu ke společným částem bytového domu a k pozemku činí id. 5530/39580 k celku. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. 9. Radonové riziko : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihomoravský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. 10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. 11. Základní popis : Základní charakteristika Poloha a základní údaje Obec Šumice patří administrativně pod okres Brno-venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Pohořelice. Obec Šumice se rozkládá asi dvacet pět kilometrů jihozápadně od centra Brna a pět kilometrů západně od města Pohořelice. V současné době zde žije 237 obyvatel (Malý lexikon obcí 2010). Jedná se tedy o jednu z menších obcí v ČR. V obci najdeme pouze pohostinství a obchodem se smíšeným zbožím otevřeným jen několik hodin denně. Nejbližší základní a mateřská škola jsou umístěny v obci Olbramovice, kde je také postaven venkovní plavecký bazén a pošta. Ta je i nedalekých Loděnicích u Moravského Krumlova. Ostatní nejblíže dostupné služby a úřady se nacházejí v obci Pohořelice. Obec Šumice nesousedí k.ú. s žádným významnějším městem nebo lokalitou. Obec leží v rovinaté oblasti mezi obcemi Pohořelice a Moravský Krumlov, jedná se o zemědělský kraj, přesněji se jedná o vinařskou oblast, a celkové pracovní možnosti jsou značně omezené, je zde vysoká nezaměstnanost. Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v bytovém domě č.p. 28 na okraji obce Šumice. Tato nemovitost byla postavena za druhé světové války Němci a sloužila jako kasárny, respektive ubytování pro důstojníky s dětmi. Jedná se o jednopodlažní stavbu. Objekt je dopravně dostupný po místní nezpevněné komunikaci, pozemky kolem bytového domu jsou ve vlastnictví obce a slouží jako parkoviště nebo jsou zatravněné. Okna bytové jednotky jsou situovány na severovýchod a jihozápad. Docházková vzdálenost do centra obce je cca 5 minut pěší chůze. ZP /2011, strana 3 (celkem 12)

4 Dopravní dostupnost Objekt bydlení je dopravně dostupný po místní prašné komunikaci, parkování je možné na nezpevněných plochách kolem bytového domu v dostatečném množství. Obec Šumice je umístěna 15 km od rychlostní silnice R52. Dopravu do obce zajišťují pouze autobusy ČSAD a to jen několikrát denně. Nejbližší vlaková zastávka je v obci Bohutice Účel využití Byt v bytovém domě je určený k bydlení. Momentální technický stav neumožňuje bytovou jednotku využívat k bydlení nedokončená rekonstrukce Pozemek Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl vlastníka bytové jednotky k pozemku, na kterém je umístěn bytový dům. Pozemek je rovinatý s možností připojení na všechny inženýrské sítě. Pozemek je užívány v souladu se zápisem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí. Jde o pozemek parcelní číslo 41/1 v katastrálním území Šumice, obec Šumice, okres Brno - venkov Parkování Parkování je zde umožněno na nezpevněné ploše pozemku parcelní číslo 41/15 evidovaném jako zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Šumice, okres Brno-venkov. Obsah ocenění a) bj. č. 28/7 v budově č.p. 28 na pozemku parcelní číslo 41/1 zastavěná plocha a nádvoří b) podíl na pozemku parcelní číslo 41/1 - zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Šumice, obec Šumice, okres Brno - venkov. ZP /2011, strana 4 (celkem 12)

5 12. Popis bytu: a) Bytová jednotka - č. 28/7 v bytovém domě č.p. 28, obec Šumice Popis domu a bytu : Bytový dům je umístěn na okraji obce Šumice, jedná se o stavbu postavenou za druhé světové války Němci. Původně tento objekt sloužil jako ubytovny pro rodiny stálých německých jednotek s dětmi. Jedná se tedy o stavbu jednopodlažní, nepodsklepenou, se sedlovou střechou a nevyužívaným podkrovím, objekt půdorysně ve tvaru písmene L, kdy zbylé strany byly obehnány zdí a tvořily tak uzavřený komplex. Dneska jsou patrné ještě pozůstatky po cihlové ohraničující stěně. Kolem budovy byly také postaveny různé přístřešky a zděné kůlny, které jsou již dnes v rozkladu. Po skončení války byl objekt přebudován, respektive převeden na bytový dům, ve kterém se nachází sedm bytových jednotek. Jedná se o stavbu zděnou z pálených cihel tl. do 45 cm, stropní konstrukce dřevěné s rovným podhledem, omítnuté. Střecha sedlová dřevěná, podkroví nevyužívané, krytinu tvoří eternitové vlnité dílce. Hromosvod chybí, klempířské konstrukce chybí. Omítky venkovní vápenocomentové - na mnoha místech jsou opadané. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v nejzápadnější části a její severozápadní část ohraničuje štítová stěna. Z jihovýchodní částí na ni navazuje sousední byt. Je zde zahájená rekonstrukce, která měla spočívat v totální přestavbě všech rozvodů, zázemí, podlah, omítek, oken atd. Tato rekonstrukce je provedena pouze z části, jsou dokončeny demoliční práce. Dnešní stav bytové jednotky je špatný. Jižní strana je popraskaná, základy navlhají. Štítová stěna neomítnutá. Vnitřní omítky chybí nebo jen hrubé, veškeré vybavení v bytě chybí, odstraněny jsou instalace i nášlapné vrstvy podlah. Byt je napojen na obecní vodovod, kanalizaci a elektrickou energii. Plyn je doveden do objektu a bylo by možné se na něj napojit. Vytápění, ohřev teplé vody, vybavení kuchyně či sociálního zázemí chybí. V bytovém domě nejsou žádné společné prostory ač za tento je považována půda. K bytové jednotce nenáleží žádný sklep. Oceňovaný byt je typu se zázemím. Celková plocha prostor bytu činí 55,30 m 2. Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky : Bytová jednotka je momentálně ve fázi probíhající rekonstrukce. Byly provedeny bourací práce a započato s výměnou rozvodů. Ze severní strany bylo instalováno nové okno do pokoje a na sociální zařízení. Poté byly práce zastaveny. Hlavním nedostatkem je izolace kolem základů a jejich celkově špatný stav. V zásadě mimo stěn, stropů a střechy je nutno znovu realizovat všechny konstrukce. Stavebně technický stav : Celkový stavebně technický stav bytového domu i bytu je špatný. b) Pozemek Pozemky na LV č. 193 Jedná se o pozemek umístěný pod stavbou bytového domu, předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k celku ve výši dle LV. ZP /2011, strana 5 (celkem 12)

6 B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 364/2010 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 364/2010 Sb. a) bytová jednotka č. 28/7 včetně podílu na společných částech domu čp. 28 v obci Šumice. Výměry pro ocenění S výpočtová plocha bytu, PPm = 55,30 m 2 PPm = podlahová plocha místností bytové jednotky dle prohlášení vlastníka b) Pozemek Výpočet ceny pozemku / 28 vyhlášky/ Plocha stavebního pozemku celkem ,0 m 2 Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. k): ,00 Kč/m 2 Srážky dle přílohy č. 21 vyhlášky...neuplatňují se Přirážky dle přílohy č. 21 vyhlášky: pol. č % Koeficient Kp dle přílohy č. 39 vyhlášky.....0,906 Koeficient Ki dle přílohy č. 38 vyhlášky.....2, Jednotková cena po úpravách ,72 Kč/m 2 Výše spoluvlastnického podílu dle výpisu z KN / Cena podílu na pozemku celkem: (512*71,72*5530/39580) ,50 Kč ZP /2011, strana 6 (celkem 12)

7 Bytová jednotka č. 28/7 Obec Katastrální území Šumice Šumice Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR Jihomoravský Základní cena příloha č. 19 ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor PPm m2 53,3 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 19 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby IV. budova zděná 0,10 2 Společné části I. žádné -0,01 3 Příslušenství domu I. příslušenství snižující cenu bytu -0,05 4 Umístění bytu II. 1.NP 0,00 5 Orientace místností III. jihovýchod, severozápad, s výhledem 0,03 6 Zákl. příslušenství bytu I. chybí -0,15 7 Další vybavení I. bez sklepu, bez balkónu -0,03 8 Vytápění I. chybí -0,10 9 Jiné kriterium III. bez vlivu 0,00-0,21 Stáří staby do 80 let 0,70 10 Stav V. ve špatném stavu 0,40 Iv 0,22120 Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 18 vyhlášky 1 Dílčí situace II. Poptávka nižší než nabídka -0,05 2 Vlastnictví nemovitosti II. Vlastní pozemek 0,00 3 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 It 0,95 Stavby k trvalému bydlení a byty, tabulka č. 4 přílohy č. 18a vyhlášky 1 Význam obce I. bez speciálního významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. okrajové území obce 0,00 3 Okolní zástavba II. objekty pro bydlení 0,00 4 Obchod II. základní sortiment 0,00 5 Školství a sport I. žádná zakladní škola -0,03 6 Zdravotní zařízení I. žádné zdravotní zařízení -0,03 7 Veřejná doprava II. omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo I. sociálně slabší skupina obyvatel -0,05 9 Nezaměstnanost I. vyšší průměr kraje -0,06 10 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 11 Vlivy neuvedené II. bez vlivu 0,00 Ip 0,83 Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip ,41 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 364/2010 Sb. - rekapitulace cen objektů: a) bytová jednotka č. 28/7 v obci Šumice = ,41 Kč b) pozemek parcelní číslo 41/1 v katastrálním území a obci Šumice = 5 130,50 Kč Administrativní cena ke dni ocenění = ,91 Kč Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno) = ,00 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Oceňovaná nemovitost je ve skutečnosti třípokojovým bytem, přitom byty v domě jsou řazeny jakoby v řadových domech vedle sebe. Celkový technický stav nemovitosti a bytové jednotky je špatný. Jedná se o stavbu postavenou před téměř 80 lety, zápisem do KN byl z domu vytvořen bytový dům. Občanská vybavenost obce Šumice je minimální, vzdálenost od Pohořelic s občasnou dopravou dosti značná, pracovní možnosti v dané obci mizivé. Bytové jednotky v bytovém domě obývají především sociálně slabí ZP /2011, strana 7 (celkem 12)

8 obyvatelé. Z nabídek realitních kanceláří není praktický žádná nemovitost byt v místě bytem srovnatelným. Pro porovnání se snad dá uvézt prodej starých domků v lokalitě a to ve stavu před celkovou rekonstrukcí. 1/ Nabízíme k prodeji dům (chalupu) 2+1,který se nachází v krásné vinařské oblasti Dolní Kounice (okres Brnovenkov), vzdálené 25km od Brna. V chalupě jsou dvě místnosti a průchozí chodba. dále předzahrádka, menší dvorek s hospodářskými staveními. Inženýrské sítě před domem (voda, plyn, kanalizace, telefon/internet). Zastavěná plocha nemovitosti je 52.5m2, plocha pozemku 240m2 pouze dvorek. Započata kompletní rekonstrukce, výměna elektrických rozvodů, hrubé omítky. Jedná se o nejlevnější nemovitost přibližující se k oceňované v okolí deseti kilometrů. Plocha prostor v domě is tav domu korespondují s posuzovanou nemovitostí. Je zde ovšem pozemek nad 300,0 m2. 2/ Prodej řadového přízemního RD 3+1 v obci Vlasatice, okres Brno-venkov. Obec Vlasatice se nachází 9 km od Pohořelic a 34 km od Brna s cca 840 obyvateli. V obci najdeme školu, poštu, obchod se smíšeným zbožím. Ostatní občanská vybavenost je obyvatelům k dispozici v nedalekých Pohořelicích. Cihlový dům se sedlovou střechou s pálenou taškou (stáří 8 let), dřevěnými krovy a dřevěnými okny udržovanými. Celková plocha pozemku je 202 m2, zastavěná 100 m2, dvůr s posezením 102 m2. Dům je celkově v dobrém technickém stavu. Dispozice: chodba, kuchyně, tři pokoje, koupelna s vanou, sprchovým koutem a s WC. Dům je napojen na vodovod, elektřinu, kanalizaci. Plyn se nachází 3 m od domu. Vytápění domu elektrické a kamna na tuhá paliva v každém pokoji. Ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. Dům má i vlastní studnu s pitnou vodou a septik. Parkování je možné před domem. Dopravní dostupnost je do okolních měst dobrá autobusem, autem po dálnici. Pozemek u domu není tak velký, dům se ovšem dá užívat ihned bez jakéhokoliv zásahu. Opět spolu s domem je prodáván pozemek o celkové ploše 200,0 m2. ZP /2011, strana 8 (celkem 12)

9 Ceny dalších domků v lokalitě pak dosahují vyšších hodnot především proto, že spolu se stavbami je předmětem nabídky i pozemek nejčastěji o ploše nad 800,0 m2. Pak se už jedná o neporovnatelné nemovitosti s vlastním pozemkem a zahradou. Připomeňme jen, že vlastník byt nabyl v roce 2003 za ,00 Kč. Na základě výše uvedeného stanovuji tržní cenu posuzovaných nemovitostí metodou srovnání ve výši: Cena nemovitostí určená srovnáním ,-- Kč C) Závěr cena nemovitostí: Administrativní cena ,- Kč Porovnávací hodnota nemovitostí ,- Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 193 a 198 vedených pro katastrální území a obec Šumice, v okrese Brno - venkov, tj. bytové jednotky č. 28/7 umístěné v bytovém domě čp. 28 na pozemku parcelní číslo 41/1 zastavěná plocha a nádvoří a spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu a na pozemku parcelní číslo 41/1 zastavěná plocha a nádvoří vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : jednostotisíc korun českých ,- Kč V Otrokovicích, dne 22. července 2011 Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 155/11. ZP /2011, strana 9 (celkem 12)

10 Mapové podklady: Bytový dům č.p. 28 na pozemku parcelní číslo 41/1 v obci Šumice, okres Brno-venkov Fotodokumentace: Pohled na bytový dům čp. 28 v katastrálním území a obci Šumice, okres Brno-venkov ZP /2011, strana 10 (celkem 12)

11 Pohled na bytovou jednotku č. 7 umístěnou v bytovém dům č.p. 28 v katastrálním území a obci Šumice, okres Brno-venkov Pohled na bytovou jednotku č. 7 v bytovém domě č.p. 28 v obci Šumice, vlevo pohled z jihozápadní strany, vpravo pohled ze západní strany na štítovou stěnu ZP /2011, strana 11 (celkem 12)

12 Některé detaily provedení stavby Pohled do vnitřních prostor ZP /2011, strana 12 (celkem 12)