ZNALECKÝ POSUDEK. Krumlově se sídlem Radniční 28, Český Krumlov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /12 o obvyklé ceně nemovitostí spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domě č.p. 27 postaveného na pozemku parc.č. st. 10 s pozemky parc.č. st. 10, 398, 413 a 414, vše zapsáno na LV č. 209 pro k.ú. i obec Ludvíkovice, okres Děčín Objednatel posudku: JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční 28, Český Krumlov Účel posudku: Exekuční řízení č.j. 125 EX 626/11-55 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno v souladu s oceňovacím zákonem a podpůrně s oceňovacími vyhláškami Oceněno ke dni: 2.března 2012 Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Obsahuje 16 stran textu a 12 stran příloh. V Děčíně, dne 9.března 2012 Posudek vypracoval soudní znalec Ing. Vladimír Kerhart, Polní 72/13, Děčín XXII

2 A. ÚVOD Zadání Znalecký úkol: Metodika ocenění: Na základě usnesení Soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční 28, Český Krumlov ze dne , jsem byl ustanoven znalcem ve věci ocenění spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ k nemovitostem rodinném domu č.p. 27 postaveného na pozemku parc.č. st. 10 s pozemky parc.č. st. 10, 398, 413 a 414, vše zapsáno na LV č. 209 pro k.ú. i obec Ludvíkovice, okres Děčín. Dále je úkolem znalce určit jednotlivá práva a závady, která jsou s výše uvedeným spoluvlastnickým podílem k nemovitostem k nemovitostem spojená. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti je provedeno ve smyslu definice "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Stanovení ceny podle platných cenových předpisů je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb. Tento způsob ocenění je aplikován podpůrně především pro odvození věcné hodnoty. Administrativní cena má informativní a orientační význam. Upřesnění: Ideální podíl nemovitosti je vzhledem k charakteru nemovitosti, jeho dispozičnímu uspořádání a nemožnosti reálného rozdělení prakticky neprodejný, stanovit cenu ideálního podílu jiným způsobem než odvozením z obvyklé ceny celku není možné, trh s ideálními podíly daného segmentu trhu neexistuje a není tedy možné odvodit obvyklou cenu ideálního podílu v souladu s oceňovacím zákonem porovnáním. Povinný písemně nesdělil, zda na oceňovaném spoluvlastnickém podílu k nemovitostem váznou věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení vlastnického práva povinného, či zda je někdo užívá na základě smlouvy o nájmu nebo podnájmu, popř. na základě jiného titulu. Povinný neumožnil vstup do rodinného domu. Na základě pokynu Josefa Štropa, vykonavatele pověřeného soudním exekutorem, jsem provedl ocenění na základě vnější ohledání nemovitosti. Využil jsem informací a fotodokumentace z vlastního znaleckého posudku č. ocenění /07 ze dne a vlastního odhadu obvyklé ceny č. 134/09/05 ze dne

3 B. ANALÝZA NEMOVITOSTI (NÁLEZ) Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost se nachází na severovýchodním okraji obce Ludvíkovice, u místní komunikace napojující se na hlavní silnici Děčín - Jetřichovice, asi 100 m od hlavní silnice. Obec Ludvíkovice navazuje na statutární město Děčín, kde jsou dostupné všechny úřady, školy, zdravotní zařízení a další občanská vybavenost (kulturní a sportovní zařízení apod.). Od roku 1981 do roku 1992 byla obec součástí města Děčín, poté se opět osamostatnila. Příjezd k nemovitosti je po veřejné komunikaci - pozemku parc.č ostatní plocha - ostatní komunikace, který je ve vlastnictví Obce Ludvíkovice. Pozemek je ze severní strany lemován místním potokem, s nízkým stupněm rizika záplav. Z hlediska bydlení se jedná o průměrné místo, bez výrazných kladů či záporů. Nemovitost je přímo přístupná z místní komunikace. Na oceňovaných pozemcích se nacházejí vedle rodinného domu s přístavbou garáže vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Rodinný dům je napojen na rozvod el. energie, veřejného vodovodu, zemního plynu, kanalizace je řešena lokálně. Podklady pro vypracování posudku o Vlastní znalecký posudek č /07 ze dne včetně podkladů o Nabývací titul - kupní smlouva ze dne , právní účinky vkladu ke dni o Stavební povolení na přístavbu garáže k RD č.p. 27 vydané Stavebním úřadem MÚ Děčín dne o Projektová dokumentace zaměření stávajícího stavu RD č.p. 27 Ludvíkovice vyhotovená v 10/96 o Vlastní odhad obvyklé ceny č. 134/09/05 ze dne o Výpis z katastru nemovitostí ze dne o Katastrální mapa ze serveru cuzk.cz o Místní šetření dne od 15,00 do 15,30 hod., bez účasti povinné Radky Slezákové, pouze vnější ohledání nemovitosti o Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění novel o Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění novel o Úřední oceňování majetku 2012, autoři Bradáč, Krejčíř, Scholzová, vydané Akademickým nakladatelstvím CERM v lednu Vlastnictví Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 209 pro k.ú. a obec Ludvíkovice, uvedeni: - Radka Slezáková, r.č /2592, Stará cesta 641, Jindřichův Hradec II, Jindřichův Hradec 1, podíl 1 / 2-3 -

4 - Miroslav Topič, r.č /2369, K rybníku 1/37, České Budějovice 10, podíl 1 / 2 Nabývacím titulem je smlouva kupní ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni Ve výpisu z katastru nemovitostí jsou uvedena omezení vlastnického práva: zástavní práva smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na id.podíl 1/2, nařízení exekuce, zástavní právo soudcovské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Pohledávky vyplývající ze zástavních práv nejsou v obvyklé ceně zohledněny. Předmětem ocenění jsou 1) RODINNÝ DŮM Č.P. 27 2) POZEMKY C. ADMINISTRATIVNÍ CENA DLE 26a 1) RODINNÝ DŮM Č.P. 27 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Samostatně stojící zděný rodinný dům, postavený na stavební parcele č. st. 10. Je z malé části podsklepený, má dvě nadzemní podlaží (pouze jedna místnost s mírným zkosením) a podkroví bez účelového využití. Objekt je půdorysně i výškově členitý a je složený z konstrukčně i časově odlišných částí. K základní části je přistavěno směrem do ulice závětří, směrem do zahrady zádveří, ke štítu domu provozně propojená garáž s plochou pochůznou střechou sloužící jako terasa. Rodinný dům obsahuje 1 bytovou jednotku velikosti 5+1. Základy jsou standardní, bez účinné izolace proti vodě, svislé konstrukce zděné tl. 45 cm, přístavba z tvárnic, stropy dřevěné trámové s rovným i viditelným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina z asfaltových šindel, oplechování z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky štukové, vnější vápenné, vnější obklady chybí, vnitřní obklady v koupelně a kuchyni, schody dřevěné a kamenné, dveře hladké do ocel. zárubní, okna dřevěná zdvojená a dvojitá, podlahy převážně PVC, prkenné, keramická dlažba, vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva, elektroinstalace 220 V a 380 V, bleskosvod chybí, rozvody studené a teplé vody, zdroj TUV el. bojler, kanalizace ze všech zařizovacích předmětů, vybavení kuchyně sklokeramický sporák, vnitřní vybavení plechová vana, umývadlo, záchod, krb. Celkově lze hodnotit vybavení jako běžný standard. Dispozice 1.PP (suterén) - sklepní místnost, částečně pod garáží 1.NP (přízemí) - závětří, zádveří, hala, pokoj, kuchyň, koupelna, WC, kotelna, uhelna, dílna, garáž (pro 2 auta) 2.NP (1.patro) - chodba, chodba, 4 pokoje, komora Popis všech konstrukcí a vybavení včetně odlišného provedení či vybavení od standardu je uveden níže

5 Dle informace z Pozemkové knihy je první zápis o domě z roku Nemovitost nevykazuje žádné vady a nedostatky bránící užívání. Dům byl v posledních 10ti letech průběžně rekonstruován a modernizován. Byla provedena výměna vnitřních instalací, zařizovacích předmětů, dveří, podlah, částečně vnitřních omítek, nová fasáda, střešní krytina včetně oplechování. V roce 2000 byla zahájena přístavba garáže, dokončena byla před dvěma lety. Předpoklad další životnosti stanovený kubickou metodou při stavu prvků dlouhodobé životnosti 85 % je 45 roků, opotřebení je stanoveno vzhledem k nerovnoměrnému opotřebení prvků analytickou metodou. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem. podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 13,70 * 10,70 * (2,60 + 3,80 + 3,40) + 4,85 * 3,05 * 3,80 = m 3 Zastřešení 13,70 * 10,70 * (1,40 + 2,60 / 2) = m 3 Podlaží Označení celkem = m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná plocha Světlá výška Výška podlaží 1.PP - suterén 13,70 * 10,70 + 4,85 * 3, m m 2.60 m 1.NP - přízemí 13,70 * 10,70 + 4,85 * 3, m m 3.80 m 2.NP - 1.patro 13,70 * 10, m m 3.40 m 3.NP - podkroví 13,70 * 10, m m 2.80 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací - bez účinné izolace (vlhkost zdiva, opadávání omítek) podstandard % standard % 2. Svislé konstrukce - převážně zděné cm, z malé části dřevěné, přístavba garáže z tvárnic standard % podstandard % standard % 3. Stropy - s rovným podhledem, kuchyň s viditelnými trámy standard % standard % - 5 -

6 4. Zastřešení mimo krytinu - sedlová střecha, dřevěný vázaný krov, nad garáží plochá standard % standard % 5. Krytiny střech - asfaltový šindel, nad garáží chybí dlažba standard % podstandard % Klempířské konstrukce - z titanzinkového plechu standard % standard % 7. Vnitřní omítky - vápenné štukové, garáž chybí standard % chybí % * Fasádní omítky - dvouvrstvé vápenné omítky, garáž chybí standard % chybí % * Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady - koupelny, kuchyně, WC standard % 11. Schody - betonové standard % 12. Dveře - dřevěné hladké do ocelových zárubní a náplňové do obložkových zárubní standard % 13. Okna - dřevěná zdvojená a dvojitá standard % 14. Podlahy obytných místností - PVC, prkenné standard % 15. Podlahy ostatních místností - keramická dlažba standard % 16. Vytápění - ÚT s kotlem na pevná paliva standard % 17. Elektroinstalace - světelný a motorový proud standard % 18. Bleskosvod chybí % * Rozvod vody - teplé a studené standard % 20. Zdroj teplé vody - el. bojler standard % 21. Instalace plynu - 6 -

7 - pouze HUP na domě chybí % * Kanalizace - odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC standard % 23. Vybavení kuchyní - sklokeramický sporák nadstandard % Vnitřní hygienické vybavení - plechová vana, umývadlo standard % 25. Záchod - standardní splachovací standard % 26. Ostatní - krb, digestoř, vestavěné skříně, segmentová garážová vrata standard % K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A Základy vč. zemních prací % % % % 2. Svislé konstrukce % % % % % % 3. Stropy % 6.00% % 0.20% 4. Zastřešení mimo krytinu % % % % 5. Krytiny střech % % % % 6. Klempířské konstrukce % % % % 7. Vnitřní omítky % % % 8. Fasádní omítky % % % 9. Vnější obklady %

8 10. Vnitřní obklady % 1.232% 11. Schody % % 12. Dveře % % 13. Okna % % 14. Podlahy obytných místností % 1.697% 15. Podlahy ostatních místností % % 16. Vytápění % 2.829% 17. Elektroinstalace % 3.163% 18. Bleskosvod % 19. Rozvod vody % 1.607% 20. Zdroj teplé vody % % 21. Instalace plynu % 22. Kanalizace % 0.90% 23. Vybavení kuchyní % % 24. Vnitřní hygienické vybavení % % 25. Záchod % % 26. Ostatní % % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi - 8 -

9 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci Základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Ústřední 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m 2-9 -

10 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 99 let) Celkem 0.12 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.191,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.678,47 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,70 RODINNÝ DŮM Č.P. 27 Cena celkem Kč ,- 2) POZEMKY Popis Stavební pozemek parc.č. st zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 413 a zahrady, tvořící jednotný funkční celek se zastavěnou plochou a stavbou rodinného domu a dále pozemek parc.č trvalý travní porost, který je situován mimo jednotný funkční celek. Pozemky se nacházejí v obci, která katastrálně sousedí s vyjmenovaným městem, s počtem obyvatel přes S ohledem na účel užití se nalézají v průměrné poloze. Přístup je po místní zpevněné komunikaci, pozemky jsou napojeny na rozvody veřejného vodovodu, elektriky a zemního plynu, napojení na veřejnou kanalizaci není možné. Pozemky jsou situovány v lokalitě CHKO Labské pískovce. Jiné důvody k úpravě ceny pozemku než výše uvedené se zde nevyskytují. Obec Ludvíkovice nemá schválenou cenovou mapu pozemků. 2.1) Zastavěná plocha Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Parcela č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 166 m 2 zastavěná rodinným domem s přístavbami a zděnou vedlejší stavbou na pozemku parc.č. 413 o zastavěné ploše 7 m 2. Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku = m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Omezení užívání pozemku: chráněná krajinná oblast (až -3%) -3%

11 Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 87,50 (35 + ( ) x ) x 2.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 87,50 Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 87,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 260,40 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,03 Zastavěná plocha Cena celkem Kč ,- 2.2) Zahrada Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Parcela č zahrada o výměře 475 m 2 a parcela č zahrada o výměře 340 m 2, obě tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a zastavěnou plochou. Plocha pozemku parc.č. 413 je snížena o zastavěnou plochu vedlejší stavbou o výměře 7 m 2. Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku = m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Omezení užívání pozemku: chráněná krajinná oblast (až -3%) -3% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 87,50 (35 + ( ) x ) x 2.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 87,50 Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 87,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 260,40 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 104,16 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,84 Zahrada Cena celkem Kč ,

12 2.3) Trvalý travní porost - část 1 Oceněno podle 29 vyhlášky. Popis Parcela č trvalý travní porost výměře 536 m 2. Jedná se o zemědělský pozemek, BPEJ je pro výměru 56 m 2 a pro výměru 480 m 2. Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (100%) 100% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=53051) = Kč 4,96 Cena za celou výměru m 2 = Kč 277,76 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení % všech přirážek a srážek = Kč 555,52 Trvalý travní porost - část 1 Cena celkem Kč 556,- 2.4) Trvalý travní porost - část 2 Oceněno podle 29 vyhlášky. Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (100%) 100% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=54410) = Kč 7,45 Cena za celou výměru m 2 = Kč 3.576,- Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x Po započtení % všech přirážek a srážek = Kč 7.152,- Trvalý travní porost - část 2 Cena celkem Kč 7.152,- POZEMKY Cena celkem Kč ,- REKAPITULACE ADMINISTRATIVNÍ CENY DLE 26a 1) RODINNÝ DŮM Č.P. 27 Kč ,- 2) POZEMKY Kč ,- ADMINISTRATIVNÍ CENA DLE 26a Cena celkem Kč ,

13 D. OBVYKLÁ CENA Stanovení obvyklé ceny ve smyslu oceňovacího zákona se provádí porovnávací metodou. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení cen nemovitostí obdobného charakteru z hlediska lokality, účelu užívání, stavu a velikosti. Při stanovení porovnávací hodnoty se vychází z porovnání realizovaných prodejů podobných nemovitostí v obci nebo blízkém okolí v posledním období. Zdrojem informací jsou servery realitních kanceláří s uváděnou historií prodeje. Byly prověřeny i současné nabídky. Prodeje realizované v minulých 2-3 letech: 1. RD 5+1 s garáží v Kámenu, karta č , zděný, izolovaný, OP 648 m3, ZP 73 m2, součet ZP všech podlaží 209 m2, PP 170 m2, pozemek 1263 m2, přípojky elektro, vody, žumpa, mírně podstandardní vybavení, stáří 66 roků, průměrný technický stav, běžná údržba, poloha u silnice, rovinný pozemek. Prodej - realizovaná cena Kč (vlastní databáze) ( Kč/m 2 ) 2. RD 1+1 a 5+1 s garáží v Ludvíkovicích, karta č , zděný, izolovaný, OP 1381 m3, ZP 166 m2, součet ZP všech podlaží 378 m2, PP 240 m2, pozemek 1053 m2, přípojky elektro, vody, kanalizace, plynu, mírně podstandradní vybavení, stáří 126 roků, technický stav přijatelný, běžná údržba, poloha na křižovatce silnic, mírně svažitý pozemek. Prodej - realizovaná cena Kč (vlastní databáze) (6 250 Kč/m 2 ) 3. RD 5+1 s garáží v Kámenu, karta č. 3817, zděný, izolovaný, OP 971 m3, ZP 139 m2, součet ZP všech podlaží 272 m2, PP 180 m2, pozemek 1893 m2, přípojky elektro, vody, žumpa, standardní vybavení, stáří 100 roků, dobrý technický stav, běžná údržba, poloha u silnice, rovinný pozemek. Prodej - realizovaná cena Kč (vlastní databáze) (8 333 Kč/m 2 ) 4. RD 5+1 v okrajové části obce Bynovec, v blízkosti lesa. V přízemí chalupy obývací pokoj, kuchyňsky kout a sociální zařízeni s WC, v 1. poschodí čtyři ložnice. Možnost vestavby dalších pokojů v podkroví. Na zahradě s okrasnými dřevinami je pergola a bazén. Nemovitost je napojena na veřejný rozvod vody a elektřiny, vlastní studna. Chalupa je v dobrém technickém stavu. Zahrada 957 m 2, zastavěna plocha 95 m 2. Vhodné pro rekreaci i trvalé bydleni. Dostupnost do Děčina10 minut autem. Prodej - realizovaná cena Kč (RK Vesta) Nové prodeje a současné nabídky: *1* Rodinný dům 5+2 v Děčíně - Bělé Rodinný dům se zahradou v ulici Sněžnická. V přízemí chodba, sklep, koupelna (obklady, dlažba, vana), kuchyň, WC a 2x pokoj. V 1. patře chodba, kuchyň, koupelna, 3x pokoj a spíž. Velikost 5+2, užitná plocha 158 m 2, pozemek 1263 m 2, přípojky vody, kanalizace, elektriky, plynu, vytápění ÚT na plyn, průměrný technický stav. Prodej 2011 (SKZ REAL). Kupní cena Kč (8860 Kč/m 2 )

14 *2* Rodinný dům 5+2 v Kámenu *3* Rodinný dům 5+1 v Arnolticích Rodinný dům s udržovanou zahradou v centru obce. V 1.NP se nachází bytová jednotka o velikosti 2+1 s prostornou koupelnou a WC, sklad. V 2.NP jsou 3 pokoje a kuchyň. Užitná plocha 220 m 2, pozemek 731 m 2, přípojky vody, septik, elektrika, vytápění ÚT na pevná paliva, průměrný technický stav, po částečné rekonstrukci. Nabídka od 2/2012 (RK Sting). Cena Kč (8863 Kč/m 2 ). Netypické zděné venkovské stavení s kamennou terasou, s menším částečně obytném stavením a rozlehlou zahradou. Nemovitosti se nachází v centrální části obce. Užitná plocha 200 m 2, pozemek 1899 m 2, přípojky vody, septik, elektrika, vytápění lokální na pevná paliva, průměrný technický stav, udržovaný. Nabídka od 8/2011 (RK Široký). Cena Kč (11875 Kč/m 2 ). *4* Rodinný dům 5+1 v Huntířově V 1. NP je dílna, garáž, WC, obývací pokoj, kuchyně a koupelna po rekonstrukci. Ve 2. NP jsou 4 pokoje. V domě jsou nová plastová okna a nová střecha. Voda je z vlastní studny, odpady do septiku. Komín je vyvložkovaný, vytápění krbovými kamny s výměníkem. Užitná plocha 200 m 2, pozemek 866 m 2. Nabídka od 12/2011 (Avareal). Cena Kč (9 950 Kč/m 2 ). Oceňovaná nemovitost je zděný izolovaný rodinný dům s jednou bytovou jednotkou (5+1) a dvojgaráží, obestavený prostor 1004 m3, zastavěná plocha 166 m2, užitná plocha včetně garáže 214 m 2, pozemek 1517 m 2, přípojky elektro, vody, plynu, septik, standardní vybavení, stáří 96 roků, částečná modernizace, průměrný technický stav, běžná poloha. Porovnávací hodnota odvozená z užitné plochy 214 m 2 a odpovídající jednotkové ceně Kč/m 2 je v relaci s kupními cenami srovnatelných nemovitostí v regionu. POROVNÁVACÍ HODNOTA Kč REKAPITULACE CEN Cena podle cenového předpisu porovnávací hodnotou dle 26a Porovnávací hodnot a Kč Kč

15 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY V souladu s oceňovacím zákonem je obvyklá cena nemovitosti odvozena z porovnávací hodnoty. Porovnávací hodnota vychází z realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí, vychází ze situace na trhu s nemovitostmi v místě i v čase a zohledňuje všechny okolnosti, které mají na cenu vliv (silné a slabé stránky nemovitosti). Oceňovaná nemovitost má následující silné stránky: Relativně dobrý technický stav nemovitosti vzhledem ke stáří domu Dvojgaráž a vedlejší stavby na pozemku Možnost napojení na zemní plyn Velký pozemek Mezi slabé stránky patří: Segment trhu, kde v daném místě a čase nabídka převyšuje poptávku Nevhodný tvar pozemku Na základě provedené analýzy s použitím uvedených přístupů oceňování je navržena obvyklá cena nemovitosti ve výši: Kč (slovy jedenmilionosmsetdvacettisíc korun českých) Odpovídající ideální podíl ve výši 1/2 z obvyklé ceny nemovitosti jako celek je Kč. Ideální podíl je však vzhledem k charakteru nemovitosti, jeho dispozičnímu uspořádání a nemožnosti reálného rozdělení prakticky neprodejný, stanovit cenu ideálního podílu jiným způsobem než odvozením z obvyklé ceny celku není možné, trh s ideálními podíly daného segmentu trhu neexistuje a není tedy možné odvodit cenu ideálního podílu v souladu s oceňovacím zákonem porovnáním. PRÁVA A ZÁVADY S NEMOVITOSTÍ SPOJENÉ Úkolem znalce je dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. V části C výpisu z katastru nemovitostí jsou uvedena omezení vlastnického práva. 1/ Všechna omezení vlastnických práv jsou zástavní práva apod. (soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu, exekutorské). V obvyklé ceně nejsou zohledněna. 2/ Jiná omezení vlastnického práva, která by nebyla zapsána v katastru nemovitostí, nebyla zjištěna. 3/ Nemovitost je užívána jinými osobami než jsou vlastníci, existence nájemních smluv nebyla doložena ani jinak zjištěna

16 Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí ze dne listů Kopie katastrální mapy s vyznačením hranic pozemků Mapa příslušné části obce s vyznačení polohy nemovitosti Fotodokumentace - 2 listy V Děčíně, dne 9.března vypracoval E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 3841/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace