Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s pravděpodobně garáží mimo dům v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 81, LV č. 240 na pozemku parc.č. St. 82 pozemek parc.č. St. 82, LV č. 240 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Višňová Počet obyvatel 628 Kat. území Višňová Ulice Višňová č.p. 81 Část obce dle LV Višňová Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Poláková Andrea Višňová, Višňová 81 Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 90 m Kč/m Kč Garáže samostatné 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Pětsetdevadesát tisíc Kč - 1 -

2 Komentář k ceně Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. K dispozici nebyla žádná použitelná dokumentace. Při ocenění se vychází pouze z vnějšího náhledu. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o rodinný dům venkovského charakteru situovaný ve stabilizované lokalitě objektů bydlení kladné faktory - stabilizovaná klidná lokalita - možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny - možnost vjezdu na pozemek - samostatný objekt pravděpodobně užívaný jako garáž záporné faktory - starší RD - skutečný stav v rozporu se zápisem na LV a zákresem v katastrální mapě - převis nabídky nad poptávkou - omezená možnost dalšího rozšíření Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků.vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony devadesátšest tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí objekty nejsou řádně zapsané na LV a zakreslené v katastrální mapě Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle výpisu z KN LV č.240 : Zástavní právo smluvní, V-3781/2007 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací vedlejší stavba není zapsaná na LV Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci dokumentace nebyla k dispozici Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle výpisu z KN LV č.116 : Zástavní právo smluvní, V-3781/2007 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita - 2 -

3 ANO ANO Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem nezjištěno Stavba dlouhou dobu neužívaná dle náhledu ano Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva kupní ze dne nebyla poskytnuta - 3 -

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 240, vyhotovený dálkovým přístupem do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Višňová. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 240, Snímek kat. mapy pro k.ú. Višňová. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Višňová se nachází v okrese Příbram, kraji Středočeském, ve vzdálenosti cca 10 km východně od Příbrami, 9 km jižně od Dobříše a cca 5 km východně od rychlostní komunikace R4. Obcí prochází silnice Příbram Sedlčany Votice. Jedná se o obec místního významu, dříve proslavenou natáčením seriálu Chalupáři. V obci je základní obecní občanská a technická vybavenost (obecní úřad, pošta, mateřská škola, základní škola, obchod, restaurace, sportoviště). Veškerá další vybavenost je v Příbrami. Průměrná je dopravní dostupnost autobusy SID do Příbrami, Kamýku nad Vltavou, Sedlčan, Tábora, Dobříše, Prahy. V obci je proveden veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětná nemovitost je situovaná v jižní části obce, v lokalitě husté zástavby rodinných domů. Je přístupná úzkou zpevněnou obecní komunikací přímo z hlavní průjezdní komunikace obcí a silnicí Příbram Sedlčany. Centrum obce je vzdálené cca 300m. Zastávka autobusu je v sousedství. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s objektem pravděpodobně užívaným jako garáž. Pozemky jsou mírně SV skloněné, celé oplocené. Je možný vjezd na nádvoří dvoukřídlovými vraty v uličním plotu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město Praha) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ne 59 Km Informace o nemovitosti dle náhledu Objekt bydlení, dle náhledu pravděpodobně rodinný dům, čp.81 je postavený na JZ hranici pozemku p.č.st.82, hřebenem kolmo ke komunikaci, v přímém sousedství s vedlejším domem. Od silnice je oddělený malou předzahrádkou. Je obdélníkového půdorysu, přízemní, se sedlovou střechou, s přistavěným pravděpodobně vstupním prostorem a přístřeškem do nádvoří. Dům není správně zakreslen v katastrální mapě. Menší objekt pravděpodobně užívaný jako garáž, je postavený podél SV hranice pozemku p.č.st.82. Není zapsán na LV a zakreslen v katastrální mapě. Nemovitost je pravděpodobně napojená (dle ústního sdělení souseda) na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny vzdušným vedením. Konstrukčně materiálová charakteristika a dispozice domu není známa. Orientace oken je do předzahrádky a nádvoří. Dle ústního sdělení sousedů byl dům dán do užívání pravděpodobně v první polovině 20.století (v archivu stavebního úřadu není k nemovitosti žádná upřesňující dokumentace, pouze zmínka o provedení přípojky kanalizace). Dům je delší dobu neužíván. Travní porost není udržován. Dle náhledu konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných výrazných poškození, celek bez prováděné pravidelné běžné údržby. Venkovní úprav tvoří pravděpodobně přípojky elektřiny, vody, kanalizace, oplocení s vjezdovými vraty a vstupními vrátky, přístupový chodník z betonové dlažby. Jsou opotřebované běžným užíváním a bez prováděné pravidelné údržby. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 884 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti dle náhledu Počet PP nezjištěn Počet NP 1 Počet podkroví nezjišt ěn Zastavěná plocha 1.NP Odhad 115 m 2 Počet bytových jednotek nezjištěn RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný nezjištěno Technický stav dle náhledu Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků odhadem 80 Opotřebení odhadem 60 % - 4 -

5 Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Popis prvků dlouhodobé životnosti dle náhledu bez viditelných poškození opotřebované běžným užíváním a životností Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy původní stav, opotřebované Dle náhledu nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova Pravděp.bez rekonstrukce Samostatné garáže dle náhledu Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání Plocha Odhad 41.0 m 2 Garáž je zkolaudována Datum kolaudace nezjištěno Popis provedení garáže dle náhledu Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy nezjištěno 100 konstrukce krov sedlový 100 střešní krytina nezjištěno 100 vrata dřevěná 100 podlahy nezjištěno 100 vytápění nezjištěno 100 elektro nezjištěno 100 Popis garáže Přízemní zděný objekt se sedlovou střechou postavený na nádvoří podél SV hranice pozemku p.č.st.81. Je přístupný dvoukřídlovými vraty z nádvoří. Technický stav a účel užití nezjištěn. Stavba není zapsána na LV a zakreslena v katastrální mapě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor Odhad 466 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 347 m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu pravděp.napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu pravděp.napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Inženýrské sítě jsou vedeny v ulici. Dům je napojen pravděpodobně na veřejný rozvod elektřiny vzdušným vedením, veřejný rozvod vody vody a kanalizace přípojkou z ulice. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní pravděpodobně bez izolace svislé konstrukce pravděpodobně zděné práce vodorovné pravděpodobně dřevěné spalné konstrukce střechy sedlová, nad vstupem pultová konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů nezjištěno úpravy vnějších povrchů omítka štuková, sokl hrubě nahozený vnitřní obklady nezjištěno schody nezjištěno dveře a vrata nezjištěno okna pravděpodobně dřevěná dvojitá a zdvojená povrch podlah nezjištěno vytápění nezjištěno elektroinstalace vč. nezjištěno, bleskosvod není vnitřní vodovod nezjištěno bleskosvodu vnitřní kanalizace nezjištěno vnitřní plynovod nezjištěno - 5 -

6 ohřev teplé vody nezjištěno ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) nezjištěno Počet koupelen nezjištěno Počet kuchyní nezjištěno Vybavení koupelny Vybavení kuchyně nezjištěno nezjištěno Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC nezjištěno Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha odhad podlahové plochy přízemí m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-6 -

7 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 3+1/garáž, stodola Lokalita : Dolní Hbity, širší sousedství cca 5 km Ing sítě : elektřina Vytápění : lokální Technický stav : původní před rekonstrukcí Méně atraktivní lokalita, velké zemědělské pozemky - 7 -

8 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 96.0 m 2 Podlahová plocha 90.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 3+1/stodola, kolna Lokalita : Radětice, širší sousedství cca 5 km Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace Vytápění : ÚT kotel na tuhá paliva Technický stav : původní stav Méně atraktivní lokalita a poloha domu, obdobně velký pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 6+2/stodola, garáž, dílna, garáž a 3 parkovací místa, zimní zahrada, bazén Lokalita : Zduchovice, širší sousedství cca 5km Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace Vytápění : lokální Technický stav : původní Měně atraktivní lokalita, větší pozemek - 8 -

9 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 3+1/kolna, chlév Lokalita : Dolní Hbity, širší sousedství cca 5 km Ing sítě : elektřina, kanalizace Vytápění : lokální Technický stav : částečná modernizace Méně atraktivní lokalita, větší pozemek Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2-9 -

10 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu méně rozvinutý trh starších rodinných domů venkovského charakteru, proto bylo využito širší sousedství, do vzdálenosti cca 5km. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 0,60-1,50 mil.kč tj Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků s možností napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny se pohybují v rozpětí Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

11 Fotodokumentace pohled do příjezdové ulice pohled z ulice na štítovou stěnu domu a oplocení pohled z ulice na přístavbu a stěnu přivrácené k nádvoří přístavba k domu objekt pravděp.užívaný jako garáž orientovaný do nádvoří uliční oplocení

12 Fotodokumentace plocha mezi domem a garáží detail zdiva

13 Fotodokumentace - mapy

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -