Znalecký posudek. č o obvyklé ceně pozemků evidovaných na LV č v k. ú. Korkusova Huť, obec Vimperk, okres Prachatice

Transkript

1 Znalecký posudek č. 731 o obvyklé ceně pozemků evidovaných na LV č v k. ú. Korkusova Huť, obec Vimperk, okres Prachatice Ocenění je ke dni Objednatel posudku: Mgr. Eva Veselá, Exekutorský úřad Kolín, Karlovo nám. 71, Kolín Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení č. j. EX 456/13 Posudek zpracoval: Ing. Zbyněk Staněk, Národní 1010, Prachatice Datum zpracování: Počet stejnopisů: 2 Počet stran: 14 (včetně příloh)

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovité věci obvyklou cenou podle usnesení č. j. EX 4561/13-17 ze dne Informace o nemovité věci Pozemky na LV č. 1859: parc. č. st. 29, výměra 619 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. st. 30, výměra 39 m 2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 10/1, výměra 1066 m 2 (trvalý travní porost), parc. č. 10/2, výměra 114 m 2, (ostatní plocha, ost. komunikace), parc. č. 10/4, výměra 284 m 2, (trvalý travní porost), parc. č. 12, výměra 83 m 2, (ostatní plocha, neplodná půda), parc. č. 30/7, výměra 3466 m 2 (ostatní plocha, manipulační plocha) Katastrální území: Korkusova Huť Obec: Vimperk Okres: Prachatice Kraj: Jihočeský 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudní exekutorky Mgr. Evy Veselé, Exekutorský úřad Kolín, Karlovo nám. 71, Kolín, č. j. EX 4561/13-17 ze dne ve věci povinného: Adam Pištěk, Tourov 16, Bavorov, IČ: , narozen na návrh oprávněného: Hořanská a. s. Hořany 23, , IČ: zast. JUDr. Jindřiška Martinová, advokát, Plynárenská 671, Kolín IV, IČ: výpis z katastru nemovitostí LV č pro k. ú. Korkusova Huť, obec Vimperk, okres Prachatice, vyhotovený dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce č. j. 456/13 dne kopie snímku katastrální mapy pro k. ú. Korkusova Huť, obec Vimperk, okres Prachatice - Územní plán Vimperk vydaný opatřením obecné povahy č. 3/2011 schválený zastupitelstvem města Vimperk usnesením č. 186 ze dne ve znění pozdějších změn - zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 ve znění pozdějších předpisů o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) - vyhláška č. 441/2013 Sb. Ministerstva financí ze dne 17. prosince 2013, k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) - zjištění na místě dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovité věci je zapsán na LV č pro katastrální území Korkusova Huť, obec Vimperk, okres Prachatice: Pištěk Adam, Tourov 16, Bavorov

3 3 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná projektová dokumentace. Nebyly poskytnuty žádné informace a stavu pozemků. Evidence nemovité věci v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti zjištěné při místním šetření. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky evidované na LV č pro k. ú. Korkusova Huť, obec Vimperk, okres Prachatice. Jsou situovány na okraji souvislé zástavby osady Korkusova Huť, stavebně nesrostlé části obce Vimperk, v blízkosti komunikace Vimperk Strážný. Část pozemků je dle územního plánu určeno k zastavění jako plochy výroby a skladování (bývalý zemědělský areál), zbývající (navazují na bývalý areál) jsou součástí plochy dopravní infrastruktury. Na pozemcích parc. č. st. 29 a parc. č. st. 30 jsou umístěny stavby jiného vlastníka, které nejsou předmětem ocenění. Celá nemovitost nebyla v době místního šetření evidentně dlouhodobě užívána, působila zchátralým dojmem. B. OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: prodejnost je negativně ovlivněna existencí staveb jiného vlastníka Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní 0,03 vlastníci) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,02 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,950 i = 1 4

4 4 a) Pozemky a.1) Pozemky k zastavění 4 pozemky na okraji souvislé zástavby osady, stavebně nesrostlé části obce, terén rovinatý, přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž. sítě v osadě, docházková vzdálenost a základové poměry dobré, dle územního plánu určeny k zastavění pro výrobu a skladování Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Vimperk Název okresu: Prachatice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 030, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 532,30 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 6

5 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,15 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,02 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo 0,10 ve vzdálenosti nad 1000 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,650 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,617 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 328,4291 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 29 zast. plocha a nádvoří ,61 st. 30 zast. plocha a nádvoří ,73 30/7 ost. plocha, manipulační ,26 Součet: ,60 Pozemky k zastavění určená cena: ,60 Kč a.2) Pozemky dopravní infrastruktury 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Vimperk Název okresu: Prachatice

6 6 Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 030, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 532,30 Kč/m2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemní I. Dálnice silnice 0,80 komunikace 2 Charakter a zastavěnost území III. V kat. úz. mimo sídelní část obce v 0,70 nezastavěném území 3 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 4 Povrch komunikace I. Se zpevněným povrchem 1,00 9 odst. 3 Jiné pozemky (dle 4 odst. 3) Základní cena upravená: ZCU = ZC P 1 P 2 P 3 P 4 0,30 = 89,4264 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 10/1 ttp ,54 10/2 ost. plocha ,61 10/4 ttp ,10 12 ost. plocha ,39 Součet: ,64 Pozemky dopravní infrastruktury určená cena: ,64 Kč

7 7 C. REKAPITULACE Výsledné ceny: a) Pozemky 1)Pozemky k zastavění 2)Pozemky dopravní infrastruktury ,60 Kč ,64 Kč Pozemky celkem: ,24 Kč ,24 Kč Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle 50: ,24 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistadevadesátdvatisícesedmsetosmdesát Kč V Prachaticích

8 8 D. OBVYKLÁ CENA Oceňované nemovitá věc je umístěna na okraji souvislé zástavby osady Kourkusova Huť, stavebně nesrostlé části obce Vimperk, směrem na Strážný. Část pozemků je dle územního plánu určena jako plochy pro výrobu a sklady (bývalý zemědělský areál), zbytek je dle územního plánu součástí plochy dopravní infrastruktury, nezastavitelné plochy (na areál navazují). Na pozemcích parc. č. st. 29 a parc. č. st. 30 se nachází zchátralé stavby jiného vlastníka, které nejsou předmětem ocenění. Přístup k nemovité věci je po zpevněné veřejné komunikaci, pozemky, které tvoří funkční celek lze napojit na inž. sítě v osadě. Město Vimperk se nachází cca 25 km jihozápadně od Strakonic na úpatí Boubína v údolí řeky Volyňky. Má 7644 obyvatel, komplexní vybavenost technické infrastruktury, autobusové a vlakové dopravní spojení, omezenou nabídku pracovních možností. Další vybavení a služby v dosahu veřejné dopravy v okolních městech Prachatice a Strakonice. Obec má vhodnou polohu pro zimní i letní rekreaci a turistiku. Cenová hladina prodávaných srovnatelných nemovitých věcí je v jihočeském regionu vyjma atraktivních rekreačních oblastí obecně na nižší úrovni než je průměr v ČR. Z vlastní databáze, informací internetové inzerce a tiskovin realitních kanceláří působících v okrese Prachatice bylo provedeno srovnání s nabízenými obdobnými nemovitými věcmi v dané lokalitě. Popis porovnatelných nemovitých věcí: Nemovitá věc č. 1 : Brantlova, Vimperk - soubor stavebních pozemků s vyjádřením dotčených institucí a vydaným územním rozhodnutím, zavedené inž. sítě (kanalizace, vodovod a el. energie), přístupová cesta ve výstavbě, celková výměra 7850 m 2, nabídková cena 350,- Kč/m 2 stanovená váha shody 3 Nemovitá věc č. 2 : Vimperk II, Vimperk - soubor stavebních pozemků na kraji města, vydáno územní rozhodnutí, inž. sítě (kanalizace, vodovod, el. energie) na hranici pozemku, celková výměra m 2, nabídková cena 347,- Kč/m 2 stanovená váha shody 2 Nemovitá věc č. 3 : Družstevní, Vimperk - pozemky o výměrách cca 1000 m 2 na okraji města, územním plánem určených pro bydlení, přístup z veřejné komunikace, inž. sítě v dosahu cca m, nabídková cena 350,- Kč/m 2 stanovena váha shody 1

9 9 Porovnání srovnatelných nemovitých věcí porovnávací koef. kriterium nemovitá věc č. 1 nemovitá věc č. 2 nemovitá věc č druh pozemku 1,0 1,0 1,0 poloha v obci 0,95 0,98 0,98 možnost výstavby 1,0 1,0 1,0 vybavenost a přísl. 1,0 0,98 0,99 výměra pozemků 1,0 0,95 1,02 poloha obce 1,0 1,0 1,0 Přepočtené ceny Pokud se při porovnávání používá internetová inzerce, doporučuje se snížit nabídkové ceny o předpokládané provize a další náklady realitních kanceláří, v max.částce 30% (v tomto případě je použit koef. 0,8). Nemovitá věc č. 1 : 350*0,8*1,0*0,95*1,0*1,0*1,0*1,0 = 266 Kč/m 2 Nemovitá věc č. 2 : 347*0,8*1,0*0,98*1,0*0,98*0,95*1,0 = 253 Kč/m 2 Nemovitá věc č. 3 : 350*0,8*1,0*0,98*1,0*0,99*1,02*1,0 = 277 Kč/m 2 Cena obvyklá pozemků určených k zastavění bude vzhledem k použitým kritériím stanovena váženým průměrem z výše uvedených přepočtených cen, sníženým o 10% vzhledem k právním vztahům předmětné nemovitosti, tj. 266*3+253*2+277*1 = (1581/6)*0,9 = 240 Kč/m 2 (zaokrouhleno) ( )*240 = Kč

10 10 Cena obvyklá pozemků spadajících do plochy dopravní infrastruktury bude stanovena odvozením z obvyklé ceny pozemků určených k zastavění, tj. 240*0,6 = 140 Kč/m 2 (zaokrouhleno) ( )*140 = Kč Po zhodnocení výše jmenovaných technických, ekonomických a právních hledisek a s přihlédnutím k místnímu trhu s nemovitými věcmi odhaduji obvyklou cenu předmětné nemovité věci ve výši Kč slovy jedenmiliondvěstětisíc Kč. =================== E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Českých Budějovicích dne , č. j. Spr 1283/95 pro obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví - stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod číslem 731. Znalečné a náhradu výdajů účtuji dokladem č. 731 dle připojené likvidace.

11

12

13

14

15