ZNALECKÝ POSUDEK Č. 943/280/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 943/280/2013 stanovení obvyklé ceny všech nemovitostí a jejich příslušenství: - zapsaných na LV: 654, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště: Ostrava a okres: Ostrava-město, obec: Ostrava a k.ú.: Mariánské Hory; - podíl ve výši id. 1/8 zapsaných na LV: 70, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště: Ostrava a okres: Ostrava-město, obec: Ostrava a k.ú.: Mariánské Hory. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 25080/11-53 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: Mob: Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni Posudek obsahuje včetně titulního listu 28 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti Obvyklá cena Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Garáž bez čp/če s příslušenstvím (LV č. 654) Pozemky LV č. 70 podíl 1/ Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 28

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu všech nemovitostí a jejich příslušenství: - zapsaných na LV: 654, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště: Ostrava a okres: Ostrava-město, obec: Ostrava a k.ú.: Mariánské Hory; - podíl ve výši id. 1/8 zapsaných na LV: 70, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště: Ostrava a okres: Ostrava-město, obec: Ostrava a k.ú.: Mariánské Hory. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 654 pro k.ú. Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město ALV: Černý Tomáš, Přemyslovců 224/63, Mariánské Hory, Ostrava; identifikátor: /5624 BLV: Stavby: Způsob využití: Na parcele: bez čp/če garáž St. 1511/3, LV: 70 * LV č. 70 pro k.ú. Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město ALV: Černý Tomáš, Přemyslovců 224/63, Mariánské Hory, Ostrava; identifikátor: /5624, podíl 1/8 Ostatní spoluvlastníci viz. LV č. 70 v příloze posudku. BLV: Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc.č. St. 1511/1 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV m 2 parc.č. St. 1511/2 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV m 2 parc.č. St. 1511/3 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV m 2 parc.č. St. 1511/4 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV m 2 parc.č. St. 1511/5 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV m 2 parc.č. St. 1511/6 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV m 2 parc.č. St. 1511/7 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV m 2 parc.č. St. 1511/8 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV m 2 parc.č. 170/25 ostatní plocha jiná plocha 298 m 2 parc.č. 170/43 ostatní plocha ostatní komunikace 55 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 28

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str : Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. 4. Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č.j. číslo jednací; č. číslo; parc.č. parcelní číslo; č.p. číslo popisné; GP geometrický plán; IS inženýrské sítě Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 28

5 B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že nebyl adresát na uvedené adrese zastižen a dopis nebyl vyzvednut dne Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 654 ze dne , k.ú. Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 70 ze dne , k.ú. Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 25080/11-53 ze dne Sdělení Úmo Mariánské Hory a Hulváky, ze dne ; čj. MH 08486/2013/VVaZ/Du; vyřizuje: Dušková Táňa; že se v archivu stavebního úřadu nenachází stavební dokumentace Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy, k.ú. Mariánské Hory dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Ostrava Cenová mapa Ostravy Kupní smlouva, právní účinky vkladu práva ke dni , V-1925/ Kupní smlouva ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , V-8147/ Kupní smlouva ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , V-13007/ Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 28

6 Smlouva č o zřízení věcného břemene na pozemku ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , V-8161/ Informace získané při místním šetření mj. od jednoho z vlastníků garáže v dané lokalitě Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 28

7 Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2006, 2008, Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 28

8 Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne vázne na oceňované nemovitosti věcné břemeno (podle listiny): - umístění a provozování podzemního vedení komunikační sítě - vstup a vjezd za účelem zajišťování provozu, údržby, oprav, rekonstrukce a odstranění vedení pro oprávněné, jejich zaměstnance a zaměstnance servisních organizací dle článku II. smlouvy - Oprávnění pro: ČEZ ICT Services, a.s., Duhová 1531/3, Michle, Praha 4; RČ/IČO: PODA a.s., 28. října 1168/102, Moravská Ostrava, Ostrava, RČ/IČO: T-Mobile Czech Republic a.s., Tomíčkova 2144/1, Chodov, Praha, RČ/IČO: Vysoká škola báňská Technická univerzita Ostrava, 17. Listopadu 2172/15, Poruba, Ostrava, RČ/IČO: GTS Czech s.r.o., Přemyslovská 2845/43, Žižkov, Praha, RČ/IČO: Povinnost k: Parcela: 170/25 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-8161/ Toto věcné břemeno je závadou má vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Popis a ocenění věcného břemene je provedeno níže v bodu 8.2. tohoto posudku. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 654 a LV č. 70 ze dne váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 654 a LV č. 70 ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 28

9 Jiné závady plomba P Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 654 ze dne je dále u nemovitosti uvedena plomba P údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z-19444/2013. Typem řízení je Poznámka, povinný: Tomáš Černý. Poslední operací bylo dne ukončení řízení. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne je dále u nemovitostí uvedena plomba P údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z-19442/2013. Typem řízení je Poznámka, povinný: Tomáš Černý. Poslední operací bylo dne ukončení řízení. Tyto skutečnost nejsou ve znaleckém posudku zohledněny Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. K nemovitosti nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Na stavebním úřadě se dle informace ze dne od paní Táni Duškové (duskova@marianskehory.cz) nenachází žádná dokumentace k nemovitosti. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 28

10 Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžná řadová garáž vč. podílu na pozemku a příslušenství, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v krajském městě Ostrava v obvodu Mariánské Hory v ulici Štolbova, která je kolmá na ulici Štolbova, ve vzdálenosti cca. 3 km západním směrem od centra Ostravy (Masarykovo náměstí) v k.ú. Mariánské Hory. Nemovitost leží na rozhraní zástavby zděných bytových domů a areálu železáren. V Ostravě je v docházkové vzdálenosti k dispozici veškerá potřebná občanská vybavenost. Nevýhodou je silně znečištěné životní prostředí. Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, hlavní ulice 28. Října s tramvajovým provozem je vzdálena cca. 450 m, nejbližší stanice veřejné dopravy (autobusy, tramvaje) jsou v ulici 1. máje 300 m pěšky. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou vždy před garáží. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 28

11 Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu CZ0806 Název obce Kód obce Správní obvod Mariánské Hory a Hulváky , Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Garáž bez čp/če s příslušenstvím (LV č. 654) Jedná se o vnitřní řadovou garáž půdorysně ve tvaru obdélníka stojící na pozemku parc.č. St. 1511/3. Okolní zástavbu tvoří garáže obdobného charakteru, severním a východním směrem od nemovitosti se rozkládá zástavba zděných bytových domů, jižním a západním směrem je výrobní areál železáren. Přístup ke garážím je po zpevněné asfaltové komunikaci, posledních několik desítek metrů je zpevněných betonovými panely. Oceňovaná garáž je 6-tá od západního kraje, je pravděpodobně delší dobu neužívaná klempířské konstrukce jsou zkorodované, opadává omítka, tráva před garáží neposečená. Garáž je součástí typizovaného stavebního celku, svislé nosné konstrukce jsou zděné, strop pravděpodobně betonový panelový, fasáda omítnutá, vrata plechová, zavedena je elektřina rozvodná skříň je umístěna na fasádě garáže vedle vjezdových vrat. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu garáž, což je v souladu se skutečným stavem. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu cca. v r Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: betonové panely Střecha: plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování atiky, podokapní žlaby a dešťové svody z pozinkovaného plechu (zkorodovaný) Vnější povrchy: omítka břízolitová (částečně opadaná) Vrata: plechové do kovových zárubní Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Povrch podlah: betonová mazanina Elektroinstalace: rozvod světelného proudu (230V) Údržba: prováděna běžná údržba Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 28

12 Informativní odhad obestavěného prostoru garáže bez čp/če Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 6,5*3,25 3,2 m 21,13 m 2 68 m 3 Obestavěný prostor 68 m 3 Stáří a stavebně technický stav Garáže byly postaveny odhadem v r. 1970, ke dni místního šetření je oceňovaná stavba v původním nevalném až špatném stavu, opadává omítka, klempířské konstrukce a vjezdová vrata jsou zkorodovaná, nevylučuji ani zatékání a tím způsobenou vlhkost zdiva Pozemky LV č. 70 podíl 1/8 Předmětem ocenění je také podíl id. 1/8 na pozemcích parc.č. St. 1511/1, St. 1511/2, St. 1511/3, St. 1511/4, St. 1511/5, St. 1511/6, St. 1511/7, St. 1511/8, 170/25 a 170/43, které jsou zapsané na LV č. 70 ze dne pro k.ú. Mariánské Hory, okres Ostrava-město. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Štoblova, z pozemku parc.č. 754 (ostatní komunikace, vlastník: Statutární město Ostrava). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Veškeré oceňované pozemky spolu sousedí, dohromady společně s garážemi tvoří funkční celek. Sousední parcely: parc.č. St. 1511/1: St /2, 170/25, 170/43 parc.č. St. 1511/2: St. 1511/1, 1511/3, 170/25, 170/43 parc.č. St. 1511/3: St. 1511/2, 1511/4, 170/25, 170/43 parc.č. St. 1511/4: St. 1511/3, 1511/5, 170/25, 170/43 parc.č. St. 1511/5: St. 1511/4, 1511/6, 170/25, 170/43 parc.č. St. 1511/6: St. 1511/5, 1511/7, 170/25, 170/43 parc.č. St. 1511/7: St. 1511/6, 1511/8, 170/25, 170/43 parc.č. St. 1511/8: St. 1511/7, 170/25, 170/43, 181/1 parc.č. 170/25: St. 1436, St. 1511/1, St. 1511/2, St. 1511/3, St. 1511/4, St. 1511/5, St. 1511/6, St. 1511/7, St. 1511/8, 181/1, 754 parc.č. 170/43: St. 367, St. 1102, St. 1436, St. 1511/1, St. 1511/2, St. 1511/3, St. 1511/4, St. 1511/5, St. 1511/6, St. 1511/7, St. 1511/8, 170/7, 170/19, 181/1 Pozemek parc.č. St. 1511/1 Pozemek s výměrou 19 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má obdélníkový tvar, je zcela zastavěn vnitřní řadovou garáží bez čp/če. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovanou parcelou č. 170/25, na kterou dále navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřiny, v místě je možnost napojení i na ostatní sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 28

13 Pozemek parc.č. St. 1511/2 Pozemek s výměrou 22 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má obdélníkový tvar, je zcela zastavěn vnitřní řadovou garáží bez čp/če. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovanou parcelou č. 170/25, na kterou dále navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřiny, v místě je možnost napojení i na ostatní sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. St. 1511/3 Pozemek s výměrou 21 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má obdélníkový tvar, je zcela zastavěn vnitřní řadovou garáží bez čp/če. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovanou parcelou č. 170/25, na kterou dále navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřiny, v místě je možnost napojení i na ostatní sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 28

14 Pozemek parc.č. St. 1511/4 Pozemek s výměrou 21 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má obdélníkový tvar, je zcela zastavěn vnitřní řadovou garáží bez čp/če. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovanou parcelou č. 170/25, na kterou dále navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřiny, v místě je možnost napojení i na ostatní sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. St. 1511/5 Pozemek s výměrou 21 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má obdélníkový tvar, je zcela zastavěn vnitřní řadovou garáží bez čp/če. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovanou parcelou č. 170/25, na kterou dále navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřiny, v místě je možnost napojení i na ostatní sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 28

15 Pozemek parc.č. St. 1511/6 Pozemek s výměrou 21 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má obdélníkový tvar, je zcela zastavěn vnitřní řadovou garáží bez čp/če. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovanou parcelou č. 170/25, na kterou dále navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřiny, v místě je možnost napojení i na ostatní sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. St. 1511/7 Pozemek s výměrou 21 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má obdélníkový tvar, je zcela zastavěn vnitřní řadovou garáží bez čp/če. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovanou parcelou č. 170/25, na kterou dále navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřiny, v místě je možnost napojení i na ostatní sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 28

16 Pozemek parc.č. St. 1511/8 Pozemek s výměrou 22 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má obdélníkový tvar, je zcela zastavěn vnitřní řadovou garáží bez čp/če. Pozemek jižní stranou sousedí s oceňovanou parcelou č. 170/25, na kterou dále navazuje zpevněná veřejná komunikace parc.č Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřiny, v místě je možnost napojení i na ostatní sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. 170/25 Pozemek s výměrou 298 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, je rovinný, má obdélníkový tvar, slouží jako komunikační plocha před vjezdy do jednotlivých garáží. Pozemek jižní stranou sousedí s veřejnou zpevněnou komunikací parc.č Jižním okrajem pozemku jsou vedeny kabely komunikační sítě (viz. závada - věcné břemeno). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 28

17 Pozemek parc.č. 170/43 Pozemek s výměrou 55 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, je rovinný, má úzký tvar obdélníku, slouží cesta pro pěší pod uzamčením podél severní stěny řadových garáží. Pozemek západní stranou sousedí s veřejnou zpevněnou komunikací parc.č. 181/1. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Ostrava se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako živnostenské území. Živnostenské území (Bydlení a drobná výroba, služby, občanská vybavenost) Slouží: Bydlení různých forem ve spojení s podstatně nerušící drobnou výrobou, službami a občanskou vybaveností. Funkční využití: Vhodné: Nájemné domy, rodinné domky, vesnická zástavba. Vybavenost, sloužící danému i širšímu území: zařízení obchodu, služeb, stravování, ubytování, církevní, kulturní, administrativní, výstavní, volnočasové aktivity. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 28

18 Podstatně neobtěžující drobná výroba, výrobní služby, sklady: řemeslnické dílny, servisy, opravny, půjčovny, nájemné dílny a ateliery, výstavní prostory, objekty pro svobodná povolání, kutilství, záliby. Příslušné komunikace motorové, cyklistické, pěší, parkoviště, manipulační plochy. Zeleň veřejná, obytná, ochranná. Přípustné: zařízení zábavní, zařízení sociální péče. Zahradnictví, zelinářství, chov domácího zvířectva. Benzínová čerpadla. Boxové garáže, hromadné garáže. Nezbytná technická vybavenost. Vyjímečně přípustné: Vybavenost předškolní, školní a zdravotnická. Sportoviště. Zahrady a zahrádkové osady Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti Shrnutí Adresa: okres Ostrava-město, obec Ostrava, ulice Štoblova Nemovitost: vnitřní řadová garáž vč. podílu na pozemcích ve funkčním celku Stav: nevalný až špatný Podlažnost: 1 nadzemní podlaží Vybavení: elektřina Obestavěný prostor: 68 m 3 Zastavěná plocha: 21,13 m 2 Pozemky - podíl 1/8: 521 m 2 Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o v garáži je zavedena elektřina o umístění v blízkosti zástavby zděných bytových domů o dobrá dopravní dostupnost a návaznost Ponižující faktory: o celkově nevalný až špatný stav o současný převis nabídky nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 28

19 C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby, apod. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem a účel posudku (exekuce) při dražbě platí daň z převodu kupující, omezená obchodovatelnost. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Závady právní povahy Dále upozorňuji, že na pozemku parc.č. 170/25 vázne věcné břemeno vedení. Jedná se o závadu, která má negativní vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Popis a ocenění věcného břemene je proveden v bodě 8.2. tohoto znaleckého posudku. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 28

20 Analýza trhu Nabídka nemovitostí v městském obvodě Mariánské Hory na serveru bylo nalezeno celkem 20 nemovitostí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V tomto městském obvodě a okolí do 1 km je v nabídce na tomto serveru celkem 51 nemovitostí od Kč do Kč. Nabídka nemovitostí v městském obvodě Mariánské Hory na serveru byly nalezeny pouze 2 nemovitosti s nabídkovou cenou Kč. V tomto městském obvodě a okolí do 2 km je v nabídce na tomto serveru celkem 13 nemovitostí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Dle jednoho z majitelů garáže v dané lokalitě (komunikace při místním šetření) se v lokalitě garáže obchodují za ceny od Kč do Kč. V místě je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. Obchodovatelnost však vzhledem k blízkosti zástavby bytových domů posuzuji jako průměrnou. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících Kupní smlouvy realizované obchody Kupní smlouva, právní účinky vkladu práva ke dni , V-1925/ , garáž bez čp/če na parc.č. St. 1511/1 vč. podílu id. 1/8 na pozemcích na LV č. 70. Kupní cena ,- Kč. Tato kupní smlouva je použita ve výpočtu srovnávací metody. Kupní smlouva ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , V-8147/ , garáž bez čp/če na parc.č. St. 1511/6 vč. podílu id. 1/8 na pozemcích na LV č. 70. Kupní cena ,- Kč. Tato kupní smlouva je použita ve výpočtu srovnávací metody. Kupní smlouva ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , V-13007/ , garáž bez čp/če na parc.č. St. 1511/2 vč. podílu id. 1/8 na pozemcích na LV č. 70. Kupní cena ,- Kč. Jednalo se o kupní cenu za nemovitost před vypuknutím finanční krize. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: Ostrava - Mariánské Hory, ul. Štoblova Kupní smlouva, právní účinky vkladu práva ke dni , V-1925/ , garáž bez Popis: čp/če na parc.č. St. 1511/1 vč. podílu id. 1/8 na pozemcích na LV č. 70. Zastavěná plocha: 19 m 2 zdroj: kupní smlouva Realizovaná cena: Kč datum: Reprezentant č. 2 Adresa: Ostrava - Mariánské Hory, ul. Štoblova Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 28

21 Popis: Zastavěná plocha: Realizovaná cena: Kupní smlouva ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , V-8147/ , garáž bez čp/če na parc.č. St. 1511/6 vč. podílu id. 1/8 na pozemcích na LV č m 2 zdroj: kupní smlouva Kč datum: Reprezentant č. 3 Adresa: Ostrava - Mariánské Hory, ul. Nájemnická Řadová garáž s novou krytinou (IPA). Elektřina je zavedena. Pozemek města s předkupním Popis: právem vztahující se k majiteli garáže. Objekt: řadová garáž Stav: nevalný Fotodokumentace: Zastavěná plocha: Nabídková cena: 21 m 2 zdroj: Kč datum: Reprezentant č. 4 Adresa: Ostrava - Mariánské Hory, ul. Štoblova Popis: Vnitřní ř řadová družstevní garáž v udržovaném stavu. Elektřina je zavedena. Objekt: řadová garáž Stav: střední Fotodokumentace: Zastavěná plocha: Nabídková cena: 20 m 2 zdroj: Kč datum: Reprezentant č. 5 Adresa: Ostrava - Mariánské Hory, ul. Baarova Popis: Garáž o velikosti 20m2, má tři násobné uzamčení. Pozemek v nájmu od obce. Objekt: řadová garáž Stav: nevalný Fotodokumentace: Zastavěná plocha: Nabídková cena: 20 m 2 zdroj: Kč datum: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 28

22 Stanovení srovnávací hodnoty obvyklé ceny R. NC či KC v Kč/ks Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Přepočtená NC či KC v Kč/ks ,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, ,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0, ,00 1,20 0,85 1,00 0,85 0, ,95 1,00 0,85 1,00 0,85 0, ,90 1,20 0,90 1,00 0,70 0, Srovnávací hodnota - průměrná přepočtená nabídková či kupní cena Kč/ks Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) bez závady - věcné břemeno vedení Závada - věcné břemeno vedení Obvyklá cena vč. závady - věcné břemeno vedení Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Závadou, která ovlivňuje výslednou cenu nemovitostí, je skutečnost existence věcného břemene, které je zapsané na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne : Věcné břemeno (podle listiny): - umístění a provozování podzemního vedení komunikační sítě - vstup a vjezd za účelem zajišťování provozu, údržby, oprav, rekonstrukce a odstranění vedení pro oprávněné, jejich zaměstnance a zaměstnance servisních organizací dle článku II. smlouvy - Oprávnění pro: ČEZ ICT Services, a.s., Duhová 1531/3, Michle, Praha 4; RČ/IČO: PODA a.s., 28. října 1168/102, Moravská Ostrava, Ostrava, RČ/IČO: T-Mobile Czech Republic a.s., Tomíčkova 2144/1, Chodov, Praha, RČ/IČO: Vysoká škola báňská Technická univerzita Ostrava, 17. Listopadu 2172/15, Poruba, Ostrava, RČ/IČO: GTS Czech s.r.o., Přemyslovská 2845/43, Žižkov, Praha, RČ/IČO: Povinnost k: Parcela: 170/25 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-8161/ Jedná se o právo umístění a provozování podzemního vedení komunikační sítě a s tím spojené omezení, spočívající v povinnosti povinných toto umístění a provozování podzemního vedení komunikační sítě trpět. Vjezd vozidlům do 50 tun na nemovitost je bez rizika poškození vedení. Rozsah věcného břemene je vyznačen v geometrickém plánu vypracovaném Ing. Milanem Lyčkou, GP č /2002 část b ze dne , který byl potvrzen katastrálním úřadem v Ostravě dne Dle geometrického plánu vede toto vedení podél celého východního okraje pozemku parc.č. 170/25 v délce cca. 25,5 m a průměrné šířce cca. 2,5 m. Zasažená plocha je tedy cca. 64 m 2 (po zaokrouhlení). Vzhledem ke způsobu a možnostem využití pozemku, nelze věcné břemeno ocenit výnosově. Výši užitku prakticky nelze stanovit, roční užitek také není nikde uveden, stupeň omezení také nelze předně určit. Věcné břemeno je proto oceněno podle z. 151/1977 Sb. 18 odst. 5 paušální částkou ,- Kč. Předmětem ocenění je však podíl id. 1/8 na této nemovitosti, hodnota závady je tedy 1.250,- Kč. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 28

23 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč = ,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Ocenění věcného břemene činí = 1 250,- Kč Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 1.250,- Kč. Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena 8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Garáž bez čp/če - LV č Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV č podíl id. 1/8 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno LV č podíl id. 1/8 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 28

24 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Garáž bez čp/če - LV č. 654 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec nad obyvatel Stáří stavby: 43 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 128,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,5*3,25 = 21,13 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 21,13 m 2 3,20 m Obestavěný prostor 1.NP: (6,5*3,25)*(3,20) = 67,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 67,60 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 0,80 = 0,452 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti II 0,00 do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 28

25 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkazy I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,452 * 1,000 * 0,850 = 0,384 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 128,- Kč/m 3 * 0,384 = 817,15 Kč/m 3 CP = CU * OP = 817,15 Kč/m 3 * 67,60 m 3 = ,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,34 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV č podíl id. 1/8 Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a St. 1511/1 19,00 560, ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a St. 1511/2 22,00 560, ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a St. 1511/3 21,00 560, ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a St. 1511/4 21,00 560, ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a St. 1511/5 21,00 560, ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a St. 1511/6 21,00 560, ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a St. 1511/7 21,00 560, ,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a St. 1511/8 22,00 560, ,- nádvoří 27 cenová mapa ostatní plocha 170/25 298,00 560, ,- 27 cenová mapa ostatní plocha - ostatní 170/43 55,00 560, ,- komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem ,- = ,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Pozemky LV č podíl id. 1/8 - zjištěná cena = ,- Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 25 z 28