ZNALECKÝ POSUDEK. č /08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /08 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 v ulici Na Trubách na st. parcele č. 262 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a příslušenství vše v katastrálním území a v obci Týn nad Vltavou vše zapsané na LV 692 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 443/07-35 Zjištění obvyklé ceny pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte - rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 443/07-35 ze dne s předáním podkladů osobně, převzal dne Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV 692 A: Vlastník : 1. Lagron Rudolf, r.č /096, trvale bytem Na Trubách č.p. 74, Týn nad Vltavou 1/2 2. Řepíková Dagmar, r.č /2237, trvale bytem Na Trubách č.p. 74, Týn nad Vltavou 1/2 B. Nemovitosti : - stavební parcela č.262 o výměře 417 m2, zastavěná plocha a nádvoří s budovou č.p. 74, objekt bydlení vše v k.ú. a v obci Týn nad Vltavou B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : viz příloha č.2 E : Nabývací tituly : viz příloha č Kopie katastrální mapy obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne v měřítku - viz příloha č Místní šetření proběhlo dne na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupných pozemků, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. Rozměry objektů, které nebylo fyzicky možno změřit byly znalcem odhadnuty na základě odborného odhadu Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Stejskal České Budějovice, realitní kancelář BETA 1 České Budějovice apod Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např apod Fotodokumentace fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření Konzultace - na Stavebním úřadě v Týně nad Vltavou, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena Konzultace - na Městském úřadě v Týně nad Vltavou u odborného referenta Stavebního úřadu, který znalci předložil platný územní plán obce Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

3 3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 74 stojící na stavební parcele č. 262 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v ulici Na Trubách, v katastrálním území a v obci Týn nad Vltavou nedaleko centra města ve smíšené zástavbě u komunikace vedoucí směrem na Koloděje. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor staveb rodinného domu č.p. 74, vedlejší stavby stodoly, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemku st. parcely č. 262 zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří částí své výměry zastavěnou plochu oceňovaného rodinného domu a vedlejší stavby. V objektu je celkem jedna bytová jednotka. Areál je po obvodě oplocen, část oplocení navíc tvoří oceňované stavby. Příjezd je možný zpevněnou místní cestou. Stavba rodinného domu je napojena na veřejný rozvod elektrické energie a pravděpodobně přípojkami na veřejnou kanalizací a veřejný vodovod. Stáří stavby rodinného domu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu je možné uvažovat o původním stáří cca let. Technický stav rodinného domu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě a je celkově průměrný až zanedbaný. V posledních letech nebyly prováděny žádné opravy či rekonstrukční práce. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je obvyklá cena oceňovaných nemovitostí stanovena na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Vedlejší stavba Stodola Venkovní úprava Pozemek st. parcela č Rekapitulace

4 4 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p. 74 ( 5 ) - SKP Popis Jedná se o objekt obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, zděný z cihelného zdiva, s rovnými dřevěnými stropy. Střecha je sedlová s možností zřízení podkroví. Hlavní vstup do domu je z východní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, pravděpodobně přípojkami na veřejnou kanalizaci a na veřejný vodovod. Celý objekt je ke dni ocenění pravděpodobně prázdný, pravděpodobně není užíván. Běžná údržba je prováděna nepravidelně, v poslední době prakticky vůbec. Z prohlídky je patrné, že v poslední době nebyly prováděny žádné stavební úpravy či rekonstrukční práce. V objektu je ke dni ocenění jedna bytová jednotka pravděpodobně 2+1 se sociálním zařízením. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zdivo cihelné z plných cihel Strop : rovný dřevěný Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Střecha : sedlový dřevěný krov Střešní krytina : pálená taška Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se

5 5 Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný s rovným podhledem Podlaha a dlažby : dlažba, prkna Schodiště : dřevěné Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : pravděpodobně lokální Rozvod vody : pravděpodobně studené i teplé Sanitární zařízení : pravděpodobně vana, umyvadlo, WC Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : pravděpodobně EI boiler Kuchyňské vybavení : pravděpodobně linka, dřez a sporák Popis vybavení půdy volný stavebně neupravený prostor Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. Rozměry podzemního podlaží jsou znalcem odhadnuty. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 15,20 * 6,70 = 101,84 ( 2,30 + 3,20 )/2 = 2,75 280,06 celkem 1.NP 101,84 280,06 15,20 * 6,70 = 101,84 3,00/2 = 1,50 152,76 celkem zastřešení 101,84 152,76 celkem OP rodinný dům 432,82 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží bez zařízeného podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 101,84 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/101,84 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu není dle předpokladu znalce podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 101,84 m 2. Zastavěná plocha podkroví 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/101,84 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví v celé ploše 1.NP Rodinný dům je typem A nepodsklepený, jednopodlažní bez zařízeného podkroví, se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m 3

6 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 432,82 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,031 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC Kč/m 3 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé kce cihelné zdivo S Stropy dřevěné s rovným podhledem S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková pálená S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady koupelna keramické S Schody dřevěné žebříkové P Dveře dřevěné S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. prkenné, PVC S Podlahy ostatních místností dlažba, betonové S Vytápění lokální P Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody studené i teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytuje se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienic. vybavení vana, umyvadlo S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytuje se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m ,78, Stáří a opotřebení Původní stáří stavby se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty a stáří nebylo znalci sděleno ani povinným. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků

7 7 krátkodobé životnosti jsou původní. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Celkový technický stav je průměrný až zanedbaný. Běžná údržba není v poslední době prováděna vůbec. Stáří stavby je evidentně za polovinou předpokládané životnosti, proto znalec provedl určení doby dalšího trvání stavby T a životnost stavby Z, která vyjadřuje součet stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Pro výpočet celkové předpokládané životnosti stavby použil znalec tzv. kubickou metodu. Prvek dlouhodobé životnosti Cenový podíl z celé stavby CP ( % ) Podíl ze součtu PŽD ( % ) Stav při prohlídce ( % ) Q ( % ) Základy 4,32 9, ,35 Zdivo 24,31 52, ,74 Stropy 9,06 19, ,55 Schodiště 0,53 1, ,91 Krov 8,37 17, ,37 Celkem 46, ,93 Objekt s nosným zdivem 1.NP cihelným převážně tloušťka do 450 mm Stáří stavby S = 80 let Stav PDŽ na základě odborného odhadu Q = 80,93 % Základní tabulková životnost dle tab. 1 ZZ = 120 let Základní doba dalšího trvání stavby dle tab.3 TT = 58 let Upravená doba dalšího trvání s ohledem na stav PDŽ T = TT * Q/100 = 58 * 80,93/100 T = 47 let Životnost celkem Z = S + T = Z = 127 let Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1928 Stáří 80 let Předpokládaná další životnost 47 let Celková životnost 127 let Procento ročního opotřebení 0,787 % Opotřebení celkem 63,02 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,78,- Obestavěný prostor OP m 3 432,82 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,31,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,31,- Opotřebení 63,02 % ,04,- Cena časová rodinného domu ke dni odhadu Kč ,27,-

8 Vedlejší stavby ( 7 ) Stodola - SKP Popis Přízemní, nepodsklepený zděný objekt se sedlovou střechou navazující na severovýchodní roh rodinného domu. Konstrukci tvoří převážně cihelné zdivo, strop se nevyskytuje, zastřešení tvoří dřevěný sedlový krov. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě. U části jižní fasády je proveden menší přístavek s pultovou střechou. Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : spárování Strop : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : pravděpodobně hliněná Klempířské prvky : žlaby a svody z pozinku Střecha : vázaný dřevěný krov sedlový Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Dveře a vrata : dřevěná El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Technický stav Objekt vykazuje známky nepravidelné až absentující běžné údržby a je celkově průměrný až částečně zanedbaný Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 11,20 * 6,10 6,10 * 5,20/2 = 52,50 = 3,50 193,69 2,30 * 5,90 = 13,57 ( 2,35 + 3,50 )/2 = 2,925 39,69 celkem 1.NP 66,07 223,44 11,20 * 6,10 6,10 * 5,20/2 = 52,50 2,60/2 = 1,30 68,25 celkem zastřešení 52,50 68,25 celkem OP stodola 291,69 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen převážně ke skladování, svou zastavěnou plochou 66,07 m 2 nepřesahuje 100 m 2, nejedná se tudíž o budovu a jelikož tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu.

9 9 Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č.3/2008 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Stodola je vedlejší stavbou typu A/I se základní cenou 1 250,- Kč/ m Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 291,69 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 1,996 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce zděné nad 150 mm S Stropy nevyskytuje se CH Krovy - podhled dřevěný vázaný S Krytina pálená tašková S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava povrchů vápenné omítky, spárování S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře a vrata dřevěné truhlářské S Okna nevyskytují se CH Podlahy hliněné CH Elektroinstalace nevyskytují se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 1 518,19, Stáří a opotřebení Původní stáří vedlejší stavby se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty a stáří nebylo znalci sděleno ani povinným. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Celkový technický stav je zanedbaný. Běžná údržba není v poslední době prováděna vůbec. Stáří stavby je evidentně za polovinou předpokládané životnosti, proto znalec provedl určení doby dalšího trvání stavby T a životnost stavby Z, která vyjadřuje součet stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Pro výpočet celkové předpokládané životnosti stavby použil znalec tzv. kubickou metodu. Prvek dlouhodobé životnosti Cenový podíl z celé stavby CP ( % ) Podíl ze součtu PŽD ( % ) Stav při prohlídce ( % ) Q ( % ) Základy 4,69 6, ,83 Zdivo 49,96 69, ,21

10 10 Stropy Schodiště Krov 17,75 24, ,61 Celkem ,65 Objekt s nosným zdivem 1.NP cihelným převážně tloušťka do 450 mm Stáří stavby S = 80 let Stav PDŽ na základě odborného odhadu Q = 80,65 % Základní tabulková životnost dle tab. 1 ZZ = 100 let Základní doba dalšího trvání stavby dle tab.3 TT = 46 let Upravená doba dalšího trvání s ohledem na stav PDŽ T = TT * Q/100 = 46 * 80,65/100 T = 37 let Životnost celkem Z = S + T = Z = 117 let Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1927 Stáří 80 let Předpokládaná další životnost 37 let Celková životnost 117 let Procento ročního opotřebení 0,854 % Opotřebení celkem 68,32 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,19,- Obestavěný prostor OP m 3 291,69 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,66,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,66,- Opotřebení 68,32 % ,42,- Cena stodoly ke dni odhadu Kč ,24, Venkovní úprava ( 10 ) Pro potřeby zjištění věcné ceny oceňovaných nemovitostí je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceńovaného rodinného domu se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení a venkovní branka

11 11 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p ,31,- Kč Cena vedlejší stavby stodoly ,66,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,97,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,80,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p ,27,- Kč Cena vedlejší stavby stodoly ,24,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,51,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,58,- Kč Pozemek st. parcela č. 262 zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Oceňovaný pozemek st. parcela č. 262 zastavěná plocha a nádvoří je částečně zastavěna oceňovanými stavbami. Výměra oceňovaného pozemku je 417 m 2. Jako srovnávací byl znalcem vybrán pozemek, který leží nedaleko oceňovaného pozemku na druhé straně řeky Vltavy a je nabízen za cenu 400,- Kč/m2. Pozemek je určen územním plánem města určen pro výstavbu objektu občanské vybavenosti či smíšené výstavby. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje byla nabídková cena znalcem redukována koeficientem ve výši 0,90. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Týn nad Vltavou, západní část obce nedaleko řeky, částečně zastavěná oblast smíšené zástavby

12 12 Popis srovnávacího pozemku Mírně svažitý pozemek, severovýchodní orientace, nutno dobudovat příjezd, IS u pozemku vč. zemního plynu. Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 360,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Roztroušená zástavba v západní části města, 1.00 smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 5 až 20 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita smíšené zástavby 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky nutno dobudovat příjezdovou komunikaci 0.90 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Nedaleko centra města, sousedí s hlavní průjezdnou komunikací, smíšená zástavba Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý západní orientace, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu, zvýšený hluk, prach a exhalace od okolní dopravy Výměra oceňovaného pozemku m2 417 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura centrum obce 1.20 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 5 až 20 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita smíšené zástavby i s rodinnými a 1.30 bytovými domy E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Zvýšený hluk, exhalace, prach 0.90 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 432,00,- Cena oceňovaného pozemku Kč ,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena st. pozemku č. 262 ke dni odhadu /zaokr./ Kč ,00,- POZNÁMKA : Na oceňovaném pozemku st. parcela č.262 zastavěná plocha a nádvoří jsou i trvalé porosty ( ovocné stromy, okrasné rostliny ). tyto trvalé porosty nejsou ošetřovány, zcela zanedbány a dle zjištění znalce je jejich hodnota minimální. Na výslednou cenu oceňovaných nemovitostí nemají prakticky žádný vliv. Z tohoto důvodu nebyla znalcem věcná cena těchto trvalých porostů zjišťována.

13 13 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,27,- Kč 63,02 % ,31,- Kč Vedlejší stavba - stodola ,24,- Kč 68,32 % ,66,- Kč Venkovní úpravy ,58,- Kč ,80,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč St. parcela č ,00,- Kč ,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Jelikož je celý komplex v horším technickém stavu je pravděpodobnost pronajmutí ke dni odhadu menší. Z této skutečnosti vychází i uvažovaná výše nájemného. Znalcem bylo stanoveno na základě odborného odhadu za celý soubor nemovitostí tj ,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený bez stavebních úprav Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 80 Celková životnost Z ( roků ) 127 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 63,02 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 500,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 2 744,00,-

14 14 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 0,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč ,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 7,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,67,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství Kč ,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) :

15 15 Srovnávací objekt č.1 rodinný dům v Týně nad Vltavou Jedná se o dvoupodlažní objekt s podkrovím, vedlejší stavbou a zahradou, polohově situovaný ve velice atraktivním a velmi klidném prostředí v bezprostřední blízkosti centra města Týn nad Vltavou. Objekt je dispozičně členěn na přízemí, patro a podkroví. Obytnou část přízemí tvoří předsíň, sociální zařízení, kuchyně, dva pokoje, kotelna a sklepní místnost ( sklad paliva ), umístěná mimo zastavěnou plochu objektu. Patro objektu tvoří veranda, předsíň, sociální zařízení, kuchyně, dva velké pokoje a další původně obytná místnost, nyní využívaná jako sklad a místnost pro obsluhu zařízení pro vytápění patra budovy. V boční části patra je umístěn venkovní altán. Podkroví tvoří jedna větší místnost pro letní ubytování a zbytek je půdní prostor, vhodný pro zřízení dalších dvou obytných místností. Objekt je zděný, zdivo smíšené, střecha sedlová a taškovou krytinou, omítky vápenné štukové, okna dvojitá, podlahy dlažby a PVC, topení etážové, elektroinstalace 380V, veřejná vodovodní a kanalizační přípojka, TUV z boilerů, v domě zavedena funkční přípojka městské teplofikace. Rodinný dům je součástí městské liniové zástavby, je přístupný z místní zpevněné komunikace, má jižní orientaci a díky jeho vyvýšené poloze ve svahovité zástavbě je z něho velmi příjemný výhled na panorama města. Objekt je ihned obyvatelný. Zastavěná plocha : 228 m2 Užitná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 364 m2 Nabídková cena : ,- Kč

16 16 Srovnávací objekt č.2 rodinný dům v Týně nad Vltavou, Podskalí Jedná se menší rodinný domek s vedlejší stavbou, polohově situovaný ve velice klidné městské části Podskalí na okraji města Týn nad Vltavou, v blízkosti řeky Vltavy. Domek je přístupný z místní asfaltové komunikace, má malou předzahrádku. Obytnou část tvoří předsíň, chodba a dvě místnosti, menší sklep, komora, přístřešek se skladem a uhelna. Na obytnou část navazuje kůlna ze které je možno zřídit garáž. Budovy jsou zděné, zdivo smíšené, stropy dřevěné s podbitím, střechy sedlové, krovy vaznicové, střešní krytina tašková. Podlahy beton a dlažba, v pokojích dřevotřískové desky, okna dřevěná špaletová, zárubně a dveře původní dřevěné, elektroinstalace pod omítkou. V půdním prostoru je možno zřídit podkroví. Domek je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, elektřina 380 V, vytápění lokální v pokoji kachlový sporák. Ve vnitřním traktu je uzavřený dvorek ohraničený skalním masívem. Domek je velice vhodný jako rekreační chalupa zejména pro rybáře a příznivce vody, je možné jej využívat i k trvalému bydlení. Domek je vzdálený cca 100 m od řeky, z velkého pokoje je přímý výhled na řeku. Domek je dosud užíván jako rekreační chalupa a bude uvolněn ke dni prodeje. Zastavěná plocha : 150 m2 Užitná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 270 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 rodinný dům v Týně nad Vltavou

17 17 RD 2x( 1+kk ) v Týně nad Vlt., ÚT dálkové,špaletová zdvojená okna, nezáplavová oblast. Stav dobrý - ihned k bydlení!! Střecha : pálené tašky, topení : ústřední dálkové, počet WC 2, počet koupelen : 2. Popis : Domek jako předmět prodeje se nachází nedaleko centra Týna nad Vltavou, na výpadovce směr Podskalí, v nezáplavové oblasti na pravém břehu řeky Vltavy, která je vzdálená od RD cca 80m. Vše potřebné pro život v rámci občanské vybavenosti je v dostupnosti do 5 minut chůze - ZŠ, MŠ, autobusové nádraží, prodejny potravin, kino, zdrav. zařízení, sport. a kult. zařízení. Domek je situován na jihozápad, u silnice směr Týn - Hněvkovice - přehrada. Před domem je možnost parkování. Pozemek, na kterém dům stojí je svažitý - stoupání směrem za dům. V zadním traktu je zděná hradba, která zaručuje absolutní klid. Pozemek je malý, kaskádovitě členěný, ústí do sklepa v hradbě. Z pozemku je možnost přístupu do podkroví. Exteriér domu tvoří: střecha s krytinou pálených tašek tzv. bobrovek. Součástí střechy jsou pozink okapy. Omítka je vápenocementová, hladká bílé barvy, ze strany od ulice je to barva žlutá v kombinaci s bílou. Okno do ulice je jedno třídílné velké, dřevěné, špaletové. Okno do dvora je dvoudílné. Vchodem do domu se dostáváme do chodby. Vpravo rozvodná skříň, podlaha keramická. Z chodby jsou dveře do jednoho i druhého bytu. Byt č.i: velká místnost 5x4m, kuch. kout s krátkou kuch. linkou. Z místnosti je vchod do koupelna s umyvadlem toaletou a sprchovým koutem. Bytč.II: představuje podobné řešení bytu jako v případě bytu č.i. Podlahy jsou betonové s PVC nebo koberci, obklady tvoří ker. dlažba.topení pro oba byty je ÚT dálkové s plech. radiátory. TV příjem je velmi dobrý pro příjem nejsledovanějších českých programů. Součástí prodeje je satelitní přijímač.sport. a kult. vyžití nabízí bezprostředně město Týn nad Vltavou. Zastavěná plocha : 62 m2 Užitná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 116 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.4 rodinný dům v Týně nad Vltavou Vila se nachází v klidné části Týna nad Vltavou, nedaleko centra s výhledem na řeku a staré město. Dům je v dobrém technickém stavu - nedávná rekonstrukce střechy, výměna oken ( eurookna ), vnitřní úpravy. Ve vile jsou v současné době k dispozici 4 bytové jednotky. V prvním podlaží se nachází 2 byty -1x 2+1 a s příslušenstvím a 1x 1+1 s příslušenstvím. Ve druhém podlaží je 2x byt 2+1 s příslušenstvím. Byty v tomto podlaží je možné propojit. Všechny byty jsou v dobrém technickém stavu.

18 18 Část podkroví domu je připravena na vybudování bytu - eurookna, rozvody. Další část podkroví tvoří obytný pokojík a půda. Tyto prostory je možné propojit v jeden celek. Dům je ze 2/3 podsklepen. Dům je možné využít i ke komerčním účelům - kanceláře, ordinace, penzion, restaurace apod. Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD Týn nad Vltavou, nedaleko centra Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav asi 2+1 průměr/ ne 417 průměr - ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD Týn nad Vltavou, nedaleko centra 2x 2+1 průměr + / ne 364 průměr 2 RD Týn nad Vltavou, okraj města 2+1 průměr / ne 270 průměr 3 RD Týn nad Vltavou, okraj města 2 x 1+kk průměr / ne 116 průměr 4 RD Týn nad Vltavou, nedaleko centra 3x x 1+1 průměr / ne neuvedeno dobrý Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celko vý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,20 1,50 1,10 1,20 1,00 1,10 2, , , ,90 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 0, , , ,90 0,80 1,00 1,00 0,90 0,90 0, , , ,20 1,80 1,10 1,20 1,00 1,10 3, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 /

19 19 K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem Střední hodnota soubor nemovitostí ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč 2.5 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC ,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV ,00,- Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV 1,47 Váha výnosové hodnoty ( n ) 5,00 Vážený průměr souboru nemovitostí ( ČC + n* CV ) / n ,00,- Kč

20 Rekapitulace Způsob ocenění cena Reprodukční cena ,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,00,- Kč Výnosová hodnota ,00,- Kč Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty ,00,- Kč vážený průměr ,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr ,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění ,00,- Kč Spoluvlastnický podíl x id. ve výši 1/2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitostí celkem zaokrouhlená ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 v ulici Na Trubách na st. parcele č. 262 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a příslušenství vše v katastrálním území a v obci Týn nad Vltavou vše zapsané na LV 692 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : čtyřistadvacetpěttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. 30. července 2008 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 692 1x kopie katastrální mapy

21 21 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 76/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 30. července 2008 Ing. Michal Sirový

22 22 FOTODOKUMENTACE Pohled na hlavní průčelí RD č.p. 74 od hlavní komunikace Pohled na východní průčelí stodoly

23 23 Pohled na RD č.p. 74 a část stodoly od plotové branky Pohled na jižní fasádu stodoly