Znalecký posudek o dhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 798/43/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o dhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 798/43/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 368/1, LV č. 6854, s podílem na společných částech domu a pozemku 7291/260162, budova zapsána na LV č na pozemcích: pozemek parc.č. St. 2650, LV č Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Český Krumlov Počet obyvatel Kat. území Český Krumlov Ulice Plešivec č.p. 368, 367 Část obce dle LV Plešivec Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro exekutora Navarová Libuše - Český Krumlov, Sídliště Plešivec 368, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1359 Ne Tel IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 8 Nebyl umožněn vstup do bytové jednotky. Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - 1.NP (přízemí) bytového domu Kč Osmsetpadesát tisíc Kč - 1 -

2 Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní - v ocenění není se zástavním právem počítáno Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuční řízení. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6633, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6854, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank Snímek kat. mapy pro k.ú. Český Krumlov, vyhotovil dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu Kopie prohlášení vlastníka budovy "str. 8" - výměry bytové jednotky, vyhotovil Katastrální úřad Český Krumlov Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6854, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank Snímek kat. mapy pro k.ú. Český Krumlov, vyhotovil dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu Kopie prohlášení vlastníka budovy "str. 8" - výměry bytové jednotky, vyhotovil Katastrální úřad Český Krumlov Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Český Krumlov je významné město a to i z pohledu celé České republiky. V místním regionu je výhodné vzhledem k blízkosti k Českým Budějovicím (cca 24 km) a také velice výhodné vzhledem k blízkým hranicím s Rakouskem (cca 30 km). Vyhledávané turistické místo z pohledu celosvětového. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Oceňovaná nemovitost byla postavena v městské části s názvem Plešivec. Tato část města se vyznačuje kompletní občanskou vybaveností. Dále se v místě nalézá mateřská školka a základní škola včetně obchodu s potravinami.vše v dosahu cca 500 m a méně. Dopravní obslužnost - cca 600 metrů od oceňované nemovitosti se nachází autobusová zastávka MHD. Automobilová doprava je ve městě Český Krumlov zcela bez problémů. Občanská vybavenost je v Českém Krumlově kompletní. Pracovní příležitosti - jedny z největších v regionu a dále možnost dojíždění do Českých Budějovic (cca 24 km). Informace o nemovitosti Bytová jednotka je umístěna v 1.NP (přízemí) v panelovém bytovém domě s výtahem, který velice dobře udržovaný. Bytový dům je zateplen minerální izolací s finální úpravou (fasádou). Dům má také novou střechu. Bytová jednotka je koncipovaná jako Součástí bytové jednotky je i sklepní kóje v 1.NP bytového domu. Do bytové jednotky nebyl umožněn přístup. Ocenění muselo proběhnout bez vstupu do bytové jednotky. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 1067/4 Město Český Krumlov Ostatní plcoha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken severovýchod, jihozápad Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 20 Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 30 Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení vnější omítky kontaktní zateplovací systém 2009 střecha nová střecha 2009 Popis provedení budovy / jednotky - 3 -

4 Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné železobetonový montovaný skelet stropy betonové montované konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu v vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém tl. do 30 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště betonové se stupni teraco okna dřevěná zdvojená dveře hladké lakované podlahy obytných PVC podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění dálkové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu není zdroj teplé vody dálkový ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický, trouba, trouba s mikrovlným ohřevem, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň 5.17 m m 2 koupelna 2.56 m m 2 kuchyně s jídel. koutem m m 2 obývací pokoj m m 2 ložnice m m 2 pokoj m m 2 WC 0.97 m m 2 sklep 1.30 m m 2 hala 7.92 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-4 -

5 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 71.1 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka je umístěna v 1.NP v panelovém bytovém domě bez výtahu, který velice dobře udržovaný. Bytový dům je zateplen minerální izolací s finální úpravou (fasádou). Dům má také novou střechu. Bytová jednotka je koncipovaná jako Součástí bytové jednotky je i lodžie a sklepní kóje v 1.NP bytového domu.bytová jednotka je v původním udržovaném stavu. Pouze okna jsou plastová. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 71.2 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad obvyklé ceny č. 845/29/12. Bytová jednotka je umístěna v 8.NP v panelovém bytovém domě, který je kompletně zrekonstruovaný a velice dobře udržovaný. V celém domě jsou nová plastová okna včetně nových vchodových dveří do bytového domu. V domě je nový výtah včetně uzavřené výtahového šachty a celý dům je zateplen minerální izolací s finální úpravou (fasádou). Dům má také novou střechu. Bytová jednotka je koncipovaná jako Součástí bytové jednotky je i balkon a sklepní kóje v 1.NP bytového domu.bytová jednotka prošla v roce 2007 částečnou rekonstrukcí. Nová plastová okna a malby

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 61.8 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 845/29/2012. Bytová jednotka je umístěna ve 4.NP v panelovém bytovém domě, který je kompletně zrekonstruovaný a velice dobře udržovaný. V celém domě jsou nová plastová okna včetně nových vchodových dvěří do bytového domu. V domě je nový výtah včetně uzavřené výtahového šachty a celý dům je zateplen minerální izolací s finální úpravou (fasádou). Dům má také novou střechu. Bytová jednotka je koncipovaná jako Součástí bytové jednotky je i balkon a sklepní kóje v 1.NP bytového domu.bytová jednotka prošla v roce 2007 kompletní rekonstrukcí. Nově vyzděno koupelnové jádro. Nové podlahy, malby, kuchyně a interiérové dveře. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Na základě porovnání s nabídkovými cenami bytových jednotek v dané lokalitě odhaduji obvyklou cenu bytové jednotky č. 368/1 v bytovém domě č.p. 367 a 368 na pozemku p. č. St včetně příslušenství a včetně podílu na společných částech domu a pozemcích 7291/ vše zapsáno na LV č a LV č pro k. ú. Český Krumlov ve výši Kč/m2 užitné plochy. U srovnávaných bytových jednotek jsem se zaměřil na umístění v dané lokalitě a porovnání s lokalitou v Českém Krumlově. Dále porovnání dopravní obslužnosti, porovnání technického stavu bytových jednotek a celých bytových domů a podlahových ploch, přesné umístění bytových jednotek v bytových domech a také porovnání druhu vytápění srovnávaných nemovitostí. Dále porovnání konstrukčního řešení bytových domů. Ze všech výše uvedených porovnání jsem odhadl cenu na již zmíněných Kč/m2 užitné plochy. Tj mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 6 -

7 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 798/43/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 7 -

8 Fotodokumentace vstup do bytového domu výtah vstup do bytové jednotky pohledn na BJ bytový dům bytový dům - 8 -

9 Fotodokumentace - mapy Český Krumlov Sídliště Plešivec č.p umístění nemovitosti v obci - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -