ZNALECKÝ POSUDEK č /2019

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2019 o ceně obvyklé - nemovitosti rodinného domu č.p. 66 na pozemku p.č. 433 včetně příslušenství a pozemků p.č. 433 a p.č, 434 zapsaných na LV č. 8 kú Oblekovice, v obci Znojmo, Oblekovická 62/22, okr. Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská Brno 056 EX 1657/12 ocenění nemovitosti ve věci exekuce Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních (z toho jeden v elektron. podobě). Ve Znojmě

2 2 Nález 1. Znalecký úkol 1) stanovit obvyklou ( tržní ) cenu podílu id. 1/2 nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č.8 2) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům, pozemky Adresa nemovitosti: Znojmo, Oblekovice, Oblekovická 62/22 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Znojmo Katastrální území: Oblekovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinného Václava Freje, jeho přítelkyně Ivety Dudomové a sestry povinného Vlasty Kadeřábkové. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1 Výpis z KN LV č. 8 kú Oblekovice z vyhotovený dálkovým přístupem 4.2 Kopie katastrální mapy z Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne č.j. : 056 EX 1657/ Exekuční příkaz č.j.: 056 EX 1657/12-24 ze dne , nabytí právní moci dne Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne č.j. : 056 EX 1657/ Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 457/2017 Sb. 4.7 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne , na KÚ Znojmo, údaje z real. kanceláří, vlastní databáze 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č. 8 Frej Václav, Oblekovická 62/22, Oblekovice, Znojmo podíl 1/2 Kadeřábková Vlasta, Oblekovická 62/22, Oblekovice, Znojmo podíl 1/2

3 3 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost rodinného domu č.p. 62 se nachází ve stavebně srostlé části města Znojma v Oblekovicích v jejich západní části po pravé straně příjezdové silnice ulice Oblekovická, ze které je přístupná. Vstup na nemovitost je z chodníku místní komunikace pozemku p.č. 299/3 ve vlastnictví města plechovými vraty po levé straně domu na dvůr, ze kterého je vstup do domu. Na dům, jeho dvorní křídlo, navazuje hospod. objekt, dnes užívaný jako sklad. Dům s hospod. objektem a dvorem stojí na pozemku p.č. 433 zastavěná plocha a nádvoří. Na konci dvora navazuje na pozemek p.č. 433 zahrada p.č. 434 s trvalými porosty a drobnou stavbou malého skladu. Nemovitost je napojena na el.en., veř. vodovod, kanalizaci, plyn. V místě je částečně dostupná občanská vybavenost, kompletní vybavenost ve městě. Vzdálenost od centra města cca 4,0 km, zastávka MHD je do 300 m. Rodinný dům č.p. 62 Je přízemní, v malé části podsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví, vstupní veranda střechou půltovou. Postavený je jako samostatně stojící. Je nepravidelného půdorysu L. Obsahuje vstupní verandu, koupelnu, WC, komoru, předsíň, dva pokoje a kuchyň, ve sklepě je jedna místnost. Zdivo domu je tl cm, základy jsou bez izolací, stropy jsou rovné, ve sklepě klenbové, krytina střechy je převážně tašková. Klempířské konstrukce neúplné z pozink. plechu. Fasáda je vápenná hladká a hrubá, vnitřní omítky jsou hladké, obklady jsou v části koupelny a kuchyně, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře hladké a náplňové, podlahy betonové, PVC, dlažba. Dům má rozvod elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody v koupelně, v kuchyni pouze studená voda, rozvod kanalizace, plynu, vytápění ústřední plynové. Koupelna je vybavena ocel. vanou, sprchou a umyvadlem, WC samostatné, v kuchyni plynový sporák. Stáří se odhaduje na 100 let, údržba prakticky žádná. Jednotlivé konstrukce a vybavení vykazují vyšší opotřebení poškozená krytina, fasáda, vnitřní omítky, okna, dveře, podlahy atd. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.pp 6,50*3,50 = 1.np: (10,30+9,0)*0,5*(6,85+8,30)*0,5+ +9,30*(8,30+7,70)*0,5= 22,75 m 2 147,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.pp: 22,75 m 2 2,30 m 1.np: 147,50 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: Spodní stavba : vrchní stavba: 6,50*3,50*2,30 = (10,30+9,0)*0,5*(6,85+8,30)*0,5*2,80+ 52,33 m 3 +9,30*(5,55+4,95)*0,5*2,80+2,75*9,30*2,30 = 400,21 m 3 zastřešení: (10,30+9,0)*0,5*(6,85+8,30)*0,5*3,20*0,5+ +9,30*(5,55+4,95)*0,5*3,35*0,5 2,75*9,30*0,35*0,5 = 202,83 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 655,37 m 3

4 4 Hospodářský objekt Navazuje na dvorní křídlo rod. domu. Je přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Zdivo tl. 50 cm, základy bez izolací, krytina tašková, stropy klenuté do traverz a dřevěné, podlahy betonové, omítky vápenné, dveře hladké a svlakové, okno dvojité, z instalací elektro, v jedné ze dvou místností je lokální plynové vytápění. Objekt je neudržovaný, stáří cca 100 let. Pozemek p.č m 2 Je zastavěný rod. domem, část tvoří dvůr. Dle KN je vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, nepravidelného tvaru, má možnost napojení na veškeré sítě. Pozemek p.č m2 Navazuje na pozemek p.č Je lichoběžníkového tvaru, téměř rovinatý, v přední části na něm stojí malý zděný sklad nemající vliv na cenu obvyklou. V KN je veden jako zahrada. 7. Obsah posudku a) Obvyklá cena a 1 ) Porovnávací metoda a 2 ) Stanovení ceny obvyklé b) Cena práv a závad Přílohy : výpis z KN LV č. 8-1 list kopie katastrální mapy - 1 list fotodokumentace - 2 list POSUDEK a) Obvyklá cena Na základě požadavku je zpracován odhad obvyklé ceny nemovitosti a to pomocí porovnávací metody a 1 ) Porovnávací metoda Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Jedná se o porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými srovnatelnými nemovitostmi na trhu a cenami sjednanými při jejich prodejích na základě různých hledisek jako velikosti, umístění s projevy okolí, charakteru, využitelnosti atd. Toto porovnání vychází z důležitých podkladů jako je vlastní průzkum trhu nemovitostí vlastní databáze, informace z odborného tisku, realitních kanceláří a pod. Závěrem šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitosti. K posuzování nemovitostí jsou použita jednotlivá kritéria jako poloha nemovitosti, velikost obytné, užitné plochy, technický stav, vybavení, existence balkonu, sklepa, pramen ceny atd. Při rovnosti porovnatelné a oceňované nemovitosti je hodnota dílčího koef. rovna hodnotě

5 1,00. Jeli oceňovaná nemovitost lepší, hodnota dílčího koef. je nad 1,00, v opačném případě pod hodnotou 1,00. Celkový koeficient KC upravující jednotkovou cenu je potom součinem jednotlivých koeficientů. Uvedené údaje byly získány z kupních smluv, vlastní databáze, inzerce a pod. 5 Oceňovaná nemovitost Rodinný dům Znojmo, Oblekovice č.p. 62 Samostatně stojící dům, přízemní, částečně podsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Standardní vybavení, ústřední topení, okna dřevěná, dveře hladké a náplňové, všechny rozvody instalací, neudržovaný, celkově horší stav, velikost 2+1. Užitná podlahová plocha : 105 m 2 Plocha pozemků celkem : 678 m 2 Porovnatelné nemovitosti 1. Rodinný dům Znojmo, Oblekovice č.p. 215 V roce 2018 na východním konci Oblekovic byl prodán rodinný dům velikosti 2+1 za 1,150 mil. Kč. Je samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Dům je standardně vybaven, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře náplňové, podlahy v obyt. místnostech z textilií, ostatní PVC, dlažba. Koupelna z 80. let min. století má ocel. vanu, umyvadlo, WC samostatné. Dům má ústřední plynové vytápění, napojený je na veškeré

6 6 sítě, rozvody všech instalací. Technický stav domu je dobrý. Po pravé straně stojí větší garáž, možnost parkování i před domem. Užitná podlahová plocha : 90 m 2 Plocha pozemků : 337 m 2 JC - cena za užitnou plochu : ,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,66 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 8 433,- Kč/m 2 Poloha je o málo horší, velikostně je menší, vybavení lepší, celkový stav je výrazně lepší dobrý techn. stav domu, existence garáže, možnost parkování před domem, má menší pozemek. Na základě porovnání uvažuji hodnotu koef. KC=0, Rodinný dům Znojmo, Oblekovice 150/130 V letošním roce prodán rodinný dům velikosti 3+2 za 1,895 mil. Kč. Dům je řešen jako dvě byt. jednotky 2+1 a 1+1 každá s vlastní koupelnou a WC. Je řadový, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Dům je standardně vybaven, okna jsou plastová, dveře hladké, podlahy betonové s koberci a keram. dlažba, vytápění ústřední plynové, má rozvod světelné elinstalace, rozvod vody, kanalizace a plynu. Užitná podlahová plocha : 150 m 2 Plocha pozemků : 659 m 2 JC - cena za užitnou plochu : ,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,72 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 9 096,- Kč/m 2 Lokalita je stejná, je větší, vybavení je lepší, celkový stav je lepší, velikost pozemku podobná. Na základě porovnání uvažuji hodnotu koef. KC=0, Rodinný dům Znojmo, Oblekovice 11/16

7 7 V roce 2018 v okrajové části Oblekovic prodán rodinný dům za 1,200 mil. Kč. Je koncový řadový, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Je rozdělen na dvě jednotky 2+1 a 1+1, má koupelnu s WC, lokální topení na plyn, okna jsou dřevěná, dveře náplňové, podlahy beton, PVC, dlažba. Dům vyžaduje rekonstrukci. Užitná podlahová plocha : 120 m 2 Plocha pozemků : 742 m 2 JC - cena za užitnou plochu : ,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,78 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 7 800,- Kč/m 2 Poloha je horší vlivem frekventované silnice, velikostně je větší, vybavení je lepší, celkový stav je lepší, velikost pozemků podobná. Porovnáním uvažuji hodnotu koef.kc=0,78. Průměrná jednotková cena za užitnou plochu : 8 443,- Kč/m 2 Užitná plocha oceňovaného domu : 105,00 m 2 Porovnávací cena Za užitnou plochu : 105,00 * 8 443,00 = ,00 Kč a 2 ) Stanovení obvyklé ceny Cena obvyklá byla stanovena na základě porovnávací metody, kdy byly pro porovnání použity prodeje obdobných nemovitostí. Vlastní dům je standardně vybaven, v horším technickém stavu vyžadující větší rekonstrukci, nemá garáž, možnost parkování před domem špatná. I přes celkově horší stav nemovitosti, s ohledem na dobrou lokalitu a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu na Kč. Pro účely exekuce stanovuji obvyklou cenu nemovitostí cena id. 1/2 nemovitostí celkem zaokr *1/2 = ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad ,00 Kč

8 8 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Obvyklá cena id. 1/2 Rodinný dům ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitosti celkem ,00 Kč Pro účely dražby stanovuji obvyklou cenu podílu id. 1/2 nemovitosti rodinného domu č.p. 62 včetně příslušenství a pozemků p.č. 433 a p.č. 434 kú Oblekovice, v obci Znojmo, okr. Znojmo ,00 Kč slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč Ve Znojmě, Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2019

9

10

11 Fotodokumentace koupelna WC předsíň kotel ÚT kuchyň pokoj pokoj místnost v hospod. objektu

12 pohledy ze dvora hospod. objekt zahrada p.č. 434