ZNALECKÝ POSUDEK č. 3272/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3272/2015 o ceně nemovitostí v katastrálním území Osíčko, obec Osíčko, okres Kroměříž: rodinného domu č.p. 26 na pozemku parc. č. St. 67/2, s pozemky parc. č. St. 67/2, 42/1, 42/2, 50/19, 1144, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2, Beroun Stanovení ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 015 EX 2380/14 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 6. března 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 6. března 2015 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Tento posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Beroun č.j. 015 EX 2380/14-46 je třeba stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ve vlastnictví povinného pana Arnošta Ovčáčíka. Cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 6. března Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 vyhotovený dne pro k.ú. Osíčko: A: Vlastník: Ovčáčík Arnošt, č.p. 26, Osíčko, RČ /151 podíl 1/2 Ovčáčíková Vlasta, č.p. 26, Osíčko, RČ /423 podíl 1/2 B: Nemovitosti: Parcela: St. 67/2-330 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 42/ m 2 zahrada 42/2-121 m 2 ostatní plocha 50/19-28 m 2 vodní plocha m 2 ostatní plocha Stavba: Osíčko, č.p. 26 bydlení, na parcele St. 67/2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Osíčko z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti povinného pana Arnošta Ovčáčíka Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách

4 4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Rodinný dům č.p. 26 na pozemku parc. č. St. 67/2 Vedlejší stavba na pozemku parc.č. St. 67/2 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. St. 67/2 Pozemek parc.č. St. 67/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 330 m 2 Pozemek parc.č. 42/1 - zahrada o výměře 1138 m 2 Pozemek parc.č. 42/2 - ostatní plocha o výměře 121 m 2 Pozemek parc.č. 50/19 - vodní plocha o výměře 28 m 2 Pozemek parc.č ostatní plocha o výměře 313 m 2 Nemovitost se nachází v obci Osíčko, číslo popisné 26. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy. Další nemovitosti pozemky zahrad - se nachází vedle domu a stodoly ze severní strany, ale nenavazují přímo na zastavěný pozemek - mezi těmito pozemky se nachází další zahrada parc.č. 43, která je jiného vlastníka Obec a okolí nemovitosti Status obce: Obec Počet obyvatel: 455 Poloha obce: Obec se nachází 7 km severovýchodně od Bystřice pod Hostýnem a 21 km severně od Zlína. Nachází se ve zvlněné krajině využívané převážně zemědělsky. 1 km jižně se nachází Hostýnsko-vsetínská hornatina. Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Není (pošta v Bystřici p. Hostýnem) Školy: MŠ Obchod potravinami a služby: Základní nabídka Občanská vybavenost: Obecní dům, knihovna, restaurace, hřiště, koupaliště Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření U severního okraje obce Příjezd po zpevněné komunikaci Zvlněný, vlastní pozemek rovinatý Starší rodinné domy Ve stodole Elektro, vodovod, jednotná kanalizace, zemní plyn, telefon Dům řadový koncový Vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP- ze dvora V půdním prostoru

5 5 Technická hodnota Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon: Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, se zanedbanou údržbou a vyšším stupněm morálního opotřebení. Veřejný vodovod (jen do kuchyně) Kanalizace svedena do trativodu 230/400 V Není zaveden Není zaveden 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce. 2.2 Rodinný dům Popis celkový Dům je řadový koncový, okno z pokoje je orientováno k východu do ulice, okno z kuchyně k západu do dvora. Z ulice je přes průjezd ve stodole vstup na dvůr, ze dvora je vstup do domu do kuchyně. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 1+1, skládá se z těchto částí: 1.NP pokoj, kuchyň, koupelna, komora Na dům navazuje z pravé strany vedlejší stavba stodola, která je z části podsklepená. Za domem a stodolou je jen malý dvůr. Zahrada se nachází vedle domu a stodoly ze severní strany, ale nenavazuje přímo na zastavěný pozemek - mezi těmito pozemky se nachází další zahrada parc.č. 43, která je jiného vlastníka (LV 165 p. Josef Doležel). Tento pozemek má povinný v nájmu a užívá ho společně se svou zahradou. Dům je zděný z cihel pálených a nepálených tl cm. Krov je dřevěný, střecha sedlová je krytá pálenými taškami. Vnější omítka je vápenná hladká, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, keramické obklady chybí. Podlahu obytné místnosti tvoří vlýsky, na podlahách ostatních místností je PVC. Vodovod je zavedený jen v kuchyni, v koupelně není vodovod zaveden. V koupelně se nachází vana a záchod, který se splachuje ručně kbelíkem. V kuchyni je sporák na propan-butan a kachlová kamna na TP, ohřev vody chybí. Vytápění je lokální kamny na TP. Objekt je napojen na elektřinu a veřejný vodovod. Kanalizace je svedena do trativodu. Zemní plyn je v ulici před domem, je možné napojení.

6 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav 1900 (dle odborného odhadu a dle sdělení povinného) Dům je bez zásadních úprav. Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, se zanedbanou údržbou a vyšším stupněm morálního opotřebení vybavení koupelny je spíše provizorní, není zde zavedena voda Výpočet výměr pro ocenění 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 10,22 6,80 2,70 69,50 187,64 Celkem 1.NP 69,50 187,64 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 10,22 6,80 69,50 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,50 121,63 2. část - zastavěná plocha (obdélník) 3,80 5,15 19,57 - výška půdní nadezdívky 0,70 13,70 - výška hřebene nad nadezdívkou 1,50 14,68 Celkem zastřešení 150,01 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 69,50 187,64 zastřešení 150,01 Celkem 69,50 337,65 Užitná plocha domu 1. NP výměra (m2) pokoj 20,70 kuchyň 17,20 koupelna 5,95 komora 5,90 Celkem 49, Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.

7 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14b Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 337,65 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC: 111 2,115 Koeficient vybavení stavby Podíl Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (př.21) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy bez izolací P 0, , ,46 0, Zdivo z cihel pálených a nepálených tl cm S 0, , ,00 0, Stropy s rovným podhledem S 0, , ,00 0, Střecha krov dřevěný, střecha sedlová S 0, , ,00 0, Krytina pálené tašky S 0, , ,00 0, Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu vč. parapetů S 0, , ,00 0, Vnitřní omítky vápenné štukové S 0, , ,00 0, Fasádní omítky vápenné hladké S 0, , ,00 0, Vnější obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady chybí C 0, , ,00 0, Schody dřevěné žebříkové P 0, , ,46 0, Dveře dřevěné náplňové S 0, , ,00 0, Okna dřevěná dvojitá S 0, , ,00 0, Podlahy obytných místn. vlýsky S 0, , ,00 0, Podlahy ostatních místn. PVC S 0, , ,00 0, Vytápění lokální - kamna na tuhá paliva P 0, , ,46 0, Elektroinstalace 230/400 V, jističe S 0, , ,00 0, Bleskosvod chybí C 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené vody P 0, , ,46 0, Zdroj teplé vody chybí C 0, , ,00 0, Instalace plynu P-B P 0, , ,46 0, Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC- do trativodu S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní sporák na P-B a TP S 0, , ,00 0, Vnitřní vybavení vana P 0, , ,46 0, Záchod WC ručně splachovací P 0, , ,46 0, Ostatní chybí C 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,79150 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,79150 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,81 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1900 Stáří S roků 115 Opotřebení - odborným odhadem O % 70,00 Výchozí cena CN Kč ,40 Stupeň dokončení stavby D % 100,00

8 8 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,40 Odpočet na opotřebení 70,00 % O Kč ,88 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,52 Cena ke dni odhadu CS Kč , Vedlejší stavba stodola Objekt navazuje na dům z pravé strany. Je zděný, z části otevřený do dvora, z části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, se sedlovou střechou. Je zde zavedena elektřina 230 V Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá Bez podkroví Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 85 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 425,49 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,067 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 0, , ,00 0, Stropy chybí C 0, , ,00 0, Krov dřevěný S 0, , ,00 0, Krytina pálené tašky S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů vápenné hladké S 0, , ,00 0, Schodiště betonové - do sklepa P 0, , ,46 0, Dveře dřevěné S 0, , ,00 0, Okna jednoduchá dřevěná S 0, , ,00 0, Podlahy betonové S 0, , ,00 0, Elektroinstalace světelná P 0, , ,46 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,76002 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,76002

9 9 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,96 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 85 Opotřebení - odborným odhadem O % 80,00 Výchozí cena CN Kč ,77 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,77 Odpočet na opotřebení 80,00 % O Kč ,22 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,55 Cena ke dni odhadu CS Kč , Venkovní úpravy Venkovní úpravy (plot zděný, plot prkenný, zpevněné plochy betonové) jsou oceněny zjednodušeným způsobem. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč ,52 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč ,55 Garáže tvořící příslušenství Kč 0,00 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč ,07 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč , Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách březen-duben Porovnávané nemovitosti stavební pozemky: Prodej stavebního pozemku m², Osíčko, okres Kroměříž Pozemek o výměře cca 900 m2 trojúhelníkového tvaru, určený k výstavbě rodinného domu. Je situovaný v klidové části obce. Všechny inženýrské sítě jsou v dosahu. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 94 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:1816 m 2

10 10 Prodej stavebního pozemku 978 m², Blazice, okres Kroměříž Zprostředkujeme Vám prodej pozemku v Blazicích o velikosti 978 m² a rozměrech cca 24,5 x 40,5 m. Sítě u pozemku, můžete začít ihned stavět. Vzdálenost do Bystřice pod Hostýnem je 6,5 km cca 9min jízdy. Okraj obce, klidná část. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 363 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:978 m 2 Prodej stavebního pozemku 477 m², Vítonice, okres Kroměříž Nabízíme k prodeji stavební pozemek v centru obce Vítonice okres Kroměříž o výměře 477 m2. Pozemek je přístupný po obecní asfaltové cestě, veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je udržovaný, bez křovin. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 503 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:477 m 2 Komunikace:Asfaltová Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 300 Kč/m 2.

11 11 Ocenění stavebních pozemků Parcela číslo Druh pozemku St. 67/2 zastavěná plocha a nádvoří Umístění plocha pod rodinným domem a dvorem Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč , ,00 Celkem parcely , Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Cena současný stav (Kč) Rodinný dům č.p ,52 Vedlejší stavba ,55 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 10 odst ,83 Stavby celkem ,90 Pozemky : St. 50/ ,00 Pozemky celkem ,00 Trvalé porosty celkem 0,00 Celkem ,90 Celkem po zaokrouhlení ,00 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (rodinný domy a pozemky zahrad) v obdobných lokalitách s objekty nabízenými v realitní inzerci na březenduben 2015.

12 Cenové porovnání rodinný dům Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej rodinného domu, 170 m², Mrlínek, okres Kroměříž Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Mrlínek. Dům je o dispozici 3+kk, dále k němu náleží zděná přístavba hospodářských místností, dílna, seník, zahrádka. Dům je k okamžitému užívání, avšak doporučena rekonstrukce (původní svav). Nemovitost lze financovat hypotečním úvěrem. Pro více informací kontaktujte makléře. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena: Kč za nemovitost, bez provize, Kč/m 2 Aktualizace: Stavba:Cihlová Podlaží:1 Užitná plocha:60 m 2 Plocha pozemku:527 m 2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva Odpad:Septik Elektřina:230V, 400V Prodej rodinného domu 100 m², Osíčko, okres Kroměříž Nabízíme k prodeji zděný rodinný dům 2+1, v klidné části obce Osíčko, mimo hlavní komunikaci. V přízemí domu se nachází kuchyně, komora, 2 pokoje, samostatné WC a koupelna. V patře je půdní prostor. Veškeré inž.sítě k dispozici, elektřina 220V i 380V, topení plynové, voda obecní + vlastní studna na pozemku. Celková plocha pozemku je 311 m2, obytná 80 m2. Celková cena: Kč za nemovitost, Kč/m 2 Aktualizace: Stavba:Cihlová Umístění objektu:okraj obce Podlaží:1 Plocha podlahová:80 m 2 Plocha pozemku: 311 m 2

13 13 Prodej rodinného domu, 100 m², Blazice, okres Kroměříž Prodej rodinného domu 2+1 s možností rozšíření a s velkou zahradou v Blazicích, okr. Kroměříž. Celková výměra pozemku prodávaného s domem je 3638 m2. Dům se nachází v centru obce naproti obecního úřadu. Obytná část domu sestává ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny, WC, chodby a velké komory, další dvě prostorné místnosti lze získat úpravou půdních prostor. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka a v koupelně sprchový kout. Dům je napojen na obecní vodovod, rozvod elektřiny 220/380V, je zaveden i plyn. Odpady jsou svedeny do septiku. Topení lokální plynové, pro ohřev vody je určen bojler. K domu patří i podsklepená stodola, sklad a dílna. Klidné místo k bydlení s možností provozování drobné živnosti. V obci je školka. Škola je v 6 km vzdálené Bystřici p. Hostýnem, nebo Vítonicích. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena: Kč za nemovitost, bez provize Kč/m 2 ID zakázky:324/10 Aktualizace: Stav objektu:před rekonstrukcí Podlaží:2podlaží Užitná plocha:60 m 2 Plocha pozemku: 3638 m 2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální plynové Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:400V Prodej rodinného domu 70 m², Blazice, okres Kroměříž Prodej rodinného domu v řadové zástavbě v klidné části obce. Dům má dispozici 2+1, vytápění lokální na TP, elektřina 230/400 V, koupelna, suché WC. Na dům navazuje stodola vhodná k rozšíření obytné plochy či zbudování garáže. Dům je dobře orientován, dvorek a rovinatá zahrada o výměře 1000 m2 za domem jsou orientovány k jihu. Dům vyžaduje celkovou rekonstrukci. Zastavěná plocha 220 m2, navazuje dvorek cca 230 m2, pozemek celkem 1450 m2. Celková cena: Kč za nemovitost, Kč/m 2 Aktualizace: Stav objektu:před rekonstrukcí Umístění objektu:okraj obce

14 14 Podlaží:1 Užitná plocha:70 m 2 Plocha pozemku:1000 m 2 Topení:Lokální tuhá paliva Odpad:Veřejná kanalizace Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Č. Lokalita Oceň. objekt Počet místností (pokoje+ kuchyně) Garáž Pozemek m 2 Osíčko 1+1 není 330 Jiné RD r. asi 1900, bez zásadních modernizací. Okna dřevěná dvojitá, kamna TP. V kuch. studená voda, sporák na P-B a sporák na TP. Provizorní koupelna s WC, bez vody. Zanedbaná údržba. Stodola, malý pozemek. (1) (2) 1 (4) (5) (6) 1 Mrlínek 3+kk není Osíčko 2+1 není Blazice 2+1 není Blazice 2+1 není 1000 RD 1NP, okna dřev., koupelna, el. bojler, kamna TP, septik. Zanedbaná údržba. Hospod.stavby s dílnou. RD 1NP, okna dřev., ÚT - kotel plynový, studená voda. Vlhké zdivo. Malý pozemek, sklad. RD 1NP, okna dřev., WAW, el. bojler, septik. Stodola, dílna, sklad. Velký pozemek. RD 1NP, okna dřev., kamna TP, suché WC. Stodola. Velký pozemek. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I poloha příslušenství garáž stav a vybavení pozemek úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,00 1,02 1,00 1,08 1,02 1,03 1, , ,00 0,96 1,00 1,14 0,99 1,08 1, , ,00 1,02 1,00 1,11 1,07 1,05 1, , ,00 1,00 1,00 1,09 1,04 1,05 1, Jednotková porovnávací cena Kč Užitná plocha m 2 50 Porovnávací cena Kč Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč Kč

15 Cenové porovnání pozemky zahrad Zahrada se nachází vedle domu a stodoly ze severní strany, ale nenavazuje přímo na zastavěný pozemek - mezi těmito pozemky se nachází další zahrada parc.č. 43, která je jiného vlastníka (LV 165 p. Josef Doležel). Tento pozemek má povinný v nájmu a užívá ho společně se svou zahradou. Zahrada se skládá ze 4 parcel. Parcely č a 42/1 jsou užívány jako zahrada, nachází se zde několik ovocných stromů, u východní strany se nachází studna, u západní strany provizorní kůlna. Parcely č. 42/2 a 50/15 tvoří část břehového porostu kolem potoka Moštěnka, který protéká za zahradou na její západní straně. Porovnávané nemovitosti zahrady: Prodej zahrady m², Brusné, okres Kroměříž Kč (65 Kč za m²) Nabízíme prodej ovocného sadu se zahradou v obci Brusné. Na pozemku možno postavit chatku. Pozemek má 1160 m2. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:65 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:1160 m 2 Prodej zahrady 238 m², Chomýž, okres Kroměříž Nabízíme Vám prodej pozemku o celkové výměře 238 m2. Pozemek typu zahrady je v udržovaném stavu. Vhodné k výstavbě malé chatky. Kanalizace a voda poblíž. Lze využít pro zahradní účely. Zajistíme Vám výhodné financování. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 234 Kč ID zakázky: Aktualizace: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku:238 m 2 Odpad:Veřejná kanalizace Doprava:Vlak

16 16 Stanovení porovnávací ceny zemědělských pozemků Ceny zemědělských pozemků zahrad ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu zahrady na 100 Kč/m 2, cenu břehového porostu na 30 Kč/m 2. Porovnávací cena pozemků Parcela Využití Výměra ZC Cena Druh pozemku číslo dle skutečného stavu m2 Kč/m2 Kč 42/1 zahrada zahrada , ,00 42/2 ostatní plocha břehový porost , ,00 50/19 vodní plocha břehový porost 28 30,00 840, ostatní plocha zahrada , ,00 Celkem ,00 4. Práva a závady Podle sdělení povinného při místním šetření nejsou nemovitosti zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 117 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.

17 17 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Rodinný dům č.p. 26 s pozemkem parc.č. St. 67/2 Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 (zaokrouhleno) Obvyklá cena - slovy: dvěstěpadesáttisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: jednostotisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ( tj ,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. Zahrada parcely č. 42/1, 42/2, 50/19, 1144 Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 (zaokrouhleno) Obvyklá cena - slovy: jednostopadesáttisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: šedesáttisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ( tj ,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. Celkem Způsob ocenění Obvyklá (tržní) cena rodinného domu - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 Obvyklá (tržní) cena zahrady - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 Celkem obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 Obvyklá cena - slovy: jednostošedesáttisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 15. dubna 2015 Ing. Tomáš Hudec

18 18 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3272/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 15. dubna 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 117 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

19 19 Fotodokumentace nemovitosti Rodinný dům Pohled z ulice RD a stodola Pohled z ulice zahrada vedle stodoly Pohled ze dvora stodola a RD Stodola Kuchyň Kuchyň Pokoj Koupelna s WC

20 20 Fotodokumentace nemovitosti Zahrada Kůlna na konci zahrady, u potoka

21 21

22 22

23 23

24 24 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Osíčko

25 25 Mapa oblasti