ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 4962/200/14 - oprava

Transkript

1 č.vyhotovení : 2 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4962/200/14 - oprava o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1219/3 umístěné v bytovém domě čp včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 863/4872 ke společným částem bytového domu č.p. 1219, který je postaven na pozemku parc.č. 861/2 a spoluvlastnický podíl o velikosti 17/170 k budově bez č.p. a k jednotce č.508 (garáž) a k pozemkům parc.č. 862/2, 862/6, 862/7, 862/8, 862/9, 862/10, 862/11, 862/12, 862/13, 862/14, 862/15 a 862/16 obci Praha, k.ú.braník Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: 15.července 2014 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu a přílohy. V Praze, dne 15.července 2014

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Zelený pruh, městské části města Prahy 4 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č.1219/3 umístěnou v bytovém domě čp včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 863/4872 ke společným částem bytového domu č.p a spoluvlastnickým podílem o velikosti 17/170 k budově bez č.p. a k jednotce č.508 (garáž) a k pozemkům parc.č. 862/2, 862/6, 862/7, 862/8, 862/9, 862/10, 862/11, 862/12, 862/13, 862/14, 862/15 a 862/16 obci Praha, k.ú.braník. Pozemek parc.č. 861/2 není předmětem ocenění, je ve vlastnictví ČR. Stáří nemovitosti nebylo dokladově zjištěno, dle dostupných podkladů byl dům postaven v roce Stáří činí 45 let. Bytový dům je po částečně rekonstrukci od r vnitřní rozvody, oprava střechy. Bytová jednotka byla rekonstruována kompletně před 7 lety. V okolí domu je vybudována dobrá občanská vybavenost MŠ, ZŠ, střední školy, sportoviště, zdravotnické zařízení, několik obchodů a služeb. Autobusová zastávka je cca 40 min.před domem. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Braník, obec Praha, list vlastnictví č a 4646, vyhotovený dálkovým přístupem dne a Údaje z cenové mapy hl.m.prahy pro rok 2014 a údaje z realitních kanceláří Výměry jednotlivých místností poskytnuté klientem Místní šetření znalce dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Braník, obec Praha zapsán : JUDr.Pavel Vaněk Zelený pruh 1219/ Praha Přílohy posudku LV KM Fotodokumentace Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.1219/3 1. 2) Byty v domech vícebytových 2) Garáž č ) Pozemky 2. 2) Garáž s plochou střechou - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Bytová jednotka č.1219/ Byty v domech vícebytových Oceněno podle 38 vyhlášky Popis Bytová jednotka charakteru 4+1, je umístěna ve 2.nadzemním podlaží bytového domu, který je podsklepený se třemi nadzemními podlažími. Bytová jednotka byla kompletně rekonstruována před sedmi lety. Základy domu betonové, nosná konstrukce z dílců betonových plošných, střecha plochá, střešní krytina asfaltové svařované pásy. Vnitřní omítky vápenné hladké. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Stropy železobetonové s rovným omítaným podhledem, jednotlivá podlaží jsou spojena schodištěm, výtah se zde nevyskytuje. Podlahové krytiny dlažby a plovoucí podlahy, PVC. Okna zčásti plastová s izolačním sklem, u obývacího pokoje dřevěná zdvojená, původní. Dveře dřevěné prosklené a náplňové do ocelových zárubní. Vytápění bytu etážové plynovým kotlem. Bytové jádro zděné s novou sanitou, cca 7 let Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha kuchyně m 2 koupelna m 2 pokoje m 2 WC m 2 předsíň m 2 komora m 2 sklep m 2 lodžie m 2 Podlahová plocha bytu celkem m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 24. Výtahy chybí % *

4 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.00 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává - 4 -

5 Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s= pro stáří 45 let) Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,43 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,19 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč ,- Bytová jednotka č.1219/3 Cena celkem Kč ,- 2.2 Garáž č Pozemky Oceněno podle 2 vyhlášky

6 Popis Pozemky vedené jako zastavěná plocha a nádvoří a ostatní plocha, jiná plocha jsou oceněny v CM hl.m.prahy pro rok 2014 částkou 8.000,-Kč/m 2. Pozemky p.č. 862/6-15 jsou zastavěné stavbou bez č.p. - garáží Výměra stavebního pozemku 862/2 70 = m 2 862/6 17 = m 2 862/7 17 = m 2 862/8 17 = m 2 862/9 17 = m 2 862/10 17 = m 2 862/11 17 = m 2 862/12 17 = m 2 862/13 17 = m 2 862/14 17 = m 2 862/15 17 = m 2 862/ = m Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) celkem = m 2 Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 8.000,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl.podílu 17/170 = Kč ,- Pozemky Cena celkem Kč , Garáž s plochou střechou Oceněno podle 37 vyhlášky Popis Jedná se o garáž - jednotku č. 508 v budově bez č.p.. Garáž je zděnmá s parkováním pro 1 OA Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 17*2.50 = m Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží - 6 -

7 1-1.NP m m 2.50 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.50 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Dveře chybí % * Okna chybí % *1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby Řadová 2. Konstrukce Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy Bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s= pro stáří 45 let) Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.624,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x

8 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.855,17 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,64 Garáž s plochou střechou Cena celkem Kč ,- Garáž č.508 Cena celkem Kč ,- 3. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.1219/3 1. 1) Byty v domech vícebytových Kč ,- 1) Bytová jednotka č.1219/3 Kč ,- 2) Garáž č ) Pozemky Kč ,- 2. 2) Garáž s plochou střechou Kč ,- 2) Garáž č.508 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Třimilionydvacetosmtisícčtyřistadevadesát Kč V Praze, dne 15.července vypracoval - 8 -

9 4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Byty v domech vícebytových Pozemky Garáž s plochou střechou Celkem zjištěná cena bez Kp Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč ,- 4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně: - 9 -

10 Prodej, byt 3+1, 78 m², Údolní, Praha 4 Braník, OV Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 14 Patro: 11. podlaží Plocha podlahová: 78 m 2 Lodžie: Ano Topení: Ústřední dálkové pěkný, zrekonstruovaný byt 3 + 1/L o celkové ploše 77,55 m2, z toho lodžie 5,52 m2, se nachází v 10. patře třináctipatrového panelového domu, také po rekonstrukci. Z bytu nádherný výhled na Pražský hrad. V bytě zděné jádro, koupelna s vanou, WC zvlášť. Kuchyňská linka s el. sporákem a myčkou, na podlaze koberce a dlažba, vyštukované stěny, plastová okna se žaluziemi, nové rozvody el. a vody, nové interiérové dveře. Výměra místností: pokoje 18,96 m2, 12,22 a 12,19 m2, kuchyň 14,11 m2, předsíň 8,4 m2, koupelna 3,86 m2. V bytě komora a k bytu náleží sklep. Dům je zateplen, má nové stoupačky, výtahy, novou střechu, vstup na čip. Veškerá infrastruktura v místě. Velmi klidná lokalita s dostatkem zeleně. Výborná dostupnost, busem k metru Kačerov a Smíchovské nádraží. Bezproblémové parkování před domem. Prodej, byt 4+kk, 96 m², Točitá, Praha 4 Krč, OV Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb. Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Patro: 1. podlaží Užitná plocha: 96 m 2 Lodžie: Ano byt o dispozici 4+kk (96 m2) s lodžií (6,56 m2) v klidné a skvěle dostupné lokalitě k prodeji - Praha 4 - Krč, ulice Točitá. Tento byt se nachází v prvním nadzemním podlaží zrekonstruované, zateplené panelové budovy a sestává z prostorného obývacího pokoje s plně vybaveným kuchyňským koutem a výstupem na lodžii z níž je příjemný výhled na Velký Háj, dále ze tří ložnic, koupelny, samostatné toalety, šatny, komory a předsíně. K bytu patří také dva sklepy (2,57 m2 a 2,36 m2). Dům byl před dvěma lety kompletně zrekonstruován. V lokalitě je výborná občanská vybavenost (škola, školka) a dobré spojení do centra města - metro Budějovická 10 minut, obchodní centrum, k relaxaci Branické skály či Podolí nedaleko

11 Prodej, byt 4+1, 86 m² Pujmanové, Praha 4 Pankrác, OV Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 8 Patro: 1. podlaží Užitná plocha: 86 m 2 Nabízíme slunný, jiho-východně orientovaný byt 4+1 o celkové ploše 85 m2, který se nachází v přízemí panelového domu v klidné části Prahy 4. Z velké předsíně se vchází do dvou samostatných pokojů, naproti kterým se nachází zděná koupelna s vanou a samostatná toaleta. Z obývacího pokoje, propojeného s jídelnou a kuchyňským koutem je vstup do hlavní ložnice s velkou vestavěnou skříní. Ze všech pokojů v bytě je výhled do klidné zeleně bez silnice. Dům je po kompletní rekonstrukci (okna, zateplení, stoupačky, střecha) a připravuje se převod do OV do 07/2014. K dispozici je komora na patře. Bydlení v naprosto klidné lokalitě s výbornou dopravní dostupností, 500 m od metra C - Pankrác (centrum do 15 min.),200 metrů od parku na Kavčích horách, v docházkové vzdálenosti OC Arkády Pankrác a řada obchodů a restaurací. Objekt Užitná pl. Cena celkem Vybavenost Poloha Zdroj Cena/UP číslo m2 Kč koef.0,80-1,20 koef.0,85-1,20 RK, prod.c Kč ,90 1,00 0, ,90 0,95 0, ,95 1,02 0, Oceňovaná nemovitost č.1219/3 87, ,00 1,00 1, Garáž 1, Celkem: Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při

12 jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena bytu Cena celkem Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvl.p.na pozemku Cena celkem Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,- (zaokrouhleno) Cena celkem Kč ,- Pozitivní stránky : - lokalita vhodná pro bydlení - dobrá občanská vybavenost v okolí - dobré dopravní spojení, autobus.zastávka cca 40 m od domu - byt po kompletní rekonstrukci - k dispozici zděná garáž vedle domu Negativní stránky : - nižší poptávka po nemovitostech v současné době - dům u rušné komunikace Zelený pruh - omezené parkování v okolí domu - bytový dům pouze s částečnou rekonstrukcí střechy a vnitřních rozvodů - k bytové jednotce nebyl odkoupen spoluvl.podíl na pozemku parc.č. 861/2 (pozemek, na němž je postaven bytový dům

13 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) ,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 43) Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Dvamilionydevětsettisíc Kč V Praze, dne 15.července vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4962/200/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -