Odhad tržní hodnoty č

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č o obvyklé ceně nemovitosti - bytu č. 175/9 v bytovém domě Hradiště č.p. 175 v obci Plzeň - město Objednatel posudku: Účel posudku: Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 363/012 ze dne: podklad pro dražbu V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek obsahuje 9 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytu č. 175/9 v bytovém domě Hradiště č.p. 175 (Nepomucká č. 175/4) v obci Plzeň - město Nemovitost je situována na JV okraji města Plzeň, v části Hradiště, při ulici Nepomucká. Tato ulice je původní výpadovkou směrem na Písek a České Budějovice, v současné době po ní směřuje část dopravy z centra směrem k dálnici D5, nájezdu u NC Olympia. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla stanovena na den , v 9:00 hodin. Znalec se na místo prohlídky dostavil přesně. Na panelu bytových zvonků u vstupu nebylo jméno majitelky bytu (Janoutová) uvedeno, bylo zde pouze jméno Janout u bytu ve 3. NP. Umístění ve 3. NP odpovídá číslu bytu 9, na zvonění však nikdo nereagoval. Znalec zvonil namátkou i na několik dalších zvonků, rovněž neúspěšně. Prohlídku bytu tedy nebylo možné provést a v 9:20 byla prohlídka ukončena. 3. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka Od znalce: - internetový výpis z KN - skutečnosti zjištěné při prohlídce - fotodokumentace pořízená při prohlídce - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce - vlastní posudek č na byt v nedalekém domě 177,178 z Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Plzeň - město, a to v KÚ Hradiště u Plzně, na LV č (B.J.) a 1629 (dům). Jako vlastník bytové jednotky je zapsána Janoutová Jiřina, Bc., která je rovněž zapsána jako podílový spoluvlastník bytového domu a pozemku. Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: - bytový dům č.p stavební parcela č. 410/2, zastavěná plocha a nádvoří Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Spoluvlastnický podíl na bytovém domě a parcele, který náleží k oceňovanému bytu, činí 7891/ Na LV č je zapsáno a posudkem se oceňuje: bytová jednotka č. 175/9 v budově čp. 175; podíl na společných částech domu je 7891/ Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Nebyly zjištěny rozpory mezi stavem dle KN a skutečností: 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se pravděpodobně o byt velikosti 3+1 ve 3. NP bytového domu. Stáří domu je cca. 40 let a je situován v řadě podobných domů, na rozhraní panelové zástavby a rodinných domků. Dům má obdélníkový půdorys, osm nadzemních podlaží, z toho první obsahuje sklepní kóje a společné prostory. Dům stojí na převážně rovinatém pozemku při ulici Nepomucké, podélná osa domu je přibližně ve směru východ - západ. Dům je panelový, fasáda omítaná, zateplená. Střecha je plochá. Okna plastová, zasklená dvojskly. Topení a dodávky TUV jsou ústřední, dálkové. 7. Obsah posudku Byt a) Byt 1) Byt 175/9 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Byt 1) Byt 175/9 Vzhledem k tomu, že vlastník neumožnil prohlídku bytu, je nutné při ocenění vycházet z důvodných předpokladů. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí 7891/ Jedná se o jeden z největších podílů v domě, a mělo by se tedy jednat o jednu z největších bytových jednotek. Podle velikosti vlastnického podílu tedy lze usuzovat, že se jedná o byt velikosti 3+1. Kromě obytných místností a kuchyně by měl byt obsahovat koupelnu, WC a chodbu, a měla by k němu náležet sklepní kóje. Pro účely ocenění se předpokládá, že bytová jednotka je v obyvatelném stavu bez vážných vad i bez zásadní rekonstrukce, se spíše zanedbanou údržbou. Předpokládá se standartní vybavení a provedení, tj.: Obvodové stěny z ŽB panelů se zateplením. Okna jsou plastová, zasklená dvojskly. Podlahy obytných místností z PVC a koberců, u ostatních místností keramické dlažby 10/10 cm, původní. Kuchyně je vybavena sporákem a původní kuch. linkou. V koupelně je vana a umyvadlo. Bytové jádro původní. Vytápění ústřední, s původními ocelovými radiátory, dodávka tepla a TUV jsou dálkové. V bytě jsou rozvody vody, kanalizace, el. instalace, a STA.

5 5 Ocenění a) Byt b) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou pouze byty o velikosti 3+1. Jeden z porovnávacích bytů je situován ve stejné obci i ulici, ve stejném typu domu, je však po kompletní rekonstrukci. Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než skutečná cena prodejní. Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech nemovitostí. Množství jednotek oceňované nemovitosti: m 2 (předpoklad) Pro porovnání se konzervativně použije podlahová plocha na dolní hranici předpokládaného rozmezí, tj. 60 m 2. Popis oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku. Nevýhodou proti porovnávacím nemovitostem č. 1 a 2 je umístění v těsné blízkosti dopravně rušné hlavní ulice. Popis porovnávacích nemovitostí: I) Plzeň - Rokycanská ul., 3+1, 64 m 2 Byt v 6. (nejvyšším) podlaží panelového domu. Jedná se o stejný typ domu jako u oceňovaného bytu. Byt je umístěn v přibližně srovnatelné lokalitě v západní části města. Byt v původním stavu. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Dumrealit.cz, server Sreality.cz II) Plzeň - Rokycanská ul., 3+1, 66 m 2 Byt v 1. patře panelového domu. Jedná se o stejný typ domu jako u oceňovaného bytu. Byt je umístěn v přibližně srovnatelné lokalitě v západní části města. Byt v původním stavu. Prodejní cena: ,- Kč Pramen: Harvilla Reality, server Sreality.cz III) Plzeň - Nepomucká ul., 3+1, 62 m 2 Byt v 6. podlaží panelového domu. Jedná se o podobný typ domu v jakém je i oceňovaný byt. Byt je umístěn i ve stejné lokalitě (Nepomucká ulice), je po celkové rekonstrukci, což výrazně snižuje celkové opotřebení bytu, a zároveň zvyšuje úroveň jeho vybavení (nové prvky místo morálně zastaralých - např. kuchňská linka, myčka nádobí, kompletní koupelna, nové kvalitní podlahy, atd.). Prodejní cena: ,- Kč Pramen: M&M reality holding a.s., server Sreality.cz

6 6 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) I) Byt 64 m , Kč 64,00 m 2 0,98 1,00 1, ,78 Kč 1,0 II) Byt 66 m , Kč 66,00 m 2 0,98 1,00 1, ,12 Kč 1,0 III) Byt 62 m , Kč 62,00 m 2 0,99 0,90 0, ,80 Kč 0,9 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : ,12 Kč Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): ,80 Kč Maximální jednotková cena za m 2 : ,80 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 60,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

7 7 C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Cenu podle cenového předpisu v daném případě není možné vyčíslit, protože nebyla umožněna prohlídka bytu ani o něm nejsou k dispozici přesné údaje. Návrh obvyklé ceny se proto odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. Ve stejné lokalitě znalec nedávno zpracovával posudek o ceně bytu 3+1 s podlahovou plochou 62 m 2, jehož obvyklá cena byla odhadnuta na ,- Kč. K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné velikosti v panelových domech stejného či velmi podobného typu, v obdobných lokalitách v Plzni. V jednom případě se jedná dokonce o byt ve stejné lokalitě a v podobném domě jako je byt oceňovaný. Cena zjištěná porovnávací metodou: ,- Kč Z hlediska prodejnosti se jedná o mírně problematickou nemovitost, a to z důvodu: Dům je situován v těsné blízkosti dopravně zatížené Nepomucké ulice. Oceňovaný byt je navíc v 1. NP. Problematické z hlediska ocenění je to, že nemohla být provedena prohlídka a nejsou tedy známy velikost, stav ani vybavení bytu. Tyto problematické body nejsou plně zahrnuty v porovnání a mají na výslednou cenu negativní vliv. Obvyklá cena se proto stanovuje pod úrovní porovnávací hodnoty, a to ve výši: ,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstědvacettisíc Kč Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

8 8 D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalec si vyhrazuje právo na korekci posudku v případě zjištění podstatných rozdílů skutečného stavu bytu proti předpokladům. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou. Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

9 9 E. Seznam příloh Situace z katastrální mapy Výpis z KN - byt č. 175/9 Výpis z KN - dům č.p. 175 Porovnávací nemovitost I Porovnávací nemovitost II Porovnávací nemovitost III Fotopříloha