Analýza suburbanizačních procesů středních Čech

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Analýza suburbanizačních procesů středních Čech Bakalářská práce Autor: Lenka Tarnovská Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Roman Vodný Praha Duben, 2014

2 PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Lenka Tarnovská

3 PODĚKOVÁNÍ Na závěr bakalářského studia oboru Oceňování majetku na Bankovním institutu vysoké škole, a.s. jsem vytvořila tuto závěrečnou bakalářskou práci. Ráda bych tímto poděkovala vedoucímu bakalářské práce Ing. Romanu Vodnému za odborné vedení, cenné rady a za trpělivost při tvorbě bakalářské práce. Dále bych chtěla poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc a cenné rady při zpracování praktické části mé bakalářské práce.

4 ANOTACE Teoretická část bakalářské práce se zabývá analýzou suburbanizačních procesů ve středních Čechách, jejich vznikem, příčinami, následky a moţnostmi regulace. Práce je doplněna o dvě ukázky obcí postiţených suburbanizací. Praktická část obsahuje ocenění bytové jednotky a bytového domu v Praze. Poslední, analytická část bakalářské práce je věnována lokální analýze trhu s nemovitostmi. V této části bakalářské práce je popsána obecná charakteristika vybrané městské části s představením některých významných lokalit, popis jednotlivých segmentů trhu s cenami a jejich cenotvornými faktory, autorčina vlastní analýza a na závěr je zde popsán celkový marketingový výhled. KLÍČOVÁ SLOVA: Suburbanizace, střední Čechy, suburbium, ocenění na trţních principech, analýza trhu s nemovitostmi. ANNOTATION The theoretical part of the thesis deals with the analysis of suburban processes in Central Bohemia, their origin, causes, consequences, and possibilities of regulation. The work is supplemented with two examples of towns affected by suburbanization. The practical part contains the valuation of a flat and a residential building in Prague. The last, analytical, part of the thesis is dedicated to the local analysis of the real estate market. This part of the thesis presents a general characteristics of a selected urban quarter with several of its significant areas, description of the individual segments of the market with prices and their pricedetermining factors, author s own analysis and, in conclusion, a description of the marketing prospect as a whole. KEY WORDS: Suburbanization, Central Bohemia, suburbium, valuation based of on market principles, analysis of the real estate.

5 OBSAH Úvod... 8 I. TEORETICKÁ ČÁST Základní pojmy Historie problematiky suburbanizace Suburbanizace v USA Suburbanizace v západní Evropě Anglie Německo Historie suburbanizace v Českých zemích Pozdně barokní (raně klasicistní fáze) Industriální revoluce Vilové kolonie Období před první světovou válkou Poválečný vývoj Historie od roku 1990 po současnost Budoucnost Problematika suburbanizace obecně Suburbanizace a územní plánování Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů (stavební zákon) Dělení suburbanizace Historické typy suburbanizace Podle účelu stavěných objektů Příčiny suburbanizace Ţivot v suburbiích, jeho pozitiva a negativa Vliv suburbií na udrţitelný rozvoj území Obecná charakteristika Územní dopady suburbanizace Environmentální dopady suburbanizace

6 3.5.4 Sociální dopady suburbanizace Ekonomické dopady Shrnutí negativních vlivů Případové studie Charakteristika Středočeského kraje Konkrétní případy obcí postiţených suburbanizací Obec Květnice Obecná charakteristika Historie Vývoj počtu obyvatel Výstavba a změny územního plánu Pozitivní a negativní stránky obce Dolní Břeţany Obecná charakteristika Historie Ideové pilíře Vývoj počtu obyvatel Občanská vybavenost Realizované projekty Připravované projekty Závěrečné shrnutí Závěr teoretické části II. PRAKTICKÁ ČÁST Ocenění nemovitostí Ocenění bytové jednotky Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

7 5.1.8 Přílohy Ocenění bytového domu Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy III. ANALYTICKÁ ČÁST Analýza realitního trhu městské části Prahy Obecná charakteristika trhu Významné stavby, památky, osobnosti a místa k relaxaci a odpočinku Významné stavby a památky Významné osobnosti Místa k relaxaci a odpočinku Trh s nemovitostmi Cenotvorné faktory Členění trhu Cenová analýza Analýza realitního trhu realitní kancelář Středočeské reality, spol. s r.o Celkový marketingový výhled Seznam pouţité literatury Seznam obrázků, grafů, tabulek a příloh Přílohy

8 ÚVOD Bydlení v rodinných domech se v dnešní společnosti těší velké oblibě. Pro většinu lidí tato forma představuje nejdokonalejší způsob bydlení, pro jehoţ naplnění je ochotna vynaloţit mnoho peněz, úsilí, času a obětavé péče. Vlastní dům bývá jedním z hlavních cílů celoţivotního snaţení. Představa bydlení ve vlastním domě, nejlépe na venkově, v obklopení krásné přírody a s velmi snadnou dostupností do zázemí velkého města, je pro většinu lidí velmi lákavá. Také proto se mnoho lidí rozhodlo přestěhovat se z velkých měst do menších obcí, coţ ve svém důsledku zapříčinilo vznik jevu zvaného suburbanizace. Suburbanizace, tedy proces stěhování obyvatel z velkých měst do okolních sídel menších, má historický původ v poválečných Spojených státech amerických díky rozvoji automobilismu, vysoké poptávce po novém bydlení, díky vyšším příjmům středních vrstev obyvatel, vládou podporované bytové výstavbě a garantovaným hypotečním úvěrům. Suburbanizace zde dosáhla obrovských rozměrů a v plné míře je zde moţné pozorovat její negativní důsledky. Suburbanizace se postupně rozšířila ze Spojených států amerických do Evropy a České republiky. U nás lze její počátky pozorovat jiţ v meziválečném období. S nástupem socialismu byla individuální výstavba ve velké míře nahrazena budováním panelových sídlišť a aţ počátkem 90. let 20. století, se změnou politického reţimu a změnou ţivotního stylu obyvatelstva, se suburbanizace rozvinula naplno. Bakalářská práce je rozdělena do tří částí: teoretické, praktické a analytické. Cílem teoretické části bakalářské práce je shrnout základní rysy suburbanizace, její historii, současný stav, pozitiva i negativa a moţnosti regulace. Praktickým výstupem je analýza, zhodnocení a porovnání jednotlivých aspektů suburbanizace na příkladu dvou vybraných obcí ve středních Čechách se zaměřením především na dopady sociální, finanční a environmentální. V praktické části je provedeno aktuální trţní ocenění bytové jednotky v Praze 4 s vyuţitím porovnávací a příjmové metody, a trţní ocenění bytového domu v Praze 1 s vyuţitím porovnávací, příjmové a nákladové metody. V poslední, analytické části, je provedena lokální analýza trhu nemovitostí městské části Praha 3. V úvodu je popsána obecná charakteristika vybrané městské části s představením 8

9 některých významných lokalit, popis jednotlivých segmentů trhu s cenami a jejich cenotvornými faktory, následuje autorčina vlastní analýza a na závěr je popsán celkový marketingový výhled. 9

10 I. TEORETICKÁ ČÁST Analýza suburbanizačních procesů středních Čech

11 1 ZÁKLADNÍ POJMY AGLOMERACE Seskupení vzájemně blízkých sídel, kde jedno dominuje nebo několik srovnatelně velkých měst srostlých v jednu souvisle zastavěnou plochu. 1 BROWNFILEDS, RESP. BROWNFIELD SITES Jsou staré, nevyuţívané nebo ekonomicky nedostatečně efektivně vyuţívané průmyslové a logistické zóny a komerční či obytné objekty v kompaktně zastavěných územích, a zemědělské, vojenské i další plochy a budovy ve "volné" krajině. 2 GREENFIELDS RESP. GREENFIELD SITES Jedná se o pozemky a volné plochy mimo kompaktně zastavěná území měst původně určené k zemědělskému, lesnickému a rekreačnímu vyuţívání, které byly změnou územně plánovací dokumentace definovány jako rozvojové lokality určené k rezidenční, komerční nebo průmyslové zástavbě. Po změně funkce dochází k jejich vybavení dopravní a technickou infrastrukturou s vyuţitím soukromých či veřejných rozpočtů. Takto připravené plochy jsou postupně zastavovány. 3 INTRAVILÁN Území, které ke dni účinnosti zákona je souvisle zastavěno nebo jinak technicky upraveno pro potřeby obce. Do zastavěného území obce se zahrnují i pozemky, které jsou zemědělskou půdou, nevytváří však se zemědělským půdním fondem souvislý celek, ke dni účinnosti zákona č.53/1996 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu 4 1 WKIPEDIA. Aglomerace. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online] , [cit ]. Dostupné z: 2 GREMLICA, Tomáš, Renáta ŠTÍPKOVÁ a Josef NOVÁK. Revitalizace brownfields v ČR. Ústav pro ekopolitiku [online] [cit ]. Dostupné z: 3 EKOPOLITIKA. Slovníček pojmů. Ústav pro ekopolitiku [online] [cit ]. Dostupné z: 4 MMR. Vymezení zastavěného území: Metodický pokyn. Ministerstvo pro místní rozvoj, Ústav územního rozvoje [online]. Duben 2007 [cit ]. Dostupné z: 11

12 KONURBACE Konurbace neboli souměstí je několik měst, velkoměst nebo aglomerací srostlých v jednu souvisle zastavěnou plochu. Na rozdíl od aglomerace existují jednotlivá města jako samostatné celky a nemusí mít společné zázemí ani jednotné centrum - polycentrická forma aglomerace. 5 REKREAČNÍ CHALUPA Je stavba, u níţ byl původní účel uţití stavby změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci. 6 REKREAČNÍ CHATA Objekt obestavěným prostorem nejvýše 360 m 3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m 2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. 7 SATELITNÍ MĚSTEČKO/SATELIT Lidové (hovorové) označení pro lokalitu s novou bytovou výstavbou v zázemí velkých měst. 8 SÍDLENÍ KAŠE, SÍDLENÍ MLHOVINA, MEZIMĚSTÍ Označují se tak amorfní plochy se zředěnou zástavbou, které nejsou ani městem, ani vesnicí. Obvykle nemají malé obchody a restaurace, jsou plně závislé na automobilové dopravě. Tento typ osídlení je neúnosný i pro obrovské plochy USA, kde původně vznikl v 50. letech, v 70. letech začal být problémem v některých státech západní Evropy v severním Německu a Holandsku a kolem roku 1995 dorazil do České republiky, kde se poslední desetiletí bouřlivě rozvíjí. Jako určité synonymum se někdy pouţívají výrazy jako satelitní městečko, satelitní čtvrť, ale neprávem, protoţe v původním slova smyslu tyto 5 WIKIPEDIA. Souměstí. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online] , [cit ]. Dostupné z: 6 KNIHOVNA. Rekreační chalupa dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o oceňování majetku. Knihovna [online]. [ 2011], [ ] [cit ]. Dostupné z: %C4%8D._3/2008_Sb.,_o_oce%C5%88ov%C3%A1n%C3%AD_majetku 7 KNIHOVNA. Rekreační chalupa dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o oceňování majetku. Knihovna [online]. [ 2011], [ ] [cit ]. Dostupné z: %C4%8D._3/2008_Sb.,_o_oce%C5%88ov%C3%A1n%C3%AD_majetku 8 SUBURBANIZACE. Suburbium. Suburbanizace [online]. [ ] [cit ]. Dostupné z: 12

13 satelity se snaţí programově být samostatné co do vybavení, popřípadě pracovních příleţitostí. 9 SUBURBANIZACE Termín je odvozen z anglického slova suburb, tedy předměstí. Původně vzniklo slovo jako sloţenina z latinského základu urbs znamenající město (zejména velké) a předpony sub, která označuje umístění vedle, za nebo pod něčím. Za suburbanizaci můţeme označit proces stávání se předměstským, přeměnu na předměstské. 10 Suburbanizace je tedy obecně chápána jako proces rozšiřování předměstí, prostorová změna osídlení charakteristická hromadným stěhováním obyvatel z centrálních částí městských aglomerací a konurbací na jejich okraje a za administrativní hranice městských celků se zachováním úzkých funkčních vztahů nově osídlených území se sídelními jádry. 11 Suburbanizace je fáze urbanizačního procesu, kdy stagnuje nebo ubývá počet obyvatel jádrového města a roste počet obyvatel v obcích příměstské zóny. Proces suburbanizace je kontinuální změna sociálního a fyzického prostředí z venkovského na předměstské. 12 V tzv. suburbánní zóně přitom kromě funkce bydlení vniká celá řada dalších aktivit, můţeme zde najít vystěhované funkce maloobchodu zejména velkoplošná maloobchodní zařízení (supermarkety, hypermarkety), zařízení pro sport a volnočasová zařízení (multikina, squashová a tenisová centra), ale i objekty administrativního charakteru. 13 SUBURBIUM Slovo převzaté z latinského sub urbs pod nebo vedle města tedy předměstí. V současnosti je vnímáno jako samostatné sídlo mimo intravilán (kompaktní zástavbu) jádrového města. Za suburbia jsou někdy povaţována i izolovaná území sídlišť. Pro výzkum suburbanizace se za suburbium povaţují sídla uvnitř nebo vně administrativních hranic města s relativně autonomní funkcí a prostorovou identitou CÍLEK, V. a M. BAŠE. Krajina domova v době rozpadu města a přerodu venkova [online]. Neolakátor. [ 2014] [cit ]. Dostupné z: 10 SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky, s ZELENKA, Josef a Martina PÁSKOVÁ. Výkladový slovník cestovního ruchu, s KOUTNÝ, Jan. Urbanistické aspekty suburbanizace (prezentace) in odborné kolokvium Suburbanizace hrozba fungování malých měst, s SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky, s SUBURBANIZACE. Suburbium. Suburbanizace [online]. [ ] [cit ]. Dostupné z: 13

14 URBAN SPRAWL Je anglický termín pro suburbanizaci. Jde o vytváření nové výstavby mimo existující kompaktní zastavěná území, v oblastech vlivu rozvoje metropolitních měst, v pásech okolo hlavních dopravních tahů nebo na křiţovatkách hlavních dopravních tahů. Často je tento nový rozvoj na úkor aktivit, investic a relokací ze zastavěného území metropolitních měst. Obchodní, logistická a jiná komerční zařízení vznikají na komunikačních křiţovatkách a podél dálničních a hlavních silničních tahů. Urban sprawl zvyšuje závislost na osobní automobilové dopravě CÍLEK, V. a M. BAŠE. Krajina domova v době rozpadu města a přerodu venkova [online]. Neolakátor. [ 2014] [cit ]. Dostupné z: 14

15 2 HISTORIE PROBLEMATIKY SUBURBANIZACE 2.1 Suburbanizace v USA Suburbanizace má historicky původ ve Spojených státech amerických a souvisela s rozvojem automobilové dopravy. Období klasické suburbanizace mezi roky se mluví jako o věku osobního a nákladního auta a letecké dopravy. Typickým znakem amerických předměstských a příměstských oblastí jsou kolonie rodinných domů postavené na zelené louce s pravidelným šachovnicovým půdorysem. Charakteristickou se stává výstavba velkých obytných souborů rodinných domů velkými stavebními společnostmi tzv. na klíč. Snahou stavebních společností je samozřejmě maximalizace zisku, proto dochází ke vzniku plošně rozsáhlých, krajinný ráz značně narušujících, kolonií rodinných domků, které dál a dál expandují do venkovské krajiny. 16 Aby došlo k maximalizaci zisku, snaţí se developerské společnosti stavět na co nejmenší ploše. Hlavní změny v územním rozloţení obyvatel v období suburbanizace v USA výstiţně charakterizuje měnící se podíl obyvatelstva a pracovních příleţitostí v jádrech a v ostatních částech metropolitních oblastí. Po druhé světové válce dochází ke čtyřikrát rychlejšímu růstu obyvatel v příměstské zóně neţ na území centrálních měst. Vlivem imigrace nebělošského obyvatelstva do center měst na severovýchodě USA dochází k odchodu bílého obyvatelstva do suburbánní zóny. Vnitřní města začala chátrat a postupně se z nich stala ghetta a slumy. Díky tomu vývoj v severoamerických městech vyústil ve vytvoření dvou do značné míry protikladných světů světa bohatých, bílých suburií a světa chudých, nebělošských městských center. I kdyţ k expanzi suburbíí došlo aţ po druhé světové válce, tendence k rozptýlenému bydlení s úmyslem přiblíţit se venkovské krajině můţeme v USA vysledovat jiţ od druhé poloviny 19. století. Hlavní rozvoj suburbanizace však nastává aţ po druhé světové válce, a to právě díky zmíněnému rozvoji automobilismu, protoţe osobní automobil si mohla dovolit i střední vrstva obyvatel. Dalším důvodem masivního rozvoje suburbanizace je také poptávka po novém bydlení díky vyšším příjmům středních vrstev, baby boom spojený s poptávkou mladých rodin po bydlení v zeleni a vládou podporovaná jak bytová výstavba, tak i výstavba 16 SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

16 dopravní infrastruktury a garantované hypoteční úvěry a daňové úlevy pro slabší vrstvy obyvatel. Vývoj komerční suburbanizace v USA prochází několika fázemi. Ve 20. letech se tato fáze označuje jako bedroom community, kdy do suburbií emigrovalo jen obyvatelstvo, přičemţ pracovní příleţitosti zůstávaly ve městech. S rozrůstající se suburbanizací bydlení ve 40. letech narůstala vzdálenost mezi místem pracoviště a místem bydliště a z toho důvodu dochází k suburbanizaci sluţeb, poté lehkého průmyslu a nakonec i terciérních aktivit. Vznikají předměstské lokality označující se v angličtině jako suburban business distructs, suburban downtowns nebo edge cities, které se stávaly zcela nezávislé a samostatné na centrech měst. Do konce 60. let se pokouší centrální města řešit situaci administrativním připojováním suburbánních jednotek. V pozdějších letech se suburbánní jednotky staly hospodářsky a politicky natolik silnými, ţe připojení se stalo čím dál více sloţitější. V 80. letech dochází k specializaci a selekci mezi jednotlivými novými centry a zvyšování jejich podílu na pracovních příleţitostech. V důsledku toho dochází k proměně kompaktního města v město rozptýlené. V průběhu 80. let dochází k selekci a specializaci těchto míst a k růstu pracovních moţností a tím dochází ke vzniku polycentrické struktury. Dalo by se říci, ţe hlavními důvody komerční suburbanizace v USA byly v první řadě nevýhody městských center a výhoda předměstí a dále pokrok v informační a komunikační technice SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

17 Tabulka 1 Důvody pro suburbanizaci nerezidenčních i rezidenčních funkcí v USA PŘEDMĚSTÍ růst příjmů obyvatel, zejména středních vrstev obyvatel "baby boom" - velký počet mladých rodin s dětmi státem garantované hypoteční úvěry a daňové úlevy pro výstavbu, niţší daně rostoucí poptávka a mnoţství pracovních sil dobrá dopravní dostupnost nízké ceny pozemků, velké pozemky dobrá kvalita ţivotního prostředí CENTRA MĚST růst podílu obyvatel s nízkými příjmy růst podílu přistěhovalců, kriminality zvyšování daňového zatíţení klesající poptávka a mnoţství pracovních sil špatná dopravní dostupnost vysoké ceny pozemků, malé pozemky špatná kvalita ţivotního prostředí daňová zvýhodnění, liberální stavební předpisy nové reprezentativní adresy rostou aglomerační výhody staré reprezentativní adresy klesají aglomerační výhody Zdroj: SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s. 63. Suburban downtouns, které nově vznikly, nemohou úplně nahradit roli centrálních částí měst. Nedokáţí převzít funkci místa sociálních kontaktů a funkci veřejného prostoru, poněvadţ jsou soukromé a jsou podřízeny maximalizaci spotřeby a zisku a tím dochází k posílení segregace. Nejvíce se tato skutečnost dotkla sociálně slabých obyvatel, protoţe tím se pro ně omezila nabídka pracovních příleţitostí. Mezi další problémy patří dopravní zácpy, narůstající objem dopravy, nároky na stavbu a údrţbu silnic a infrastrukturu, velké energetické nároky a negativní dopad na ţivotní prostředí SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

18 Obrázek 1 Suburbium v Coloredo Springs Zdroj: Suburbanizace v západní Evropě Obecně by se dalo říci, ţe suburbanizace v západní Evropě se začala projevovat ke konci 19. století s nástupem hromadné dopravy. V porovnání s USA se projevila jak menším rozsahem, tak razancí a měla daleko méně destruktivní charakter na centrální části měst. Důvody pro tento odlišný vývoj je třeba hledat v historicky daném jiném typu osídlení a odlišných morfologických a sociálně prostorových znacích evropských měst. Evropské město se liší od amerického nízkým panoramatem (centra měst vznikla v době, kdy stavební technologie nedovolovaly stavbu výškových budov) a kompaktní formou (evropská města obvykle zaujímají mnohem menší plochu neţ americká města se srovnatelným počtem obyvatel). Evropská města se od amerických liší také v další podstatné věci, a tou je územní plánování (lépe rozeznatelná hranice mezi venkovským a městským vyuţitím půdy) a dále také v odlišných dopravních systémech individuální i veřejné dopravy, přičemţ ve srovnání s americkými městy je na veřejnou dopravu kladen mnohem větší důraz Anglie Na konci 19. století dochází k vyvrcholení technické revoluce ve většině zemí Evropy. Tato revoluce jiţ od 18. století probíhá v Anglii, kde se objevují první problémy migrace obyvatelstva z vesnice do center měst. Průmyslové město je charakterizované jako město přelidněné, město se špatnou kvalitou obytného a hygienického prostředí, město, kde vznikají 19 SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

19 chudé dělnické kolonie a slumy. 20 Reakcí na stále zhoršující se fungování měst a podmínky ţivota v něm pak bylo objevení územního plánování, prostorové i plošné regulace, limitů vyuţití území a všech jeho atributů. 21 Řešení těchto problémů viděli významní architekti urbanisté své doby, zejména Ebenezer Howard, Patrik Geddes nebo Le Corbusier ( tzv. otcové územního plánování ) v návratu zeleně do měst. Tento princip poté vyústil v myšlenku tzv. zahradního města, jejímţ duchovním autorem je právě Ebenezer Howard. Bylo by dobré podotknout, ţe Howard nebyl ani urbanistou, ani architektem, ale stenografem, jehoţ poznatky vycházejí ze ţivotních zkušeností a jeho úvahy zůstávají pouze obecným návodem. Můţeme říci, ţe myšlenka zahradního města byla snaha zajistit niţším třídám zdravé bydlení i prostředí a sladit je s nároky vyšších vrstev burţoazie. Hlavním motivem Howardovy práce bylo spojení výhod městského i venkovského prostředí. 22 KONCEPT ZAHRADNÍHO MĚSTA Howard popisuje vznik zahradního města na konkrétním příkladu. Mělo by vyrůst na ploše 34,5 km 2 plochy. Uprostřed této plochy je samotné město, které je rozděleno 6 radiálními třídami, uprostřed se zahradou, kolem které jsou shromáţděny veřejné budovy jako museum, radnice, nemocnice, koncertní síň. Kaţdá budova je obklopena sady a na vnějším prstenci kolem staveb je městský park, kde můţeme najít hřiště a místa k relaxaci. Okolo ústředního parku je zastřešený bulvár, který poskytuje obyvatelům jak společenské, tak obchodní moţnosti. Asi tak v polovině poloměru města protíná radiály hlavní městská třída tzv. Grand Avenue, tedy další zelený pás, ve kterém najdeme budovy jako kostely, školy, budovy charity. Počet obyvatel by se měl podle Howarda pohybovat kolem v zemědělské části. Průmysl by měl být soustředěn po okruţní dráze, která obepíná celé město a navazuje na ţelezniční uzel. Základní tezí Howardovy představy ekonomiky města je pokrytí všech nákladů města z výběru pozemkového nájemného. Dle Howarda toto zcela stačí pokrýt veškeré výdaje, coţ jsou: a) úroky z financí vynaloţených na koupi pozemku města, b) opatření jistiny k uplacení těchto peněz, c) provádění a udrţování všech veřejných prací, d) zaopatření sociálních fondů (pojištění starobní, nemocenské, úrazové). 20 ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s

20 Howard prosazoval myšlenku zásobování města z vlastních zdrojů z důvodu zredukování nákladů na dopravu, poţadavků na čerstvé potraviny a blízkost zdrojů. Zahradní město by měla spravovat pruţná městská správa, kde ústředním orgánem je správní rada sloţená z ústřední správy a několika oddělení. Správní oddělení jsou: a) povšechná správa (finance, daně, práce, dozor), b) technické práce (infrastruktura, městské sluţby), c) sociální péče (výchova, kulturní zařízení, sport). Zahradní město se nemělo rozrůstat a jednalo se tedy o uzavřený celek. Další rozvoj spočíval v zopakování téhoţ principu na sousedící ploše, protoţe jinak by došlo k narušení jeho jedinečné vyváţenosti. Realizace zahradních měst proběhla hlavně v Británii, Sovětském svazu a v Československu. Britské realizace jsou spojeny se jmény Barryho Parkera a Raymonda Unwina. První realizace zahradního města byla uskutečněna v Letchworthu, předměstí Londýna Hapstead Garden a třetí realizace proběhla ve městě Welwyn Německo Obrázek 2 Schéma principu stavby zahradního města Zdroj: Německo zasáhl suburbanizační proces obzvláště masivně. Jeden z důvodů byl fakt, ţe během druhé světové války došlo ke značné devastaci měst, v nichţ byla většina budov zničena, 23 ARCHiNET: Ţivotní prostor. Archinet [online] ARCHiNET [cit ]. Dostupné z: 20

21 a lidé byli nuceni ţít mimo město. Dalším důvodem bylo přijetí odsunutých obyvatel z východních území, zejména z Polska a Československa. V jiţní polovině Německa, zejména v oblastech kolem Frankfurtu, Mnichova a v Porýní došlo k vytvoření velice sloţitých městských struktur nazývaných v německé literatuře Siedlingsbrei neboli Sídlení kaše. Rostly hlavně ty obce, které se nacházely ve výhodných dopravních polohách. Došlo také ke změně ţivotní úrovně obyvatel, která byla v té době moţná jen ve městech. Podstatně se měnila morfologie sídel v příměstské oblasti. Od ostatních lokalit se příměstské oblasti lišily hlavně vyšší kvalitou ţivotního prostředí a dobrým dopravním spojením. 24 Důvody pro suburbanizaci obyvatel Německa se dají shrnout následovně: 1. Ekonomické faktory: deregulace nájemného a jeho neustálý růst, vyšší ţivotní náklady ve městě, nízké ceny pozemků v příměstských zónách, rozšíření místních tarifních poplatků, sníţené náklady na komunikaci. 2. Psychologické a sociologické faktory: adresa na reprezentativním místě, atraktivita okolí, velikost pozemku, přání lidí vlastnit dům, snaha rodin ţít v kvalitním prostředí. 3. Dopravně geografické hledisko: napojení lokalit na silniční síť a existence fungujícího dopravního systému. 4. Bytová a sídelní politika státu: výhodné hypoteční úvěry. 5. Vybavenost soukromými a veřejnými sluţbami. 25 Německo je vybaveno účinným územně plánovacím aparátem, díky kterému nedošlo, tak jako ve Spojených státech amerických, k procesům urban srawl a urban decay. 24 SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

22 Tabulka 2 Důvody pro suburbanizaci rezidenčních i nerezidenčních funkcí v SRN PŘEDMĚSTÍ CENTRA MĚST růst příjmů obyvatel, zejména středních vrstev státem garantované hypoteční úvěry rostoucí poptávka a mnoţství pracovních sil dobrá dopravní dostupnost nízké ceny pozemků, velké pozemky dobrá kvalita ţivotního prostředí klesající poptávka a mnoţství pracovních sil špatná dopravní dostupnost vysoké ceny pozemků, malé pozemky špatná kvalita ţivotního prostředí pravidla omezující investice a vyuţití daňová zvýhodnění plánovaná centra a administrativní parky díky podpoře decentralizace reprezentativní adresy aglomerační výhody Zdroj: SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s. 70. Komerční suburbanizace byla v Německu spojena s nástupem hypermarketů, které byly dobře dostupné veřejnou dopravou. Vznikala tak jako v USA tzv. na zelené louce. Obrovský nárůst hypermarketů zapříčinit to, ţe v 70. letech došlo k výraznému zpřísnění podmínek pro výstavbu nových obchodních center o ploše nad m 2, které trvají dodnes Historie suburbanizace v Českých zemích Pozdně barokní (raně klasicistní fáze) Se suburbanizací, tedy její určitou formou, se v České republice setkáváme jiţ od poloviny 18. století. Jako příklad lze uvést město Nový Bor, které se nachází v severních Čechách a je označováno jako první evropské zahradní město. Tento ráz si zachovalo aţ do roku Urbanistický plán města ukazuje město, které je sloţené z dřevěných unifikovaných domů, které byly postaveny na kamenných podezdívkách umístěných na rovnoměrně parcelovaných zahradách. Město svými vyhláškami nařizovalo, aby mezi domy zůstala proluka. 26 SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

23 2.3.2 Industriální revoluce V této etapě dochází ke stěhování obyvatel z venkovských oblastí do měst. Například ve středních Čechách se jednalo zejména o oblast Kladenska, kde vzrostl počet obyvatel z na , a to z důvodu lepších výdělků v průmyslu neţ v zemědělství. V této oblasti vznikaly smíšené industriálně-zemědělské kolonie domků s menšími zahrádkami a políčky. Vývoj takto pokračoval aţ do roku Vilové kolonie Hlavní město Praha se také potýkalo s narůstajícím počtem obyvatel i pracovních příleţitostí a stálo před otázkou, jak ubytovat tisíce pracujících lidí a zajistit, aby se Praha stala moderním městem. Státní regulační komise, která vznikla a byla vedena Eustachem Mölzerem, vypracovala tzv. regulační plán, který se skládal ze tří teorií - urbanismu wagnerovské moderny, anglického zahradního města a hnutí za bytovou reformu, přinášejícího nové řešení bytu i koncepce domovního bloku. Výstavba zahradních měst byla dotována ze státního rozpočtu s cílem získat obyvatele těchto čtvrtí pro politické cíle státu, tedy majetnější obyvatele, coţ bylo v rozporu s myšlenkou Howarda. Nejznámějším zahradní městem je Ořechovka v katastru Střešovic z roku 1919, zahradní čtvrti na Smíchově, v Břevnově, ve Strašnicích, na Vinohradech. Druhým nejkvalitnějším návrhem je čtvrť Ve Stromkách, budovaná v letech na Vinohradech pro druţstvo městských úředníků, novinářů a spisovatelů. Poslední ze zahradních měst se postavilo ve druhé polovině 20. let na Spořilově a v Záběhlicích. 28 Obecně můţeme říci, ţe budování zahradních měst v Československu mělo značný úspěch, ale nedošlo k naplnění základní myšlenky Howarda, tedy poskytnout obyvatelům hezké, zdravé a hlavně bydlení pro niţší vrstvy obyvatelstva Období před první světovou válkou V období před první světovou válkou docházelo k zastavování volných praţských svahů zejména na Vinohradech, ve svazích Hřebenky a Smíchova, Dejvicích atd. Jednalo se o vily, 27 CÍLEK, V. a M. BAŠE. Krajina domova v době rozpadu města a přerodu venkova [online]. Neolakátor. [ 2014] [cit ]. Dostupné z: 28 ARCHiNET: Ţivotní prostor. ARCHiNET [online] ARCHiNET [cit ]. Dostupné z: 29 CÍLEK, V. a M. BAŠE. Krajina domova v době rozpadu města a přerodu venkova [online]. Neolakátor. [ 2014] [cit ]. Dostupné z: 23

24 které byly projektovány podle vkusu zákazníka z řad intelektuálů a majetných lidí. Tento trend se rozšiřoval zejména do oblastí podél ţeleznic směrem na Beroun a Benešov. Nejvíce staveb bylo postaveno zejména v Černošicích a Řevnicích. V tomto období se velké mnoţství chudších lidí stěhovalo za prací do Prahy a prodávalo své pozemky, aby si za ně mohlo koupit levnější byt na předměstí. Díky tomu se malé a izolované obce postupně spojovaly do větších suburbanizovaných ploch, kde byly postaveny vily a chatové kolonie. V Praze se jedná zejména o Barrandov, Babu nebo Hanspaulku Poválečný vývoj Po druhé světové válce byla po celé Evropě velká poptávka po nových bytech a nejinak tomu bylo i v Československu, kde dokonce byla několikrát prosazována myšlenka kolektivního bydlení. K realizaci kolektivních domů došlo ve Zlíně a Litvínově. S nástupem socialismu se radikálně změnila bytová politika, kde individuální výstavba byla nahrazena hromadnou výstavbou, nejdříve ve zděné, a později v převáţně panelové technologii s předepsanými vysokými hustotami obyvatel v podobě tzv. sídlišť. Vše probíhalo systémem tzv. centrálního plánování. Jednalo se především o propojení urbanismu s ideologií, tedy dodrţováním zásad socialistické kultury, která byla spojena s moderním způsobem výstavby, která dosáhla vrcholu v 70. letech 20. století. 31 Vzhledem k tomu, ţe poptávku tvořil převáţně stát, neměli architekti urbanisté moţnost realizovat projekty, které neodpovídaly socialistické ideologii. Ve městech byl většinou realizován prostřednictvím činţovních (nájemních) domů, ve volné přírodě byla maximálně nahuštěná výstavba kompenzována zvelebováním chalup a budováním chat. To v mnoha případech vedlo k útěku z města domů do města chat. Díky výhodným půjčkám se na konci socialistického období začínají stavět více svépomocí rodinné domy. Stát v té době zdůrazňoval ochranu zemědělského fondu, a proto se začaly zmenšovat pozemky na stavbu rodinného domu aţ na 400 m2. V té době existoval speciální projektový ústav, který projektoval rodinné řadové domy, čímţ docházelo ke značnému 30 CÍLEK, V. a M. BAŠE. Krajina domova v době rozpadu města a přerodu venkova [online]. Neolakátor. [ 2014] [cit ]. Dostupné z: 31 GALČANOVÁ, Lucie a Barbora VACKOVÁ. Rezidenční suburbanizace v postkomunistické: případová studie brněnských suburbií. IVRIS Papers [online] [cit ]. Dostupné z: 24

25 ovlivnění typické venkovské zástavby zejména prvky městskými, které se do té doby ve venkovském prostoru neobjevovaly Historie od roku 1990 po současnost Po pádu komunistického reţimu se očekával dynamický rozvoj výstavby, ale díky nízké kupní síle střední vrstvy obyvatel se její realizace omezila. Vzhledem k prudkému růstu cen nemovitostí, materiálů a prací, jakoţ i sníţení reálných příjmů, se suburbanizace začala rozvíjet aţ v druhé polovině devadesátých let. Ovšem v konečném důsledku začala příměstskou krajinu více ovlivňovat suburbanizace komerční před rezidenční. Nejmasovější výstavba probíhá hlavně kolem velkých měst jako je Brno a Praha a přináší významné změny ve způsobu vyuţití území, kdy zemědělská výroba pomalu ustupuje bydlení a komerčním funkcím. Hned vedle rodinných domů se začínají stavět velká nákupní centra a hypermarkety a zakládají se industriální zóny se sklady. Rezidenční suburbanizace se začala projevovat ve dvou formách, kdy stavební společnosti (známé je také označení developeři ) staví celé okrsky rodinných domů anebo shromaţďují půdu, kterou následně rozdělí na jednotlivé stavební parcely a zájemci si stavbu domu realizují sami. Dochází tím k masovému rozrůstání do volné krajiny. Výstavba byla také podpořena díky hypotečnímu financování. Kvůli migraci obyvatel do příměstských zón dochází ve městech k oslabení vzdělaného a příjmově silného obyvatelstva a tím dochází k úpadku některých oblastí ve městě mění se tradičně sociálněprostorové struktury měst. 33 Nová výstavba byla či je realizována několika základními postupy: 1) Revitalizací stávajícího fondu - jedná se o stavební úpravy budov, hlavně opuštěných továrních a skladových objektů, které se mění na obytné budovy, popřípadě objekty občanské vybavenosti apod., a dále o rekonstrukce bytových domů, kterým se prodluţuje jejich ţivotnost. 2) Proluky - tedy nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě, který je určený k zastavění. 32 CÍLEK, V. a M. BAŠE. Krajina domova v době rozpadu města a přerodu venkova [online]. Neolakátor. [ 2014] [cit ]. Dostupné z: 33 SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

26 3) Rozvoj v návaznosti na zastavěné území dnes nejčastější forma výstavby bytového fondu, která v mnoha případech vede k tzv. suburbanizaci. 4) Zakládání nových sídel v krajině dnešní legislativa zakládání nových sídel v krajině prakticky neumoţňuje. Zakládání nových sídel v krajině bylo moţné před rokem 2007, kdy vstoupil v platnost nový zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Hlava I 18 V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem umísťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těţbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro sniţování nebezpečných ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho vyuţití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra. 34 Faktory ovlivňující rozvoj rezidenční suburbanizace: uvolnění ochrany zemědělského půdního fondu, nízké odvody za vyjmutí pozemků ze zemědělského půdního fondu, špatná práce orgánů ochrany půdního fondu, zavedení státní podpory hypotečního úvěrování, rodinný dům resp. jeho vlastnictví představuje určité sociální postavení, pozastavení výstavby nájemních domů ve městech, ve městech dochází ke zvyšování nájemného, vznik nových projekčních ateliérů bez dostatečné praxe, neexistence územních plánů v exponovaných obcích (zejména v menších obcích kolem velkých měst), přeměna někdy i značné části bytového fondu ve městech na administrativní prostory, prodej půdy od restituentů. 35 Symbolem současné suburbanizace se však stala komerční suburbanizace. Ve druhé polovině devadesátých let přicházejí do České republiky zahraniční investoři, kteří u nás výrazně podpořili komerční suburbanizaci. Díky niţším daním a niţším nákladům na výstavbu svého podniku začínají podnikatelé s umístěním svých podniků v tzv. greenfields, tedy na zelené 34 ČESKO. Zákon č. 183/2006 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

27 louce. Na přeměně příměstské zóny se nejvíce podílejí komerční projekty, distribuční a výrobní aktivity, které mají vysoké nároky na dopravní dostupnost a plochu, a na základě toho jsou budovány u dálnic a významných dopravních křiţovatek. V Praze a jejím okolí je několik lokalit, kde se tato nová komerční výstavba nachází. Jedná se zejména o Černý Most na severovýchodě pří ústí dálnice D11 směr Hradce Králové a Polsko, o Zličín při dálnici D5 do Plzně a Německa, Průhonice - Čestlice na jihovýchodě při dálnici D1 na Brno a nákupní centrum Letňany na severu města. Zařízení, která se nejvíce podílejí na komerční suburbanizaci: výrobní (například továrny), velkoobchodní sklady, sluţby, obchodní (například hypermarkety), dopravní (například překladiště), technologické parky (například laboratoře). 36 Donedávna se většina nákupů obyvatel odehrávala v městských centrech, dnes se přesouvají za hranici města. Ve městech se naopak začíná prosazovat výstavba kanceláří, skladů a výrobních objektů. Centra měst mají dostatečnou plochu pro komerční i rezidenční výstavbu, ale projekty se stěhují za hranice měst z důvodu niţších cen pozemků a snadnějšímu vyjednávání se samosprávami menších obcí Budoucnost Vývoj suburbanizace je závislý na mnoha faktorech. Podle výzkumu, který pro MF Dnes vytvořila firma SC&C, víc jak 60 % Čechů sní o vlastním domě na vesnici či v suburbii. Dá se tedy očekávat, ţe bude-li příznivá ekonomická situace, budeme kopírovat vývoj, kterým se západní Evropa ubírala v posledních několika desetiletích. České preference tedy odpovídají pocitům průměrného Francouze či Holanďana. Přibliţně jedna třetina bytů v České republice je postavena v panelových domech, kterých je asi kolem 80 tisíc, v nich je kolem 1,2 milionu bytů a ţije v nich kolem 3 milionů obyvatel. Tyto domy byly postavené v letech Největší změny nastanou v příštích letech u panelových domů, neboť některé byly méně kvalitní a bude nutné investovat desítky milionů do jejich rekonstrukcí. Suburbanizace 36 NOVÝ, Alois a kol. Brownfields - šance pro budoucnost, s SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

28 bude tedy záviset na schopnosti hlavního města a dalších větších měst, jak si poradí s bytovými problémy. Bylo by dobré si říci, ţe výchozí situace je dobrá. Česká sídliště jsou v daleko lepším stavu neţ sídliště v Evropě, mají zejména velmi různorodou sociální strukturu a nejsou to tedy (ve většině případů) ghetta pro nejniţší příjmové skupiny. Ve druhé polovině 90. let jsme mohli pozorovat masivní vývoj suburbanizace kolem Prahy a o pár let později i v okolí dalších velkých měst. Jednalo se o prestiţní záleţitost pro vyšší střední třídu, jejíţ příslušníci chtěli mít vlastní dům na vlastním pozemku, který by vypadal honosně, přičemţ okolní krajina nebyla vůbec brána v úvahu. Během několika let se situace změnila a pro vyšší střední třídu uţ nebylo tak důleţité, jak její dům vypadá, ale kde je postavený. Na základě toho jsou mnohá monotónní satelitní městečka opouštěna a výstavba se přesouvá do prestiţnějších a kvalitnějších lokalit. Ţádané lokality v okolí Prahy jsou Černošice, Dobřichovice, Rudná nebo Jílové u Prahy. Je zde nádherná kopcovitá krajina, občanská vybavenost a velice dobrá dostupnost do Prahy. Obrázek 3 Satelitní město ve Velkých Přílepech, okres Praha západ Zdroj: /stavba.aspx?c=a101022_144044_reality_bdp_web Značné mnoţství obyvatel velkých měst teprve začne objevovat kouzlo bytů. Byt je 3x lacinější neţ dům, má niţší náklady na provoz a údrţbu, a mít byt nedaleko od centra, znamená společensky ţít. Velice zajímavá je situace u bytů, kde je výhled na historické dominanty a město, jejichţ cena neustále stoupá. Ţádané lokality kolem Prahy se neustále mění a velice rychle se mění i architektonické řešení staveb. Na počátku devadesátých let bylo moderní tzv. podnikatelské baroko, tedy velice honosné fasády, atypické architektonické prvky atd. Dnešní nejdraţší domy a vily nalezneme 28

29 spíše mezi funkcionalistickými domy z 30. let, které jsou umístěné v klasických předválečných koloniích. Místo a architektonický design bude pro lidi stále cennější. Naopak strategií dnešních developerských firem je rychle postavit, prodat a zmizet. Jejich komerční cíl byl jiţ vlastně naplněn prodejem parcely. Obchodují se zboţím, jehoţ design můţe velice rychle zastarávat. Je pravdou, ţe ty nejmodernější věci často nejrychleji zastarávají, a kdyţ bude dům nevhodně navrţený, bude klesat na ceně a začne lákat chudší obyvatelstvo. Americké zkušenosti nám ukazují, ţe velice často se lidé stěhují za vyšší kvalitou místa (jedná se o místo, které je v souladu s přírodou) a jakmile kolem původních suburbánních domů vyrostou nové domy, snaţí se najít opět klidné místo v souladu s přírodou. Po dosavadních zkušenostech mají daleko větší nároky na pozemek, který jim bude zaručovat nerušené prostředí. Střední Čechy jsou neustále zahušťovány sítí silnic a dálnic. Dochází k ubývání krajiny a reálně hrozí přeměna středu země na nepravidelně rozprostíranou plochu sídelní kaše. Vzhledem k tomu, ţe vzdálenost mezi středočeskými sídly je poměrně malá, můţe dojít vzhledem k rozrůstání k propojení sídel a vznikne nekonečná pásová zástavba hlavně kolem komunikací. Ve Středočeském kraji je přibliţně 60 lokalit, z nichţ přibliţně polovina leţí v nejbliţším okolí Prahy, a které jsou v různém stupni rozestavěnosti. V polovině lokalit jiţ došlo ke vniku nových čtvrtí CÍLEK, V. a M. BAŠE. Krajina domova v době rozpadu města a přerodu venkova [online]. Neolakátor. [ 2014] [cit ]. Dostupné z: 29

30 3 PROBLEMATIKA SUBURBANIZACE OBECNĚ Z výše uvedeného historického přehledu jasně plyne, ţe suburbanizace je běţnou součástí procesu vývoje měst, tedy procesu urbanizace. Dochází k výstavbě rezidenčních lokalit a k přeměně fyzického a sociálního prostředí v předměstských oblastech velkých měst. Na proces nelze pohlíţet pouze jako na růst počtu obyvatelstva, ale i jako na změnu funkčního vyuţití území, proměnu architektury a infrastruktury a výraznou změnu sociální struktury obyvatelstva. 39 Obrázek 4 Schéma suburbanizace Zdroj: ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s. 20. Suburbanizaci lze charakterizovat jako fázi urbanizačního procesu, kdy stagnuje nebo ubývá počet obyvatel jádrového města a roste počet obyvatel v obcích příměstské zóny. Proces suburbanizace je kontinuální změna sociálního a fyzického prostředí z venkovského na předměstské. V tzv. suburbánní zóně přitom kromě funkce bydlení vzniká celá řada dalších aktivit, můţeme zde najít vystěhované funkce maloobchodu zejména velkoplošná maloobchodní zařízení (supermarkety, hypermarkety), zařízení pro sport a volnočasová zařízení (multikina, squashová a tenisová centra), ale i objekty administrativního charakteru. 40 Neplánovaná suburbanizace neefektivně vyuţívá potenciál území a vytváří náklady na technickou a dopravní infrastrukturu. Bývá spojována s rozvojem nízkopodlaţní zástavby 39 SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s

31 a to zejména v územích, která se nacházejí mimo kompaktní město a dále s transformací existující venkovské zástavby. Pro suburbanizaci je charakteristická migrace obyvatel s vyšším sociálním statusem, dochází tedy k přírůstku obyvatel v suburbánním pásu, zatímco v centru měst populace ubývá. V minulosti byl rozvoj suburbanizace brzděn zejména tzv. centrálním plánováním. Po roce 1989 se suburbanizace začala rozvíjet naplno, jako důsledek zastaralé legislativy nejen na úseku územního plánování, ale i v oblasti ochrany zemědělského půdního fondu, posílení pravomocí obcí a oslabení vlivu státní správy, nástupu tzv. spekulantů apod Suburbanizace a územní plánování Abychom pochopili proces suburbanizace, je nezbytné pochopit jednotlivé procesy územního plánování, které je vlastně jediným efektivním nástrojem pro předcházení a regulaci suburbanizace. Územní plánování se v České republice týká všech územních úrovní, tedy národní, regionální a místní. Jeho působnost, nástroje, metody a cíle jsou upraveny zákonem číslo 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů (stavební zákon) a příslušnými vyhláškami. 42 Vyhláška č. 498/2006 Sb., o autorizovaných inspektorech. Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb. Vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnost. Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území. Změna vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 268/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 137/1998 Sb. o obecných technických poţadavcích na výstavbu. Vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu. 41 SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s MAIER, Karel. Udrţitelný rozvoj území. 1. vyd. Praha: Grada, 2012, 253 s. ISBN , str

32 Vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů (stavební zákon) Tento zákon upravuje: Cíle územního plánování Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udrţitelný rozvoj území, spočívající ve vyváţeném vztahu podmínek pro příznivé ţivotní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudrţnost společenství obyvatel území, který uspokojuje potřeby současné generace, aniţ by ohroţoval podmínky ţivota budoucích generací Úkoly územního plánování Úkoly územního plánování jsou zejména: zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty, stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce, prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika, stanovovat urbanistické, architektonické a estetické poţadavky na vyuţívání a uspořádání území, vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany, určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území. 43 ČESKO. Zákon č. 183/2006 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s

33 Orgány územního plánování: orgány obcí, orgány krajů, Ministerstvo obrany České republiky, Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky Nástroje územního plánování Územně plánovací podklady (ÚPP) Zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území, jeho hodnoty nebo omezení změn v území, slouţí jako podklad pro pořizování politiky územního rozvoje a územně plánovací dokumentace. Územně plánovací podklady jsou: územně analytické podklady (ÚAP) zjišťují stav a vývoj území, jeho hodnoty, záměry v území nebo omezení změn v území. ÚAP se pořizují ze zákona povinně pro dvě územní úrovně: pro správní území kraje a pro správní obvod obce s rozšířenou působností. územní studie (ÚS) prověřuje a posuzuje moţná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých systémů v území Politika územního rozvoje (PÚR) Určuje ve stanoveném období poţadavky na konkretizaci úkolů územního plánování v republikových a mezinárodních souvislostech, zejména na udrţitelný rozvoj území, a určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto úkolů. Politiku územního rozvoje pořizuje povinně ze zákona Ministerstvo pro místní rozvoj a schvaluje ji vláda České republiky ČESKO. Zákon č. 183/2006 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s ČESKO. Zákon č. 183/2006 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s ČESKO. Zákon č. 183/2006 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s

34 Územně plánovací dokumentace (ÚPD) Územně plánovací dokumentací jsou: zásady územního rozvoje (ZÚR): stanovují zejména základní poţadavky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nadmístního významu. ZÚR se zpracovávají povinně vţdy pro celé území konkrétního kraje. územní plán (ÚP): stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a veřejné infrastruktury. Vymezuje veřejně prospěšné stavby a veřejně prospěšná opatření. Územní plán je základní koncepční dokument obce, ale jeho zpracování není pro obce povinné. Pokud obec má územní plán, nejpozději kaţdé 4 roky se zpracuje zpráva o uplatňování ÚP, v níţ je konstatováno, zda ÚP stále potřebám obce vyhovuje, či je nutné jej změnit, případně zpracovat zcela nový. ÚP vydává zastupitelstvo obce formou opatření obecné povahy. Zákon 500/2004 Sb., správní řád. regulační plán (RP): stanovuje v řešení ploše podrobně podmínky pro vyuţití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého ţivotního prostředí. Vţdy stanoví podmínky pro vymezení a vyuţití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a případně vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření Územní rozhodnutí (ÚR) Umísťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na vyuţití území, měnit vyuţití území a chránit důleţité zájmy v území, lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Typy územních rozhodnutí vyjmenovává 6 stavebního zákona Územní souhlas (ÚS) Místo územního rozhodnutí můţe stavební úřad vydat územní souhlas, a to na základě oznámení o záměru. Pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyţaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas nelze vydat, obsahuje-li závazné stanovisko 47 ČESKO. Zákon č. 183/2006 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s ČESKO. Zákon č. 183/2006 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s

35 dotčeného orgánu podmínky, nebo je-li takovým závazným stanoviskem vyjádřen nesouhlas, nebo pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na ţivotní prostředí podle zvláštního právního předpisu Územní opatření (ÚO) Zákon zná tato územní opatření: Územní opatření o stavební uzávěře: omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztíţit nebo znemoţnit budoucí vyuţití území. Územní opatření o asanaci území: vydává se na území postiţeném ţivelnou pohromou nebo závaţnou havárií, v jejímţ důsledku došlo k podstatnému zásahu do vyuţití území a je nezbytné stanovit podmínky pro odstranění dopadů ţivelné pohromy nebo havárie a pro další vyuţití území Další legislativa v územním plánování Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád stanovuje lhůty, náleţitosti ţádostí, podmínky a průběh správních řízení, moţnosti odvolání apod. Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě Zákon č. 254/2001 Sb., o vodách Zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí Zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích Zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích Zákon č. 129/2000 Sb., o krajích Zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze 49 ČESKO. Zákon č. 183/2006 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s ČESKO. Zákon č. 183/2006 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s

36 3.2 Dělení suburbanizace Historické typy suburbanizace Prvotní suburbanizace Suburb můţeme do češtiny přeloţit také jako předměstí, ve středověku lze takto označit podhradí. Podhradí vlastně představuje první české předměstí, protoţe většina evropských měst se vyvíjela z velké části nabalováním zástavby okolo hradů. Typickým městem, které se tak vyvíjelo, je Praha. Lidé, kteří bydleli na předměstí, se na Moravě nazývali velkoměšťané a předměšťané a v jiných městech podměšťané Klasická (moderní) suburbanizace Je tedy součást urbanizace, přemísťování obyvatelstva do zázemí měst, dochází ke kvalitativním změnám v oblasti dopravy (hromadná doprava), oddělení místa bydliště a pracoviště a nárůstu dojíţďky do zaměstnání. Formují se městské aglomerace, často hvězdicovitého tvaru s obyvatelstvem koncentrovaným podél hlavních dopravních tahů v okolí (zázemí) města Současná postmoderní suburbanizace Dochází k růstu nových měst nezávislých na jádrovém městu metropolitní oblasti exurbia, technourb USA, východní Asie, Rusko a západní Evropa Podle účelu stavěných objektů Rezidenční suburbanizace V případě rezidenční suburbanizace se jedná především o výstavbu nového bydlení v zázemí města a postupný odliv lidí z jádrového města do nových rodinných domů v okolních obcích. Liší se podle architektury, charakteru bydlení, ceny domů, lokalizace zástavby a rozsahu nové výstavby. Charakteristickým rysem je výstavba jednopodlaţních a dvoupodlaţních domů, buď řadových, nebo samostatně stojících, obklopených zahradou. Tato nová výstavba bývá málokdy včleněna do historické zástavby obcí, spíše je realizována na krajích obcí, stavěna na zelené louce. Satelitní města mají obecně horší veřejnou a sociální infrastrukturu. Velmi 51 SÝKORA, Luděk, ed. Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 2002, s

37 často chybí základní atributy města, kterými jsou obchody, mateřské i základní školy, veřejné budovy, chodníky apod Komerční suburbanizace Tento typ suburbanizace se projevuje ve výhodně lokalizovaných místech, zejména podél hlavních dopravních tahů, a to především silničních (dálnice a rychlostní silnice, silnice I. třídy). Nové areály komerční výstavby jsou budovány na místě původních polí, tzv. na zelené louce. Typickými funkcemi, které se od počátku 90. let 20. století stěhují z měst do jejich zázemí, jsou obchodní sluţby (zejména supermarkety a hypermarkety, obchodní centra, specializované obchodní sluţby), výroba, zábava, logistické areály. 53 Komerční objekty, které jsou umístěny ve volné krajině, způsobují růst nákladní i osobní silniční dopravy, a tím dochází ke zvyšování výdajů na údrţbu a modernizaci silniční infrastruktury. Rozvoj příměstských oblastí celkově koresponduje s úpadkem vnitřních částí měst. Klesá celková rozloha částečně přirozených ekosystémů, biocenter a biokoridorů i půd vhodných pro zachování udrţitelného stupně zemědělského, lesnického a rekreačního vyuţití krajiny. Stále více je narušována schopnost původně vyváţeného přírodního prostředí poskytovat tzv. komplexní ekologický servis. Dochází k fragmentaci krajiny srůstáním zastavěných ploch Příčiny suburbanizace Suburbanizace je komplexním procesem, který je ovlivněn celou řadou vzájemně provázaných faktorů. V České republice je suburbanizace podpořena hlavně díky technickému pokroku v dopravě, růstem bohatství obyvatelstva a podporou při pořizování bydlení ze strany státu. Stát nebo i místní úřad často podporuje výstavbu hal a různých provozů, coţ je umocněno ještě díky relativně nízké ceně pozemků a dobré dopravní dostupnosti k těmto pozemkům. V příměstských lokalitách se neustále zvyšuje počet obyvatel 52 HEŘMANOVÁ, Eva a Jitka ČERNÁ. Suburbanizace (suburbanization). Arts Lexikon [online]. [ 2014], [ ] [cit ]. Dostupné z: 53 HEŘMANOVÁ, Eva a Jitka ČERNÁ. Suburbanizace (suburbanization). Arts Lexikon [online]. [ 2014], [ ] [cit ]. Dostupné z: 54 ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s

38 a vzhledem k jejich kupní síle se maloobchodní zařízení prodejen přesouvají do těchto lokalit. 55 Lokalizace je tak obecně ovlivněna dopravní dostupností, kvalitou ţivotního prostředí a čím dál tím více i sociální a estetickou kvalitou suburbánního prostředí. Ţádný z výše uvedených faktorů však nevysvětluje, proč nedochází k plynulému růstu kompaktního města, ale k prostorově roztroušené a do širokého okolí měst rozprostřené suburbanizaci. Pro narůstající počet domácností a firem se otevíral poměrně volný výběr z hlediska umístění v prostoru a neexistovala ţádná výrazná omezení, která by je nutila svojí volbu realizovat na okraji stávajícího města. Individuální volby místa bydliště nebo umístění investice byly ovlivněny dopravní dostupností, kvalitou přírodního prostředí a postupem času stále více i sociální a estetickou kvalitou nově urbanizovaného prostředí. 56 Důvodů, proč se lidé stěhují do suburbií je několik. Jeden z nejčastějších důvodů je sen o vlastním domě, coţ je pro mnohé lidi v dnešní době nejlepší způsob bydlení, kterého můţe jednotlivec dosáhnout. Dalším z důvodů je kriminalita v centru města, růst cen nemovitostí v atraktivních (bezpečných a klidných) lokalitách, nedostatek zeleně a stále častěji se ve městě objevující sociálně problémové skupiny obyvatel, které se zde začínají usazovat. 3.4 Ţivot v suburbiích, jeho pozitiva a negativa Okraje dnešních měst jsou postupně zaplavovány jakousi sídlení kaší, velmi řídkou zástavbou, která se nekompromisně rozlévá do okolní krajiny. Volných míst ubývá a nové osídlení zabírá stále rozlehlejší plochy předměstí větších měst, jejichţ centrum se pomalu ztrácí v záplavě neuspořádaných periférií. Přibývá rozbitých ploch bez ţivota, jeţ nejsou městem ani vesnicí, natoţ volnou krajinou. 57 Víc jak 60 % Čechů sní o bydlení v rodinném domě. K naplnění tohoto snu jsou lidé ochotní vynaloţit spoustu úsilí, peněz a práce. Vlastnit dům je také významným skokem ve společenském ţebříčku. Podle sociologa Hartmunta Häusermanna je dům symbolem 55 UK. Fakulta - Přírodovědecká fakulta UK v Praze [online]. [2014] [cit ]. Dostupné z: 56 SUBURBANIZACE. Publikace: studentské práce. Suburbanizace [online]. [ ] [cit ]. Dostupné z: 57 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů. 2., dopl. vyd. Brno: Host, 2012, s. 17. ISBN HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů: urbanismus do kapsy, 2012, s

39 nezávislosti, jistoty a osobní svobody. Vila v zeleni, která je nedaleko centra, umoţňuje spojit zdravý ţivotní styl se společenským ţivotem. Často dochází k tomu, ţe si lidé ztrátu města uvědomí aţ ve chvíli, kdy začnou uţívat rodinný dům a pocítí odtrţenost od města. V dnešní době se domy staví bez rozmyslu jeden vedle druhého a toto má být nejdokonalejší bydlení? Ani ta nejlepší architektura rodinného domu přece nemůţe vynahradit poškozené okolní prostředí. Vztah mezi dnešním předměstím a městem je vztahem závislosti. Suburbie jsou závislé na vnitřním městě. Zjednodušeně můţeme říci, ţe předměstí je určené k bydlení a město k práci a zábavě. Toto zjednodušení odpovídá dnešní skutečnosti, coţ je velice závaţný jev. Zejména v okolí Prahy přibývá obyvatel a obce často nezvládají tento nový příliv řešit. Satelitní města jsou malá města, která jsou většinou naplánovaná k bydlení, a chybí v nich základní občanská vybavenost, jako jsou obchody, školy, školky, lékař atd. Obce řeší zejména nedostatek míst pro děti ve školkách a zabývají se rozšiřováním a přestavováním komunikační sítě. Nově příchozí obyvatelé mají přinést obci větší přísun peněz z daní, ale ne vţdy tomu tak bývá, protoţe si ponechají své trvalé bydliště v Praze nebo v jiném místě, odkud se přistěhovali, a tím přispívají do městské pokladny původního bydliště, kdeţto vesnice nedostane ţádné peníze a s novými spoluobčany rostou pouze její náklady. Ale existují i opačné případy, kdy nově příchozí ve vlastním zájmu často za vlastní peníze spravují chodníky, veřejné osvětlení nebo cesty. Předměstí se rozrůstá hlavně díky ţelezniční a silniční dopravě. Znakem suburbií je osobní automobil, bez kterého by nebylo moţné setkávat se s lidmi a mít moţnost volného pohybu. Dnešní domy se staví dál a dál od města a dochází k tomu, ţe při kaţdodenním dojíţdění trávíme hodiny a hodiny v dopravních prostředcích. Individuální doprava se v dnešní době stala jedním z největších problémů při plánování měst. Doprava totiţ situaci ztěţuje svým hlukem, emisemi a finanční náročností. Tím, ţe je zástavba rozšířena, jsme závislí na automobilové dopravě a ti, kdo řídit nemohou nebo nechtějí, se ocitají v tzv. suburbánním vyhnanství. Zavést hromadnou dopravu do těchto oblastí je však smysluplné aţ kdyţ je hustota osídlení minimálně 50 obyvatel/ha. Je-li hustota niţší, spoje prakticky nikdo nevyuţívá a rostou náklady na jejich provoz. Hustota osídlení je velice důleţitý údaj, který se týká kvality bydlení. Je-li nízká hustota obydlení, brzdí ţivotaschopnost území a nedochází k výstavbě veřejných prostranství. 39

40 Při hustotě osídlení minimálně 100 obyvatel/ha můţe oblast fungovat jako samostatná čtvrť, kde jsou základní sluţby, obchody, veřejná doprava a obydlené ulice. Jednou z dalších sociálních nerovnoprávností je pouţívání obcí financované infrastruktury, ať uţ se jedná o rozvody elektrické energie, plynu, kanalizace, odvoz komunálního odpadu či údrţbu komunikace. Nerovnost vzniká, kdyţ dochází k přerozdělování společných prostředků. Kdo bydlí v části s nízkou hustotou osídlení, dostává od obce více peněz neţ ten, kdo bydlí v hustěji zastavěné části. Je to z toho důvodu, ţe přístupové cesty, které byly vybudovány, přecházejí do správy státu a napojení energií taktéţ. V ulici, kde je menší hustota obyvatel, jsou náklady na údrţbu komunikace včetně všech přípojek a spotřeby elektrické energie na osvětlení v podstatě stejné, jako v ulici s větší hustotou obyvatel. Tam, kde je vyšší hustota osídlení, by mohla obec ušetřit aţ 50 % nákladů. 58 Předměstská zástavba je v dnešní době rozvolněná a velice jednotvárná. Jednotlivá okrajová území měst se od sebe prakticky neliší. Místo, které je skutečné, jedinečné, místo s charakterem, najdeme velice těţko. Člověk si těţko vytváří vztah k místu, které je snadno zaměnitelné za jiné. Vztah k místu je jednou ze zásadních otázek kvality bydlení. V dnešní době se velice dbá na dodrţování různých kvalitativních standardů. Často se staví domy daleko od sebe, aby se vzájemně nerušily, a úplně se vytrácí respekt k veřejným prostranstvím a zástavbě jako celku. Bydlení neznamená jen ţít v soukromí svého domu, ale i pouţívání společných veřejných prostor, kde člověk tráví velkou část svého ţivota. V současnosti se rozšiřuje názor, ţe veřejné prostory nejsou potřeba. Tím, ţe se nevyuţívají, dochází k dramatickému zhoršení jejich stavu. Druhý extrém je, ţe v některých předměstích nenarazíme na veřejné prostory vůbec. Lidé se nemají kde setkávat a nevytvářejí se ţádné sociální vazby. Za účelem zisku byly všechny plochy rozparcelovány a určeny jen k bydlení. Chybí tu tedy náměstí a zeleň. Nejčastěji se do suburbií stěhují mladé rodiny s dětmi. Často dochází mezi původními obyvateli a novými obyvateli k rozdílům v demografické struktuře. 59 Hlavní rozdíly mezi původním obyvatelstvem příměstských obcí a nově příchozími suburbanizéry lze spatřovat v jejich demografické struktuře. Noví obyvatelé mají niţší věkový průměr, tvoří ucelené rodiny, které upřednostňují zdravé ţivotní prostředí a je zde výrazný podíl vysokoškolsky vzdělaných lidí, kteří patří do vyšších příjmových kategorií. Často tedy můţe dojít 58 HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů, 2012, s HNILIČKA, Pavel. Sídelní kaše: otázky k suburbánní výstavbě kolonií rodinných domů, 2012, s

41 k neshodám kvůli odlišnému způsobu ţivota. Noví obyvatelé bývají často aktivnější v rozhodování o veřejných otázkách obce, přinášejí s sebou řadu kontaktů a disponují větší politickou silou. 60 Pokud výše uvedené shrneme do jednoduchých bodů, vychází následující: Pozitiva bydlení: nízká kriminalita, lepší ţivotní prostředí, zlepšení místní infrastruktury, aktivita občanů v rozhodování o veřejných otázkách obce. Negativa bydlení: závislost na vlastní automobilové dopravě, absence hromadné dopravy, špatné (nebo ţádné) architektonické pojetí, chybí veřejná prostranství, malá nebo ţádná občanská vybavenost, společenská nesoudrţnost. 3.5 Vliv suburbií na udrţitelný rozvoj území Obecná charakteristika Suburbanizace je celospolečensky vnímána spíše negativně neţ pozitivně. Vzhledem k prudkosti, rychlosti a nekoncepčnosti dochází k problémům v oblasti ekonomické, sociální i enviromentální Územní dopady suburbanizace Suburbanizace představuje fázi urbanizačního procesu, při které se město dostává do situace, kdy pro investory nejsou moţnosti efektivního rozvoje na vlastním území města ekonomicky zajímavé a expanduje proto s lokací aktivit do suburbánní oblasti se všemi dopady územními, provozními a enviromentálními. 60 MVČR. Současná česká suburbanizace a její důsledky. Ministerstvo vnitra České republiky [online]. [ 2014] [cit ]. Dostupné z: 41

42 Neplánovaná suburbanizace nevyuţívá efektivně potenciál území a dochází k vytváření nákladů na technickou a dopravní infrastrukturu. Pro suburbanizaci je charakteristická nízkopodlaţní zástavba v místech mimo kompaktní město, vysoký přírůstek obyvatel s vyšším sociálním statusem, který je způsobený migrací a v centru města dochází k úbytku obyvatel, transformace venkovské zástavby a změna způsobu ţivota obyvatel. 61 Suburbanizace se v České republice nejvíce dotýká hlavního města Prahy a Brna, ale má dopad i na proměnu malých měst v jejich okolí. Následující graf zachycuje celkový, migrační a přirozený přírůstek ve Středočeském kraji v letech Graf 1 Celkový, migrační a přirozený přírůstek ve Středočeském kraji v letech Zdroj: Z hlediska urbanismu a územního plánování je důleţité poznat a ovlivnit hlavní faktory a mechanismy, omezující nebo zpomalující tempo suburbanizace včetně jejích negativních důsledků narušujících území a jeho potenciál. 62 Nejvýznamnějším společným jmenovatelem většiny faktorů je ekonomická efektivnost nákladů Environmentální dopady suburbanizace V České republice dochází k migraci obyvatel počátkem 90. let 20. století, kdy se lidé stěhují na okraje měst nebo na venkov. Vznikají nové příměstské zástavby a satelitní městečka, a to s sebou nese negativní ekologické a environmentální důsledky. Za hranicemi měst vzniká 61 ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s

43 masivní komerční výstavba hal, nákupních center a logistických center a stupňuje se tak tlak na zábor půdy, která byla určená k lesnímu a zemědělskému vyuţívání. Tuto situaci dokládá následující tabulka, která zachycuje změnu výměry pozemků podle jednotlivých druhů v roce 2000 oproti stavu v roce Patrný je především úbytek orné půdy. Tabulka 3 Změna jednotlivých druhů pozemků v letech rok 2000 rok 2012 Zemědělská půda (v ha) orná půda chmelnice vinice zahrady ovocné sady trvalé travní porosty Nezemědělská půda (v ha) lesní pozemky vodní plochy zastavěné plochy ostatní plochy Zdroj: zpracování autor; V důsledku velké migrace obyvatel dochází k vyšší spotřebě pohonných hmot, zvýšené produkci emisí z dopravy a ztrátám vody a energií v rozvodných sítích. Většina lidí se do suburbie stěhuje za vidinou lepšího ţivota na venkově a neuvědomuje si, ţe můţe dojít k situaci, ţe jim před domem vznikne nekonečně dlouhá řada domů nebo ohradní zdi. Proto je důleţité věnovat se v územních plánech nebo studiích prostupnosti a dostupnosti okolní krajiny formou různých cest, pěšin, cyklostezek apod. Větší koncentrace lidí na předměstí má za následek výstavbu hypermarketů s velkými parkovišti, kam kaţdý jezdí nakupovat osobním automobilem, a tím dochází k dopravním zácpám, produkci emisí a zvyšování hlučnosti. Výrazně se tak zhoršuje kvalita ţivotního prostředí. Bytové domy, obchodní centra nebo městské komunikace by měly být odděleny širokými clonami zeleně, které plní funkci prachového filtru, ale ve většině případů jsou nedostatečné nebo chybí úplně. 43

44 Dalším ne příliš pozitivním jevem je výstavba na zelených loukách, tedy greenfields, kdy se zastavují volné pozemky a neřeší se vyuţití starých nevyuţívaných budov, které by mohly být vyuţity pro tyto účely. 63 Vývoj krajinné struktury v České republice prochází dynamickou přeměnou vlivem suburbanizace. Jedná se zejména o příměstskou krajinu, která odděluje město od volné krajiny. Přírodní a venkovská krajina se mění následkem rozrůstání města, kdy vznikají příměstské zástavby a satelitní městečka. Dochází k velkému tlaku na zábor půdy pro budování dalších nákupních center, obchodních zón a průmyslových komplexů a sniţuje se celková rozloha půd, které jsou vhodné pro zachování lesnického, rekreačního nebo zemědělského vyuţívání krajiny. Vyuţívání krajiny se tedy jednoznačně orientuje na potřeby obchodu, sluţeb a dopravy, a vzniká něco, co není ani městem ani přírodou, navíc protkané dálnicemi. 64 Nejvýznamnější důsledky z hlediska environmentálního prostředí: zátěţ území v důsledku toků škodlivin do území (změny vyvolané například osídlením, dopravou atd.), stanoviště (hustota zástavby, ubývání prostoru krajin, ztráty hodnoty rekreačního území, změny ekosystému), změny v potřebách zdrojů (materiálové a nemateriálové vstupy voda, palivo, elektrická energie, změny v tocích a zásobách) Sociální dopady suburbanizace K největšímu rozvoji suburbanizace dochází v České republice ve 2. polovině 90. let, kdy byla podpořena dostupností hypoték a vyššími reálnými příjmy obyvatel. Mnoha lidem se tak otevřela moţnost splnit si svůj sen o koupi domu za městem v přírodě. Nové bydlení si začaly pořizovat hlavně vyšší třídy a vyšší střední třídy obyvatel, které mají větší nároky na bydlení. Postupně se zvyšují nároky na vybavenost sídla, jako jsou obchody, školy, mateřské školy, úřady apod., příznivé ţivotní prostředí nebo dopravní dostupnost, která je zajišťována městskou hromadnou dopravou. 63 ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s

45 Domy v suburbiích jsou nejčastěji postaveny jeden vedle druhého a vůbec se neřeší potřeby obyvatel. Potřeby nových obyvatel můţeme chápat velmi široce, jsou to potřeby realizace běţných sluţeb občanské vybavenosti aţ po moţnosti trávení volného času, dostupnosti veřejných prostranství atd. Většina suburbií se plánuje na bydlení s vidinou největšího zisku a zapomíná se na sociální aspekt sídla. Sociální segregace je jedním ze závaţných negativních projevů suburbanizace. Její míru můţeme odvodit podle typu rezidenční suburbanizace. Největší míru můţeme očekávat v samostatně stojících domech, menší míra je v kolonii rodinných domů a nejniţší riziko je individuální výstavba na okraji zastavěného území. 66 Pokud se podíváme na profil nových obyvatel, zjistíme, ţe se jedná o střední věkovou kategorii s vyšším dosaţeným vzděláním, rodinným statusem a vyšší ekonomickou aktivitou. Zároveň s sebou přináší nový ţivotní styl, zvyky, přístupy a názory, které mohou vést ke konfliktům se starousedlíky. Na druhou stranu můţe jejich příchod být impulzem pro rozvoj obce. Starousedlíci mohou pociťovat rozdílný sociální statut a tím nedochází k navazování sociálních kontaktů s nově příchozími obyvateli. Komunitní ţivot, který je v suburbiích opravdu malý, by se dal podpořit společným veřejným prostorem, kde by došlo k setkávání těchto obyvatel. Často ale tento prostor chybí nebo je nedostačující. 67 V suburbiích schází: pěšinky, popřípadě cyklostezky, které by spojovaly suburbii s krajinou, náměstí, náves, hřiště, park prostory k setkávání obyvatel, funkční návaznost na starší zástavbu, nějaký určující charakteristický prvek, dominanta či střed. 68 Suburbanizace s sebou nepřináší jenom negativní dopady. Mezi pozitivní sociální dopady můţeme zařadit například ekonomickou proměnu obce ve smyslu oţivení drobného podnikání nebo proměnu kulturní a společenskou ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s Suburbanizace: sborník ze semináře AUÚP, Beroun, vyd. Brno: Ústav územního rozvoje, 2009, s. 75. ISBN Suburbanizace: sborník ze semináře AUÚP, 2009, s ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s ŠILHÁNKOVÁ, Vladimíra. Suburbanizace - hrozba fungování (malých) měst, 2007, s

46 Kaţdý člověk by chtěl bydlet v hezkém domě a v příjemném ţivotním prostředí. Nesmíme však zapomínat, ţe k tomu patří i sociální prostředí, které by mělo být kvalitní. Pro kaţdého z nás by mělo být důleţité navazovat sociální vazby a zapojovat se do komunitního ţivota, a tím by mělo dojít ke zkvalitnění ţivota Ekonomické dopady V zahraničí při suburbanizaci dochází k odlivu obyvatel z měst na předměstí. Dochází tedy k odlivu daňových poplatníků. V České republice je situace odlišná. Část představitelů menších obcí očekávala, ţe dojde k navýšení finančních příjmů jejich obecních rozpočtů díky nově přistěhovalým obyvatelům, ale toto očekávání se naplnilo jen z části. Značná část nově přistěhovalých se nehlásí v obci k trvalému bydlišti a to se projevuje v rozpočtu obce. Výše příjmů rozpočtu kaţdé obce se odvíjí jednak od iniciativy jejich představitelů v získávání financí prostřednictvím různých dotačních či grantových titulů z národní, ale i evropské úrovně, jednak také od nastavení systému rozpočtového určení daní (RUD). Daňové příjmy totiţ představují významný zdroj pro rozpočet obcí a v loňském roce tvořily v celkovém úhrnu 53 % jejich příjmů. 70 Systém rozpočtového určení daní je zaloţený na počtu obyvatel trvale bydlících v obci. Tento údaj se liší od skutečného počtu lidí ţijících v obci, protoţe spousta lidí si nechává trvalé bydliště ve městě a tím připravují obec o znatelnou část příjmů a naopak obec má zvýšené nároky na výdajovou stránku jejího rozpočtu díky vyuţívání sociální, technické a dopravní infrastruktury od nepřihlášených obyvatel. Stát ponechává 30 % z výnosu daně z příjmů fyzický osob z podnikání obci podle místa trvalého bydliště podnikatele. Bylo zjištěno, ţe v suburbiích bývá nepřihlášeno % nových obyvatel TRIADA. Dopad suburbanizace na daňové příjmy obcí. Deník veřejné správy [online] [cit ]. Dostupné z: 71 TRIADA. Dopad suburbanizace na daňové příjmy obcí. Deník veřejné správy [online] [cit ]. Dostupné z: 46

47 Nejčastější důvody nepřihlášení podnikatelů k novému trvalému bydlišti: administrativní náročnost, setrvání u větších finančních úřadů ve městech z důvodu menší pravděpodobnosti kontroly, drţení bytu ve větších městech. O jakou finanční sumu obec můţe přicházet v důsledku nehlášení se nových obyvatel k trvalému bydlišti, ukazuje následující tabulka - obce Přišimasy (okres Kolín). Pouţity byly oficiální údaje i terénní šetření obecního úřadu. Provedený propočet ztráty daňových příjmů je orientační, principiálně však byl proveden správně a výsledná částka zhruba 991 tisíc Kč je alarmující. V porovnání s celkovými příjmy rozpočtu Přišimas se jedná zhruba o jeho jednu pětinu. 72 Evidenční počet MF (resp. ČSÚ) Evidence obecního úřadu Odhad faktického počtu Tabulka 4 Propočet ztráty daňových příjmů pro obec Přišimasy (2006) Výnos z alokace 30% daně z příjmu Výnos ze fyzických osob ze Počet Počet sdílených samostatně obyvatel podnikatelů daní výdělečné činnosti dle trvalého bydliště podnikatele (Kč) Daňové příjmy celkem (Kč) , , , , ,40 Rozdíl , ,10 Zdroj: Obec nemá ţádné nástroje, jak donutit nové obyvatele přihlásit se k trvalému pobytu, proto by měla vysvětlit novým obyvatelům, co to pro obec znamená, pokud nejsou přihlášeni k trvalému pobytu v obci. 72 TRIADA. Dopad suburbanizace na daňové příjmy obcí. Deník veřejné správy [online] [cit ]. Dostupné z: 47

48 3.5.6 Shrnutí negativních vlivů Státní a soukromé investiční a provozní náklady: náklady na výstavbu, daňové dopady pro veřejnost (vyšší daně), celkové náklady na pozemky pro výstavbu, veřejné provozní výdaje (údrţba), náklady na infrastrukturu (komunikace, kanalizace, voda, školy). Společenské problémy: segregace předměstí a vnitřního města, chátrání čtvrtí vnitřních měst, segregace obyvatel podle rasy a příjmu, zvyšuje se prostorově neodpovídající rozmístění pracovních míst a bydlišť lidí, zhoršuje se finanční situace vnitřního města. Kvalita ţivota vyšší spotřeba energie, větší imise, dochází ke ztrátě historických hodnot, tradic, komunit, zvýšený stres, neestetická zástavba, oslabený smysl pro komunitu. Náklady na dopravu neefektivní veřejná doprava, společenské a enviromentální náklady vyvolané dopravou (hluk, znečištění, dopravní zácpy atd.), zvýšené výdaje rodin na automobilovou dopravu, delší doba strávená cestováním, zvýšený počet jízd automobilem, více najetých kilometrů. 48

49 Ochrana přírodních biotopů: dochází ke sníţení úrodnosti půdy, v blízkosti měst ubývá zemědělská půda, úrodnost zemědělské půdy se sniţuje, úbytky environmentálně citlivých území Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. 1. vyd. Praha: Ústav pro ekonomiku, 2002, 191 s., str

50 4 PŘÍPADOVÉ STUDIE 4.1 Charakteristika Středočeského kraje Středočeský kraj leţí uprostřed Čech a je největším krajem České republiky. Jeho rozloha činí km 2. Kraj obklopuje hlavní město Prahu a sousedí prakticky se všemi českými kraji kromě Karlovarského a moravských krajů. Geomorfologicky náleţí k Českému masívu a jeho reliéf je poměrně málo členitý. Území kraje se dělí na 12 okresů (Rakovník, Kladno, Mělník, Mladá Boleslav, Nymburk, Praha východ, Kolín, Praha západ, Beroun, Příbram, Benešov, Kutná Hora) s 10 okresními městy. Administrativně se kraj dělí na 26 správních obvodů - obcí s rozšířenou působností. Rozlohou je největší správní obvod s rozšířenou působností Příbram a nejmenší je správní obvod s rozšířenou působností Neratovice. Obrázek 5 Lokační mapa Středočeského kraje Zdroj: Obrázek 6 Administrativní členění kraje Zdroj: 50

51 Počet obcí v roce 2013 činil obcí. Tento kraj je charakteristický vysokým zastoupením obcí s počtem obyvatel do dvou tisíc, ve kterých ţije 42 % obyvatel. Středočeský kraj je nejlidnatějším regionem (dle ČSÚ k měl obyvatel) v České republice. Nejvíce lidnatým okresem je okres Kladno a naopak nejniţší hustota zalidnění je v okresu Rakovník. V devadesátých letech minulého století se začal výrazně měnit demografický vývoj ve Středočeském kraji hlavně kvůli masivní výstavbě v okolí Prahy. Počet obyvatel pravidelně přibývá a nejvíc se na něm podílí přistěhovalí. Kraj díky své poloze stále více láká mladé lidi, kteří zde zakládají rodiny, a proto je zde průměrný věk 40,4 let a je tedy nejmladším krajem České republiky. Ekonomickou charakteristiku Středočeského kraje výrazně ovlivňuje jeho poloha. Středočeský kraj má velmi rozvinutou dopravní síť, zejména silniční, která je však nejpřetíţenější sítí v republice, s výjimkou hlavního města Prahy. Ţelezniční a silniční tratě, které vedou přes kraj, jsou radiálně uspořádané a vedou do hlavního města Prahy. Významná je i vodní přeprava. Jediná vodní cesta v České republice pro vnitrostátní a mezinárodní přepravu prochází právě Středočeským krajem (přibliţně ¾ její délky). Středočeský kraj má rozvinutou průmyslovou a zemědělskou výrobu. Potravinářství, strojírenství a chemie jsou stěţejní průmyslová odvětví v tomto kraji. Míra nezaměstnanosti je niţší oproti republikovému průměru, a to vzhledem k blízkosti hlavního města. Ve Středočeském kraji se nachází mnoho významných historických památek, z nichţ některé byly zapsány do Seznamu světového přírodního a kulturního dědictví UNESCO, a několik chráněných krajinných oblastí. 74 Středočeský kraj během roku získal obyvatel. Nejvyšší nárůst počtu obyvatel byl na Praze východ a západ, kde došlo k největší bytové výstavbě a naopak nejméně obyvatel přibylo v okrese Rakovník a Kutná Hora. Dle Českého statistického úřadu k ţilo ve Středočeském kraji obyvatel a během roku 2013 se počet obyvatel zvýšil o obyvatel. Celkový populační přírůstek byl zapříčiněn především přírůstkem v důsledku stěhování, díky němuţ kraj získal nových obyvatel a přirozený přírůstek dosáhl osob. V roce 2012 byl přirozený přírůstek obyvatel a nově 74 ČSÚ. Statistická ročenka Středočeského kraje Český statistický úřad [online]. Prosinec 2013 [cit ]. Dostupné z: 51

52 přistěhovalých , coţ je v obou případech více neţ v roce Počet obyvatel se zvýšil také díky cizincům, kteří se přistěhovali do Středočeského kraje. Okres Praha východ, Praha západ a Mladá Boleslav vykazují nejvyšší počet cizinců, přičemţ nejpočetnější skupinou jsou Ukrajinci, Slováci a Vietnamci. U migrace můţeme vidět nepříznivý vývoj v důsledku špatné situace na trhu práce, coţ se odráţí v niţší bytové výstavbě v tomto kraji. 75 Obrázek 7 Přírůstek (úbytek) počtu obyvatel v obci ve Středočeském kraji v letech Zdroj. BYTOVÝ FOND Ve Středočeském kraji se nachází rodinných domů a bytových domů. Největší výstavba proběhla v letech , kdy bylo postaveno víc jak 30 % veškerého domovního fondu a dále v letech , kdy během deseti let se navýšil domovní fond o více jak domů, coţ je tedy necelých 18 %. Nejintenzivněji probíhala výstavba v okrese Praha východ a Praha západ, naopak nejméně dokončených bytů je v okresech Rakovník a Kutná Hora. Bytů se ve Středočeském kraji se nachází , z toho 60 % je 75 ČSÚ. Pohyb obyvatel ve Středočeském kraji v 1. aţ 3. čtvrtletí Český statistický úřad: Krajská správa ČSÚ pro Středočeský kraj [online] [cit ]. Dostupné z: 52

53 v rodinných domech a 40 % v bytových domech. Opět nejvíce bytů bylo postaveno v okresech Praha východ a Praha západ. 76 Obrázek 8 Dokončené byty na 1000 obyvatel podle obcí ve Středočeském kraji v letech Zdroj: Následující graf mapuje počet zahájených a dokončených bytů v letech Graf 2 Zahájené a dokončené byty ve Středočeském kraji v letech 2002 aţ 2012 Zdroj: 76 ČSÚ. Sčítání lidu, domů a bytů. Český statistický úřad: [online] [cit ]. Dostupné z: 53

54 4.2 Konkrétní případy obcí postiţených suburbanizací Okolo většiny obcí, které jsou v blízkosti hlavního města Prahy, často vzniká nová výstavba domů, která se rozkládá na desítkách hektarů bývalé orné půdy. Většinou jde o zástavbu bez promyšlené urbanistické koncepce. Málokdo totiţ přemýšlí v širších souvislostech - pracovních, dopravních nebo školských. Místní zastupitelstva si často neuvědomují, ţe mají hájit veřejný zájem místo soukromého. Dochází pak k tomu, ţe obec vyhoví kaţdému soukromému vlastníkovi, aby jeho orná půda byla začleněna do zastavitelného území, a ten pak půdu prodá developerovi. Dochází tak masivní nekoncepční výstavbě a venkovská sídla se mění spíše v monofunkční noclehárny. Ostatní ţivotní funkce obyvatel se většinou odehrávají mimo obec, kde obyvatelé nakupují, pracují nebo tráví volný čas. V obci sice přibývá obyvatel, ale současně zmizí místní prodejna, nejčastěji smíšeného zboţí, nebo kulturní dům, kde se pořádaly společenské akce. V následujícím textu budou demonstrovány dva příklady obcí, které leţí v zázemí hlavního města Prahy, a které jsou postiţeny problémem suburbanizace. Obec Květnice, která na řešení problému prakticky rezignovala a obec Dolní Břeţany, která se problému dokázala postavit a začala jej odpovídajícím způsobem řešit. 4.3 Obec Květnice Obecná charakteristika Obec Květnice leţí na území okresu Praha východ v blízkosti hranice hlavního města Prahy v nadmořské výšce 274 m n. mořem a její katastrální území má rozlohu 2,83 km 2. Obec vznikla oddělením od obce Sibřina, ale díky masivní zástavbě obě obce opět srostly. Obec Květnice slouţí hlavně jako rezidenční sídelní útvar obyvatel, kteří nejčastěji dojíţdějí za prací do hlavního města Prahy OBEC KVĚTNICE. Historie obce Květnice. Obec Květnice [online] [cit ]. Dostupné z: 54

55 Kraj Okres Obec s rozšířenou působností Pověřená obec Katastrální území Tabulka 5 Základní informace o obci Květnice Základní informace o obci Květnice Středočeský Praha - východ Brandýs nad Labem - Stará Boleslav Úvaly Květnice Počet obyvatel 1351 Rozloha 2,83 m2 Nadmořská výška 274 m n. m. Zdroj: Obrázek 9 Umístění obce ve Středočeském kraji Zdroj: _ _ _ _11 Obrázek 10 Letecká mapa obce Květnice Zdroj: 55

56 4.3.2 Historie První zmínka o vsi Květnice je z roku 1358 v zápise ze soudní knihy Starého Města praţského. Přibliţně na konci 14. století zde byla postavena gotická tvrz, která představovala opevněné sídlo pro významný praţský rod Olbramoviců. V roce 1510 byla Květnice přikoupena do panství Škvorec, který byl drţen Čeňkem z Klinštejna. Jeho syn padl v Uhrách ve válce proti Turkům a statku se ujal bratr Jindřichovy matky Markéty Smiřické ze Smiřic Zikmund Smiřický. Zikmundův syn Jaroslav tvrz Květnici prodal v roce 1558 bratřím Matyášovi a Burianovi Pechancům z Karlovic. V roce 1563 po Burianově smrti byl statek prohlášen královskou odúmrtí. Květnice pak byla prodána Jaroslavu ze Smiřic a ten se rozhodl ji opět připojit ke Škvorci. V roce 1621 získal statky Albrecht z Valdštejna a v roce 1623 postoupil Květnici i Škvorec Karlovi z Liechtensteina. Tento rod zde panoval aţ do roku Kdyţ bylo zrušeno poddanství, byla Květnice aţ do roku 1850 osadou obce Dobročovice. V roce 1923 došlo k odloučení Květnice z obce Dobročovice a v roce 1960 se stala Květnice samostatnou obcí v okresu Praha východ. V letech osadou obce Sibřina, od roku 1990 se opět stala samostatnou obcí. Oddělením od obce Sibřina přišla Květnice o základní občanskou vybavenost - základní a mateřskou školu, obecní úřad a sportoviště Vývoj počtu obyvatel V obci Květnice se počet obyvatel do roku 2001 prakticky neměnil. Pohyboval se přibliţně okolo 120 obyvatel. Po roce 2001 dochází k masivní výstavbě a během deseti let počet obyvatel vzrostl ze 131 na osob, tedy více neţ desetkrát. Počet obyvatel neustále roste a v současnosti zde ţije více jak obyvatel, kteří jsou trvale hlášeni, ale skutečný počet obyvatel se odhaduje aţ na osob. Díky skutečnosti, ţe více jak 500 obyvatel není v obci trvale přihlášeno, přichází obec o znatelnou část příjmů a naopak má zvýšené nároky na výdajové stránce rozpočtu díky vyuţívání sociální, technické a dopravní infrastruktury od nepřihlášených obyvatel OBEC KVĚTNICE. Historie obce Květnice. Obec Květnice [online] [cit ]. Dostupné z: 79 BURCIN, Boris a Martin KOŇAŘÍK. Odhad početního stavu a struktury obyvatelstva obce Květnice. Obec Květnice [online]. Červen 2012 [cit ]. Dostupné z: 56

57 Tabulka 6 Vývoj počtu obyvatel v obci Květnice Vývoj počtu obyvatel v obci Květnice v letech Zdroj: zpracování autor; rok rok 2002 Vývoj počtu obyvatel v obci Květnice rok rok rok rok rok rok 2008 rok 2009 rok rok rok 2012 Graf 3 Vývoj počtu obyvatel v obci Květnice Zdroj: zpracování autor; Průměrný věk obyvatelstva je 31,45 let a 48,4 % obyvatel tvoří ţeny, 51,6 % muţi. Mladistvých do 18 let věku je v obci oficiálně přihlášeno 330, odhaduje se však, ţe jejich počet dosahuje aţ 500. Vzhledem k tomu, ţe zde chybí předškolní zařízení, je mnoho z nich přihlášeno na jiné adrese, aby mohli vyuţívat předškolní zařízení v jiných lokalitách. Vývoj počtu obyvatel závisí hlavně na dokončených developerských projektech v obci a individuální výstavě. Podle očekávaného vývoje můţe počet obyvatel v roce 2030 dosáhnout aţ obyvatel Výstavba a změny územního plánu Květnici do roku 2000 obývalo méně neţ 120 obyvatel. Mezi obcemi Květnice a Sibřina bylo do té doby pole. Nyní zde stojí rezidenční lokalita, která se nazývá Nad Vesným rybníkem, 80 BURCIN, Boris a Martin KOŇAŘÍK. Odhad početního stavu a struktury obyvatelstva obce Květnice. Obec Květnice [online]. Červen 2012 [cit ]. Dostupné z: 57

58 jiţně od hlavní silnice a lokalita zvaná U statku, severně od hlavní silnice, obě s téměř 200 rodinnými domy. V lokalitě Květnice III (oblast pod Rohoţníkem) je dnes více jak 160 samostatně stojících či řadových rodinných domů. V roce 2004 se začalo stavět v třetí lokalitě Za Mlýnem na celkem 163 parcelách. Po roce 2006 byla připravována lokalita Ke Slušticím s 202 plánovanými řadovými domy. Developerská společnost po dvou letech ukončila svou činnost ve fázi základů a dodnes celá lokalita leţí ladem. Od roku 2004 není dokončena také technická infrastruktura v centrální části Květnice tedy, v lokalitě U statku a Nad Vesným rybníkem. Po roce 2005 také v lokalitě Za mlýnem. V těchto částech chybí především povrchy komunikací, veřejné osvětlení nebo chodníky. Počátkem roku 2008 začaly v Květnici pracovat dvě developerské společnosti, které měly v plánu vybudovat projekt Rezidence Flowers v centru obce bývalého statku a projekt,,zahrady Květnice v jihozápadní části obce. U obou projektů proběhly studie vlivu na ţivotní prostředí a byla zahájena územní řízení. Územní řízení pro projekt Rezidence Flowers bylo přerušeno a pro projekt Zahrady Květnice bylo vydáno územní řízení pouze pro část technické a dopravní infrastruktury bez nadzemní části projektu. Vzhledem k nedostatečné kapacitě technické infrastruktury a k nedokončenosti výstavby předchozími developery vznikl u občanských sdruţení a občanů v obci tlak na pozastavení developerské činnosti. Ten vyústil v roce 2009 v referendum, kde většina obyvatel obce poţadovala pozastavení další výstavby, dokud nebude kapacitně připravena technická infrastruktura pro novou výstavbu. V současné době vhodnou regulaci nové výstavby územně plánovací dokumentací realizuje nové zastupitelstvo, které bylo zvoleno v roce 2010 v komunálních volbách. Z místního referenda vzešly podmínky pro výstavbu obytných domů, které jsou shrnuty v následující tabulce. 81 Tabulka 7 Podmínky pro výstavbu obytných domů na území obce Květnice Podmínky pro výstavbu obytných domů na území obce Květnice 1. Maximální výška staveb v hřebeni: 12m 2. Sedlová střecha s minimálním sklonem 30, střešní krytina tašky 3. Maximální počet nadzemních podlaţí: dvě nadzemní podlaţí 4. Minimální velikost parcely pro rodinný dům: 450 m2 5. Minimální velikost parcely pro dvojdům: 450 m2 6. Minimální velikost parcely pro řadový dům 7. Koeficient zastavitelnosti plochy: 0,3 8. Koeficient zeleně: Koeficient podlaţních ploch: 0,6 Zdroj: 81 OBEC KVĚTNICE. Historie obce Květnice. Obec Květnice [online] [cit ]. Dostupné z: 58

59 Vzhledem k tomu, ţe během osmi let došlo k několika rychlým změnám v územně plánovací dokumentaci, nebyly některé změny ku prospěchu obce, ale developerů. Obec se proto rozhodla napravit některé chyby v letech Následuje výčet změn z územně plánovací dokumentace od roku 2002 do roku Změna číslo 1. (03/2002) došlo ke sníţení minimální velikosti pozemků u samostatně stojících rodinných domů z 800 na 450 m 2 a u řadových domů ze 450 m 2 na 150 m 2. V lokalitách na Ladech a Na Statku mohly být postaveny bytové domy, coţ zvýšilo počet obyvatel na dvojnásobek. Způsobilo to problémy jak v dopravní a technické infrastruktuře, tak i ve veřejné občanské vybavenosti. Tato změna byla v rozporu s původním územním plánem, který vyţadoval územní studii hodnotící limity vyuţití území jako podmínku, která byla nutná pro realizaci změna územního plánu. Změny č. 2, 3, 4 (06/2005, 12/2006, 12/2010) jednalo se o změny vyuţití ploch, které byly dříve určeny pro veřejnou vybavenost., na plochy čistě obytné bez ohledu na rozvoj dopravní a technické infrastruktury a veřejné vybavenosti. Plochy, které byly určeny pro vybavenost a sport, se změnily na plochy obytné, bytové domy se připouštěly i v jiných lokalitách Květnice mimo centrum. Obec Sibřina si kladla podmínku, aby došlo k propojení silnic (III/01212 a III/33313) severně od zastavěného území Sibřiny a areálu statku, ale propojení nakonec nebylo zapracováno do návrhů z jiţ neznámého důvodu a původní řešení není jiţ dnes moţné realizovat. Změna č. 5 (09/2009) bylo navrţeno dalších 11 lokalit pro bydlení, ale zastupitelstvo nakonec tento návrh nepřijalo. Změna č. 5 vymezila plochu pro stavbu mateřské školy. Změna č. 6 (08/2010) tato změna proběhla na základě místního referenda, kdy zastupitelstvo bylo zavázáno změnit regulativy území co do velikosti jednotlivých stavebních pozemků, tak i výšky staveb. Developer poţadoval umístění dalších 80 domků. Zástavba byla podmíněna dostatečnou kapacitou čistírny odpadních vod a přeloţkou vysokotlakého plynovodu. Změna č. 7 (12/2011) další změna měla být chápána jako snaha o nápravu nekoncepčních kroků v obci. Cílem bylo omezit další územní rozvoj obce, navrhnout 59

60 ochranu urbanistické struktury, posílit úlohu centra obce a vyřešit nedostatečné veřejné kapacity. 82 Obrázek 11 Obec Květnice před výstavbou Zdroj: Vzhledem k nekoncepčnosti a rychlosti změn v územním plánu řeší obec tyto problémy ve veřejné a technické infrastruktuře: VODOVOD, ČISTÍRNA ODPADNÍCH VOD ČOV, KANALIZACE Obec Květnice má vodovod a od roku 2004 i čistírnu odpadních vod. Kanalizační sítě, které přivádějí odpadní vody do čistírny, byly budovány různými investory od roku Vzhledem k tomu, ţe kanalizaci budovali různí investoři bez kontroly obce, je její velká část ve vlastnictví soukromých osob a není tedy dobře evidována. V současné době je kapacita čistírny odpadních vod vyčerpána a obce musí tento problém řešit. DOPRAVA Silnice (01211) ve směru Květnice Sibřina (0126a) Koloděje (0126a) a dále směry na Dubeč nebo Běchovice jsou velmi dopravně vytíţeny z důvodu nekoncepčně řešené dopravní obsluhy. 82 OBEC KVĚTNICE. Strategický plán rozvoje obce Květnice - základní verze prosinec Obec Květnice [online] [cit ]. Dostupné z: 60

61 V obci se nacházejí čtyři autobusové zastávky Praţské integrované dopravy (PID). Všechny tyto autobusové zastávky jsou v pásmu P1. Obyvatelé si musí zakupovat k pásmu P ještě doplňkový kupón nebo platit příplatek k jednotlivé jízdě. Obec přispívá na dvě autobusové linky, z nichţ jedna nejezdí o sobotách a nedělích a někteří obyvatelé povaţují jeden autobus nedostačující. ZDRAVOTNÍ A SOCIÁLNÍ PÉČE Obec nedisponuje ţádným zařízením zdravotní nebo sociální péče. Tyto sluţby musejí obyvatelé vyuţívat v jiných obcích. Nejčastěji je to hlavní město Praha. ŠKOLY A PŘEDŠKOLNÍ ZAŘÍZENÍ V obci ţije více jak 150 dětí předškolního věku. Vzhledem k tomu, ţe obec nedisponuje mateřskou školou, rodiče často nepřihlašují děti k trvalému pobytu v obci, aby si zajistili místo v mateřské škole původního bydliště. Podobná je situace nastává u dětí, které navštěvují základní školy. Těchto dětí je v obci zhruba 240, přičemţ obec nemá vlastní školu a ani nemůţe zajistit přijetí těchto dětí do jiných škol. Často tak děti chodí do základních škol v hlavním městě Praze. KULTURNÍ A SOCIÁLNÍ VYBAVENOST Po oddělení obce Květnice od Sibřiny zůstala obec zcela bez základní občanské vybavenosti. Budovy bývalého statku byly určeny k rekonstrukci pro kulturní, společenské a sociální účely. Při rychlých změnách územního plánu však nebyly tyto objekty včas smluvně zajištěny s jejich majiteli. Tak se nakonec statek dostal do rukou soukromého investora, který získal i přes odpor místních občanů na tuto nemovitost demoliční výměr. Není zde tedy jediný uzavřený prostor, kde by se daly pořádat společenské a kulturní akce. Ty je tak moţné pořádat pouze na otevřeném prostranství parku Proutnice, který se nachází v centru obce. SPORT A KULTURA I přes to, ţe v obci není prakticky ţádný prostor pro pořádání kulturních akcí, snaţí se obec pořádat kaţdoročně nejrůznější akce zejména pro děti, jako například dětský den, lampionový průvod, či pálení čarodějnic. V obci se nacházejí tři nedostatečně vybavená dětská hřiště. Úplně chybí sportoviště pro dospělé a starší děti. 61

62 ŢIVOTNÍ PROSTŘEDÍ V centru obce se nachází Park Proutnice, který je osázený dřevinami. Ty jsou však z větší části poškozeny a bylo by vhodné provést jejich obnovu. Dále se zde nachází Mlýnský rybník, který byl v devadesátých letech minulého století neodbornou a necitlivou péčí poškozen a chybí u něj prakticky veškerý mobiliář (lavičky, koše nebo drobné herní prvky pro děti). Ve všech lokalitách s novou zástavbou chybí zeleň. V projektech nebyla plánována a veřejné plochy jsou příliš malé, ţe ji zde nelze ani umístit. Za zmínku stojí ještě rekultivovaná povrchová skládka, která vznikla v době výstavby praţského metra. Z této skládky měl být vybudován relaxační areál (uměle vytvořený kopec, kam by byl přístup ze zpevněné cesty a na vrcholu by byl umístěný altán), ale tento projekt také nebyl uskutečněn. Skládka je nyní v rukou soukromého majitele a způsobuje zvýšenou prašnost v obydlené části obce. V obci vzniklo 14 občanských sdruţení a spolků. Tato sdruţení vznikla zejména proto, aby chránila zájmy těch, kteří si zde postavili rodinný dům, proti necitlivému jednání developerů. Ti se zde snaţí zastavět jakoukoliv část obce bez ohledu na udrţitelný rozvoj a bez ohledu na podmínky, které jsou určeny závaznou částí územně plánovací dokumentace. Sdruţení Za Mlýnem, Květnice II a Vzkvétající Květnice vznikly hlavně za účelem hájit udrţitelný rozvoj obce a práva občanů Květnice. Nadační fond Květnický mlýn zase vznikl kvůli záchraně a obnově posledních dochovaných památek. 83 Situace v Květnici byla způsobena celou řadou faktorů a chyb ze strany obce. Lze je shrnout následovně: projektanti některých změn se dopustili chyb, které vedly k masivnímu růstu obce bez zajištění infrastruktury, nebyly zpracovány studie pro jednotlivé rozsáhlé zastavitelné plochy, které by koncepčně řešily zástavbu a veřejnou infrastrukturu, obec nedostatečně hájila veřejný (tedy svůj) zájem a ustupovala před zájmy developerů (tedy před soukromými zájmy), stavební úřad dovolil nekoordinovaný a nekoncepční růst obce, stavební úřad nevymáhal splnění podmínek stanovených platnou dokumentací a jejími změnami. 83 POLÍVKA, Milan. Strategický plán rozvoje obce Květnice. Obec Květnice [online] [cit ]. Dostupné z: 62

63 4.3.5 Pozitivní a negativní stránky obce Správa a řízení Pozitiva: aktuální informovanost, vyuţívání bezplatné právní poradny pro obec. Negativa: nevýhodné finanční závazky z minulých let, velký počet trvale nepřihlášených osob, neexistující pozemky ve vlastnictví obce pro občanskou vybavenost, velké zatíţení obce spojené s jejím masivním rozvojem Technická infrastruktura Pozitiva: existence čistírny odpadních vod, která kapacitně dostačuje současným obyvatelům, kanalizační a vodovodní síť na většině území obce. Negativa: nedostatečná kapacita čistírny odpadních vod a vodojemu při dalším rozvoji obce, nevyřešené majetkoprávní vztahy k vodohospodářskému majetku, špatný stav komunikací ve větší části obce Pracovní příleţitosti Pozitiva: nízká míra nezaměstnanosti díky blízkosti hlavního města Prahy. Negativa: chybí prostor pro podnikání, nedostatečná nabídka sluţeb v obci, malá podpora drobného podnikání. 63

64 Doprava Pozitiva: blízkost vysokorychlostní silnice napojené na praţský městský okruh, pro část obce dostupnost Praţské integrované dopravy, napojení městské hromadné dopravy na vlakové spojení. Negativa: neexistence cyklostezek, vysoké nároky na přepravu osob do Prahy, neexistence přímého vlakového spojení s Prahou, špatné dopravní značení v obci, chybějící orientační značení v obci, absence páteřní komunikace napříč obcí, špatný stav pozemních komunikací a chybějící chodníky, chybějící přechody pro chodce, existence pouze příměstské hromadné dopravy a velice nízký vliv obce na její provoz, absence prostředků zajišťující bezpečnost (příčné prahy, zábradlí) Obyvatelstvo, kvalita ţivota a kultura Pozitiva: nízký věkový průměr obyvatel, pravidelné pořádání obecních kulturních akcí, existence zájmové spolkové skupiny, vysoký podíl rodinných domů. Negativa: neexistence školských zařízení a jejich nedostatečná kapacita v okolních obcích, chybějící zdravotní a sociální sluţby, nedostačující občanská vybavenost, zhoršující se dopravní situace, nízká vybavenost pro sport, neexistence centrálního veřejného prostoru, nerozvinuté vztahy mezi novousedlíky a starousedlíky, 64

65 malá aktivita občanů při rozhodování o veřejných záleţitostech, nízká úroveň občanské odpovědnosti Kvalita prostředí Pozitiva: blízkost nedalekého Klánovického lesa Negativa: chybějící povrchy komunikací, chodníků a osvětlení, nefunkční centrum obce, chybějící zeleň, zhoršená bezpečnost občanů kvůli čilému stavebnímu ruchu. 84 V obci Květnice během posledních deset let proběhla masivní výstavba. Zastupitelé obce několikrát změnili územní plán a udělali spoustu chyb, kdyţ svůj soukromý zájem povýšili nad veřejný. I přes tyto chyby se dnešní nové zastupitelstvo snaţí chyby napravit a více komunikovat s obyvateli obce. Doporučení pro obec Květnici: obec by měla více spolupracovat s veřejností, více spolupracovat s developery, ale nepřizpůsobovat se jejich poţadavkům, více prosazovat zájmy obce a občanů, zastavit masivní rozrůstání obce, soustředit se na kvalitu veřejné infrastruktury (veřejná prostranství, dopravní a technická vybavenost, veřejná zeleň). 84 POLÍVKA, Milan. Strategický plán rozvoje obce Květnice. Obec Květnice [online] [cit ]. Dostupné z: 65

66 Obrázek 12 Obec Květnice před výstavbou Zdroj: 66

67 Obrázek 13 Územní studie Květnice Zdroj: 67

68 Obrázek 14 Územní studie Květnice Zdroj: 68

69 4.4 Dolní Břeţany Obecná charakteristika Obec Dolní Břeţany se nachází ve Středočeském kraji, v okrese Praha západ v nadmořské výšce m n. m. a mají rozlohu 10,66 km 2. K Dolním Břeţanům patří místní části Jarov, Lhota a Zálepy. Počet obyvatel v Dolních Břeţanech je Tabulka 8 Základní informace o obci Dolní Břeţany Základní informace o obci Dolní Břeţany Kraj Středočeský Okres Praha západ Obec s rozšířenou působností Černošice Pověřená obec Jesenice Katastrální území Dolní Břeţany Počet obyvatel 3440 Rozloha 10,66 km 2 Nadmořská výška m n.m. Zdroj: Obrázek 15 Umístění obce Dolní Břeţany ve Středočeském kraji Zdroj: 6114&z=9&d=muni_4242_1 85 VOSPĚLOVÁ, Lucie. Historie Dolních Břeţan. Dolní Břeţany [online] [cit ]. Dostupné z: 69

70 Obrázek 16 Letecký pohled na obec Dolní Břeţany Zdroj: 5C5%2599e%25C5%25BEany&qp= _ _ _ _ Historie Dolní Břeţany byly aţ do konce 20. století zemědělskou vesnicí, kde trvale bydlelo přibliţně 1000 obyvatel. Během období socialismu se historické centrum velmi zanedbávalo. Po roce 1989, kdy došlo k privatizaci a restitucím majetku a půda ve velkém měnila své vlastníky, se obec začala měnit. Nastal masivní plošný rozvoj obce a s ním i velmi vysoký příliv obyvatel, kteří se stěhovali do malých obcí za lepším ţivotním prostředím. Počet obyvatel v roce 2013 dosáhl 3500 obyvatel Ideové pilíře Z zvýše uvedeného je patrné, ţe také Dolní Břeţany jsou postiţeny problémem suburbanizace. Je to však obec, která se tomuto problému dovedla postavit a začala jej řešit koncepčně a na základě potřeb občanů. Zastupitelstvo i občané si uvědomili, ţe s rostoucím počtem obyvatel je potřeba zajistit odpovídající sluţby a infrastrukturu pro obyvatele, a ţe nechtějí, aby jejich obec slouţila pouze jako noclehárna. Rozhodli se, ţe chtějí vytvořit sídlo se smíšeným funkčním vyuţitím a jasně vymezenými hranicemi rozvoje, sídlo s veřejným prostorem a s funkčním centrem, které by bylo dostupné pěšky ze všech částí obce. Místní 86 WIKIPEDIA. Dolní Břeţany. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online] , [cit ]. 70

71 zastupitelstvo si uvědomilo, ţe oni jsou tím, kdo nese hlavní zodpovědnost za suburbanizaci v obci. Místní samospráva formulovala tři základní ideové pilíře dalšího rozvoje obce První pilíř územní plánování jako nástroj regulace rozvoje Obec se rozhodla, ţe nebude rozšiřovat zastavitelná území do volné krajiny a spíše posílí plochy zeleně a sportu. Pro kaţdou rozvojovou lokalitu musely být zpracovány regulační plány a byla také zavedena časová regulace (etapizace) vyuţití území. V roce 2008 proběhlo v obci referendum, kde se obyvatelé jednoznačně vyjádřili, ţe další rozšiřování obce nechtějí Druhý pilíř rozvoj obce s vytvořením plnohodnotného centra, kde bude vyváţeno jak bydlení, tak sluţby a zeleň Obec měla představu o projektu, který svým občanům i návštěvníkům poskytne vše potřebné a zároveň si zachová ducha venkovské pospolitosti. V roce 2003 obec ve spolupráci s profesorem Miroslavem Bašem a studenty architektury ČVUT formulovala zadání projetu. O rok později investovala do architektonické soutěţe a vítězný návrh nechala prověřit, aby byl opravdu komerčně realizovatelný. O další rok později zvítězila koncepce uspořádání prostoru jako klasického náměstí o velkosti 50 x 70 m, na které bude navazovat park, přesněji čtyři hektary parkově upravené zeleně. Výstavba pěti polyfunkčních budov, které napomáhají vzniku samotného náměstí, byla situována do území, které přiléhá ke dvěma nejdůleţitějším komunikacím procházejícím obcí. Projekt zahrnoval i výstavbu dalších čtyř polyfunkčních budov a dvacet jedna rodinných domů. Vítězná koncepce architektonické kanceláře architektů Dvořáka a Tichého řešila celé území jako územní celek a podporovala dominantu obce renesanční zámek - a zvýraznila krajinný prvek obce vodní plochu. Obec změnila územní plán podle navrhované studie a nechala si zpracovat ekonomické posouzení projektu. Nastala fáze hledání investora, kdy po osmnácti měsících bylo dosaţeno dohody mezi Arcibiskupstvím praţským, co byl většinový vlastník pozemků, a obcí, ohledně realizace celého projektu. Vznikla účelově zaloţená developerská společnost, kdy investorem stavby se stala společnost Centrum Dolní Břeţany s.r.o., kde 75 % vkladu je ve vlastnictví soukromého investora, 20 % patří Arcibiskupství praţskému a 5 % patří obci. Celá stavba stála okolo 1,1 miliardy korun a byla dokončena v roce Nové náměstí navazuje na historickou část obce a poskytuje tak potřebné prostory pro nabídku sluţeb a podnikání. V centru obce se nachází dva rozlehlé parky, Mlynářský a Keltský, a v nich je vybudováno například dětské hřiště, amfiteátr, skate park nebo hřiště na míčové hry. Parky v roce 2013 získaly v soutěţi 71

72 Kvetoucí sídla Evropy zvláštní cenu. Celá tato stavba zlepšila kvalitu ţivota v obci i jejím okolí. Stavba dostala od Státního fondu rozvoje bydlení cenu jako nejlepší stavba roku 2010 určená pro bydlení. Obrázek 17 Centrum Dolní Břeţany Zdroj: Třetí pilíř nastavení vysokých poţadavků na urbanistické řešení nových rozvojových lokalit a dále na kvalitní architektonické řešení projektů, které jsou financovány obcí Třetí pilíř tedy představoval hledání určitých kompromisů mezi soukromým a veřejným zájmem, mezi chtěnými a moţnými kompromisy prostorových moţností a ekonomickou návratností Vývoj počtu obyvatel Počet obyvatel v Dolních Břeţanech stoupl nejvíce v letech a předpokládá se, ţe by měl nárůst dále pokračovat (ačkoliv jiţ zřejmě ne tímto tempem). Největší vliv na přírůstek obyvatel mělo stěhování, které bylo nejvyšší v roce a dále zvyšující se porodnost. Počet muţů a ţen je prakticky vyrovnaný. Vzdělání obyvatel ve srovnání s Českou republikou je výrazně vyšší. Převaţuje zde vyšší podíl lidí s maturitou či vysokoškolským 87 Suburbanizace: sborník ze semináře AUÚP, Beroun, vyd. Brno: Ústav územního rozvoje, 2009, 95 s. ISBN ,str

73 vzděláním. Ekonomicky aktivních lidí je necelých 64 % obyvatel, a z toho skoro polovina občanů dojíţdí za prací. Míra nezaměstnanosti je niţší neţ v Praze. 88 Graf 4 Vývoj přirozeného přírůstku a migračního salda v letech Zdroj: Občanská vybavenost Graf 5 Vývoj počtu obyvatel obce Dolní Břeţany v období Zdroj: V obci Dolní Břeţany je téměř kompletní základní občanská vybavenost, která je doplněna několika prvky vyšší občanské vybavenosti. Nachází se zde obecní úřad, pobočka České spořitelny, úřadovna České pošty, zdravotnické středisko s lékárnou a pečovatelská sluţba. Je zde mateřská škola, základní škola i umělecká škola. Na území obce působí devět spolků a sdruţení pokrývajících zájmovou, kulturní, sportovní a sociální oblast. V rámci občanské vybavenosti si občané stěţují jen na přeplněnost mateřských a základních škol. Je to z toho důvodu, ţe v posledních deseti letech bylo v obci 88 Dolní Břeţany: Obec. Dolní Břeţany [online]. [cit ]. Dostupné z: 73

74 realizováno patnáct developerských projektů a více jak devadesát procent nemovitostí bylo prodáno. Nejvíce tyto nemovitosti kupují mladí lidé, kteří zakládají rodiny a tak se mateřské i základní školy poměrně rychle zaplňují. TECHNICKÁ INFRASTRUKTURA V Dolních Břeţanech došlo k výstavbě kanalizace a vodovodu, plynofikaci, a dále k výstavbě dvou čistíren odpadních vod. Byla zahájena výstavba nového vodojemu a vodovodního přivaděče. Postupně dochází k rekonstrukci veřejného osvětlení a místních komunikací. V částech Dolních Břeţan byly také vybudovány okruţní křiţovatky a instalovány semafory kvůli bezpečnosti Realizované projekty V průběhu deseti let bylo v obci realizováno patnáct developerských projektů. V roce 2008 proběhlo občanské referendum a na jiţ vyčleněná území pro rozvoj obce byla uvalena časová uzávěra. Následná výstavba byla rozdělena do tří etap v horizontu třiceti let. Díky dobrému hospodaření obce a dotací z Evropské unie mohla obec financovat mnoho projektů, které přispěly ke zlepšení ţivota v obci. Jedná se například o projekty: cyklostezka Dolní Břeţany Lhota 3,8 mil. Kč, rekonstrukce sportovního areálu 20 mil. Kč, vodojem Lhota 68 mil. Kč, rekonstrukce rybníka Lhota 0,8 mil. Kč, mateřské centrum Břeţánek 1,7 mil. Kč, přístavba mateřské a základní školy 22 mil. Kč, modernizace základní školy 32 mil. Kč, rekonstrukce čistírny Břeţany 15 mil. Kč a mnoho dalších Strategický plán rozvoje obce Dolní Břeţany: na období DolniBrezany.cz [online]. [2014] [cit ]. Dostupné z: 90 DOLNÍ BŘEŢANY. Realizované. Dolní Břeţany [online]. [ 2013] [cit ]. Dostupné z: 74

75 REALIZOVANÉ PROJEKTY V DOLNÍCH BŘEŢANECH Finance 5 mil. Kč 2013 Finance 20 mil. Kč 2013 Obrázek 18 Rekonstrukce obecního úřadu a rekonstrukce sportovního areálu Zdroj: Finance 16,7 mil. Kč 2012 Finance 3,5 mil. Kč Připravované projekty Obrázek 19 Výstavba nádvoří U Radnice a Mlynářský rybník Zdroj: DEVELOPERSKÝ PROJEKT ELI EXTREME LIGHT INFRASTRUCTURE Je jedním z dalších projektů, který má přispět k rozvoji obce. Jedná se o mezinárodní projekt výstavby laserového centra, který má být financován ze strukturálních fondů Evropské unie. Fyzikální ústav Akademie věd, který bude provoz centra zajišťovat, poţádal o téměř sedmimiliardovou dotaci ze strukturálních fondů EU, z čehoţ 2/3 tvoří náklady na unikátní vědecké technologie. Evropská komise vybírala mezi několika státy Evropy a lokalita Dolních Břeţan byla shledána jako nejvhodnější. Důleţitou úlohu sehrála dobrá dopravní dostupnost 75

76 do Prahy a na letiště, blízkost hlavního města, jasná urbanistická koncepce a rezervní plochy pro moţnou přístavbu. Stavba by měla být realizována v roce Obrázek 20 Developerský projekt ELI Extreme Light Infrastructure Zdroj Závěrečné shrnutí Obec Dolní Břeţany je obcí, která během posledních deseti let prošla intenzivním vývojem. I přes počáteční masovou výstavbu, která v obci proběhla, a problémy s ní spojené, obec dokázala, ţe pomocí schopné samosprávy, podpoře obyvatel a vyuţívání všech nástrojů environmentální politiky se dají problémy vyřešit. Dnes se jedná o prosperující obec, která je vyhledávanou lokalitou pro všechny, kteří chtějí bydlet v obci s plnohodnotnou občanskou vybaveností v blízkosti hlavního města a zároveň v hezké přírodě. Doporučení pro podobně postiţené obce: uvaţovat při územním plánu o území jako celku a nepodléhat tlakům zájmových skupin, jasně si definovat, kterým směrem se obec bude ubírat, neprovádět časté změny v územním plánu, chránit nezastavěné území, 91 AV ČR. ELI - Extreme Light Infrastructure. Fyzikální ústav Akademie věd ČR [online] [cit ]. Dostupné z: 76

77 předem řešit vliv počtu obyvatel na kapacitu sociální, dopravní a technické infrastruktury, vymezit veřejné prostory, vhodně definovat regulativy a pouţívat neformální nástroje územního plánování. 77

78 4.5 Závěr teoretické části Cílem teoretické části bakalářské práce bylo shrnout základní rysy suburbanizace, její historii, současný stav, pozitiva i negativa a moţnosti regulace. Praktickým výstupem byla analýza, zhodnocení a porovnání jednotlivých aspektů suburbanizace na příkladu dvou vybraných obcí ve středních Čechách se zaměřením především na dopady sociální, finanční a environmentální. Suburbanizace, tedy proces stěhování obyvatel z velkých měst do okolních sídel menších, se vyskytuje ve všech vyspělých zemích. V České republice se začal nejvíce rozvíjet po roce 1989 a to hlavně díky technickému pokroku v dopravě, růstu bohatství obyvatelstva, podporou při pořizování bydlení ze strany státu a nízkým cenám pozemků. Jedním z nejvíce suburbanizací postiţených krajů je Středočeský kraj, a to zejména vzhledem ke vzájemné specifické poloze s hlavním městem Prahou. Mezi hlavní rysy suburbanizace patří prostorový a populační růst, změna sociální struktury obyvatelstva, architektury a infrastruktury. Některé obce na suburbanizaci nebyly připraveny, a proto se vyrovnávají s jejími dopady dodnes. Ze závěrů práce vyplývá, ţe mezi nejčastější příčiny suburbanizace patří malá odborná kompetentnost vedoucích představitelů obcí, nedostatečné hájení veřejného zájmu, absence studií pro jednotlivé rozsáhlé zastavitelné plochy, které by koncepčně řešily zástavbu a veřejnou infrastrukturu, nekoordinovaný a nekoncepční růst obce, kdy stavební úřad nevymáhal splnění podmínek stanovených platnou dokumentací a jejími změnami, a chyby projektantů, které vedly k masivnímu růstu obce bez zajištění infastruktury. Suburbanizace je celospolečensky vnímána spíše negativně neţ pozitivně. Vzhledem k prudkosti, rychlosti a nekoncepčnosti dochází k problémům v oblasti ekonomické, sociální i environmentální. Práce ukazuje, ţe mezi nečastější obecná negativa suburbanizace patří úbytek zemědělské půdy a environmentálně citlivých území, sníţení úrodnosti půdy, vyšší spotřeba energie, větší emise, segregace obyvatel, vyšší náklady na infrastrukturu, daňové dopady pro veřejnost a ztráta historických hodnot, tradic a komunit. Na příkladu dvou vybraných obcí ve středních Čechách bylo ukázáno, ţe mezi nejčastější problémy, které obce řeší jako důsledek suburbanizace, patří náklady na technickou a dopravní infrastrukturu z důvodu neefektivního vyuţívání území, náklady na zajištění veřejné dopravy, absence školských zařízení, chybějící zdravotní a sociální sluţby, 78

79 neexistence centrálního veřejného prostoru, nedostatečná nabídka sluţeb pro obyvatele, chybějící prostor pro malé a střední podnikatele, chybějící pozemky ve vlastnictví obce pro občanskou vybavenost, nedostatečná kapacita čistírny odpadních vod, nepřihlášení nových obyvatel k trvalému pobytu a důsledkem toho sníţení financí v rozpočtu. Suburbanizace ale nepřináší jen samá negativa. Mezi pozitivní sociální dopady lze zařadit například ekonomickou proměnu obce ve smyslu oţivení drobného podnikání nebo proměnu kulturní a společenskou, nicméně tyto pozitivní dopady prakticky vţdy vyţadují větší angaţovanost obce v prosazování veřejných zájmů. Podle zjištění v obou dvou obcích panují dobré sociální vztahy. Nově přistěhovalí se zapojují do dění v obci, zakládají zájmové spolky a skupiny. Celkově lze hodnotit situaci v obou vybraných obcích, Květnici a Dolních Břeţanech, pozitivně, protoţe i přes počáteční chyby se dovedly postavit problémům a začaly je řešit koncepčně a na základě potřeb občanů. Závěrem je nutné konstatovat, ţe zejména prostřednictvím nástrojů územního plánování by mělo být dodrţováno několik základních zásad. Mezi ně patří potřeba uvaţovat o území jako o celku a to včetně vazeb na sousední obce, které je nutné respektovat, nepodléhat tlakům zájmových skupin a chránit veřejný zájem, jasně definovat obecní priority rozvoje, neprovádět časté změny, chránit nezastavěné území, předem řešit vliv počtu obyvatel na kapacitu sociální, dopravní a technické infrastruktury, vymezit dostatečné mnoţství veřejných prostranství a vhodně definovat regulativy. 79

80 II. PRAKTICKÁ ČÁST Odhad trţní hodnoty nemovitostí

81 5 OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ V této praktické části bakalářské práce se autor věnuje modelovému ocenění dvou nemovitostí na trţních principech. Ocenění bytové jednoty č. 1502/13, ve třetím nadzemním podlaţí budovy č. p. 1502, na adrese Praha 4 Nusle, ulice Jaurisova. Budova je postavená na pozemku parcelní číslo 2333 včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku parcelní číslo 2333 o celkové výměře 517 m 2, přičemţ jednotka je zapsaná na LV č. 2626, budova na LV č a pozemky na LV č Vše pro katastrální území Nusle, obec Praha, katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. U tohoto ocenění je aplikovaná metoda porovnávací a metoda výnosová. Ocenění bytového domu s nebytovými prostory postaveného na pozemku parcelní číslo 267 o celkové výměře 329 m 2, zapsaného na LV č. 1195, v katastrálním území Nové Město, obec Praha u katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. U této nemovitosti jsou pouţity všechny tři metody ocenění na trţních principech. Jako první je pouţita metoda porovnávací, jako druhá metoda výnosová a jako poslední metoda nákladová. Stylistická úprava obou ocenění je přizpůsobena přednáškám a skriptům Ing. Petra Orta, Ph.D. Z důvodu ochrany osobních údajů, která je v České republice regulována zákonem č.101/2001 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů a dalšími právními předpisy, nejsou v obou modelových oceněních uvedena pravá jména vlastníků oceňovaných nemovitostí, a to jak u příloh, tak i v textové části. Ostatní údaje jsou zachovány podle skutečnosti. Základní popis metod ocenění na trţních principech: Metoda porovnávací, jak jiţ vyplývá z jejího názvu, je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Předpokladem aplikovatelnosti této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Pro zohlednění odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti se vyuţívají tzv. korekční činitelé. 81

82 U metody výnosové (příjmové) se jedná o rychlejší metodu, neţ je metoda porovnávací. Tato metoda slouţí jako ověření správnosti výpočtu metody porovnávací. Jedná se o vztah mezi budoucími výnosy a hodnotou nemovitosti. Metoda nákladová spočívá v porovnání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, s. 14, 34,

83 5.1 Ocenění bytové jednotky OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY Bytová jednotka č. 1502/13 Ulice Jaurisova 1502/17 Praha Nusle STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Objednavatel odhadu: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ocenění provedla: Lenka Tarnovská Datum místního šetření: Datum zpracování:

84 OBSAH Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy PŘÍLOHY Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 Snímek z pozemkové mapy Příloha č. 3 Fotodokumentace bytové jednotky

85 5.1.1 Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/ Praha 5 Česká republika 6. března 2014 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako BYTOVÁ JEDNOTKA č. 1502/13 uvedená na listu vlastnictví č. 2626, pro katastrální území Nusle, městská část Praha 4, obec Praha, nacházející se na adrese ulice Jaurisova 1502/17, Praha 4 Nusle, Česká republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 6. březnu Zpracovatelce zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavbou. Zpracovatelce zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 4, listu vlastnictví č. 2626, pro katastrální území Nusle, městská část Praha 4, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatelka zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 85

86 Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Podle poţadavku zadavatele ocenění jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy, je definováno jako vlastnictví bez jakéholiv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem si osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvalu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku, velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav, nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku, převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu, náklady na pořízení majetku jako nového sníţeného o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy, prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě, očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 86

87 5.1.2 Popisné informace Úkolem ocenění je stanovení trţní hodnoty níţe popsané bytové jednotky nacházející se v Praze 4, katastrální území Nusle. Ocenění slouţí pouze pro potřeby této bakalářské práce. POPIS LOKALITY Předmětná bytová jednotka č. 1502/13 se nachází v bytovém domě č. p v ulici Jaurisově v Praze 4, katastrální území Nusle. Okolní zástavba je bloková, tvořená bytovými domy. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyšší kategorie. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, kulturní zařízení, banka, apod.). Zastávky městské hromadné dopravy (tramvaj a autobus) jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti, stanice metra C je vzdálena dvě stanice autobusem. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele k bytu patří sklepní kóje o velkosti 4 m 2 a dále má moţnost vyuţívat společné domovní prostory. HISTORIE Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaná bytová jednotka nachází, postavený v roce 1926 jako činţovní dům. V přízemí domu byl a je nebytový prostor, obchod. V roce 2009 byl celý dům rekonstruován byly zde provedeny nové rozvody domovních instalací, opravena střecha a fasáda, upraveny společné domovní prostory, vybudován výtah do všech podlaţí. POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 603/17413 na parcele č o výměře 517 m 2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. 87

88 VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 603/17413 na společných částech domu, jedná se především o přípojky médií, oplocení dvora, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní ceny hodnoty zohledněna. BYTOVÁ JEDNOTKA Bytová jednotka č. 1502/13 je zapsaná v katastru nemovitostí na LV č. 2626, katastrální území Nusle, obec Praha. Bytová jednotka č.1502/13 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 603/17413 na společných částech domu a pozemkové parcele č Bytová jednotka je o velikosti 2+1. Výměra vnitřní podlahové plochy je 60,3 m 2. Příslušenstvím bytové jednotky je sklepní kóje o výměře 4 m 2. Podlahová plocha sklepní kóje byla pro potřeby výpočtu do výměry bytové jednotky započítána polovinou své podlahové plochy, tedy podlahová plocha pouţitá ve výpočtu činí 62,3 m 2. Dispozice bytové jednotky jsou následující: kuchyně 13,4 m 2, obývací pokoj 17,2 m 2, loţnice 17,8 m 2, předsíň 6,1 m 2, koupelna 3,6 m 2, toaleta 1,1 m 2, spíţ 1,1 m 2. Oceňovaná bytová jednotka je přístupná přímo z hlavního schodiště. Vstup do bytové jednotky je zajištěn dvoukřídlými dveřmi. V podlaţí nad i pod oceňovanou bytovou jednotkou se nacházejí byty. Vodorovné nosné konstrukce tvoří rovné trámové stropy. Obvodové svislé konstrukce jsou klasické, zděné z plných pálených cihel. Bytové jádro je opatřeno do výšky 1,2 m keramickými obklady a dále štukovanou omítkou. Veškeré zdivo je omítnuto štukovou, popř. sádrovou omítkou a opatřenou malbou. Jako nášlapné vrstvy podlahových konstrukcí jsou v obytných místnostech pouţity parkety (dřevěné vlysy), v koupelně a na toaletě je poloţena keramická dlaţba. Rozvody elektrického proudu jsou původní hliníkové s napětím 220 V a dále rozvody měděné s napětím 360 V. Do bytu je 88

89 zaveden domovní zvonek s domácím telefonem, společná televizní anténa, dále telefonní linka a internetové připojení. Bytová jednotka je vytápěn plynovým topením (WAW). Rozvody vody a odpadního potrubí jsou plastové. Bytová jednotka je v dobrém stavebnětechnickém stavu a je udrţovaná. Vlastnictví - dle výpisu z katastru nemovitostí list vlastnictví č je vlastnictví bytové jednotky č. 1502/13 úplné a bezvadné. Stavebně-právní stav - bytová jednotka se nachází v bytovém domě č. p v katastrálním území Nusle, obec Praha. Z výpisu listu z katastru nemovitostí, z délky a způsobu jejího uţívání vyplývá, ţe stavebně-právní stav bytové jednotky je bez závad. Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, byl postaven v roce Bytový dům č. p. 1502, ve kterém se nachází bytová jednotka č. 1502/13, je situován v památkově chráněném území hlavního města Prahy a nenachází se v záplavovém území. Věcná břemena - dle výpisu z katastru nemovitostí nevázne na oceňované bytové jednotce č.1502/13 ţádné zástavní právo. Nájemní vztahy - při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţena ţádná nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ve prospěch třetích osob Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzický moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaná bytová jednotka je zapsaná v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka se způsobem vyuţití jako byt. Takto je také bytová jednotka vyuţívána. Její současné uţívání je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je tedy z právního hlediska v pořádku. Oceňovaná bytová jednotka je v takovém technickém stavu, který umoţňuje její vyuţívání bez nutnosti provedení jakékoli rekonstrukce či vynaloţení výrazné investice. Oceňovanou bytovou jednotku je proto moţno uţívat. 89

90 Aby byla oceňovaná bytová jednotka vyuţívána s maximálním uţitkem, musí být pronajímána za trţní nájemné obvyklé v místě a čase, či musí být vyuţívána jejími vlastníky pro vlastní potřebu, a tím bylo dosaţeno úspor za pronájem obdobné nemovitosti. Bytová jednotka je v době ocenění vyuţívána jejími vlastníky k bydlení. Na základě těchto skutečností lze uvést, ţe oceňovaná bytová jednotka je uţívána v souladu s jejím moţným nejlepším a nejvyšším vyuţitím Ocenění ÚVOD Hodnota majetku se obvykle stanovuje třemi mezinárodně uznávanými metodami ocenění. Jsou jimi metoda porovnávací, výnosová (příjmová) a nákladová. Při stanovení aktuální trţní hodnoty oceňované bytové jednotky č. 1502/13 v ulici Jaurisově v Praze 4 - Nusle byla pouţita metoda porovnávací a metoda výnosová, resp. výsledkem ocenění je kombinace těchto dvou metod. Porovnávací metoda odráţí současný stav trhu. Je zaloţena na trţním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných, porovnávaných nemovitostí, se kterými bylo na realitním trhu obchodováno v nedávné době a v blízkých lokalitách, nebo které jsou na realitním trhu nabízeny k prodeji. Výsledkem porovnání těchto nemovitostí je porovnávací hodnota přibliţující se ceně dosaţené na volném trhu za obdobné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Výnosová metoda vychází z předpokládané velikosti budoucího výnosu nemovitosti, jeho stability a spolehlivosti. Dává přednost ekonomickému uţitku (výnosu) z nemovitosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda se zabývá vynaloţenými náklady na stavbu předmětné nemovitosti. Výsledkem je tzv. věcná hodnota. Její výše je rovna těm nákladům, které by bylo potřeba vynaloţit v současnosti na znovu-vybudování oceňované nemovitosti v daném místě v tom stavu, v jakém se nachází k datu ocenění. Součástí věcné hodnoty je také náklad na nákup pozemku, na kterém je nemovitost situována, protoţe bez pozemku by nemohla být postavena. 93 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s. 14, 34,

91 Nákladová metoda nebyla pro výpočet hodnoty předmětného bytu pouţita, neboť při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém bytovém domě, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není nákladová metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu. 94 POROVNÁVACÍ METODA Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházely v porovnatelných lokalitách. Vstupy do porovnávací metody byly pouţity ze zdrojů realitní kanceláře Středočeské reality, spol. s.r.o., a dále byla pouţita informace o bytové jednotce č. 1502/13 v bytovém domě č. p ulici Jaurisově o dispozici 2+1, Při stanovení trţní hodnoty oceňované bytové jednotky byly jako srovnávací hledisko pouţity výměry čistých vnitřních podlahových ploch bytových jednotek, příp. zvýšených o ½ podlahové plochy sklepní kóje. V porovnávací metodě byly dále pouţity následující koeficienty zohledňující rozdíly mezi oceňovanou bytovou jednotkou a porovnávanými nemovitostmi: datum transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, kolaudační rozhodnutí, jiná právní omezení a závazky, lokalita, technický stav bytového domu, technická vybavenost bytového domu, technický stav bytu, vybavenost bytu, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, jiná technická korekce, korekce pro velikost nemovitosti a koeficient podlaţí. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je: Kč (slovy: dva-miliony-šest-set-patnáct-tisíc-korun-českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: 94 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s. 14, 34,

92 Tabulka 9 Porovnávací metoda aktuální trţní hodnota AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA POROVNÁVACÍ HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY ulice Jaurisova č. p. 1502, k.ú. Nusle, Praha 4, bytová jednotka č. 1502/13 Oceňovaný majetek Porovnávaný majetek Porovnávaný majetek Porovnávaný majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo Byt 1502/13 Na Jezerce ul. Táborská ul. Čestmírova ul. Katastrální území Nusle Nusle Nusle Nusle Obec Praha 4 Praha 4 Praha 4 Praha 4 Okres Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet jednotek 62,3 66,7 61,8 68,9 Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce 12/2013 9/2013 9/2013 Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota Existence věcných břemen Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky Památkově chráněné území Památkově chráněné území Památkově chráněné území Památkově chráněné území Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota

93 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota Před cel. Technický stav Průměrný Průměrný rekon. Velmi dobrý Korekce 1 1,1 0,9 Upravená hodnota Technické vybavení Průměrné Průměrné Doţilé Velmi dobré Korekce 1 1,1 0,9 Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota Dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota Atraktivita objektu Velmi dobrá Velmi dobrá Dobrá Velmi dobrá Korekce 1 1,05 1 Upravená hodnota Jiná technická korekce Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Střední Větší Střední Větší Korekce 0,95 1 0,95 Upravená hodnota Podíl hodnoty Jiná korekce p. Obdobný Obdobný Obdobný Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno Zdroj: autor 93

94 PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) METODA Další metoda, která byla pouţita pro stanovení trţní hodnoty bytové jednotky, byla příjmová metoda. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku, v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. 95 Postup výpočtu pomocí příjmové metody: Nejprve byl stanoven hrubý potencionální příjem, který by mohl být generován oceňovaným majetkem. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na Kč/měsíc a byla stanovena na základě průměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech a ve stejné lokalitě (ve výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemci přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání). Dále byla stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného. Neobsazenost byla odečtena od potencionálního hrubého příjmu. Byl pouţit koeficient 0,95. Efektivní hrubý příjem získáme tím, ţe od hrubého příjmu odečteme ztrátu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného. Rezerva na renovaci byla vypočítána podle vzorce reprodukční cena / ţivotnost = rezerva na renovace. Reprodukční cena stavby (62,3 m 2 x Kč/m 2 = Kč) byla vynásobena podílem prvků krátkodobé ţivotnosti (PKŢ: 58 %, x 0,58 = Kč). Výsledek byl vydělen dobou potřebnou pro generální opravu (stanoveno 40 let, / 40 = Kč). Ostatní provozní náklady byly stanoveny ve výši Kč: - daň z nemovitosti, - pojištění nemovitosti, - běţná údrţba a opravy byly stanoveny v rozmezí 0,5 % - 1,5 % z reprodukční ceny, vzhledem ke stavu bytu byl v době ocenění stanoven koeficient 0,5 % tedy x 0,005 = Kč, - náklady na správu stanoveno 5 % z hrubého nájemného, tedy Kč. Odečtením rezervy na renovaci a ostatních provozních nákladů od efektivního hrubého příjmu byl následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). 95 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s

95 Trţní hodnota byla následně stanovena pomocí přímé kapitalizace. Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v dané lokalitě a v daném segmentu, tedy sledováním poměru skutečných trţních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosů. Kapitalizační míra je stanovena ve výši 6 %. Výnosová metoda = Čistý provozní příjem (NOI) / Kapitalizační míra (%) Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je: Kč (slovy: jeden-milion-sto-šedesát-dva-tisíc-korun-českých) Souhrnný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tabulka 10 Příjmová metoda trţní hodnota PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) HODNOTA BYTOVÉ JEDNOTKY Přímá kapitalizace ulice Jaurisova č. p. 1502, k.ú. Nusle, Praha 4, bytová jednotka č. 1502/13 Hrubý příjem Kč/měsíc * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (-5%) Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace Ostatní provozní náklady Čistý provozní příjem (NOI) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kapitalizační míra - R 6% Trţní hodnota - V Kč TRŢNÍ HODNOTA ZAOKROUHLENÁ Zdroj: autor Kč 95

96 5.1.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 11 Výsledná trţní hodnota VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA ulice Jaurisova č. p. 1502, k.ú. Nusle, Praha 4, bytová jednotka č. 1502/13 Indikace (Kč) Váha % Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Kč 80 % Kč Příjmová metoda Kč 20 % Kč VÝSLEDNÁ TRŢNÍ HODNOTA (zaokrouhleno) Zdroj: autor Kč Oceňovaná nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80 %. Oceňovaná nemovitost je z hlediska atraktivity lokality, typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobné nemovitosti se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. V tomto konkrétním případě indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná, a proto jsem přisoudila příjmové metodě 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni reprezentovaná částkou Kč (slovy: dva-miliony-tři-sta-dvacet-čtyři-tisíc-čtyři-sta-korun-českých) 96

97 5.1.6 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá zpráva nebo její části, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, které se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze prohlídkou, tj. nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty v této zprávě. 10. Objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s

98 5.1.7 Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe dokumenty a podklady mně byly předány nejsou pravdivé a správné. 97 V Praze Lenka Tarnovská 97 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s

99 5.1.8 Přílohy Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 1 Zdroj: ČÚZK 99

100 Příloha č. 2 Snímek z pozemkové mapy Příloha č. 2 Zdroj: ČÚZK 100

101 Příloha č. 3 Fotodokumentace bytové jednotky Příloha č. 3 Zdroj: autor 101

102 5.2 Ocenění bytového domu OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Česká republika STANOVÉNÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Bytový dům Ulice Petrská Praha 1 Nové Město Datum místního šetření: Datum zpracování:

103 OBSAH Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy PŘÍLOHY Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 Snímek z pozemkové mapy Příloha č. 3 Pohled na bytový dům v Petrské ulici

104 5.2.1 Průvodní dopis Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/ Praha 5 Česká republika 9. dubna 2014 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako BYTOVÝ DŮM č. p uvedený na listu vlastnictví č. 1195, pro katastrální území Nové Město, městská část Praha 1 Nové Město, obec Praha Nacházejícího se na adrese Petrská 1169/27, Praha 1 Nové Město, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na cenu obvyklou výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. dubnu 2014 tj. ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 1 na listu vlastnictví č pro katastrální území Nové Město, městská část Praha 1, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 104

105 přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek má ke dni ocenění tři nebytové prostory a devět bytových jednotek. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, stavby a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 105

106 5.2.2 Popisné informace POPIS LOKALITY Bytový dům se nachází v centru Prahy, ve čtvrti Nové Město, která je zejména v poslední dekádě lokací s jednou z nejvyšších úrovní reálně dosahovaných trţních cen v Praze. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyššího a nejvyššího standardu. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost banky, hotely, obchodní síť, apod. Zastávky městské hromadné dopravy - tramvaj, autobus a metro (trasa C a B Florenc) jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. HISTORIE Předchůdcem dnešního objektu byl jednopatrový dům ze 17. století, zdobený na fasádě freskami, který byl později přestavěn a roku 1885 zbořen. Stávající novorenesanční bytový dům byl postaven v letech podle plánů Josefa Angera. POZEMEK Bytový dům se nalézá na pozemku parcelní číslo 267 o velikosti 329 m 2, je převáţně zastavěn objektem bytového domu a je součástí Praţské památkové rezervace. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami voda, elektřina, kanalizační přípojka, jednak zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. BYTOVÝ DŮM Stavba je situována v zastavěné části obce na pozemku s parcelním číslem 267 v katastrálním území Praha 1 Nové Město. Pozemek se nachází mezi ulicemi Petrská a Helmova a je součástí Praţské památkové rezervace. Na pozemku se nachází řešený řadový neorenesanční bytový dům. Stávající objekt má jedno podzemní a šest nadzemních podlaţí. Střecha je sedlová. Objekt je zděný, podélnými nosnými zdmi rozdělen na uliční a dvorní trakt. Ve dvorním traktu je schodišťové těleso s příčnými schodišťovými zdmi a dvouramenným schodištěm s vetknutými stupni. Stropy nad 1. PP jsou z valených cihelných kleneb v jednom směru. Strop nad 1. NP má v uličním traktu zrcadlové klenby valené v obou směrech 106

107 a ve dvorním traktu cihelné valené klenby v jednom směru. Podesty schodišť jsou ze zrcadlových kleneb. Stropy nad NP jsou dřevěné, trámové se záklopem, násypem a hrubou dřevěnou podlahou nebo dlaţbou. Pobití a rákosová omítka je nesena rákosníky. Nádvoří objektu je sníţeno o 0,88 m oproti ulici Helmova. Je přístupné přímo z ulice pomocí vyrovnávacího schodiště a z veřejných prostor přízemí domu, jsoucích na stejné niveletě. Nádvoří je zastavěno přízemním objektem, v němţ se nacházejí garáţová stání a kancelářské plochy se zázemím, funkčně propojené s komerčními prostory v přízemí domu. Hlavní průčelí objektu je orientované do ulice Petrská. Jedná se o jednosměrnou komunikaci s moţností podélného stání při chodníku. Dvorní fasáda objektu je nepřímo otevřena do jednosměrné ulice Helmova. Přízemí slouţí ke komerčnímu vyuţití a v patrech jsou bytové jednotky. Dispozice jednotlivých podlaţí zahrnuje: 1. PP - 1 nebytový prostor, 1. NP - 2 nebytové prostory, 1. NP garáţ, 2. NP - 2 bytové jednotky, 3. NP - 2 bytové jednotky, 4. NP - 2 bytové jednotky, 5. NP - 2 bytové jednotky, 6. NP - 1 bytová jednotka. Tabulka 12 Popis podlaţí Dispozice UP m² 1.PP nebytový prostor 29,3 1.NP nebytový prostor 98,2 1.NP nebytový prostor 66,4 1.NP garáţ 55,7 2.NP 2+kk 72,8 2.NP ,1 3.NP 2+kk 67,5 3.NP ,5 4.NP 2+kk 68,35 4.NP ,05 5.NP 2+kk 73,2 5.NP ,15 6.NP 3+kk 138,3 Zdroj: autor Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejlepší a nejvyšší vyuţití nemovitosti musí plnit podmínky pro dodrţení právních předpisů, maximální ziskovosti, fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti. 107

108 Bytový dům se vyuţívá k bydlení, jak je uvedeno v územně plánovací dokumentaci, která je zanesena v katastru nemovitostí. Maximálně ziskový můţe být v případě pronájmu bytových jednotek a nebytových prostor třetím osobám nebo osobě za trţní nájemné obvyklé v dané lokalitě nebo můţe slouţit majiteli k bydlení. Podmínka maximální ziskovosti, fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tímto splněna Ocenění ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. 99 Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky 98 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s

109 nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtverečný pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: Kč (slovy: třicet-šest-milionů-devět-set-deset-tisíc-korun-českých) a je kalkulována následně: 329 x , 38 = ,47 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce: 109

110 Tabulka 13 Porovnávací metoda - pozemek TABULKA I. - POZEMEK A. Identifikační údaje Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Praha - Petrská 1169 Praha - Petrská Praha - Nové Město Praha - Vinohrady Praha - Ţiţkov Parcelní číslo 267 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Petrská 1169/27 Petrská 1169/25 Nové Město Vinohrady Ţiţkov Katastrální území Nové Město Nové město Nové Město Vinohrady Ţiţkov Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 1 Praha 1 Praha 2 Praha 2 Praha 3 B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X ,83 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X ,77 Kč ,00 Kč ,06 Kč ,38 Kč Datum transakce Korekce 1,1 1,15 1,17 1,17 Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,69 Kč ,13 Kč C. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,69 Kč ,13 Kč Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,69 Kč ,13 Kč Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,69 Kč ,13 Kč Vyuţití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Bytový dům Administrativní budova max. Administrativní budova max. Korekce 1 1 1,12 1,12 Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,69 Kč ,79 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,69 Kč ,79 Kč Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,69 Kč ,79 Kč D. Technické parametry Lokalita Výborná Výborná Horší Horší Horší Korekce 1 1,05 1,07 1,9 Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,52 Kč ,70 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,52 Kč ,70 Kč Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce Upravená hodnota , , ,6951 Dostupnost inţenýrských sítí Úplná Úplná Úplná Úplná Úplná 110

111 TABULKA I. - POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,52 Kč ,70 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,52 Kč ,70 Kč Dopravní obsluţnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,52 Kč ,70 Kč Dopravní dostupnost a parkování Omezené Omezené Omezené Omezené Omezené Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,52 Kč ,70 Kč Nutnost demolice st. objektů Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,52 Kč ,70 Kč Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota ,45 Kč ,00 Kč ,52 Kč ,70 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku 329 Menší Větší Obdobná Větší Korekce 1,1 0,9 1 0,9 Upravená hodnota ,89 Kč ,10 Kč ,52 Kč ,03 Kč Moţná zastavitelnost viz. územní plán Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota ,89 Kč ,10 Kč ,52 Kč ,03 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m ,38 Kč ,89 Kč ,10 Kč ,52 Kč ,03 Kč Rozloha pozemku 329 Celková porovnávací hodnota ,47 Kč Zdroj: autor Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mojí analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila jako srovnávací jednotku čistou podlahovou plochu za m 2. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. 111

112 Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. 100 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je Kč (slovy: osmdesát-jedna-milionů-pět-set-šedesát-tisíc-korun-českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: 100 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s

113 Tabulka 14 Majetek jako celek TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti BD Petrská BD Korunní BD Lucemburská BD Lublaňská BD Lázeňská Parcelní číslo 267 Adresa nemovitosti Petrská Korunní Lucemburská Lublaňská Lázeňská Katastrální území Nové Město Vinohrady Vinohrady Vinohrady Malá Strana Obec Praha 1 Praha 10 Praha 3 Praha 2 Praha 1 Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Kč Kč Kč Kč Kč Hodnota pozemku celkem ,02 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč C. Základní údaj pro porovnání m2 podlahové plochy Počet srovnávacích jednotek 1113, Prodejní cena celkem X Kč Kč Kč Kč Prodejní cena bez ceny pozemku ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Cena za 1 porovnávací jednotku X ,00 Kč ,44 Kč ,99 Kč ,99 Kč Datum transakce Korekce Upravená hodnota ,00 Kč ,44 Kč ,99 Kč ,99 Kč D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Nabídka Korekce ,9 Upravená hodnota ,00 Kč ,44 Kč ,99 Kč ,50 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota ,00 Kč ,44 Kč ,99 Kč ,50 Kč Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota ,00 Kč ,44 Kč ,99 Kč ,50 Kč Vyuţití podle územního plánu Všeobecné obytné Všeobecně obytné Všeobecné obytné Všeobecné obytné Všeobecné smíšené Korekce

114 TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Upravená hodnota ,00 Kč ,44 Kč ,99 Kč ,50 Kč Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota ,00 Kč ,44 Kč ,99 Kč ,50 Kč Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota ,00 Kč ,44 Kč ,99 Kč ,50 Kč E. Technické parametry Lokalita Lepší Dobrá Dobrá Dobrá Porovnatelná Korekce 1,1 1,1 1,1 1 Upravená hodnota ,30 Kč ,08 Kč ,39 Kč ,50 Kč Technický stav objektu Velmi dobrý Velmi dobrý Dobrý Dobrý Špatný Korekce 1 1,1 1,1 1,3 Upravená hodnota ,30 Kč ,59 Kč ,23 Kč ,14 Kč Technická vybavenost budovy Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Špatná Korekce ,1 Upravená hodnota ,30 Kč ,59 Kč ,23 Kč ,76 Kč Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota ,30 Kč ,59 Kč ,23 Kč ,76 Kč Další moţný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce Upravená hodnota ,30 Kč ,59 Kč ,23 Kč ,76 Kč Dopravní obsluţnost Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce Upravená hodnota ,30 Kč ,59 Kč ,23 Kč ,76 Kč Dopravní dostupnost a parkování Horší Lepší Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1, Upravená hodnota ,33 Kč ,59 Kč ,23 Kč ,76 Kč Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Horší 114

115 TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Korekce ,05 Upravená hodnota ,33 Kč ,59 Kč ,23 Kč ,25 Kč Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota ,33 Kč ,59 Kč ,23 Kč ,25 Kč F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Větší Obdobná Menší Obdobná Korekce 0,9 1 1,05 1 Upravená hodnota ,59 Kč ,59 Kč ,50 Kč ,25 Kč Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota ,59 Kč ,59 Kč ,50 Kč ,25 Kč Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky ,98 Kč ,59 Kč ,59 Kč ,50 Kč ,25 Kč Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) ,31 Kč Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota ,02 Kč ,33 Kč Zdroj: autor PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Byl pouţit koeficient 0,95. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí 115

116 dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Popis výpočtu pomocí výnosové metody: Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech a stejné lokalitě. Ve výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemci přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Tabulka 15 Obvyklé nájemné Dispozice UP m² Obvyklé nájemné Kč/měsíc 1.PP nebytový prostor 29, NP nebytový prostor 66, NP nebytový prostor 98, NP garáţe 55, NP 2+kk 72, NP , NP 2+kk 67, NP , NP 2+kk 68, NP , NP 2+kk 73, NP , NP 3+kk 138, Zdroj: autor Dále byla stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného. Neobsazenost je odečtena od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pouţit koeficient 0,95 (lukrativní lokality s nízkou pravděpodobností výpadku nájemného). Amortizace, tzv. kumulace prostředků na generální opravu. Nejdříve se stanoví reprodukční cena stavby (5 838m 3 x Kč/m 3 = Kč), kterou vynásobíme podílem prvků krátkodobé ţivotnosti (58 %, x 0,58 = Kč). Výsledek se vydělí dobou potřebnou pro další generální opravu (stanoveno 50 let, Kč / 50 = Kč). 116

117 Tabulka 16 Obestavěný prostor Obestavěný prostor stavby Podlaţí Obestavěný prostor podlaţí Výška (m) m 3 1.PP 222 3,13 694,86 1.NP 222 4,39 974,58 1.NP 107 3,17 339,19 2.NP 222 4,26 945,72 3.NP 222 4,28 950,16 4.NP 222 3,45 875,79 5.NP 222 3,06 679,32 6.NP 172 2,17 373,39 Celkem OP (m 3 ) 5838 Zdroj: autor Běţná údrţba a opravy jsou stanoveny v rozmezí 0,5 % - 1,5 % z reprodukční ceny. Vzhledem ke stavu nemovitosti v době ocenění byl stanoven koeficient 0,7 % ( Kč x 0,007 = Kč). Dále byla stanovena daň z nemovitosti a pojistné v celkové výši Kč. Náklady na správu stanoveno 5 % z hrubého příjmu Kč. Odečtením celkových nákladů od efektivního hrubého příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je následně stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v dané lokalitě a v daném segmentu, tedy sledováním poměru skutečných trţních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosů. Kapitalizační míra je stanovena ve výši 6 %. Výnosová metoda = Čistý provozní příjem (NOI) / Kapitalizační míra (%) 117

118 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je Kč (slovy: dvacet-sedm-milionů-sto-padesát-jedna-tisíc-korun-českých) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tabulka 17 Příjmová hodnota bytového domu PŘÍJMOVÁ (VÝNOSOVÁ) HODNOTA BYTOVÉHO DOMU ulice Petrská č. p. 1169, k.ú. Nové Město, Praha 1 Hrubý příjem Kč/měsíc x 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (-5%) Efektivní hrubý příjem Roční výdaje (náklady) Amortizace Běţná údrţba a opravy Pojistné nemovitosti Daň z nemovitosti Náklady na správu Náklady celkem Výpočet ročních výnosů Efektivní hrubý příjem Náklady celkem Čistý provozní příjem (NOI) Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kapitalizační míra - R 5,5 % 0,055 Trţní hodnota - V ,18 Kč TRŢNÍ HODNOTA ZAOKROUHLENÁ Zdroj: autor Kč Trţní hodnota = = ,18 Kč 0,

119 Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení: sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky: sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky: neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. 101 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Kč (slovy: sedmdesát-pět-milionů-šest-set-osmdesát-tisíc-korun-českých) 101 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s

120 Detailní popis výpočtu: Výpočet obestavěného prostoru: Tabulka 18 Obestavěný prostor Obestavěný prostor stavby Podlaţí Obestavěný prostor podlaţí Výška (m) m 3 1.PP 222 3,13 694,86 1.NP 222 4,39 974,58 1.NP 107 3,17 339,19 2.NP 222 4,26 945,72 3.NP 222 4,28 950,16 4.NP 222 3,45 875,79 5.NP 222 3,06 679,32 6.NP 172 2,17 373,39 Celkem OP (m 3 ) 5838 Zdroj: autor Cena za m 3 obestavěného prostoru z cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2013 (JKSO) 803 Budovy pro bydlení, domy bytové netypové, zděné Kč. Reprodukční cena byla stanovena x = Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. 120

121 Konstrukce a vybavení Tabulka 19 Opotřebení stavby Opotřebení stavby objemové podíly K část v upravený opotřebení K stáří ţivotnost tab. č.1 v % % podíl v % části celkem Základy vč. zemních prací 0,06 6, , ,635 3,810 Svislé konstrukce 0,188 18, , ,635 11,938 Stropy 0,0273 2, , ,025 0,068 0,0554 5, , ,635 3,518 Zastřešení mimo krytinu 0,053 5, , ,033 0,175 Krytiny střech 0,024 2, , ,063 0,151 Klempířské konstrukce 0,007 0, , ,063 0,044 Úprava vnitřních povrchů 0,069 6, , ,063 0,435 Úprava vnějších povrchů 0,031 3, , ,083 0,258 Vnitřní obklady keramické 0,021 2, , ,100 0,210 Schody 0,03 3, , ,635 1,905 Dveře 0,032 3, , ,063 0,202 Vrata X X X X X X X X X Okna 0,054 5, , ,063 0,340 Povrch podlah 0,031 3, , ,063 0,195 Vytápění 0,047 4, , ,100 0,470 Elektroinstalace 0,052 5, , ,100 0,520 Bleskosvod 0,004 0, , ,100 0,040 Vnitřní vodovod 0,033 3, , ,100 0,330 Vnitřní kanalizace 0,032 3, , ,083 0,266 Vnitřní plynovod 0,004 0, , ,100 0,040 Ohřev teplé vody 0,021 2, , ,125 0,262 Vytápění kuchyní 0,018 1, , ,166 0,299 Vytápění hygien. zařízení vč. WC 0,038 3, , ,083 0,315 Výtahy 0,013 1, , ,100 0,130 Ostatní 0,056 5, , ,100 0,560 Celkové opotřebení stavby v % 26,481 Zdroj: autor 121

122 Tabulka 20 Nákladová metoda bytový dům NÁKLADOVÁ METODA BYTOVÝ DŮM ul. Petrská č. p. 1169, k.ú. Nové Město, Praha 1 Číslo pozemku 267 Nosná konstrukce zděná Skutečné stáří 127 Efektivní stáří 122 Ekonomická ţivotnost 50 Zastavěná plocha 392 m 2 Počet podlaţí 1PP 5xNP podkroví Celkový obestavěný prostor 5838 m 3 Jednotlivé reprodukční náklady (JKSO) 5932 Kč/m 3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení - 26 % Kč Kč Funkční nedostatky 0 % Kč Ekonomické nedostatky 160 % Kč Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Kč Kč Indikační hodnota Indikovaná hodnota zaokrouhlená Zdroj: autor Kč Kč 122

123 5.2.5 Závěr Tabulka 21 Aktuální trţní hodnota - bytový dům AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA ul. Petrská č. p. 1169, k.ú. Nové Město, Praha 1 Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno Kč Zdroj: autor Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem ji váhu 70 %. Oceňovaný bytový dům s nebytovými prostory a bytovými jednotkami je z hlediska typu objektu, atraktivity lokality a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V bytovém domě je plně vyuţit veškerý prostor a z těchto důvodů je současné vyuţití v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Z výše uvedených skutečností jsem přisoudila příjmové metodě váhu 20 %. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty mi slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných nákladovou metodou a proto jí přisuzuji váhu 10 %. 123

124 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 5. dubna 2014 reprezentována částkou Kč (slovy: sedmdesát-milionů-sto-tisíc-korun-českých) 124

125 5.2.6 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a nesmí slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze prohlídkou, tj. nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s

126 5.2.7 Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné." 103 V Praze 9. dubna Lenka Tarnovská 103 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I, Oceňování na trţních principech, s

127 5.2.8 Přílohy Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 1 Zdroj: ČÚZK 127

128 Příloha č. 2 Snímek z pozemkové mapy Příloha č. 2 Zdroj: ČÚZK 128

129 Příloha č. 3 Pohled na bytový dům v Petrské ulici Příloha č. 3 Zdroj: Ateliér Všehrdova

130 III. ANALYTICKÁ ČÁST Analýza realitního trhu městské části Prahy 3

131 6 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU MĚSTSKÉ ČÁSTI PRAHY Obecná charakteristika trhu Městská část Praha 3 je jedním z 10 obvodů hlavního města Prahy. Zahrnuje čtyři katastrální území, ţádné z nich však neleţí na území Prahy 3 celé - převáţnou část Ţiţkova, malá území Vysočan, Strašnic a téměř třetinu Vinohrad. Lokalita Prahy 3 je na severu ohraničena vrchem Vítkovem, odkud její hranice pokračuje směrem ke Krejcárku. Východ kopíruje ulici Spojovací aţ na Jarov, její jiţní ohraničení přechází v ţelezniční trať za sídlištěm Jarov aţ téměř k nákladovému nádraţí Ţiţkov. Zde obchází hranice ţidovského hřbitova aţ po stanici metra Ţelivského. Zde území Prahy 3 zahrnuje i Fakultní nemocnici Královské Vinohrady. Hranice dále pokračuje Šrobárovou a Korunní ulicí aţ k sadům Svatopluka Čecha, kde se stáčí k náměstí Jiřího z Poděbrad a vede dále Slavíkovou ulicí okolo Riegrových sadů aţ k areálu Vysoké školy ekonomické a k ţelezničnímu přemostění Seifertovy ulice u Hlavního nádraţí. 104 Obrázek 21 Poloha městské části Prahy 3 Zdroj: Praha 3 kříţem kráţem, s

132 Území Prahy 3 se rozkládá na ploše 649 ha a s obyvateli na km 2 je druhou nejhustěji osídlenou městskou částí hlavního města Prahy. Celkový počet obyvatel Prahy 3 činí obyvatel. V roce 2011 byl počet obyvatel Prahy 3 celkem V této skupině je nejčetněji zastoupena skupina obyvatel od let. Vzdělání obyvatel v této oblasti je nejčastěji úplné střední s maturitou a národnost převaţuje česká. V oblasti kriminality jsou nevíce páchanou trestnou činností krádeţe aut a kapesní krádeţe. Jiţní město, Vršovice, Lhota a Smíchov jsou spolu s Prahou 3 oblasti, kde dochází nejvíce k páchání trestné činnosti v hlavním městě. Hromadná doprava v Praze 3 je zajištěna trasou metra A, a to zastávkami Jiřího z Poděbrad, Flora, Ţelivského, tramvajovou sítí a řadou autobusových linek. Také obyvatelé této městské části vyuţívají individuální automobilovou dopravu, ale jako většina ostatních městských částí Prahy má nedostatečnou kapacitu parkovacích míst. Městská část Prahy 3 má k dispozici 21 mateřských škol, 14 základních škol, 13 středních škol a řadu vysokých škol. Z nich asi nejznámější je Vysoká škola ekonomická. Dále jsou zde dvě nemocnice: Fakultní nemocnice Královské Vinohrady a nemocnice Na Ţiţkově a dále ordinace praktických a dětských lékařů. 105 Tabulka 22 Domovní fond městské části Prahy 3 Domovní fond celkem rodinné domy činţovní domy ostatní budovy domy úhrnem domy obydlené z toho podle vlastnictví domu z toho podle období výstavby nebo rekonstrukce domu fyzická osoba obec, stát bytové druţstvo společenství vlastníků a dříve Zdroj: Praha 3 kříţem kráţem, s

133 Tabulka 23 Obydlené byty podle právního důvodu uţívání Obydlené byty podle právního důvodu uţívání celkem rodinné domy bytové domy ostatní budovy obydlené byty celkem z toho právní důvod uţívání bytu ve vlastním domě v osobním vlastnictví nájemní druţstevní Zdroj: Významné stavby, památky, osobnosti a místa k relaxaci a odpočinku Území Prahy 3 se můţe pyšnit významnými stavbami a památkami z dob baroka aţ po současnost. Tato lokalita je také spojená s činností řady bohémů a spisovatelů Významné stavby a památky Kostel sv. Rocha na Olšanském náměstí Nejstarší stavební památka z roku 1680 na území Prahy 3. Kostel sv. Prokopa na Sladkovského náměstí Jedná se o architektonickou dominantu Ţiţkova. Základní kámen novogotického kostela byl poloţen u příleţitosti 50. výročí panování císaře Františka Josefa I. Proto se mu z počátku říkalo jubilejní. Obrázek 22 Kostel Svatého Prokopa na Sladkovského náměstí Zdroj: 133

134 Palác Všeobecného penzijního ústavu dnes Dům odborových svazů Nachází se na náměstí Winstona Churchilla a jedná se o významnou funkcionalistickou stavbu, která byla postavena podle návrhu architektů Karla Honzíka a Josefa Havlíčka. Palác Akropolis Jedná se o rondokubistický objekt, jehoţ výstavba byla započata v roce 1927 na základě návrhu architekta Rudolfa V. Svobody. Dnes se v této budově nachází kavárna a společenský sál, kde se pořádají koncerty. Národní památník a socha Jana Ţiţky na Vítkově Národní památník byl vybudovaný podle projektu arch. Jana Zázvorky na počest neznámého vojína, legionářů a vzniku Československa. Základní kámen poloţil Tomáš Garrigue Masaryk. Před památníkem byla v roce 1950 odhalena jedna z největších bronzových jezdeckých soch na světě, pomník husitského velitele Jana Ţiţky z Trocnova, která je dílem Bohumila Kafky. V roce 1962 byl národní památník na Ţiţkově vyhlášen národní kulturní památkou. Ţiţkovský vysílač, téţ jako Ţiţkovská televizní věţ Stavba vysoká 216 m je největší stavbou ve městě. Byla postavena v letech 1985 aţ 1992 Inţenýrskými průmyslovými stavbami Ostrava podle návrhu Václava Aulického a statiků Jiřího Kozáka a Alexe Béma. Kostel Nejsvětějšího Srdce Páně Římskokatolický kostel stojí na náměstí Jiřího z Poděbrad ve čtvrti Vinohrady. Jedná se o stavbu slovinského architekta Josipa Plečnika, která byla realizována v roce V roce 2010 byl kostel zařazen mezi národní kulturní památky. Obrázek 23 Kostel Nejsvětějšího Srdce Páně Zdroj: 134

135 Mezi další významné stavby a památky patří Škola na Komenského náměstí, Betlémská kaple na Ţiţkově, soubor obytných domů u Basilejského náměstí, Ústřední telekomunikační budova, výškový palác Strojimport, Kostel svatého Rocha, Starý ţidovský hřbitov, Olšanské hřbitovy a mnoho dalších. Ze současné architektury můţeme jmenovat administrativně obchodní centrum palác Flora, palác spořitelny Raiffeisenbank nebo budovu bývalého Výzkumného ústavu pro farmacii a biochemii na Vinohradské třídě Významné osobnosti Mezi významné osobnosti, které ţily a psaly o Praze 3, se řadí například historik Václav Vilém Štěch, literární kritik Jindřich Vodák, básník Stanislav Kostka Neumann, novinářka a překladatelka Marie Majerová, spisovatel Jaroslav Hašek, básník Vítězslav Nezval, básník Jaroslav Seifert, básník František Halas, publicista a politik Pavel Tigrid, spisovatel Jaroslav Foglar, spisovatel Jan Otčenášek a mnoho dalších Místa k relaxaci a odpočinku Mezi významné plochy zeleně Prahy 3 patří například: vrch Vítkov, který přechází do částečně zalesněných prostor Krejcárku, rozlehlý městský park Riegrovy sady, který je velký přes 11 hektarů, Vrch svatého Kříţe neboli Parukářka, který byl dříve vyuţíván jako viniční a zemědělská usedlost, Mahlerovy sady, které leţí přímo pod Ţiţkovskou věţí Trh s nemovitostmi Realitní trh s nemovitostmi před rokem 2008 dosáhl nebývalého růstu cen. Důvodem byl konkurenční boj mezi hypotečními bankami, demografické faktory (bydlení si začaly pořizovat tzv. silné ročníky), ekonomika se nacházela ve fázi expanze, deregulace nájemného a mnoho dalších faktorů. Hlavním faktorem růstu bylo uvolnění podmínek pro získání hypotečního úvěru, velká poptávka po nemovitostech a dostupnost hypoték dala vzniknout 106 Praha 3 kříţem kráţem, s Praha 3 kříţem kráţem, s Praha 3 kříţem kráţem, s

136 cenové bublině, a to především u bytů na území hlavního města. K nafouknutí bubliny obecně přispívají levné peníze, psychologie trhu, spekulativní nákupy a vliv médií. Bublina praská v momentech, jako je zvýšení cen úvěrů a jejich nízká dostupnost, mnoţení špatných zpráv, apod. V září roku 2008 přišel šok v podobě pádu několika bank v USA, na hypotečním a potaţmo realitním trhu vznikla panika. Banky v ČR zareagovaly důslednou změnou podmínek v poskytování hypotečních úvěrů, coţ mělo za následek převis nabídky a klesající tendenci cenové hladiny nemovitostí. Bublina praskla, začala krize. Krize, která měla počátek na hypotečním trhu, postupně přerostla do ekonomické krize a projevila se takřka ve všech oborech. Na počátku krize se sice objevovaly optimistické názory renomovaných ekonomů hlásající její brzké překonání a následný vzrůst cen nemovitostí, tyto prognózy však nebyly reálné. Převis nabídky nad poptávkou je patrný hlavně u bytů. V Praze se jedná konkrétně o volných bytů. V Praze 3 je aktuálně volných přibliţně 800 bytů Tato lokalita je pro potencionální majitele zajímává svým umístěním. Blízkost centra s výbornou dopravní dostupností a zároveň klidná lokalita s dostatečným mnoţstvím parků a zeleně. Největší zájem je o bytové jednotky v cihlových domech ve vlastnictví prodejců a o velikosti m 2 na Vinohradech a dále o neobydlené činţovní domy a pozemky, které prakticky nejsou Cenotvorné faktory Cenotvorné faktory jsou faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti. Cenotvorné faktory ovlivňující cenu pozemků: lokalita, tvar pozemku jeho nejlepší vyuţití, inţenýrské sítě, ekologické zátěţe, územní plán. Cenotvorné faktory ovlivňující cenu budov: lokalita dostatek zeleně, občanská vybavenost, dopravní dostupnost, kriminalita atd., technický stav nemovitosti, inţenýrské sítě, 136

137 věcná práva omezující vlastnictví, výměra nemovitosti, poloha nemovitosti. Cenotvorné faktory ovlivňující cenu bytů: forma vlastnictví, lokalita, dostupnost MHD a infrastruktura, konstrukce a stáří domu, velikost, dispozice. Cenové faktory ovlivňující cenu obchodních, administrativních a průmyslových nemovitostí: inţenýrské sítě, hustota obyvatel, dopravní infrastruktura, volné pozemky v okolí, stav nemovitosti a technologie Členění trhu Pozemky Dělení pozemků: orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavené plochy a nádvoří, ostatní plochy. Z obchodního hlediska jsou zajímavé především pozemky nacházející se v zastavitelném území, případně pozemky, kde lze předpokládat zastavitelnost změnou územního plánu, jednotlivých katastrálních území a zastavené plochy a nádvoří na těch jiţ stojí stavba, nebo rozestavěná stavba. 137

138 POZEMKY JAKO OBCHODNÍ ARTIKL Pozemky jsou jedinečné, nemůţeme je rozšiřovat, a proto se liší od trhu se stavbami. Koupě pozemku vzhledem k jejich nedostatku je vhodnou investicí. Cena pozemků celoplošně roste. Největší nárůst cen pozemků je v centru Prahy, kde jsou téměř všechny rozprodané. Ceny pozemků stoupají se stavebním povolením a naopak nejniţší jsou v nezastavitelném území. Největší počet prodejů pozemků pro bytovou výstavbu se koncentruje mimo centrální části. Je to i z toho důvodu, ţe ceny pozemků v okrajových částech Prahy jsou levnější a je zde větší objem pozemků neţ v centru Prahy. Praha 3 jiţ dlouhodobě připravuje velký projekt bytové výstavby na tzv. nákladovém nádraţí Ţiţkov. Ministerstvo kultury však dosud nerozhodlo, jestli nákladové nádraţí Ţiţkov zbourat, zachovat či přestavět. Pozemky pro vyuţití komerčních funkcí - i zde dochází k nárůstu cen pozemků, přestoţe velké mnoţství postavených komerčních budov zůstává nepronajatých. Nabídka kvalitních volných pozemků na stavbu rodinného domu je velice omezená a poptávka značně převyšuje nabídku, i kdyţ jejich ceny neustále stoupají. Ceny volných pozemků mohou dosahovat řádu desetitisíců Kč/m 2. V rámci hlavního města Prahy je zpracována cenová mapa stavebních pozemků, kde můţeme zjistit cenu stavebního pozemku za 1 m 2. Tato mapa se pravidelně aktualizuje. V této mapě samozřejmě není a nemůţe být zohledněna jedinečnost pozemku (tedy poloha, výhled Aatd). Ceny pozemků podle cenové mapy se v Praze 3 pohybují od Kč/m 2 (lokalita okolo Jarova) aţ do Kč/m 2 (lokalita okolo Škroupova náměstí). Trţní cena se spíše pohybuje na té horní hranici. Cena pozemků roste hlavně z důvodu nedostatku pozemků v této lokalitě a můţeme tedy přepokládat růst cen i v budoucnu. Průměrná cena stanovená pro tuto lokalitu je tedy mezi Kč/m 2. PROLUKY Proluky nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě včetně nezastavěného nároţí, který je určen k zastavění, v zástavbě rodinných domů se prolukou rozumí také nezastavěný pozemek v souvislé řadě pozemků stávajících rodinných domů včetně volného pozemku na nároţí ulic, určený k zástavbě rodinným domem. 109 V Praze 3 se volné proluky k výstavbě vyskytují jen velice zřídka. Proluka můţe vzniknout prakticky jen demolicí nevyuţívaných objektů nebo areálů. Pokud se vyskytne, prodává se za velmi vysoké ceny a ihned komerčně vyuţije. Momentálně se v této lokalitě nabízí proluka ve Strašnicích mezi 109 MMR. Metodická pomůcka k umisťování staveb v prolukách. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. červen 2013 [cit ]. Dostupné z: 138

139 ulicí Přetluckou a Michelangelovou o velikosti m 2, dále mezi ulicí Roháčovou a Koněvovou a na rohu ulice Husitské a Pod Vítkovem. Obrázek 24 Proluka v Roháčově ulici Zdroj: Obrázek 25 Realizovaná proluka v Praze 3 Zdroj: 139

140 Byty DĚLENÍ BYTŮ Podle typu stavby a jejího stáří: cihlové panelové novostavby Podle uţitné plochy: malometráţní bytové jednotky garsoniéry, 1+kk, 1+1, velikost m 2 středněmetráţní bytové jednotky 2+kk, 2+1, 3+kk, velikost m 2 velkometráţní bytové jednotky 3+1, 4+kk, 4+1, velikost m 2 Praha 3 má bytů z toho je 728 v rodinných domech a v bytových domech. Jsou zde zahrnuty jak byty v cihlových a panelových domech, tak i v novostavbách. Jak jiţ bylo řečeno, po roce 2008 došlo k postupnému sníţení cen bytů. Největší pokles zaznamenaly panelové byty, jejichţ ceny byly velice nadhodnocené. Ceny nových bytů v této lokalitě klesly zhruba o %. Do cen bytů jsou kromě stáří a konstrukce promítány další faktory, jako uţitná plocha bytu a jeho dispoziční řešení, příslušenství, hospodaření bytového druţstva nebo společenství vlastníků, stav fondu oprav, provedené rekonstrukce, lokalita, podlaţí, ve kterém se byt nachází, občanská vybavenost a mnoho dalších faktorů. Realitní kancelář Středočeské reality, spol. s r.o., aktuálně zaznamenala nejvíce poptávajících klientů, kteří hledají byt ke koupi v Praze 3, v lokalitě Vinohrady s uţitnou plochou m 2. Přehled cen: malometráţní byt v panelovém domě Kč/m 2 malometráţní byt v cihlovém domě Kč/m 2 byt v novostavbě Kč/m 2 středněmetráţní byt v panelovém domě Kč/m 2 středněmetráţní byt v cihlovém domě Kč/m 2 byt v novostavbě Kč/m 2 velkometráţní byt v panelovém domě Kč/m 2 velkometráţní byt v cihlovém domě Kč/m 2 velkometráţní byt v novostavbě Kč/m 2 140

141 Budovy RODINNÉ DOMY V Praze 3 nachází 728 rodinných domů. Poptávka po domech výrazně převyšuje nabídku. Nabízejí se jak starší rodinné domy, tak i novostavby. Podle odborníků ceny domů klesly zhruba o 5 15 % a jiţ by neměly klesat. Rodinné domy se dělí na starší rodinné domy a novostavby. Kategorie rodinných domů je v této oblasti tak různorodá a ceny tak rozdílné. Aktuálně se nejlevnější rodinný dům v Praze 3 prodává za cenu Kč a nejdraţší dům za cenu Kč. Kdyţ bychom vybrali průměrného reprezentanta rodinného domu o velikosti uţitné plochy m 2, a dispozici 3+1 aţ 5+1 s pozemkem o velikosti m 2, tak by se průměrná trţní cena pohybovala v rozmezí Kč. OBJEKTY NA INDIVIDUÁLNÍ REKREACI Chaty, chalupy a stavby určené k rekreaci se v Praze 3 prakticky nevyskytují. Dalo by se říci, ţe zmizely v důsledku rozšiřování města. BYTOVÉ DOMY Praha 3 má na svém území bytových domů. Aktuálně se nabízí k prodeji 11 těchto domů. Poptávka po bytových domech v této lokalitě je značná a to hlavně ze strany zahraničních klientů. Největší zájem je o domy prázdné a před rekonstrukcí, kdy investor koupí dům za účelem následného prodeje po jednotkách. Ceny bytových domů se pohybují v řádech desítek milionů a nejdraţší je zde lokalita Vinohrad. ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY Trendem posledních let byl velký rozmach výstavby administrativních budov. Po roce 2004, kdy Česká republika vstoupila do Evropské unie, se zvýšila poptávka nadnárodních společností po administrativních budovách. Největší zájem byl o nově postavené administrativní budovy. Zájem o kancelářské prostory byl v roce 2007 podpořen výrazným rozvojem ekonomiky. V roce 2007 bylo realizováno m 2 kancelářských ploch v Praze. Díky ekonomické krizi došlo jak ke sníţení nabídky, tak i poptávky. Dnes výstavba administrativních ploch stále pokračuje, ale ne v takovém rozsahu. Míra neobsazenosti v Praze na konci roku 2013 byla 13,2 %. 141

142 I v Praze 3 došlo k výstavbě několika administrativních budov. Mezi nejznámější patří palác spořitelny Raiffeisenbank, nebo budova bývalého Výzkumného ústavu pro farmacii a biochemii na Vinohradské třídě. Vzhledem k atraktivitě lokality se s těmito administrativními budovami moc neobchoduje a aktuálně se ţádná neprodává. PRŮMYSLOVÉ BUDOVY Trh s průmyslovými objekty je velice specifický. Jedná se hlavně o nevyuţívané výrobní a průmyslové objekty a nevyuţívané areály. Asi nejznámější areál v Praze 3 je nákladové nádraţí Ţiţkov Pronájmy BYTY A RODINNÉ DOMY V dnešní době spousta lidí řeší bytovou situaci pomocí pronájmů. Důvodem můţe být neposkytnutí hypotečního úvěru od banky, osamostatnění mladých lidí, migrace lidí za prací do Prahy a mnoho dalších. I kdyţ zájem o nájemní bydlení roste, ceny pronájmů klesají. Nabídka totiţ výrazně převyšuje poptávku. Praha 3 poskytuje velké mnoţství bytů na pronájem. Největší zájem je o vybavené byty do 50 m2 podlahové plochy s moţností parkování nebo v blízkosti městské hromadné dopravy, zejména metra či tramvaje. Průměrná cena pronájmu na Praze 3 je aktuálně za první čtvrtletí 220 Kč/m 2 a očekává se ještě mírný pokles. Přehled cen: malometráţní byt v panelovém domě Kč/měsíc malometráţní byt v cihlovém domě Kč/měsíc byt v novostavbě Kč Kč/měsíc středněmetráţní byt v panelovém domě Kč/měsíc středněmetráţní byt v cihlovém domě Kč/měsíc byt v novostavbě Kč/měsíc velkometráţní byt v panelovém domě Kč/měsíc velkometráţní byt v cihlovém domě Kč/měsíc byt v novostavbě Kč/měsíc 142

143 Pronájmy rodinných domů se v této lokalitě vyskytují velice málo. Většinou o pronájem domů mají zájem firmy kvůli prestiţní adrese. V současné době se nabízí pouze jeden dům na pronájem a ceny se většinou pohybují od Kč/měsíc a více. PRODEJNÍ PROSTORY A KANCELÁŘE V posledních letech došlo k velkému rozmachu výstavby jak prodejních, tak kancelářských prostor. Proto je i tady výrazný převis nabídky nad poptávkou. Starší prostory často nevyhovují dnešním poţadavkům a chybí zde i parkovací místa. Byl zaznamenán zvýšený počet stěhování firem za levnějšími nájmy a díky levnějším nájmům jsou ochotny dělat kompromisy, tedy slevit ze svých poţadavků. Spousta malých firem začala rušit své provozovny a začínají podnikat ze svého bydliště. Většinou je zájem o kancelářské a prodejní prostory o výměře m 2. Velkou nevýhodou této městské části je parkování. Z důvodu zavedení modré parkovací zóny (rezidentské parkování plus placená parkoviště) si velké mnoţství zájemců nakonec vybere jinou městkou část. Cena kancelářského prostoru se pohybuje od Kč/m 2, u obchodního prostoru je to Kč/m 2 a u skladu je to Kč/m 2. Cena pronájmu u velké administrativní budovy je Kč/m 2. V Praze 3 asi mezi nejznámější multifunkční budovu patří Arium Flora, kde se jedná o m 2 prodejních prostor a m 2 kancelářských prostor. Cena u této budovy je 398 Kč/m 2. PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY Průmyslové objekty se v této městské části příliš nevyskytují. Pokud takové prostory v nabídce najdeme, tak se převáţně jedná o výrobní prostory, které se pronajímají jako sklady. 143

144 7 CENOVÁ ANALÝZA Při stanovení cenové analýzy městské části Prahy 3 autor vycházel z nabídkových cen z veřejně dostupných zdrojů - internetových portálů 110, časopisů Real City, informace z realitní kanceláře Středočeské reality, spol. s r.o. V uvedených dvou tabulkách je provedená cenová analýza prodeje bytů, pronájmů bytů a pronájmů nebytových prostor městské části Prahy 3. Uváděné ceny za prodej a pronájem jsou v orientačním rozpětí. 110 Internetové portály - např.: ww.anonnce.cz atd. 144

145 Tabulka 24 Cenová analýza pozemků a bytových jednotek Prahy 3 MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 3 SEGMENT TRHU PRODEJ PRONÁJEM POZEMKY cenové rozmezí v Kč/m² pozemku cenové rozmezí v Kč/měsíc A) stavební pozemky aţ prakticky se nevyskytují BYTOVÉ JEDNOTKY cenové rozmezí v Kč/m² cenové rozmezí v Kč/měsíc A) NOVOSTAVBA garsoniéry, 1+kk a 1+1, 2+ kk, do 40 m² 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1 velikost m² 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1, velikost m² aţ aţ aţ aţ aţ aţ B) CIHLOVÝ BYT garsoniéry, 1+kk a 1+1, 2+ kk, do 40 m² 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1 velikost m² 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1, velikost m² aţ aţ aţ aţ aţ aţ C) PANELOVÝ BYT garsoniéry, 1+kk a 1+1, 2+ kk, do 40 m² 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1 velikost m² 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1, velikost m² aţ aţ aţ aţ aţ aţ PRONÁJEM NEBYTOVÝCH PROSTOR cenové rozmezí v Kč/m²/měsíc SMÍŠENÁ cenové rozmezí v Kč/m²/měsíc CIHLA A) KANCELÁŘ 100 aţ aţ 350 B) OBCHODNÍ PROSTOR 120 aţ aţ 380 C) SKLAD 50 aţ aţ 200 Zdroj: autor 145

146 Tabulka 25 Cenová analýzy bytových jednotek Prahy 3 MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 3 SEGMENT TRHU PRODEJ PRONÁJEM BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBA garsoniéry, 1+kk a 1+1, 2+ kk, do 40 m² 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1 velikost m² 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1, velikost m² B) CIHLOVÝ BYT garsoniéry, 1+kk a 1+1, 2+ kk, do 40 m² 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1 velikost m² 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1, velikost m² C) PANELOVÝ BYT garsoniéry, 1+kk a 1+1, 2+ kk, do 40 m² 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1 velikost m² 3+kk, 3+1, 4+kk a 4+1, velikost m² cenové rozmezí v Kč cenové rozmezí v Kč/měsíc aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ aţ Zdroj: autor 7.1 Analýza realitního trhu realitní kancelář Středočeské reality, spol. s r.o. Autor pracuje jako realitní makléř pro Středočeský kraj u realitní kanceláře Středočeské reality, spol. s r.o. Při zpracování následujících dat autor vycházel z dat poskytnutých touto realitní kanceláří. Následující grafy představují ceny prodaných panelových a cihlových bytů, dobu prodeje bytů a poskytnuté slevy při koupi bytu v Praze

147 Doba prodeje bytu v měsících Praha rok 2008 rok 2009 rok 2010 rok 2011 rok 2012 rok 2013 Graf 6 Lokální analýza - doba prodeje bytu v Praze 3 Zdroj: Středočeské reality; zpracování autor 10.0% Procentuální sleva bytu Praha % 8.80% 8.0% 6.90% 6.0% 4.0% 5.1% 4.10% 5.60% 2.0% 0.0% rok 2008 rok 2009 rok 2010 rok 2011 rok 2012 rok 2013 Graf 7 Lokální analýza procentuální sleva bytu Praha 3 Zdroj: Středočeské reality; zpracování autor 147

148 Prodejní cena panelového bytu za m 2 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 rok rok rok rok rok rok velikost bytu do 40 m² 55,479 47,565 46,667 48,542 46,541 45,972 velikost bytu do 60 m² 50,794 47,195 45,179 40,060 40,060 39,874 velikost bytu do 90 m² 38,662 34,936 35,973 32,425 32,425 31,435 Graf 8 Prodejní cena panelového bytu v Praze 3 zdroj: Středočeské reality; zpracování autor Prodejní cena cihlového bytu za m2 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 rok rok rok rok rok rok velikost bytu do 40 m² 59,313 58,424 59,310 56,029 56,471 55,952 velikost bytu do 60 m² 56,457 55,412 53,893 53,410 52,956 52,386 velikost bytu do 90 m² 49,993 47,736 48,804 51,023 49,877 48,223 Graf 9 Prodejní cena cihlového bytu v Praze 3 Zdroj: Středočeské reality; zpracování autor 148