Problematika indikace kapitalizační míry

Rozměr: px
Začít zobrazení ze stránky:

Download "Problematika indikace kapitalizační míry"

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Problematika indikace kapitalizační míry Diplomová práce Vypracoval: Studijní obor: Specializace: Vedoucí práce: Bc. Jiří Halámek finance oceňování majetku Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben, 2014

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem obsah této diplomové práce zpracoval samostatně, za odborného vedení vedoucího práce Ing. Petra Orta, Ph.D. Dále prohlašuji, že veškeré podklady, které jsem při zpracování diplomové práce použil, jsou uvedeny v seznamu použité literatury a informačních zdrojů a že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí. Jsem seznámen a souhlasím se skutečností, že práce bude archivována v knihovně Bankovního institutu vysoká škola, a.s. a zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím elektronické databáze vysokoškolských prací. V Praze, dne Bc. Jiří Halámek 2

3 Poděkování: Rád bych poděkoval vedoucímu této diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za jeho odborný a vstřícný přístup a hodnotné informace, poskytnuté v průběhu její tvorby. Rovněž bych rád vyslovil dík svým profesním kolegům, spolužákům a členům rodiny, kteří byli ochotni se mnou odbornou problematiku konzultovat, a také mi poskytnout oporu, zázemí a pochopení v průběhu celého studia. 3

4 Anotace Diplomová práce je zaměřena na problematiku stanovení kapitalizační míry, jako rozhodující veličiny používané při výnosových metodách oceňování majetku. Cílem diplomové práce je: Analýza využívaných přístupů pro stanovení kapitalizační míry při výnosovém oceňování Zhodnocení údajů o reálně zjištěných mírách kapitalizace ve zvoleném tržním segmentu Rozbor citlivosti procesu výnosového oceňování na změnu vstupních dat Aplikace kapitalizace a diskontování při stanovení hodnoty investičního záměru a podniku Klíčová slova: Kapitalizační míra, diskontní míra, kapitalizace, výnosnost, výnosová hodnota, investice, náklady, výnosy, rizika. Annotation The thesis focuses on the problem of determining the capitalization rate, a key factor in the income approach to real estate appraisal. The goals of the thesis are: an analysis of the methods of determining the capitalization rate in the income approach; an assessment of data on actual capitalization rates in a selected market segment; an examination of the sensitivity of the income approach to changes in input data; an application of capitalization and discounting in the determination of the value of investment objectives and the company. Key words: Capitalization rate, Discount rate, Capitalization, Rentability, Income approach, investment. Costs, Yield, Risks. 4

5 Obsah Úvod Analýza přístupů pro stanovení míry kapitalizace Kapitalizační míra Diskontování Přímá kapitalizace Výnosová kapitalizace Míry výnosnosti a kapitalizace Způsoby stanovení kapitalizační míry Stanovení kapitalizační míry dle oceňovacího předpisu Stanovení kapitalizační míry analýzou poměru dosažených výnosů a tržních cen Výpočet kapitalizační míry skladebnou stavebnicovou metodou Stanovení kapitalizační míry dle statistik expertních firem a institucí státní správy Rekapitulace přístupů ke stanovení kapitalizační míry Analýza reálných hodnot kapitalizačních měr staveb Provozní objekty pro výrobu a skladování Administrativní budovy Byty Původní výstavba - panelové domy Nová výstavba zděné domy Rodinné domy Posouzení vlivu změn vstupních hodnot na výnosovou hodnotu Vliv změny čistého výnosu a kapitalizační míry Rizika působící při indikaci výnosové a kapitalizační míry Systematická rizika Nesystematická rizika Interní rizika Externí rizika Kapitalizační a výnosové míry v kontextu investičních záměrů Hodnocení budoucího prospěchu ve vztahu k výnosové hodnotě Výnosová hodnota investičního záměru bioplynové stanice (BPS) Financování projektu Finanční plán projektu Tržby Náklady Pracovní kapitál Ověření parametrů finančního plánu Další předpoklady finančního plánu Vážené kapitálové náklady (WACC) Výnosová hodnota podniku advokátní kanceláře Charakteristika podniku Technický popis, charakteristika majetku a závazků Majetek společnosti Závazky Využitelné metody ocenění Hodnota podniku stanovená metodou kapitalizovaných čistých výnosů Trvale odnímatelný čistý výnos (TCV) Kalkulovaná úroková míra ( i k )

6 Hodnota vlastního kapitálu podniku Rekapitulace hodnoty podniku Závěr Seznam použitých informačních zdrojů Seznam použité literatury Právní předpisy Elektronické zdroje Seznam tabulek a grafů

7 Úvod Tato práce se zaobírá problematikou stanovení kapitalizační míry, jako jedné ze vstupních veličin používané pro oceňování majetku výnosovou metodou. Jsou zde popsány v praxi se vyskytující a využívané způsoby zjištění kapitalizační míry a následně i analýzy reálných hodnot kapitalizačních měr, empiricky extrahovaných z informací získaných ve skutečně evidovaných případech. Dále je proveden rozbor vlivů změn vstupních hodnot při výnosové metodě výpočtu hodnoty majetku, prostřednictvím posouzení jednotlivých veličin v tomto procesu používaných. Majetek v kontextu této práce může být chápan jako věc nemovitá (stavby, pozemky), ale rovněž jako podnik, nebo soubor aktiv, který má jeho vlastníkovi, nebo budoucímu investorovi zajistit určitý stupeň zhodnocení vstupního kapitálu nebo uspokojení konkrétní funkční potřeby s doprovodnou tvorbou přidané hodnoty. Zájem podnikatelů předběžně definovat, nebo zpětně posoudit výkony podniku dokazuje opodstatněnost využívání výnosových analýz. Vyhodnocení stupně výnosnosti, nebo celkového přínosu vlastníkovi je proveditelné za předpokladu, že známe hodnotu majetku, což uvádí tuto problematiku do přímé souvislosti s oceňováním majetku, při kterém je hledána nejvhodnější metoda, pro konkrétní druh aktiv. V praxi je volba metody závislá na množství a věrohodnosti vstupních informacích. Je-li vlastnictví aktiva spojeno s jednorázovými, nebo pravidelně se opakujícími finančními výnosy (z pronájmu nebo prodeje aktiva nebo služby s aktivem spojené) je na místě, aby bylo využito pro stanovení hodnoty tohoto aktiva výnosové metody ocenění. Problematika stanovení výnosové hodnoty přímo souvisí s indikací kapitalizační nebo diskontní míry, jež jsou nejcitlivějšími proměnnými, výrazně ovlivňující výsledek, při jejich změně. Pro dosažení komplexnosti kvality výnosového ocenění je třeba dbát na relevantnost použitých historických dat a fundované stanovení budoucích rizik, výnosů a kapitalizační míry. Variabilita využití výnosového ocenění je v této diplomové práci ilustrována jeho aplikací na dvou praktických příkladech. Ačkoliv se jedná o oborově diametrálně rozdílné typy podniků (bioplynová stanice a advokátní kancelář), lze konstatovat, že existence předpokládaných nebo reálně zjištěných finančních toků dává u obou možnost definovat jejich hodnotu právě na principu kapitalizace. 7

8 1. Analýza přístupů pro stanovení míry kapitalizace 1.1. Kapitalizační míra Kapitalizační míra má funkci dělitele, jež slouží k převodu čistých příjmů z pronájmu na výnosovou hodnotu aktiva (nemovitá věc, podnik, majetkové právo...). Celková kapitalizační míra v přímé kapitalizaci ve své podstatě plní funkci jakési aproximativní míry, která je přímou reflexí celkového přiměřeného vztahu výnos/hodnota tak, jak je právě v současné době akceptován účastníky v příslušném segmentu trhu, aniž by byly analyzovány či rozkryty detailnější vztahy mezi výnosností a návratností investice, nebo by v ní byly reflektovány prognózy vývoje výnosů a hodnoty v dlouhodobějších časových horizontech. Podstatou indikace hodnoty majetku na základě výnosového přístupu je velikost a forma budoucího prospěchu, vyjádřeného buď ve formě řady očekávaných budoucích výnosů, nebo formou jediného reprezentativního výnosu. Tento budoucí prospěch je však nutno vyjádřit v současných měřítcích, tzn., že je nutno jej transformovat do přítomnosti. Tento transformační proces je závislý na formě očekávaných budoucích výnosů a podle toho jej lze uskutečnit dvěma základními způsoby a to diskontováním nebo kapitalizací. Kapitalizace (Capitalization) je transformační proces, který výnosovou hodnotu indikuje na základě jediného reprezentativního výnosu s použitím tzv. kapitalizační míry. V zásadě jsou možné dva způsoby aplikace tohoto způsobu, a sice kapitalizace přímá a kapitalizace výnosová. Přímá kapitalizace (Direct Capitalization) je způsob transformace založený na předpokladu, že výnosová hodnota majetku je přímo úměrná jedinému reprezentativnímu výnosu. Poměr mezi výnosovou hodnou a tímto výnosem udává tzv. míra kapitalizace, takže výnosovou hodnotu lze vypočíst jedinou jednoduchou početní operací. Míra kapitalizace v tomto případě však zahrnuje nejen míru výnosů vloženého kapitálu, ale i jeho návratnost. V tom spočívá zásadní rozdíl mezi mírou výnosnosti, resp. diskontní mírou a kapitalizační mírou. Míra kapitalizace může být nižší nebo vyšší, nebo se dokonce může míře výnosnosti rovnat, to záleží na míře návratnosti. Nicméně míra kapitalizace v případě přímé kapitalizace je obvykle odhadnuta porovnáním s mírami kapitalizace obdobných majetků a má tedy 8

9 většinou kompaktní podobu, v níž složka výnosnosti a návratnosti nejsou rozlišovány a v zásadě tak plní funkci zjednodušeného poměrového ukazatele mezi výnosem a hodnotou. Výnosová kapitalizace (Income Capitalization, Yield Capitalization) je založena rovněž na vztahu mezi jediným výnosem a výnosovou hodnotou, avšak volba výnosů i míra kapitalizace jsou zde uvažovány daleko sofistikovanějším způsobem. Za reprezentativní výnos je zde většinou volen předpokládaný výnos v roce následujícím po datu ocenění, míra kapitalizace je však stanovena na základě součtu či rozdílu míry výnosnosti a složky na návratnost, přičemž návratnost je odhadnuta jednak v závislosti na formě a časovém rozložení i následujících dalších výnosů a na jejich prognózovaných systematických změnách v průběhu dalších let zvoleného časového úseku, jakož i na relativní změně hodnoty ve formě reverze v závěru tohoto pásma. Největší výhodou výnosové kapitalizace lze spatřovat ve dvou hlavních směrech: V prvé řadě reverzní výnos na konci uvažovaného období je zde odhadnut nikoliv v absolutní číselné podobě, jehož prognóza vždy představuje značný problém, ale jako relativní změna hodnoty vyjádřená procentuálně ze zatím hledané výnosové hodnoty, jejíž předpověď je daleko schůdnější. Zadruhé míra kapitalizace je zde koncipována ze dvou složek, z nichž návratnost je v podstatě vkomponována přímo do výpočtu. To značně diverzifikuje riziko možné výnosnosti. Zároveň výnosová kapitalizace umožňuje značně širokou volbu z nejrůznějších variant, takže ve většině případů lze mezi nimi zvolit právě předpokládané budoucí tržní podmínky a trendy. Přitom všechny aplikace vycházejí z jednoduché modifikace vzorce věčné renty a o správnosti výsledku se lze přesvědčit dodatečný diskontováním výnosů i reverze, které jsou automatiky upraveny již v základním výpočtu jako reakce na změny kapitalizační míry. V souvislosti s rozdělením způsobů transformace na diskontování a kapitalizaci je třeba poznamenat, že v některé odborné literatuře může být termín kapitalizace užíván poněkud volněji jako synonymum obecného procesu přepočtu očekávaných budoucích výnosů na současnou hodnotu. Je totiž nesporným faktem, že všechny varianty procesu transformace vycházejí ze společných základů složeného úročení, výjimku tvoří pouze přímá kapitalizace, byť i ta vzorec věčné renty ve své podstatě kopíruje. Aniž by to mělo vyznít jako zlehčování problému, lze konstatovat, že jsou-li všeobecně platící principy aplikovány ve všech transformačních variantách matematicky i věcně správně, je celkem lhostejné, jak jsou tyto operace pojmenovány či metodicky tříděny. Za obecně uznávaný předpoklad tedy považujme, že diskontování je transformační proces, kdy budoucí výnosy jsou diskontovány jednotlivě, přitom jsou používány diskontní míry, měřící jejich výnosnost a celý proces tak 9

10 představuje řadu početních operací. Oproti tomu kapitalizace je transformační proces, v němž se vychází z jediného výnosu, používá se kapitalizační míra a výpočet probíhá jedinou početní operací Diskontování Orientace při hledání hodnoty aktiva pomocí anticipace užitku je obvykle vyjadřována jako součet všech pravděpodobně očekávaných výnosů, které lze z titulu jejich vlastnictví za předpokládaných podmínek očekávat v budoucnu. Protože však jde o odhad současné hodnoty, je nutno všechny tyto budoucí očekávané výnosy transformovat do přítomnosti, tedy před jejich součtem je přepočítat na současnou hodnotu a přitom zároveň zohlednit jejich časové rozložení. Tato transformace se provádí pomocí tzv. diskontace, která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplín finanční matematiky. Základním pojmem je zde tzv. úrok, jakožto výnos či odměna za zapůjčení peněz, který bývá obvykle vyjadřován jako dohodnutý podíl z vypůjčené částky splatný za dohodnuté období. Výši úroku vztaženou k určitému období pak lze vyjádřit obecně ve formě úrokové míry, kterou lze použít v procentuální (p) nebo setinné podobě (i), přičemž mezi oběma formami platí vztah: iu=p/100 (např. p/10%, resp. iu =10/100-0,10) Za období, ke kterému se úrok vztahuje, bývá obvykle uvažován 1 rok, pak lze hovořit o roční úrokové míře, označované zkratkou p.a. (z lat. per annum). Je-li úroková míra uplatňována v každém roce vždy pouze z původní výše částky, jde o tzv. jednoduché úročení. Jestliže však jsou za základ uvažovány postupně narůstající částky navýšené o úroky z předchozích období, tedy i o úroky z úroků, jde o tzv. složené úročení. 10

11 Je-li úrok splatný na začátku uvažovaného období, jde o tzv. úročení předlhůtné (anticipativní), je-li úrok splatný až po uplynutí tohoto období, jde o úročení polhůtné (dekurzivní) Přímá kapitalizace Podstata přímé kapitalizace spočívá v tom, že hodnota majetku je indikována na základě jediného odhadnutého předpokládaného ročního výnosu, přičemž mechanizmus výpočtu vychází z předpokladu, že mezi takto pojatým známým výnosem a hledanou hodnotou existuje v příslušném tržním segmentu relativní rovnováha a že tedy hledanou hodnotu lze vyjádřit jako násobek ročního výnosu, který z majetku plyne. Z toho vyplývá vzorec: VH = V*k, resp. k VH/V Kde VH je hledaná výnosová hodnota V je odhadnutý (zadaný) hrubý roční výnos (potenciální nebo efektivní) a k je násobek ročního výnosu, tj. koeficient, který na základě reflexe trhu v daném segmentu vyjadřuje ustálený poměr mezi hrubým ročním výnosem a hodnotou. Koeficient bývá označován jako násobek hrubého výnosu (Gross Income Multiplier), nebo též hrubý výnosový či příjmový faktor. Jeho výše se volí obvykle porovnáním prodejních cen a dosahovaných hrubých výnosů u obdobných nemovitých věcí, přičemž je nutno rozlišit, zda roční výnos V je koncipován jako hrubý potenciální (PHV), nebo jako hrubý efektivní (EHV), tj. po zohlednění ztráty z možného výpadku nájemného. Pak lze rozlišit násobek potenciálního hrubého výnosu k PHV a násobek efektivního hrubého výnosu k EHV. Obvykle lze postupovat v závislosti na tom, jaké údaje o typech výnosů jsou u porovnávaných majetků k dispozici a v případě, že porovnávané typy výnosů jsou nesourodé, je třeba je upravit tak, 11

12 aby byly vzájemně kompatibilní. Přitom je možno využít poměrových ukazatelů, tj. ukazatele provozních nákladů U PN =PN/EHV, případně ukazatele čistých výnosů U ČV =V/EHV. Takto pojatá přímá kapitalizace může dávat relativně dobré výsledky zejména tehdy, je-li koeficient odhadnut na základě skutečné reflexe trhu s obdobnými nemovitými věcmi co do typu, velikosti, skladby, užitku, dále hlavně s podobným poměrem výnosů k nákladům a se srovnatelným rizikem. Při oceňování se však používá zřídka. Jestliže koeficient je použit ve své reciproční hodnotě a vztažen k čistému ročnímu výnosu, lze vzorec pro přímou kapitalizaci upravit do podoby, která je v praxi velmi frekventovaná a která odpovídá známému vzorci pro věčnou rentu: VH = V/i kde VH V i je hledaná hodnota nemovité věci, je odhadnutý (zadaný) čistý roční výnos a je celková míra kapitalizace (kapitalizační míra) Obvykle je za výnos při této formě kapitalizace volen odhadnutý čistý roční výnos za první rok následující po datu odhadu, případně výnos upravený, reprezentující výši průměrného typického výnosu, který lze z nemovité věci pravděpodobně očekávat. Celková kapitalizační míra v přímé kapitalizaci ve své podstatě plní funkci jakési aproximativní míry, která je přímou reflexí celkového přiměřeného vztahu výnos/hodnota tak, jak je právě v současné době akceptován účastníky v příslušném segmentu trhu, aniž by byly analyzovány či rozkryty detailnější vztahy mezi výnosností a návratností investice či by v ní byly reflektovány prognózy vývoje výnosů a hodnoty v dlouhodobějších časových horizontech. Míra kapitalizace zde má kompaktní podobu, a byť je vzorec totožný se vzorcem pro věčnou rentu, při přímé kapitalizace o nekonečně trvající rentu s konstantními výnosy v podstatě nejde, nesnaží se o reflexi vzdálenější budoucnosti a principem je pouze ustálený poměr reprezentativního výnosu k hodnotě. Míra kapitalizace je vlastně reciproční hodnotou k násobku výnosu a dále se od něj liší tím, že je obvykle vztažena k čistému ročnímu výnosu, takže je ve výsledku přesnější. Jestliže je k dispozici dostatečný počet dat z aktuálních prodejů srovnatelných nemovitých věcí, tedy jejich prodejní ceny a k nim známé jejich čisté roční výnosy, odhad celkové míry 12

13 kapitalizace se většinou přednostně provádí na základě porovnání s jejich kapitalizačními mírami. Vážený průměr obvykle v ocenění opticky dobře vypadá, nicméně není-li skutečně argumentačně podložen, jde většinou o pouhé technické předstírání přesnosti. Namísto manipulace s vahami je důležitější se zabývat spíše analýzou příčin rozdílů mezi jednotlivými indikacemi. Těch může být celá řada, např. velmi často pramení z toho, že nemovité věci jsou sice navenek srovnatelné, avšak existují rozdíly, které z celkových dat jdou obtížně rozkrýt. Může jít např. o rozdíly v obnovovacích nákladech. Zatímco u prodeje A mohou být obnovovací náklady nízké proto, že krytina střechy stavby je keramická s dlouhodobou životností a s náklady na obnovu zde tedy není nutno počítat, u ostatních prodejů, kde střechy mají krytinu živičnou, jsou zvýšené obnovovací náklady odůvodněné. V důsledku toho pak vzorek A indikuje i nižší míru kapitalizace, protože jeho ukazatel provozních nákladů lze očekávat nižší než u ostatních případů. A jestliže posuzované nemovité věci spíše odpovídají podmínkám falešné hry na přesnost pomocí vah a např. ji mírně upravit směrem vzhůru v souvislosti s očekáváním, že ceny nemovitých věcí v tomto segmentu trhu v příštím roce budou pravděpodobně mírně klesat. V souvislosti s tím je zde nutno znovu připomenout, že veškeré snahy by měly být vedeny k odhadu budoucí míry kapitalizace, byť třeba jde časově jenom o jeden rok následující po datu ocenění. V příkladu uvedené výsledky však byly indikovány na základě prodejů, které sice proběhly v časově blízké minulosti, nicméně nutně mají již retrospektivní charakter. I z těchto důvodů je vhodné indikované výsledky zbytečně nepřeceňovat, ale naopak se soustředit na to, aby zvolená kapitalizační míra budoucí situaci v daném segmentu trhu skutečně reflektovala. To lze zajistit pouze průběžným sledováním trendů na realitním trhu a proto rozhodnutí, jakou míru kapitalizace v konečném výsledku použít, zda indikované výsledky zachovat či je podle okolností vzhledem k prognózované situaci upravit, zůstává na odborné úvaze a zkušenostech odhadce Výnosová kapitalizace Výnosová kapitalizace (Yield Capitalization) je transformační proces pro převod očekávaného prospěchu z aktiva do současnosti, který je založen na vztahu mezi jediným budoucím výnosem a současnou výnosovou hodnotou a jeho průběh představuje jedinou 13

14 početní operaci. Za onen jediný výnos je obvykle volen očekávaný reprezentativní výnos v roce následujícím po datu ocenění, avšak na rozdíl od přímé kapitalizace se přihlíží navíc i - k prognózovanému vývoji následujících dalších budoucích výnosů pro dobu přiměřeně zvoleného výhledového časového úseku a - k očekávaným trendům změn v závěru či v průběhu tohoto časového úseku. Délka uvažovaného výhledového časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů i hodnoty ještě objektivně předpověditelné a může být vztažena např.: - k předpokládané či simulované délce vlastnické držby nemovité věci, - ke zbývající funkční životnosti staveb, - k časovému limitu pro nutnou modernizaci či rekonstrukci stavby (např. kvůli zachování konkurenceschopnosti), - k termínu předpokládané zásadní změny ve způsobu využívání nemovitých věcí, - k době trvání smluvního vztahu s klíčovými nájemci, - k obvyklým termínům splatnosti úvěrů, - k časovému intervalu, v němž lez předpokládat, že některé parametry budou mít konstantní podobu (např. úroková míra hypotéky), - k limitním časovým horizontům, vyplývajícím z odborných výhledových studií, plánů či jiných prací prognostického charakteru (vývoj trhu, vývoj území apod.), - k jiným termínům obvyklým pro typické chování účastníků trhu. Konkrétní délka zvoleného pásma není limitována, zpravidla se však užívá interval v rozmezí 5 až 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé kapitalizaci, naopak v případě důrazu na životnost staveb horní mez může být i výrazněji překračována. V závěru zvoleného výhledového úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím výnos z prodeje, jednorázovou úhradu dluhu apod. S výjimkou zadaného výnosu v prvním roce uvažovaného výhledového úseku u výnosové kapitalizace jednotlivé výnosy i reverze nejsou používány v absolutní číselné podobě, jak tomu musí být v případě diskontování, ale jsou vyjádřeny ve formě případných periodických změn výnosů vůči známému výnosu v prvním roce zvoleného výhledového úseku, ve formě periodických změn hodnoty v jeho průběhu či jako relativní změna výnosové hodnoty 14

15 v závěru uvažovaného výhledu. Tento způsob daleko lépe ladí s koncepcí orientovanou spíše na trendy a tendence, která je pro odhad budoucích dějů vhodnější a přirozenější než jejich vyjadřování ve formě přesných čísel. Podpojmem relativní změna hodnoty se zde myslí procentuální rozdíl mezi dosud neznámou hledanou současnou výnosovou hodnotou a dosud neznámou očekávanou výnosovou hodnotou budoucí v závěru zvoleného intervalu, přičemž v rámci rozdílu je pomocí diskontování samozřejmě zohledněn i vzájemný časový posun. Tyto změny se pak při výpočtu celkové míry kapitalizace automaticky promítají do míry návratnosti, která spolu se zvolenou přiměřenou mírou výnosnosti tvoří její dvě složky, které jsou pro výnosovou kapitalizaci typické. Výnosová hodnota je pak ve výsledku indikována jako podíl čistého výnosu očekávaného v prvním roce zvoleného výhledového intervalu a celkové míry kapitalizace. Jde tedy o známý vzorec věčné renty, jehož modifikace spočívá v tom, že celková míra kapitalizace je zde odhadnuta na základě součtu či rozdílu míry výnosnosti a složky na návratnost. Vedle předpokládaných výnosů měřených mírou výnosnosti druhým důležitým měřítkem hodnoty je totiž hledisko, zda vložená investice si svou hodnotu zachová, čili zda vynaložené investiční prostředky nebudou v budoucnosti znehodnoceny či naopak, zda lez očekávat jejich zhodnocení, tedy zda, kdy a jakým způsobem je zajištěna návratnost vynaložených investic. Jsou-li výnosy z nemovitých věcí srovnávány např. s úroky z vkladů či s výnosy z cenných papírů, je logické se zabývat i situací, která nastane, když je vklad vybrán, či cenný papír prodán. Zde má samozřejmě vkladatel nárok na vydání nominálního vkladu a držitel cenného papíru nárok na výnos z jeho prodeje. V případě vlastnictví nemovitých věcí je tomu obdobně jestliže z nejrůznějších důvodů je vlastnictví ukončeno, pak je nutno se zabývat i reverzním výnosem, který má přímou souvislost s návratností celé investice. Je-li předpoklad, že výnosy budou mít v každém roce konkrétní číselnou podobu, zároveň je zvolen vhodný časový úsek, odpovídající např. konkrétní představě o délce vlastnictví a lze-li odhadnout konkrétní výši reverze např. měřenou výnosem z prodeje po ukončení držby, bylo by snadné za použití přiměřené diskontní míry všechny výnosy včetně reverze diskontovat dle zásad uvedených v kapitole o diskontování a dospět tak k výnosové hodnotě nemovitých věcí. V praxi však takového případy jsou poměrně méně běžné, neboť tímto způsobem nelze postupovat vzhledem k omezeným možnostem objektivního odhadu budoucích hodnot 15

16 v přesné číselné podobě a k nemožnosti alespoň částečného přímého porovnání reverze s výnosovou hodnotou, která při výpočtu zatím není známa. Výnosová kapitalizace do značné míry tyto problémy řeší, neboť: -namísto obtížně odhadnutelného číselného vyjádření reverze v časově vzdálenějších horizontech bez znalosti současné hodnoty pro ní používá relativní vyjádření, jehož prostřednictvím lze daleko snadněji v závislosti na vývoji trhu usuzovat o trendech budoucího vývoje hodnoty a o její budoucí relativní výši, - riziko chybného stanovení celkové míry kapitalizace, na níž je výnosová hodnota velmi citlivá, je rozloženo do dvou složek a ve své podstatě se tak omezuje pouze na míru výnosnosti, protože míra návratnosti je zde stanovena automaticky v rámci výpočtu za předpokladu správně odhadnuté změny hodnoty, -algoritmus výpočtu při výnosové kapitalizaci je oproti diskontování obvykle daleko jednodušší, početně snadnější, rychlejší a operativnější, některé varianty dokonce nevyžadují vůbec žádné aplikace finančních koeficientů, -oproti přímé kapitalizaci jsou její výsledky přesnější, neboť berou v úvahu i budoucí trendy vývoje výnosů a hodnoty, - správnost výsledku lze zkontrolovat pomocí dodatečně provedené diskontování již známých hodnot Míry výnosnosti a kapitalizace V souvislosti s výnosovým přístupem se při oceňování nemovitých věcí používá celá škála různých typů měr, např. míra kapitalizace, diskontní míra, úroková míra, výnosová míra, míra návratnosti atd., které navíc ve vztahu k dílčím složkám majetku mohou být dále členěny, např. míra kapitalizace pozemku, míra kapitalizace stavby, míra výnosnosti vloženého vlastního kapitálu, míra výnosnosti cizího kapitálu apod. V praxi pak může dojít k tomu, že různé typy těchto měr mohou být nevhodným způsobem zaměňovány a v důsledku toho pak i chybně aplikovány, což při odhadu výnosové hodnoty může znamenat její hrubé zkreslení a následně v rámci celého oceňovacího procesu to může mít vážný dopad na indikaci tržní hodnoty majetku. 16

17 Kapitalizační typy měr (Capitalization Rates), kam náleží např. celková kapitalizační míra, míra kapitalizace pozemku, míra kapitalizace stavby, míra kapitalizace hypotéky, míra kapitalizace vlastního podílu atd. a Výnosové typy měr (Yield Rates), kam lez zařadit např. výnosovou míru diskontní míru, úrokovou míru, vnitřní míru výnosnosti apod. včetně jejich dílčího členění, např. výnosová míra pozemku a výnosová míra stavby. Míra kapitalizace v sobě integruje obě tyto složky najednou. Při přímé kapitalizaci se to děje tak, že kapitalizační míra má podobu kompaktního čísla, v němž složka výnosnosti a návratnosti jsou obvykle zastoupeny v blíže nedefinovaném poměru na základě přímé reflexe trhu. V případě výnosové kapitalizace sou již obě tyto složky definovány, míra kapitalizace zde má formu jejich součtu či rozdílu a zastoupení obou složek je závislé na modelové situaci, o níž lze předpokládat, že se odehraje ve zvoleném časovém úseku. Kapitalizační míry se zásadně používají v případě procesu kapitalizace, což je proces, v němž je celková současná výnosová hodnota indikována na základě poměru jediného očekávaného budoucího ročního výnosu k příslušné míře kapitalizace a je tak integrována do jednorázové početní operace, v níž za onen jediný roční výnos se obvykle volí očekávaný čistý roční výnos prognózovaný pro první rok po datu ocenění, případně předpokládaný průměrný či jinak reprezentativní čistý výnos, nicméně vždy vztažený pouze k jednomu roku. Na rozdíl od přímé kapitalizace u kapitalizace výnosové se silněji projevuje vazba i na výnosy v letech následujících. Zvolený výnos může být např. uvažován jako roční výnos vztahující se k počátku výhledového časového úseku, přičemž se např. počítá se s tím, že výnosy v dalších letech budou konstantní, nebo se budou průběžně systematicky či nesystematicky měnit, případně se takto bude měnit i hodnota, či k možné změně hodnoty dojde až v závěru uvažovaného časového úseku ve formě různých typů reverze. Celková míra kapitalizace je míra, která reflektuje vztah mezi takto koncipovaným jediným očekávaným čistým ročním výnosem plynoucím z posuzovaného majetku a jeho hodnotou, případně jejich cenou. Přitom je důležité si uvědomit, že tato celková míra kapitalizace není mírou výnosnosti a tudíž ani plnohodnotným měřítkem výhodnosti investice. Může být nižší nebo vyšší, nebo se dokonce míře výnosnosti rovnat, to záleží na předpokládaných změnách ročních výnosů a hodnoty majetku v budoucnosti. 17

18 V případě použití reziduálních technik či při požadavcích samostatného pohledu na stavby a pozemky může být použita samostatná míra kapitalizace pozemku, která odráží relaci mezi čistým ročním výnosem připadajícím na pozemek a hodnotu pozemku. Obdobně může být samostatně aplikována míra kapitalizace staveb, indikující poměr čistého ročního výnosu ze staveb k jejich hodnotě. Obě tyto míry jsou kapitalizačními mírami a nerovnají se tedy očekávaným mírám výnosnosti z pozemků či ze staveb obdobně jako je tomu u celkové kapitalizační míry. 1 Kapitalizační míra (Return of Capital) je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. 2 Míra kapitalizace v souvislosti s pojmem věčná renta (konstantní výnosy po dlouhou dobu a bez uvažování vlivu prodeje nemovité věci na konci) je považována za komplexní veličinu, v případech, kde je při stanovení výnosové (příjmové) hodnoty počítáno s neměnným ročním výnosem, jenž je očekáván po neomezenou dobu v budoucnosti. Je-li třeba výnosnost prezentovat jako jedno číslo rovnající se celkové výnosnosti investice, vyjadřuje se pomocí vnitřního výnosového procenta IRR (internal rate of return) 3, jež spolu s hodnotou čisté současné hodnoty NPV (net present value) 4 slouží k porovnávání výnosnosti různých typů investic. Vnitřní výnosové procento definujeme jako mezní míru výnosu z investice. Jde o takovou míru výnosnosti, při níž současná hodnota očekávaných výnosů je rovna investičním výdajům, tedy celkovým nákladům na investiční kapitál. Vnitřní výnosové procento lze rovněž charakterizovat jako míru, při níž je čistá současná hodnota NPV rovna nule, přičemž tato čistá současná hodnota je vyjádřena jako rozdíl mezi současnou hodnotou všech budoucích výnosů a celkovými investičními výdaji: NPV = V n /(1 + i r ) n CIV = 0 kde: V n = zisk příslušného roku i r = diskontní koeficient příslušného roku CIV = celkové investiční výdaje 1 ZAZVONIL, Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, 240 stran, Praha: Vydavatelství CEDUK,1996. ISBN ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, 100 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, ISBN IRR- vnitřní výnosové procento - nám vlastně říká, kolik procent na hodnoceném projektu vyděláme, pokud zvážíme časovou hodnotu peněz. Jinými slovy je to takové ROI, které ovšem počítá s diskontovaným cash flow. IRR je zároveň takovým diskontem, u kterého vyjde při dosazení do vzorce pro čistou současnou hodnotu NPV = 0. 4 NPV net present value - Při porovnání více investičních příležitostí jednoznačně platí pravidlo, že nejlepší investice je ta, u které je hodnota NPV nejvyšší. Pro IRR platí totéž čím vyšší je IRR, tím je daná investiční příležitost pro nás lukrativnější. 18

19 Měřítkem výhodnosti investice je porovnání výše vnitřního výnosového procenta s požadovanou výnosností z investice alternativní, např. s úrokovou sazbou z termínovaných vkladů nebo dluhopisů. Vnitřní výnosové procento by mělo být vyšší než je úroková míra. Problematiku indikací kapitalizačních a výnosových měr je nutno analyzovat ze dvou, úzce spolu souvisejících úhlů pohledu: Za prvé jde o pohled na kapitalizační a výnosovou míru investorský. Investorovi je velikost použitelného kapitálu a požadovaná míra jeho zhodnocení v následujících letech po realizaci záměru. Zásadní veličinu zde představuje právě výše kapitalizační a výnosové míry, kterou investor požaduje. Tyto míry charakterizují návratnost investovaného kapitálu (return of capital) a výnosnost investovaného kapitálu (return on capital). Jejich analýza je nutná pro každé investiční rozhodování a zároveň slouží jako výchozí faktor k určení výnosové hodnoty. Investor vkládá zdroje do projektů, které mají zajímavé vnitřní výnosové procento IRR (internal rate of return), jež návratnost a výnosnost zajistí. Výnosová hodnota v podstatě představuje investici, u které racionálně chovající se účastníci trhu počítají se dvěma základními měřitelnými očekáváními a to s návratností vloženého kapitálu a ziskem či odměnou za vložení tohoto kapitálu. Odměnu pak prezentují jednotlivě dosažené výnosy plynoucí z investice a návratnost charakterizuje velikost reverze, jakožto jednorázový typ výnosu v závěru časového intervalu, který většinou představuje výnos z budoucího prodeje (u nemovitých věcí), nebo zůstatkovou hodnotu majetku. Tato reverze ve své podstatě může nabývat jak kladných tak i záporných hodnot, neboť může prezentovat náklady na likvidaci. Druhým pohledem na problematiku indikace kapitalizační míry je pozice odhadce, který usiluje o stanovení výnosové hodnoty majetku. I při této činnosti pracuje s predikovanými budoucími výnosy, s tím že velikost kapitalizační a výnosové míry odvozuje různými, v praxi používanými způsoby, jež jsou v dalších kapitolách této práce popisovány. 19

20 2. Způsoby stanovení kapitalizační míry Zjišťování kapitalizační míry je možné vícero způsoby. Standardně se ke stanovení výše kapitalizační míry pro jednotlivé sektory realitního trhu vychází z poměru čistého ročního výnosu z nemovitých věcí a jejich kupních cen, tedy porovnáním. Míra kapitalizace se také často odvozuje z dosahovaných výnosností některých cenných papírů, je však třeba ještě pečlivě analyzovat rizikové faktory a tyto v kapitalizační míře zohlednit. 5 Výpočet objektivní kapitalizační míry musí být založený na poměru skutečně realizovaných tržních cen a rovněž reálných výnosů z nemovité věci. Pokud se nám podaří získat dostatečný počet údajů jak o prodejních cenách, tak o příjmech, můžeme statistickými metodami stanovit průměrnou kapitalizační míru a následně ji aplikovat na ocenění podobných nemovitých věcí. Předpokladem správného stanovení kapitalizační míry je vlastní tvorba, nebo využití komerčně zpracovaných databází. Jejich vytváření je činnost náročná, vyžadující dlouhodobost a systematičnost. V případech kdy nemáme dostatek, nebo kvalitu údajů, ať již o prodejních cenách nebo o čistém provozním příjmu, je stanovení kapitalizační míry nemožné. Tento stav shledáváme na nově vzniklých trzích, kde dosud není dostatek tržních údajů, nebo v lokalitách, kde je četnost prodejů natolik nízká, že nelze podobnou databázi vytvořit. Pak je třeba zvážit: - Je li relevantní výnosovou metodu ocenění vůbec použít - Využití vhodné analogie s jinou lokalitou - Použití pomocného výpočtu, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jakou součet několika (obvykle čtyř) tržních faktorů 6 5 ZAZVONIL, Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, 240 stran, Praha: Vydavatelství CEDUK,1996. ISBN ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, 100 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, ISBN

21 2.1. Stanovení kapitalizační míry dle oceňovacího předpisu Jedná se o způsob získání kapitalizační míry převzetím z platného oceňovacího předpisu, oceňovací vyhlášky, navazující na Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V těchto vyhláškách je uvedená kapitalizační míra pro jednotlivé typy majetku, které je dle vyhlášky možné ocenit výnosovým způsobem. Tvůrci vyhlášky (úředníci státní správy, ministerstva financí) tento údaj opírají o celorepublikové statistiky prodejů nemovitých věcí a čistých provozních příjmů z jejich pronájmů. Číslo polož. Typ stavby Název položky Míra kapitalizace v % pro Budovy Haly Budovy Haly 1 L E,F,G Nemovité věci pro výrobu 7,5 9,5 2 R I Nemovité věci pro garážování H C Nemovité věci pro obchod F D Nemovité věci pro administrativu 6,5 5 I, G D Nemovité věci pro hromadné ubytování a stravování (např. hotely), ostatní ubytování 7,5 6 P H Nemovité věci pro dopravu, spoje 7 7 C A Nemovité věci pro školství 8 8 D A Nemovité věci pro kulturu 7 9 A D Nemovité věci pro zdravotnictví 8 10 Z, O K, L Nemovité věci pro zemědělství 6 7,5 11 S J Nemovité věci pro skladování 6 6,5 12 E B Nemovité věci pro sport J - Bytové domy typové 5,5-14 K - Bytové domy netypové 4, Ostatní nemovité věci neuvedené Majetková práva 12 Tabulka 1 - Míry kapitalizace pro oceňování staveb dle současné platné oceňovací vyhlášky (příloha č. 22 oceňovací vyhlášky č. 441/2013) 21

22 Výpočet výnosové hodnoty je v platné oceňovací vyhlášce č. 441 uveden v 32, kde je uvedeno: (1) Cena nemovitých věcí určená výnosovým způsobem uvedených v 31 se určí podle vzorce kde CV... cena určená výnosovým způsobem v Kč, N... roční nájemné v Kč za rok, upravené podle následujících odstavců, p... míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 22 k této vyhlášce; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace. (2) Roční nájemné se určí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Výše obvyklého nájemného musí být doložena. Roční nájemné je součtem nájemného za všechny pronajmutelné podlahové plochy stavby v průběhu posledních dvanácti měsíců. (3) Celková podlahová plocha stavby se určí jako součet výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle skutečného účelu užití, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny a podobně, pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, a to pouze na základě zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor. K jednotlivým pronajmutelným plochám v členění podle podlaží se uvede výše nájemného za m 2. (4) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí. 22

23 (5) Roční nájemné za celou stavbu podle odstavce 2 se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li stavba samostatnou nemovitou věcí, popřípadě je-li součástí práva stavby. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno, nebo pokud je stavba součástí pozemku, sníží se o 5 % z ceny pozemku, určené podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle 4 odst. 1. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle 31 odst. 1. Přitom platí, že celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného podle odstavce 2. 7 Použití kapitalizační míry podle vyhlášky má dvě nesporné výhody nemusíme sami nic zkoumat, prostě převezmeme hotový závěr. Druhou výhodou je to, že použité číslo je opřeno o právní předpis, což může mít pro někoho jistou váhu při případné cenové dokumentaci a argumentaci. Je třeba si ale uvědomit, že tento postup má i své nevýhody. Hlavní z nich je ta, že z důvodu např. daňové spravedlnosti a dalších je uvedený údaj průměrný a to v rámci celé České republiky. Uvedená hodnota kapitalizační míry by tedy teoreticky měla být stejná jak pro Prahu 1, tak např. pro Karvinou. Další nevýhodou je časové zpoždění uvedené hodnoty. Prováděcí vyhláška vzniká s cca ročním zpožděním, což nemusí být tak závažné ve stabilizované ekonomice s mírnou inflací, ale v případě náhlých a závažných tržních podmínek může být zveřejněný údaj zcela odtržený od reality. Poslední nevýhodou je i to, že pro zadavatele ocenění není kladným signálem o odborné schopnosti odhadce to, že není schopen některý cenotvorný argument sám analyzovat, ale kompletně jej přebírá z jiného zdroje. 8 7 Vyhláška Ministerstva financí č. 441, ze dne 17. prosince ORT, Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, 100 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, ISBN

24 2.2. Stanovení kapitalizační míry analýzou poměru dosažených výnosů a tržních cen Jednoduchý standardní výpočet objektivní kapitalizační míry u přímé kapitalizace je založen na poměru skutečně realizovaných tržních cen a reálně dosažených výnosů. Příklad 1. Výpočet kapitalizační míry Víme, že stabilizovaný roční čistý provozní příjem z prodané budovy byl 1 milion Kč a známe prodejní cenu budovy 10 milionů Kč. Stabilizovaný výnos Kapitalizační míra = Prodejní cena Vydělením uvedených hodnot ( / ) získáme požadovanou kapitalizační míru, v tomto případě hodnotu 0,1, tedy 10 %. Stabilizovaný výnos Výnosová hodnota = Kapitalizační míra V praxi, při oceňování nemovitých věcí příjmovou (výnosovou) metodou, vždy stojíme před otázkou, jakou kapitalizační míru pro konkrétní objekt zvolíme. Máme - li k dispozici databázi obsahující potřebné údaje (prodejní cena, výše nájemného, technický stav, velikost, lokalita a další), najdeme v ní nemovité věci, které se podobají těm oceňovaným a z těchto dále kapitalizační míru odvozujeme. Příklad 1: Využití informací z databáze pro stanovení kapitalizační míry Srovnatelné nemovité věci A B C D Realizovaná prodejní cena (Kč) Čistý roční výnos nemovité věci (Kč) Kapitalizační míra (čistý roční výnos / prodejní cena) 0,0880 0,0833 0,0944 0,

25 Za předpokladu srovnatelnosti a spolehlivosti faktů zjištěných o jednotlivých nemovitých věcech tedy lze z údajů míru kapitalizace pro řešený případ indikovat v rozmezí 8,33 % až 9,70 %, nebo oscilující kolem něho. Kapitalizační míru, kterou do výpočtu výnosové hodnoty použijeme, lze následně stanovit pomocí prostého průměru, váženého průměru, nebo analýzou příčin rozdílů mezi jednotlivými reprezentanty a přikloněním se k nejpodobnějšímu srovnávanému zdroji. Třetí způsob je dle mého názoru nejoptimálnější, neboť vylučuje zkreslení výsledku průměrováním vstupních číselných údajů. Chceme li při výpočtu kapitalizační míry dosáhnout výsledku s dobrou vypovídací schopností, je nutné se zaměřit na kvalitu vstupních dat, ovlivňujících výpočet kapitalizační míry. Je - li tedy prodejní cena ověřená a pravdivá, je nutné ještě správně stanovit stabilizovaný výnos. Do jeho výpočtu je nutno promítnout všechny ovlivňující faktory, což bych názorně uvedl v následujícím příkladu: Příklad 2. Výpočet Stabilizovaného výnosu (Net operating income) Provozní objekt se sociálním a administrativním zázemím 1) Hrubý příjem z pronájmu - stanoven jako součin komerčně využitelné plochy a dosažitelného, v ideálním případě dle platných nájemních smluv dosahovaného nájemného. č. plocha - účel podlaží užitná plocha [m 2 ] sazba nájemného [Kč/m 2 /rok] nájem [Kč/rok] 1 provozní prostory 1.NP skladovací prostory 1.NP administrativní prostory 1.NP prostory sociálního zázemí 1.NP Hrubý příjem za rok celkem: ,- Kč 2) Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Ve snaze zobrazovat co nejrealističtější potenciál majetku, musíme v analýze čistého provozního příjmu počítat i se ztrátami vlivem neobsazenosti a vlivem neplacení nájemného. Metodicky je dosti obtížné tuto položku exaktně stanovit, ale je nutno vycházet ze znalosti lokálního trhu s pronájmy v daném místě a v čase. 25

26 Na velikost této položky bude mít vliv zejména: poloha nemovité věci širší vztahy nemovité věci typ a vybavení nemovité věci celková situace ekonomiky schopnost facility managementu Pro konkrétní modelový případ je stanoveno po zvážení uvedených aspektů riziko 10 %. 3) Efektivní hrubý příjem Získáme tím, že od hrubého příjmu odečteme ztrátu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného: ( * 0,10) = ,- Kč 4) Rezerva na renovace Rezerva na renovace jsou vlastně odpisy, které si každoročně vytváříme, abychom po skončení životnosti majetku mohli provést jeho rekonstrukci. Mezi odbornou veřejností existují různé pohledy na odvození rezervy na renovace, a to buď poměrnou částkou z dosahovaných reálných příjmů nájemného, nebo poměrně z reprodukční hodnoty stavby. Pro uvedený modelový příklad je zvolen jednoduchý vzorec: Rezerva na renovace = reprodukční cena / životnost Předpokládejme pro jednoduchost u daného majetku reprodukční hodnotu ,- Kč a životnost 100 let, pak Rezerva na renovace = / 100 = ,- Kč Zohlednění rezerv na renovaci, či jinak nazváno odpisů, nebo amortizace uvedeným způsobem je historicky jedním z názorových proudů, jež můžeme najít v přístupu jednotlivých znalců a odhadců. Druhý názorový proud se přiklání k takovému postupu, kdy amortizaci kalkulovanou výpočtem vycházejícím z reprodukční hodnoty majetku a do výpočtu čistého provozního zisku nezahrnujeme a nahrazujeme ji položkou na reprodukci majetku, v rozsahu procentuální částky z hrubého ročního výnosu z pronájmu, což je způsob více se blížící logického uvažování investora. 26

27 V další části této práce se k těmto dvěma možným variantám vrátím a jejich vliv na stanovení kapitalizační míry přímo srovnám na konkrétních příkladech. Pro demonstraci názorové diference uvádím následné citace z odborných publikací: A) Metodicky vzato, nemůžeme odvozovat rezervu na renovace z příjmu, ale z nákladů na renovaci. Bytový dům chátrá stejně, ať je pronajat za tržní nebo za regulované nájemné. Rezerva na renovace jsou vlastně odpisy, které si vytváříme, abychom po skončení životnosti majetku mohli provést jeho rekonstrukci. Pokud si tuto rezervu nevytvoříme, dojde sice ke krátkodobému zvýšení příjmu, ale zároveň k erozi hodnoty majetku. 9 B) Nedoporučuje se v provozních nákladech uplatňovat tzv. amortizaci, která bývá zdůvodňována tím, že představuje fond, který by na konci životnosti stavby nahromadil částku na její novou realizaci, navíc obvykle vztaženou k jejím reprodukčním nákladům. Takovéto pojetí je ve své podstatě jen jinou formou administrativních odpisů. Zahrnutí takových plateb do provozních nákladů není pro účastníky trhu typické, neboť se skutečným provozem stavby nemají nic společného, účastníci obvykle kalkulují pouze s obnovovacími náklady a jsou-li zdůvodňovány zajištěním návratnosti investice, tu lze velmi transparentně zohlednit kapitalizační mírou v rámci možných kapitalizačních procedur. 10 5) Provozní výdaje Provozní výdaje jsou takové výdaje, které souvisejí s provozem objektu, nikoliv takové, které se týkají činnosti v objektu provozované nebo takové, které souvisejí se subjektem majitele objektu. Patří do nich níže uvedené. a) Pojištění majetku Výdaje na pojištění (pojistné) lze určit dvěma způsoby: - Podle uzavřené pojistné smlouvy - Pokud objekt není pojištěn nebo není pojistná smlouva k dispozici, budeme výdaje na pojištění uvažovat v průměrné výši pro porovnatelný typ majetku. 9 ORT, Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, 75 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, ISBN ZAZVONIL, Zbyněk: Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, 240 stran, Praha: Vydavatelství CEDUK,1996. ISBN

28 Pro tento případ vycházím z aktuální pojistné smlouvy, ve které je roční pojistné vypočítáno na ,- Kč/rok. b) Daň z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí je majetkovou daní, kterou je povinen platit (až na výjimky v zákoně uvedené) každý vlastník nemovité věci. Výpočet nákladů je jednoznačně dán právě platným zákonem nebo vyhláškou odvíjí se od místa nemovité věci, účelu a kapacitních parametrů. Pro modelový případ vycházím z aktuální částky zjištěné z přiznání k dani z nemovitých věcí, ve výši 8 000,- Kč/rok. Poznámka: Výši daně z nemovitých věcí je možné vypočítat například pomocí kalkulátoru na serveru: c) Správní režie Zahrnuje náklady na property management správu objektu, údržbu, apod. i na facility management náklady spojené s komerčním využitím objektu jako je vyhledávání optimálních nájemců, právní služby, apod. Pro tento příklad vycházím ze součtu prokázaných nákladů na ostrahu objektu prováděnou externí firmou, za roční částku ,- Kč a částku za pravidelně prováděný úklid v objektu, za roční poplatek ,- Kč. Celkem tedy poplatky za správní režie činí ,- Kč/rok. 6) Ostatní provozní výdaje Jedná se o takové provozní výdaje, které nejsou zohledněny ve výše uvedených položkách, ale souvisí s oceňovaným majetkem. Např: Výdaje na nájem pozemku u staveb stojících na cizím pozemku Výdaje na věcná břemena spojená s nemovitou věcí. Dejme tomu, že v tomto příkladu nejsou takové náklady zjištěny. 28

MANUÁL MODEL PLOŠNÉ PLYNOFIKACE

MANUÁL MODEL PLOŠNÉ PLYNOFIKACE MANUÁL MODEL PLOŠNÉ PLYNOFIKACE verze 16.0 MINISTERSTVO ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ STÁTNÍ FOND ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ ČR wwww.opzp.cz, dotazy@sfzp.cz Zelená linka pro zájemce o dotace: 800 260 500 www.sfzp.cz, www.mzp.cz

Více

JIHOČESKÁ UNIVERZITA V ČESKÝCH BUDĚJOVICÍCH Ekonomická fakulta DIPLOMOVÁ PRÁCE. 2012 Bc. Lucie Hlináková

JIHOČESKÁ UNIVERZITA V ČESKÝCH BUDĚJOVICÍCH Ekonomická fakulta DIPLOMOVÁ PRÁCE. 2012 Bc. Lucie Hlináková JIHOČESKÁ UNIVERZITA V ČESKÝCH BUDĚJOVICÍCH Ekonomická fakulta DIPLOMOVÁ PRÁCE 2012 Bc. Lucie Hlináková JIHOČESKÁ UNIVERZITA V ČESKÝCH BUDĚJOVICÍCH Ekonomická fakulta Katedra účetnictví a financí Studijní

Více

Manuál pro Model environmentálního vzdělávání Přírůstkový

Manuál pro Model environmentálního vzdělávání Přírůstkový Manuál pro Model environmentálního vzdělávání Přírůstkový Model verze 17.0, 19.0 (XLIII., LXV. výzva) MINISTERSTVO ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ STÁTNÍ FOND ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ ČR www.opzp.cz, dotazy@sfzp.cz Zelená

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 3356-46/2013. o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.918/58

ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 3356-46/2013. o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.918/58 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3356-46/2013 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.918/58 v katastrálním území České Budějovice 2, obec České Budějovice, Jihočeský kraj včetně příslušenství. Objednavatel posudku:

Více

v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém EU

v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém EU OHL ŽS, a.s. Burešova 938/17 660 02 Brno - střed Pololetní zpráva zpracovaná k 30. červnu 2009 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém EU Podpis statutárního orgánu OHL

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3211/131/2014 o obvyklé ceně řadových garáží bez čp/če s pozemky parc. č. 805, 1022, 1023 a 1109 v kat. území Harrachov, obec Harrachov, okres Semily. Objednatel posudku: Účel posudku:

Více

1. Ukazatelé likvidity

1. Ukazatelé likvidity Finanční analýza Z údajů rozvahy lze vypočítat ukazatele likvidity, zadluženosti a finanční stability. 1. Ukazatelé likvidity Měří schopnost podniku spokojit (vyrovnat) své běžné (krátkodobé) finanční

Více

REJSTŘÍK. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - pracovní úplné znění

REJSTŘÍK. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - pracovní úplné znění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č.

Více

Oceňování podle cenového předpisu

Oceňování podle cenového předpisu Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Oceňování podle cenového předpisu Návrh změn a úprav Bakalářská práce Autor: Hana Lusová Bankovnictví, Oceňování majetku Vedoucí práce:

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. Podle stavu ke dni: 5.5.2014

ZNALECKÝ POSUDEK. Podle stavu ke dni: 5.5.2014 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3150/70/2014 o obvyklé ceně bytu č. 503/2 včetně podílu na společných částech domu č.p. 500 až 503 v katastrálním území Vokovice, městská část Praha 6, hlavní město Praha. Objednatel

Více

HODNOCENÍ INVESTIC. Postup hodnocení investic (investičních projektů) obvykle zahrnuje následující etapy:

HODNOCENÍ INVESTIC. Postup hodnocení investic (investičních projektů) obvykle zahrnuje následující etapy: HODNOCENÍ INVESTIC Podstatou hodnocení investic je porovnání vynaloženého kapitálu (nákladů na investici) s výnosy, které investice přinese. Jde o rozpočtování jednorázových (investičních) nákladů a ročních

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3572/192/2015 o obvyklé ceně bytu č. 67/2 včetně podílu na společných částech domu, vystavěném na pozemku parc.č. 68 v kat. území Bukovina u Hradce, obec Černilov, okres Hradec Králové.

Více

ROZVAHA ve zjednodušeném rozsahu ke dni 31.12.2013 (v celých tisících Kč)

ROZVAHA ve zjednodušeném rozsahu ke dni 31.12.2013 (v celých tisících Kč) Zpracované v souladu s vyhláškou č. 500/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů ROZVAHA ve zjednodušeném rozsahu ke dni 31.12.2013 (v celých tisících Kč) IČ 28747143 Obchodní firma nebo jiný název účetní

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12323-17ř3/2015

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12323-17ř3/2015 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 63641461

ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 63641461 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3464 101 / 2015 dle Usnesení č.j. 174 EX 70/12-57: část C Objednavatel: Exekutorský úřad Praha-západ Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ:

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5

ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3229/149/2014 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 3226, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 407/90, 407/91 a 407/92, v kat. území ZnojmoLouka, obec Znojmo, okres Znojmo. Objednatel posudku:

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3456 93 / 2015. dle Usnesení č.j. 067 EX 280131/09-52

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3456 93 / 2015. dle Usnesení č.j. 067 EX 280131/09-52 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3456 93 / 2015 dle Usnesení č.j. 067 EX 280131/09-52 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ:

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5

ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3041/181/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 49, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 55 a 605, v kat. území Unín, obec Unín, okres Brno-venkov. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius,

Více

Investiční činnost v podniku. cv. 10

Investiční činnost v podniku. cv. 10 Investiční činnost v podniku cv. 10 Investice Rozhodování o investicích jsou jedněmi z nejdůležitějších a nejobtížnějších rozhodování podnikového managementu. Dobré rozhodnutí vede podnik k rozkvětu, špatné

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3815/25/2016 o obvyklé ceně bytu č. 1088/10 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích parc.č. 1077/1, 1077/2 a 1077/3 v kat. území Nová Ulice, obec Olomouc, okres Olomouc.

Více

1.1 Využití ukazatele EVA jako moderního konceptu pro hodnocení výkonnosti podniku PLAST, s.r.o.

1.1 Využití ukazatele EVA jako moderního konceptu pro hodnocení výkonnosti podniku PLAST, s.r.o. 1.1 Využití ukazatele EVA jako moderního konceptu pro hodnocení výkonnosti podniku PLAST, s.r.o. Pro případovou studii byl vybrán koncept EVA, který je výhodný především díky možnosti identifikovat a účinně

Více

151/1997 Sb. ZÁKON ze dne 17. června 1997 ČÁST PRVNÍ

151/1997 Sb. ZÁKON ze dne 17. června 1997 ČÁST PRVNÍ 151/1997 Sb. ZÁKON ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Změna: 121/2000 Sb. Změna: 237/2004 Sb., 257/2004 Sb. Změna: 296/2007 Sb. Změna: 188/2011

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3465/85/2015 o obvyklé ceně bytu č. 286/3 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 981/20 v katastrálním území Chlumec u Chabařovic, obec Chlumec, okres Ústí nad Labem.

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3468/88/2015 o obvyklé ceně bytu č. 704/52 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 1224 v katastrálním území Stará Role, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary. Objednatel

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13364-478/2016

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13364-478/2016 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3632/252/2015 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 760, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 713/1, 713/2 a 123/55, v kat. území Rozdělov, obec Kladno, okres Kladno. Objednatel posudku:

Více

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví BAKALÁŘSKÁ PRÁCE 2008 Lenka Ponocná Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví Katedra : Bankovnictví a pojišťovnictví Studijní

Více

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Znalecký posudek č. 7131-94/2013

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Znalecký posudek č. 7131-94/2013 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Rodinný dům č.p. 467 na p.č. st. 73, včetně příslušenství, dále včetně pozemků parc. č. st. 73 a 69, v katastrálním území Horní Dlouhá Loučka, obci Dlouhá Loučka Znalecký posudek č.

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5

ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3073/213/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 493, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 588 a 373/30, v kat. území Hostinné, obec Hostinné, okres Trutnov. Objednatel posudku: JUDr.

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 10233-1733/2014

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 10233-1733/2014 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3537 174 / 2015. dle Usnesení č.j. 067 EX 4416/07-113

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3537 174 / 2015. dle Usnesení č.j. 067 EX 4416/07-113 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3537 174 / 2015 dle Usnesení č.j. 067 EX 4416/07-113 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ:

Více

Uplatnění akruálního principu v účetnictví subjektů soukromého a veřejného sektoru

Uplatnění akruálního principu v účetnictví subjektů soukromého a veřejného sektoru Uplatnění akruálního principu v účetnictví subjektů soukromého a veřejného sektoru Renáta Myšková Univerzita Pardubice This article describes the accrual principle and accrual basis. It is significant

Více

Pojem investování. vynakládání zdrojů podniku za účelem získání užitků které jsou očekávány v delším časovém období Investice = odložená spotřeba

Pojem investování. vynakládání zdrojů podniku za účelem získání užitků které jsou očekávány v delším časovém období Investice = odložená spotřeba Investiční činnost Pojem investování vynakládání zdrojů podniku za účelem získání užitků které jsou očekávány v delším časovém období Investice = odložená spotřeba Druhy investic 1. Hmotné investice vytvářejí

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3394/14/2015 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 493, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 509 a 717/10, v kat. území Velký Osek, obec Velký Osek, okres Kolín. Objednatel posudku: Účel

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3164 538 / 2014. dle Usnesení č.j. 067 EX 3088/14-39

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3164 538 / 2014. dle Usnesení č.j. 067 EX 3088/14-39 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3164 538 / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX 3088/14-39 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ:

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 122řř-176ř/2015

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 122řř-176ř/2015 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3386/6/2015 o obvyklé ceně rozestavěného rodinného domu bez č.p., s pozemky parc.č. 146 a 165/68, v kat. území Býkev, obec Býkev, okres Mělník. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius,

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3238/158/2014 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 360, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 219 a 240, v kat. území Králíky, obec Králíky, okres Ústí nad Orlicí. Objednatel posudku: Účel

Více

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Znalecký posudek č. 7009-224/2012. Objednatel : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, IČ: 25023217

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Znalecký posudek č. 7009-224/2012. Objednatel : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, IČ: 25023217 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Objekt bydlení č.p. 84 na pozemku parc. č. 1009, včetně s příslušenství, dále včetně pozemků 1009 a 1010, katastrální území Moravský Beroun Znalecký posudek č. 7009-224/2012 Objednatel

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3482/102/2015 o obvyklé ceně bytu č. 374/6 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 529 v katastrálním území Harrachov, obec Harrachov, okres Semily. Objednatel posudku:

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3769/389/2015 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 155, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 384, 313 a 317 v kat. území Krásno nad Teplou, obec Krásno, okres Sokolov. Objednatel posudku:

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5

ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3355/275/2014 o obvyklé ceně pozemků parc. č. 1969/21, 1969/25 a 2032/7 v kat. území Studénka nad Odrou, obec Studénka, okres Nový Jičín. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius soudní

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3577/197/2015 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 56, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 642, 643, 700/142, 700/151, 700/155 a 700/156, v kat. území Michle, městská část Praha 4, hlavní

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3464/84/2015 o obvyklé ceně bytového domu č.p. 83, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 85 a 89/5, v katastrální území Horní Lomany, obec Františkovy Lázně, okres Cheb. Objednatel posudku:

Více

METODICKÁ PŘÍRUČKA (OBECNÝ NÁVOD)

METODICKÁ PŘÍRUČKA (OBECNÝ NÁVOD) METODICKÁ PŘÍRUČKA (OBECNÝ NÁVOD) PRO ŽADATELE O DOTACI K VYPRACOVÁNÍ ANALÝZY SPOLEČENSKÉ NÁVRATNOSTI INVESTICE (SROI) PRO ŽADATELE O DOTACI Z NÁRODNÍHO PROGRAMU PODPORY CESTOVNÍHO RUCHU PROGRAM: NÁRODNÍ

Více

Inovace profesního vzdělávání ve vazbě na potřeby Jihočeského regionu CZ.1.07/3.2.08/03.0035. Finanční management II

Inovace profesního vzdělávání ve vazbě na potřeby Jihočeského regionu CZ.1.07/3.2.08/03.0035. Finanční management II Inovace profesního vzdělávání ve vazbě na potřeby Jihočeského regionu CZ.1.07/3.2.08/03.0035 Finanční management II Externí vlastní zdroje financování Externí zdroje: vlastní emise akcií, venture capital

Více

Otázka 24 Výkaz o finančních tocích označujeme: a cash flow b rozvaha c výsledovka d provozní hospodářský výsledek e výkaz o pracovním kapitálu

Otázka 24 Výkaz o finančních tocích označujeme: a cash flow b rozvaha c výsledovka d provozní hospodářský výsledek e výkaz o pracovním kapitálu TEORETICKÉ OTÁZKY Otázka 1 Pokud firma dosahuje objemu výroby, který je označován jako tzv. bod zvratu, potom: a vyrábí objem produkce, kdy se celkové příjmy (výnosy, tržby) rovnají mezním nákladům b vyrábí

Více

Semestrální práce z předmětu MAB

Semestrální práce z předmětu MAB Západočeská univerzita v Plzni Fakulta aplikovaných věd Semestrální práce z předmětu MAB Modely investičního rozhodování Helena Wohlmuthová A07148 16. 1. 2009 Obsah 1 Úvod... 3 2 Parametry investičních

Více

ZPUSOBY OCEŇOVÁNÍ V ČR

ZPUSOBY OCEŇOVÁNÍ V ČR ZPUSOBY OCEŇOVÁNÍ V ČR Východiska : Zvolený způsob oceňování ovlivňuje velikost individuálních aktiv a dluhů podniku a tím i celková sumu aktiv a celkovou sumu dluhů. V návaznosti na výši těchto veličin

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 8953-453/2014

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 8953-453/2014 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3548/168/2015 o obvyklé ceně bytu č. 3324/21 včetně podílu na společných částech domu a pozemků parc.č. 997/3, 997/4, 997/9, 997/10 a 997/11, a včetně podílu na garáži č. 3324/901 v

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3283/203/2014 o obvyklé ceně řadové garáže bez čp/če s pozemkem parc. č. 2132, v kat. území Bruntál-město, obec Bruntál, okres Bruntál. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius, soudní

Více

B3 Vazba strategie byznys

B3 Vazba strategie byznys Projektový manažer 250+ Kariéra projektového manažera začíná u nás! B Strategické řízení organizace B3 Vazba strategie byznys Toto téma vysvětluje vzájemný vztah mezi tzv. byznysem organizace (hlavním

Více

CBA - HOTOVOSTNÍ TOKY - Varianta A

CBA - HOTOVOSTNÍ TOKY - Varianta A VSTUPNÍ PŘEDPOKLADY ROZPOČET PROJEKTU Harmonogram realizace Náklady v tis. Kč Neopráv. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2014 Celkem Zahájení projektu 2007 Ukončení projektu 2009 Celkové stavební náklady

Více

Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5

Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3051/191/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 31, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 56/2 a 125/1, v kat. území Radišov, obec Staré Město, okres Svitavy. Objednatel posudku: JUDr.

Více

Znalecký posudek 2196-087 / 2012

Znalecký posudek 2196-087 / 2012 Znalecký posudek 2196-087 / 2012 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel insolvečního řízení PŘEDMĚT OCENĚNÍ : RODINNÝ DŮM č.p.23 na pozemku p.č.st. 174 a pozemky vlastníka p.č.st. 174

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3399/19/2015 o obvyklé ceně bytu č. 12/29 včetně podílu na společných částech domu a pozemků parc.č. 12, 7053, 7054, 7055 a 7056 v kat. území Chrudim, obec Chrudim, okres Chrudim. Objednatel

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3691/311/2015 o obvyklé ceně bytu č. 3565/40 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 1551/3 v kat. území Frýdek, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek. Objednatel

Více

Hodnocení ekonomické efektivnosti projektů Průměrný výnos z investice, doba návratnosti, ČSH, VVP

Hodnocení ekonomické efektivnosti projektů Průměrný výnos z investice, doba návratnosti, ČSH, VVP Hodnocení ekonomické efektivnosti projektů Průměrný výnos z investice, doba návratnosti, ČSH, VVP Investice je charakterizována jako odložená spotřeba. Podnikové investice jsou ty statky, které nejsou

Více

Analýza návratnosti investic/akvizic JAN POJAR ČVUT V PRAZE STAVEBNÍ MANAGEMENT 2014/2015

Analýza návratnosti investic/akvizic JAN POJAR ČVUT V PRAZE STAVEBNÍ MANAGEMENT 2014/2015 Analýza návratnosti investic/akvizic JAN POJAR ČVUT V PRAZE STAVEBNÍ MANAGEMENT 2014/2015 Obsah prezentace: definice Investice akvizice dělení investic rozdělení metod klady a zápory metod definice Investice:

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 9379-879/2014

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 9379-879/2014 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

Pražská energetika, a.s. SAMOSTATNÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA DLE MEZINÁRODNÍCH STANDARDŮ PRO ÚČETNÍ VÝKAZNICTVÍ A ZPRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDITORA

Pražská energetika, a.s. SAMOSTATNÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA DLE MEZINÁRODNÍCH STANDARDŮ PRO ÚČETNÍ VÝKAZNICTVÍ A ZPRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDITORA SAMOSTATNÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA DLE MEZINÁRODNÍCH STANDARDŮ PRO ÚČETNÍ VÝKAZNICTVÍ A ZPRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDITORA K 31. PROSINCI 2014 Výkaz zisku a ztráty (tis. Kč) Pozn. Výnosy z prodané elektřiny a plynu

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13025-13ř/2016

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13025-13ř/2016 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3448/68/2015 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 57, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 20 a 21, v kat. území Semice nad Labem, obec Semice, okres Nymburk. Objednatel posudku: Účel

Více

Téma 8. Náklady kapitálu. Kapitálová struktura a její optimalizace

Téma 8. Náklady kapitálu. Kapitálová struktura a její optimalizace Téma 8. Náklady kapitálu. Kapitálová struktura a její optimalizace 1. Náklady kapitálu a jejich kvantifikace 2. Kapitálová struktura podniku 3. Působení finanční páky 4. Optimální kapitálová struktura

Více

ČÁST PÁTÁ NĚKTERÁ PRAVIDLA PRO OMEZENÍ RIZIK HLAVA I PRAVIDLA ANGAŽOVANOSTI. Díl 1. Angažovanost investičního portfolia

ČÁST PÁTÁ NĚKTERÁ PRAVIDLA PRO OMEZENÍ RIZIK HLAVA I PRAVIDLA ANGAŽOVANOSTI. Díl 1. Angažovanost investičního portfolia ČÁST PÁTÁ NĚKTERÁ PRAVIDLA PRO OMEZENÍ RIZIK HLAVA I PRAVIDLA ANGAŽOVANOSTI Díl 1 Angažovanost investičního portfolia 180 Vymezení angažovanosti investičního portfolia (1) Angažovaností investičního portfolia

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5

ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 11 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3125/45/2014 o obvyklé ceně pozemků parc. č. 540/1, 540/3, 540/4 a 540/5, v kat. území Dalovice, obec Dalovice, okres Karlovy Vary. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius soudní

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12675-2145/2015

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12675-2145/2015 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3720/340/2015 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 106, s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 134 v kat. území Všetuly, obec Holešov, okres Kroměříž. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius,

Více

Znalecký posudek č. 13-3568/13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek č. 13-3568/13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení Předmět ocenění: Znalecký posudek č. 13-3568/13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na

Více

Hodnocení PPP 1 projektů

Hodnocení PPP 1 projektů Hodnocení PPP 1 projektů Eva Kislingerová, Patrik Sieber 2, Abstrakt PPP projekty jsou jednou z forem jak realizovat vybrané veřejně prospěšné akce. Metodické nástroje hodnocení se zaměřují jak na otázku

Více

PATRIA FINANCE, A. S. A DCEŘINÉ SPOLEČNOSTI KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA 31. PROSINCE 2003

PATRIA FINANCE, A. S. A DCEŘINÉ SPOLEČNOSTI KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA 31. PROSINCE 2003 PATRIA FINANCE, A. S. A DCEŘINÉ SPOLEČNOSTI KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA KONSOLIDOVANÝ VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY Poznámka 31. prosince 2003 31. prosince 2002 Úrokové výnosy 4 14 317 24 767 Úrokové náklady 4-8

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3699/319/2015 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 12, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 7 a 16 v kat. území Sychrov u Ledče nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod.

Více

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3742/362/2015 o obvyklé ceně pozemku parc. č. 1376/13, v kat. území Břehov, obec Břehov, okres České Budějovice.

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3742/362/2015 o obvyklé ceně pozemku parc. č. 1376/13, v kat. území Břehov, obec Břehov, okres České Budějovice. ZNALECKÝ POSUDEK č. 3742/362/2015 o obvyklé ceně pozemku parc. č. 1376/13, v kat. území Břehov, obec Břehov, okres České Budějovice. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Milan Makarius soudní exekutor

Více

z p r á v y Ministerstva financí České republiky pro finanční orgány obcí a krajů Ročník: 2012 V Praze dne 27. ledna 2012

z p r á v y Ministerstva financí České republiky pro finanční orgány obcí a krajů Ročník: 2012 V Praze dne 27. ledna 2012 z p r á v y Ministerstva financí České republiky pro finanční orgány obcí a krajů ISSN 1803-6082 (on line) Ročník: 2012 Číslo: 1 V Praze dne 27. ledna 2012 http: www.mfcr.cz http://www.denik.obce.cz OBSAH:

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 11473-943/2015

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 11473-943/2015 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3701/321/2015 o obvyklé ceně bytu č. 783/1 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 5751/1 v kat. území Liberec, obec Liberec, okres Liberec. Objednatel posudku: JUDr.

Více

Stanovení hodnoty podniku a vliv na účetní výkazy podniku

Stanovení hodnoty podniku a vliv na účetní výkazy podniku Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Stanovení hodnoty podniku a vliv na účetní výkazy podniku Diplomová práce Autor: Bc. Josef Jíra Finance Vedoucí práce: Ing. Pavlína Mazancová

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7305-ř77/2013

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7305-ř77/2013 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

Metodická příručka způsobilých výdajů pro programy spolufinancované ze strukturálních fondů a Fondu soudržnosti na programové období 2007-2013

Metodická příručka způsobilých výdajů pro programy spolufinancované ze strukturálních fondů a Fondu soudržnosti na programové období 2007-2013 MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ODBOR RÁMCE PODPORY SPOLEČENSTVÍ Metodická příručka způsobilých výdajů pro programy spolufinancované ze strukturálních fondů a Fondu soudržnosti na programové období 2007-2013

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3700/320/2015 o obvyklé ceně rekreační chaty č.e. 539, s příslušenstvím, včetně pozemků parc. č. 412 a 1340/33, v kat. území Sněhov, obec Malá Skála, okres Jablonec nad Nisou. Objednatel

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3614/234/2015 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 25, s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 13, v kat. území Broumy, obec Broumy, okres Beroun. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr.

Více

Podnikatelský. Computer Press, o. s., Brno

Podnikatelský. Computer Press, o. s., Brno . Podnikatelský plán Doc. Ing. Dr. Vojtech Koráb, MBA - úvod, kap. 2, kap. 3.3, kap. 3.4, záver Doc. Ing. Mária Režňáková,CSc. - kap. 4 Ing. Jil'í Peterka, MBA - kap. 3.1, kap. 3.2 @ 2007 Computer Press,

Více

ŠKODA AUTO a.s. Vysoká škola B A K A L Á Ř S K Á P R Á C E. 2012 Martin Zach

ŠKODA AUTO a.s. Vysoká škola B A K A L Á Ř S K Á P R Á C E. 2012 Martin Zach ŠKODA AUTO a.s. Vysoká škola B A K A L Á Ř S K Á P R Á C E 2012 Martin Zach ŠKODA AUTO a. s. Vysoká škola Studijní program: B6208R Ekonomika a management Studijní obor: 6208R087 Podniková ekonomika a management

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 8849-349/2014

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 8849-349/2014 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

VYHLÁŠKA ze dne 24. listopadu 2009, kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovnictví ČÁST PRVNÍ PŘEDMĚT ÚPRAVY

VYHLÁŠKA ze dne 24. listopadu 2009, kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovnictví ČÁST PRVNÍ PŘEDMĚT ÚPRAVY 434 VYHLÁŠKA ze dne 24. listopadu 2009, kterou se provádějí některá ustanovení zákona o pojišťovnictví Česká národní banka stanoví podle 136 odst. 1 písm. a) až c), f) až h), j) až m), o), p), t), u),

Více

Metodický dopis č. 28. Předávání výstupů projektů a oprávnění k užití autorských práv

Metodický dopis č. 28. Předávání výstupů projektů a oprávnění k užití autorských práv Č. j.: MSMT- 48486/2013 Metodický dopis č. 28 Předávání výstupů projektů a oprávnění k užití autorských práv Zpracoval Ověřil Schválil Platné od Jméno Podpis Jméno Podpis Jméno Podpis 17. 12. 13 J. Baťková

Více

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: ZNALECKÝ POSUDEK č. 3707/327/2015 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 1199, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 2007/17 a 2007/21, v kat. území Holice v Čechách, obec Holice, okres Pardubice. Objednatel

Více

62/2004 Sb. VYHLÁŠKA. ze dne 2. února 2004,

62/2004 Sb. VYHLÁŠKA. ze dne 2. února 2004, 62/2004 Sb. VYHLÁŠKA ze dne 2. února 2004, kterou se stanoví způsob provádění platebního styku mezi bankami, zúčtování na účtech u bank a technické postupy bank při opravném zúčtování Česká národní banka

Více

Metodický pokyn. Ministerstva pro místní rozvoj

Metodický pokyn. Ministerstva pro místní rozvoj Metodický pokyn Ministerstva pro místní rozvoj k zákonu č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty,

Více

A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 5 Uznávané metody ocenění...4

A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 5 Uznávané metody ocenění...4 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3506 143 / 2015 dle Usnesení č.j. 067 EX 4771/11-70 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ:

Více

KRITÉRIA EKONOMICKÉ EFEKTIVNOSTI

KRITÉRIA EKONOMICKÉ EFEKTIVNOSTI KRITÉRIA EKONOMICKÉ EFEKTIVNOSTI INVESTICE - Investiční rozhodování má dlouhodobé účinky - Je nutné se vyrovnat s faktorem času - Investice zvyšují poptávku, výrobu a zaměstnanost a jsou zdrojem dlouhodobého

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874

ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3476 113 / 2015 dle Usnesení č.j. 129 EX 9170/13-72 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 Zhotovitel:

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2003-1233/2010

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2003-1233/2010 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Želatovská 2590/5, Přerov, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12546-2016/2015

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12546-2016/2015 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním

Více

Téma 13: Oceňování podniku

Téma 13: Oceňování podniku Téma 13: Oceňování podniku 1. Důvody zjišťování tržní hodnoty podniku 2. Postup při oceňování 3. Metody oceňování podniku: A) Výnosové metody B) Metody tržního srovnání C) Majetkové ocenění (substanční

Více

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu.

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu. 0,00, A P P R A I S A L S Posudek / č. 60-103/2011 O ceně obvyklé nemovitostí Pozemek parcela č. 744/29 Skály zapsané na LV 448 k.ú. Skály u Protivína ve vlastnictví Cupan Zdenko, Skály 17, Protivín, PSČ

Více

HODNOCENÍ EFEKTIVNOSTI INVESTICE EVALUATION OF INVESTMENT EFFICIENCY

HODNOCENÍ EFEKTIVNOSTI INVESTICE EVALUATION OF INVESTMENT EFFICIENCY VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY FAKULTA PODNIKATELSKÁ ÚSTAV EKONOMIKY (ÚE) FACULTY OF BUSINESS AND MANAGEMENT DEPARTMENT OF ECONOMICS HODNOCENÍ EFEKTIVNOSTI INVESTICE EVALUATION

Více

Důvěrné. Draft k diskusi. Vladislav Severa Partner. Boris Mišun Senior Manager

Důvěrné. Draft k diskusi. Vladislav Severa Partner. Boris Mišun Senior Manager Asistence v oblasti ocenění nevydávaného majetku, jímž se zabývá Dočasná komise pro řešení majetkových otázek mezi státem a církvemi a náboženskými společnostmi: NÁVRH OCEŇOVACÍHO ALGORITMU 11. února 2009

Více

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3161/81/2014 o obvyklé ceně pozemku parc. č. 1957, v kat. území Roztoky u Jilemnice, obec Roztoky u Jilemnice, okres Semily.

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3161/81/2014 o obvyklé ceně pozemku parc. č. 1957, v kat. území Roztoky u Jilemnice, obec Roztoky u Jilemnice, okres Semily. ZNALECKÝ POSUDEK č. 3161/81/2014 o obvyklé ceně pozemku parc. č. 1957, v kat. území Roztoky u Jilemnice, obec Roztoky u Jilemnice, okres Semily. Objednatel posudku: JUDr. Milan Makarius soudní exekutor

Více