ZNALECKÝ POSUDEK. č. 171/14. soudní exekutor Hradecká Praha 3

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 171/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p. č. 2443, LV číslo 15, katastrální území Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okres Zlín a pozemku p. č. 2545/48, 3588/1, 2588/2, 5630/26, 5705/39 a 5776/22, LV číslo 2251, katastrální území Napajedla, obec Napajedla, okres Zlín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 636/09-74 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p. č. 2443, LV číslo 15, katastrální území Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okres Zlín a pozemku p. č. 2545/48, 3588/1, 2588/2, 5630/26, 5705/39 a 5776/22, LV číslo 2251, katastrální území Napajedla, obec Napajedla, okres Zlín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace 1.LV 15 Pohořelice Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Pohořelice u Napajedel Pohořelice Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Pohořelice Katastrální území: Pohořelice u Napajedel Počet obyvatel: 847 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 980,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 561,54 Kč/m 2 2.LV 2251 Napajedla Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Napajedla Napajedla Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Napajedla Katastrální území: Napajedla Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 980,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60-2 -

3 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) IV 1,01 I 1,00 II 0,95 I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 082,89 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 15, k.ú. Pohořelice u Napajedel - výpis z KN ze dne , LV číslo 2251, k.ú. Napajedla - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě údaje z lesní hospodářské osnovy na období od do pro lesní hospodářský celek informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 15: Hnilica Pavel Ing., č.p. 1, Oldřichovice Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ing. Hnilica Pavel Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání - Ing. Hnilica Pavel Zahájení exekuce - Ing. Hnilica Pavel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. LV 2251: Hnilica Pavel Ing., č.p. 1, Oldřichovice - 3 -

4 Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ing. Hnilica Pavel Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání - Ing. Hnilica Pavel Zahájení exekuce - Ing. Hnilica Pavel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází na různých místech katastru. Jedná se o neoplocené pozemky. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku LV 15 Pohořelice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek LV 2251 Napajedla 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1.2. Pozemek lesní p.č. 2545/48 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 9 E j

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV 15 Pohořelice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je zemědělsky užívaný. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní ,00 1,25 60,00 2,00 300,00 porost trvalý travní ,00 13,29 60,00 21, ,40 porost Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 990,00 m ,40 Pozemek - zjištěná cena = ,40 Kč LV 2251 Napajedla 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou zemědělsky užívané. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] - 5 -

6 trvalý travní 3588/ ,00 9,91 80,00 17, ,52 porost trvalý travní 3588/ ,00 9,91 80,00 17, ,00 porost orná půda 5630/ ,00 12,88 80,00 23, ,40 orná půda 5705/ ,00 12,88 80,00 23, ,54 orná půda 5705/ ,00 10,07 80,00 18,13 380,73 orná půda 5705/ ,00 5,96 80,00 10, ,75 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 4 707,00 m ,94 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst ,89 0,04 43,32 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha, jiná 5776/22 121,00 43, ,72 plocha Jiný pozemek - celkem 5 241,72 Pozemky - zjištěná cena = ,66 Kč 1.2. Pozemek lesní p.č. 2545/48 Na lesním pozemku je vylišen porost 9 E j 12 o výměře m2. Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo SLT [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 2545/48 3D 1 006,00 7,13 7, ,78 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 7 172,78 Pozemek lesní p.č. 2545/48 - zjištěná cena = 7 172,78 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 9 E j 12 Lesní porost 9 E j 12 - tvoří dřeviny dub a jasan. Porost je součást regionálního biocentra Prusinky. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] dub letní 1 006, ,00 60 % 57,47 34, ,88 jasan ztepilý 1 006, ,00-6 -

7 40 % 43,82 17, ,18 Cena lesního porostu celkem: ,06 Lesní porost 9 E j 12 - zjištěná cena ,06 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 15 Pohořelice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč LV 15 Pohořelice celkem ,40 Kč LV 2251 Napajedla 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,70 Kč 1.2. Pozemek lesní p.č. 2545/ ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 9 E j ,10 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,10 Kč LV 2251 Napajedla celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen LV 15 Pohořelice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč LV 15 Pohořelice celkem ,40 Kč LV 2251 Napajedla 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,70 Kč 1.2. Pozemek lesní p.č. 2545/ ,80 Kč - 8 -

9 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 9 E j ,10 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,10 Kč LV 2251 Napajedla celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstěpatnácttisícdevadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění - 9 -

10 Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, pozemek zemědělská půda, m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 26 Kč za m2 Adresa: Spytihněv (okres Zlín) Datum aktualizace: ID zakázky: Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: m2 Popis: Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Spytihněv 2698 m^(2)

11 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, m2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 15 Kč za m2 Adresa: Šarovy (okres Zlín) Datum aktualizace: ID zakázky: ZL Plocha pozemku: m2 Popis: Nabízíme k prodeji pozemky nacházející se v k.ú. Šarovy u Zlína o celkové výměře m2. Jedná se převážně o ornou půdu a pastviny, v malém zastoupení také lesní plocha. 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, m2 Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m2: 15 Kč za m2 Poznámka k ceně: Vč. provize a právního servisu Adresa: Bělov (okres Zlín) Datum aktualizace: ID zakázky: 010-N00867 Stav: Prodáno Plocha podlahová: m2 Plocha pozemku: m2 Popis: Vesnice Bělov je samostatná katastrální obec s nadmořskou výškou 216m na bývalém panství kvasickém s farností do Kvasic. Leží na pravém břehu řeky Moravy. Rozloha obce je 3 ha 12 arů a 16 m^(2) pozemků, 3 ha 81 arů a 33m^(2) pastvin. Celý katastr se rozkládá na rozloze 343 ha z toho je 90ha lesa Hučaje. Nabízené pozemky jsou na katastru vedeny jako orná půda (2 768m2+761m m2) a trvalý travní porost (3309m2). Občanská vybavenost a dopravní dostupnost v blízké obci Otrokovice. Cena 15,-/m2. 4. Prodej, pozemek trvalý travní porost, m2 Celková cena: Kč za nemovitost bez poplatků Cena za m2: 12 Kč za m2 Adresa: Košíky (okres Uherské Hradiště) Datum aktualizace:

12 ID zakázky: 4127 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha zastavěná: m2 Plocha užitná: m2 Plocha pozemku: m2 Popis: Soubor pozemků tvořící jeden celek o celkové výměře m2 v k. ú. Košíky, okres Uherské Hradiště. Rozměr cca 25 x 920 m. Jižní mírný dlouhý svah, pozemek udržovaný - sečená louka. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře m m2 ve výši cca 10,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV 15: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ing. Hnilica Pavel Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání - Ing. Hnilica Pavel Zahájení exekuce - Ing. Hnilica Pavel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady:

13 Závady nebyly zjištěny. LV 2251: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ing. Hnilica Pavel Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání - Ing. Hnilica Pavel Zahájení exekuce - Ing. Hnilica Pavel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí zapsaných na LV ,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí zapsaných na LV ,- Kč Podíl povinné na LV 513 a 6214 slovy: Devadesáttisíc Kč ,- Kč

14 Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 171/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 171/

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí LV 15 6 Snímek katastrální mapy LV 15 1 Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy LV Fotodokumentace nemovitosti

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -