ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 O ZJIŠTĚNÉ CENĚ A OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 O ZJIŠTĚNÉ CENĚ A OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ SLOVĚNICKÝ MLÝN Č.P. 22 OKR. BENEŠOV, SLOVĚNICE, RADOŠOVICE OBJEDNATEL: ZNALECKÝ ÚKOL: ČESKÁ REPUBLIKA MINISTERSTVO VNITRA NAD ŠTOLOU 936/ PRAHA 7 - HOLEŠOVICE STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY A CENY ZJIŠTĚNÉ NEMOVITÉHO MAJETKU PRO POTŘEBY OBJEDNATELE DATUM OCENĚNÍ: 14. KVĚTNA 2015 POSUDEK VYPRACOVAL: EQUITA CONSULTING S.R.O. ZNALECKÝ ÚSTAV TRUHLÁŘSKÁ PRAHA 1 NOVÉ MĚSTO POSUDEK PŘEDÁN OBJEDNATELI VE TŘECH VYHOTOVENÍCH V PRAZE V KVĚTNU A ČERVNU 2015 VYHOTOVENÍ PDF

2 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 OBSAH OBSAH ZNALECKÝ ÚKOL NÁLEZ PŘEDMĚT OCENĚNÍ PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU PŘEDPOKLADY A OMEZENÍ PRÁVNÍ STAV METODY KATEGORIE HODNOTY Tržní hodnota Netržní hodnoty Vybraná hodnota OBECNÉ METODY OCENĚNÍ Nákladový přístup Výnosový přístup Porovnávací přístup OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU POPIS NEMOVITOSTÍ Stavební parcela č. 36/1 se stavbou č.p Stavební parcela č. 36/2 se stavbou č.p Venkovní úpravy a inženýrské sítě Popis pozemků POSTUPY OCEŇOVÁNÍ Postupy stanovení tržní hodnoty nemovitostí Metoda věcné hodnoty Metoda porovnávací Postupy stanovení administrativní ceny nemovitostí ZÁVĚR OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Tržní hodnoty - rekapitulace Výsledná tržní hodnota Výsledná administrativní cena PŘÍLOHY ZNALECKÁ DOLOŽKA

3 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 1 ZNALECKÝ ÚKOL Znaleckým úkolem je dle zadání objednatele stanovit: - obvyklou cenu a - cenu zjištěnou podle platných právních předpisů, tj. zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů, vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. a vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku nemovitých věcí (dále jen nemovitostí ) zapsaných na LV č. 101 v k.ú. Slověnice a na LV č. 455 v k.ú. Radošovice u Vlašimi, tj. areálu č.p. 22 a č.p. 21 s příslušnými pozemky a příslušenstvím v obci Slověnice a v obci Radošovice. Znalecký posudek je zpracován pro potřeby objednatele při prodeji nemovitostí v souladu se zákonem č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Dle zákona č. 219/2000 Sb. 22 odst. 1 se při úplatném převodu věci cena sjednává nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (viz. definice ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb.), pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. 2 NÁLEZ 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou dále uvedené nemovitosti v obci Slověnice, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 101, k.ú. a obec Slověnice, okres Benešov: stavební parcela č. 36/1 o výměře 305 m 2, jejíž součástí je stavba č.p. 22, stavební parcela č. 36/2 o výměře 136 m 2, jejíž součástí je stavba č.p. 21, pozemková parcela č. 443 o výměře 755 m 2, pozemková parcela č. 447 o výměře 486 m 2, pozemková parcela č. 450 o výměře m 2, pozemková parcela č. 451 o výměře m 2, pozemková parcela č. 454 o výměře m 2, pozemková parcela č. 460 o výměře 752 m 2, pozemková parcela č. 464 o výměře m 2, pozemková parcela č. 465 o výměře 309 m 2, pozemková parcela č. 466 o výměře 439 m 2, pozemková parcela č. 467 o výměře 169 m 2, pozemková parcela č. 468 o výměře 482 m 2, pozemková parcela č. 469 o výměře 1032 m 2, pozemková parcela č. 470 o výměře 432 m 2, pozemková parcela č. 505/4 o výměře m 2, pozemková parcela č. 506/3 o výměře 372 m 2, pozemková parcela č. 507/3 o výměře 23 m 2, pozemková parcela č. 564 o výměře 101 m 2, pozemková parcela č. 565 o výměře 504 m 2, pozemková parcela č. 569/1 o výměře 311 m 2, pozemková parcela č. 569/2 o výměře 333 m 2, pozemková parcela č. 570 o výměře 216 m 2. Dále je předmětem ocenění níže uvedený pozemek v obci Radošovice, zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 455, k.ú. Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov: pozemková parcela č. 703 o výměře m 2. 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 Předmětem ocenění jsou rovněž další dále popsané stavby a věci nezapsané v katastru nemovitostí a další věci, které jsou součástí nebo příslušenstvím uvedených nemovitostí jako věci hlavní. Poloha a stručný popis nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrese Benešov na jižním okraji obce Slověnice, mezi zastavěným územím obce Slověnice a říčkou Chotýšanka. Obec Slověnice je dostupná ze sjezdu č. 41 dálnice D1 přes obec Divišov, kde se nachází základní občanská vybavenost (zdravotnické zařízení, škola, pošta, obchod, restaurace, apod.). Jedná se o ocenění nemovitostí v areálu bývalého Slověnického Mlýna. Oceňované nemovitosti jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace (úzká komunikace, která se v zimě neudržuje dle ÚP obce), dále okolo chatové osady a dále po vlastních pozemcích č. 564, 565 se zpevněným povrchem a přes mostek zřízený přes výtok z dolního náhonu mlýna. Jedná se o ocenění dvou samostatně stojících budov č.p. 22 (bývalý mlýn) a č.p. 21 (rodinný dům nově postavený v roce 2002) a okolních pozemků (o výměře m 2 ), z nichž některé jsou k budovám připloceny a jsou s nimi užívány v jednotném funkčním celku (zhruba o výměře m 2 ). Zbývající pozemky o výměře cca m 2 představují dle ÚP obce plochy smíšené nezastavěného území, zeleň a vodní plochy. Budovy byly užívány jako školicí středisko s ubytováním. Dle ústních informací získaných při místním šetření nejsou oceňované nemovitosti užívány od konce roku Je prováděna pouze jejich údržba a temperování budov. Z veřejných sítí je zde pouze rozvod el. energie z trafostanice umístěné při odbočení k Slověnickému Mlýnu z veřejné komunikace u chatové osady. Odkanalizování je prováděno přes vlastní ČOV. Voda je jímána ze studny, která byla v roce 2006 prohloubena (hl. celkem cca 9 m). Dle programu Aquarius se oceňované nemovitosti nacházejí ve 3. povodňové zóně, tj. s klasifikací rizika střední, pojistitelné. Podle informací zjištěných na a na jsou oceňované nemovitosti mimo záplavové území (s výjimkou pozemkové parcely č. 703). Upozornění znalce: Dle mapových podkladů katastru nemovitostí není dle názoru znalce v souladu stav skutečný, tj. stav zjištěný ke dni místního šetření a stav zanesený v katastrální mapě, co se přístupu k nemovitostem týká (viz. obrázek níže). Přístup k oceňovaným nemovitostem je z veřejné zpevněné komunikace a dále po vlastních pozemcích. Pozemky č. 564 a č. 565 zapsané v katastru nemovitostí jako komunikace nekopírují ve všech místech komunikaci příjezdovou. Pozemková parcela č. 510, na které se dle níže uvedeného obrázku nachází část zpevněné komunikace, je ve vlastnictví obce Slověnice. 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/ PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Pro vypracování posudku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: fotokopie výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného dálkovým přístupem dne , LV č. 101, k.ú. a obec Slověnice, okres Benešov, fotokopie výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného dálkovým přístupem dne , LV č. 455, k.ú. Radošovice u Vlašimi, obec Radošovice, okres Benešov, katastrální mapa k.ú. Slověnice a Radošovice u Vlašimi, vyhotovená ke dni ocenění, fotokopie části projektové dokumentace k oceňovaným stavbám: - půdorys přízemí Rekonstrukce a dostavba Slověnický mlýn novostavba Slověnice, vyhotoveného 6/2001 Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - půdorys podkroví Rekonstrukce a dostavba Slověnický mlýn novostavba Slověnice, vyhotoveného 6/2001 Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - půdorys krov a řez Slověnický mlýn, Slověnice, 1/2005, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - půdorys galerie Slověnický mlýn, Slověnice, 1/2005, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - půdorys podkroví Slověnický mlýn, Slověnice, 1/2005, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - půdorys suterenu Slověnický mlýn, Slověnice, 6/2001, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - půdorys přízemí Slověnický mlýn, Slověnice, 6/2001, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - půdorys podkroví Slověnický mlýn, Slověnice, 6/2001, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - půdorys galerie Slověnický mlýn, Slověnice, 6/2001, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - půdorys krovu Slověnický mlýn, Slověnice, 6/2001, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - řez A-A Slověnický mlýn, Slověnice, 6/2001, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, - řez B-B Slověnický mlýn, Slověnice, 6/2001, zpracovaný Ing. arch. L. Nikelem, ve stupni pro provedení stavby, 5

6 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 - situace v M 1:250 Rekonstrukce a dostavba mlýn Slověnice, Slověnice, 8/2001, zpracovaná Ing. arch. L. Nikelem, - řez studnou Prohloubení domovní studny, 8/2006 zpracovaný Karlem Vejsadou, fotokopie statického posudku na části objektu Slověnický Mlýn zpracovaného Ing. Petrem Jirouškem dne , fotokopie stavebněprávní dokumentace: - povolení k užívání Oplocení pozemku MV ČR Slověnický mlýn, č.j. SÚ /831/2006, vydaného dne úřadem městyse Divišov odbor stavební stavební úřad, - povolení k užívání změny stavby zemního el. vedení v areálu objektu Slověnický mlýn, č.j. SU /832/2006, vydaného dne obecním úřadem Divišov odbor Investice a stavební úřad, - povolení k užívání Slověnice BTS, VN, knn, č.j. Výstavba /836/2006, vydaného dne obecním úřadem Divišov stavebním úřadem, - rozhodnutí obce o přidělení čísla popisného k domu č.p. 22 ze dne vydaného obecním úřadem Slověnice, fotokopie Znaleckého posudku č. 466/5336/2004 vyhotoveného Ing. Markem Czechmannem dne , inventurní soupis nemovitého majetku k datu ocenění s uvedením pořizovací ceny, zůstatkové ceny, data pořízení, oprávek u jednotlivých položek majetku, inventurní soupis majetku (vybavení) k datu ocenění s uvedením pořizovací ceny, zůstatkové ceny, data pořízení, oprávek a inventárního čísla u jednotlivých položek majetku, fotokopie kolaudačního rozhodnutí č.j. Výstavba /1027/2002 Sb. ze dne vydaného obecním úřadem stavební úřad v Divišově pro stavbu č.p. 21, fotokopie kolaudačního rozhodnutí č.j. Výstavba /1027/2002a ze dne vydaného obecním úřadem stavební úřad v Divišově pro stavbu č.p. 22. Pro vypracování posudku byly znalcem získány tyto další podklady a informace z internetové sítě: obchodní rejstřík a sbírka listin katastr nemovitostí dálkový přístup do katastru nemovitostí územní plán obce Slověnice dostupný na elektronický digitální povodňový portál dostupný na Místní šetření prováděli zaměstnanci společnosti EQUITA Consulting s.r.o. dne 14. května 2015 za účasti zástupce objednatele, pana Borise Nerada. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitostí ke dni místního šetření. 2.3 PŘEDPOKLADY A OMEZENÍ Předpoklady Běžně nedostupné informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze 6

7 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v kapitole 1 ZNALECKÝ ÚKOL. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Znalec nezjišťoval, zda oceňovaná nemovitost není součástí hromadné věci (závodu, části závodu), na které by vázla zástava zapsaná v Rejstříku zástav (v souladu s 1348 NOZ). Tento posudek nenahrazuje z hlediska stavebnětechnického stavu Stavebnětechnické posouzení budovy včetně statiky. Tento posudek nebyl zpracován pro jednání s finančními institucemi (banky, pojišťovny, atd.) a nemusí splňovat specifické požadavky určené těmito institucemi pro ocenění. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto posudkem díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky (možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Za předpokladu, že nedojde od data zpracování posudku k žádným významným změnám vztahujícím se k předmětu ocenění, makroekonomickému vývoji v ČR, vývoji daného segmentu trhu, lze považovat výslednou hodnotu v tomto znaleckém posudku za udržitelnou po dobu šesti měsíců od data zpracování tohoto posudku. Autorská práva Toto dílo je předmětem autorského práva dle zákona č. 121/2000 Sb. Žádná část této zprávy nesmí být žádným způsobem reprodukována, ukládána do vyhledávacích systémů nebo přenášena v jakékoliv formě nebo jakýmikoliv prostředky (elektronickými, mechanizačními, kopírováním, fotografováním, zaznamenáváním nebo jinak) bez předchozího svolení společnosti EQUITA Consulting s.r.o. Výjimku tvoří použití tohoto posudku pro potřeby uvedené v kapitole 1 ZNALECKÝ ÚKOL. 2.4 PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisů v katastru nemovitostí vyplývá, že vlastnictví oceňovaných nemovitostí je bezvadné a úplné a náleží České republice s příslušností hospodaření s majetkem státu pro: Ministerstvo vnitra, IČ , se sídlem Nad Štolou 936/3, Praha 7 Holešovice. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu oceňovaných nemovitostí byly objednatelem předloženy fotokopie povolení k užívání oplocení a přípojky elektro. 7

8 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 Dále byly objednatelem předloženy fotokopie kolaudačních rozhodnutí č.j. Výstavba /1027/2002a ze dne vydaných obecním úřadem stavební úřad v Divišově, kterými se povoluje užívání novostavby rodinného domu na pozemkové parcele č. 36/2 a dále se povoluje užívání změny stavby stavební úpravy stávající stavby Slověnického mlýna popisné č. 20 na pozemku parcelní č. 36/1 v k.ú. Slověnice pro účely užívání jako rodinný dům. Oceňované stavby č.p. 22 a č.p. 21 nejsou dle informací Národního památkového úřadu evidovány v seznamu kulturních památek ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. Podle územního plánu obce Slověnice se však jedná o technickou památku - Slověnický mlýn. Zástavní a jiná věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným zástavním nebo jiným věcným právem třetí osoby, které by snižovalo plánované příjmy vlastníka nebo vyžadovalo jeho neplánované výdaje. Nájemní vztahy Dle informací získaných při místním šetření nejsou k oceňovaným nemovitostem uzavřeny žádné nájemní vztahy. Oceňované nemovitosti nejsou od konce roku 2014 užívány. Nevýhodně uzavřené nájemní smlouvy mohou mít zásadní vliv na hodnotu oceňovaného majetku, která se může blížit až k nule. 8

9 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 3 METODY 3.1 KATEGORIE HODNOTY Pojem cena (Price) je výraz používaný pro požadovanou, nabízenou nebo již realizovanou částku za zboží či služby. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v tajnosti. Z důvodu finančních možností, motivace nebo zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena vztah k hodnotě. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené danému zboží či službě při konkrétní transakci. Cena je objektivní údaj. Hodnota (Value) je ekonomickým pojmem vyjadřujícím peněžní vztah mezi zbožím popř. službou určeným k prodeji a těmi kdo je prodávají nebo nakupují. Hodnota není skutečností, ale pouze odhadem ceny konkrétního zboží nebo služby na daném trhu ke konkrétnímu datu. Ekonomický pojem hodnoty odráží hledisko užitku, kterého dosahuje vlastník zboží nebo služby k datu, ke kterému je hodnota stanovena. Hodnota je subjektivní údaj. Druhy hodnot Obecně jsou rozlišovány dva druhy hodnot: 1. tržní hodnota 2. netržní hodnoty TRŽNÍ HODNOTA Tržní hodnota Tržní hodnota (Market Value, pojem používaný v EU, někdy Fair Market Value, používaný zejména v USA) je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako: Odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingovém období, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. "Odhadnutá částka..." představuje cenu vyjádřenou v penězích (obvykle v místní měně), která by byla zaplacena za aktivum v nezávislé tržní transakci. Tržní hodnota je měřena jako nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu k datu ocenění v souladu s definicí tržní hodnoty. Je to nejlepší rozumně dostupná cena pro prodávajícího a nejvýhodnější rozumně dostupná cena pro kupujícího. Tento odhad především vylučuje odhad ceny zvýšené nebo snížené zvláštními faktory nebo okolnostmi, jako je atypické financování, prodej a dohoda o zpětném pronájmu, zvláštní hlediska nebo výhody poskytované někým, kdo je s prodejem spojen, nebo jakýkoli prvek zvláštní hodnoty. "... majetek měl být směněn..." odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena. Je to cena, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění pro splnění všech ostatních částí definice tržní hodnoty. "...k datu ocenění..." vyžaduje, aby odhad tržní hodnoty byl časově omezen. Protože se trhy a tržní podmínky mohou změnit, odhadnutá hodnota může být v jiné době nesprávná nebo nevhodná. Ocenění bude odrážet aktuální tržní stav a podmínky existující ke skutečnému datu ocenění. Definice také předpokládá současnou směnu a provedení prodeje bez jakýchkoli cenových variant, které by někdy mohly být prováděny. "...mezi dobrovolným kupujícím..." odkazuje na toho, kdo je motivován, ale ne nucen ke koupi. Tento kupující není ani příliš dychtivý ani nucen kupovat za každou cenu. Tento kupující je také ten, kdo kupuje podle situace na současném trhu a podle aktuálních tržních očekávání, a ne podle imaginárního nebo hypotetického trhu, u kterého nelze prokázat nebo předpokládat, že existuje. Případný kupující by neměl nezaplatit vyšší cenu, než jakou požaduje trh. Současný vlastník majetku je zahrnut mezi ty, kteří tvoří "trh". Odhadce nebo znalec nesmí udělat 9

10 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 nerealistické předpoklady ohledně tržních podmínek ani předpokládat úroveň tržní hodnoty vyšší, než jaká je rozumně dostupná. "...dobrovolný prodávající..." není ani příliš dychtivý ani není nucen k prodeji za jakoukoli cenu, ani není připraven nabízet za cenu, která nepřichází na současném trhu rozumně v úvahu. Dobrovolný prodávající je motivován k prodeji majetku na trhu za nejlepší cenu dosažitelnou na (otevřeném) trhu po náležitém marketingu, ať už je tato cena jakákoli. Skutečná situace stávajícího vlastníka daného aktiva není součástí těchto úvah, protože "dobrovolný prodávající" je hypotetický vlastník. "...v nezávislé transakci..." je transakce mezi stranami, které nemají mezi sebou blízké nebo zvláštní vztahy (např. mateřská a dceřiná společnost nebo vlastník a nájemce), které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo by byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty. Transakce za tržní hodnotu se předpokládá mezi nesouvisejícími stranami, z nichž si každá počíná nezávisle. "...po náležitém marketingovém období..." znamená, že by majetek měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být vždy dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. "... při které každá strana jedná informovaně a racionálně..." předpokládá, že jak dobrovolný kupující tak dobrovolný prodávající jsou rozumně informováni o podstatě a charakteristikách majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a stavu trhu k datu ocenění. Dále se předpokládá, že každý jedná s touto znalostí a rozumně ve vlastním zájmu a usiluje o nejlepší cenu pro svoji pozici v transakci. Rozumnost je dána vztahem ke stavu trhu k datu ocenění a ne výhodami vzniklými tak, že bychom situaci posuzovali někdy později již se znalostí minulého vývoje. Není nezbytně nerozumné, když prodávající prodá majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí tržní cena. V takovýchto případech, tak jak je tomu v ostatních situacích prodejů a koupí na trzích s měnícími se cenami, bude rozumný kupující nebo prodávající reagovat podle nejlepších tržních informací k danému datu. "... a bez nátlaku..." stanovuje, že každá strana je motivována k podniknutí transakce, ale ani jedna není nadměrně nucena ji uskutečnit. Tržní hodnota je chápána jako hodnota majetku bez zahrnutí nákladů prodeje nebo koupě a bez kompenzace za související daně. Předpoklad Tržní hodnota obsahuje základní předpoklad nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší a nejlepší využití majetku (Highest and Best Use) je takové využití ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehož výsledkem je nejvyšší tržní hodnota oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tyto čtyři kritéria: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost, maximální ziskovost. Cena obvyklá V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. 10

11 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Z definice lze dovodit, že obvyklá cena existuje pouze u zboží, resp. majetku, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu lze odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od průměrné hodnoty. Existuje však velmi mnoho typů majetků, věcí či práv, kde trh není natolik rozvinutý a s nimiž se běžně neobchoduje a pak je stanovení ceny obvyklé velmi obtížné. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůže tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. To ovšem neznamená, že majetek v takovém místě a čase nemá žádnou hodnotu. V zásadě lze konstatovat, že cena obvyklá stanovit nelze, ale je možné provést odhad tržní hodnoty majetku. Tržním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota majetku, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k danému majetku. Jde tedy o odborný názor vykonstruovaný na základě dostupných a relevantních informací k datu ocenění NETRŽNÍ HODNOTY Spravedlivá, reálná hodnota Fair Value (přiměřená, spravedlivá, reálná hodnota) není synonymem k tržní hodnotě, ale je založena na tržních principech. Je zejména užívána v účetnictví a nemusí všemi okolnostmi transakce splňovat definici tržní hodnoty (jedna ze stran je k transakci nucena nebo transakce je pouze fiktivní). Za určitých podmínek může být tato hodnota rovna tržní hodnotě (např. nepeněžité vklady, přeměny společností). Dále uvedené příklady demonstrují použití fair value, kdy tato neodpovídá tržní hodnotě - squeeze out, nabídky převzetí atd. Hodnota využití Value-in-Use (Hodnota využití) je hodnota daného majetku, kterou má pro své specifické využití pro konkrétního uživatele bez ohledu na nejvyšší a nejlepší využití. Investiční hodnota Investment Value (Investiční hodnota) je hodnota majetku pro konkrétního investora nebo skupinu investorů s konkrétním investičním záměrem. Subjektivní hodnota založená na individuálních investičních požadavcích, tím se odlišuje od tržní hodnoty, která je neosobní a nestranná. Likvidační hodnota Liquidation; Forced Sale Value (Likvidační hodnota nebo hodnota při nuceném prodeji) je hodnota, za kterou by bylo možné majetek zpeněžit ve velmi krátké době. Také může být některá strana v nevýhodě nebo nucena k transakci. Speciální hodnota Special value (speciální hodnota) je používána pro případ mimořádného prvku hodnoty převyšující tržní hodnotu. Tato hodnota může vzrůst nad tržní hodnotu při spojení s jiným majetkem (synergický efekt). Účetní hodnota Book value (účetní hodnota) je hodnota, která je určená na základě platných zákonných norem v účetnictví. 11

12 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/ VYBRANÁ HODNOTA Znaleckým úkolem je dle zadání objednatele stanovit: - obvyklou cenu a - cenu zjištěnou podle platných právních předpisů, tj. zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů, vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. a vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku nemovitých věcí (dále jen nemovitostí ) zapsaných na LV č. 101 v k.ú. Slověnice a na LV č. 455 v k.ú. Radošovice u Vlašimi, tj. areálu č.p. 22 a č.p. 21 s příslušnými pozemky a příslušenstvím v obci Slověnice a v obci Radošovice. Znalecký posudek je zpracován pro potřeby objednatele při prodeji nemovitostí v souladu se zákonem č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Dle zákona č. 219/2000 Sb. 22 odst. 1 se při úplatném převodu věci cena sjednává nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (viz. definice ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb.), pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Obvyklou cenou se dle def. ustanovení 2 zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. rozumí cena viz definice výše (kap Tržní hodnota) cena obvyklá. Dle komentáře vydaného MFČR se obvyklá cena určuje výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly). Cenu obvyklou nelze stanovit s ohledem na nedostatek obdobných realizovaných prodejů obdobného majetku v daném místě a čase. Z tohoto důvodu je stanovena hodnota tržní, která odráží chování na sekundárním realitním trhu, tj. nabídku a poptávku. Veškeré dále popsané postupy se týkají tržních principů pro stanovení hodnoty majetku. 3.2 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: nákladový, výnosový, porovnávací NÁKLADOVÝ PŘÍSTUP Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v 12

13 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů VÝNOSOVÝ PŘÍSTUP Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy: Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti, kvalitu a užitné vlastnosti nemovitosti a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitosti. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Diskontní míra Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěma složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziko Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz POROVNÁVACÍ PŘÍSTUP Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota. 13

14 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 4 OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU 4.1 POPIS NEMOVITOSTÍ Jedná se o ocenění dvou samostatně stojících budov č.p. 22 (bývalý mlýn) a č.p. 21 (rodinný dům nově postavený v roce 2002) a okolních pozemků (o výměře m 2 ), z nichž některé jsou k budovám připloceny a jsou s nimi užívány v jednotném funkčním celku (zhruba o výměře m 2 ). Zbývající pozemky o výměře cca m 2 představují dle ÚP obce plochy smíšené nezastavěného území, zeleň a vodní plochy. Budovy byly užívány jako školicí středisko s ubytováním. Dle ústních informací získaných při místním šetření nejsou oceňované nemovitosti užívány od konce roku Je prováděna pouze jejich údržba a temperování budov STAVEBNÍ PARCELA Č. 36/1 SE STAVBOU Č.P. 22 Jedná se o stavbu s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V suterénu (1. PP) se nachází technické zázemí budovy (kotelna), kuchyň s jídelnou, sklady, sociální zázemí, chodby a školicí místnost. V 1. NP se nachází vstupní chodba, po pravé straně od vstupu se nachází jeden apartmán s vlastním sociálním zázemím (vana, WC, bidet a umyvadla), po levé straně od vstupu se nachází společenský prostor s krbem, dále kuchyň s jídelním prostorem, samostatné sociální zázemí a terasa. V podkroví se nachází celkem sedm pokojů, z nichž čtyři jsou mezonetové a jeden byl užíván jako školicí prostor. Všechny pokoje jsou s vlastními koupelnami. Pod budovou je v celé délce umístěn spodní náhon mlýna. 1. NP je přístupné po vnějším schodišti (hlavní vstup) a rovněž je přístupné bočním vstupem z terasy. 1. PP je přístupné z interiéru budovy i samostatně ze zahrady. Stavební popis Nosné svislé konstrukce jsou zděné. Nosná vodorovná konstrukce nad suterénem je provedena jako cihelná klenbová do ocelových nosníků, doplněná dřevěným trámovým stropem. Nosná vodorovná konstrukce nad 1. NP je provedena jako dřevěná trámová s viditelnými trámy, v části z keramických vložek Hurdis do ocelových nosníků. Střecha je sedlová s keramickou krytinou bobrovkou. Krov je dřevěný. Klempířské prvky jsou provedené z měděného plechu. Hlavní schodiště je s dřevěným obkladem stupňů. Schodiště u mezonetových pokojů v podkroví jsou dřevěná schodnicová. Vnější schodiště je železobetonové s kamenným obkladem stupňů. Okna jsou v 1. PP a 1. NP dřevěná dvojitá, vnější křídla jsou s izolačními dvojskly. Okna v podkroví jsou dřevěná s izolačními dvojskly. Některá okna jsou opatřena mřížemi. Vstupní dveře jsou dřevěné. Na terasu je fr. okno s mříží. Vnitřní dveře jsou dřevěné do dř. obložkových zárubní. Podlahy jsou provedeny v podkrovních pokojích jako plovoucí laminátové, v koupelnách s keramickou dlažbou a jsou provedeny vnitřní keramické obklady. U galerií v mezonetových pokojích jsou podlahy dřevěné (záklop na trámech). Podlahy v 1. NP jsou provedené jako masivní dřevěné. Rovněž je provedena keramická dlažba u sociálních zázemí, v chodbě a na terase. Omítky vnitřní jsou štukové. Vnější omítky jsou vápenocementové. Rozvody elektro 220V, 380V, slaboproudu - telefony, hromosvod, domovní vrátný, zabezpečení, strukturovaná kabeláž. Zařízení na úpravu vody. Objekt je vytápěn el. kotlem a je vybaven deskovými otopnými tělesy. V 1. NP je ve společenské místnosti krb. Objekt je napojen na vodovod ze studny, kanalizaci a elektro. V suterénu se nachází rekonstruovaná část zařízení původního mlýna. Technický stav Celkový stavebnětechnický stav objektu je dle názoru znalce dobrý a odpovídá stáří stavby a způsobu užívání s prováděním údržby. Dle dostupných podkladů byla budova celkově rekonstruována v roce V roce 2008 byla prováděna instalace strukturované kabeláže. V roce 2005 byla provedena půdní vestavba tří pokojů v podkroví, z čehož dva jsou mezonetové. Ke dni provedeného místního šetření je tak podkroví využito celé. Rovněž bylo za tímto účelem (provedení nových pokojů) provedeno doplnění krovu. V roce 2007 bylo instalováno zařízení pro úpravu vody. Znalci byla objednatelem předložena fotokopie statického posudku na části objektu Slověnický Mlýn zpracovaného Ing. Petrem Jirouškem dne , kdy se tento posudek zabývá stavem 14

15 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 venkovního schodiště, vodní erozí náhonu, stabilitou svahu na severovýchodní straně objektu a poruchou terasy v přízemí. Vnější schodiště je dle Ing. Jirouška poškozeno především působením srážkové vlhkosti v kombinaci s mrazem v zimním období. Pravděpodobně je poškozena hydroizolace. Ke dni provedeného místního šetření je patrné opadávání vnějších vrstev schodiště (omítek, nátěrů). Posudek se dále zabývá poškozením náhonu stojící vodou a poruchou terasy usazené na terénu v 1. NP. Při rekonstrukci byla odtěžena část svahu v nižší úrovni (na úrovni 1. PP). Při rekonstrukci v roce 2001 nebylo provedeno zajištění svahu proti působení zemního tlaku. Dle statického posudku by měla být na opěrné stěně severovýchodního svahu za budovou č.p. 22 provedena opatření pro zvýšení její stability. K datu provedeného místního šetření nebyla provedena doporučená opatření ze statického posudku. Statický posudek dále v závěru hodnotí, že zjištěný stav není havarijní. Stáří stavby Doklad o stáří předložen nebyl. Stáří původní stavby je cca 100 let. Vybavení budovy Objednatelem byl předložen soupis vybavení oceňované budovy č.p. 22, který je přehledně uveden v následující tabulce. Z provedeného místního šetření se dané vybavení v budově nachází a dle názoru znalce je součástí oceňovaných budov a zajišťuje jejich bezproblémové užívání a provoz. Znalec s tímto vybavením v rámci ocenění uvažoval a je zohledněno ve výsledné hodnotě nemovitého majetku STAVEBNÍ PARCELA Č. 36/2 SE STAVBOU Č.P. 21 Jedná se o nepodsklepenou stavbu s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V 1. NP se nachází zádveří, schodiště a samostatný přístup do podkroví, kotelna (kotel na tuhá paliva, el. kotel), sklad a dále venkovní terasa s krbem a udírnou. Dále se zde nachází dílna, garáž, bar pro venkovní posezení na terase a samostatné sociální zázemí (WC, sprcha, umyvadlo). V podkroví se nachází jeden apartmán sestávající se z obývacího pokoje s kuchyňským koutem, chodby, koupelny s WC a jednoho pokoje. Stavební popis Základy jsou provedené jako základové pasy s hydroizolací. Nosná svislá konstrukce je zděná cihelná systém Porotherm. Stropy nad 1. NP jsou s rovnými omítanými podhledy, pravděpodobně se rovněž jedná o systém Porotherm. Střecha je sedlová s pultovými vikýři s keramickou krytinou bobrovkou. Klempířské prvky jsou provedeny z měděného plechu Schodiště je pravděpodobně železobetonové a je s dřevěným obkladem stupňů. Okna jsou dřevěná. Dveře jsou dřevěné do dřevěných obložkových zárubní. Vrata do garáže jsou dřevěná na el. pohon. Podlahy jsou v 1. NP s keramickou dlažbou. Podlahy v podkroví jsou v pokojích s plovoucí laminátovou podlahou a v koupelně s keramickou dlažbou. V podkroví jsou provedeny šikmé podhledy z SDK s viditelnými dřevěnými kleštinami. Omítky vnitřní jsou štukové. Vnější omítky jsou vápenocementové. Vnější sokl je s keramickým obkladem. Obklady 15

16 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 vnitřní jsou provedené jako keramické u kuchyňského koutu v podkroví a dále v koupelnách a ve skladu v 1. NP. Vnější obklady jsou dřevěné (obklady vikýřů a fasády v některých místech). Rozvody elektro 220V, 380V, slaboproudu - telefony, hromosvod, domovní vrátný, zabezpečovací systém. Objekt je vytápěn kombinovaně kotlem na tuhá paliva a el. kotel, a je vybaven deskovými otopnými tělesy. Je napojen na vodovod ze studny, kanalizaci a elektro. Na kryté terase je ke štítu stěny v úrovni zhruba 1. NP provedena kamenná přizdívka a je proveden krb s udírnou. Technický stav Celkový stavebnětechnický stav objektu je názoru znalce dobrý a odpovídá stáří stavby a způsobu užívání s prováděním běžné údržby. Stáří stavby Podle předloženého kolaudačního rozhodnutí byl objekt dokončen v roce Vybavení budovy Objednatelem byl předložen soupis vybavení oceňované budovy č.p. 21, který je přehledně uveden v následující tabulce. Z provedeného místního šetření se dané vybavení v budově nachází a dle názoru znalce je součástí oceňované budovy a zajišťuje jejich bezproblémové užívání a provoz. Znalec s tímto vybavením v rámci ocenění uvažoval a je zohledněno ve výsledné hodnotě nemovitého majetku VENKOVNÍ ÚPRAVY A INŽENÝRSKÉ SÍTĚ oplocení ze strojového pletiva, oplocení, ocelové sloupky s dř. výplněmi s bránami, hlavní vjezdová brána na el. pohon, mostek kamenný, při vjezdu do areálu, mostek dřevěný, klenutý přes náhon, příjezdová komunikace, asfaltový beton, zpevněné plochy pochozí, zámková betonová dlažba, zpevněné plochy z cihelné dlažby okolo domu č.p. 21, zpevněné plochy z dlažebních kostek, zpevněné plochy z lámané žuly, zpevněná plocha parkoviště ze zatravňovací plastové dlažby, opěrné stěny z lomového kamene, vnější schodiště kamenná, vnější schodiště k budově č.p. 22 (dvouramenné), železobetonové s žulovým obkladem stupňů, venkovní osvětlení, studna kopaná, hl. 9, septik se zemním pískovým filtrem, nádrž na vyčištění vody (betonová zakrytá akumulační jímka na vyčištění splaškové vody), zpevnění náhonu, přípojka elektro, pilíř elektro, vedení splaškové kanalizace, PVC 160, vedení dešťové kanalizace, PVC 160, vedení kanalizace z nádrže na vyčištěnou vodu do potoka, přípojka vody ze studny a rozvod mezi objekty, DN 40, domácí vodárna. 16

17 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 V roce 2011 bylo zřízeno parkoviště při vjezdu do areálu ze zatravňovacích dlaždic. V roce 2006 byla prohloubena studna a bylo provedeno doplnění oplocení (povolení z roku 2008). V roce 2006 byla provedena nová přípojka elektro z trafostanice na pozemkové parcele č. 510, která je ukončena ve zděném pilíři POPIS POZEMKŮ Předmětem ocenění jsou následující pozemky v k.ú. Slověnice a v k.ú. Radošovice u Vlašimi: stavební parcela č. 36/1 o výměře 305 m 2, jejíž součástí je stavba č.p. 22, zapsaná jako zastavěná plocha a nádvoří, stavební parcela č. 36/2 o výměře 136 m 2, jejíž součástí je stavba č.p. 21, zapsaná jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemková parcela č. 443 o výměře 755 m 2, zapsaná jako ostatní plocha, pozemková parcela č. 447 o výměře 486 m 2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 450 o výměře m 2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 451 o výměře m 2, zapsaná jako zahrada, pozemková parcela č. 454 o výměře m 2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 460 o výměře 752 m 2, zapsaná jako zahrada, pozemková parcela č. 464 o výměře m 2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 465 o výměře 309 m 2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 466 o výměře 439 m 2, zapsaná jako ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 467 o výměře 169 m 2, zapsaná jako ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 468 o výměře 482 m 2, zapsaná jako ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 469 o výměře 1032 m 2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 470 o výměře 432 m 2, zapsaná jako ostatní plocha, neplodná půda, pozemková parcela č. 505/4 o výměře m 2, zapsaná jako ostatní plocha, jiná plocha, pozemková parcela č. 506/3 o výměře 372 m 2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 507/3 o výměře 23 m 2, zapsaná jako trvalý travní porost, pozemková parcela č. 564 o výměře 101 m 2, zapsaná jako ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemková parcela č. 565 o výměře 504 m 2, zapsaná jako ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemková parcela č. 569/1 o výměře 311 m 2, zapsaná jako vodní plocha, pozemková parcela č. 569/2 o výměře 333 m 2, zapsaná jako vodní plocha, pozemková parcela č. 570 o výměře 216 m 2, zapsaná jako ostatní plocha, jiná plocha, pozemková parcela č. 703 o výměře m 2, zapsaná jako trvalý travní porost. Popis Stavební parcela č. 36/1 je zcela zastavěna budovou č.p. 22. Stavební parcela č. 36/2 je zcela zastavěna budovou č.p. 21. Pozemková parcela č. 451 je užívána jako zahrada ve funkčním celku s uvedenými stavbami pod společným oplocením. Na pozemkové parcele č. 451 se nacházejí zpevněné plochy pojízdné i pochozí, další venkovní úpravy (ČOV), studna a dále trvalé porosty především okrasného charakteru. Pod společným oplocením jsou jako zahrada užívány ještě části pozemkových parcel č. 443, 454, 460, 464, 465, 470 a č. 569/2. Plocha pozemků, případně jejich částí, která je užívána společně se stavbami jako zahrada, činí m 2. Části pozemků, které jsou užívány jako zahrada, byly znalcem změřeny dle mapových podkladů katastrálního úřadu a mohou se při geodetickém zaměření lišit. Pozemkové parcely č. 564 a č. 565 (v části) jsou užívány jako příjezdová komunikace se zpevněným povrchem. Dle mapových podkladů katastru nemovitostí není dle názoru znalce v souladu stav skutečný, tj. stav zjištěný ke dni místního šetření a stav zanesený v katastrální mapě, co se přístupu k nemovitostem týká. Přístup k oceňovaným nemovitostem je z veřejné zpevněné komunikace a dále po vlastních pozemcích. Pozemky č. 564 a č. 565 zapsané v katastru nemovitostí jako komunikace nekopírují ve všech místech komunikaci příjezdovou. 17

18 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 Územní plán Podle územního plánu obce jsou stavební parcely č. 36/1 a č. 36/2 a dále pozemková parcela č. 451 vedeny s využitím jako plochy SV smíšené obytné venkovské. Pozemkové parcely č. 564 a č. 565 jsou vedeny s využitím DS místní komunikace a cesty. Pozemková parcela č. 505/4 je vedena s funkčním využitím ploch NL plochy lesní. Pozemková parcela č. 460 je vedena jako plochy ZS soukromá a vyhrazená zeleň. Zbývající pozemky jsou vedeny s využitím jako plochy NS plochy smíšené nezastavěného území. Pozemková parcela č. 703 není územním plánem charakterizována. Charakteristika funkčních ploch dle územního plánu obce Slověnice SV smíšené obytné zahrnují zpravidla pozemky staveb pro bydlení, případně staveb pro rodinnou rekreaci, pozemky občanského vybavení a veřejných prostranství a dále pozemky související dopravní a technické infrastruktury. NS plochy smíšené nezastavěného území zahrnují zpravidla pozemky určené k plnění funkcí lesa, pozemky zemědělského půdního fondu, případně pozemky vodních ploch a koryt vodních toků bez rozlišení převažujícího způsobu využití. Dle územního plánu obce Slověnice je území obce ohroženo povodněmi pouze v oblasti Chotýšanky, zejména Slověnický mlýn. Do záplavového území nejsou navrhovány žádné nové zastavitelné plochy. V grafické části dokumentace je vyznačena hranice Q100 záplavového území (viz. obrázek níže) - smíšené obytné - zeleň 4.2 POSTUPY OCEŇOVÁNÍ POSTUPY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ METODA VĚCNÉ HODNOTY 18

19 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 Výpočet věcné hodnoty staveb vychází z reprodukční ceny a zohledňuje přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené nemovitosti stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Výsledek věcné hodnoty může být pak snížen o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání nemovitosti. Reprodukční cena Reprodukční cena pro jednotlivé stavby byla stanovena pomocí technickohospodářských ukazatelů z databáze RTS Brno. Cenová úroveň 05/2015 byla zjištěna podle doposud zveřejněných indexů ČSÚ a interpolací průběhu indexu cen stavebních prací a materiálů ve stejném období předchozího roku. K uvedeným stavebním nákladům byly připočteny další náklady nezbytné k provedení stavby jako náklady na vyhotovení projektové dokumentace, řízení stavby, její pojištění atd. Příloha č. 1 Výpočet reprodukční ceny a věcné hodnoty staveb, jeho vstupy i výsledky jsou uvedeny v příloze č. 1. Pozemky Pro potřeby stanovení věcné hodnoty nemovitostí, souboru staveb a pozemků, se hodnota oceňovaných pozemků zjišťuje jako by byly nezastavěné. Hodnota pozemků byla stanovena na základě porovnání dosažitelných cen stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku: atraktivita lokality, orientace ke světovým stranám, tvar pozemku, jeho velikost a dopravní dostupnost, využitelnost pozemku inženýrské sítě, možnost a intenzita zastavění (dle územního plánu), omezující vlivy věcná břemena, ochranná pásma, stavební uzávěra, ekologické zátěže atd. Příloha č. 1 Výpočet hodnoty pozemků je uveden v příloze č METODA POROVNÁVACÍ Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: koeficientem prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovitosti, koeficientem dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovitosti, koeficientem funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, koeficientem technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., koeficientem velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost, koeficientem velikosti areálu, který zohledňuje rozdíl ve velikosti oceňovaných a porovnávaných nemovitostí, koeficientem vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení porovnávané a oceňované nemovitosti (inženýrské sítě, atd.), koeficientem záplavové zóny, který zohledňuje, zda jsou oceňované nemovitosti a porovnávané nemovitosti umístěny v záplavové zóně a jaké je riziko záplavy. V případě ocenění pozemků touto metodou jsou uplatněny ještě další koeficienty: 19

20 ZNALECKÝ POSUDEK Č. N13022/15 koeficientem možnosti zastavění, který je určován s ohledem na statut porovnávaného a oceňovaného pozemku a na vhodnost k další zástavbě oceňovaného pozemku (tj. vliv územně plánovací dokumentace, územního rozhodnutí a stavebního povolení, zainvestování pozemku infrastrukturou, překážek pro zastavění pozemku, již realizované zástavby na pozemku) a koeficientem intenzity využití, který zohledňuje stávající způsob využití eventuelně možnost dalšího využití oceňovaného pozemku např. k bydlení, ke komerčním účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb na nich realizovaných eventuelně realizovatelných. Příloha č. 1 Výpočet, jeho vstupy i výstupy jsou uvedeny v příloze č POSTUPY STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY NEMOVITOSTÍ Ocenění je provedeno podle platných právních předpisů tj. zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů, vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. a vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Stavební parcely č. 36/1 a č. 36/2 byly oceněny v souladu s 4 odst. (1), jelikož jsou tyto pozemky zastavěny stavbami a jedná se o pozemky zastavěných ploch a nádvoří, tedy jsou pozemky stavebními. Společně s těmito pozemky byly oceněny dle 4 odst. (1) i pozemkové parcely č. 443, 454, 460, 464, 465, 470 a č. 569/2, či jejich části. Tyto pozemky jsou užívány pod společným oplocením jako zahrada společně se stavebními pozemky č. 36/1 a č. 36/2, v jednotném funkčním celku. Plocha pozemků, případně jejich částí, která je užívána společně se stavbami jako zahrada, činí m 2. Části pozemků, které jsou užívány jako zahrada, byly znalcem změřeny dle mapových podkladů katastrálního úřadu a mohou se při geodetickém zaměření lišit. Pozemkové parcely č. 564 a č. 565 (v části) jsou užívány jako příjezdová komunikace (veřejně přístupná) se zpevněným povrchem a byly oceněny v souladu s 4 odst. (3). Pozemkové parcely č. 447, 450, 454, 464, 465, 469, 506/3, 507/3 a č. 703, případně jejich části byly oceněny v souladu s 6. Zbývající pozemkové parcely či jejich části byly oceněny v souladu s 9 odst. (5). Pozemková parcela č. 569/1 byla oceněna v souladu s 8 odst. (2), jelikož se jedná o koryto vodního toku. Pozemková parcela č. 569/2 byla již zavezena a není ke dni ocenění užívána jako koryto vodního toku. Stavba č.p. 22 byla oceněna v souladu s 13 nákladovým způsobem, jelikož je kolaudována jako rodinný dům a její obestavěný prostor je větší než m 3. Opotřebení bylo stanoveno analyticky, jelikož v roce byla stavba kompletně rekonstruována. Stavba č.p. 21 byla oceněna v souladu s 35 porovnávacím způsobem, jelikož se jedná o stavbu rodinného domu a obestavěném prostoru do m 3. Cena rodinného domu stanovená dle 35 zahrnuje dle 35 odst. (5) i cenu společně užívaných venkovních úprav. Venkovní úpravy byly oceněny zjednodušeným způsobem dle 18 odst. (2). Trvalé porosty byly oceněny rovněž zjednodušeným způsobem dle 47, jelikož se jedná o trvalé porosty v jednotném funkčním celku se stavbami oceněnými dle 13 a dle 35. Trvalé porosty na pozemcích oceňovaných dle 6, 4, 9 byly oceněny v souladu s