Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2009 NEMOVITOST: Rodinný dům - řadový, č.p. 43 na pozemku p.č. St.84, včetně pozemku p.č. St. 84 a příslušenství, vše v podílu ½ ve prospěch Jaroslava Bačinského Adresa nemovitosti: Těchanov 43, Jiříkov Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Jiříkov, k.ú. Těchanov, kód ČSÚ: , LV: 41 Ostatní stavby: Pozemky: St.84 Vlastník stavby: Jaroslav Bačinský, Těchanov 43, Jiříkov, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Alena Trnková, Litovelská 836, Uničov, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Jaroslav Bačinský, Těchanov 43, Jiříkov, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Alena Trnková, Litovelská 836, Uničov, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Soudní exekutor, JUDr. Antonín Dohnal; č. obj.:014 Ex 6115/08, Adresa objednatele: O.Březiny 229, Jeseník ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: IČ: telefon: info@exekutor-jesenik.cz DIČ: fax: Ing. Viktor Kovalec Šumperská 523, Rapotín IČ: telefon: v.kovalec@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení ceny obvyklé dle zvláštního předpisu v místě a čase (ocenění stávajícího stavu) Účel : koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Rapotíně, dne Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Obytná/ Nebyt. výměra věnost Obytná/ Nebyt. výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m / ,00 / negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko věcná přístupu a břemena příjezdu předkupní právo pojištění proti zaplavení ano / ne ostatní omezení REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI evidence v KN Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Předmětem ocenění je podíl 1/2 na menším a neobydleném rodinném domě v obci Jiříkov, místní část Těchanov, která se nachází v oblasti Nízkého Jeseníku. Stávající rodinný dům je situován na okraj současně zastavěného území obce u silnice III. třídy, když nemovitost nedisponuje žádným zázemím ve formě zahrady a přístup do domu je přes pozemek cizího vlastníka. Nemovitost nebyla ke dni ocenění obydlená a její vybavení ani neumožňovalo bez aspoň drobných stavebních úprav bydlení. Z pohledu trhu jde spíše o rekreační lokalitu, když nabídka je spíše větší jak poptávka. Znalec provedl porovnání s nemovitosti, které se nabízejí v místě a blízkém okolí, když došel k závěru že nemovitost je špatně obchodovatelná, a to z důvodu umístění, přístupu, neexistence zázemí, stavebně technického stavu,

3 vybavení a skutečnosti, že předmětem ocenění je pouze podíl 1/2. Výrazně omezujícím faktorem je uvedená skutečnost, že předmětem ocenění je ideální 1/2 nemovitostí a tuto nelze v současné době užívat jako dvě samostatné poloviny, což má vliv na cenu nemovitostí. Porovnáním jsem tedy došel k závěru, že obvyklá (tržní) cena uvedených a popsaných nemovitostí v podílu 1/2 ve prospěch Bačinského Jaroslava činí ,00 Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí, LV číslo 41, vyhotovený dálkovým výstupem dne Kopie katastrální mapy Vlastní databáze odhadce Průměrné ceny staveb a stavebních prací, Teorie oceňování nemovitostí Ceník ÚRS a THÚ Metodika oceňování nemovitostí pro tržní účely a účely úvěrového řízení v České spořitelně, a.s. Místní šetření ze dne spojené s prohlídkou na místě samém za účasti povinného Informace z OÚ Jiříkov Laserový přístroj LeicaDisto D3, ultrazvukový měřič Stabila, nylonové pásmo délky 30 m Fotodokumentace fotoaparátek Canon PowerShot A590 Informace a podklady zjištěné od realitních kanceláří působících v regionu Vesnice Jiříkov spadá do okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má nahlášeno asi třista obyvatel. V obci je evidováno 5 částí obcí, 210 adres. Vesnice leží v průměrné výšce 600 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 3528 ha, z toho orná půda zabírá pouze jedno procento. Lesy rostou asi na jedné polovině katastrálního výměru obce. V obci bychom také našli jako zemědělsky využívanou půdu louky a pastviny. Jiříkov leží jižním směrem od města Rýmařov. Obec se rozkládá v oblasti Nízkého Jeseníku a ve střední části přírodního parku Sovinecko. Součástí Jiříkova jsou malé okolní obce a to Sovinec, Křížov, Těchanov, Kněžpole a Valšův Důl. Jiříkovým protéká říčka Teplička. V okolí obce se zvedají zalesněné stráně kopců. Jižním směrem od obce Jiříkov leží město Šternberk, jihovýchodním směrem Moravský Beroun a jihozápadním směrem se rozkládá město Uničov. U severovýchodního okraje obce Slovinec najdeme stejnojmenný hrad Slovinec, který je největším hradním areálem v oblasti Nízkého Jeseníku. Severním směrem od Jiříkova se nacházejí bývalé lomy a některé z nich jsou zatopené. Na území obce se křižují lokální cyklistické trasy s dálkovou cyklostezkou Jeseník-Znojmo. Turistické značené trasy procházejí částí Slovinec, která je vyhledávaným turistickým cílem. Obcí prochází modrá a zelená turistická značka a ve středu obce je výchozí bod červené trasy. Jihovýchodm směrem po modré dojdeme přes Křížov do obce Huzová. V obci se nachází obecní úřad, je zde ordinace praktického lékaře, pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci je obchod se smíšeným zbožím a hospody. Obcí projíždí je několik autobusových linek s relativně dostačujícím počtem spojů. V obci je vybudován jen veřejný vodovodní a kanalizační řad. Oceňované nemovitosti jsou situovaný na samý okraj současně zastavěného území obce, a to v místní části Těchanov, když leží u silnice III. třídy, a to po pravé straně při vjezdu do osady. Jde o zastavěnou část obce, kde se vesměs nachází zástavba rodinných domů. Přístup k nemovitostem je řešen z uvedené silnice p.č. 211/4 ve vlastnictví obce a dále přes pozemek p.č. 211/2 - jiná plocha ve vlastnictví ČR, správa PF ČR do domu, když předmětem ocenění je RD a pouze pozemek pod domem. Nemovitosti jsou tedy situovány do běžné části obce, když jsou obklopeny vesměs původní zástavbou rodinných domů. Jde o část obce, která slouží k bydlení či rekreaci. V místě je vybudován jen distribuční rozvod NN. Vzdálenost k autobusové zastávce cca 80 metrů, vlaková zastávka cca 50 metrů. Vzdálenost do města Rýmařov cca 12 km. Popis omezení rizik nemovitostí - 3 -

4 Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Přístup do RD č.p. 43 na p.č. St.84 je ze sinice III. třídy a dále přes pozemek cizího vlastníka - p.č. 211/2 ve vlastnictví ČR, správa PF ČR. Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Na LV č. 41 jsou v části C uvedena následující omezení: 1) nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 - Bačinský Jaroslav Evidence v KN Právní zánik stavby Dle výpisu z KN je zastavěná plocha RD 93 m 2, provedenou přístavbou verandy došlo ke zvětšení zastavěné plochy, když tato přístavba je však na pozemku cizího vlastníka a to p.č. 211/2- vlastník ČR, správa PF ČR. Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 43 na pozemku p.č. st.84 v k.ú.těchanov, obec Jiříkov. Přístup k domu je řešen ze zpevněné silnice III. třídy ve vlastnictví obce a dále přes pozemek ve vlastnictví ČR, správa PF ČR a do domu. Nemovitosti se nachází na okraji současně zastavěného území obce, místní části Těchanov. Jde o polovinu dvojdomku (koncový řadový dům), který byl užíván k bydlení a v současnosti je dům neobydlený. Dům je částečně podsklepený má jedno nadzemní podlaží a nevyužité podkroví. Dům je napojen na studnu na cizím pozemku(druhá polovina dvojdomku je na tuto studnu taktéž napojena), odkanalizování do vlastní jímky (společná pro druhou polovinu dvojdomku), napojení na distribuční rozvody NN. Dům je z malé části podsklepený, pasy z kameniva prolévaného betonem s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné o tl. 45 cm. Stropy smíšené s podhledem rovným. Krov dřevěný vazbový, střecha sklonitá sedlová, krytina standardní osinkocementová šablona. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitř. povrchů - vápenné štukové omítky. Úpravy vnějších povrchů - vápenná omítka, obklad štítu osinkocementovou šablonou. Vnější obklady chybí, vnitřní keramické obklady koupelny a kuchyně. Schody - jen ocelový žebřík. Dveře hladké plné nebo prosklené, běžné provedení. Okna dřevěná zdvojená. Povrch podlah - obytné místnosti betonové kryté PVC a vlysy, ostatní keramické dlažby a beton. Vytápění ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty. Bleskosvod. Rozvod studené a teplé vody. TUV z el.bojleru. Vnitřní kanalizace - odpady se všech hygienických zařízení a vpustí. Vybavení kuchyně bylo plynovým sporákem na PB (nyní stojí v chodbě). Hygienická zařízení - umyvadla s tekoucí teplou a studenou vodou, vana, WC splachovací. Znalci nebyl umožněn vstup do dvou obytných pokojů, které byly zamčeny a údajně užívány podílovou spoluvlastnicí paní Alenou Trnkovou. Druh stavby - účel využití Jde o běžný rodinný dům, který byl původně užíván k bydlení. Dům byl ke dni ocenění neobydlen. Dispoziční řešení Jde o z malé části podsklepený rodinný dům - polovinu dvojdomku, který má jedno nadzemní podlaží a nevyužité podkroví. I.PP - kotelna I.NP - veranda, chodba, kuchyně, 3 obytné pokoje, koupelna, WC a spíž. Podkroví - jen půdní prostor. Popis tech. stavu stavby Nemovitost je užívaná od roku 1953, když v osmdesátých letech byla provedena přístavba verandy. Nemovitost je spíše ve špatném stavebně technickém stavu, neudržovaná a neobydlená. Ke dni provedení odhadu byla tedy neobydlená, vybavení podstandardní, nemovitost nevykazuje výraznější technické vady či poruchy. Příslušenství stavby Venkovní úpravy tvořené: vodovodní a kanalizační přípojkou, jímkou, studnou - 4 -

5 a dále dřevěnými vedlejšími stavbami (sklad a garáž, když jde o jednoduché dřevěné stavby ve špatném stavebně technickém stavu), které jsou však na pozemku cizího vlastníka - p.č. 211/2. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací kamenné prolévané betonem s izolací 2. Svislé konstrukce zděné tl. 450 mm 3. Stropy S podhledem rovným, smíšené 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické keramické obklady 10. Schody jen ocelový žebřík 11. Dveře standardní dřevěné plné či prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba, vlysy a běžné krytiny na betonu - PVC 15. Vytápění ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody el.bojler s rozvodem po domě 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je jen pozemek pod stavbou, a to p.č. St.84 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, když je zastavěná rodinným domem č.p. 84. Pozemek jsou vesměs rovný, osluněný s dobrým přístupem ze silnice III. třídy, ale přes pozemek cizího vlastníka. V daném místě je možnost napojení pouze na distribuční rozvody NN. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V dané obci jsou pozemky nabízeny v RK za částky kolem 45,00 Kč/m 2. Vzhledem k poloze jsem po vyhodnocení názoru, cena že 40 Kč/m 2 odpovídá cenám v místě a čase obvyklým. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří St Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb - 5 -

6 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Spodní stavba (5,00*4,00)*(1,85) = 37,00 m 3 Vrchní stavba (9,50*8,70*3,65)+((1,70*5,10+1,60*3,10)*(3,65))+(1,70*3,60*1,80) = 362,44 m 3 Zastřešení (9,50*8,70*4,00/2) = 165,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 564,74 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 102 Obestavěný prostor [m 3 ] 564,74 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 56 Další životnost roků 53 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Staré Město 139, , Nabídka RK na prodej 1/2 o rodinného domu, který je přistavěný jihovýchodní štítovou zdí k sousednímu rodinnému domku, se kterým tvoří dvojdomek. Dům je dvoupodlažní, částečně podsklepený. V 1.NP domu je veranda, chodba, spíš, 3 pokoje, kuchyň, koupelna a záchod. Ve 2.NP se nachází předsíň, spíš, 2 pokoje a půdní prostor.dům je napojen na inženýrské sítě-elektro 220V i 380V, vodu a plyn, kanalizace je svedena do veřejné kanalizační sítě. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový a je rovinný. Cena podílu 1/2 v RK ,- Kč. Lokalita - nedaleká obec, lepší poloha blíže města (+) Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, vlak, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - lepší Garáž a příslušenství - vedlejší stavba (+) Pozemky - větší, RD má zahradu (+) Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný RD Stáří a stav - obdobné stáří, lepší stav (+) Vybavení - lepší (+) Podíl - jde o podíl 1/2 na RD) (+) - poloh, příslušenství, stav a vybavení (-) - nabídka RK Předmětem porovnání je ideální polovina RD v nedaleké obci, kdy znalec vzhledem k uvedenému a zejména výrazně lepšímu stavu a vybavenosti koeficient výrazně redukoval. Horní Město 98, ,

7 Nabídka RK na prodej rodinného domu 3+1 v Horním Městě Stříbrné Hory, který je ve velice krásném a klidném prostředí. Nedaleko domu se nachází lyžařské vleky. Možno využít k trvalému bydlení nebo rekreaci. Cena v RK ,00 Kč Lokalita - nedaleká obec, obdobná poloha Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - obdobná Garáž a příslušenství - není - obdobné Pozemky - stejné, jen ZP Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný RD Stáří a stav - obdobné stáří, stav lepší (+) Vybavení - lepší (+) Podíl - jde o celý RD (+) (+) - stav a vybavení, celý RD (-) - nabídka RK a zejména jde o ucelenou stavbu - né podíl 1/2 Předmětem porovnání je velikostně obdobný RD v nedaleké obci, kdy znalec vzhledem k uvedenému celkový koeficient výrazně redukoval zejména z důvodu podílu a stavu RD. Horní Město 153, , Nabídka RK na prodej rodinného domu 6+1, který je vhodný k bydlení nebo rekreaci a nachází se v lesnaté lokalitě s výhledem na horský masiv Jeseníků. Okolí nabízí mnoho možností rekreačního vyžití v letním i zimním období Rešovské vodopády, lyžařské centrum Karlov, hrad Sovinec. 1.PP: sklep (6,7 m2), sklep (7,4 m2), sauna (4,2 m2), dílna (6,5 m2), sklep (16 m2) 1.NP: zádveří (2,4 m2), WC (1,8 m2), koupelna (2,8 m2), pokoj (21,1 m2), kuchyně (8,6 m2), jídelna (7,1 m2), 2.NP: pokoj (8,7 m2), pokoj (11,8 m2), pokoj (11,8 m2), obytná hala (11,3 m2) Podkroví: pokoj (25 m2), Další: vjezd na pozemek, parkování, zahrada, vzrostlé stromy, bazén (k dokončení), Vybavenost: el. energie 230/400,, topení el. přímotopy + krb, studna, septik.. Cena v RK ,00 Kč. Lokalita - nedaleká obec, obdobná poloha Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - obdobná Garáž a příslušenství - bazén (+) Pozemky - větší (+) Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný Stáří a stav - obdobné stáří, stav lepší (+) Vybavení - lepší (+) Podíl - jde o celý RD a ne podíl (+) (+) - příslušenství, stav, vybavení, velikost pozemku, celý RD (-) - nabídka RK Předmětem porovnání je velikostně obdobný RD v nedaleké obci, kdy znalec vzhledem k uvedenému celkový koeficient výrazně redukoval zejména z důvodu stavu nemovitosti, podílu a nabídky RK

8 Tvrdkov 96, , Nabídka RK na prodej rodinného domu v malé obci Tvrdkov - Mirotínek. V přízemí je zádveří, chodba, 2 pokoje, kuchyň, koupelna s WC, komora, schodiště. K domu náleží hospodářská část, garáž, kůlna a velká zahrada o velikosti 1095 m 2 ) s ovocnými stromy. Možnost rozšíření obytných prostor v půdní části domu. Klidná a pěkná lokalita vhodná k trvalému bydlení nebo chalupaření. Cena v RK ,- Kč. Lokalita - nedaleká obec, obdobná poloha Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - obdobná Garáž a příslušenství - garáž, vedlejší stavba (+) Pozemky - větší (+) Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný Stáří a stav - obdobné stáří, stav lepší (+) Vybavení - lepší (+) Podíl - jde o celý RD a ne podíl (+) (+) - příslušenství, stav, vybavení, velikost pozemku, celý RD (-) - nabídka RK Předmětem porovnání je velikostně obdobný RD v nedaleké obci, kdy znalec vzhledem k uvedenému celkový koeficient výrazně redukoval zejména z důvodu stavu nemovitosti, podílu a nabídky RK. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 93,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení 1 Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne , č.j.spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 339/2009. Rapotíně, dne Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 poloha v obci poloha v oblasti poloha v regionu

13 kuchyně chodba koupelna WC spíž dřevěné vedlejší stavby pokoj veranda