Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 825/ Třebíč č. obj.: 042 EX 1989/07-81 ze dne: vystavil: JUDr. Vladimíra Frendlovská Exekuční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jaroslav Benda, Ph. D. Tábor Velké Pavlovice Posudek obsahuje 11 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velké Pavlovice,

2

3 3 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit výši obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení. 2. Informace o nemovitosti Předmětné a oceňované nemovitosti se nacházejí v souvislé zástavbě obce při místní průjezdné komunikaci. Objekt je možné připojit na veškeré inženýrské sítě v obci (veřejný vodovod, zemní plyn, elektrická energie, veřejná kanalizace). 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo znalcem provedeno dne pouze metodou tzv. z chodníku, objekt nebyl znalci zpřístupněn tj. bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku 1. Fotodokumentace 2. Usnesení o ustanovení znalce č.j.: 042 EX 1989/07-81 ze dne LV č pro k.ú. Velké Bílovice 4. Kopie katastrální mapy 5. Informace poskytnuté objednatelem 6. Místní šetření 7. Informace realitních kanceláří 8. Archiv znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle údajů vedených v KN na LV č pro k.ú. Velké Bílovice jsou předmětné a oceňované nemovitosti k datu ocenění v ideálním spoluvlastnictví ideálních spoluvlastníků každý k jedné ideální polovině (1/2): 1/2 Jan Eyer, Revoluční 836, Velké Bílovice, RČ /415 1/2 Jarmila Útratová, Křídlovická 355/54, Brno - Staré Brno, RČ / Dokumentace a skutečnost 1. Fotodokumentace 2. Usnesení o ustanovení znalce č.j.: 042 EX 1989/07-81 ze dne LV č pro k.ú. Velké Bílovice 4. Kopie katastrální mapy 5. Informace poskytnuté objednatelem 6. Místní šetření 7. Informace realitních kanceláří 8. Archiv znalce Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

4 4 7. Celkový popis nemovitosti Předmětné a oceňované nemovitosti se nacházejí v souvislé zástavbě obce při místní průjezdné komunikaci. Jedná se o vnitřní řadový dům se sedlovou střešní konstrukcí a pozemky. Objekt je možné připojit na veškeré inženýrské sítě v obci (veřejný vodovod, zemní plyn, elektrická energie, veřejná kanalizace). 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Dům č.p. 836 na parc. č. st b) Pozemky 1) Pozemky

5 5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Předmětná nemovitost je v ideálním spoluvlastnictví ideálních spoluvlastníků každý k jedné ideální polovině (1/2), ale předmětem ocenění a následné realizace bude jen jedna ideální polovina (1/2), což je významný činitel, který snižuje cenu nemovitostí. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu 0,30 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 Index trhu:it = P6 (1 + Pi) = 0,640 i = 1 výskytu záplav Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03

6 6 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: IP = P1 (1 + Pi) = 1,080 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Dům č.p. 836 na parc. č. st Předmětem ocenění je přízemní, nepodskelepný, vnitřní řadový dům se sedlovou střešní konstrukcí. Základy jsou tvořeny betonovými pasy s částečně poškozenou izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je cihelné CP tl. 45cm, konstrukce stropů jsou s rovným podhledem, konstrukce střechy je dřevěná sedlová, kratina je taška pálená, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Objekt je možné připojit na vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrickou energii a zemní plyn. Dům nebyl znalci vlastníkem zpřístupněn k provedení místního šetření a zaměření. Znalec na základě místního šetření provedeného tzv. metodou z chodníku s využitím informací od vlastníka sousední nemovitosti, konstatuje, že objekt není již několik let obýván a užíván k svému původnímu účelu tj. jako objekt bydlení. Stejně tak není dost dobře možné usuzovat jaké je v objektu vybavení a jaký je obestavěný prostor části původně určené k bydlení a části určené jako příslušenství. Stáří objektu činí dle sdělení soudů a s využitím porovnání použitých materiálů 50let a celková předpokládaná životnost bude znalcem na základě stevebnětechnického stavu a zanedbávané údržby snížena o 10% na celkovou předpokládanou životnost 90let. Na základě výše uvedeného bude objekt oceňen jako objekt bydlení s tím, že není možné popsat veškeré konstrukce a vybavení tedy jako jiná stavba se způsobem využití jako objekt bydlení. b) Pozemky 1) Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky KN parc. č. st o výměře 458m2 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. 1071/14 o výměře 436m2 vedený jako vinice. Pozemek parc. č. 1071/14 tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem a je užívá resp. byl užíván jako zahrada u domu. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 345/2015 Sb. a.1.1) Dům č.p. 836 na parc. č. st Jiná stavba: Základní nákladová cena: , Kč Koeficient změny cen staveb Ki: 1,255 Nákladová cena stavby: CSN = , Kč

7 7 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: / ( ) = 55,556 % Odpočet opotřebení: , Kč 55,556 % ,80 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,20 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: IT = 0,640 Index polohy: IP = 1,080 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN = ,20 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT IP 0,691 Cena stavby: CS = CSN pp = ,59 Kč Dům č.p. 836 na parc. č. st zjištěná cena: ,59 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 345/2015 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Velké Bílovice Název okresu: Břeclav Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi 1 Velikost obce II obyvatel 0,80 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 1, obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 390, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 = 600, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: IT = 0,640 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00

8 8 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: IO = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: IP = 1,080 Index cenového porovnání dle 4: I = IT IO IP = 0,691 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 414,6000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st zastavěná plocha , /14 vinice - zahrada ,60 Součet: ,40 Pozemky zjištěná cena: ,40 Kč

9 9 C. Rekapitulace Při stanovení výše obvyklé (obecné, tržní ) ceny nemovitosti bylo využito všech dostupných informací o již dříve realizovaných prodejích obdobných nemovitostí v místě resp. nejbližším okolí. S ohledem na stavebně - technický stav objektů bude výše obvyklé (obecné, tržní ) ceny stanovena jako cena objektu a cena pozemků. Ocenění srovnávací metodou - s využitím analýzy trhu nemovitostí: reflektuje výsledky realizovaných prodejů na trhu realit u srovnatelných nemovitostí svým charakterem, velikostí, způsobem využití a lokalitou. Za poslední období 1/2roku nebylo znalcem zjištěno realizování prodejů obdobných nemovitostí v místě ani jeho okolí. Na základě dřívejších prodejů a zjištění učiněných znalcem je stanovena obvyklá (obecná, tržní) cena následujícím způsobem: Dům č.p. 836 včetně příslušenství pozemek parc. č. st o výměře 458m2 * 250,-Kč/m 2 = pozemek parc. č. 1071/14 o výměře 436m2 * 100,-Kč/m 2 = Celkem ,-Kč ,-Kč ,-Kč ,-Kč Výše obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí činí k datu ocenění ,-Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: devětsetosmtisícjednosto Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Jan Eyer, RČ /415 1 / , Kč Jarmila Útratová, RČ /252 1 / , Kč

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně, ze dne č.j. Spr 790/99 pro základní obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové Otisk kulaté pečetě podpis znalce Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016/002 podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace 2. Usnesení o ustanovení znalce č.j.: 042 EX 1989/07-81 ze dne LV č pro k.ú. Velké Bílovice 4. Kopie katastrální mapy