Znalecký posudek č. 289/34/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. 289/34/2014 Ceny obvyklé spoluvlastnického podílu v míře 1/2 na nemovitosti: bytové jednotce č. 661/2 včetně příslušenství nacházející se v budově č.p.661, 662 vystavěné na pozemku st.p.č.1254 a 1255 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl v míře 6771/ na společných částech domu a pozemku st.p.č a 1255 v katastrálním území Stará Role (okres K.Vary). Objednatel posudku: Mgr. Miloš Dvořák Zahradní Loket č. obj.: 041 EX 698/12-68 Účel posudku: Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení exekuce. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem Posudek obsahuje 21 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby ocenil spoluvlastnický podíl ve vlastnictví povinného Petra Jonáše v míře 1/2 na této nemovitosti: - bytová jednotka č.661/2 nacházející se v budově č.p.661 a 662 vystavěné na pozemku st.p.č a 1255 a k této jednotce náležející spoluvlastnický podíl v míře 6771/ na společných částech domu a pozemku st.p.č a 1255 nacházející se v katastrálním území Stará Role, obci a okrese Karlovy Vary. Znalec ocení zvlášť cenou obvyklou spoluvlastnický podíl na výše uvedených nemovitostech včetně jejich součástí a příslušenství a zvlášť jednotlivá práva a závady, která jsou se spoluvlastnickým podílem a s nemovitostí výše uvedenou spojeny. Ocenění bude sloužit pro účel exekučního řízení ve věci č.j.: 041 EX 698/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne spolumajitele nemovitosti za přítomnosti 3. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení soudního exekutora Mgr. Miloše Dvořáka, č.j.: 041 EX 698/12-68 ze dne Údaje z KN pořízené na internetu - Informace poskytnuté spolumajitelem - Vlastní prohlídka a fotodokumentace - Údaje zjištěné z realitního trhu na internetu pro danou lokalitu 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č.3343 pro katastrální území Stará Role (753858). Daný byt ke dni ocenění není užívaný. Kraj: Karlovarský Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Stará Role (753858) 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici údaje z KN a prohlídka bytu včetně informací sdělených od spolumajitele. Ocenění se provede na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl v míře 1/2 na bytové jednotce č.661/2 v domě 2

3 č.p.661. Jedná se o byt v domě panelovém v Karlových Varech, ve čtvrti Staré Roli, v ulici Dvořákova. Jde o dlouhý panelový dům o několika vchodech. Dům má 8 nadzemních podlaží (NP), je bez podzemního podlaží (PP) - dům je v dobrém, udržovaném stavu s novým výtahem, zateplením a novými plastovými okny. Dům má veškeré inženýrské sítě. Stáří domu je dle vnějších znaků odhadnuto na 40 let. Bytová jednotka č.661/2 se nachází v 1.NP daného domu. Byt má dispozici 2+1 s rekonstruovanou koupelnou v původním umakartovém jádře, vytápění je ústřední. Lokalita, ve které se oceňovaná nemovitost nachází, je s plnou občanskou vybaveností. V blízkosti se nachází základní škola, obchody a kulturní středisko. Městská čtvrť Stará Role se nachází severozápadním směrem od centra města. Z hlediska občanské vybavenosti je tato lokalita příznivá. Z hlediska technické infrastruktury je lokalita kompletně zainvestovaná. Z hlediska polohy vzhledem k účelu užití je daná lokalita příznivá. Z hlediska polohy bytu v domě je nemovitost mírně nepříznivá. Poloha nemovitosti 7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Znalec má ocenit příslušenství nemovitosti zvlášť. Cena nemovitosti dále určena zahrnuje i příslušenství definovaného dle občanského zákoníku č.89/2012 Sb. ( 510, 511 a 512). Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka o velikosti 2+1 o ploše 67,88 m 2 nacházející se v Karlových Varech, ve Staré Roli. Byt se nachází v 1.NP v panelovém zatepleném domě. Byt prošel částečnou rekonstrukcí původní bytové jádro bylo obloženo keramickým obkladem včetně rekonstrukce a dispoziční úpravy koupelny s WC. Obvyklá cena bude určena na základě 3

4 ceny zjištěné dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Hlavní důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí tak, jak je popsáno v zákoně č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.303/ Obsah posudku Ocenění dle cenového předpisu Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění 4

5 B. Ocenění dle cenového předpisu č.441/2013 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Vzhledem k účelu ocenění je zřejmý negativní vliv právních vztahů. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,02 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,980 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Byt se nachází v městě Karlovy Vary nedaleko centra města. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná možnost komerčního využití 0,04 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,040 i = 2 5

6 I. Pozemky a) Pozemky 4 Pozemky st.p.č a 1255 vedené v katastru nemovitostí jako zastavěné plochy a nádvoří a jsou zastavěny domy č.p. 661 a 662. Pozemky se nacházejí v Karlových Varech v městské čtvrti Stará Role. Pozemek jsou přístupné po veřejné komunikaci a jsou kompletně zasíťované. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Karlovy Vary - oblast 3 Základní cena pozemku: ZC = 2 400, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,980 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,040 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,019 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 2 445,6000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1254 zast.plocha a nádvoří , zast.plocha a nádvoří ,60 Součet: ,20 Pozemky určená cena: ,20 Kč Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky ,20 Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: ,20 Kč Byt č. 661/2 spoluvlastnický podíl: / ,94 Kč II. Byt a) Byt č. 661/2 38 Oceňovaný byt č.661/2 se nachází v panelovém zatepleném domě o 8 NP v ulici Dvořáková v městské čtvrti Stará Role v Karlových Varech. Byt se nachází v 1.NP daného bytového domu, který vykazuje pravidelnou údržbu. Dispozičně je řešen jako 2+1. Byt má plastová okna, ústřední topení. V bytě je zrekonstruovaná koupelna s WC - v původním umakartovém jádru jsou nové 6

7 zařizovací předměty s novou dispozicí a s novým keramickým obkladem. Byt je minimálně 1/2 roku prázdný, jinak udržovaný, max. lze provést drobné stavební úpravy. Výměry bytu byly prověřeny na místě. S ohledem na tyto skutečnosti uvažuji technické a morální opotřebení dané nemovitosti na úrovni, která mírně snižuje kvalitu bytu. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná kuchyně 1,8 2,5+3,6 2,2 12,42 1,00 12,42 pokoj 3,4 6 20,40 1,00 20,40 pokoj 5,95 3,44 20,47 1,00 20,47 předsíň 3,46 2,9 10,03 1,00 10,03 koupelna s WC 1,6 2,1 3,36 1,00 3,36 sklep 1,50 0,80 1,20 68,18 67,88 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Karlovy Vary Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Bytový dům je panelový typový zateplený, samotný byt standardní po částečné rekonstrukci. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok výstavby / kolaudace: 1975 Stáří stavby (y): 39 Koeficient pro úpravu (s): 0,805 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,602 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,14 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,980 Index polohy (I P ): 1,040 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: = ,74 Kč 7

8 CB P = PP ZCU I T I P = 67, ,14 0,980 1,040 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,20 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,94 Kč ,94 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,68 Kč Byt č. 661/2 určená cena: ,68 Kč Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky ,20 Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: ,20 Kč Byt č. 661/2 spoluvlastnický podíl: / ,94 Kč Výsledné ceny bytu oceněné dle cenového předpisu: a) Byt č. 661/ ,68 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč C. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených Oceňovaná nemovitost je dle výpisu z katastru nemovitostí zatížena omezeními vlastnického práva. Jedná se o zástavní práva smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Vzhledem k účelu ocenění nemají tato omezení vliv na ocenění nemovitostí. D. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění a) Porovnávací metoda Vhodný model ocenění nemovitosti Za nejvhodnější model ocenění nemovitosti v současných podmínkách považujeme využití skutečných kupních cen obdobných nemovitostí (obdobných lokalitou, velikostí stavby i pozemku, stavem). Databázi skutečných kupních cen však často znalec ke dni ocenění nemá. Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10 15% nižší. Oceňovaný byt 2+1 je s podlahovou plochou 67,88 m 2 v panelovém zatepleném domě, v 1.NP. 8

9 Okna v bytě jsou plastová, částečně zrekonstruovaná koupelna, byt s mírně zanedbanou údržbou, prázdný, vytápění je ústřední. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě Karlovy Vary Stará Role: č. 1 2 upravená cena jednot. /Kč/ Porovnávaná nemovitost - Plocha Celková koef. koef. koef. zdroje popis /m2/ cena /Kč/ vybavenosti polohy ceny St.Role, Dvořákova, byt 2+1 v panel.zatepleném domě v 8.NP(14NP) s výtahem, byt po rekonstrukci ,10 1,00 0, ,7 St.Role, Okružní, byt 2+1 v panelovém zatepleném domě, 1.NP, okna plastová, byt v původ.stavu ,00 1,00 0, , St.Role, závodu míru, byt 2+1 v panelovém domě, 8.NP s výtahem, po částeč.rekonstrukci s původ.jádrem ,00 1,00 0, ,3 St.Role, byt 2+1, 1.NP v panelovém domě, byt po rekonstrukci, plastová okna ,05 1,00 0, ,6 Stará Role, byt 2+1 v panelovém domě, 4.NP, byt po komplexní rekonstrukci ,15 1,00 0, ,6 Průměrná cena standardní Základní cena za 1 m 2 bude vzhledem ke zjištěným skutečnostem oceňované nemovitosti byt, po částečné rekonstrukci s mírně zanedbanou údržbou - ponížení o 10%. Základní cena upravená ,-Kč/m 2. Cena bytu: x 67,88 = ,-Kč. Cena bytu č.661/2 v domě č.p.661, 662 v Karlových Varech, ulici Dvořákova stanovená porovnávací metodou je určena ve výši ,-Kč. b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu 2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot s tím, Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním : Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu ,-Kč Cena zjištěná porovnávací metodou ,-Kč Z výše uvedených hodnot je cena obvyklá bytové jednotky včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a pozemku odhadnuta znalcem vzhledem k poloze a stavu bytu a 9

10 domu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši ,-Kč. Podíl 1/2 z ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí by činil ,-Kč. Znalec má ocenit ideální 1/2 nemovitosti s příslušenstvím výše uvedené. Jedná se o nemovitost, od kterého nelze oddělit 1/2 a samostatně užívat a prodat. Nemohu tedy cenu pouze podělit. Dojde k ponížení tohoto podílu o 10%. Vzhledem k těmto skutečnostem uvažuji cenu podílu v míře 1/2 na oceňovaných nemovitostech ve výši ,-Kč. E. Rekapitulace Cena obvyklá spoluvlastnického podílu v míře 1/2 na nemovitosti: bytové jednotce č. 661/2 včetně příslušenství nacházející se v budově č.p.661, 662 vystavěné na pozemku st.p.č.1254 a 1255 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl v míře 6771/ na společných částech domu a pozemku st.p.č a 1255 v katastrálním území Stará Role (okres K.Vary) je znalcem ke dni ocenění určena ve výši ,-Kč Slovy: čtyřistačtyřicetpěttisíckč Ústí nad Labem, Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem F. Údaje o znaleckém posudku Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 289/34/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 289/34/2014 podle připojené likvidace. G. Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí 4 strany 2. Kopie katastrální mapy 1 strana 3. Fotodokumentace 1 strana 4. Nabídky realitních kanceláří 5 stran 10