Znalecký posudek č /12

Transkript

1 Znalecký posudek č /12 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Robert Fatka), pozemku s veškerými objekty a příslušenstvím. Jedná se pozemek p.č. 3737, vedený v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ, je určený schváleným územním plánem k zastavění, se ZTV u paty pozemku. Nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, vedeny na LV č Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Výlučné vlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem smluvním, soudcovským a z rozhodnutí. Nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 489/ Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Radniční Č e s k ý K r u m l o v IČ: DIČ: CZ č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 125 EX 489/07-50 ze dne: , převzato vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí (povinný z exekuce Robert Fatka), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalce, místních kontrolních prohlídek a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb., 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/ České Budějovice 10 Posudek obsahuje 20 stran vč.titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává v 1 originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Českých Budějovicích,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Robert Fatka), pozemku s veškerými objekty a příslušenstvím. Jedná se pozemek p.č. 3737, vedený v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ, je určený schváleným územním plánem k zastavění, s připraveným ZTV u paty pozemku. Nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, vedeny na LV č Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Výlučné vlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem smluvním, soudcovským a z rozhodnutí. Nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 489/ Katastrální mapa a fotomapa s vyznačením pozemku jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku. 2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 23. a bylo provedeno venkovní ohledání bez přítomnosti povinného, s doplňujícími informacemi od úředních osob, od souseda z čp.2224/50 (p.bílá), na KN a MM. Povinný-vlastník nemovitostí nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu ze dne , způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.1955 z kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, z kopie Územního plánu města Č.Budějovice, schválený zastup.města , usnesením č.39/2000, se změnami Z1-Z34, platný stav z USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z , č.j. 125 EX 489/ zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o z měně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury

3 3 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, údaje sdělené objednavatelem, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí. 4. Vlastnické a evidenční údaje Výlučný vlastník nemovitostí : LV č /1 Robert F a t k a (720325/1428), Dobrovodská 615/66, České Budějovice 6 povinný z exekuce 5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná doplňující dokumentace, skutečnosti byly zjištěny na základě venkovního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a možností na místě ve dnech 23. a , bez účasti povinného. Ostatní informace zjištěny na MM České Budějovice a z platného Územního plánu města České Budějovice z Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, MM, výpisy z KN, kopie katastrální map, ortomapy a fotomapy a ze schváleného ÚP města. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místních šetřeních, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska umístění a základního technického vybavení (ZTV) pozemku. 6. Celkový popis nemovitostí Pozemek vedený v KN, na LV č Oceňovaný pozemek je dislokovaný dle Katastrální mapy na okraji katastrálního území v jeho souvisle zastavěné místní části obce, nedaleko řeky Malše, je přístupný po zpevněné místní příjezdové komunikaci ulice V.Nováka, s návazností na hlavní komunikaci obce III tř. ulice Plavská směr Plav a centrum města, s návazností na I/D3(E55) směr České Budějovice-Praha a I/39 směr Dolní Dvořiště-Český Krumlov. Pozemek je oplocený, v současnosti využívaný zatím jako samostatná zahrada. Pozemek je dislokovaný na jižním okraji obce, poblíž řeky Malše, uvnitř katastrálního území, v jeho ex-

4 4 travilánu, v souvisle zastavěné části u komunikace, vedle nových rodinných domů a obdobných pozemků zahrad, s možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy dle vytýčení v terénu. Pozemek je pravidelného tvaru, je rovinatý, v obci není schválená cenová mapa. Pozemek není při vyšším stavu vody zaplavovaný, leží mimo pásmo Q 100. V ulici je VO, cca 30 m od paty pozemku jsou přivedené soukromě zřízené řady pitné vody a splaškové kanalizace, piliřek kabelové silnoproudé elektropřípojky (u vedlejšího nového rodinného domu čp.2224/50), s možností napojení na zemní plyn (cca 100 m od paty pozemku v ulici Janáčkova. Vše bylo realizované v rámci dokončeného ZTV pro stavbu domu čp.2224/50. Přístup a příjezd na pozemky po veřejném pozemku jiného vlastníka (Město Č.Bud.) ulice V.Nováka, na protější straně ulice je jednostranný chodník. Pozemek je schváleným a platným Územním plánem, vč.změn Z1 - Z34 k zástavbě pod označením IN-2, R - pro individuální bydlení, výstavbu bodového domu (rodinného domu, rodinné vily), jedná se o exponované území s nejvyšší mírou krajinné regulace (nutný regulačního plán). Není známá budoucí zastavěná plocha, dle zjištěných informací není Stavební povolení (Ohlášení stavby) ani Územní povolení (Územní souhlas). Nebyly zjištěny žádné další závady (nájemní smlouvy nebo věcná břemena) než uvedené. Pozemek je umístěný na okraji obce, řeky Malše s krásným výhledem do krajiny, nedaleko centra statutárního města České Budějovice (cca 4 km), 20 m od pozemku je zastávka MHD (A č.10), zastávka ČD (Jižní zastávka) cca 300 m. Vlastní obec-statutární město je výborně technicky vybavena a stále investuje do svého rozvoje. V obci je veškerá infrastruktura, v docházkové a dojezdné vzdálenosti nákupní středisko, restaurace, zdravotnické zařízení, policie, pošta, sportovní hřiště (200 m) a fotbalové hřiště, městská rekreační oblast Malého jezu, zastávka MHD, nádraží ČD, v docházkové vzdálenosti možnost koupání v řece, turistické trasy, cyklostezky a běžecké stopy v zimě. Výborná lokalita pro celoroční rekreaci, na úpatí CHKO Blanský les. Příslušenstvím pozemku jsou vedlejší objekty (dřevěný sklad a zděný zahradní sklad u zadní hranice pozemku), venkovní úpravy (oplocení pozemku z pravé a přední strany-opotřebované drátěné pletivo s ostnatým drátem na betonové sloupky, kovová plotová vrata s drátěnou výplní) a trvalé porosty na pozemku (okrasné a ovocné porosty, živý plot přední strany z listnatých keřů). 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Zahradní sklad 1 2) Zahradní sklad 2 3) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemek v KN, na LV č.1955

5 5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1), o oceňování majetku. I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: České Budějovice 3 Popisy objektů a) Objekty 1) Zahradní sklad 1 Opotřebovaný zahradní sklad u zadní hranice pozemku, jednopodlažní, dřevěná nosná konstrukce, s jednostranným obitím prkny, půltová střecha, živičná krytina, bezcenný, maximálně opotřebovaný, v havarijním stavu. 2) Zahradní sklad 2 Zahradní altán u zadní hranice pozemku, zprava vedle skladu 1, jednopodlažní, zděná keramická nosná konstrukce, půltová střecha, živičná krytina, dřevěná jednoduchá okna, opotřebovaný. Ostatní konstrukce a vybavení nezjištěné. 3) Trvalé porosty Trvalé porosty-ovocné a okrasné dřeviny na nezastavěné části pozemku p.č na zahradě, bez detailního zjištění, pouze pro úplnost, pro určení obvyklé ceny jsou nepodstatné. Porosty jsou ošetřované, ovocné neošetřované, bezcenné. Trvalé porosty na pozemku-okrasné porosty trvale zelené a jehličnaté keře a stromy, ovocné bezcenné porosty a živý plot přední strany z listnatých keřů pámelníku. b) Pozemky 1) Pozemek v KN, na LV č.1955 Oceňovaný pozemek je dislokovaný dle Katastrální mapy na okraji katastrálního území v jeho souvisle zastavěné místní části obce, nedaleko řeky Malše, je přístupný po zpevněné místní příjezdové komunikaci ulice V.Nováka, s návazností na hlavní komunikaci obce III tř. ulice Plavská směr Plav a centrum města, s návazností na I/D3(E55) směr České Budějovice-Praha a I/39 směr Dolní Dvořiště-Český Krumlov. Pozemek je oplocený, v současnosti využívaný zatím jako samostatná zahrada. Pozemek je dislokovaný na jižním okraji obce, poblíž řeky Malše, uvnitř katastrálního území, v jeho extravilánu, v souvisle zastavěné části u komunikace, vedle nových rodinných domů a obdobných pozemků zahrad, s možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy dle vytýčení v terénu. V ulici je VO, cca 30 m od paty pozemku jsou přivedené soukromě zřízené řady pitné vody a splaškové kanalizace, piliřek kabelové silnoproudé elektropřípojky (u vedlejšího nového ro-

6 6 dinného domu čp.2224/50), s možností napojení na zemní plyn (cca 100 m od paty pozemku v ulici Janáčkova. Vše bylo realizované v rámci dokončeného ZTV pro stavbu domu čp.2224/50. Přístup a příjezd na pozemky po veřejném pozemku jiného vlastníka (Město Č.Bud.) ulice V.Nováka, na protější straně ulice je jednostranný chodník. Pozemek je schváleným a platným Územním plánem, vč.změn Z1 - Z34 k zástavbě pod označením IN-2, R - pro individuální bydlení, výstavbu bodového domu (rodinného domu, rodinné vily), jedná se o exponované území s nejvyšší mírou krajinné regulace (nutný regulačního plán). Není známá budoucí zastavěná plocha, dle zjištěných informací není Stavební povolení (Ohlášení stavby) ani Územní povolení (Územní souhlas). Pozemek je pravidelného tvaru, je rovinatý, v obci není schválená cenová mapa. Pozemek není při vyšším stavu vody zaplavovaný, leží mimo pásmo Q 100. Příslušenstvím pozemku jsou vedlejší objekty (dřevěný sklad a zděný zahradní sklad u zadní hranice pozemku), venkovní úpravy (oplocení pozemku z pravé a přední strany-opotřebované drátěné pletivo s ostnatým drátem na betonové sloupky, kovová plotová vrata s drátěnou výplní) a trvalé porosty na pozemku (okrasné a ovocné porosty, živý plot přední strany z listnatých keřů). Nebyly zjištěny žádné další závady (nájemní smlouvy nebo věcná břemena) než uvedené. Pozemek je umístěný na okraji obce, řeky Malše s krásným výhledem do krajiny, nedaleko centra statutárního města České Budějovice (cca 4 km), 20 m od pozemku je zastávka MHD (A č.10), zastávka ČD (Jižní zastávka) cca 300 m. Vlastní obec-statutární město je výborně technicky vybavena a stále investuje do svého rozvoje. V obci je veškerá infrastruktura, v docházkové a dojezdové vzdálenosti nákupní středisko, restaurace, zdravotnické zařízení, policie, pošta, sportovní hřiště (200 m) a fotbalové hřiště, městská rekreační oblast Malého jezu, zastávka MHD, nádraží ČD, v docházkové vzdálenosti možnost koupání v řece, turistické trasy, cyklostezky a běžecké stopy v zimě. Výborná lokalita pro celoroční rekreaci, na úpatí CHKO Blanský les. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Zahradní sklad 1 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,573 (Inženýrské stavby) Podlaží:

7 7 1.NP Výška: 2,25 m Zastavěná plocha: 4,20 3,20 = 13,44 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,25 4,20 3,20 = 30,24 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 8,30 % Podstandardní 2. Obvodové stěny 31,90 % Standardní 3. Stropy 21,20 % Podstandardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina 11,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,60 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,00 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,70 % Standardní 10. Okna 1,40 % Standardní 11. Podlahy 10,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 8,30 % 0, Stropy 0,54 21,20 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,60 % 0, Podlahy 0,54 10,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7264 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 970, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 0,5730 Základní jednotková cena upravená: = 1 028,60 Kč/m 3 Základní cena upravená: 30,24 m ,60 Kč/m 3 = ,86 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 0 roků / (40 + 0) = 100,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,86 Kč 85,000 % ,13 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 665,73 Kč Zahradní sklad 1 zjištěná cena: 4 665,73 Kč

8 8 a.1.2) Zahradní sklad 2 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,573 (Inženýrské stavby) Podlaží: 1.NP Výška: 3,05 m Zastavěná plocha: 5,20 5,10 = 26,52 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,05 5,20 5,10 = 80,89 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Podstandardní 4. Krov 7,30 % Standardní 5. Krytina 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,10 % Podstandardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,00 % Podstandardní 10. Okna 1,10 % Standardní 11. Podlahy 8,20 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 19,80 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,70 % 0, Úprava povrchů 0,54 6,10 % 0, Dveře 0,54 3,00 % 0, Podlahy 0,54 8,20 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7247 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000

9 9 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 0,5730 Základní jednotková cena upravená: = 1 325,52 Kč/m 3 Základní cena upravená: 80,89 m ,52 Kč/m 3 = ,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: / ( ) = 80,000 % Odpočet opotřebení: ,31 Kč 80,000 % ,05 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,26 Kč Zahradní sklad 2 zjištěná cena: ,26 Kč a.1.3) Trvalé porosty Ovocné dřeviny zahrádkový typ výsadby příloha č. 34 Množství Název Parc. č. Stáří Jedn. cena Úprava Celková cena 5 ks jabloň polokmen r. 140, Kč 80 % 700, Kč Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) celkem: = 700, Kč Okrasné dřeviny příloha č. 37 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient prodejnosti K p : 1,0 Množství Název Parc. č. Stáří Jedn. cena Úprava K z Celková cena 1 ks vrba křehká r. 620, Kč 20 % 0,75 409,20 Kč 1 ks borovice zakrslá r , 30 % 0,75 739,20 Kč Kč 2 ks zerav východní r , 30 % 0, ,26 Kč Kč 9 ks zerav západní r. 680, Kč 20 % 0, ,20 Kč 12 m živé ploty výšky r , 80 % 0, , Kč nad 0,5 m z listnatých dřevin stálezelených Kč Okrasné dřeviny celkem: = ,86 Kč Součet cen všech typů porostů: = ,86 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: ,86 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Zahradní sklad ,86 Kč 2) Zahradní sklad ,31 Kč 3) Trvalé porosty ,86 Kč

10 10 Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení: ,03 Kč , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Zahradní sklad ,73 Kč 2) Zahradní sklad ,26 Kč 3) Trvalé porosty ,86 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,85 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemek v KN, na LV č Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): České Budějovice. 28 odst. 3b Pozemky určené k zastavění Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % 1,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Negativní účinky okolí 8 % Úprava celkem: 20 % 0,800 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,194 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada , 0, , ,83 Pozemek v KN, na LV č.1955 zjištěná cena: ,83 Kč b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemek v KN, na LV č.1955 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a technickou vybaveností. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zahrada Parcelní číslo: 3737 Výměra: 788,00 m 2

11 11 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: , Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 150,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 4 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: 3,75 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 3,75 Podíl ceny stavebního pozemku: 2,40 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( , 2,40) / (100 2,40) ,44 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,44 / (3 150,00) 147,54 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 147,54 450, ,44 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 147,54 0,15 22,13 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 22,13 338, ,94 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 93,75 Kč Výsledná cena pozemků: ,38 Kč Úprava ceny koeficientem: Dobrá dopravní obslužnost, odpočinková zóna, klidné bydlení. klidné bydlení 15,000 Cena po úpravě: = ,70 Kč Pozemek v KN, na LV č.1955 zjištěná cena: ,70 Kč b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemek v KN, na LV č.1955 Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a technickou vybaveností. zahrada p.č.: 3737 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 800, Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce až obyvatel 1,20

12 12 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 1, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m , Výměra pozemku: m 2 788,00 Cena pozemku Kč , Pozemek v KN, na LV č.1955 zjištěná cena: , Kč

13 13 C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny výlučného vlastnického práva k nemovitostem na LV č.1955, v k.ú. České Budějovice 7, podle odborného odhadu znalce činí : Cena slovy:jedenmiliónstodevadesáttisíc Kč 1, , Kč II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny výlučného vlastnického práva k nemovitostem na LV č.1955, v k.ú. České Budějovice 7 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) bylo použito obecné metodiky. ocenění výlučného vlastnického práva k nemovitostem ve výlučném vlastnictví se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Ocenění je vypracováno na těchto zásadách: Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

14 14 STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU SROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2011 a ze zjištěných údajů kupních cen začátkem roku 2012, viz přiložené kopie. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, případně s konsultacemi s realitními kancelářemi Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je velmi hypotetické, protože se obtížně dá najít v místě obdobná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat. Stanoveno průměrem a srovnáním prodejních cen v místě a čase podobných nemovitostí, které se pohybují (stavební pozemky) v rozpětí od 1.500,- do 2.200,- Kč/m 2, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 6 měsíců propadly o 5 %. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná-v dražbě prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle 33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. V následné době poptávka po nemovitostech klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo podle pozemků a podle jejich druhu členění

15 15 - majetkoprávní vztahy - ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, plochy pozemku, technická infrastruktura, poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny v regionu - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce - ceny pozemků dle obecné metodiky Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( C ST * Q F ) * I F * V EL F * SWOT * P F Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - I F = obec je vybavena cestami zpevněnými, nemovitosti jsou situované v rovině, v extravilánu obce, na vyvýšeném místě nad řekou Malše - V EL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do , v lokalitě s dobrou dopravní dostupností a dobrou přiměřenou infrastrukturou - SWOT = silné stránky - regionální napojení na spojení České Budějovice-Praha-Český Krumlov-Rakousko a dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce a stat.města Č.Budějovice - přímá návaznost na okolní rekreační oblasti řeky Vltavy, Malše ( Malý jez ), CHKO Třeboňsko s řekou Lužnicí a CHKO Blanský les - dobrý příjezd (zpevněná komunikace) - dobrá identifikace pozemku v prostoru - nemovitosti nedaleko železniční trati, MHD a hlavních silnic - kompletní ZTV, připraveno pro stavbu = slabé stránky - jsou umístěny u frekventované komunikace III.tř ulice Plavská - právní stav ve vlastnictví nemovitosti - nutnost investičního podílu na stávajících inženýrských sítích Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy (stoletá voda Q100 řeky Malše) počítat. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací doku-

16 16 mentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2007 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Ze schváleného územního plánu města České Budějovice vyplývá, že nemovitosti jsou dislokovány v obytné zóně obce, pozemek je určený k individuální zástavbě rodinného bydlení. Obvyklá cena Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 387/2011 Sb. platné ke dni ocenění. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Nájemné pozemků činí 1 % z průměrné ceny půdy, roční výnos z pozemků, předpoklad, že pozemky jsou pronajímány hospodařícímu subjektu. V tom případě výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí metodou věčné renty činí: Cv = roční výnos/0,07 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném

17 17 místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. Vedlejší objekty a skladový kontejner a trvalé porosty (příslušenství pozemku) obvyklou cenu pozemku významně neovlivňují. V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků, kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemovitostí. Při prodeji pozemku jako celku mám za to, že by požadovaná cena za metr čtvereční byla jakousi průměrnou cenou krajních hodnot, výše uvedených 1.450,- Kč/m 2 s přihlédnutím k právním vztahům. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu. Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Závěr znalce : v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou dobře využitelné, mají standardní parametry obvykle srovnatelných pozemků, poblíž rekreační oblasti přilehlých CHKO a řek Malše a Vltavy. Po uvažované výstavbě rodinného domu je možnost využití ke standardnímu trvalému bydlení nebo komerčnímu pronájmu. Využití nemovitostí pro daný účel je vhodné, výhodou je blízkost centra statutárního města České Budějovice a ostatních okolních měst, pozemek neleží za hranicí záplavového území stanovené v územním plánu VH orgánem, lokalita s dobrou dopravní dostupností, nemovitosti jsou dobře pronajímatelné pro účel určení, cena obvyklá se přibližuje ceně administrativní.. Na základě uvedených skutečností a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto : 1. Obvyklá cena výlučného vlastnického práva k nemovitostem na LV č.1955, v k.ú. České Budějovice 7, podle odborného odhadu znalce : 1, , Kč Cena slovy:jedenmiliónstočtyřicetčtyřitisícepadesát Kč 2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví na LV č.1955, v k.ú. České Budějovice 7, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle 336 a, odst.2, nulové , Kč Cena slovy : nula Kč

18 18 3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví na LV č.1955, v k.ú. České Budějovice 7, které prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou. V Českých Budějovicích, Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/ České Budějovice 10

19 19 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 35/12 podle připojené likvidace.

20 20 E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem. 5 x A4 výpis z KN 2 x A4 kopie přehledné mapy 1 x A4 kopie katastrální mapy 1 x A4 kopie ortomapy 1 x A4 kopie fotomapy 1 x A4 kopie turistické mapy 3 x A4 fotodokumentace 6 x A4 přibližně srovnatelné nemovitosti