ZNALECKÝ POSUDEK. č.j. 043 EX 643/08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /09 o ceně rodinného domu č.p.376 na parc.č.st.603, katastrální území a obec Abertamy, okres Karlovy Vary, včetně pozemků a příslušenství. (LV č.11) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 č.j. 043 EX 643/08 Vlastník nemovitosti: Dědeček Martin Nerudova Abertamy Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti k provedení exekuce Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. ze dne s účinností od Oceněno ke dni: 6.srpna 2009 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 9.září 2009

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karlových Varech, dne 10.prosince 2008, zakázka 5552/2008. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j.043 EX 643/08 ze dne Kopie katastrální mapy pro katastrální území Abertamy, mapový list č.0-7/41. Fotodokumentace. Doplňující údaje povinné Ludmily Pinkwartové při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 6.srpna 2009 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku a povinné. Přílohy posudku List vlastnictví. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Stavební pozemek, parc.č.st.603 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 8, přílohy č.9/2 vyhlášky. Popis Garáž navazuje na štítovou zeď rodinného domu, je přízemní nepodsklepená s pultovou střechou. Krytina střechy a klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vrata plechová výklopná s nátěrem. Svislé konstrukce jsou zděné z plných cihel v tl.30 cm. Podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná. Garáž je v užívání 8 let. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,70*9,20*2,80 = m 3 Zastřešení 5,70*9,20*0,60 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Všechny konstrukce a vybavení mají standardní vybavení a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = Opotřebení stavby Při stáří 8 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 10%. Výpočet ceny objektu ( 8 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.375,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.9) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x

4 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.468,12 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,80 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,80 Snížení ceny za opotřebení 10% - Kč ,58 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,22 Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, zcela podsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. V domě se nachází jeden byt o velikosti 5+1. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm, štítové zdi jsou z poloviny zateplené. Krytina střechy je provedena z bonského šindele, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni, koupelně a WC. Schodiště s kamennými stupni. Dveře hladké plné, okna jsou plastová. Podlahy obytných místností jsou plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem elektro nebo na tuhá paliva. El.instalace světelná i motorová, chráněna jističi. Na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev teplé vody zajišťuje kotel ÚT nebo el.boiler. Je proveden rozvod propan butanu k plynovému sporáku v kuchyni, avšak je možnost napojení objektu rovněž na zemní plyn. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, sprchový kout, umývadla a splachovací WC. V domě je instalován krb. Rodinný dům je v užívání od roku 1923, avšak práce záchovné údržby jsou řádně prováděny (osazení plastových oken, zateplení štítů, plovoucí podlahy, sprchový kout) a technický stav je dobrý. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - přípojka vody - přípojka veřejné kanalizace - oplocení z dřev.latí - zpevněné plochy Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná - 4 -

5 Obestavěný prostor Spodní stavba 11,00*7,10*2,40 = m 3 Vrchní stavba 11,00*7,10*7,00 = m 3 Zastřešení 11,00*7,10*4,00*0,5 = m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 11,00*7, m m 2.40 m/* 1.NP - přízemí 11,00*7, m m 3.30 m/* 2.NP - patro 11,00*7, m m 3.00 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnější obklady chybí % * Okna nadstandard % Podlahy obytných místností nadstandard % Ostatní podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % % 8. Fasádní omítky % % 9. Vnější obklady % 10. Vnitřní obklady % % 11. Schody % % 12. Dveře % % 13. Okna % 1.599% 14. Podlahy obytných místností % % 15. Podlahy ostatních místností % % 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % 2.612% 18. Bleskosvod % % 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody % % 21. Instalace plynu % 0.245% - 6 -

7 22. Kanalizace % % 23. Vybavení kuchyní % % 24. Vnitřní hygienické vybavení % % 25. Záchod % % 26. Ostatní % % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Úřady v obci Obecní úřad 2. Poloha nemovitosti Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení Pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti Omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí - 7 -

8 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.07 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn a) Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost b) Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD c) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.6 pro stáří 86 let) Celkem 0.04 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x =

9 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.728,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.912,33 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,11 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 3) Stavební pozemek, parc.č.st.603 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.603 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 130 m 2 Úprava ceny pozemku Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 38,31 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 38,31 Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek = Kč 40,61 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 87,68 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,33 Stavební pozemek, parc.č.st.603 Cena celkem Kč ,

10 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.78/4 zahrada o výměře 227 m 2 Úprava ceny pozemku Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 38,31 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 38,31 Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek = Kč 40,61 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 87,68 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 35,07 Cena za celou výměru m 2 = Kč 7.961,30 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 7.961,

11 C. REKAPITULACE 1) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,- 3) Stavební pozemek, parc.č.st.603 Kč ,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč 7.961,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Dvamilionyjednostoosmnácttisícčtyřicet Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.11 pro katastrální území Abertamy vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex 643/08 ( k č.j. 24 Nc 4777/ ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný objekt se nachází v zastavěné části obce Abertamy na ul.nerudova. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 376. Stavba je dvoupodlažní, podsklepená, se sedlovou střechou a podkrovím. V nabídce nemovitostí jsou v obci Abertamy a okolí nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Abertamy okr.karlovy Vary, 4+1, zast.plocha 100 m2, užitná plocha 200 m2, ÚT na tuhá paliva, dvoupodlažní, podsklepený, po rekonstrukci, pozemek 700 m2 cena ,- Kč - RD Abertamy, okr.karlovy Vary, 4+1, zast.plocha 75 m2, užitná plocha 150 m2, ÚT zemní plyn, přízemní, podsklep. s podkrovím, po rekonstrukci, pozemek 800 m2 cena ,- Kč - RD Nejdek u Karlových Varů, zast.plocha 50 m2, užitná plocha 100 m2, ÚT na tuhá paliva, přízemní, podsklep. s podkrovím, pozemek 894 m2 cena ,- Kč

12 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je řádně udržovaná, vhodná pro další rozvoj, s nevelkým pozemkem o výměře 357 m2, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů ve výši ,- Kč Pozn. Nebyly zjištěny právní závady, které nezaniknou prodejem nemovitosti v dražbě a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 9.září 2009 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /09. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc