Znalecký posudek č. 3035/145/ A

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3035/145/ A O ceně obvyklé rodinného domu č.p.8 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. st. 39/1 v k.ú.horní Lomany, okres Františkovy Lázně, okres Cheb. Objednatel posudku: Účel posudku: Hypoteční banka a.s. Radlická 333/ P r a h a 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé nemovitosti sestávající z rodinného domu, obytného domku na pozemku a malého pozemku na adrese Františkovy Lázně, Americká čp Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Vlastník nebyl přítomen ani neumožnil vstup do nemovitosti pověřenou osobou. Na prohlídku byl upozorněn dopisem s výzvou ke zpřístupnění nemovitosti. Na místě bylo zjištěno, že v domě bydlí žena, která je sestrou vlastníka. Sám vlastník odjel do vlasti (Vietnamu) před delší dobou a dosud se nevrátil. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.1135 Snímek z pozemkové mapy Skutečnosti zjištěné na místě Znalecký posudek z roku Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Františkovy Lázně Katastrální území: Horní Lomany (634654) 5. Dokumentace a skutečnost Další dokumentace není k dispozici, pro ocenění jsou použity důvěryhodné a veřejně přístupné informace. 6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům původně postavený na okraji městské zástavby jako venkovské stavení, byl v letech kompletně zrekonstruován, zmodernizován a hospodářská budova přestavěna k obytným účelům. Lokalita na okraji města při hlavní průjezdné komunikaci zajišťuje dobrou dopravní dostupnost. Výhodou je dobrý technický stav, uspořádání nemovitosti tak, že zaručuje soukromí. Další výhodou je oddělené dvougenerační bydlení. Jediná nevýhoda je malá výměra pozemku - celkem 308 m Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.8 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 b) Objekt pro bydlení - vejminek c) Pozemek č. st.39/1 3

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,940 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

5 5 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,030 i = 2 a) Rodinný dům č.p.8 35 Stavba je součástí pozemku parc.č. st.39/1 Jedná se o jednopodlažní, částečně podsklepený dům s využitým podkrovím. Konstrukční provedení : Obvodové zdivo zděné smíšené a z části dřevěné roubené je založeno na základech betonových proložených kamenem bez hydroizolací. Stropy trámové s rovnými podhledy. Krov dřevěný vázaný sedlový s krytinou ze živičného šindele. Schodiště kamenné, do podkroví dřevěné. Okna plastová, dveře hladké s bílým nátěrem, podlahy z dřevěných palubek, textilní, dlažba keramická. Koupelna je vybavena vanou, umyvadlem. V kuchyni je kuchyňská linka s kombinovaným sporákem. Do domu je zavedena voda, elektro a plyn z veřejných inženýrských sítí. Kanalizace je svedena do vlastního septiku, ale od roku 2007 je možnost připojení na nově vybudovaný kanalizační řad v ulici před domem. Vytápění ústřední s kotlem na plyn. Dispozice: 1.NP - chodba, pokoj, veranda, kuchyně, koupelna s WC podkroví - chodba, dva pokoje, WC Technický stav : Dům byl postaven okolo roku 1886, v letech prošel celkovou rekonstrukcí. Byly provedeny nové vnitřní rozvody elektra, nové štukové omítky, kompletní rekonstrukce sociálního zařízení, útřední topení s novým plynovým kotlem, vyměněna okna, opraven krov a provedeno zateplení krovu, položena nová střešní krytina včetně klempířských prvků. Příslušenstvím domu je oplocení, vrata s elektrickým pohonem, zpevněná plocha, septik. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,70 m 6,55 14,95+3,70 2,00 = 105,32 m 2 zastřešení 2,05 m 6,55 14,95 = 97,92 m 2 suterén 1,80 m 6,55 3,60 = 23,58 m 2 Součet: 6,55 m 226,82 m 2 Podlažnost: 226,82 / 105,32 = 2,15 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,70 (6,55 14,95+3,70 2,00) = 284,37 m 3 zastřešení 2,05 6,55 14,95 = 200,74 m 3 suterén 1,80 6,55 3,60 = 42,44 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 527,55 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Františkovy Lázně Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 371, Kč/m 3

6 6 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1886 Rok celkové rekonstrukce: 2000 Stáří stavby (y): 29 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,898 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 2 129,16 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,940 Index polohy (I P ): 1,030 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 527, ,16 0,940 1,030 = ,38 Kč Rodinný dům č.p.8 určená cena: ,38 Kč b) Objekt pro bydlení - vejminek 16 Na místě původní stodoly byl v rámci rekonstrukce postaven dový objekt sloužící pro bydlení. V objektu je bytová jednotka o velikosti 2+kk. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví

7 7 Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,80 m 4,85 7,80 = 37,83 m 2 zastřešení 1,80 m 4,85 7,80 = 37,83 m 2 Součet: 4,60 m 75,66 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 4,85 7,80 = 105,92 m 3 zastřešení 1,80 4,85 7,80 = 68,09 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 174,01 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové pasy s izolací 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny zděné 31,80 % Standardní 3. Stropy s rovným pohledem 19,80 % Standardní 4. Krov sedlový krov vázaný 7,30 % Standardní 5. Krytina bonský šindel 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce úplné 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenné štukové 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře plné 3,00 % Standardní 10. Okna plastová 1,10 % Standardní 11. Podlahy laminátové, dlažby 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 220 V 5,80 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 2 583,75 Kč/m 3 Základní cena upravená: 174,01 m ,75 Kč/m 3 = ,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 68 roků Opotřebení: / ( ) = 15,000 % Odpočet opotřebení: ,34 Kč 15,000 % ,75 Kč

8 8 Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,59 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 1,030 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,59 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,968 Cena stavby: CS = CS N pp = ,52 Kč Objekt pro bydlení - vejminek určená cena: ,52 Kč c) Pozemek č. st.39/1 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Františkovy Lázně 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 400, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,030 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,968 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 355,2000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.39/1 zastavěná plocha a nádvoří ,60 Pozemek č. st.39/1 určená cena: ,60 Kč

9 9 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p ,38 Kč b) Objekt pro bydlení - vejminek ,52 Kč c) Pozemek č. st.39/ ,60 Kč Výsledná cena činí celkem: ,50 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetsedmdesátčtyřitisíceosmsetpadesát Kč Cena obvyklá : Obvyklá cena je cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k niím. (Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb.) Metody ocenění : Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské čínnosti. Metoda vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovitosti plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Přo tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová metoda vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos, jsou příjmy po odpočtu nákladů. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Nákladová metoda ( věcná hodnota) je reprodukční cena snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutíém k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potenciálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet.

10 10

11 11 Srovnávací kriteria : K porovnání byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Informace byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty : K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oce\ńovaných pozemků příslušejících k jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav domu. stáří, rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikosti nemovitých věcí v sobě odráží velikost, zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve kterém podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu. U nabídkových cen se cena zpravidla redukuje keficientem 0,85 až 0,90, kterým je vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 10 - Koeficient právníé vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 11 - Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj.celkový dojem Nemovitost č. 1 Nemovitost č.2 Nemovitost č.3 K 1 1,00 0,70 0,80 K 2 1,00 0,60 0,65 K 3 1,15 0,25 0,30 K 4 1,10 0,20 0,40 K 5 1,00 0,30 0,40 K 6 1,03 0,80 0,70 K 7 1,00 1,00 1,00 K 8 1,00 1,00 1,00 K 9 0,85 0,75 0,80 K 10 1,00 1,00 1,00 K 11 1,00 0,50 0,55 1,01 0,64 0,69 Průměrná cena za 1 m 2 užitkové plochy je po korekci 9 060,-Kč. Užitková plocha oceňované nemovitosti je 210 m 2 * 8833,-Kč = ,-Kč Cena obvyklá nemovitosti čp ,-Kč (slovy: milionosmsetpadesáttisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3035/145/ A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 145/ A podle připojené likvidace. Osvědčení : Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

13 13 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy Výpis z katastru nemovitostí

14 Fotodokumentace 14

15 Snímek z pozemkové mapy 15

16 16

17 Výpis z katastru nemovitostí 17

18 18