ZNALECKÝ POSUDEK. č. 149/7239/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 149/7239/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí rodinného domu č.p. 78 (podle LV č. 230) a pozemků čís. parcel St. 82 a 50 (podle LV č. 31), s příslušenstvím, k.ú. Černiv, obec Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 149/7239/2015 LV no.: 230, 31 Name of subject / Předmět ocenění: Nemovité věci - rodinný dům č.p. 78 (podle LV č. 230) a pozemky čís. parcel St. 82 a 50 (podle LV č. 31), s příslušenstvím, k.ú. Černiv, obec Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Černiv 78, Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 82, 50 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy jihovýchodní část obce odpovídá velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný cca 1930 Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 84 m 2 Resident area: Bytové plochy: 56 m 2 Storage area: Skladové plochy: 564 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 887 Kč/ m 3 Income: Příjem: 70 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 606 m Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Rodinný dům č.p. 78 evidovaný na listu vlastnictví č. 230 je ve vlastnictví Lukáše Prágla, bytem Černiv č,o, 78, Pozemky čís. parcel St. 82 a 50 jsou ve společném jmění manželů Marie a Miroslava Práglových, bytem Černiv 78, Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 230 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3900/ /08/01-001/00/R ve výši ,-Kč, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V části C listu vlastnictví č. 31 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3900/ /08/01-001/00/R ve výši ,-Kč, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek, Pod Pekárnami 245/10, Praha 9, listina - Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 085 EX 7523/14-16 K 25 EXE-6709/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Praha - zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek, Pod Pekárnami 245/10, Praha 9, listina - Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 085 Ex 14489/13-17 k 25 EXE-6990/ Okresní soud v nlitoměřicích ze dne ; uloženo na prac. Praha Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 31 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 230 a 31, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 230 nejsou evidován žádná věcná břemena. V části C listu vlastnictví č. 31 nejsou evidován žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 230 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3900/ /08/01-001/00/R ve výši ,-Kč, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V části C listu vlastnictví č. 31 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3900/ /08/01-001/00/R ve výši ,-Kč, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 118, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 78 je v katastru nemovitostí evidován na LV č. 230 jako budova č.p. 78 na parcele St. 82 (parcela je zapsaná na LV č. 31) se způsobem využití bydlení. Způsobem využití domu k bydlení a dispozičním řešením dům vyhovuje požadavkům na rodinný dům. V průběhu místního šetření bylo zjištěno, že dům není již několik let užíván. Weak points / slabé stránky: - oceňovaný rodinný dům je ve špatném stavebně-technickém stavu - pouze lokální vytápění Strong points / silné stránky: - dobré silniční spojení (nájezd na dálnici D8 je ve vzdálenosti 9 km) - v minulosti proběhla výměna oken a rekonstrukce koupelny - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 230 pro k.ú. a obec Černiv, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 31 pro k.ú. a obec Černiv, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Černiv, prokazující stav k datu , vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě dne Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne za účasti pana Lukáše Prágla, vlastníka rodinného domu č.p

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Černiv Kód obce: Název obce: Černiv Počet obyvatel obce: 141 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Jihovýchodní část Infrastructure / infrastruktura: Obec Černiv se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, ve správním obvodu Lovosice. Patří mezi malé obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 141) a nachází se v jeho jihovýchodní části. Obec je vzdálena přibližně 17 km od bývalého okresního města Litoměřic, 10 km od Lovosic, vzdálenost od Prahy je přibližně 55 km. Obec je velmi dobře napojena na silniční síť. Obcí prochází silnice III. třídy, ve vzdálenosti 9 km od obce je napojení na dálnici D8. Železniční stanice se nachází v blízkém Chotěšově, necelý 1 km od obce Černiv. V obci je pouze minimální občanská vybavenost. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v jihovýchodní části obce Černiv, v lokalitě zastavěné rodinnými domy. V lokalitě je obecní vodovod a rozvody elektrického proudu. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 78: Rodinný dům č.p. 78 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 82, k.ú. Černiv. Dispoziční řešení: Jedná se o podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě je jeden byt o dispozici PP (sklep) sestává ze tří místností, které jsou v současné době bez využití. 1. NP (přízemí) sestává ze zádveří, předsíně, kuchyně, pokoje, koupelny a WC. 2. NP (půdní prostor) je bez využití (při prohlídce nebyl zpřístupněn). Konstrukční řešení a vybavení domu: Jde o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených cihel, žlaby a svody jsou a východní straně z pozinkovaného plechu, na západní straně domu chybí, chybí hromosvod, podlahy v 1. NP betonové, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké, vnitřní omítky jsou vápenné štukované, vnější fasádní omítky jsou z části štukované, zčásti břízolitové, část chybí. Dům má vnitřní instalace elektrického proudu, vody a kanalizace. Vytápění je pouze v kuchyni, lokální na tuhá paliva. Podle dostupných informací je odkanalizování domu do septiku. Na pozemcích se nachází studna s užitkovou vodou. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří na zhruba 80 let. Stavební stav oceňovaného domu je zhoršený. Střešní krytina je na hraně své životnosti, na některých místech poškozená, do domu zatéká a nelze vyloučit poškození krovů, nadstřešní část komína vyžaduje opravu, žlaby a svody na západní straně domu chybí, část vnějších omítek chybí. Sklepní prostory jsou vlhké, jde o následek vystoupání spodní vody v minulosti. Zhruba před osmi lety proběhla výměna původních oken a rekonstrukce koupelny vč. výměny instalací vody, kanalizace a elektřiny. Celkové opotřebení bylo stanoveno odhadem na 70 %

6 Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 82, k.ú. Černiv, o výměře 391 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 78. V severovýchodní části pozemku se nachází zděná kolna s pultovou střechou ve velmi špatném stavebně-technickém stavu. Pozemek čís. parcely 50, k.ú. Černiv, o výměře 215 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Na místním šetření bylo zjištěno, že pozemek byl užíván v jednotném funkčním celku s domem č.p. 78 jako zahrada

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena nemovitých věcí rodinného domu č.p. 78 (podle LV č. 230) a pozemků čís. parcel St. 82 a 50 (podle LV č. 31), s příslušenstvím, k.ú. Černiv, obec Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj, vše zapsáno na listech vlastnictví č. 230 a 31 pro k.ú. Černiv, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. června 2015 Slovy: Čtyřistasedmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listů vlastnictví č. 230 a 31 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 230 a 31, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 230 a 31, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 149/7239/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 13. června

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 149/7239/2015 LV no.: 230, 31 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , příslušenství Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 82 zastavěná plocha a nádvoří zahrada Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Černiv, okres Litoměřice , nestanoven ,00 0,70 nabídka RK *1), RD s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, dispozice 2+1, lepší stav než u domu oceňovaného, malý pozemek, stejná lokalita 2 Rodinný dům v obci Rochov, okres Litoměřice , nestanoven ,00 0,70 nabídka RK *2), RD s jedním nadzemním podlažím, dispozice 2+1, lepší stav než u domu oceňovaného, ústřední vytápění, blízká lokalita 3 Rodinný dům v obci Hřivčice, okres Louny , nestanoven ,00 0,75 nabídka RK *3), RD s jedním nadzemním podlažím a půdou, dispozice 2+1, stavebnětechnický stav obdobný jako u domu oceňovaného, obdobná lokalita vzdálená 19 km 1) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. 3) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,803 mil.kč nebyla stanovena 0,468 mil.kč 0,470 mil.kč

9 Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 78 v obci Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti

10

11 Fotodokumentace rodinný dům č.p. 78 v obci Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj Přístupová komunikace Pohled na dům č.p. 78 Pohled na dům č.p. 78 Pohled na dům č.p. 78 a přístavbu Pozemek čís. parcely 50 Přístavba - předsíň

12 Koupelna Koupelna WC Kuchyně Pokoj Sklepy