Znalecký posudek číslo 2041/6/2010

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 2041/6/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na bytové jednotce č. 164/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 164, 165, stojící na pozemcích parc.č. St. 235 a St. 236 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 29052/ na společných částech budovy č.p. 164, 165, vše v k.ú. Útvina, obec Útvina, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 335, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037EX 2580/07-46 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 13 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 11 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 335) Příloha 5 Informace o budově z katastru nemovitostí (LV č. 227) Příloha 6 Informace o parcelách č. St. 235 a St. 236 z katastru nemovitostí ( LV č.1 ) Příloha 7 Výřez z Prohlášení vlastníka bytové jednotky č. 164/3 Příloha 8 Kopie katastrální mapy Příloha 9 Srovnatelné bytové jednotky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: 1.d.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 335, k.ú. Útvina, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary dne , řízení PÚ: 1879/2009. Informace o budově z katastru nemovitostí, LV č. 227, k.ú Útvina, výstup z internetového serveru, stav ke dni Informace o parcele z katastru nemovitostí, LV č. 1, k.ú Útvina, výstup z internetového serveru, stav ke dni Výřez katastrální mapy - výstup z internetového serveru ČÚZaK. 1.e.: 1.f.: Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku a paní Drahomírou Budaiovou, spolumajitelkou bytu (tel.: ). Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.g.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne h.: 1.ch.: Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. (oceňovací vyhláška). 1.i.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne j.: 1.k.: 1.l.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetového serveru ( Zákon č. 72/1994 Sb. Knihovna znalce. 1.m.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037EX 2580/07-46 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na bytové jednotce č. 164/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 164, 165, stojící na pozemcích parc.č. St. 235 a St. 236 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 29052/ na společných částech budovy č.p. 164, 165, vše v k.ú. Útvina, obec Útvina, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 335, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 335 v k.ú. Útvina pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., a to k datu místního šetření, tj. ke dni Informace o nemovitosti Vlastník Budai Jan, Útvina 164, Útvina /1906 podíl ½ Budaiová Drahomíra, Útvina 164, Útvina /2639 podíl ½ LV č. 335 (byt), 227 (bytový dům), 1 ( pozemky) Katastrální území Útvina (kód ) Obec, okres Útvina (555681), Karlovy Vary (CZ0412) Vlastnictví jednotky Č.jednotky, způsob využití 164/3 byt, budova Útvina č.p. 164, 165 (LV č. 227), byt. dům, na parcele St. 235, St. 236 ( LV č.1) (spoluvlastnický podíl ideálních 29052/ na společných částech domu) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh Způsob ochrany - Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a informací sdělených paní Drahomírou Budaiovou, spolumajitelkou oceňovaného bytu (tel.: ) a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za přítomnosti paní Budaiové a znalce. Paní Budaiová poskytla znalci k nahlédnutí listinu Prohlášení vlastníka bytové jednotky. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a informací sdělených paní Drahomírou Budaiovou, spolumajitelkou oceňovaného bytu (tel.: ) není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Byt užívá paní Budaiová se synem. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době není na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 335 pro k.ú. Útvina, ze dne v oddíle C zapsáno žádné věcné břemeno (viz. příloha č. 4 LV č. 335). V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 335 pro k.ú. Útvina, ze dne v oddíle C zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz. příloha č. 4 LV č. 335). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 335 pro k.ú. Útvina, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 29052/ na společných částech domu č.p. 164, 165. K bytu nenáleží ideální spoluvlastnický podíl na pozemku pod bytovým domem ( parc.č. St. 235, St. 236, LV 1 obec Útvina příloha č.6). Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí bytové jednotky č. 164/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 164, 165, stojící na pozemcích parc.č. St. 235 a St. 236 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 29052/ na společných částech budovy č.p. 164, 165, vše v k.ú. Útvina, obec Útvina, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 335, bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitosti Předmětná bytová jednotka č. 164/3 se nachází v obci Útvina ( 593 obyvatel ) v okrese Karlovy Vary, ve 2.NP panelového bytového domu. V domě je celkem 12 bytů, dům je součástí budovy se třemi vchody ( č.p. 164, 165 ), ve které je umístěno celkem 32 bytových jednotek. Budova je samostatně stojící, má 5 nadzemních podlaží a plochou střechu. V 1.NP se nachází sklepní kóje náležející k jednotlivým bytům, společné prostory nájemníků domu, plynová kotelna a jednotky garáží, Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 v následujících nadzemních podlažích jsou umístěny bytové jednotky. Ve 2.NP 5.NP jsou v domě č.p. 164 umístěny 3 byty, v domě č.p. 165 je 5 bytů v každém z uvedených nadzemních podlažích. Bytový dům je situován v zástavbě podobných bytových panelových domů a rodinných domů v severní části obce Útvina, blízko centra obce. Terén v okolí je mírně svažitý, přístup k domu je po zpevněné komunikaci, dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Popis bytového domu Bytový dům je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce objektu jsou železobetonové montované ( panelové ), střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Stropy objektu mají rovný podhled. Vnější povrchy jsou částečně břizolitové, částečně tvořeny vymývanými oblázky, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní schody spojující jednotlivá podlaží jsou železobetonové s kovovým zábradlím, výtah v domě není. Vstupní dveře do domu jsou plastové prosklené, vnitřní dveře dřevěné hladké plné i částečně prosklené do ocelových zárubní, okna jsou dřevěná zdvojená, v některých bytech plastová. Na objektu je umístěn bleskosvod. Dům je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění je řešeno dálkově, včetně ohřevu teplé vody, z plynové kotelny umístěné v 1.NP bytového domu. Oceňovaná nemovitost Ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na bytové jednotce č. 164/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 164, 165, stojící na pozemcích parc.č. St. 235 a St. 236 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 29052/ na společných částech budovy č.p. 164, 165, vše v k.ú. Útvina, obec Útvina, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 335, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Bytová jednotka č. 164/ Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 164/3 o velikosti 3+1 s příslušenstvím se nachází ve 2.NP panelového bytového domu s pěti nadzemními podlažími a plochou střechou. Vnitřní povrchy stěn oceňovaného bytu jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná dvojitá, vnitřní dveře dřevěné hladké plné i částečně prosklené do ocelových zárubní. Povrchy podlah v pokojích a v kuchyni tvoří PVC a textilní krytiny, v ostatních místnostech je PVC. Vytápění bytu je ústřední, řešeno dálkově, včetně ohřevu teplé vody. Elektroinstalace je zavedena 220V. V kuchyňské lince je osazen plynový sporák, odsavač par a dřez. V bytě je umakartové bytové jádro, hygienické vybavení tvoří splachovací WC a koupelna s vanou a umyvadlem. K bytu náleží lodžie, přístupná z obývacího pokoje a sklepní kóje umístěná v 1.NP domu. Dispoziční řešení : - 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, lodžie, sklepní kóje, která se nachází v 1.NP domu. Stáří a stavebně technický stav objektu : Dům byl dle získaných informací postaven asi v roce 1978, stáří je tedy 32 let. Přibližně v roce 2005 byly vyměněny vstupní dveře za plastové a také v některých bytech byla vyměněna okna za plastová. Kromě uvedených úprav je stav domu původní. V bytě nebyly provedeny žádné opravy, stav bytu je původní s mírně zanedbanou údržbou Podlahová plocha bytu: Výměra bytu byla převzata z předloženého Prohlášení vlastníka bytové jednotky a ověřena při místním šetření. Podlahová plocha bytu 62,81 m 2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v podobných lokalitách v okrese Karlovy Vary jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametr byla zvolena předpokládaná prodejní cena vztažená na 1 m 2 celkové podlahové plochy oceňované bytové jednotky a následně bylo provedeno porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita ( okr. Karlovy Vary) Počet místností (pokoje + kuchyně) Výměra (m 2 ) Popis Oceň. objekt Útvina byt ve 2.NP pětipodlažního panelového domu, lodžie, sklepní kóje, umakartové jádro, původní stav a vybavení bytu i domu, neudržovaný byt 1 Bochov u Kar. Varů Nejdek Nejdek Teplá Ostrov byt ve 3.NP čtyřpodlažního panelového domu, lodžie, sklepní kóje, zděné jádro, udržovaný byt v původním stavu, dům po revitalizaci, pěkné okolí byt v 1.NP sedmipodlažního panelového domu, byt po částečných úpravách, umakart. jádro, plánováno zateplení domu byt v 1.NP sedmipodlažního panelového domu, balkon, sklep, umakart. jádro, udržovaný byt v původním stavu byt ve 3.NP čtyřpodlažního panelového domu, lodžie, zděné jádro, byt po celkové rekonstrukci byt v 7.NP sedmipodlažního panelového domu, lodžie, sklepní kóje, umakartové jádro, udržovaný byt 6 Ostrov, ul. Kollárova byt ve 4.NP pětipodlažního panel. domu, lodžie, sklep, zděné jádro, byt po celkové rekonstrukci 7 Hroznětín byt v 1.NP čtyřpodlažního panel. domu, lodžie, udržovaný byt v původním stavu, dům po revitalizaci, cena včetně prostorné garáže v domě Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená (Kč) Požadovaná prodejní cena přepočtená na 1 m 2 podlahové plochy (Kč/m 2 ) Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny (Kč/m 2 ) poloha K1 K2 K3 K4 K5 sklep, lodžie, balkon stav a vybavení jiné úvaha znalce KC (1-5) Cena oceň. objektu (Kč/m 2 ) , ,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1, , ,05 0,95 1,05 1,00 1,00 1, , ,05 1,00 1,02 1,00 1,00 1, , ,95 1,00 1,10 1,00 1,00 1, , ,05 1,00 1,02 1,00 1,10 1, , ,05 1,00 1,15 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,05 1,15 1,00 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu bytu K2 Koeficient úpravy na lodžii nebo sklep patřící k bytu K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné bytové jednotky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 9 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 5 987,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Vzhledem k výměře, poloze, technickému stavu, umístění a vybavení bytové jednotky navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou, po zaokrouhlení na 9 800,- Kč/ m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Uvedená bytová jednotka má tyto kladné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení v menší obci - k bytu náleží lodžie a sklepní kóje Uvedená bytová jednotka má tyto slabší stránky : - byt se nachází v panelovém bytovém domě - v bytě je původní umakartové bytové jádro - mírně zanedbaná běžná údržba Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Obecná hodnota Jednotková prodejní cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost, lokalitu, stavebně technický stav, poptávku realitního trhu a právní vztahy pro zadanou bytovou jednotku navržena jako průměrná na 9 800,- Kč/m 2 podlahové plochy bytové jednotky. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena bytové jednotky 9 800,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu 62,81 m 2 Obecná hodnota 9 800,- 62,81 = ,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : šestsettisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době není na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 335 pro k.ú. Útvina, ze dne v oddíle C zapsáno žádné věcné břemeno (viz. příloha č. 4 LV č. 335). Zástavní práva V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 335 pro k.ú. Útvina, ze dne v oddíle C zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz. příloha č. 4 LV č. 335). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a informací sdělených paní Drahomírou Budaiovou, spolumajitelkou oceňovaného bytu (tel.: ) není k datu ocenění uzavřená na oceňovaných nemovitostech žádná nájemní smlouva. Byt užívá paní Budaiová se synem. Byt se nachází ve 2.NP bytového panelového domu. K bytu nenáleží ideální spoluvlastnický podíl na pozemku pod bytovým domem ( parc.č. St. 235, St. 236 LV 1, obec Útvina - příloha č. 6). Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 335 pro k.ú. Útvina, ze dne je zhotovitelem ocenění navržená na ,- Kč, tzn. že ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití bytové jednotky, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním bytům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na bytové jednotce č. 164/3 o velikosti 3+1 včetně všech součástí a příslušenství nacházející se v budově č.p. 164, 165, stojící na pozemcích parc.č. St. 235 a St. 236 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 29052/ na společných částech budovy č.p. 164, 165, vše v k.ú. Útvina, obec Útvina, okres Karlovy Vary, zapsáno na LV č. 335, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : třistatisíc korun českých) V Brně, dne 20. ledna 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2041/6/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle faktury. V Brně, dne 20. ledna 2010 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13