ZNALECKÝ POSUDEK. č. 857/17/14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 857/17/14 O ceně objektu občanské vybavenosti č.p na pozemku č. 2939/2 vč. pozemků a příslušenství, který se nachází v katastrálním území Martinov ve Slezsku v obci Ostrava Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank Tovární Český Krumlov Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Exekutorského úřadu český Krumlov č.j. 125 EX 117/12-79 ze dne je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti - objektu občanské vybavenosti č.p na pozemku č. 2939/1 vč. pozemků a příslušenství, který se nachází v katastrálním území Martinov ve Slezsku v obci Ostrava. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Objekt obč. vybavenosti Adresa předmětu ocenění: Martinovská Ostrava - Martinov Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Martinov ve Slezsku Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Kamila Procházky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j. 125 EX 117/12-79 ze dne na vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 691, který byl vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Část projektové dokumentace na rekonstrukci objektu, kterou vypracovala paní Ing. Janina Wilkonská v březnu roku Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy, kterou vydal Magistrát města Ostravy s platností od Kopie katastrální mapy, získaná internetovým přístupem - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /5565, Pan Kamil Procházka, Nezvalovo náměstí 847/5, Ostrava - Poruba, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /5565, Pan Kamil Procházka, Nezvalovo náměstí 847/5, Ostrava - Poruba, vlastnictví: výhradní Objekt občanské vybavenosti č.p na pozemku č. 2939/1 Parcela č. 2939/1 - zastavěná plocha m 2 Parcela č. 2939/2 - zastavěná plocha m 2-2 -

3 Vlastník : Kamil Procházka r.č /5565 Nezvalovo náměstí 847/ Ostrava - Poruba 6. Dokumentace a skutečnost Znalec měl k dispozici část projektové dokumentace stavební části, která byla vypracována k rekonstrukci objektu. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bývalý objekt potravin, který je zděné konstrukce, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou, který prošel v roce 2011 kompletní rozsáhlou rekonstrukcí a v současné době slouží jako administrativní objekt ( firemní sídlo ). Objekt je napojen na vodu, kanalizaci a elektrickou energii.příjezd k objektu je zajištěn z ulice Martinovská. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Objekt obč. vyb. č.p Příslušenství Venkovní schody Zpevněná plocha 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 2939/ Parcela č. 2939/2-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Objekt obč. vyb. č.p Objekt je k datu ocenění nepronajatý a je užíván jeho majitelem k podnikatelským účelům. Výše obvyklého nájemného bylo zjištěno ze současné situace a trendů na realitním trhu s nemovitostmi a porovnáním nájemného v podobných objektech. Objekt se nachází na místě, které je stavebně stabilizované s možností drobných stavebních úprav objektu a který umožňuje jeho rekonstrukci a modernizaci. Ocenění staveb nákladovým způsobem Objekt č.p.3191 Jedná se o zděný objekt zděné konstrukce, který je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Dle zjištěných údajů a technického posouzení byl objekt postaven cca v roce Objekt od svého počátku sloužil jako objekt občanské vybavenosti a v minulosti jako prodejna potravin a později jako sklady. V roce 2011 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce objektu a objekt je užíván jako sídlo firmy vč. velké dílny uprostřed objektu. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná, stropní konstrukce je betonová plochá. Střešní krytina je provedena ze živičné krytiny. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasáda je z větší části obložena keramickým páskem v části od hlavní komunikace se spárováním V zadní části objektu v místě rampy je původní břizolitová omítka. Okna jsou hliníková s izolačním dvojsklem. Dveře jsou rovněž provedeny z hliníkových profilů s prosklením. Dveře do sociální části jsou klasické dřevěné. Kanceláře od podélné chodby odděluje prosklená stěna s dělícími příčkami jednotlivých kanceláří. Podlahy jsou provedeny jako plovoucí podlahy z lamina. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Elektroinstalace je světelná i motorová s pojistkovými automaty. Objekt je vytápěn plynovým kotlem + desková otopná tělesa. Sociální zázemí tvoří WC ( typ kombi ), kuchyňka a sprchový kout vč. umyvadel. Rozvod vody je studené i teplé v plastovém potrubí. V části objektu jsou osazeny stropní podhledy Thermatex vč. zabudovaných osvětlovacích těles. Vnitřní obklady jsou běžné keramické především v sociálním zázemí. V části objektu je vybavená výrobní dílna. Celkově je objekt po rekonstrukci a ve velmi dobrém technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

5 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] N.P. (30,65*14,30)+(6,95*6,80)+(3,5*5,10) = 503,41 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška N.P. 503,41 m 2 4,50 m 2 265,35 Součet 503,41 m ,35 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 265,35 / 503,41 = 4,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 503,41 / 1 = 503,41 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor N.P. (30,65*14,30*4,70)+(6,95*6,80*4,0)+(3,5*5,10*3,5) = 2 311,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor N.P. NP 2 311,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 311,50 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce zděné S Stropy betonové S Krov, střecha plochá S Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů keramický obklad S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody chybí C Dveře hliníkové prosklené N Vrata X Okna hliníková S Povrchy podlah plovoucí podlahy a ker. dlažba S Vytápění plynové S Elektroinstalace světelná třífázová S

6 17. Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S Ohřev teplé vody přes plynový kotel S Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S Výtahy chybí C Ostatní zabezpečovací zařízení S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8, ,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17, ,00 17,40 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody C 2, ,00 0, Dveře N 3, ,54 4, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 1, ,00 1, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 97,37 Koeficient vybavení K 4 : 0,9737 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100,00 1,00 8,20 8, ,00 4, Svislé konstrukce S 17,40 100,00 1,00 17,40 17, ,00 8,7514

7 3. Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 9, ,00 4, Krov, střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7, ,00 3, Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,50 0, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,50 0, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7, ,75 0, Úprava vnějších povrchů S 3,30 45,00 1,00 1,49 1, ,74 1, Úprava vnějších povrchů S 3,30 55,00 1,00 1,82 1, ,00 0, Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1, ,00 0, Dveře N 3,10 100,00 1,54 4,77 4, ,00 0, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,00 0, Povrchy podlah S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,50 0, Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,00 0, Elektroinstalace S 5,70 100,00 1,00 5,70 5, ,57 0, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,50 0, Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 0, Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 0, Vnitřní plynovod S 0,20 100,00 1,00 0,20 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,50 0, Ostatní S 5,90 100,00 1,00 5,90 6, ,00 0,6060 Opotřebení: 26,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9331 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7667 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9737 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1030 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 710,71 Plná cena: 2 311,50 m 3 * 4 710,71 Kč/m 3 = ,17 Kč Koeficient opotřebení: (1-26,4 % /100) * 0,736 Objekt č.p zjištěná cena = ,34 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Objekt č.p ,34 Kč ,34 Kč Nákladové ceny - celkem = ,34 Kč - 7 -

8 Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro administrativu Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,50 % Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,3 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,80 % Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] Kancelář 151, , , ,- Sociální zázemí 30,68 500, , ,- Sklady 130, , , ,- Dílna 118,00 600, , ,- Garáže 67,00 600, , ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,- Kč - výměra stavebního pozemku: 1 264,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 503,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,50 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,50 Kč Míra kapitalizace 6,80 % / 6,80 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,90 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Objekt se nachází ve stavebně stabilizované oblasti uprostřed zástavby především rodinných domů s doplněním staveb nízkopodlažních bytových domů a komerčních objektů různého využití. Nemovitost se nachází v okrajové části obce s velmi dobrým dojezdem z hlavní komunikace. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,34 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,90 Kč Rozdíl R = ,44 Kč - 8 -

9 Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV R = ,99 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,99 Kč 1.2. Příslušenství Venkovní schody Jedná se o venkovní schodiště betonové konstrukce s keramickým obkladem na povrchu schodiště u hlavního vstupu do objektu. Opotřebení odpovídá prováděné údržbě a průměrné délce stáří konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Schodiště betonové Délka: 22,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) V 0,03-9 -

10 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,708 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m = 225,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena Kč/m = 628,88 Plná cena: 22,00 m * 628,88 Kč/m = ,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1-20,0 % / 100) * 0,800 Nákladová cena stavby CS N = ,29 Kč Koeficient pp * 0,708 Cena stavby CS = 7 836,35 Kč Venkovní schody - zjištěná cena = 7 836,35 Kč Zpevněná plocha Jedná se o zpevněnou plochu s povrchem z asfaltového betonu, která se nachází na pozemku č. 2939/1 kolem hlavního objektu. Plocha slouží pro příjezd vozidel k objektu a jejich parkování. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Plochy z betonu asfaltového tl. 50 mm Výměra: 420,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,

11 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu I 1,00 záplav Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,03 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,708 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m 2 = 475,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 1 295,18 Plná cena: 420,00 m 2 * 1 295,18 Kč/m 2 = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 %

12 Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = ,80 Kč Koeficient pp * 0,708 Cena stavby CS = ,36 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = ,36 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Parcela č. 2939/1 Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2939/1 765,00 850, ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Parcela č. 2939/1 - zjištěná cena = ,- Kč Ocenění 2.2. Parcela č. 2939/2 Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2939/2 499,00 850, ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem ,- Parcela č. 2939/2 - zjištěná cena = ,- Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Objekt obč. vyb. č.p ,- Kč 1.2. Příslušenství Venkovní schody 9 795,40 Kč Zpevněná plocha ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 2939/ ,- Kč 2.2. Parcela č. 2939/ ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Objekt obč. vyb. č.p ,- Kč 1.2. Příslušenství Venkovní schody 7 836,40 Kč Zpevněná plocha ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 2939/ ,- Kč 2.2. Parcela č. 2939/ ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,80 Kč

14 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětmilionůsedmsetdvacettisíctřista Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí : Na listu vlastnictví č. 691 ze dne se nachází níže uvedená specifikovaná práva a omezení k nemovitostem - objektu obč. vybavenosti č.p a pozemkům č. 2939/1 a č. 2939/2, které se nachází v katastrálním území Martinov ve Slezsku v obci Ostrava. Předkupní právo Oprávnění pro : Clear Invest s.r.o., Řeznická 1486/5, Praha - Nové Město Povinnost k : Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Smlouva o zřízení věcného předkupního práva ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek až do celkové výše ,- Kč, které vzniknou do Oprávnění pro : Clear Invest s.r.o., Řeznická 1486/5, Praha - Nové Město Povinnost k : Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Nařízení exekuce pověřen soudní exekutor : Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank Povinnost k : Kamil Procházka, Nezvalovo nám. 847/5, Ostrava - Poruba Listina : Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Ostravě 92 EXE-11242/ ( 125 Ex 117/12 ) ze dne , uloženo na prac. Ostrava Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný Kamil Procházka Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank 125 Ex-117/ ( 92 EXE 11242/ ) ze dne

15 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím Ve prospěch : Česká republika vykonává : Finanční úřad pro Moravskoslezský kraj, Na Jízdárně 3162/3, Moravská Ostrava Povinnost k : Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Finanční úřad pro Moravskoslezský kraj, ÚzP Ostrava III /2013/ ze dne Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Petr Kocián, Veveří 125, Brno povinný : Kamil Procházka, Nezvalovo náměstí 847/5, Ostrava - Poruba Listina : Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorského úřadu Brno - venkov 137Ex-20843/ ze dne , uloženo na prac. Brno - venkov Související zápisy : Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný : Kamil Procházka Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián 137 Ex-20843/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne , uloženo na prac. Ostrava Listina : Usnesení soudního exekutora o změně exekučního příkazu Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián 137Ex-20843/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne , uloženo na prac. Ostrava Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDR. Milan Vlha, Prokešovo náměstí 634/5, Moravská Ostrava povinný : Kamil Procházka, Nezvalovo náměstí 847/5, Ostrava - Poruba Listina : Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Ostrava, JUDr. Milan Vlha 102 Ex-49/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne , uloženo na prac. Ostrava. Plomby a upozornění : Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-697/ V-1349/ Z-1922/

16 Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. - 2 ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena pomocí porovnávací metody. Tato metoda je nejpoužívanější a nejobjektivnější metodou ke stanovení výše obvyklé ceny. Principem této metody je nalezení množiny objektů, které se vyznačují stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky jako oceňovaný objekt. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele : typ objektu a jeho velikost, umístění v lokalitě, funkční využití, technický stav, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu, pečlivým sledováním odborného tisku, aukcí a dražeb. Pro porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Po pečlivém a podrobné výběru jednotlivých nemovitostí byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňovanému objektu. Níže uvádím některé z nalezených objektů. Objekt č. 1 - jedná se administrativně - výrobní objekt v Ostravě - Kunčičkách. Objekt je jednopodlažní nepodsklepený zděné konstrukce se sedlovou střechou. Plocha objektu je 601 m2. Vnitřní prostory jsou čisté udržované a slouží jako kanceláře a rovněž jsou k dispozici skladové prostory. Vybavení jednotlivých konstrukcí je původní, ale udržované. Velmi dobrý příjezd, zabezpečovací zařízení. Plocha pozemku celkem činí m 2. Cena ,- Kč. Objekt č. 2 - jedná se o dvoupodlažní administrativní objekt zděné konstrukce v Moravské Ostravě. Objekt je po celkové rekonstrukci a je vhodný jako sídlo firmy. Vnitřní vybavení kanceláří je v podstatě nové a ve velmi dobrém technickém stavu. Objekt je zděné konstrukce s plochou střechou. K objektu náleží skladovací prostory a dobrá příjezdová komunikace. V objektu jsou dvě garáže a po úpravách možno vytvořit bytovou jednotku. Cena ,- Kč

17 Objekt č. 3 - jedná se o administrativně výrobní objekt v Ostravě -Svinově. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím zděné konstrukce se sedlovou střechou. Výborná dopravní dostupnost. Vnitřní vybavení jednotlivých stavebních konstrukcí je v dobrém, ale původním technickém stavu. Užitná plocha činí celkem 776 m 2, výměra všech pozemků je cca m 2. Objekt slouží jako kancelářské prostory s výrobním využitím. Cena ,- Kč Kladné stránky nemovitosti : - velmi dobrá poloha a umístění v lokalitě - velmi dobrá dopravní dostupnost - dobrý technický stav po rekonstrukci - vhodný objekt pro podnikání ( sídlo firmy a pod. ) - velmi dobré parkovací možnosti na vlastním pozemku Slabé stránky nemovitosti : - nedokončená fasáda v zadní části objektu u rampy Na základě provedeného porovnání a po provedení závěrečné analýzy s vyhodnocením všech kladných a záporných stránek nemovitosti a s ohledem na zjištěné údaje stanovuji obvyklou cenu nemovitosti objektu občanské vybavenosti č.p vč. pozemků a příslušenství na celkovou částku ve výši : Slovy : pětmiliónů korun českých ,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Jedná se o objekt občanské vybavenosti vč. pozemků, který se nachází na ulici Martinovská v Ostravě - Martinově. Objekt se nachází na velmi dobrém místě z hlediska dopravní dostupnosti. Objekt je po rekonstrukci ve velmi dobrém technickém stavu. Podrobnou analýzou trhu nemovitostí s výhledem na další trendy a vývoje je nutno konstatovat, že nabídka administrativních, výrobních a skladovacích prostor je poměrně vysoká a rozmanitá. Existuje zde převis nabídky nad poptávkou. Jedná se každopádně o segment trhu se kterým se běžně obchoduje. Při ocenění jsem vycházel z předpokladu, že všechny získané informace jsou úplné a správné a že neobsahují nepravdivé údaje

18 V Ostravě Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den , č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 857/17/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 857/17/

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 691 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č str. 2 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č str. 3 1 Fotodokumentace nemovitosti

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 Kancelář Chodba WC Plynový kotel Sprchový kout Vstup do objektu Dílna Zadní část objektu

24 - 24 -