ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2009

Transkript

1 .SPISU: EX 139/9-32 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /29 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku NEMOVITOST : m.p. 32 k.ú. Archlebov LV na pozemku, parc.. St.331 okr. Hodonín obec: Archlebov VLASTNICTVÍ: Petr P íkopa, Archlebov 32, Archlebov Pavla P íkopová, Archlebov 32, Archlebov zastav ná plocha a nádvo í SJM SJM r..7164/4671 r /4265 Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: Marek N mec, bytem Archlebov 219, Archlebov proti povinnému: Petr P íkopa, Archlebov 32, Archlebov r..7164/4671 na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Po et stran celkem: 14 tel: Datum zpracování: Po et vyhotovení: Po et p íloh: Vyhotovení. 1 3

2 OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Výpo et administrativní ceny B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné hodnoty E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m.p. 32 v etn p íslušenství LV pro k.ú. Archlebov Související pozemek:.parc. St.331 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 358m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m v etn p ísl. Adresa nemovitosti: Archlebov 32 Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Archlebov, Katastrální území: Archlebov, Po et obyvatel:861 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti p. P íkopy. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD pro LV k.ú. Archlebov, ze dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV k.ú.archlebov Druh vlastnictví: SJM Vlastnické právo: Petr P íkopa, Archlebov 32, Archlebov r..7164/4671 Pavla P íkopová, Archlebov 32, Archlebov r /4265 Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Zástavní právo smluvní. Jiná omezení nezjišt na. 2

3 Dokumentace a skute nost K dispozici nebyla žádná výkresová ani jiná dokumentace, která by se týkala oce ovaného domu nebo staveb p íslušenství. Celkový popis nemovitosti m.p. 32 s p íslušenstvím je situován jako adový, v b žné uli ní zástavb, podél místní, zpevn né komunikace. Nemovitost je v bytové zón, na okraji obce, kde je výlu obytná, nízkopodlažní zástavba. D m je napojen na nadzemní elektrické vedení, kanalizaci, plynovod a vodovod. Všechny ve ejné inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. P ístup k domu je hlavním vstupem, p ímo z ve ejného chodníku. Z ulice je p ímý vjezd do dvora p es krytý, uzav ený pr jezd. K domu náleží venkovní úpravy a pozemek parc.. st Ohrani ení pozemku je plotem a zástavbou. P ípojky IS jsou napojeny z uli ních rozvod. Zastav ný pozemek, bez trvalých porost, je mimo zastav nou ást využívaný jako dv r. D m je p ízemní, nepodsklepený, st echa je sedlová, podst ešní prostor je využíván pouze jako p da. D m je len n na p vodní ást a dvorní p ístavbu, která není dokon ená. Vstup do domu je z ulice do vstupní chodby a odtud do kuchyn a jídelny, obytných místností a p es kuchyni i do p íslušenství. Vstup do dvora je z p edsín v p ístavb. Všechny prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Obytná ást domu obsahuje dva obytné pokoje, obytnou kuchy, p edsí, chodbu, koupelnu a WC, kde je umíst n kotel centrálního vytáp ní. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní, nebo by se k takovému ú elu využívaly. P evažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Z popisu vyplývá, že d m je dle 2 písm. a), bod 2 vyhlášky 51/26 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. D m byl postaven a uveden do trvalého užívání p ed cca 8ti lety, tradi ní stavební technologií, v dob výstavby obvyklou. V roce 24 byla na dom provedena rekonstrukce prakticky všech prostor domu a rovn ž provedena p ístavba, sm rem do dvora. V prostorách p ístavby je umíst na koupelna, WC a p edsí se vstupem do dvora. V pr hu užívání byl b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti je d m obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení v plném rozsahu. N které konstrukce nejsou dokon eny. Chybí povrchové úpravy v koupeln a na WC, venkovní finální omítky a obklady a rovn ž chybí dokon it st echu nad p ístavbou, která je v sou asnosti zakryta pouze provizorn. Posudek A) Výpo et administrativní ceny Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/28 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. 3

4 a) Porovnávací hodnota a1) D m.p a Rodinný d m.p. 32 byl vybudován a uveden do užívání p ed více než 8ti lety. Je p ízemní, nepodsklepený, bez podkroví. Je umíst n v adové zástavb mimo centrální ást obce. Za vstupem do domu je chodba, ze které je vstup do obytné ásti a p íslušenství. Z p istav né p edsín je vstup do dvora. m má standardní vybavení, koupelna a WC však nejsou dokon ené. Chybí povrchové úpravy. Základy domu jsou pravd podobn cihelné nebo kamenné bez hydroizolací, st ny jsou vesm s z cihelného, nepáleného zdiva s vnit ní i vn jší vápennou omítkou bez soklu (chybí finální úprava fasády z ulice i ze dvora). Stropy jsou d ev né, trámové, s omítaným vodorovným podhledem. St echa domu je sedlová s taškovou krytinou. Krov je klasický d ev ný, sedlový, jednoduchý hambálkový. St echa nad dvorní p ístavbou je pouze provizorní, bez definitivní konstrukce a krytiny. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou plastová s izola ním dvojsklem. Dve e jsou nápl ové, d ev né. Koupelna je vybavená vanou a umývadlem, splachovací WC je samostatný. V kuchyni je d ez a plynový sporák s odsava em. V kuchyni je otopný panel, v obou obytných pokojích jsou lánkové litinové radiátory. Podlaha v obývacím pokoji a ložnici je tvo ená kobercem na betonovém povrchu, v obytné kuchyni je dlažba. V koupeln a na WC podlahy chybí. Vytáp ní domu je centrální, teplovodní, kotlem na plyn. P íprava TUV je centrální v oh íva i. Celkový technický stav domu je hodnocen jako standardní. N které konstrukce nejsou dokon eny. V den prohlídky je d m obydlený, udržovaný. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 8 rok Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 89,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14,86*5,75+4,81*9,24+1,23*2,63+5,28*4,65 = 157,68 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 157,68 m 2 3,8 m Obestav ný prostor: VRCHNÍ STAVBA: (14,86*5,75+4,81*9,24)*3,8+(1,23*2,63+5,28*4,65)*2 = 568,6 m 3,7 ZAST EŠENÍ: 14,86*5,75*2,65*,5+4,81*9,24*2,1*,5 = 159,88 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 728,48 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 157,68 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 157,68 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1, 4

5 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 1 - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo I -,8 smíšené 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II, 4. Podlažnost - Hodnota 1 III,2 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V,8 nebo propan butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III, 7. Zákl. p íslušenství v RD - Pouze áste né ve stavb nebo úplné podstand. nebo II -,5 mimo stavbu RD - Koupelna a WC nejsou dokon ené. 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -,5 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich II, celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 3 m2 do 8 m2 celkem II, 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - Chybí definitivní st echa I -,1 nad p ístavbou. 13. Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad III,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby po celkové rekonstrukci: 1, 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 * 1, =,688 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Ú ady v obci - obecní ú ad II, 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastav ného území obce II, 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II, 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II, 5. Školství a sport - základní škola II, 6. Zdravotní za ízení - žádné zdravotnické za ízení I -,3 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II, 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 9. Pracovní p íležitosti - bez pracovních možností v obci nebo okolí I -,6 1. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,91 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -,5 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,95 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT =,688 *,91 *,95 =,595 5

6 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 89,- K /m 3 *,595 = 1 837,96 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 1 837,96 K /m 3 * 728,48 m 3 = ,1 K m.p zjišt ná cena = ,1 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu.p Zastav ný pozemek je tvo en jedinou parcelou, zastav nou domem, zbytek je využíván jako malý dv r. Pozemek je rovinný. Ohrani en je plotem, b ehem nebo zástavbou. V míst je možnost napojení na veškeré inž. sít. P ístup je z ve ejného prostranství, kde probíhá zpevn ná komunikace místního významu. Pozemek se nachází na okraji obce, asi 1,km od centra. V okolí je p evážn bytová zástavba. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St , 35, 12 53,- Sou et 12 53,- Úprava ceny íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,6 Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,26 Mezisou et ,86 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): *,863 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): * 2,142 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,48 Pozemek náležející k domu.p.32 - zjišt ná cena = ,48 K Výsledné ceny: a) D m.p. 32 = ,1 K b) Pozemek náležející k domu.p.32 = ,48 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,58 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 6

7 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: prosinec 29. CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Archlebov leží na úpatí Ždánického lesa asi 4 km jihozápadn od Ždánic a 1 km na severozápad od Kyjova. První zmínka o obci Archlebov pochází z r. 1349, od r byla obec m ste kem, v 16. století v držení ždánického panství. V okolí obce byly objeveny etné archeologické nálezy z období prehistorického osídlení. Postupn se obnovují tradice a zvyky. V obci je uchováno a p íležitostn používáno p es 2 kroj. Obec je známá rýsováním kraslic. Proslulé je také vysp lé vina ství s výrobou kvalitních vín. Katastrální vým ra: 1332 ha Po et obyvatel: 896 Z toho v produkt. v ku: 474 Pr rný v k: 38,4 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. Obec Jihomoravského kraje se adí mezi menší obce regionu. Probíhá zde hlavní dopravní trasa (silnice I.t.) od Kyjova ve sm ru na Brno. V obci dochází postupn ke zkvalit ování infrastruktury a trh s nemovitostmi je na obvyklé úrovni. Výhodou je pom rn dobrá poloha na trase mezi Kyjovem a Slavkovem, kde je hlavní silni ní tah ve sm ru na Brno. V obci jsou upravené komunikace, nabídka služeb nep evyšuje standard. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. V oblasti pr rná nezam stnanost. POROVNÁVANÉ NEMOVITOSTI - P EHLED: 1. ízemní, adový rod.d m 3+1 v obci Archlebov u Hodonína 35 km od Brna. D m je ízemní,polo adový ur en k celkové rekonstrukci. Obvodové zdivo domu je cihla, ky - smíšené zdivo. Topení je na tuhá paliva a WAW, voda obecní, el.energie, septik. Zastav ná plocha 487 m2 Užitná plocha 926 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 926 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy p ed rekonstrukcí Po et byt 1 Voda Voda - dálkový vodovod Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Topení Úst ední - plynové Doprava silnice, autobus Elekt ina Elektro - 23 V, Elektro - 38 V. 2. adový RD v obci Archlebov, v klidné ulici, ne na hlavní silnici. D m je z pálených cihel, ást domu 2+1 je postaveno p ed 4ti lety, p vodní ást 1+1 je ze smíšeného zdiva, stá í 8 let. Za domem zahrada, hospodá ské p ístavky, udírna, prostorná stodola s možností parkování a vjezdu ze zadní strany. Na zahrad ovocné stromy, 2x sklep, jeden pod obytnou ástí, kde je el. boiler na oh ev vody, druhý sklep je kamenný klenutý, výborné klima. IS: el. 22/38 V, obecní voda, odpady svedeny do kanalizace, plyn ( forma vytáp ní 2x plynová kamna). D m je v dobrém technickém stavu, po menších úpravách, spíše modernizaci, je ihned obyvatelný. Zastav ná plocha 5 m2 Sklep Ano Zahrada Ano Nebytové prostory Garáž Voda Voda - zdroj pro celý objekt Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Topení Úst ední - plynové Elekt ina Elektro - 23 V. Stránka 7

8 3. ízemní, zrekonstruovaný rodinný d m se sedlovou st echou v obci Archlebov. D m je nepodsklepený a tvo í ho: zast ešený pr jezd, vstupní chodba, 3 obytné pokoje, kuchy, koupelna + WC, komora. Inženýrské sít : elekt ina 22/38V, plyn, plynové vytáp ní - wafky, obecní vodovod, septik s p epadem. V roce 22 prob hla kompletní rekonstrukce domu (plastová okna, nové rozvody vody, nové okapy, komín). Za domem je zahrada, o vým e cca 5 m2. Využití objektu: bydlení Stav nemovitosti: dobrý Konstrukce: zd ná Po et místností: 3 Podlaží: 1 Vedlejší stavby: ne Doprava: autobusová, vlastní Po et byt : 1 Rok výstavby: Rok rekonstrukce: 22 Pozemky celkem (m2): 882 Zastav ná plocha (m2): 393 Podlahová plocha (m2): Garáž (m2): Nebytové prostory (m2): Sklepní prostory (m2): Obytná plocha (m2): Nájemníci: ne Elekt ina: 22/38V Voda: obecní vodovod Plyn: ano St ešní krytina: sedlová Izolace: ano Odpady: septik s p epadem Vytáp ní: plynové - wafky 4. adový, p ízemní d m ze smíšeného zdiva s vjezdem do dvora a zahradou 48 m2. ZP 966 m2. Objekt nyní využíván jako dílna a skladišt. Dobrý, klenutý sklep. Podlahy ev né. Typ objektu adový Zastav ná plocha 996 m2 Užitná plocha 48 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Na dvo e chlívek a stáje vhodné i pro kon. IS: plyn, voda, kanalizace p ed domem, ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny K 1 poloha K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Archlebov 9 K 1, 1, 1, 1, 1,,9,9,81 9 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší 729 K 2. Rodinný d m v Archlebov 99 K,8 1, 1, 1, 1,,9,95, K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K 3. Rodinný d m v Archlebov 95 K 1, 1, 1, 1, 1,,85,85,72 95 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší K 4. Rodinný d m v Archlebov 56 K 1, 1, 1, 1, 1, 1,15 1,15 1,32 56 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Horší Horší Horší 74 6 K Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: 74 6 K K Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Koef redukce Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: Odchylka od pr ru:,15 Porovnávací hodnota celkem: Index Cena porovnávaná odlišnosti K Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 699 K Stránka 8

9 B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 32 k.ú. Archlebov LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 32 Zastav ná plocha: 158 m 2 Obestav ný prostor: 728 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 158 m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.331 o vým e 358 m 2 Vým ra pozemku celkem: 358 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 158 m 2 x,7 = 111 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 111 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 111 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 111 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 54 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 78 /m 2 /rok 1514 Stránka 9

10 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení bez vlivu 1, d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení negativní,9 e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,65 snižující Dosažitelná výše nájemného : 1 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 8 rok Doba dalšího trvání: 7 rok edpokládaná životnost: 15 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 3 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 11,9% Opot ebení: 53,3% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 4 K K K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 45% Ro ní nájemné celkem: VN = 11 6,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 2,5% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,9% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované zastav ná plocha lokalit. manipulace, dv r 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav Realitní kancelá Poho elice 3 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 29,, Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Index,9 zahrada, sad, parkování, rekrea ní plochy pr chody, p íjezdy jiné využití (orná),,,8 1, Stránka 1

11 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 358,, 29, % 1 38 K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace),,, % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 358,, Celkem: 1 38 K Využitelná plocha pozemku celkem : 358 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 29, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy pozitivní 1,2 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient: 1,2 zvyšující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 34,8 /m 2 /rok VN = ,- K /rok Náklady (odhad): 15% N = 1 869,- K /rok r = 11,9% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: K Index 1, C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 48 /m 3 = K opot ebení: 53,33% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : K pr rné opot ebení: 8,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 358 m 2 x 15 /m 2 = cná hodnota nemovitosti celkem: Sou et: K K K 53 7 K K Stránka 11

12 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,1 K ,48 K, K ,58 K K K K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 2,814 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 7 K K K 699 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1, 1, 1, 1, 7 K Obvyklá cena: 7 K Stránka 12

13 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV k.ú. Archlebov m.p. 32 etn p íslušenství a pozemku parc.. St.331 zastav ná plocha a nádvo í Obvyklá cena nemovitosti : slovy: sedmsettisíc K 7 K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 122/9 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 13

14 íloha. 1 ke znaleckému posudku /9 FOTODOKUMENTACE: Snímek. 1: Interiér - pokoj Snímek. 2: Kuchy Snímek. 3: Koupelna Stránka 1

15 B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 93 k.ú. Zarazice LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 93 Zastav ná plocha: 96 m 2 Obestav ný prostor: 87 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : garáž 64 m m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 16 m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zahrada parc.. 14/1 o vým e 332 m 2 ostatní plocha parc.. 14/2 o vým e 147 m 2 zastav ná plocha a nádvo í parc.. 14/3 o vým e 143 m 2 Vým ra pozemku celkem: 622 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 192 m 2 x,8 = 154 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování 64 m 2 x,8 = 51 m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 25 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov Realitní kancelá Veselí n.m. 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 7 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 25 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 25 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 33 /m 2 /rok z toho na bydlení: /m 2 /rok 32 Stránka 11

16 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení bez vlivu 1, d) Vliv polohy bez vlivu b) Vliv vybavení bez vlivu 1, e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,8 snižující Dosažitelná výše nájemného : 1 6 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 9 rok Doba dalšího trvání: 91 rok edpokládaná životnost: 1 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 3 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 11,4% Opot ebení: 9,% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 8 K K K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 47% Ro ní nájemné celkem: VN = ,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 2,% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. zastav ná plocha manipulace, dv r zahrada, sad, rekrea ní plochy parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 1. Realitní kancelá Hodonín Realitní kancelá Kyjov Realitní kancelá Veselí n.m. 4. Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 65 vlastní databáze nájm ): 4 6 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 69 4,5 6,5,, Index 1,,8 1, Stránka 12

17 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 143,, 69, % 9 87 K manipulace, dv r 147,, 4,5 % 66 K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace) 332,, 6,5 % 2 16 K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 622,, Celkem: K Využitelná plocha pozemku celkem : 622 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 2,4 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,8 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient:,64 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 13,1 /m 2 /rok VN = 8 148,- K /rok Náklady (odhad): 3% N = 2 444,- K /rok r = 11,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: 5 33 K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: K Index,8 C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 45 /m 3 = K opot ebení: 9,% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 45 K pr rné opot ebení: 11,25% cná hodnota: Pozemek a porosty : 622 m 2 x 11 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: K K K K K Stránka 13

18 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,93 K ,15 K, K ,8 K K K K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 3,832 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 2 K K K 2 7 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1, 1, 1, 1, 2 K Obvyklá cena: 2 K Stránka 14

19 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 32 k.ú. Zarazice m.p. 93 etn p íslušenství a pozemku parc.. 14/3 zastav ná plocha a nádvo í Obvyklá cena nemovitosti : slovy: dvamilióny K 2 K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 112/9 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 15