CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA Č. 7

Transkript

1 CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA Č. 7 Část č. 2 TEXTOVÁ ČÁST Znění účinné od

2 OBSAH 1. ÚVOD Základní údaje o cenové mapě Vztah cenové mapy k Územnímu plánu města Brna 4 2. SKLADBA A SIGNACE CENOVÉ MAPY Součásti cenové mapy Signace cenové mapy 5 3. INSTRUKCE K VYUŽÍVÁNÍ CENOVÉ MAPY 5 4. STRUČNÁ CHARAKTERISTIKA MĚSTA 6 5. VĚCNÁ ANALÝZA ZÁKLADNY MÍSTNÍHO TRHU S NEMOVITOSTMI 7 6. PŘEDPOKLAD DALŠÍ DOBY ÚČINNOSTI 8 7. POUŽITÝ MAPOVÝ PODKLAD 9 8. KOMENTÁŘ KE ZDROJŮM CEN A VÝSLEDKY JEJICH ROZBORU 9 9. POPIS POSTUPU ZPRACOVÁNÍ Metodika Charakteristiky porovnávaných pozemků 12 2 strana z 12

3 1. ÚVOD 1.1. Základní údaje o cenové mapě Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 7 (dále jen cenová mapa) navazuje na cenovou mapu č. 6, vydanou Zastupitelstvem města Brna vyhláškou č. 27/2002, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna, ve znění vyhlášky statutárního města Brna č. 7/2003 (úplné znění vydáno vyhláškou č. 9/2003, která byla vydána na základě usnesení Z4/007 jednání Zastupitelstva města Brna konaného dne ). Přehled dosud vydaných cenových map města Brna Poř. Účinnost vyhlášky Vyhláška města Brna Cenový věstník MF číslo (platnost mapy) mapy dle MF číslo ze dne částka ze dne od do 1 16/ / / / / / novelizována vyhláškou 7/ Úplné znění vyhlášky č. 27/2002 vydáno vyhláškou č. 9/ / ke dni vydání vyhlášky není údaj znám Poznámka k tabulce: Původní číslování vydávaných cenových map (např. mapa z r bez čísla, mapa z r s č. 1 atd.) zaniká. 3 strana z 12

4 Během roku 2005 byly v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, doplněny do cenové mapy z roku 2003 nové ceny stavebních pozemků, zjištěné dle 10 odst. 2 a 3 citovaného zákona, dále byly aktualizovány i další grafické vrstvy cenové mapy, zejména vymezení obdobných skupin pozemků Současně byla aktualizována i textová část. Cenová mapa je zpracována nad polohopisem Digitální mapy města Brna v měřítku 1:5 000 převzatém pro tyto účely od Magistrátu města Brna. Využitím digitálního mapového podkladu pokračoval proces podrobnějšího členění obdobných skupin pozemků Vztah cenové mapy k Územnímu plánu města Brna Platný Územní plán města Brna, zpracovaný v měřítku 1 : 5 000, byl jedním z významných podkladů, které byly využívány při zpracování aktualizace cenové mapy. Do cenové mapy byly zapracovány připomínky Odboru dispozic s majetkem Magistrátu města Brna a Odboru územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna. Zejména se jednalo o aktualizaci vymezení obdobných skupin pozemků se shodným účelem využití. Při porovnání obdobných pozemků bylo mimo jiné zohledněno, zda současné využití je, či není v souladu s územním plánem. Prostřednictvím Odboru územního plánování a rozvoje MMB a Odboru dispozic s majetkem MMB byla zpracovatelům předložena též celá řada technických připomínek, které byly shromážděny za dobu platnosti cenové mapy, a to od uživatelů cenové mapy a z Magistrátu města Brna. Po dobu platnosti cenové mapy č. 6 bylo přijato celkem 17 připomínek uživatelů cenové mapy, které se týkaly pozemků v katastrálních územích Staré Brno, Trnitá, Veveří, Žabovřesky, Stránice, Zábrdovice, Královo Pole, Maloměřice, Komín a Tuřany. V případech, kdy šlo o připomínky související s tvarem obdobných území ve vztahu k zastavitelnosti pozemků odvozené od platného územního plánu nebo od graficky vymezených ochranných pásem technické infrastruktury či vodních toků apod., byly provedeny dílčí změny vedení hranic oceňovaných skupin parcel. Další skupinou připomínek byly připomínky OÚPR Magistrátu města Brna. Ty byly zpracovány graficky na mapových listech v měřítku 1 : Šlo o dvě skupiny připomínek, které se dotýkaly převážné většiny mapových listů. Za prvé se jednalo o zařazení konkrétních pozemků do oceňovaných skupin parcel. V těchto případech bylo jednotlivě posuzováno, zda nové zařazení vyplývá z jejich skutečného využití, nebo jde pouze o jejich funkční využití uvedené v územním plánu. V prvém případě byly návrhy do cenové mapy zapracovány, v druhém případě budou zapracovávány v dalších aktualizacích podle skutečného rozvoje konkrétních lokalit. Za druhé se jednalo o připomínku ke skupinám pozemků, jejichž zastavitelnost je nově dána územními rozhodnutími. Pokud šlo o územní rozhodnutí vydaná před začátkem zpracování aktualizace cenové mapy, byla v grafické části zohledněna vymezením nových skupin parcel. Později vydaná územní rozhodnutí budou promítnuta do další aktualizace. Všechny připomínky byly jednotlivě vyhodnoceny a způsob zapracování je na MMB archivován. 4 strana z 12

5 2. SKLADBA A SIGNACE CENOVÉ MAPY Příloha 2.1. Součásti cenové mapy Cenovou mapu stavebních pozemků statutárního města Brna tvoří: - grafická část na Digitální mapě města Brna v kladu listů státní mapy odvozené v měřítku 1 : 5 000, s oceněnými skupinami parcel obdobných stavebních pozemků (část č. 1), - textová část (část č. 2) Signace cenové mapy Dokumentace cenové mapy je signována Magistrátem města Brna s uvedením data s účinností od INSTRUKCE K VYUŽÍVÁNÍ CENOVÉ MAPY 3.1. Cenová mapa stavebních pozemků na území statutárního města Brna (dále jen cenová mapa) je zpracována podle 10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku dále jen Zákon), a podle 27 jeho prováděcí vyhlášky č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen Vyhláška 1) ) V grafické části cenové mapy, ve vymezených skupinách parcel obdobných pozemků vyznačené číslo vyjadřuje: cenu v Kč/m 2. Všechny stavební pozemky ve vymezených skupinách parcel, které jsou označeny cenou, se oceňují podle této cenové mapy, s výjimkou pozemků uvedených v instrukci Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle 28 Vyhlášky. Stavební pozemky, které v cenové mapě nejsou v žádné skupině parcel s vyznačenou cenou, se oceňují podle příslušného ustanovení 28 Vyhlášky Stavební pozemky, které jsou v cenové mapě v oceněné skupině parcel, ale jejichž část je začleněna do skupiny parcel neoceněných nebo s jinou cenou, se oceňují podle příslušného ustanovení 28 Vyhlášky. 1) Pro rok 2005 ve znění vyhlášky č. 640/2004 Sb. 5 strana z 12

6 3.5. Pozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny v druhu ostatní plochy se způsobem využití dráha, dálnice, silnice, ostatní (veřejná) komunikace a ostatní dopravní plocha, která není součástí pozemní komunikace, s výjimkou komunikací účelových a v uzavřených plochách (prostorech), jakož i pozemky určené územním rozhodnutím nebo stavebním povolením ke stavbě veřejných komunikací a dopravních ploch nebo k tomuto účelu užívaných, se podle této cenové mapy neoceňují a jejich cena se zjistí podle 28 odst. 10 Vyhlášky Jde-li u pozemků uvedených v instrukci 3.5. o komunikace privátní a v uzavřených plochách (prostorech), dále jsou-li užívány k podnikání za úplatu (např. slouží-li k úplatnému poskytování služeb motoristům) nebo jsou-li funkčně spojeny se stavbami komerčního charakteru (např. ostatní dopravní plochy vč. parkovišť obchodních domů, ubytovacích a stravovacích zařízení), se oceňují podle této cenové mapy. Pokud tyto pozemky nejsou v cenové mapě v žádné skupině parcel s vyznačenou cenou, ocení se podle ustanovení 28 Vyhlášky s výjimkou odstavce V případě nesouladu druhu oceňovaného pozemku v cenové mapě ( 9, odst. 1 písmeno a zákona) s jeho skutečným stavem, se postupuje způsobem podle 27 odst. 4 Vyhlášky Originál cenové mapy je veřejně a bezplatně přístupný v pracovní době na Magistrátu města Brna, Malinovského náměstí 3. Dotazy, připomínky a návrhy k této cenové mapě vyřizuje Odbor dispozic s majetkem Magistrátu města Brna, Malinovského náměstí 3, Brno. 4. STRUČNÁ CHARAKTERISTIKA MĚSTA Brno je územněsprávním centrem regionu se zhruba 2,5 mil. obyvatel. Jedná se o druhé ekonomicky nejvýznamnější centrum České republiky a prakticky nejvýznamnější město na Moravě, což se odráží jak ve vlastním rozvoji tohoto města, tak i v intenzitě poptávky investorů. Samotné Brno má obyvatel 1, ekonomicky činných obyvatel je a zhruba 50 tis. lidí denně do Brna dojíždí za prací a službami. Brno je centrem vzdělání a kultury (celkem 6 vysokých škol se zhruba 60 tis. studenty) 3, význam pro město mají i pravidelné veletržní akce (Veletrhy Brno, a. s.). Město disponuje několika významnými rozvojovými lokalitami. Tyto lokality jsou investory zaplňovány postupně a celkové investice do nákupu pozemků nijak nenarušují vztah nabídky a poptávky ve městě. Pokud jde o komerční výstavbu, nejčetnější pohyb na pozemkovém trhu bylo možno sledovat na jihu města v souvislosti s dokončením výstavby několika komerčních zón, avšak šlo o několik málo byť významných prodejů, jejichž cenová úroveň nevybočila z rámce sjednaných cen stavebních pozemků pro jinou komerční výstavbu. Nicméně tyto a další ceny jsou v cenové mapě podchyceny. Z provedené analýzy a ze znalosti pozemkového trhu některých dalších měst vyplývá, pokud jde o porovnatelnost pozemkového trhu s jinými městy České republiky, že celoplošně není Brno možno porovnávat s jiným městem. Je možno porovnávat některé segmenty trhu, zejména pak 1 Malý lexikon obcí ČR Český statistický úřad a Ministerstvo práce a sociálních věcí České republiky, SLDB Publikace Brno v číslech školní rok 2003/ strana z 12

7 pozemky určené k výstavbě obchodních center, průmyslových areálů a v některých lokalitách pozemky určené k výstavbě rodinných domů. Pro konkrétní aktualizaci cenové mapy však takovéto srovnání nebylo použito a sjednané ceny odpovídají výhradně městu Brnu. 5. VĚCNÁ ANALÝZA ZÁKLADNY MÍSTNÍHO TRHU S NEMOVITOSTMI Pro rozbor trhu s nemovitostmi ve vztahu k doplnění cenové mapy získali zpracovatelé informace o několika stech stavebních pozemků prodaných v letech 2000 až Při zpracování aktualizace cenové mapy bylo dbáno na průběžné sledování vývoje sjednaných cen pozemků a tím i na dodržení kontinuity cenové mapy. Technologie získávání zdrojového souboru údajů o sjednaných cenách pozemků vyžadovala podrobnější zkoumání aktuálnosti cenových údajů. Ty byly sestaveny do přehledu, který zahrnoval i doplňující charakteristiky prodejů, což umožnilo objektivně analyzovat trh s pozemky. Z dosavadních zjištění vyplývá, že trvá situace, kdy je trh s nemovitostmi v Brně stabilizován a je ovlivňován obdobnými faktory jako trh ve stotisícových a větších městech celé republiky. Jde především o určení cen stavebních pozemků pro bydlení. Větší rozdíl cen v závislosti na umístění je zřetelnější u pozemků rodinných, resp. venkovských domů než u domů bytových. Tato charakteristika přetrvává v Brně již po několik let. Uvedené zjištění se opírá o konkrétně analyzovaný vzorek prodejů s vyloučením evidentně spekulativních nákupů pozemků, které prokazatelně nevedly ani po několika letech k realizaci výstavby. V Brně se největší počet prodejů pozemků určených pro výstavbu rodinného bydlení koncentruje do severní části města, konkrétně do Ivanovic, Jehnic, Ořešína, Řečkovic, Kníniček, Útěchova a Soběšic. Ze šetření dále vyplývá, že se celkový rozvoj města na nových velkých lokalitách i nadále vyvíjí pozvolně a pozemky se obchodují zejména v souvislosti s dostavbami stávajících objektů, nebo jsou realizovány jednotlivé stavby či soubory staveb zejména bytové funkce. Doposud se stále nerozvinula výstavba v oblasti Jižního centra města Brna, která je již mnoho let očekávána a vzhledem ke svému rozsahu by mohla v budoucnosti ovlivnit trh s pozemky ve městě; obdobně je tomu i u dalších rozvojových lokalit, zejména pak u Brněnské průmyslové zóny Černovická terasa (BPZ-ČT) v katastrech Slatina, Černovice, Tuřany a Brněnské Ivanovice. Podobný dopad by mohl mít v budoucnu projekt výstavby nového nádraží. Realitní trh je možno analyzovat z několika úhlů pohledu; jedním z nich je struktura prodejů dle jejich četnosti. Statistika tohoto typu vykazuje dlouhodobě obdobné výsledky a je třeba podotknout, že nejen v Brně. Nejpočetnější skupinou obchodovaných pozemků zůstaly zahrady, následují pozemky určené pro výstavbu rodinných domků, bytových domů a plochy v průmyslových areálech s tím, že v rámci těchto prodejů je možno sledovat zejména prodeje relativně menších ploch (do cca m 2 ), na kterých jsou velmi často realizovány stavby převážně administrativního charakteru. Tato struktura trhu s pozemky je v Brně již mnoho let stabilizovaná a každoroční šetření sjednaných cen pozemků ji potvrzuje. Pozemky pro výstavbu objektů určených k bydlení představují jediný dynamicky se vyvíjející segment trhu s pozemky ve městě, což je dáno relativně silnou poptávkou po bydlení, která je významně podporována dlouhodobě poskytovanými hypotékami. Místně lze definovat jako nejdynamičtější trh v lokalitách severní a západní části města Brna, jako jsou Bystrc, Kohoutovice, Komín, Lesná a Žebětín. Cenově autonomní postavení má nadstandardní Masarykova čtvrť. Též jih města nabízí v segmentu bydlení investiční příležitosti v katastrech Bohunice, Dolní Heršpice, Bosonohy, Černovice a Tuřany. To samé platí pro východní část města, konkrétně pro katastr Líšeň. 7 strana z 12

8 Dalším pohledem je struktura prodejů s ohledem na celkovou výměru. Tento parametr je patrný z analýzy prodaných pozemků ve sledovaném období a zároveň z analýzy územních rozhodnutí, která jsou mimo jiné součástí podkladových materiálů pro zpracování cenové mapy stavebních pozemků. Oproti předchozím rokům, kdy v Brně docházelo k významnému rozvoji funkcí relativně náročných na pozemkovou držbu areály hypermarketů, technologický park, průmyslová zóna apod., je nyní pozemkový trh ovlivňován rozvojem funkce bydlení. V rámci bydlení pak dominují pozemky určené územními rozhodnutími pro výstavbu bytových domů, a to v intravilánu města. Ze srovnání dále vyplývá poměrně výrazné odlišení cen pozemků v centru města bez ohledu na funkční využití jednotlivých staveb. Na druhé straně ceny některých pozemků, např. pro výrobní či živnostenské využití, se pohybují ve velmi obdobných cenových relacích v různých částech města. Poměrně standardní jsou ceny pozemků v obytných územích, kde jsou diferencovány podle druhu zástavby rodinných domů a domů činžovních. Právě prodeje pozemků určených pro výstavbu obytných domů tvoří skupinu prodejů, jejichž ceny v souladu s celorepublikovým trendem rostou. Ostatní druhy pozemků, tj. komerčního a průmyslového využití, jsou cenově velmi stabilní. Pozemky komerčního využití pak mají bezpochyby v Brně lepší prognózu cenového růstu, neboť v celé republice poptávka po pozemcích určených územním plánem pro zástavbu tzv. velkoplošnými obchodními zařízeními dlouhodobě trvá. Dokladem toho jsou prodeje pozemků pro velkoplošná maloobchodní zařízení. Naopak ceny pozemků průmyslového využití byly v Brně ovlivněny relativně vysokou nabídkou (BPZ-ČT) a velkým počtem průmyslových areálů určených k revitalizaci. Obecně bylo rozborem opětovně potvrzeno, že shoda účelu užití území ovlivňuje i prodejní ceny jednotlivých pozemků, jež dosahují obdobných hodnot i v případě jejich rozdílného specifického využití. Dále bylo potvrzeno, že si pozemkový trh v Brně zachovává stabilní charakter, a to jak z hlediska počtu prodejů, tak i cenové úrovně. Za sledované období nebyly identifikovány významnější výkyvy, které by bylo žádoucí komentovat v souvislosti s cenovou mapou stavebních pozemků. 6. PŘEDPOKLAD DOBY ÚČINNOSTI Nové ceny stavebních pozemků budou doplněny do cenové mapy obecně závaznou vyhláškou s ohledem na vývoj trhu s pozemky ve statutárním městě Brně. 8 strana z 12

9 7. POUŽITÝ MAPOVÝ PODKLAD Podkladem je katastrální mapa na území statutárního města Brna, data jsou ve formátu Microstation DGN. Mapa obsahuje vrstvy: - hranice parcel - vnitřní kresba - doplňková kresba - hranice k. ú. - názvy katastrálních území a městských částí - názvy ulic a náměstí Datový podklad je z roku V řadě případů mapový podklad obsahuje údaje, které nejsou v souladu se skutečným stavem. Jedná se zejména o vymezení hranic parcel a polohopis objektů. Případný nesoulad se nejčastěji zjistí při konkrétním oceňování jednotlivých pozemků. Situace se v cenové mapě řeší s využitím 27 odst. 4 vyhlášky č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, resp. postup je specifikován v oddíle 3.7. textové části cenové mapy. 8. KOMENTÁŘ KE ZDROJŮM CEN A VÝSLEDKY JEJICH ROZBORU Východiskem jsou statistická data získaná na Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město. Jednotlivé údaje jsou přehledně uvedeny za celkem 48 katastrálních území formou sumarizace. Přehled katastrálních území: Název Název Název Bohunice Kohoutovice Řečkovice Bosonohy Komárov Sadová Brněnské Ivanovice Komín Slatina Bystrc Královo Pole Soběšice Černá Pole Lesná Staré Brno Černovice Líšeň Starý Lískovec Dolní Heršpice Maloměřice Stránice Dvorska Medlánky Štýřice Holásky Město Brno Trnitá Horní Heršpice Mokrá Hora Tuřany Husovice Nový Lískovec Útěchov u Brna Chrlice Obřany Veveří Ivanovice Ořešín Zábrdovice Jehnice Pisárky Žabovřesky Jundrov Ponava Žebětín Kníničky Přízřenice Židenice 9 strana z 12

10 Sumarizace údajů za 48 katastrálních území. Druh pozemku Způsob využití nemovitosti Počet parcel Výměra (m 2 ) Zemědělské pozemky z toho: orná půda chmelnice 1 60 vinice zahrada ovocný sad travní porost Lesní pozemek Vodní plocha Zastavěná plocha společný dvůr zbořeniště Ostatní plocha dráha dálnice silnice ostatní komunikace ostatní dopravní plocha zeleň sport. a rekreač. plocha hřbitov - urnový háj kult. a osvět. plocha manipulační plocha dobývací prostor skládka jiná plocha neplodná půda Okres Brno-město celkem Předmětem ocenění v cenové mapě byly stavební pozemky, které jsou v převážné většině zařazeny v druhu pozemků: zastavěná plocha a nádvoří. Z tohoto pohledu tyto pozemky tvoří pouhých 9,1 % (s ostatními plochami 35,5 %) rozlohy správního území města. Důvodem je zejména velká rozloha intenzivně využívané zemědělské půdy v katastrálních územích venkovských sídel začleněných do správního území města. Na druhé straně z pohledu počtu parcel je dominantní podíl parcel klasifikovaných jako zastavěná plocha, která činí 35 %. Důvodem je mnohem větší členitost zastavěných ploch a menší průměrná plocha parcel. Významný je zejména podíl pozemků využitých k funkci bydlení. Z tzv. ostatních ploch podléhají ocenění pouze některé, především plochy tvořící jednotný funkční celek se stavbou. Toto vymezení se týká zejména zeleně v zástavbě. Pro potřeby ocenění cenovou mapou bylo ve správním území města lokalizováno celkem skupin obdobných pozemků. Oproti cenové mapě zpracované v roce 2003 to znamená 10 strana z 12

11 nárůst o 76 skupin, neboť celá řada skupin pozemků byla vymezena podrobněji než v předchozí mapě a dále některé skupiny obdobných pozemků vznikly nově s ohledem na investiční rozvoj v území města. Uvedený nárůst je relativní veličinou, neboť na jedné straně jsou v každé aktualizaci cenové mapy vymezovány nové skupiny obdobných pozemků, a na druhé straně jsou některé skupiny v souladu se skutečným rozvojem území slučovány. Podkladem byla nově vydaná územní rozhodnutí a Digitální mapa města Brna, která umožnila podrobnější vymezení celé řady pozemků. Z uvedeného počtu obdobných skupin pozemků bylo oceněno 79,6 % skupin, tj (v předchozí cenové mapě to bylo 79,3 %. Relativně tedy došlo k poklesu počtu oceněných skupin pozemků, a to vzhledem k jejich zvýšenému počtu celkem). Znamená to, že v těchto skupinách obdobných pozemků byla uplatněna sjednaná prodejní cena pozemku, nebo došlo k ocenění na základě porovnání. Uvedený pokles není stejně jako v minulosti nárůst celkově významný. Nově byly oceněny v převážné většině skupiny parcel odpovídající nově vydaným územním rozhodnutím, nebo skupiny parcel odpovídajících rozvojovým plochám určeným územním plánem pro bydlení. Dále byly podrobně vyčleněny pozemky zastavěné většími skupinami garáží. Proti tomu stojí výše uvedený údaj o celkovém nárůstu 76 skupin obdobných pozemků, tedy o více než 3,1 %. Dle zkušeností z jiných měst, která disponují cenovými mapami, zpomalení meziročních nárůstů oceněných skupin obdobných pozemků je obvyklé vzhledem k celkovému stabilnímu rozvoji jednotlivých území. Ke změnám oceňovaných skupin pozemků došlo na těchto mapových listech: Číslo mapového listu Počet skupin pozemků se změnou ceny Číslo mapového listu Počet skupin pozemků se změnou ceny Číslo mapového listu Počet skupin pozemků se změnou ceny Celkově došlo v aktualizované cenové mapě ke změně ceny u 222 skupin obdobných pozemků. Mapa rozložení cen je zveřejněna na webových stránkách Rozpětí cen pozemků na území města Brna jako celku, uvedených v cenové mapě, je od 70,- do ,- Kč/m strana z 12

12 9. POPIS POSTUPU ZPRACOVÁNÍ Příloha 9.1. Metodika Cenová mapa věrohodným způsobem postihuje diference mezi cenami pozemků v obcích a umožňuje jednoduché zjišťování cen jednotlivých pozemků. Počet obchodních transakcí s nemovitostmi, a tedy i s pozemky je v Brně trvale stabilizovaný a tomu odpovídá i rozsah zdrojových údajů pro tvorbu cenové mapy. Vzhledem k tomu, že tato aktualizovaná cenová mapa je již sedmou v pořadí, bylo možno pracovat při její tvorbě s časovou řadou sjednaných cen ve městě, jakož i doplnit systematicky vytvářenou databanku sjednaných cen pozemků pro účely porovnání obdobných pozemků. Základem cenové mapy jsou konkrétní sjednané ceny stavebních pozemků (dále pozemků) obsažené ve smlouvách. Dále byl při zpracování cenové mapy proveden rozbor pozemků z hlediska jejich charakteristik a sjednaných cen. Ceny těchto pozemků jsou dále porovnávány s podobnými pozemky podle 10 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. V cenové mapě jsou graficky vymezeny obdobné pozemky ( 10 odst. 2). Pozemky jsou navzájem porovnatelné podle účelu užití, polohy na území města a stavební vybavenosti. Takto vymezené pozemky jsou oceněny porovnáním se sjednanými cenami obdobných pozemků na základě zpracovaného rozboru. Pozemky, u nichž nelze provést porovnání s obdobnými pozemky, zůstávají v cenové mapě neoceněny a pro ocenění se využijí jiná ustanovení vyhlášky. V Brně zůstávají cenovou mapou zpravidla neoceněny pozemky veřejné správy, tzn. školství, kultury, zdravotnictví, bezpečnosti, obrany, komunikací a dalšího technického vybavení. Vesměs jde o pozemky s omezenou obchodovatelností Charakteristiky porovnávaných pozemků U pozemků, kde byla zjištěna sjednaná cena a které slouží pro porovnání s obdobnými v mapě oceňovanými pozemky, byly zjišťovány především následující parametry: - srovnatelná obec (zde pouze Brno) - cena pozemku a jeho velikost - účel užití - poloha - stavební vybavenost - dostupná infrastruktura - omezující faktory, např. stavební uzávěra - pásmo ochrany - nadměrná hlučnost - nesoulad s územním plánem, tj. omezená využitelnost a komplikace při obchodovatelnosti. Zvláštní důraz byl kladen na přesné vymezení pozemků, které se vyznačují shodným účelem užití. Proto byla graficky vyznačená území rozčleněna do menších celků, aby byla postižena homogenita funkčního vymezení skupin pozemků. Všechny údaje o sjednaných cenách byly získány z realizovaných kupních smluv o prodeji pozemků uložených ve Sbírkách listin na Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město. 12 strana z 12