Znalecký posudek č. 332/27/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 332/27/2012 Nemovitosti- Spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 na budově RŘD s provozovnou č.p. 430 na parc.st.č. 656 a pozemcích parc.st.č. 656 a parc.p.č.659/8 v k.ú. a obec Harrachov, zapsaných na LV č.211 vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou. Objednatel posudku: Mgr. Martin Slavata Exekutorský úřad Táborská Mladá Boleslav Účel posudku: Odhad tržní hodnoty nemovitosti(obvyklé ceny) Nařízení exekuce č.j.: 7EXE 690/ ze dne a dle usnesení pod č.j.:080 EX 1113/10-21, které vydal Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit: a)obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na nemovitostech a jejich příslušenství b)zjistit a ocenit cenu práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: id.3/4 RŘD č.p Harrachov 430 Region: Liberecký Okres: Semily Katastrální území: Harrachov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. dubna od 11 hod za přítomnosti znalce.

3 Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpis z KN, LV č. 211 ze dne Kopie KM ze dne Usnesení o ustanovení znalce č.j.080 EX 1113/10-21 ze dne , doručeného Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne za účasti znalce. Povinná, se ač řádně obeslána nedostavila, doručenku převzala fikcí, dle žádných stop ve sněhu se v bydlišti dlouhodobě nevyskytuje. Jelikož podklady získané na st,odboru MěÚ Harrachov umožňují ocenění bytu z venku, je tak učiněno. 6. Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl Lukešová Markéta Harrachov 430, /4 Lukešová Pavlína Harrachov 430, /4 Způsob ochrany nemovitosti rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Název Typ Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou 6. Dokumentace a skutečnost: V archívu stavebního úřadu se dochovala dokumentace: - povolení užívání stavby RD o 2 b.j. (kolaudační rozhodnutí) na parc.č. 659/8, ze dne vydané ONV Semily -sdělení k ohlášení stavebních úprav spočívající ve zřízení denního baru s příslušenstvím v suterénu RD, ze dne vydané Odborem výstavby Harrachov -stavební povolení pro provedení a umístění dřevěné kolny na dřevo a nářadí na parc.st.č. 659/8, ze

4 - 4 - dne rozhodnutí- povolení změny užívání stavby v suterénu RD č.p. 430, ze dne Rodinný řadový dům s nebytovými prostorami, užívaný 34let, do dnešní podoby upraven před 17lety, kdy byly realizovány stavební úpravy spočívající ve zřízení denního baru v suterénu budovy. Budova obsahuje: 1. v suterénu -denní bar se vstupem a zádveřím, WC pro hosty, jídelna, přípravna a sklad 2. v 1NP byt obsahující kuchyň, obyvycí pokoj, ložnici, WC, spíž, sprchovací kout, hala 3. v 2NP byt obsahující kuchyň, obyvací pokoj, ložnici, koupelna a spíž. 4. půda pod sedlovou střechou 5. Na dvoře je jako příslušenství vedlejší stavba dř.kolny, dále přípojky sítí (veř. vodovod, kanalizace, plyn a rozvod NN) venkovní úpravy spočívající v dlažbě dvorku, a předložených schodů. Stavebně technický stav - budova je dlouhodobě neudržovaná, jsou patrné známky chátrání. Budova není užívána, v době šetření byly přístupy do RD pokryty vrstvou sněhu. 7. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Harrachov (něm. Harrachsdorf) je město a významné horské letovisko v Krkonoších. Rozkládá se pod Čertovou horou v údolí říčky Mumlavy. Administrativně spadá pod Liberecký kraj, okres Semily. Území města přímo sousedí s Polskem s nímž je spojeno významnou silniční komunikací. Harrachovskou částí Nový Svět prochází významná a frekventovaná silnice I. třídy č. 10 Praha - Harrachov. V lesích, 3 km severně nad Harrachovem je hraniční přechod Harrachov-Jakuszyce. V lokalitě Na Mýtě při soutoku Jizery a Mumlavy se tato silnice křižuje se silnicí I. třídy č. 14 v trase Liberec- Jablonec nad Nisou- Tanvald Rokytnice nad Jizerou- Vrchlabí- Trutnov. Železniční dopravu reprezentuje železnice Tanvald-Harrachov dříve ozubnicová, znovu zprovozněna železniční trať do železniční stanice Szklarska Poręba Górna. Hromadnou dopravu zajišťují především autobusy. Na harrachovském autobusovém nádraží končí svou trasu mnoho dálkových i místních linek. Od nádraží (které se nachází v lesích,cca 4 km od centra města), přes Nový Svět a centrum Harrachova, do Rýžoviště jezdí v letní a v zimní sezóně městská autobusová linka Údaje o oceňovaném pozemku s budovou Nemovitost, budova řadového RD s 2byty 2+1, je situována ve stabilizované zástavbě obce části obce Hřebenka, ve výhodné poloze, přístupna z veřejné zpevněné komunikace. Území je plně zainvestováno, objekt napojen na el. síť, veř. vodovod, kanalizaci, plyn. Obsahuje dva byty s příslušenstvím v podílovém vlastnictví, spolu s nebytovým prostorem v suterénu, půdou, dvorkem a okrasnou zahradou. Příslušenstvím je vedlejší stavba dř.kolny, dále přípojky sítí (veř. vodovod, kanalizace, plyn a rozvod NN) a venkovní úpravy spočívající v dlažbě dvorku a předložených schodů. Stavebně technický stav - budova je dlouhodobě neudržovaná, jsou patrné známky chátrání. Budova není užívána, v době šetření byly přístupy do RD pokryty vrstvou sněhu. Součástí pozemků jsou okrasné a ovocné dřeviny. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a rekreační domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože je v oblasti stabilizované s úplnou infrastrukturou. Souhrnná velikost pozemků je cca 374 m 2

5 - 5 - METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízenístaveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je řadový domek s nebytovým prostorem a s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), je použita metodu srovnávací.

6 Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím b) Ocenění porovnávacím způsobem b 1 ) Č.p.251 c) Pozemky c 1 ) Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím Rodinný řadový dům s nebytovými prostorami, užívaný 34let, do dnešní podoby upraven před 17lety, kdy byly realizovány stavební úpravy spočívající ve zřízení denního baru v suterénu budovy, je zděný dvoupodlažní se suterénem a neupraveným podkrovím. Vzhledem k neumožnění prohlídky předpokládám standardní příslušenství a vybavení. Budova obsahuje: 1. v suterénu -denní bar se vstupem a zádveřím, WC pro hosty, jídelna, přípravna a sklad 2. v 1NP byt obsahující kuchyň, obyvací pokoj, ložnici, WC, spíž, sprchovací kout, hala 3. v 2NP byt obsahující kuchyň, obyvací pokoj, ložnici, koupelna a spíž. 4. půda pod sedlovou střechou 5. Na dvoře je jako příslušenství vedlejší stavba dř.kolny, dále přípojky sítí (veř. vodovod, kanalizace, plyn a rozvod NN) venkovní úpravy spočívající v dlažbě dvorku, a předložených schodů. Stavebně technický stav - budova je dlouhodobě neudržovaná, jsou patrné známky chátrání. Budova není užívána, v době šetření byly přístupy do RD pokryty vrstvou sněhu. Započitatelná podlahová plocha bytu cca 82,4*2 = 164,8 m 2, nebytového prostoru 82,4m 2. Celková užitková plocha je 247,2m 2. b) Pozemky b 1 ) Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8 Pozemek parc.st.č. 656 o výměře139m 2, je nepravidelného tvaru, je částečně zastavěný hlavní stavbou č.p. 430 o výměře 104m 2. Parc.p.č. 659/8 o výměře 235m 2 je zahrada ve funkčním celku. Součástí pozemků jsou porosty ovocných a okrasných dřevin a jsou obsaženy v jejich ceně. Přístup na pozemky je ze zp.veř.komunikace. Užívání je v souladu s právním stavem, obec nemá cenovou mapu pozemků, vycházím z databáze odhadců.

7 - 7 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1PP: 7,55*13,65 = 103,06 m 2 1NP: 7,55*13,65 = 103,06 m 2 2np: 7,55*13,65 = 103,06 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1PP: 103,06 m 2 2,40 m 1NP: 103,06 m 2 2,50 m 2np: 103,06 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: (7,55*13,65)*(7,70) = 793,54 m 3 zastřešení: (7,55*13,65)*(2,50/2) = 128,82 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 922,36 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: mělké založení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: zděné tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: hurdiskové S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: plechová pozinkovaná S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 Část [%]

8 Vnitřní omítky: jednovrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné dvouvrstvé omítky N 100,00 9. Vnější obklady: kámen S 100, Vnitřní obklady: běžné obklady S 100, Schody: dřevěné S 100, Dveře: náplňové S 100, Okna: dřevěná špaletová S 100, Podlahy obytných místností: PVC S 100, Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: akumulační S 100, Elektroinstalace: světelná P 100, Bleskosvod: není C 100, Rozvod vody: plastové trubky S 100, Zdroj teplé vody: bojler S 100, Instalace plynu: C 100, Kanalizace: plastové potrubí S 100, Vybavení kuchyně: běžný elektrický sporák S 100, Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, vana S 100, Záchod: standardní splachovací v koupelně S 100, Ostatní: chybí S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 4,30 100,00 0,46 1,98 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Střecha: S 4,20 100,00 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 8. Fasádní omítky: N 3,30 100,00 1,54 5,08 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2, Schody: S 3,90 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,40 100,00 1,00 3, Okna: S 5,30 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,30 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,20 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: P 4,00 100,00 0,46 1, Bleskosvod: C 0,50 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,60 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,00 100,00 1,00 3,00 Součet upravených objemových podílů: 96,30 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9630

9 - 9 - Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 4,30 100,0 0,46 1,98 2, ,43 0, Zdivo: S 24,30 100,0 1,00 24,30 25, ,29 6, Stropy: S 9,30 100,0 1,00 9,30 9, ,29 2, Střecha: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4, ,91 1, Krytina: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3, ,67 1, Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0, ,82 0, Vnitřní omítky: S 6,40 100,0 1,00 6,40 6, ,31 3, Fasádní omítky: N 3,30 100,0 1,54 5,08 5, ,56 3, Vnější obklady: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,00 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,0 1,00 2,40 2, ,00 2, Schody: S 3,90 100,0 1,00 3,90 4, ,29 0, Dveře: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3, ,31 1, Okna: S 5,30 100,0 1,00 5,30 5, ,31 2, Podlahy obytných S 2,30 100,0 1,00 2,30 2, ,34 1,7289 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,40 100,0 1,00 1,40 1, ,34 1,0489 místností: 16. Vytápění: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4, ,14 4, Elektroinstalace: P 4,00 100,0 0,46 1,84 1, ,89 1, Bleskosvod: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: S 2,80 100,0 1,00 2,80 2, ,14 2, Zdroj teplé vody: S 1,60 100,0 1,00 1,60 1, ,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,0 1,00 2,90 3, ,56 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 100,0 1,00 5,00 5, ,56 3, Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,56 0, Ostatní: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3, ,82 1,9288 Součet upravených objemových podílů: 96,30Opotřebení: 50,3040 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 900,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9630 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1580 Základní cena upravená = 3 948,49 Kč/m 3 Plná cena: 922,36 m 3 * 3 948,49 Kč/m 3 = ,24 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 50,3040 % Úprava ceny za opotřebení ,08 Kč Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím - zjištěná cena = ,16 Kč

10 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Metoda databáze cen pozemků a) Pozemky a 1 ) Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8 Pozemky oceněné zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 á 1 000,- Kč/m 2 = ,- Kč zahrada ve funkčním celku p.č. 659/8235 m 2 á 1 000,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky - celkem = ,- Kč Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8 - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč

11 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: RŘD č.p.430 2b.j. + bar s příslušenstvím a pozemky Adresa Harrachov 430 Popis: viz věcná hodnota Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 34 roků Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 374 m 2 Zastavěná plocha 104 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano- dř.chata Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 922,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 310,80 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 247,20 m 2 Hrubá užitná plocha PUH 247,20 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 197,00 m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce realitní inzerce * 1,00 Koeficient K2: technické nedostatky * 1,00 Koeficient K3: ekonomické nedostatky * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa Název: RD 5apartmánů Harrachov

12 Popis: 1. reprezentant dům rodinný, 240 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Nový Svět Datum vložení: ID zakázky: Budova:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Poloha domu:v bloku Vlastnictví:Osobní Typ domu:patrový Podlaží počet:3 Počet bytů:5 Plocha zastavěná:106 m2 Plocha užitná:240 m2 Plocha podlahová:180 m2 Plocha pozemku:280 m2 Popis: apartmánový dům v lokalitě Nového světa v Harrachově. Jedná se o dvojdomek s předzahrádkou a zazahrádkou, 180 m2 obytné plochy na celkové ploše parcely 280 m2. Dům má tři podlaží s 5 samostatnými apartmány, lyžárnou, kotelnou, dvěma sklady, půdou. Apartmány jsou vybaveny vším potřebným pro zimní dovolenou rekreantů. Parkování před domem Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 35 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 280 m 2 Zastavěná plocha 106 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce realitní inzerce * 1,30 Koeficient K2: technické nedostatky * 1,15 Koeficient K3: ekonomické nedostatky * 1,10 Celkový koeficient: / 1,64 Přepočtená standardní cena: ,46 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 1 360,00 m ,32 Kč/m ,22 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 320,00 m ,88 Kč/m ,19 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 240,00 m ,50 Kč/m ,26 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 240,00 m ,50 Kč/m ,26 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 180,00 m ,33 Kč/m ,01 Kč/m 2 Objekt č.: 2 Adresa Název: RD 2aparm+1 byt Harrachov

13 Popis: 2. reprezentant dům rodinný, 228 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Nový Svět Datum vložení: ID zakázky:n00094 Budova:Smíšená Stav objektu:dobrý Poloha domu:samostatný Vlastnictví:Osobní Typ domu:patrový Podlaží počet:3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění:přízemí Plocha zastavěná:126 m2 Plocha užitná:228 m2 Plocha podlahová:228 m2 Plocha pozemku:366 m2 Lodžie:Ano Sklep:Ano Garáž:Ano Zařízeno:Ano Popis: Rodinný dům v klidné části obce, 5 min. od centra a 15 min. od sjezdovek. Samostatný byt 4+1, garáž s dílnou, sauna. Dva pokoje apartmánového typu a další čtyři pokoje s vlastním soc. zařízením umožňují využít dům k rekreaci, trvalému bydlení i k provozování např. penzionu rodinného typu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu 32 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 336 m 2 Zastavěná plocha 126 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano, sauna Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce realitní inzerce * 1,25 Koeficient K2: technické nedostatky * 1,10 Koeficient K3: ekonomické nedostatky * 1,08 Celkový koeficient: / 1,49 Přepočtená standardní cena: ,63 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 1 220,00 m ,39 Kč/m ,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 370,00 m ,59 Kč/m ,61 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 228,00 m ,79 Kč/m ,05 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 228,00 m ,79 Kč/m ,05 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 180,00 m ,33 Kč/m ,53 Kč/m 2

14 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD 5apartmánů 2 589, , , , ,01 2. RD 2aparm+9byt 2 360, , , , ,53 SJC průměr 2 475, , , , ,00 JCO = SJC * I O 2 475, , , , ,00 Výměry oceňované stavby 922,00 310,80 247,20 247,20 197,00 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč RŘD č.p.430 2b.j. + bar s příslušenstvím a pozemky - výsledná cena= ,- Kč C. Rekapitulace Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. -Užívání je v souladu se schválenou Územně plánovací dokumentací. Omezení vlastnických práv Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena zástavní práva. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva, mimo práva vyplívajícího přímo z Obč. zákona- spoluvlastnické.

15 Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. -RD není dlouhodobě užíván Exekuce Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady -nezjištěny Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 0,-Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny se zohledněním závad: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou srovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými rodinnými domy s provozovnou na základě inzerovaných resp.realizovaných cen a nejlépe tak vystihuje současný stav na trhu nemovitostí. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podílu id. 3/4 na nemovitostech řadového rodinného domu s provozovnou a s pozemky, předpokládaným ekonomicky a technicky zastaralým příslušenstvím na pěkném místě ve vyhledávané lokalitě v turisticky zajímavé obci, je poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že spoluvlastnický podíl na oceňované nemovitosti je za porovnávací cenu obtížně obchodovatelný.

16 Na základě porovnání všech důležitých parametrů uvažuji obvyklou cenu zjištěnou porovnávacím způsobem, upravenou o sníženou poptávku po spoluvlastnických podílech v tomto případě o - 30%. Výpočet spoluvlastnického podílu o velikosti id. 3/4 na nemovitostech: Předběžná srovnávací hodnota ,-Kč Srovnávací hodnota - cenová úroveň březen 2012 ve výši ,-Kč Srovnávací hodnota - podíl id. 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č ,-Kč Srovnávací hodnota - podíl id. 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 211 (odhad 70% z vypočtené srovnávací hodnoty) ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - podíl id. 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č ,-Kč Závady na nemovitosti váznoucí podíl id. 3/4 obvyklá cena 0,-Kč Obvyklá cena dle výpočtu srovnávací hodnoty - podíl id. 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 211 vč závad ,-Kč, zaokrouhleno ,-Kč D. Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 080 Ex 1113/10-21: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a nákladové metody dle vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti Spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 na budově RŘD s provozovnou č.p. 430 na parc.st.č. 656 a pozemcích parc.st.č. 656 a parc.p.č.659/8 v k.ú. a obec Harrachov, zapsaných na LV č.211 vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou; to vše se zohledněním závad; ve výši: ,-Kč slovy: jedenmilionpětsetdesettisíc Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou

17 V Trutnově, Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 332/27/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 27.