A) ÚVOD. 1. Znalecký úkol. 2. Použitá metodika ocenění

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 Předmět ocenění: Adresa nemovitosti: Rychnovská č.ev Hodkovice nad Mohelkou Rekreační domek č.e. 39 s pozemky a příslušenstvím, vše zapsáno na LV 702 v k.ú. Hodkovice nad Mohelkou, obec Boskovice nad Mohelkou, okres Liberec Účel ocenění: Objednatel: Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) pro potřeby exekučního řízení (sp.zn.: 110 Ex 4379/13) Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor Husitská 692/ Teplice IČ: , DIČ: CZ Datum místního šetření: Ocenění provedeno ke dni: Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitosti se započtením práv a závad s nemovitostí spojených ke dni ocenění: Kč Ocenění vypracoval: Ing. František Kovač Horní Libchava Horní Libchava tel.: f.kovac@seznam.cz V Horní Libchavě dne: Ocenění obsahuje 22 stran (včetně titulního listu a 8 stran příloh). Objednateli se předává ve 3 tištěných vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě. Strana 1 (celke2)

2 A) ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 4379/ soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, Teplice, je úkolem znalce: a) ocenit nemovitosti a jejich součásti (spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich součástech) b) určit a ocenit jejich příslušenství c) zjistit věcná břemena (VB) a nájemní práva spojená s oceňovanými nemovitostmi, a to se zohledněním zjištěných VB nebo nájemních práv obvyklou cenou, přičemž též jednotlivě uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného VB nebo nájemního práva snížila obvyklá cena nemovitosti oproti stavu, kdy by zjištěným VB nebo nájemním právem oceňované nemovitosti zatíženy nebyly d) vyjádřit se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z VB za přiměřenou zjištěnému VB a nájemné ze zjištěného nájemního práva za v místě a čase obvyklé a toto náležitě zdůvodnit Obvyklou cenou se ve smyslu 2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Použitá metodika ocenění Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro ocenění rekreačního domku s pozemky a příslušenstvím se používá téměř výhradně metoda porovnávací - podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňovanou nemovitost. Strana 2 (celke2)

3 Závěrem provede znalec odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 3. Omezující podmínky a předpoklady 3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření tržní hodnoty. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování Znalecký posudek nemovitosti je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitosti. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně. Strana 3 (celke2)

4 B) NÁLEZ 1. Identifikace nemovitosti Název nemovitosti: rekreační domek č.ev. 39 (skutečné užití k trvalému bydlení) Na pozemku parc. č.: 3427 Pozemky parc. č.: 3426, 3427, 3428 a 3429 Vlastník stavby: Ertl Miroslav (RČ /0754), Rychnovská č.ev. 39, Hodkovice nad Mohelkou Vlastník pozemků: Ertl Miroslav (RČ /0754), Rychnovská č.ev. 39, Hodkovice nad Mohelkou Katastrální území: Hodkovice nad Mohelkou (640344) List vlastnictví: 702 Adresa nemovitosti: Rychnovská č.ev. 39, Hodkovice nad Mohelkou Kraj: Liberecký Okres: Liberec (CZ0513) Obec: Hodkovice nad Mohelkou (564061) Počet obyvatel: (Lexikon měst a obcí; stav k ) 2. Prohlídka nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti se uskutečnila dne za přítomnosti majitele pana Miroslava Ertla. 3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku Usnesení Exekutorského úřadu v Teplicích č.j.: 110 Ex 4379/ ze dne o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručeného prostřednictvím datové schránky dne Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec ze dne , k.ú. Hodkovice nad Mohelkou, LV Podklady poskytnuté majitelem nemovitosti Půdorys 1. NP bez data pořízení Smlouva o zřízení věcného břemene braní a čerpání vody ze dne , č.j V 3-724/95, vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne , právní účinky vkladu Podklady opatřené znalcem Kopie katastrální mapy (viz příloha) - je použita kopie katastrální mapy z veřejného portálu prokazující stav k datu Fotodokumentace ze dne (viz příloha) Porovnávací databáze cen nemovitostí - archiv znalce Informace z internetu především: Strana 4 (celke2)

5 4. Místopis 4.1. Všeobecně Hodkovice nad Mohelkou jsou město na severu Čech ležící v okrese Liberec, v libereckém kraji. Leží asi 10 km jižně od města Liberce a asi 7 km jihozápadně od města Jablonce nad Nisou. Je druhým největším městem Podještědí. Má obyvatel. Město na okraji Jičínské pahorkatiny je obklopeno horami Ještědsko-kozákovského hřbetu. Protéká jím řeka Mohelka. Nadmořská výška je 367 m n.m. Město má pět částí (Hodkovice nad Mohelkou, Jílové, Radoňovice, Záskalí a Žďárek) na čtyřech katastrálních územích (Hodkovice nad Mohlekou, Jílové u Hodkovic nad Mohelkou, Radoňovice a Záskalí) o celkové rozloze ha Historie Poprvé jsou zmíněny ve 14. století, v knize papežských desátků z roku Tehdejší osada při kupecké stezce z Lužice do Čech se rozkládala přibližně v místech dnešního náměstí a byla centrem frýdštejnského panství. V 16. století došlo k důležité změně, která ovlivnila další vývoj Hodkovic na celá staletí. Po nezdařeném stavovském odboji roku 1547 byly Hodkovice konfiskovány Adamovi z Vartemberka a spojeny se sousedním panstvím českodubským. Posledním majitelem byl Alain Rohan ze sychrovského zámku až do roku Historické jádro města je městskou památkovou zónou Doprava Městem prochází rychlostní silnice R35, ta vede na sever do Liberce a na jih do Turnova. S Libercem mají díky místnímu nádraží také od roku 1859 železniční spojení. Na Hodkovickém autobusovém nádraží staví autobusy na trasách mezi Libercem nebo Jabloncem, a Prahou. Sportovní letiště Hodkovice je využíváno k vyhlídkovým letům Občanská vybavenost Ve městě se nachází pošta, základní a mateřská škola, zdravotnické zařízení, dům s pečovatelskou službou, policejní stanice a základní síť obchodů a služeb Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází mimo souvisle zastavěné území asi 1,3 km severně od centra města. Dojezdová vzdálenost činí cca 1,6 km. Přístup k nemovitosti po asfaltové místní komunikaci - ulici Rychnovské, z níž odbočuje jen částečně štěrkem zpevněná místní komunikace vedoucí k této a sousedním dvěma nemovitostem. Protože se nemovitost nachází na poměrně příkrém jihovýchodním svahu, je tato komunikace v délce cca 250 m v zimě nesjízdná. Vlastní nemovitost se nachází mimo záplavové území řeky Mohelky (viz. obr.) 5. Popis oceňovaných nemovitostí Mapa záplavových území 5.1. Všeobecně Dům byl podle sdělení majitele postaven v r Použité konstrukce, materiály a vybavení tomuto stáří odpovídají. Součástí ocenění jsou: dům s pozemky, venkovní úpravy a porosty na pozemcích o celkové rozloze Strana 5 (celke2)

6 5.2. Dům Jedná se o dům, který je částí jižní štítové zdi a částí východní zdi přistavěn k sousední nemovitosti č.p Celá jeho východní stěna leží na hranici se sousedním pozemkem p.č Dům je přízemní se sedlovou střechou se sklonem asi 30, bez využitelného podkroví. Hřeben střechy je přibližně ve směru S-J. Veškeré konstrukce domu jsou původní. Údržba domu je průměrná. Dům má základní půdorysný rozměr 15,7 x 8,4 m s přístavbou zádveří rozměrů 2,0 x 2,1 m u severní štítové stěny. Celková zastavěná plocha činí 136,08, celkový obestavěný prostor domu je 567 m 3. Technický stav domu odpovídá stáří, a běžné údržbě Konstrukce a vybavení domu Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy krov střešní krytina klempířské konstrukce vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů schodiště Vybavení okna dveře podlahy obytných místností podlahy nebytových místností vytápění elektro bleskosvod zdroj vody rozvod vody zdroj TUV rozvod plynu kanalizace splašková kanalizace dešťová vybavení kuchyně vybavení koupelny vybavení WC slaboproud ostatní Provedení betonové pasy asfaltové pásy - dožívající cihelné tl cm dřevěné trámové s rovným podhledem dřevěný trámový sedlová střecha pozinkovaný plech s nátěrem pozinkovaný plech s nátěrem hrubá házená omítka s nátěrem omítky hladké, keramické obklady dřevěné bez podstupnic - půdní Provedení dřevěná dvojitá špaletová hladké sololitové do ocelových zárubní betonová mazanina + PVC nebo koberce, dlažba dlažba keramická, betonová mazanina elektrické přímotopy, lokální na tuhá paliva, otevřený krb v OP 380V není vrtaná studna hl. cca 30 m plastové trubky el. bojler není septik na terén el. sporák se sklokeram. deskou, digestoř, dřez volně stojící lednice sprchový kout, umyvadlo WC splachovací v koupelně není otevřený krb v OP Dispozice domu 1. NP Vstup do domu je z východní strany do zádveří a z něj dále do chodby. Z chodby je vlevo přístup do koupelny s WC a kuchyně, vpravo do ložnice a přímo do obývacího pokoje. Z obývacího pokoje je vlevo přístupná druhá ložnice a z ní je přístup do skladu (garáže). Z tohoto skladu vedou schody na půdu. Sklad může sloužit i jako garáž má na západní straně dvoukřídlá plechová vrata. Strana 6 (celke2)

7 Výčet a výměry místností Podlaží 1.NP Místnost zádveří chodba koupelna s WC kuchyň ložnice obývací pokoj ložnice sklad 1. NP - celkem Podlahová plocha celkem ZAPOČITATELNÁ PLOCHA CELKEM Rozměry - u místností se zkoseným stropem v části nad 1,3 m světlé výšky [m] Podlahová plocha [m²] Koeficient započ.plochy Započitatelná plocha [m²] KZp 1,90*2,00 3,80 1,00 3,80 1,45*4,30 6,24 1,00 6,24 2,85*1,60 4,56 1,00 4,56 2,85*3,70 10,55 1,00 10,55 2,65*4,30 11,40 1,00 11,40 4,20*5,30 22,26 1,00 22,26 2,85*4,20-1,05*0,3-0,3*1,05 11,34 1,00 11,34 7,20*4,90 35,28 1,00 35,28 105,43 105,43 105,43 105, Součásti a příslušenství - venkovní úpravy: vrtaná studna s přípojkou vodovodu, kanalizace se septikem a přípojka elektro, zpevněné plochy, obrubníky, dřevěný chlívek - trvalé porosty: vzrostlé stromy a keře 5.4. Velikosti zastavěných ploch a pozemků Objekt Půdorysné rozměry [m] Zastavěná plocha [ ] Rodinný dům 15,70*8,40+2,00*2,10 136,08 Parcela p.č. Druh pozemku Výměra [ ] 3426 zahrada zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost ostatní plocha 41 Pozemky celkem Strana 7 (celke2)

8 C) OCENĚNÍ 1. Metoda porovnávací: NEMOVITOST Č. 1 Lokalita Hodkovice nad Mohelkou, Záskalí 52 Popis Užitná plocha Zastavěná plocha Pozemek Požadovaná cena (redukovaná) Jednotková cena Kč/ Kč Vypočtená Upravená Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: zděný dům stojící na vlastním pozemku v klidné části obce Záskalí. Dispozice: předsíň, chodba, kuchyň s jídelnou, čtyři pokoje, sklepní místnost a schodiště do podkroví, v podkroví pokoj a velká půda vodná na přestavbu na bydlení. K domu náleží stodola a ovocná zahrada. Dům je po částečné rekonstrukci v dobrém stavebně-technickém stavu. Je vhodný na trvalé bydlení i rekreaci. Připojení na IS: V, K-jímka, P, E 230V Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Triáda realitní kanceláře, s.r.o., Jiráskova 133, Turnov, za částku ,- Kč po zkrácení 10% činí ,- Kč. Zdroj: ID:N5825, datum vložení neudán, aktualizace včera Foto Korekce jednotkové ceny parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví existence věcných břemen VB braní a čerpání vody nezjištěna využití podle územního plánu plochy bydlení plochy bydlení kolaudační rozhodnutí ano ano jiná právní omezení a závazky exekuce exekuce Technické parametry lokalita - polosamota 0,97 řídce osídlená atraktivita objektu průměrná průměrná technický stav objektu + dobrý 1,1 před rekonstrukcí technická vybavenost budovy + standard 1,1 podstandard (částečné) funkční využitelnost dobrá dobrá další možný rozvoj nemovitosti dobrý dobrý velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku protáhlý svažitost a orientace pozemku - svažitý JV 0,95 mírně svažitý JV dostupnost IS V-vrtaná studna, K-jímka, E V, K-jímka, E dopravní obslužnost autobus, vlak autobus, vlak dopravní dostupnost a parkování - nezp. cesta 0,9 dobrá asfaltová MK jiná korekce - - 0,9 stodola NEMOVITOST Č. 2 Lokalita Hodkovice nad Mohelkou, Českodubská 730 Popis Užitná plocha Zastavěná plocha Pozemek Požadovaná cena (redukovaná) Jednotková cena Kč/ Kč Vypočtená Upravená Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: rodinný dům - chalupa 2+1 v původním stavu před rekonstrukcí v Hodkovicích nad Mohelkou. Celková plocha pozemku 1583 m2, zastavěná plocha 95 m2. V a plyn na pozemku. Poloha domu je 500 metrů od náměstí. U domu je velká zahrada s mnoha vzrostlými stromy, kterou lze využít jako další stavební parcelu. Připojení na IS: V, K-jímka, E 400V Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, Praha, za částku ,- Kč po redukci druhem transakce - 10% činí ,- Kč Zdroj: ID:364064, datum vložení neudán,aktualizace včera Foto Strana 8 (celke2)

9 Korekce jednotkové ceny parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví existence věcných břemen VB braní a čerpání vody nejsou využití podle územního plánu plochy bydlení plochy bydlení kolaudační rozhodnutí ano ano jiná právní omezení a závazky - exekuce 0,95 nejsou Technické parametry lokalita - polosamota 0,8 lepší atraktivita objektu + průměrná 1,05 horší technický stav objektu + dobrý 1,2 před rekonstrukcí starší objekt technická vybavenost budovy + standard 1,1 podstandard funkční využitelnost dobrá dobrá další možný rozvoj nemovitosti dobrý dobrý velikost nemovitosti ,95 50 velikost a tvar pozemku protáhlý 0, lichoběžníkovitý svažitost a orientace pozemku - svažitý JV 0,9 mírně svažitý dostupnost IS - V-vrtaná studna, K-jímka, E 0,9 V, P, K-jímka, E dopravní obslužnost autobus, vlak autobus, vlak dopravní dostupnost a parkování - nezp. cesta 0,9 dobrá jiná korekce - - NEMOVITOST Č. 3 Lokalita Sychrov, Sedlejovice 14 Popis Užitná plocha Zastavěná plocha Pozemek Požadovaná cena (redukovaná) Jednotková cena Kč/ Kč Vypočtená Upravená Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: RD po částečné rekonstrukci nedaleko Turnova, v obci Sychrov - Sedlejovicích. Samostatně stojící dům s dispozicí 5+1 se nachází na velmi klidném místě, v blízkosti zámku Sychrov. Dispozičně: 1.PP: kamenný klenutý sklep, 1.NP: vstup do domu, vstupní chodba se schodištěm, kuchyň s jídelnou, velký obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, spíž, kotelna, uhelna, 2.NP: tři pokoje (z jednoho pokoje možno vybudovat kuchyň - voda, odpady), tři komory. Z domu je krásný výhled, vesnice je obklopena lesy. U domu je menší oplocená zahrada o výměře 698 m2. El. 230/400 V, voda veřejný vodovodní řad, teplá vodu zajišťuje kombi bojler, vytápění ústřední na tuhá paliva a ústřední elektrické, kanalizace - septik. Dům má novou fasádu, nová plast. okna, podkroví kompletně zatepleno. Na pozemku garáž. Dům je vhodný na trvalé bydlení i rekreaci. Připojení na IS: V, K do septiku, E 400V Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře RE/MAX Gold, Dvorská 4950/8, Jablonec nad Nisou, za částku ,- Kč (bez provize RK) po redukci druhem transakce - 5% činí ,- Kč Zdroj: ID:040-N0154, datum vložení neudán, aktualizace Korekce jednotkové ceny parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví existence věcných břemen VB braní a čerpání vody nejsou využití podle územního plánu plochy bydlení plochy bydlení kolaudační rozhodnutí ano ano jiná právní omezení a závazky - exekuce 0,95 nejsou Technické parametry lokalita - polosamota 0,9 dobrá atraktivita objektu - průměrná 0,9 dobrá technický stav objektu - dobrý 0,85 po část. rekonstrukci (okna, fasáda) technická vybavenost budovy standard standard funkční využitelnost dobrá dobrá další možný rozvoj nemovitosti + dobrý 1,03 omezený velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku protáhlý 1, nepravidelný svažitost a orientace pozemku - svažitý JV 0,9 mírně svažitý dostupnost IS V-vrtaná studna, K-jímka, E V, K jímka, E dopravní obslužnost autobus, vlak autobus, vlak dopravní dostupnost a parkování - nezp. cesta 0,9 dobrá jiná korekce - - Foto Strana 9 (celke2)

10 NEMOVITOST Č. 4 Užitná plocha Zastavěná plocha Pozemek Lokalita Český Dub, Loukovičky Popis Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: RD 3+1 o CP m². Dům je v původním udržovaném stavu, podsklepený, 2xgaráž. Vytápění domu je přes plynový kotel s možností kombinací kamen na tuhá paliva. V roce 2000 byla provedena výměna střešní krytiny. 1.NP: vstupní chodba,kuchyň, komora na potraviny, obývací pokoj, ložnice, WC a koupelna. V 2.NP je ještě jedna místnost a prostor, z kterého lze vybudovat další obytné místnosti. Zahrada je mírně svažitá, udržovaná. Velmi hezké a klidné místo. Liberec 15km. Připojení na IS: V, K-jímka, P, E Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Dumrealit.cz, Svornosti 985/8, Praha, za částku ,- Kč po redukci druhem transakce - 10% činí ,- Kč Zdroj: vložení neudán, aktualizace Požadovaná cena (redukovaná) Jednotková cena Kč/ Kč Vypočtená Upravená Foto Korekce jednotkové ceny parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví existence věcných břemen VB braní a čerpání vody nezjištěna využití podle územního plánu plochy bydlení plochy bydlení kolaudační rozhodnutí ano ano jiná právní omezení a závazky - exekuce 0,95 nezjištěna Technické parametry lokalita polosamota obdobná atraktivita objektu průměrná průměrná technický stav objektu dobrý dobrý technická vybavenost budovy standard standard funkční využitelnost dobrá dobrá další možný rozvoj nemovitosti dobrý dobrý velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku protáhlý 0, svažitost a orientace pozemku svažitý JV svažitý dostupnost IS - V-vrtaná studna, K-jímka, E 0,95 V, K-jímka, P, E dopravní obslužnost + autobus, vlak 1,03 autobus dopravní dostupnost a parkování - nezp. cesta 0,9 dobrá jiná korekce - - 0,8 2 x garáž Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č. 1 Lokalita OCEŇOVANÁ NEMOVITOST 1. Hodkovice nad Mohelkou, Záskalí Hodkovice nad Mohelkou, Českodubská Sychrov, Sedlejovice Český Dub, Loukovičky Užitná plocha Zastavěná plocha Pozemek Požadovaná cena (redukovaná) Jednotková cena Kč/ Kč Vypočtená Upravená Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím porovnávací hodnotu ve výši 8 000,- Kč/. Strana 10 (celke2)

11 Porovnávací hodnota Dům č.p. 22 započitatelná plocha 105 m² porovnávací hodnota Kč/m² Porovnávací hodnota celkem Kč POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO Kč Strana 11 (celke2)

12 D) ZÁVĚR ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) majetku je stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu Oceňovaný rekreační domek, který je využíván k trvalému bydlení jako rodinný dům je s ohledem na svoji velikost a polohu obtížněji obchodovatelný. 2. Vyhodnocení rizik nemovitosti + je zapsána na LV, údaje v něm souhlasí se skutečným stavem + právní vztahy nejsou dotčeny změnou + není na pozemku jiného vlastníka + není ve spoluvlastnictví + po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup + je zřízeno věcné břemeno ve prospěch nemovitosti - je zřízeno zástavní právo smluvní, soudcovské a exekutorské, nařízena exekuce a vydán exekuční příkaz k prodeji + nenachází se v záplavovém území + z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití domu - dům je zkolaudován jako objekt rodinné rekreace, je užívána k trvalému bydlení - dům není zateplen a vyžaduje rekonstrukci 3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad spojených s oceňovanou nemovitostí 3.1. Věcná břemena Na LV je zapsáno věcné břemeno braní a čerpání vody ze studně na parcele p.č pro parcelu p.č Toto právo nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti, jelikož nemovitost je již zásobována z vlastní studny (vrtu) Zástavní právo Na LV jsou zapsána zástavní práva smluvní, soudcovské a exekutorské Zástavní práva se nezapočítávají do obvyklé ceny práv a závad Exekuční řízení Na LV je zapsán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad Nájemní smlouvy Znalci nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy na oceňovanou nemovitost. Závady z titulu nájemních smluv nejsou. Strana 12 (celke2)

13 Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) práv a závad s nemovitostí - rekreačním domkem č.ev. 39 na pozemku p.č a pozemky p.č. 3426, 3427, 3428 a 3429 se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Hodkovice nad Mohelkou, obec Hodkovice nad Mohelkou, okres Liberec kraj Liberecký - spojených ke dni ve výši: 0,- Kč Slovy: Nula korun českých 4. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitosti: - rekreačního domku č.ev. 39 na pozemku p.č a pozemků p.č. 3426, 3427, 3428 a 3429 se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Hodkovice nad Mohelkou, obec Hodkovice nad Mohelkou, okres Liberec kraj Liberecký - se započtením práv a závad s nemovitostí spojených ke dni ve výši: ,- Kč Slovy: Osmsetčtyřicettisíc korun českých V Horní Libchavě, dne Ing. František Kovač Horní Libchava Horní Libchava telefon: f.kovac@seznam.cz E) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem Spr 4115/89 ze dne pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl. spec. nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Strana 13 (celke2)

14 F) PŘÍLOHY počet stran A4 v příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace... 2 Strana 14 (celke2)

15 1. Výpis z katastru nemovitostí LV 702 ze dne str.1 Strana 15 (celke2)

16 1. Výpis z katastru nemovitostí LV 702 ze dne str.2 Strana 16 (celke2)

17 1. Výpis z katastru nemovitostí LV 702 ze dne str. 3 Strana 17 (celke2)

18 2. Snímek katastrální mapy Strana 18 (celke2)

19 3. Mapa oblasti širší vztahy poloha nemovitosti v okrese (zdroj: 3. Mapa oblasti širší vztahy poloha nemovitosti ve městě (zdroj: Strana 19 (celke2)

20 3. Mapa oblasti letecká poloha nemovitosti v části města (zdroj: 3. Mapa oblasti letecká poloha nemovitosti v ulici (zdroj: Strana 20 (celke2)

21 Posudek č /2013 stanovení tržní hodnoty rekreačního domku č.ev. 39 s pozemky a příslušenstvím, Hodkovice nad Mohelkou 4. Fotodokumentace pořízená znalcem dne Přístupová cesta od ul. Rychnovské Přístupová cesta od ul. Rychnovské Přístupová cesta od ul. Rychnovské Nemovitost od přístupové komunikace Nemovitost od přístupové komunikace 1.NP - chodba 1. NP koupelna s WC Strana 21 (celke2)

22 1.NP ložnice 1. NP - ložnice 1. NP - kuchyň 1. NP - kuchyň 1. NP obývací pokoj Půda 1. NP - sklad 1. NP sklad vstupní vrata Strana 22 (celke2)