ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o ceně spoluvlastnického podílu na restauraci Na Růžku - Teplická ul. č.p. 345, k.ú. Krupka, obec Krupka, okres Teplice. Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Petr Michal, notář U Radnice 736/ Teplice Účel znaleckého posudku: odhad tržní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/ Teplice telefon: ing.ves@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu. Objednateli se předává v 12 vyhotoveních. V Teplicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu 1/6 na restauraci Na Růžku - Teplická ul. č.p. 345, k.ú. Krupka, obec Krupka, okres Teplice s venkovními úpravami a pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: restaurace "Na Růžku" Adresa nemovitosti: Teplická Krupka Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Krupka Katastrální území: Krupka Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : 200 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. restaurace 1.2. zámková dlažba 1.3. opěrná zeď 1.4. zábradlí terasy 1.5. venkovní schody 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek - 2 -

3 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. restaurace Popis: Restaurace v přízemí je pronajata za 7 000,- Kč/měsíc, což lze v této lokalitě považovat za nájemné obvyklé. Klubovna v prvním patře nebyla v době ocenění pronajata, jako nájemné obvyklé je zde dosazena částka 3 000,- Kč/měsíc. Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Restaurace Popis: Zděný, samostatně stojící dům. Objekt je z malé části podsklepený a má dvě nadzemní podlaží. Krov dřevěný valbový, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, bleskosvod je instalován. Fasádní omítka stříkaný břízolit. Obvodové zdivo přízemí v tl. 60 cm. Strop sklepa klenba, stropy nadzemních podlaží s rovným podhledem. Schodiště se stupni kamennými. Podlaha sklepa betonová mazanina. Podlahy nadzemních podlaží PVC, koberec a keramická dlažba. Dveře dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení sestává ze tří WC, čtyř pisoárů a dvou umyvadel. V kuchyni je elektrický sporák. Ve sklepě se nacházejí dvě skladové prostory. V přízemí je vstupní prostor, restaurace s výčepem, kuchyně, sklad, chodba, WC muži, v mezipatře WC ženy. V prvním patře je klubovna. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody a kanalizace. V místě je možnost napojení na plyn. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 85 let. Budova 3 H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. Součin plocha výška 1. PP 16,85m 2 2,65 m 44,65 m 3 1. NP 155,04m 2 3,45 m 534,89 m 3 2. NP 142,85m 2 3,45 m 492,83 m 3 Součet 314,74 m ,37 m 3-3 -

4 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 072,37 314,74 = 3,41 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 314,74 3 = 104,91 m 2 Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor PP,NP 1 518,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 518,38 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 6, ,46 2,81 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění P 4, ,46 2, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vybavení S 4, ,00 4, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 88,02 Upravený obj. podíl Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) x 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) x 0,9829 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) x 0,9158 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) x 0,

5 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce) x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP) x 2,1520 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 273,15 Plná cena: 1 518,38 m 3 x 4 273,15 Kč/m 3 = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x = 60,714 % ,52 Kč Restaurace - zjištěná cena = ,98 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Restaurace = ,98 Kč ,98 Kč Nákladové ceny - celkem: = ,98Kč Ocenění výnosovým způsobem: Druh objektu: Nemovitosti pro obchod a administrativu Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 7,00 % Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] restaurace - přízemí klubovna - 1. patro Výnosy celkem Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: ,10 Kč Výměra stavebního pozemku: 265 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 155 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: ,70 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: ,59 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: ,00 x 40 % = ,00 Vypočtené odpočty celkem: Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = ,41 Kč Míra kapitalizace 7,00 % 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,90 Kč - 5 -

6 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): stabilizovaná lokalita Ocenění nákladovým způsobem CN = ,98 Ocenění výnosovým způsobem CV = ,90 Rozdíl R = ,08 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV R = ,31 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,31 Kč 1.2. zámková dlažba Venkovní úprava 10: Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm Výměra: 80,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 80,00 m 2 x 480 Kč / m 2 = Kč Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): x 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): x 0,5030 Plná cena: = ,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x = 30,000 % ,83 Kč Zámková dlažba - zjištěná cena = ,93Kč 1.3. opěrná zeď Venkovní úprava 10: Opěrné zdi monolitické z prostého betonu Výměra: 5,80 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 5,80 m 3 x Kč / m 3 = Kč Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): x 2,3390 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): x 0,5030 Plná cena: = ,98 Kč - 6 -

7 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x = 50,000 % ,99 Kč Opěrná zeď - zjištěná cena = 7 164,99Kč 1.4. zábradlí terasy Venkovní úprava 10: Plot z kovových profilů, kovové sloupky Výměra: 10,50 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Základní cena (dle příl. č. 11): 10,50 m 2 x 840 Kč / m 2 = Kč Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): x 2,0660 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): x 0,5030 Plná cena: = 9 165,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x = 50,000 % ,86 Kč Zábradlí terasy - zjištěná cena = 4 582,86Kč 1.5. venkovní schody Venkovní úprava 10: Schodiště betonové Délka: 11,50 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Základní cena (dle příl. č. 11): 11,50 m x 225 Kč / m = 2 587,50 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): x 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): x 2,3390 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): x 0,5030 Plná cena: = 3 044,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x = 50,000 % ,12 Kč Venkovní schody - zjištěná cena = 1 522,12Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,5030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1520 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a ,00 2,1520 0, ,00 238,140 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 238, ,10 nádvoří Stavební pozemek celkem ,10 Pozemek - zjištěná cena = ,10 Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. restaurace ,30 Kč 1.2. zámková dlažba ,90 Kč 1.3. opěrná zeď Kč 1.4. zábradlí terasy 4 582,90 Kč 1.5. venkovní schody 1 522,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem slovy: Jedenmiliondvěstěšedesátčtyřitisícdeset Kč ,30 Kč Kč Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě shora uvedeného výpočtu, dále na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/6 na dané nemovitosti činí ,- Kč. V Teplicích, D. Znalecká doložka Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/ Teplice telefon: ing.ves@seznam.cz Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

10 - 10 -

11 - 11 -