ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /13. Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /13 o ceně rodinného domu č.p.371 na parc.č.538, katastrální území Louky nad Olší, obec a okres Karviná, včetně pozemků parc.č.538 a 539, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.580) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava Maroš Gardošík povinný Gaštanová 1908/1 Spišská Nová Ves, SK Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.ex 162 EX 88/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 25.března 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 27.května 2013

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Povinný Gardošík Maroš má poslední známé bydliště na adrese: U Kapličky Orlová - Lutyně Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 21.února 2013, LV č.580. Usnesení o ustanovení znalce č.j.162 EX 88/12 vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 25.března 2013 za účasti zástupce majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Venkovní úpravy 2) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 3) Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 4) Stavební pozemek parc.č.538 5) Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 1.1) Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Dílčí velikosti objektu Výměra 1 6,00*3,70 = m 2 Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 2 x 2.050,- Kč/m 2 = Kč ,- CZCC: 1271 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,67 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,67 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,47 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,20 Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Cena celkem Kč ,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,

4 2) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 24 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepenou garáž se sedlovou střechou, která tvoří součást užívání rodinného domu. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Krytinu střechy tvoří eternitové šablony. Omítky jsou stříkané, podlahu tvoří betonová mazanina. Vrata jsou dřevěná, osvětlení objektu tvoří skleněné tvarovky luxfery. El.instalace je pouze světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,30*6,40*2,40 = m 3 Zastřešení 3,30*6,40*2,00*0,5 = m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP 3,30*6, m m 2.40 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.40 m. Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 8. Dveře chybí % * Okna chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy % 2.586% 2. Obvodové stěny % % 3. Stropy % % 4. Krov % 5. Krytina % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Úprava povrchů % 3.003% 8. Dveře % 9. Okna % 10. Vrata % % 11. Podlahy % % 12. Elektroinstalace % % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %. Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 18, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby Samostatně stojící 2. Konstrukce Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy Bez výrazného vlivu na cenu - 5 -

6 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s= pro stáří 60 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 24 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.128,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Index trhu (It) a polohy (Ip) byl použit podle stavby, ke které tvoří garáž příslušenství. Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.038,46 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,10 Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, podsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. V domě se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1. Objekt je v užívání od roku Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Stropy s rovnými podhledy, krytina střechy a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní a fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické, provedené v koupelně. Podlahy obytných místností jsou plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Okna plastová, dveře hladké plné i prosklené. Jednotlivá podlaží jsou propojena betonovým schodištěm s krytinou z PVC. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod na střeše instalován. Rozvod vody studené i teplé, odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. V kuchyni je instalován kuchyňský sporák se sklokeramickou deskou a digestoří. Vytápění objektu ÚT na tuhá paliva a tepelným čerpadlem. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Ostatní vybavení chybí

7 Součástí užívání rodinného domu jsou následující venkovní úpravy: - žumpa - přípojka vody - plot ze strojového pletiva dl=48 m, v=1,50 m - přední oplocení dl=20 m - vrátka a vrata z ocel.rámů s pletivem Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 8,60*10,70*2,20+3,20*4,00*2,20 = m 3 Vrchní stavba 8,60*10,70*3,50+3,20*4,00*2,50+ 7,00*2,40*4,60 = m 3 Zastřešení 8,60*10,70*3,20*0,5+7,00*2,40* 2,00*0,5 = m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 8,60*10,70+3,20*4, m m 3.00 m/* 1.NP - přízemí 8,60*10,70+3,20*4,00+7,00*2, m m 3.30 m/* Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 3.16 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnější obklady chybí % * Okna nadstandard % Podlahy obytných místností nadstandard %

8 16. Vytápění nadstandard % Elektroinstalace podstandard % Instalace plynu chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % % 8. Fasádní omítky % % 9. Vnější obklady % 10. Vnitřní obklady % % 11. Schody % 1.645% 12. Dveře % % 13. Okna % % 14. Podlahy obytných místností % % 15. Podlahy ostatních místností % % - 8 -

9 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % % 18. Bleskosvod % % 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody % % 21. Instalace plynu % 22. Kanalizace % % 23. Vybavení kuchyní % % 24. Vnitřní hygienické vybavení % 1.939% 25. Záchod % % 26. Ostatní % % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = =

10 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Vlivy zvyšující cenu *) Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 C Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Ostatní druhy vytápění (např.solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění) 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení

11 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 74 let) Celkem 0.08 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.049,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.085,52 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,36 Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 Cena celkem Kč ,- 4) Stavební pozemek parc.č.538 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.538 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 503 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 500,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 465,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 730,46 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,11 Stavební pozemek parc.č.538 Cena celkem Kč ,

12 5) Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.539 zahrada o výměře 705 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 500,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 465,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 730,46 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 292,18 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,45 Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 Cena celkem Kč ,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 16 x Jabloně 16*3,14*1,5*1,5 = m 2 2 x Švestka 2*3,14*1,6*1,6 = m celkem = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,21 ( m 2 x 314,17 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 1.825,48 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 1.825,-

13 C. REKAPITULACE 1) Venkovní úpravy Kč ,- 2) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč ,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 Kč ,- 4) Stavební pozemek parc.č.538 Kč ,- 5) Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 Kč ,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 1.825,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Dvamilionytřistadevadesátosmtisícosmsetsedmdesát Kč V Ostravě, dne 27.května 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -