ZNALECKÝ POSUDEK. č. 188/6758/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 188/6758/2014 o obvyklé ceně jednotek - bytu č. 2128/5 a garáže č. 2128/12 v bytovém domě č.p. 2126, 2127, 2128, 2129, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/24, 3297/30, 3297/32, 3297/33, vše k.ú. Strašnice, v ulici Doubravčická, v městské části Praha Strašnice, v Hlavním městě Praze ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 188/6758/2014 LV no.: 8823 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotky - byt č. 2128/5 a garáž č. 2128/12 (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) v bytovém domě č.p. 2126, 2127, 2128, 2129, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/24, 3297/30, 3297/32, 3297/33, vše k.ú. Strašnice, v ulici Doubravčická, v městské části Praha - Strašnice, v Hlavním městě Praha Address of subject / Adresa majetku: Doubravčická č.p. 2128, Strašnice (Praha 10), Praha Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Nestanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 2 (byt+garáž) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotky - byt č. 2128/5 a garáž 2128/12 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/24, 3297/30, , 3297/33 jednotky byt (podíl 733/17287), Appurtenances: Příslušenství: k jednotce - bytu náleží užívání 2x sklepních kóje v 1.PP Size: Velikost garáž (podíl 190/17287) 1.488, podíl 733/17287 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura v městské části Praha - Strašnice, v Hlavním městě Praha, obytná zóna v městské části Praha 10 - Strašnice se nachází úplná občanská vybavenost Type: Druh Unit price: Jednotková cena zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha/zeleň podíl 190/ Kč/ - 2 -

3 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 73,30 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: 73,30 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní garáž - 19,00 lodžie 5,00 Unit price: Jednotková cena: Byt Kč/ Income: Příjem: Kč Garáž Kč/kus Building finished in year Rok pořízení: 1967 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 (40) % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví SJM pana Libora Pivoňky a paní Ivy Pivoňkové, oba bytem Přecechtělova 2403/27, Stodůlky (Praha 13), Praha. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k jednotce bytu a garáži omezeno: - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty ve výši ,- Kč ve prospěch MULTICREDIT SE (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č ze dne nejsou oceňované nemovité věci zatíženy žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k jednotce - bytu a garáži omezeno: - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty ve výši ,- Kč ve prospěch MULTICREDIT SE (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Jednotka č. 2128/12 (garáž) je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako garáž. Ke dni ocenění je jednotka - nebytový prostor užíván jako garáž, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - jednotka byt prakticky v původním stavu - vnitřní vybavení v nižším standardu - bytový dům situován částečně na pozemcích jiných vlastníků (p.p.č. 3297/29, 3297/34). Uvedená skutečnost však nemá vliv na obvyklou cenu jednotek a jejich prodejnost

4 Strong points / silné stránky: - dobrý technický stav bytového domu - jednotka byt dobře udržován - v okolí dostatečná občanská vybavenost - klidné okolí bytového domu - daná oblast dostupná systémem pražské integrované dopravy - vlastní parkování v garáži Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Strašnice, obec Strašnice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Strašnice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí g/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za přítomnosti vlastníků nemovité věci pana Libora Pivoňky a paní Ivy Pivoňkové

5 IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Strašnice Kód obce : Název obce : Praha Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0100 Název okresu : Hlavní město Praha Název kraje : Hlavní město Praha Poloha v obci : Hlavní město Praha, městská část Praha 10 Strašnice Infrastructure / Infrastruktura: Město Praha ( obyvatel) je Hlavním městem České republiky. Hlavní město Praha disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, obchodní centra, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadla, kina, sportoviště, knihovny a další). Městská část Praha Strašnice, která se nachází ve východní části Hlavního města Prahy, disponuje úplnou občanskou vybaveností (úřad městské části, pošta, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy, zdravotní střediska, sportoviště a další). Po dopravní stránce je městská část Praha Strašnice velmi dobře dostupná silniční dopravou, v městské části je zavedena kompletní síť městské hromadné dopravy (metro, tramvaje, autobusy) a dále železniční dopravou. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované jednotky jsou situovány v bytovém domě č.p. 2126, 2127, 2128, 2129, v sekci označené č.p. 2128, v ulici Doubravčická, v městské části Praha 10 Strašnice, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 2128/5: Oceňovaná jednotka - byt č. 2128/5 se nachází v 3. NP (2. patro) zděného bytového domu č.p. 2126, 2127, 2128, 2129,v sekci označené č.p. 2128, na pozemcích čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/29, 3297/33, 3297/34, k.ú. Strašnice, v ulici Doubravčická. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 3 nadzemní podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 16 jednotek (bytů), 7 garáží a společné prostory. K jednotce - bytu náleží podíl o velikosti 733/17287 na společných částech bytového domu č.p. 2126, 2127, 2128, 2129 a pozemcích čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/24, 3297/30, 3297/32, 3297/33, k.ú. Strašnice. Dispoziční řešení: Jednotka - byt: Oceňovaná jednotka - byt o velikosti 4+1 s příslušenstvím se sestává ze vstupní chodby (4,26 ), koupelny s WC (4,06 ), kuchyně (5,55 ), jídelny (10,00 ), pokoje (10,19 m2), pokoje (11,88 ), pokoje (22,36 ). K bytu dále náleží užívání lodžie (5,00 m2) a 2x sklepní kóje v 1.PP bytového domu. Celková podlahová plocha bytu je 73,30 (bez výměry sklepních kójí)

6 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech a patkách, svislé nosné konstrukce jsou zděné, vnitřní příčky jsou zděné, stropy jsou betonové, zastřešení je plochou střechou, střešní krytinu tvoří novodobé asfaltové lepenky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s povrchovou úpravou TERACO. Podlahy v bytě jsou částečně betonové a částečně tvořeny dřevěnými parketami, povrchové krytiny tvoří PVC a textilní krytina. Okna jsou částečně dřevěná zdvojená, částečně plastová s izolačním dvojsklem (u lodžie a obývacího pokoje), vnitřní omítky tvoří jádrová omítka, doplněná tapetami, v sociálním zázemí a kuchyni doplněná keramickým obkladem. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, vstupní dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou hladké štukové. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu a telefonu. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, kotlem na zemní plyn, ze společné kotelny pro bytový dům, zásobování teplou užitkovou vodou je v kombinaci se systémem vytápění. Kuchyně je vybavena sektorovou kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem a digestoří. Sociální zázemí je vybaveno standardními zařizovacími předměty (vana, WC a umývadlo). V bytovém domě není výtah. Dále je bytový dům vybaven rozvody antén a domácím zvonkem. Garáž č. 2128/12: Oceňovaná jednotka - garáž č. 2128/12 se nachází v 1.PP bytového domu č.p. 2126, 2127, 2128, 2129, na pozemcích čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/29, 3297/33, 3297/34, k.ú. Strašnice, v ulici Doubravčická. K jednotce - garáži č. 2128/12 náleží podíl o velikosti 190/17287 na společných částech bytového domu č.p. 2126, 2127, 2128, 2129 a pozemcích čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/24, 3297/30, , 3297/33, k.ú. Strašnice. Vnitřní dispozice je tvořena prostorem pro stání jednoho osobního automobilu. Celková podlahová plocha garáže je 19,00. Konstrukční řešení a vybavení (nebytového prostoru): Svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy jsou betonové, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou betonové. Vnitřní omítky tvoří jádrová omítka. Vrata garáže jsou dřevěná otvíravá. Vnější omítky jsou hladké štukové. Jednotka garáž má vnitřní rozvod el. proudu. Stáří a stavební stav: Bytový dům byl postaven a kolaudován v roce 1967, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 47 let. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům je dobře udržován. Na bytovém domě byly v minulých letech prováděny průběžné opravy, které zahrnovaly: opravu střešního pláště, novou plynovou kotelnu, opravu vnějších omítek, opravu vstupů včetně výměny vchodových dveří a opravu společných prostor, nové IS (stoupačky). Oceňovaná jednotka byt je prakticky v původním, udržovaném stavu s dobrou údržbou. Technický stav oceňovaného bytu je dobrý, vnitřní vybavení bytu je v nižším standardu, odpovídající 70. letům minulého století. Oceňovaná nebytová jednotka garáž je prakticky v původním stavu, s prováděnou běžnou údržbou. Celkově lze stavebně technický stav bytového domu hodnotit jako dobrý, stavebně technický stav bytu a garáže je dobrý

7 Pozemky: K oceňované jednotce - bytu náleží podíl o velikosti 733/17287 na pozemcích čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/24, 3297/30, , 3297/33, k.ú. Strašnice. K jednotce - garáži č. 2128/12 náleží podíl o velikosti 190/17287 na pozemcích čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/24, 3297/30, , 3297/33, k.ú. Strašnice. Pozemky čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/33 jsou zcela zastavěny bytovým domem č.p. 2126, 2127, 2128, Poznámka: Bytový dům je dále situován na pozemcích čís. parcel 3297/29 a 3297/34, které jsou ve vlastnictví jiných vlastníků. Uvedená skutečnost však nemá vliv na obvyklou cenu jednotek a jejich prodejnost. Pozemky čís. parcel 3297/24, 3297/30, 3297/32 tvoří okolní přístupové pozemky kolem bytového domu. Pozemky jsou téměř rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu a telekomunikačních sítí. Pozemky jsou přístupné z okolních, veřejně přístupných pozemků, po zpevněné komunikaci pro automobilovou dopravu, pozemku čís.parcely 4481/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha ), který je ve vlastnictví Hlavního města Prahy, dále po pozemku čís. parcely 3297/27 (zeleň/ostatní plocha) a po pozemku čís. parcely 3297/28 (zeleň/ostatní plocha), které jsou ve vlastnictví fyzické osoby. Vzhledem k celkovému charakteru přístupových komunikací, lze přístup a příjezd k bytovému domu hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemků a jejich uspořádání je patrné z kopie katastrální a ortofoto mapy v příloze

8 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotek - bytu č. 2128/5 a garáže č. 2128/12 (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) v bytovém domě č.p. 2126, 2127, 2128, 2129, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 3297/20, 3297/21, 3297/22, 3297/23, 3297/24, 3297/30, 3297/32, 3297/33, vše k.ú. Strašnice, v ulici Doubravčická, v městské části Praha - Strašnice, v Hlavním městě Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 14. května ,- Kč Slovy: Dvamiliónyšestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č ze dne je vlastnické právo k jednotce bytu a garáži omezeno: - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty ve výši ,- Kč ve prospěch MULTICREDIT SE (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 188/6758/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 19. května