ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 185 v ulici Nové Město v části obce Trhové Sviny na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 124/1 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Trhové Sviny zapsaných na LV 56 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/ Praha 8 č.j. 111/2012-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, Praha 8, pod č.j. 111/2012-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 56 A: Vlastník : 1. Martanová Věra, Nové město 185, Trhové Sviny B : Nemovitosti : - objekt rodinného domu č.p. 185 na st. parcele č. 68 zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 68 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 466 m2 - parcela č. 124/1 zahrada o výměře 399 m2 vše v k.ú. a v obci Trhové Sviny dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitostí paní Martanové, která znalci umožnila prohlídku oceňovaných nemovitostí a předala potřebné informace Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 185 stojící na st. parcele č. 68 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Trhové Sviny nedaleko náměstí v ulici Nové Město v původní smíšené zástavbě menších měšťanských domů. Celý areál, který je ke dni ocenění užíván k bydlení, tvoří řadový rodinný dům č.p. 185, objekt kolny a stodoly a pozemky st. parcela č. 68 zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami a parcela č. 124/1 zahrada, která tvoří s výše uvedenými nemovitostmi jednotný funkční celek.

3 3 Kromě stavby rodinného domu jsou v areálu stavby kolny a stodoly, které dříve tvořily tvoří hospodářské budovy bývalé zemědělské usedlosti. Dnes jsou užívány ke skladování. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( oplocení na pozemku za stodolou, přípojky inženýrských sítí a zpevněné plochy na dvorku. Areál je v severní části za stodolou oplocen. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizaci. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní asfaltové komunikaci nebo zadním vjezdem přes parcelu č. 124/1 zahrada a přes stavbu stodoly. Původní stáří domu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce cca let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní, v průběhu životnosti byla provedena částečná modernizace objektu rodinného domu ( koupelna, kuchyňská linka, část podlah, vnitřních rozvodů vody a elektro ). Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří, provedené modernizaci v průběhu životnosti a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný. Hospodářské stavby ( kolna a stodola ) jsou v horším technickém stavu bez prováděné běžné údržby. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Kolna Stodola Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 68 a parcela č. 124/ Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

4 4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p. 185 ( 5 ) - SKP Popis Objekt rodinného domu je přibližně čtvercového půdorysu s menší přístavbou směrem do dvora ke kolně. Konstrukci tvoří pravděpodobně smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s taškovou krytinou. V objektu je jedna bytová jednotka velikosti 3+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizaci. Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odhadu cca let. Základy : základové pasy kamenné či betonové bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné a klenbové Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : keramické, plovoucí laminátové Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná dvojitá Dveře : hladké El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s radiátory a s kotlem na pevná paliva Rozvod vody : studené i teplé v plastu Sanitární zařízení : vana, umyvadlo, WC Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : dřez a sporák

5 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 12,30 * 11,00 = 135,30 = 3,50 473,55 7,10 * 3,40 = 24,14 = 3,50 84,49 celkem 1.NP 159,44 558,04 12,30 * 11,00 = 135,30 4,30/2 = 2,15 290,90 7,10 * 3,40 = 24,14 4,30/2 = 2,15 51,90 celkem zastřešení 159,44 342,80 celkem OP rodinný dům č.p ,84 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, volnou půdu, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 159,44 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/159,44 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 159,44 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/159,44 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu A řadový vnitřní, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 900,84 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,155 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00

6 6 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé kce smíšené zdivo P Stropy dřevěné a klenby S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické S Schody nevyskytují se CH Dveře hladké S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. PVC S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové s kotlem na PP S Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty P Bleskosvod proveden S Rozvod vody studené a teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytují se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného názoru znalce je stáří cca let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a prováděné běžné údržbě průměrný. V roce 2011 byla provedena částečná modernizace objektu vybudováním nové koupelny, osazením nové kuchyňské linky, opravou štuků, položením některých plovoucích podlah a opravou elektroinstalace a nových rozvodů vody a kanalizace. Provedené práce byly znalcem zohledněny zvýšenou předpokládanou životností stavby. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1932

7 7 Stáří 80 let Předpokládaná další životnost 70 let Celková životnost 150 let Procento ročního opotřebení 0,667 % Opotřebení 53,33 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,89 Obestavěný prostor OP m 3 900,84 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,31 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,31 Opotřebení 53,33 % ,98 Cena časová rodinného domu č.p. 185 ke dni odhadu Kč , Kolna ( 7 ) Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který navazuje na severní fasádu rodinného domu. Je zděný z cihelného zdiva, s pultovou střechou umožňující zařízení podkroví. Hlavní vstupy jsou ze západní fasády a převážně slouží ke skladování. V objektu je umístěn kotel pro oceňovaný rodinný dům. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného a kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný s rovným podhledem Střecha : pultový krov vázaný Střešní krytina : tašková Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Původní stáří cca let. Technický stav podprůměrný, běžná údržba není prováděna. Krov je napaden dřevokazným hmyzem. Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : betonová mazanina

8 8 Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Seznam místností : sklad, kotelna a dílna Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 4,50 * 11,50 = 51,75 = 2,50 129,38 celkem 1.NP 51,75 129,38 4,50 * 11,50 = 51,75 0,60 + 2,90/2 = 2,05 106,09 celkem zastřešení 51,75 106,09 celkem OP kolna 235,47 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako sklad či dílna, svou zastavěnou plochou 51,75 m 2 nepřesahuje 100 m 2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Kolna je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1250,-Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 235,47 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,103 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00

9 9 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové betonové pasy P Obvodové konstrukce zděné S Stropy dřevěné S Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinku S Úprava povrchů omítka vápenná štuková S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře náplňové S Okna dřevěné zdvojené S Podlahy betonové S Elektroinstalace světelná P CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 371, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1932 Stáří 80 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 110 let Procento ročního opotřebení 0,909 % Opotřebení 72,73 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,24 Obestavěný prostor OP m 3 235,47 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,88 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,88 Opotřebení 72,73 % ,23 Cena časová kolny ke dni odhadu Kč ,65

10 Stodola ( 3 ) Popis Obdélníkový objekt se sedlovou střechou bez zastropení, který uzavírá dvůr na severní straně areálu. Objekt je zděný z masivního kamenného až smíšeného zdiva s dřevěným krovem vaznicové soustavy. Tvoří severní křídlo bývalé zemědělské usedlosti s hlavními vjezdovými vraty. V objektu je volný prostor užívaný jako skladovací. Dům není napojen na žádné inženýrské sítě. Původní stáří objektu je cca 90 let. Základy : základové kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Stropy : nevyskytují se Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytují se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : zbytky omítek Podlaha a dlažby : hliněná Schodiště : nevyskytují se Okna : nevyskytují se Dveře : nevyskytují se Vrata : dřevěná El. instalace : nevyskytují se Obklady : nevyskytují se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 8,70 * 14,00 = 121,80 = 3,10 377,58 celkem 1.NP 121,80 377,58 8,70 * 14,00 = 121,80 3,40/2 = 1,70 207,06 celkem zastřešení 121,80 207,06 celkem OP stodola 584,64 m 3

11 11 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška ( m ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 121,80 6,50 377,58 Celkem všechna podlaží 121,80 377,58 Zastřešení 207,06 Celkem budova 584,64 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 121,80 : 1 = 121,80 m 2 Průměrná výška podlaží ( 121,80 * 6,50 ) /121,80 = 6,50 m Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 121,80 m 2, což méně než 150 m 2, nemůže tudíž jíti o halu, Objekt nelze zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky, provede se ocenění dle 3 vyhlášky jako BUDOVA. Objekt se využíval naposledy pro skladování. Provozní budova stodola je stavbou typu S se základní cenou 2 231,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky objekt pro skladování typ S ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 231,- Kč/m 3 Obestavěný prostor části objektu OP m 3 584,64 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 121,80 Průměrná výška podlaží PVP m 6,50 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,9742 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,6231 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,000 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,122 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny podkroví a vrat = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy kamenné pasy bez izolace P Svislé konstrukce kamenné a smíšené zdivo S Stropy nevyskytují se CH Zastřešení dřevěný vázaný krov S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinku S Úprava vnitřních povrchů nevyskytují se CH Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S Vnitřní obklady keramické neuvažuje se Schody nevyskytují se CH

12 12 11 Dveře nevyskytují se CH Vrata dřevěná S Okna nevyskytuje se CH Povrchy podlah nevyskytují se CH Vytápění neuvažuje se Elektroinstalace nevyskytují se CH Bleskosvod nevyskytuje se CH Vnitřní vodovod neuvažuje se Vnitřní kanalizace neuvažuje se Vnitřní plynovod neuvažuje se Ohřev teplé vody neuvažuje se Vybavení kuchyní neuvažuje se Vnitřní hygienická zařízení neuvažuje se Výtahy neuvažuje se Ostatní nevyskytuje se CH Instalační jádra neuvažuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 1 429, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1922 Stáří 90 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 120 let Procento ročního opotřebení 0,83 % Opotřebení 75,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,27 Obestavěný prostor OP m 3 584,64 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,46 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,46 Opotřebení 75,00 % ,10 Cena stodoly ke dni odhadu Kč ,37

13 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení a vjezdová branka - Zpevněné plochy Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,31 Kč Cena stavby objektu stodoly bez č.p ,88 Kč Cena stavby objektu kolny bez č.p ,46 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,65 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,04 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,33 Kč Cena stavby objektu stodoly bez č.p ,65 Kč Cena stavby objektu kolny bez č.p ,37 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,35 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,08 Kč Pozemky st. parcela č. 68 a parcela č. 124/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky stavební parcela č. 68 zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami a má výměru 466 m2 a parcela č. 124/1 zahrada tvoří s tímto st. pozemkem jednotný funkční celek a má výměru 399 m2. Celková výměra oceňovaných pozemků je 865 m2. Ke dni ocenění je k prodeji v obci Trhové Sviny pozemek pro výstavbu rodinného domu. Pozemek o výměře 810 m2 je inzerován za nabídkovou cenu ,- Kč. Z důvodu uvedení nabídkové ceny a nikoli prodejní je tato redukována koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra )

14 14 Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Trhové Sviny, nízkopodlažní zástavba, UP obce pro výstavbu RD Popis srovnávacího pozemku Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě u pozemku, ale přípojky nepřipraveny Výměra srovnávacího pozemku VS m2 810 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,85 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 552,50,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce Trhové Sviny 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita bytové a smíšené zástavby 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Centrum obce Trhové Sviny, část obce zastavěná smíšenou zástavbou Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý pozemek západní orientace, zpevněný příjezd, inženýrské sítě u pozemku Výměra oceňovaného pozemku m2 865 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Centrum města Trhové Sviny 1.10 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.40 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita bytové a smíšené zástavby 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 654,50 Cena oceňovaného pozemku Kč ,50,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč ,00

15 15 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,33 Kč 53,33 % ,31 Kč Kolna ,65 Kč 72,73 % ,88 Kč Stodola ,37 Kč 75,00 % ,46 Kč Venkovní úpravy ,08 Kč ,04 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky st. parcela č. 68 a parcela č. 124/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají Ocenění výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 7 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekt rodinného domu vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 80 Celková životnost Z ( roků ) 100

16 16 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 53,33 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 2 000,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 5 065,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč 1 091,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 1 091,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,23 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč ,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ).

17 17 Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Rodinného domu v Trhových Svinech Lokalita : nedaleko centra ul. Nové město RD v ulici Nové Město v Trhových Svinech. Jedná se o řadový dům s průjezdem do dvora. Z každé strany průjezdu je bytová jednotka, jedna o velikosti 1+1, cca 50 m2 a druhá o velikosti 2+1, 80 m2. Dům je částečně podsklepen. Na uzavřeném dvoře je velká historická dřevěná stodola, kotelna a další stavba. Celková plocha domu i dvora je 865 m2. Dům má původní dřevěná okna, na střeše je pálená taška. Zastavěná plocha : 165 m2 Užitná plocha : 130 m2 Celková výměra pozemku : 865 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rodinného domu v Trhových Svinech Lokalita : nedaleko centra ul. Trocnovská

18 18 Rodinný dům se zahradou v katastrálním území Trhových Svinů. Nemovitost se nachází nedaleko centra. Objekt je v zachovalém původním stavu. Dispozice 5+1. Vytápěno kotlem na tuhá paliva + kotlem na plyn Dakon. Voda obecní. El.původní. Hranici pozemku tvoří místní potok. Celková výměra pozemku 535m2, zastavěná plocha 139m2. Jedná se o jednopodlažní objekt s velkým půdním prostorem vhodným pro půdní vestavbu. Ve městě je 100% občanská vybavenost. Možnost využít i jako dvougenerační objekt. Zastavěná plocha : 139 m2 Užitná plocha : 130 m2 Celková výměra pozemku :535 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinného domu v Trhových Svinech Lokalita : centrum města ul. Kostelní Řadový historický dům v samém centru Trhových Svinů. Jedná se o nemovitost, která není v památkově chráněném území. Ve zvýšeném přízemí se nachází bytový jednotka 2+1 s balkonem, kůlny, kotelna,prostory na uskladnění topiva a malý dvorek. V prvním patře je potom bytová jednotka 3+1 s balkonem. Je zde možnost dobudovat další bytovou jednotku v podkroví. Objekt je celý podsklepen.voda je z obecního zdroje, odpad je sveden do kanalizace. Topení je na tuhá paliva ( palivo na cca dvě sezóny v ceně ) je zde i plynová přípojka. Telefonní a internetové připojení. Nemovitost je v původním stavu. Veškerá občanská vybavenost je v místě. Vzdálenost na náměstí je 100 m.

19 19 Zastavěná plocha : 184 m2 Užitná plocha : 120 m2 Celková výměra pozemku : 184 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Trhové Sviny, zastavěná část obce v centru, Nové Město Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 3+1 stodola, kolna/ ne 865 průměrný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Trhové Sviny, zastavěná část obce v centru, Nové Město 1+1 a 2+1 stodola, kolna/ ne 865 průměrný 2 RD obec Trhové Sviny, zastavěná část obce v centru, Trocnovská ul. o 5+1 kolna/ne 535 průměrný - 3 RD obec Trhové Sviny, zastavěná část obce v centru, Nové Město 2+1 a 3+1 ne/ ne 184 horší Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,05 1,05 1,05 1,00 1,00 1, , , ,00 1,00 1,00 0,90 0,97 1,00 0, , , ,20 1,05 1,00 1,00 0,95 1,15 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/

20 20 K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je též výrazně nižší než obvyklá cena nemovitostí, a to především z důvodu možného nižšího reálného nájemného v daném místě a čase. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní bytové zástavby starších rodinných domů v zastavěné části obce přímo v centru obce. Objekt je v průměrném technickém stavu, běžná údržba je v posledních letech prováděna. Horší technický stav vykazují hospodářské budovy za rodinným domem. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na dobré úrovni. Potřebná občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti v místě.. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení. Nevýhodou je špatný technický stav, části průjezdu a krovu u obytné části, kolny a stodoly, které vyžadují nemalé investice. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem, o čemž svědčí nabídka obdobných nemovitostí na vícero realitních internetových serverech. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen.

21 21 Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 185 v ulici Nové Město v části obce Trhové Sviny na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 124/1 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Trhové Sviny zapsaných na LV 56 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : devětsetpadesáttisíckorunčeských ,- Kč

22 22 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 56 1x kopie katastrální mapy

23 23 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 162/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 4. května 2012 Ing. Michal Sirový

24 24 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 185 zadní pohled na RD č.p. 185

25 25 stodola za domem RD č.p. 185 kuchyně v 1.NP