Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Znalecký posudek č /2014 O ceně vodovodního řadu a kanalizace části díla Inženýrské sítě pro výstavbu RD Hronov - Šedivá Hora na více pozemcích více vlastníků v katastrálním území Hronov, v obci Hronov, okres Náchod, kraj Královéhradecký. Objednatel posudku: Vodovody a kanalizace Náchod a.s. Kladská Náchod Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro stanovení emisního ažia. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Posudek obsahuje 12 stran a 2 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu znalce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny vodovodního řadu a kanalizace části díla Inženýrské sítě pro výstavbu RD Hronov - Šedivá Hora na více pozemcích více vlastníků v katastrálním území Hronov, v obci Hronov, okres Náchod, kraj Královéhradecký. Pozemky nejsou předmětem ocenění. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku Objednávka posudku Rozhodnutí o povolení užívání vodního díla Dokumentace stavby Inženýrské sítě pro výstavbu RD Hronov Šedivá Hora, z vyhotovenou INS atelier s.r.o., Ing. Tomášem Buriánkem, nám. Čs. armády 110, , Hronov Rozpočty Jiří Kocián, Červený Kostelec Technická zpráva skutečného provedení Martin Joch 2012 Rozhodnutí o povolení stavby vodovodu a kanalizace z Kolaudační souhlas z vydaný MÚ Náchod Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Vlastnické a evidenční údaje název: Inženýrské sítě pro výstavbu RD Hronov - Šedivá Hora adresa: Hronov kraj: Královéhradecký okres: Náchod obec: Hronov katastrální území: Hronov počet obyvatel obce: Dokumentace a skutečnost Dokumentace se byla poskytnuta, ocenění je provedeno dle skutečného stavu. Jiná dokumentace nebyla na mé požádání předložena. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou stavební objekty vodovodu a kanalizace na vybudovaném díle Inženýrské sítě pro výstavbu RD Hronov - Šedivá Hora v katastrálním území Hronov. Stavba vodovodu a kanalizace byla prováděna stavebníkem: František Holman, Šedivá Hora 25, Hronov Stavba obsahuje: IO 01 Vodovod - celková délka 396 m Větev V.1 v délce 329,0 m - DN 80 (PE x10,0 mm SDR 11) Větev V.2 v délce 36,0 m - DN 50 (PE x5,8 mm SDR 11) Větev V.2 v délce 31,0 m - DN 50 (PE x5,8 mm SDR 11) Napojení vodovodu je provedeno na stávající řad navrtávací pasem a šoupátkem. Potrubí je uloženo většinou v hloubce 1,5-1,6m IO 02 Kanalizace - celková délka 418,5 m Stoka A v délce 351,5 m - DN 300 (UR2 - Ultra Rib 2) Stoka A.1 v délce 36 m - DN 200 (UR2 - Ultra Rib 2) Stoka A.2 v délce 31 m - DN 200 (UR2 - Ultra Rib 2) Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Napojení kanalizace je provedeno do stávající stoky stávající šachtou SŠ u objektu čp.76 na St Na oceňovaných stokách je vybudováno 17 revizních šachet kompletně provedených z betonových dílců s integrovanými spoji. Hloubka uložení potrubí činí 2,0-5,0 m. je provedeno dvěma způsoby: - podle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. 3a) oceňovací vyhlášky č. 456/2008 Sb. v platném znění - podle účetní hodnoty Prvním způsobem je ocenění podle platného oceňovacího předpisu č. 456/2008 Sb. Druhý způsob ocenění jsem zvolil (v souladu s odst obchodního zákoníku) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. 3e) - oceňování podle účetní hodnoty. Tento způsob ocenění jsem zvolil z důvodu, že na trhu s nemovitostmi se kanalizační sítě neobchodují, ocenění výnosovým způsobem není rovněž možné provést. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) IO 01 Vodovod větev V.1 2) IO 01 Vodovod větev V.2 3) IO 01 Vodovod větev V.3 4) IO Stoka A 5) IO Stoka A.1 6) IO Stoka A.2 b) Šachty na stokách kanalizace Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 4 záplav Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,60 celku 2 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které obec má nebo obec bez sítí 3 Dopravní dostupnost II. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 0,00 4 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné 0,00 komunikace 5 Výhodnost polohy pozemku z III. Bez vlivu na komerční využití 0,00 hlediska komerční využitelnosti 6 Vlivy ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,600 i = 2 a) Hlavní stavby a.1) IO 01 Vodovod větev V.1 17 Jedná se o prodloužení vodovodního řadu pro veřejnou potřebu v lokalitě Šedivá Hora. Rozváděcí větev V.1 vede z původního řadu v Husově ulici, dl 329 m, DN 110 mm - větev V.2 vychází z V.1 v km 0,154, v ulici Šedivá hora, dl. 36 m, DN 63 mm - větev V.3 vychází z V.1 v km 0,243, v ulici Šedivá hora, dl. 31 m, DN 63 mm Typ stavby: 12. Vodovody trubní Profil potrubí DN: 100 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub z plastických hmot Hloubka uložení potrubí: 1,50 m Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,302 Množství: 329,00 m řady vodovodní přívodní a zásobovací Základní jednotková cena: 2 063, Kč/m Korekce za hloubku uložení potrubí: 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3020 Základní jednotková cena upravená: = 4 749,03 Kč/m Základní cena upravená: 329,00 m 4 749,03 Kč/m = ,87 Kč Cena stavby: = ,87 Kč Předpokládaná další životnost: 59 roků Opotřebení: / (1 + 59) = 1,667 % Odpočet opotřebení: ,87 Kč 1,667 % ,72 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,15 Kč Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,15 Kč Cena stavby: CS = CS N pp = ,09 Kč IO 01 Vodovod větev V.1 určená cena: ,09 Kč a.2) IO 01 Vodovod větev V.2 17 Jedná se o prodloužení vodovodního řadu pro veřejnou potřebu v lokalitě Šedivá Hora. Rozváděcí větev V.2 vychází z V.1 v km 0,154, v ulici Šedivá hora, dl. 36 m, DN 63 mm Typ stavby: 12. Vodovody trubní 80 mm Profil potrubí DN: Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub z plastických hmot Hloubka uložení potrubí: 1,50 m Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: řady vodovodní přívodní a zásobovací Koeficient změny ceny stavby: 2,302 Množství: 36,00 m Základní jednotková cena: 1 640, Kč/m Korekce za hloubku uložení potrubí: 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3020 Základní jednotková cena upravená: = 3 775,28 Kč/m Základní cena upravená: 36,00 m 3 775,28 Kč/m = ,08 Kč Cena stavby: = ,08 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Předpokládaná další životnost: 59 roků Opotřebení: / (1 + 59) = 1,667 % Odpočet opotřebení: ,08 Kč 1,667 % 2 265,62 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,46 Kč Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,46 Kč Cena stavby: CS = CS N pp = ,68 Kč IO 01 Vodovod větev V.2 určená cena: ,68 Kč a.3) IO 01 Vodovod větev V.3 17 Jedná se o prodloužení vodovodního řadu pro veřejnou potřebu v lokalitě Šedivá Hora. Rozváděcí větev V.3 vychází z V.1 v km 0,243, v ulici Šedivá hora, dl. 31 m, DN 63 mm. Typ stavby: 12. Vodovody trubní 80 mm Profil potrubí DN: Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub z plastických hmot Hloubka uložení potrubí: 1,50 m Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: řady vodovodní přívodní a zásobovací Koeficient změny ceny stavby: 2,302 Množství: 31,00 m Základní jednotková cena: 1 640, Kč/m Korekce za hloubku uložení potrubí: 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3020 Základní jednotková cena upravená: = 3 775,28 Kč/m Základní cena upravená: 31,00 m 3 775,28 Kč/m = ,68 Kč Cena stavby: = ,68 Kč Předpokládaná další životnost: 59 roků Opotřebení: / (1 + 59) = 1,667 % Odpočet opotřebení: ,68 Kč 1,667 % 1 950,95 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,73 Kč Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,73 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 Cena stavby: CS = CS N pp = ,64 Kč IO 01 Vodovod větev V.3 určená cena: ,64 Kč a.4) IO Stoka A 17 Stoka A kanalizace vede z Husovy ulice ulicí Šedivá hora, DN 300, dl. 351,5 m. Typ stavby: 13. Kanalizace trubní Profil potrubí DN: 300 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z plastických hmot Hloubka uložení potrubí: 2,50 m Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: kanalizace trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,296 Množství: 351,50 m Základní jednotková cena: 2 163, Kč/m Korekce za hloubku uložení potrubí: 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2960 Základní jednotková cena upravená: = 5 959,50 Kč/m Základní cena upravená: 351,50 m 5 959,50 Kč/m = ,25 Kč Cena stavby: = ,25 Kč Předpokládaná další životnost: 79 roků Opotřebení: / (1 + 79) = 1,250 % Odpočet opotřebení: ,25 Kč 1,250 % ,55 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,70 Kč Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,70 Kč Cena stavby: CS = CS N pp = ,82 Kč IO Stoka A určená cena: ,82 Kč a.5) IO Stoka A.1 17 Větev stoky A.1 vede z hlavní stoky A, DN 200, dl. 36 m. Typ stavby: 13. Kanalizace trubní Profil potrubí DN: 300 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z plastických hmot Hloubka uložení potrubí: 2,50 m Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,296 Množství: 36,00 m kanalizace trubní Základní jednotková cena: 2 163, Kč/m Korekce za hloubku uložení potrubí: 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2960 Základní jednotková cena upravená: = 5 959,50 Kč/m Základní cena upravená: 36,00 m 5 959,50 Kč/m = , Kč Cena stavby: = , Kč Předpokládaná další životnost: 79 roků Opotřebení: / (1 + 79) = 1,250 % Odpočet opotřebení: , Kč 1,250 % 2 681,78 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,22 Kč Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,22 Kč Cena stavby: CS = CS N pp = ,13 Kč IO Stoka A.1 určená cena: ,13 Kč a.6) IO Stoka A.2 17 Větev stoky A.2 vede z hlavní stoky A, DN 200, dl. 31 m. Typ stavby: 13. Kanalizace trubní Profil potrubí DN: 300 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z plastických hmot Hloubka uložení potrubí: 2,50 m Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: kanalizace trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,296 Množství: 31,00 m Základní jednotková cena: 2 163, Kč/m Korekce za hloubku uložení potrubí: 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2960 Základní jednotková cena upravená: = 5 959,50 Kč/m Základní cena upravená: 31,00 m 5 959,50 Kč/m = ,50 Kč Cena stavby: = ,50 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 Předpokládaná další životnost: 79 roků Opotřebení: / (1 + 79) = 1,250 % Odpočet opotřebení: ,50 Kč 1,250 % 2 309,31 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,19 Kč Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,19 Kč Cena stavby: CS = CS N pp = ,11 Kč IO Stoka A.2 určená cena: ,11 Kč b) Šachty na stokách kanalizace 10 Jedná se o 17 ks šachet Š1 - Š17 na stoce A, A.1 a A.2 materiál je z betonových prefabrikátů včetně den, DN 1000 mm, hloubka 2,0-5,0 m. Šachty jsou uvnitř opatřeny stupadly, v horní části je vždy konus, vyrovnávací prstence a poklopy BEGU pro zatížení tř. D400 litinové Kanalizační šachta vodotěsná betonová - hloubka 3.00 m: 17 ks Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,296 Základní cena: 17 ks , Kč/ks , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2960 Cena stavby: = , Kč Předpokládaná další životnost: 89 roků Opotřebení: / (1 + 89) = 1,111 % Odpočet opotřebení: , Kč 1,111 % 5 203,75 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,25 Kč Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,25 Kč Cena stavby: CS = CS N pp = ,15 Kč Šachty na stokách kanalizace určená cena: ,15 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. 3e) je provedeno podle účetní hodnoty díla. Podklady byly poskytnuty zástupci investorem akce Františkem Holmanem, z projektové dokumentace a z podkladů jím předložených. Rozpočtová cena dle výkazu výměr činila v ,- Kč Pořizovací cena díla v roce 2013 činila ,- Kč Na vlastní dílo byly navázány práce, které si vodní dílo vyžádalo, avšak na ocenění vlastního díla nemají vliv, například: Bourání a následné úpravy povrchů zpevněných ploch, pažení výkopu, terénní úpravy, dopravní značení, zařízení staveniště, skládkovné a další. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10

11 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) IO 01 Vodovod větev V ,09 Kč 2) IO 01 Vodovod větev V ,68 Kč 3) IO 01 Vodovod větev V ,64 Kč 4) IO Stoka A ,82 Kč 5) IO Stoka A ,13 Kč 6) IO Stoka A ,11 Kč b) Šachty na stokách kanalizace ,15 Kč Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle 50: ,62 Kč , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: dvamilionyosmsetdvacetšesttisícsedmset Kč Hodnota nepeněžního vkladu ve výši ,- Kč, která byla stanovena na základě shora popsaných způsobů ocenění. Odpovídá částce, která má být započtena jako vklad do základního kapitálu obchodní společnosti. Tato cena, která byla stanovena na základě popsaných způsobů ocenění ve znaleckém posudku, odpovídá úhrnnému emisnímu kursu akcií, které mají být vydány za tento nepeněžitý vklad, konkrétně akcí v emisním kurzu 1.586,- Kč. Dle odsouhlaseného návrhu výroční zprávy obchodní společnosti Vodovody a kanalizace Náchod a.s. IČ je emisní kurz, který odpovídá částce ve výši 1.586,- Kč za jednu akcii o jmenovité hodnotě 1.000,- Kč. Počet akcií vydaný za nepeněžitý vklad činí: 1783 ks akcií. Tento znalecký posudek neslouží pro účely převodu daně z nemovitosti. V Trutnově, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 11

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. E. Seznam příloh Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitostí 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 12