Znalecký posudek č. 1066/83/2012

Transkript

1 Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova 408/68, Žďár nad Sázavou 2, tel , Znalecký posudek č. 1066/83/2012 O ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 89 v obci Pyšel, včetně příslušenství a pozemků p.č. St. 126, 1205/2, 1211/2 a 1211/3 k.ú. Pyšel, okres Třebíč Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/ Ostrava - Mariánské Hory Účel posudku: exekuční řízení č.j. 024 EX 787/12-53 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova Žďár nad Sázavou Posudek obsahuje 26 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Žďáru nad Sázavou,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit zjištěnou cenu a obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV 315 pro k.ú. Pyšel k datu místního šetření. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne a za přítomnosti majitele nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 024 EX 787/12-53 soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové Exekutorského úřadu Ostrava, Slévárenská 410/14, Ostrava Výpis z katastru nemovitostí pro LV 315 k.ú. Pyšel ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Výsledky místního šetření a měření Fotodokumentace pořízená při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Vysočina Okres: Třebíč Obec: Pyšel Katastrální území: Pyšel (737003) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. Nemovitost je na listu vlastnictví uvedena jako objekt bydlení. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt je uspořádán a užíván k trvalému bydlení jedné rodiny. Objekt je dokončený, zkolaudovaný a má přidělené číslo popisné. Oceněn bude jako rodinný dům. 6. Celkový popis nemovitosti Pyšel je obcí lokálního významu. Obec se nachází podél silnice III. třídy ve směru Třebíč - Tasov ve vzdálenosti 15km od Třebíče. V obci je prodejna smíšeného zboží, mateřská škola, základní škola 1.stupně a restaurace. V obci je veřejný vodovod a rozvod zemního plynu. Pošta, zdravotnické zařízení a vybrané služby jsou nejblíže v obci Náměšť nad Oslavou ve vzdálenosti 7km. Dopravní spojení je pouze autobusem. Oceňovaná nemovitost je umístěna na okraji souvislé zástavby obce vedle výjezdu na obec Tasov. Umístěna je na rovinatém pozemku. Je přístupná ze zpevněné veřejné komunikace. Dům je Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 napojen na vlastní studny a rozvod elektro. Kanalizace je svedena do septiku. Na hranici pozemku je přípojky zemního plynu. V obci je veřejný vodovod. Pod č.p. 89 náleží rodinný dům s průjezdem, vedlejší stavby - kolna, chlév, přístřešek na zemědělské stroje a stodola. Všechny stavby jsou postaveny na pozemku p.č. St K nemovitosti náleží pozemky p.č. St. 126 a pozemky zahrad p.č. 1205/2, 1211/2 a 1211/3 a dvě studny. Zahrady jsou se stavebním pozemek ve funkčním celku. Jsou oplocené. K rodinnému domu náleží i venkovní úpravy a to přípojky sítí, oplocení zahrad a zděné oplocení dvora a jímka. Na pozemcích zahrad jsou vysázené ovocné a okrasné trvalé porosty. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p. 89 2) Stodola b) Vedlejší stavby 1) Průjezd 2) Kolna 3) Chlév 4) Přístřešek na zemědělské stroje c) Studny 1) Studna kopaná 2) Studna vrtaná d) Trvalé porosty e) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Třebíč Počet obyvatel: do obyvatel a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p a Popis: Rodinný dům je volně stojící. Je z malé části podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a nevyužitý podstřešní prostor. Je založen na kamenných pasech bez izolací proti vodě. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva tl do 60cm. Stropy jsou klenuté do traverz, v podzemním podlaží jsou betonové. Zhruba v 1/3 plochy domu jsou pod stropem zavěšené omítané heraklitové podhledy. Střecha je valbová s dřevěným krovem a cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Schodiště je do sklepa betonové, na půdu dřevěné strmé. Okna jsou dřevěná dvojitá, jedno je plastové. Dveře jsou hladké lakované, venkovní dveře jsou dřevěné. Podlahy v podzemním podlaží jsou betonové, v nadzemním podlaží jsou v pokojích betonové PVC. V ostatních místnostech jsou keramické nebo cementové dlažby. V jednom pokoji je pouze hrubý beton. Vnitřní omítky jsou štukové, keramické obklady jsou v koupelnách a kuchyních. Vnější omítka je břizolitová škrábaná a vápenná. V jedné koupelně je vana a umyvadlo, WC je s nádržkou. Ve druhé koupelně je sprchový kout, umyvadlo a kombi WC. Objet je vytápěn ústředním topením s kotlem na pevná paliva. Radiátory jsou ocelové žebrové a deskové. Zdrojem TUV je boiler. V domě je rozvod elektro 230a 400V. V kuchyních jsou linky a elektrické sporáky. Dům je napojen na vlastní studny (vrtanou a kopanou). Rozvody vody jsou v ocelovém a plastovém potrubí. Dispozice: V podzemním podlaží je jedna místnost kotelny s uhelnou. V 1.NP jsou dva byty velikosti 2+1. V levém bytě je předsíň, koupelna s WC, kuchyň, spíž, ložnice a obývací pokoj. V bytě vpravo je předsíň, komora, kuchyň, dva pokoje a koupelna s WC. Jeden pokoj je v probíhající rekonstrukci a není obyvatelný. Podstřešní prostor je užívaný jako půda. Přístup na půdu je po schodišti ze dvora. Dům je dvoubytový. Byty ale mají jeden elektroměr a jeden systém vytápění. Stáří, opotřebení, provedené stavební úpravy: Objekt byl postaven v roce V roce 1988 byla provedena částečná rekonstrukce bytu vlevo. Provedeny byly protiradonové izolace s vybetonováním nových podlah. Byty vyzděny nové příčky, byly položeny nové nášlapné vrstvy podlah v pokojích, koupelně a kuchyni, vybudovaná byla koupelna s WC, proveden byl systém ústředního vytápění, instalace vody, kanalizace a části elektro.

5 5 V roce 2011 byla v bytě vpravo zrekonstruovaná koupelna s WC a kuchyně, vyměněna byla otopná tělesa, všechny instalace a jedno okno. Rekonstrukce není dokončená. Chybí podlaha a dveře v jednom pokoji. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1PP 2,02 m 7,95 4,35 = 34,58 m 2 1NP 3,11 m 7,95 20,06 = 159,48 m 2 Součet: 5,13 m 194,06 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 194,06 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 159,48 m 2 Podlažnost: 194,06 / 159,48 = 1,22 Obestavěný prostor (OP): 1PP 2,02 7,95 4,35 = 69,86 m 3 1NP 3,11 7,95 20,06 = 495,97 m 3 zastřešení 4,15/2 7,95 26,06+4,15/3 7,95 4,0 = 473,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 039,71 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Vysočina Obec: Pyšel Počet obyvatel: 461 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 375, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03

6 6 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,940 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 0,05 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,547 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,940 0,547 = 0,514 Cena upravená (CU = IPC I): 2 375, 0,514 = 1 220,75 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 1 039, ,75 = ,98 Kč Rodinný dům č.p. 89 zjištěná cena: ,98 Kč a.2) Stodola 3 Stodola není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a využitelný podstřešní prostor. Objekt je založen na kamenných pasech bez izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné smíšené tl. cca 50cm. Štíty jsou dřevěné. Stropy jsou dřevěné trámové s částečným vrchním záklopem. Střecha je sedlová

7 7 s dřevěným krovem a cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Vnější omítky jsou vápenné, vnitřní jsou vápenné hrubé. Vrata jsou dřevěná svlaková, okna chybí. Podlaha je z dusané zeminy a betonová. V objektu je elektroinstalace pro osvětlení. Objekt byl postaven v roce Je bez podstatných stavebních úprav, udržovaný. Je zde pouze nová elektroinstalace z roku Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Koeficient změny ceny stavby: 2,183 Koeficient prodejnosti: 0,168 (Zemědělství) Podlaží: 1NP Výška: 3,39 m Zastavěná plocha: 15,38 10,09+5,16 5,10 = 181,50 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,39 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 181,50 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP 3,39 15,38 10,09+5,16 5,10 (2,03+3,82)/2 = 603,05 m 3 zastřešení (8,14 3,39)/2 15,38 10,09 = 368,56 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 971,61 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací 13,10 % Standardní 2. Svislé konstrukce 30,40 % Standardní 70 % Podstandardní 30 % 3. Stropy 13,80 % Standardní 4. Krov, střecha 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 3,90 % Podstandardní 8. Úprava vnějších povrchů 2,70 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 2,40 % Nevyskytuje se 12. Vrata 3,00 % Podstandardní 13. Okna 3,40 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah 3,00 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 6,10 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se

8 8 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,40 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 30 % 0, Úprava vnitřních povrchů 0,54 3,90 % 0, Schody 0,54 1,852 1,80 % 0, Dveře 0,54 1,852 2,40 % 0, Vrata 0,54 3,00 % 0, Okna 0,54 1,852 3,40 % 0, Povrchy podlah 0,54 1,852 3,00 % 50 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,40 % 0,0540 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7645 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 115, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9564 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9195 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1830 Koeficient prodejnosti K p : 0,1680 Základní jednotková cena upravená: = 435,55 Kč/m 3 Základní cena upravená: 971,61 m 3 435,55 Kč/m 3 = ,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 79 roků Předpokládaná další životnost: 21 roků Opotřebení: / ( ) = 79,000 % Odpočet opotřebení: ,74 Kč 79,000 % ,94 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,80 Kč Stodola zjištěná cena: ,80 Kč

9 9 b) Vedlejší stavby b.1) Průjezd 7 Průjezd je postaven mezi rodinným domem a kolnou. Využívá nosného systému rodinného domu a kolny. Zastřešen je sedlovou střechou s dřevěným krovem a cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Vrata jsou dřevěná svlaková. Podlaha chybí, průjezd není zpevněný. Postaven byl zároveň s rodinným domem v roce Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,403 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,834 (Rodinné domy) Podlaží: 1NP Výška: 3,59 m Zastavěná plocha: 4,20 7,96 = 33,43 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP 3,59 4,20 7,96 = 120,02 m 3 zastřešení 4,15/2 4,20 7,96 = 69,37 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 189,39 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 6,20 % Nevyskytuje se 2. Obvodové stěny 30,40 % Nevyskytuje se 3. Stropy 19,30 % Standardní 4. Krov 10,80 % Standardní 5. Krytina 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce 1,90 % Standardní 7. Úprava povrchů 4,90 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře 3,10 % Podstandardní 10. Okna 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy 6,80 % Nevyskytuje se 12. Elektroinstalace 4,90 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 :

10 10 1. Základy 0,54 1,852 6,20 % 0, Obvodové stěny 0,54 1,852 30,40 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 4,90 % 0, Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0, Dveře 0,54 3,10 % 0, Okna 0,54 1,852 1,00 % 0, Podlahy 0,54 1,852 6,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,90 % 0,0490 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4033 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4033 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 0,8340 Základní jednotková cena upravená: = 751,56 Kč/m 3 Základní cena upravená: 189,39 m 3 751,56 Kč/m 3 = ,95 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 79 roků Předpokládaná další životnost: 21 roků Opotřebení: / ( ) = 79,000 % Odpočet opotřebení: ,95 Kč 79,000 % ,98 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,97 Kč Průjezd zjištěná cena: ,97 Kč b.2) Kolna 7 Kolna je postavena naproti obytné části, navazuje na průjezd. Není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a půdu. Zděná je z pórobetonových tvárnic a kamene, část obvodových konstrukcí je dřevěná jednostranně obíjená. Střecha je valbová s dřevěným krovem a cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Podlaha je hrubá betonová. Dveře, okna a instalace chybí. Omítnuto není pórobetonové zdivo. Schodiště je dřevěné strmé. Objekt byl postaven v roce V roce 1980 byla část dřevěného pláště nahrazena pórobetonovými bloky. Objekt je výrazně podstandardně vybavený, jeho opotřebení odpovídá stáří nemovitosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,834 (Rodinné domy)

11 11 Podlaží: 1NP Výška: 3,59 m Zastavěná plocha: 4,06 7,96 = 32,32 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP 3,59 4,06 7,96 = 116,02 m 3 zastřešení 4,06 7,96 4,15/3 = 44,71 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 160,73 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy 6,20 % Standardní 2. Obvodové stěny 30,40 % Standardní 70 % Podstandardní 30 % 3. Stropy 19,30 % Standardní 4. Krov 10,80 % Standardní 5. Krytina 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce 1,90 % Standardní 7. Úprava povrchů 4,90 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % 8. Schodiště 3,80 % Podstandardní 9. Dveře 3,10 % Nevyskytuje se 10. Okna 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy 6,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 4,90 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Obvodové stěny 0,54 30,40 % 30 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 4,90 % 30 % 0, Schodiště 0,54 3,80 % 0, Dveře 0,54 1,852 3,10 % 0, Okna 0,54 1,852 1,00 % 0, Podlahy 0,54 6,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,90 % 0,0490 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7889 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 0,8340 Základní jednotková cena upravená: = 1 490,82 Kč/m 3 Základní cena upravená: 160,73 m ,82 Kč/m 3 = ,50 Kč

12 12 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 79 roků Předpokládaná další životnost: 1 rok / (79 + 1) = 98,750 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,50 Kč 85,000 % ,58 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,93 Kč Kolna zjištěná cena: ,93 Kč b.3) Chlév 7 Chlév je přistavěn ke kolně. Není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží. Je založen na betonových pasech bez izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z kamene a plných cihel. Strop je betonový. Střecha je pultová s cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Omítky jsou vápenné a vápenocementové. Podlaha je betonová. Okna jsou ocelová jednoduchá, dveře jsou dřevěné. V objektu je elektroinstalace pro osvětlení. Objekt byl postaven pravděpodobně před 60ti lety, jeho stav odpovídá stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,969 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,168 (Zemědělství) Podlaží: 1NP a zastřešení Výška: 2,58 m Zastavěná plocha: 3,15 8,86 = 27,91 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP a zastřešení 2,58 3,15 8,86 = 72,01 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Standardní 4. Krov 7,30 % Standardní 5. Krytina 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se

13 13 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 9. Dveře 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Standardní 11. Podlahy 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 12. Elektroinstalace 0,54 5,80 % 0,0313 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9687 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9687 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 0,1680 Základní jednotková cena upravená: = 363,64 Kč/m 3 Základní cena upravená: 72,01 m 3 363,64 Kč/m 3 = ,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 60 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: / ( ) = 75,000 % Odpočet opotřebení: ,72 Kč 75,000 % ,29 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 6 546,43 Kč Chlév zjištěná cena: 6 546,43 Kč b.4) Přístřešek na zemědělské stroje 7 Přístřešek je přistavěn k rodinnému domu. Je zděný, střecha je pultová s krytinou ONDULINE. Okno je dřevěné. Ostatní konstrukce chybí. Objekt byl přistavěn v roce Je postaven ze staršího materiálu, konstrukce krovu je poddimenzovaná a je prohnutá. Střešní krytina je zdeformovaná, položena je ve výrazně menším spádu, než je předepsáno. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,515 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,168 (Zemědělství)

14 14 Podlaží: 1NP Výška: 2,71 m Zastavěná plocha: 5,40 4,70 = 25,38 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP 2,71 5,40 4,70 = 68,78 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Nevyskytuje se 4. Krov 7,30 % Podstandardní 5. Krytina 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,10 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,00 % Nevyskytuje se 10. Okna 1,10 % Standardní 11. Podlahy 8,20 % Nevyskytuje se 12. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 19,80 % 0, Krov 0,54 7,30 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,70 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 6,10 % 0, Dveře 0,54 1,852 3,00 % 0, Podlahy 0,54 1,852 8,20 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5146 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5146 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 0,1680 Základní jednotková cena upravená: = 193,17 Kč/m 3 Základní cena upravená: 68,78 m 3 193,17 Kč/m 3 = ,23 Kč

15 15 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: / ( ) = 40,000 % Odpočet opotřebení: ,23 Kč 40,000 % 5 314,49 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 7 971,74 Kč Přístřešek na zemědělské stroje zjištěná cena: 7 971,74 Kč c) Studny c.1) Studna kopaná 9 Na pozemku zahrada jsou dvě studny. Kopaná studna je hloubky 4m. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 4,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,323 Koeficient prodejnosti: 0,834 (Rodinné domy) Ocenění: 4,00 m á 1 950, Kč/m , Kč 1 ks elektrické čerpadlo: , Kč Základní cena: = , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3230 Koeficient prodejnosti K p : 0,8340 Cena studny: = ,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 79 roků Předpokládaná další životnost: 21 roků Opotřebení: / ( ) = 79,000 % Odpočet opotřebení: ,27 Kč 79,000 % ,45 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 5 975,82 Kč Studna kopaná zjištěná cena: 5 975,82 Kč

16 16 c.2) Studna vrtaná 9 Vrtaná studna je do hloubky 24m. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 24,00 m Průměr studny: 110,00 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,323 Koeficient prodejnosti: 0,834 (Rodinné domy) Ocenění: 24,00 m á 1 210, Kč/m , Kč 1 ks elektrické čerpadlo: , Kč Základní cena: = , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3230 Koeficient prodejnosti K p : 0,8340 Cena studny: = ,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: / ( ) = 25,000 % Odpočet opotřebení: ,31 Kč 25,000 % ,33 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,98 Kč Studna vrtaná zjištěná cena: ,98 Kč d) Trvalé porosty Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena m 2 zahrada 1205/2 0,045 20,0000 Kč 1 394,10 Kč 480 m 2 zahrada 1211/2 0,065 20,0000 Kč 624, Kč 227 m 2 ostatní plocha 1211/3 0,045 20,0000 Kč 204,30 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 2 222,40 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 2 222,40 Kč

17 17 e) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 461 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 5 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Koeficient prodejnosti K p : (Zemědělství) 0,168 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a St , 20,0000 * , nádvoří *) cena byla upravena na 20 Kč/m 2 podle 28 odst odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 5 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,183 Koeficient prodejnosti K p : (Zemědělství) 0,168 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 1205/ , * 20, , zahrada 1211/ , * 20, , ostatní plochamanipulační 1211/ , * 20, , plocha Součet: , *) cena byla upravena na 20 Kč/m 2 podle 28 odst. 9 Součet cen všech typů pozemků: = , Kč Pozemky zjištěná cena: , Kč

18 18 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1)Rodinný dům č.p ,98 Kč 2)Stodola ,80 Kč b) Vedlejší stavby 1)Průjezd ,97 Kč 2)Kolna ,93 Kč 3)Chlév 6 546,43 Kč 4)Přístřešek na zemědělské stroje 7 971,74 Kč c) Studny 1)Studna kopaná 5 975,82 Kč 2)Studna vrtaná ,98 Kč d) Trvalé porosty 2 222,40 Kč e) Pozemky , Kč Výsledná cena činí celkem: ,05 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Závěr: Zjištěná cena nemovitosti je , Kč Cena slovy: jedenmilionpětsetpadesátdevěttisícjednostodvacet Kč D. Stanovisko k obvyklé ceně nemovitosti Srovnatelné nemovitosti nejsou v regionu běžně pronajímány. Výnosovou hodnotu nelze objektivně stanovit. Při určování obvyklé ceny se proto přikláním k porovnávací hodnotě nemovitosti. S rodinnými domy se v regionu běžně obchoduje. Srovnatelné nemovitosti jsou prodávány za Kč až Kč. Oceňovaná nemovitost je umístěna v klidné lokalitě. Dům lze napojit na zemní plyn. Objekt pro bydlení á poměrně velkou užitnou plochu, podstřešní prostor lze využít k vybudování vestavby. K obytné části náleží vedlejší stavby, stodola a především velký pozemek. Obytná část domu standardně vybavená, je udržovaná, bez podstatných závad omezujících životnost stavby. Dům je za současného stavu okamžitě obyvatelný. Nevýhodou je umístění v obci mimo frekventované komunikace. V obci je minimální občanská vybavenost a velmi omezené pracovní příležitosti. Rodinný dům není napojen na veřejný vodovod, kanalizaci ani plyn. Dům je dvoubytový, byty nemají vlastní měření spotřeby elektro a mají společný systém vytápění. Vedlejší stavby a stodola jsou bez stavebních úprav, mají vyšší opotřebení. Jeden pokoj je v probíhající rekonstrukci, není obyvatelný.

19 19 Na základě uvedených skutečností stanovuji obvyklou cenu nemovitosti nad dolní hranicí výše uvedeného cenového rozpětí na Kč. Stavební pozemky jsou ve srovnatelných obcích prodávány za 70 až 100 Kč/m 2, pozemky zahrad za 20 až 50 Kč/m 2. Obvyklou cenu pozemků stanovuji rovněž nad dolní hranicí cenového rozpětí na 80 Kč/m 2 stavebního pozemku a 30 Kč/m 2 plochy zahrad. Rekapitulace obvyklých cen: Pozemek p.č. St. 126 Pozemek p.č. 1205/2 Pozemek p.č. 1211/2 Pozemek p.č. 1211/3 Obvyklá cena staveb ,- Kč ,- Kč ,- Kč 6 810,- Kč ,- Kč V obvyklé ceně nemovitosti nejsou zohledněna zástavní právo smluvní. Závěr: Obvyklá cena nemovitosti je , Kč Cena slovy: Osmosetpadesáttisíc Kč Ve Žďáru nad Sázavou, Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova Žďár nad Sázavou E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 2124/96 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1066/83/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. F. Seznam příloh kopie LV kopie KM fotodokumentace

20 20

21 21

22 22 Fotodokumentace

23 23

24 24 rodinný dům s průjezdem rodinný dům s přístřeškem na stroje chlév

25 25 stodola Byt vlevo

26 26 Byt vpravo rozestavěný pokoj v rekonstrukci sklep průjezd a kolna