ZNALECKÝ POSUDEK. č. 48/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 48/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č zahrada, p.č zahrada s příslušenstvím, LV číslo 88, katastrální území Svinošice, obec Svinošice, okres Blansko a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 35941/09-25/Fe Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a včetně 10 stran příloh. Objednateli se předává v ve 3 vyhotoveních. V Hranicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č zahrada, p.č zahrada s příslušenstvím, LV číslo 88, katastrální území Svinošice, obec Svinošice, okres Blansko a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Svinošice Svinošice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Svinošice Katastrální území: Svinošice Počet obyvatel: 293 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Ing. Lukáše Kandlera, tel Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 88, k.ú. Svinošice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje Mickertsová Jana MUDr. Kotlářova 2769/38, Ostrava, Zábřeh, /2 Podborská Lenka Radslavice 101, /4 Vykoukal Roman Zemědělská 1680/22, Brno, Černá Pole (Brno-sever), /4 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: - 2 -

3 Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vykoukal Roman Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází na okraji lesa v lokalitě Pod Slavičkou v blízkosti rekreačních objektů. Jedná se o neoplocené pozemky přibližně čtvercového tvaru bez staveb. Příjezd je po nezpevněné cestě ze severní strany pozemků. Na pozemcích se nacházejí neudržované trvalé porosty nálety dřevin. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou dlouhodobě neobhospodařované, neboť na pozemcích se nacházejí neudržované vzrostlé stromy. Ocenění: Zemědělské, dlouhodobě neobhospodařovávané pozemky dle 29. : Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef 1 Koef 2 K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 29 odst. 4 (nezast. úz.) 35 0,06 0,65 1,000 1,365 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 29 odst. 4 zahrada ,00 1,365 42,32 (nezast. úz.) 29 odst. 4 zahrada ,00 1, ,29 (nezast. úz.) Neobhospodařovávané zemědělské pozemky - celkem 2 698,61 Pozemky - zjištěná cena = 2 698,61 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Popis: Na pozemcích se nachází neudržované, neošetřované trvalé porosty a náletové dřeviny. Z tohoto důvodu byla použita srážka. Okrasné dřeviny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [Kč Cena [roků] Výměra [Kč / jedn.] [%] / jedn.] [Kč] Listnaté stromy I (bříza) 20 20,00 ks % Listnaté stromy I (jíva) 50 20,00 ks %

5 Listnaté stromy I (lípa) 25 20,00 ks % Jehličnaté stromy I 80 3,00 ks % (borovice) Jehličnaté stromy I 50 3,00 ks % (borovice) Jehličnaté stromy I 50 2,00 ks % (modřín) Jehličnaté stromy I (smrk) 15 5,00 ks % Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): x 0,150 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14) x 0,850 Koeficient prodejnosti K P x 1,000 Celkem - okrasné dřeviny = ,40 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena ,40 Kč - 5 -

6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2 698,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 698,60 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty ,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,40 Kč Celkem Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2 698,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 698,60 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty ,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,40 Kč Celkem Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Čtyřicetjednatisícdvěstě Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 6 -

7 službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, pozemek ostatní, m2 Cena: 100,- Kč za m2 + provize RK Celková cena: ,- Kč Adresa: Šebrov-Kateřina - 7 -

8 Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Plocha pozemku: m2 Popis: Svatá Kateřina Pozemek je na jižním svahu, ze tří stran obklopen lesem. Je vzdálen 50 m od posledního domu a od IS. Zatím veden jako orná půda, ale svou polohou předurčen k převodu na stavební pozemek. Brno 15 km, Blansko 5 km, velmi dobrá dostupnost. Výborná investice. V případě zájmu kontaktujte - Jaromír Fridrich tel Prodej, pozemek zahrada, 513 m2 Cena: ,- Kč + provize RK Adresa: Olešná Datum vložení: Včera ID zakázky: Plocha pozemku: 513 m2 Popis: Oplocená zahrada na pěkném a slunečném místě u lesa. Sklep a základy na chatu jsou vybudovány. Příjezd po nezpevněné komunikaci je až přímo na pozemek. 3. Prodej, pozemek zahrada, 231 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Adamov Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 4444 Plocha pozemku: 231 m2 Popis: Jedná se o prodej pozemku - zahrady u Adamova. Pozemek přímo navazuje na řeku Svitavu a je obdélníkového půdorysu. Celková výměra pozemku je 231 m2. Vhodný k využití jako zahrada s možností rybaření. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě - 8 -

9 zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňované nemovitostí ve výši cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vykoukal Roman Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Šedesáttisíc Kč ,- Kč z toho podíl id. 1/4 je ,- Kč slovy: Patnácttisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění

10 Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 48/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48/

11 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 8 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -