Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 494/6, LV č , s podílem na společných částech domu a pozemku 767/5238 na pozemcích: pozemek parc.č. 1024, LV č. 613 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel město Kat. území Strašnice Ulice Saratovská č.p. 494 Část obce dle LV 613, Strašnice Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Dreiseitl Jan Ing Praha Vyšehrad, Přemyslova 97/9 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Tři miliony padesát tisíc Kč - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Při ocenění se dále vychází z dokumentace poskytnuté archivem Katastrálního úřadu. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost centra - zděná technologie bytu - všechny inženýrské sítě záporné faktory: - poměrně rušná ulice - orientace oken do ulice -omezená možnost parkování v sousedství - převis nabídky nad poptávkou Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č : zástavní právo smluvní V-34971/ nařízení exekuce Z-41010/ exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-38900/ zástavní právo exekutorské Z-57810/ zahájení exekuce Z35653/ exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-33533/ zástavní právo exekutorské Z-33537/ Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací u jednotky nezjištěno Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č : zástavní právo smluvní V-34971/ zástavní právo exekutorské Z-57810/ zástavní právo exekutorské Z-33537/ Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území památkově chráněné území Umístění věci nemovité v památkové zóně - 2 -

3 ANO Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem u jednotky nezjištěno Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva kupní ze dne nebyla k dispozici - 3 -

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č z Snímek kat. mapy pro k.ú. Strašnice. Výpis z dohody o zrušení a vypořádání podílového vlastnictví budovy, zapsaného pod č.v-27751/ Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Strašnice. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Strašnice jsou městská čtvrť a katastrální území jihovýchodně od centra Prahy. Spadají do obvodu a městské části Praha 10, část Praha 3. Jedná se o velmi dobře dostupnou lokalitu, s veškerou občanskou a technickou vybaveností. Předmětná nemovitost se nachází v obvodu Praha 10. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost tvoří vnitřní řadový bytový dům čp.494 postavený na pozemku p.č Je situovaný na rohu ulic Saratovská a Mrštíkova, naproti kulturnímu domu Barikádníků, v blízkém sousedství stanice metra Strašnická. Od frekventované ulice V Olšinách je oddělený zeleným pásem a školním areálem. Je součástí bloku domů podél ulic se zeleným otevřeným vnitroblokem. Jedná se o památkově chráněné území. Výborná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra a tramvaje. Stanice je vzdálená cca 150m. Běžná občanská a technická vybavenost je v okolí, pěšky velmi dobře dostupná. Parkování je omezeně možné na podélných parkovacích stáních v okolních ulicích. V sousedství není větší parkovací plocha. Hlavní vchod do domu je z chodníku ulice Saratovská do společných prostor 1.NP. Informace o nemovitosti Bytový dům je zděný, půdorysu tvaru nepravidelného L, se sedlovou střechou, pravděpodobně s půdou. Je přístupný dřevěným vstupním portálem z chodníku ulice Saratovská. Pravděpodobně další přístup je na malé nádvoří ve vnitrobloku. Dům má jedno podzemní podlaží a čtyři nadzemní podlaží. V podzemním podlaží jsou společné prostory se sklepními kójemi. Bytové jednotky jsou od 1.NP. Na podlaží jsou pouze dvě jednotky. Vnitřní schodiště je situované na straně vnitrobloku, přímo osvětlené. Výtah pravděpodobně chybí. Dům je dle podkladové dokumentace napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Je založeno společenství vlastníků. Dům je pravděpodobně prvorepublikový. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.494/6, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.494/6 a pozemku p.č.1024 ve výši 767/5238. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Dle podkladové dokumentace - situace 3.NP je byt orientovaný na jih, východ, sever, na východní straně je doplněný arkýřem. Sklepní kóje je umístěná v 1.PP. Dispozice jednotky není známa. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 4490/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti - dle podkladové dokumentace Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken pravděp. jih, východ, sever Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná nezjištěno Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] Bytový dům je dle náhledu v průměrném technickém stavu, opotřebovaný běžným užíváním. Dle náhledu byla pravděpodobně opravena střešní krytina a klempířské konstrukce. Opotřebení domu odhad 60%. Technický stav jednotky nezjištěn Opotřebení odhadem % Technický stav jednotky nezjištěn. Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení - 4 -

5 základy z armovaného betonu izolace proti zemní pravděpodobně bez izolace vlhkosti svislé nosné zděné stropy pravděpodobně dřevěné konstrukce krov sedlový střešní krytina pálená tašková obvodové stěny z zděné vnější úpr. povrchů štuková omítka, cementový sokl vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště nezjištěno okna pravděpodobně dřevěná špaletová dveře nezjištěno podlahy obytných nezjištěno podlahy nebytových nezjištěno místn. místn. vytápění pravděpodobně lokální plynové elektro světelný rozvod rozvod vody nezjištěno rozvod plynu pravděpodobně je proveden zdroj teplé vody nezjištěn, pravděpodobně karma Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně dle podkladu vana, umyvadlo dle podkladu kuchyňská linka s dřezem, sporák,digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 kuchyně m m 2 chodba 9.45 m m 2 koupelna 2.61 m m 2 WC 1.26 m m 2 spíž 1.99 m m 2 sklepní kóje 6.40 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 72.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1/B+pracovna, OV Lokalita : ul.na Výsluní, širší sousedství Technický stav : původní stav Klidnější lokalita - 6 -

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 84.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 3+kk/2L, OV Lokalita : ul.pod Hotelem, sousedství Technický stav : po rekonstrukci Klidnější lokalita 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 46.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+kk, OV Lokalita : ul.za poštou, sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci Obdobná lokalita 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu

8 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 90.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 3+1/B, OV Lokalita : ul.nad Primaskou, širší sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci Obdobná lokalita 5. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 81.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 3+1/B, OV Lokalita : ul.v Olšinách, širší sousedství Technický stav : původní stav Výrazně rušnější lokalita hlavní ulice Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2-8 -

9 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh obdobných bytů v osobním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,3-4,1 mil.kč tj Kč/m2, podle technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k minimálním informacím, směrována do spodní poloviny rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je nezjištěn subjekt užívání Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

10 Fotodokumentace pohled z ulice Saratovská s hlavním vchodem pohled z ulice Mrštíkova pohled do ulice Saratovská - parkování pohled do ulice Mrštíkova - parkování pohled z vnitrobloku fasáda z vnitrobloku

11 Fotodokumentace - mapy

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -