Znalecký posudek. LV č. 541 pro obec Ronov nad Doubravou a katastrální území Ronov nad Doubravou: Jitka Zárubová st. - 1/2

Transkript

1 211 EX 794/09 Znalecký posudek Pořadové číslo: Předmět posudku: Objednatel posudku: Vlastník nemovité věci: Účel posudku: Znalecký posudek o obvyklé ceně id. 1/2 nemovitých věcí: pozemku parc. č. st. 230, jehož součástí je rodinný dům č.p. 184 v ulici Na Malé obci ve Žlebech, a pozemku parc. č. 30/5, se součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Žleby, obec Žleby Exekutorský úřad Pardubice, Mgr. Petr Pelikán, Javorová 201, Pardubice LV č. 541 pro obec Ronov nad Doubravou a katastrální území Ronov nad Doubravou: Jitka Zárubová st. - 1/2 Určení ceny nemovitého majetku povinné pro jeho dražební prodej sp.zn. 211 EX 794/09 Oceněno ke dni: Oceňovací předpis: Vypracovala: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Ing. Kateřina Skladanová, U Hřiště 257, Srch, Staré Hradiště soudní znalec pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Telefon: k.skladanova@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje celkem 13 stran, z toho 3 strany příloh. Posudek je předán ve 2 vyhotoveních, z nichž každé má platnost originálu. 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Srchu dne

2 I. Nález 1. Znalecký úkol 1. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, specifikovaných v usnesení č.j. 211 EX 794/ ze dne , a to cenou obvyklou. 2. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to cenou obvyklou. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 211 EX 794/09-133, vydané soudním exekutorem Mgr. Petrem Pelikánem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Javorová 201, Pardubice, dne Exekuční příkaz č.j. 211 EX 794/09-22, vydaný soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, Pardubice, dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne , katastr č , list vlastnictví č Kopie katastrální mapy na oceňované pozemky a okolí. Informace a údaje zjištěné na místě samém. Územní plán obce Žleby, vydanýdne , účinný od (+ změna č. 1). Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na internetových stránkách. Vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitých věcí. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb., vyhlášky č. 457/2017 Sb. a vyhlášky č. 188/2019 Sb. (oceňovací vyhláška). Literatura: Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, Základy oceňování nemovitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., Oceňování nemovitostí v praxi - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., Prohlídka Místní šetření bylo provedeno dne v dopoledních hodinách za účasti povinné. Byla pořízena fotodokumentace. 4. Celkový popis nemovitých věcí Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 230, jehož součástí je rodinný dům č.p. 184 v ulici Na Malé obci ve Žlebech, a pozemku parc. č. 30/5, se součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Žleby, obec Žleby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 vzhledem k celku. Pozemky se nacházejí ve východní části obce, v severní uliční čáře ulice Na Malé obci, cca 50 m od křížení této ulice s ulicí Ronovskou. Příjezd k oceňovaným pozemkům je z místní komunikace na pozemcích parc. č. 1017/2 a parc. č. 30/1 v katastrálním území Žleby. Strana 2

3 Pozemek parc. č. st. 230 v katastrálním území (dále jen "k.ú.") Žleby je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří, je o výměře 129 m 2. Součástí tohoto pozemku je rodinný dům č.p. 184 v ulici Na Malé obci, obsahující jednu bytovou jednotku 2+1 s příslušenstvím, prádelnu, dílnu s kotelnou. Pozemek parc. č. 30/5 v k.ú. Žleby je v katastru nemovitostí evidován v druhu zahrada, je o výměře 58 m 2. Je užíván ve funkčním celku s pozemkem parc. č. st Celková výměra pozemků ve funkčním celku je 187 m 2. Pozemky se podle platné územně plánovací dokumentace nacházejí v zastavěném území v ploše plocha obytná nízkopodlažní. Obec Žleby má podle Malého lexikonu obcí ČR obyvatel, je zde rozšířená občanská vybavenost - pošta, mateřská škola, základní škola, restaurační zařízení, ubytovací kapacity, prodejny, knihovna, zámek, zámecký park, fotbalové hřiště. Obec je dostupná autobusovou i železniční dopravou, s městem Kutná Hora nesousedí. T.č. zde není ordinace lékaře. Strana 3

4 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníky oceňovaných nemovitých věcí jsou: - Jiří Záruba, bytem Žleby, Na malé obci 184, se spoluvlastnickým podílem 1/6, - Jitka Zárubová st., bytem Žleby, Na malé obci 184, se spoluvlastnickým podílem 1/2, - Jitka Zárubová ml., bytem Štrampouch 30, se spoluvlastnickým podílem 1/6, - Marie Zárubová, bytem Žleby, Na malé obci 184, se spoluvlastnickým podílem 1/6, Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 541 pro obec Žleby a k.ú. Žleby u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu, jsou omezena nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. 6. Obsah posudku 1. Pozemky se součástmi a příslušenstvím 2. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Strana 4

5 II. Posudek Prohlašuji, že jsem neshledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustanovení 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku. Obec: Katastrální území: Žleby , ŽLEBY 1. Pozemky se součástmi a příslušenstvím Pozemek parc. č. st. 230 v k.ú. Žleby Pozemek o výměře 129 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je přístupný z místní komunikace na pozemcích parc. č. 1017/2 a parc. č. 30/1. Napojení na sítě: veřejný vodovod (vodoměr je v šachtě na veřejném prostranství), veřejná kanalizace, elektrická energie (vrchním vedením). Právní stav evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu. Omezení: nezjištěna. Záplavové území: není. Příslušenství: venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení), vedlejší stavby. Součástí pozemku je stavba č.p. 184, rodinný dům. Zastavěná plocha: 1. NP m 2 (1. PP - 15 m 2 ) Obestavěný prostor: 447 m 3 Stáří: stavba byla postavena kolem roku Technický stav stavby: na stavbě je údržba mírně zanedbaná, stavba vyžaduje provedení stavebních úprav menšího rozsahu a udržovací práce a celkovou modernizaci. Jedná se o zděný dům, samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a nevyužitým podkrovím, se sedlovou střechou, obsahující jednu bytovou jednotku 2+1 s příslušenstvím. Dispozice: suterén - sklep; přízemí - vstupní veranda, dva pokoje, kuchyň, chodba, koupelna s WC; podkroví - půda. Dům je proveden i vybaven tradičním způsobem. Stavba je založena na základových pasech z kamene, bez izolace proti vodě a zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z kamene v min. tloušťce 50 cm. Stropní konstrukce jsou klenbové i s rovným podhledem (dřevěné trámové s násypem a podbitím). Střecha je sedlová, nesená dřevěným vázaným krovem, krytina na střeše je provedena z vlnitého eternitu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu a jsou úplné. Vnější povrchy jsou opatřeny vápennou a vápenocementovou omítkou, vnitřní vápennými štukovými omítkami. Schodiště do suterénu je betonové, do podkroví dřevěné. Okna jsou zdvojená plastová, dveře jsou dřevěné. V domě je ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV je prováděn v elektrickém bojleru. Podlahy jsou prkenné, betonové s kobercem či PVC a s dlažbou, ve sklepě je hrubá betonová podlaha. Elektroinstalace je světelná i motorová. Vybavení kuchyně i hygienické vybavení je standardní - elektrický sporák, kuchyňská linka se dřezem, plastový sprchový kout, keramické umyvadlo, splachovací WC, vše běžného provedení. Vnitřní obklady jsou keramické, běžného provedení. Dům je napojen na veřejný vodovod i veřejnou kanalizaci. Vedlejší stavby: Na pozemku parc. č. st. 230 je umístěna zděná stavba, užívaná jako prádelna, nyní spíše sklad. Jihozápadním směrem navazuje na rodinný dům. Střecha je pultová o mírném spádu. Z této stavby je přístup na půdu rodinného domu. Okna i dveře jsou dřevěné, podlahy betonové, elektroinstalace je zavedena. Strana 5

6 Zastavěná plocha: 10 m 2 Obestavěný prostor: 22 m 3 Na pozemku parc. č. st. 230 je dále umístěna stavba, užívaná jako dílna se skladem, stavba je převážně kovová a zastřešuje jihovýchodní část pozemku. V části je zděná, tato část je užívána jako kotelna. Střecha je plochá, krytina je ze šablon z pozinkovaného plechu. Z této stavby je přístup do sklepa. Okna i dveře jsou dřevěné, podlahy betonové, v části je původní betonová dlažba na dvoře, elektroinstalace je zavedena. Zastavěná plocha: 25 m 2 Obestavěný prostor: 53 m 3 Pozemek parc. č. 30/5 v k.ú. Žleby Pozemek o výměře 58 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada. Pozemek je užíván ve funkčním celku s pozemkem parc. č. st Napojení na sítě: není. Právní stav evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu - pozemek je užíván jako zahrada. Omezení: nezjištěna. Záplavové území: není. Příslušenství: venkovní úpravy (oplocení). Součástí pozemku jsou trvalé porosty (okrasná dřevina - zerav). Fotodokumentace Strana 6

7 Návrh obvyklé ceny Obvyklá cena nemovité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Nemovité věci mají následující silné a slabé stránky: Silné stránky: - pozemky jsou přístupné z veřejně přístupné zpevněné komunikace - vlastnictví pozemků a staveb je shodné - pozemky jsou vhodné k trvalému bydlení - právní stav pozemků evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu - vlastnická práva nejsou omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu - pozemky se nacházejí v sídelní části obce - možnosti pro sportovně rekreační vyžití a zeleň jsou v docházkové vzdálenosti - zastávka veřejné dopravy je ve vzdálenosti do 200 m Slabé stránky: - stavba vyžaduje investice do stavebních úprav a udržovacích prací - pozemkové zázemí je malé - v obci není dostatek pracovních příležitostí - obec nesousedí s bývalým okresním městem Kutná Hora Při stanovení obvyklé ceny vycházím z nabídek realitních kanceláří v obci Žleby (zakázky s ID: N , a 111-N04642 na serveru z uskutečněných prodejů v obci Žleby (vkladová řízení sp.zn. Strana 7

8 V-153/ , V-349/ , V-1026/ , V-1260/ a V-2968/ ) a z výsledků dobrovolných i nedobrovolných dražeb v okolí obce do 5 km ( centrální adresa). Je všeobecně známo, že nabídky k prodeji se pohybují ve vyšší cenové hladině, ze které lze při jednání s případnými zájemci ustoupit (slevit z ceny). Téměř však neexistují naprosto stejné nemovité věci (výjimkou snad mohou být jen typové domy těsně po kolaudaci nacházející se v jedné lokalitě), proto při stanovení ceny je nutné přihlédnout k odlišnostem mezi jednotlivými nemovitými věcmi. Na základě tohoto porovnání bylo zjištěno, že obvyklá cena pozemků s rodinným domem je 4 773,- Kč/m 2. Celková výměra pozemků je 187 m 2. Obvyklou cenu pozemků parc. č. st. 230 a 30/5 včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Žleby, obec Žleby, navrhuji ve výši ,- Kč. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitých věcí. V případě oceňování spoluvlastnického podílu nemovitých věcí musí být při stanovení obvyklé ceny zohledněna nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitých věcí jako celku. V tuzemských podmínkách de facto trh se spoluvlastnickými podíly nemovitých věcí v podstatě neexistuje, tato skutečnost velmi ztěžuje prodej nemovitých věcí, ale již i samotné ocenění. Metodicky se pro stanovení ceny obvyklé vychází ze vzorků podobných nemovitých věcí nabízených k prodeji, nebo již zrealizovaných prodejů, obecně tedy z aktuální tržní ceny porovnatelných nemovitých věcí, avšak nemovitých věcí nabízených či již prodaných jako celek. Stav, kdy se nemovité věci nacházejí ve spoluvlastnictví více oprávněných subjektů, není nijak neobvyklý, ale jednotlivé spoluvlastnické podíly se téměř neobchodují, na trhu je téměř mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Tato faktická neexistence trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých věcech je přímým důsledkem nízké obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech. Skutečnost, že v podstatě téměř nejsou k dispozici vzorky porovnatelných spoluvlastnických podílů nemovitých věcí, pouze srovnatelné obchodované nemovité věci jakožto celky, musí být jako taková zohledněna při ocenění spoluvlastnického podílu nemovitých věcí, a to prostřednictvím užití koeficientu nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů. Vedle již zmíněného problematického aspektu při obchodování se spoluvlastnickým podílem nemovitých věcí spočívajícím v téměř absentujícím trhu se spoluvlastnickými podíly nemovitých věcí, je nutné podotknout, že situace, kdy předmětem obchodní transakce není celá nemovitá věc, nýbrž pouze spoluvlastnický podíl, představuje pro případného zájemce o koupi nemovité věci značný zdroj potencionálních potíží, zájemce o koupi se většinou nestane výlučným vlastníkem nemovité věci, nebude tedy oprávněn rozhodovat o osudu nemovité věci zcela libovolně dle vlastního uvážení a ani s ní takto nakládat, naopak bude nucen nějakým způsobem kooperovat s ostatními spoluvlastníky. Výše popsané aspekty, spojené s koupí pouze spoluvlastnického podílu nemovitých věcí, se odrážejí v poptávce. Ta je nižší než u koupě nemovitých věcí jako celku. U spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 vzhledem k celku bude prodejní cena nižší než polovina celé nemovité věci. V exekučním řízení jsou již zmíněné problematické charakteristiky spoluvlastnického podílu kupujícími vnímány ještě intenzivněji, protože kupující se s ostatními spoluvlastníky zpravidla neznají a je zde reálné riziko budoucích neshod mezi nimi. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu tedy nelze určit jako poloviční podíl z celkové ceny. Podle znaleckých standardů Asociace znalců a odhadců Brno je pro nekomerční nemovité věci u menšinového podílu navrženo snížení aritmetického podílu o %, u většinového podílu o %. Vzhledem ke skutečnosti, že v daném případě se jedná o poloviční podíl, navrženou obvyklou cenu upravuji koeficientem nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů ve výši 20 %. Zvolený postup ocenění se jeví jako nejoptimálnější stanovení hodnoty nemovitých věcí jako podklad pro stanovení nejnižšího podání při dražbě. Jen konečný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou mají nemovité věci hodnotu, za níž mohou být prodány. Strana 8

9 Na základě provedené analýzy obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitých věcí se součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Žleby, obec Žleby, k datu stanovuji ve výši: Kč slovy: třistapadesátsedmtisíckorunčeských 2. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu. Vlastnická práva k oceňovaným nemovitým věcem jsou k datu ocenění omezena zahájením exekuce. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou: Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájemní, pachtovní, předkupní práva nebo výměnky, které ponižují obvyklou cenu nemovité věci oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, nájemním, pachtovním, předkupním právem nebo výměnkem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly. Není mi známo, že by na spoluvlastnickém podílu ve výši id. 1/2 pozemku parc. č. st. 230, jehož součástí je rodinný dům č.p. 184 v ulici Na Malé obci ve Žlebech, a pozemku parc. č. 30/5, se součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Žleby, obec Žleby, vázla nájemní či pachtovní práva. Závady s nemovitými věcmi spojené nebyly shledány. Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést: 1. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, specifikovaných v usnesení č.j. 211 EX 794/ ze dne , a to cenou obvyklou. 2. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to cenou obvyklou. Odpovědi: ad 1. Na základě provedené analýzy a podkladů, které jsem měla k dispozici, obvyklou cenu id. 1/2 nemovitých věcí: pozemku parc. č. st. 230, jehož součástí je rodinný dům č.p. 184 v ulici Na Malé obci ve Žlebech, a pozemku parc. č. 30/5, se součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Žleby, obec Žleby, k datu stanovuji ve výši Kč. (slovy: třistapadesátsedmtisíckorunčeských) ad 2. Závady s nemovitými věcmi spojené nebyly shledány. Ing. Kateřina Skladanová Strana 9

10 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaný v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Krajským soudem v Hradci Králové. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem:. V Srchu dne Strana 10