Oceňování nemovitostí při zajištění úvěru

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Oceňování nemovitostí při zajištění úvěru Diplomová práce Autor: Bc. Michaela Holečková Finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Červen, 2015

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Čečelicích dne Michaela Holečková

3 Poděkování: Na tomto místě bych ráda poděkovala všem, kteří mi přispěli k realizaci této diplomové práce. PředevšímIng. Petru Ortovi, PhD. za odborné rady, připomínky a vstřícný přístup při vedení této práce.

4 Anotace Cílem této diplomové práce je rozbor a analýza problematiky oceňování nemovitostí při zajištění úvěru. Práce je rozčleněna na část teoretickou a praktickou. V úvodu teoretické části jsou vysvětleny základní charakteristikyvztahující se k řešenému tématu, dále pak je zde proveden ucelený rozbor problematikyoceňování nemovitostí z pohledu bank. Následujekapitola zaměřená na analýzumetod tržního oceňování nemovitostí, kde je provedeno zhodnocení a návrh využití jednotlivých metodv bankovnictví při zajištění úvěru.praktická část obsahuje ocenění,které je použitelné pro potřeby zajištění úvěru a aplikaci s porovnáním jednotlivých metod. V závěru jsou shrnuty zjištěné poznatky a je zde zhodnocen přínos této diplomové práce. Klíčová slova:oceňování, úvěr,nemovitost, zástava, tržní hodnota Annotation The aim of this thesis is to analyse the issue of property valuation while having a collateral for the loan. The thesis is divided into the theoretical and practical section. In the introduction to the theoretical section the basic characteristics related to the discussed subject are explained, then there is a comprehensive analysis of the issue of property valuation from the perspective of the banks. Following chapter focuses on analysing the methods of evaluation of the real estates on the market, where an evaluation and proposal of using different methods in banking in case of collateral loan was performed. The practical section contains the appreciation which is applicable for the needs of collateral loan and the application in comparison for each method. The conclusion summarizes the findings and the contribution of this thesis is summed up there. Key words:property valuation, loan, real estate, collateral, market value

5 Obsah Úvod Základní pojmy Analýza oceňování nemovitostí při zajištění úvěru Základní definice Hypoteční úvěr Odhad pro účel zajištění úvěru Metody tržního oceňování nemovitostí Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Závěr Praktická část Odhad tržní hodnoty Seznam použité literatury Seznam obrázků Seznam tabulek

6 Úvod Obor oceňování nemovitostímá za svůj hlavní cílco nejobjektivnější vyjádření hodnoty oceňovaného majetku tak, aby co nejpřesněji vystihovala tržní cenu. Hlavní otázka, která byla vždy pokládána v souvislosti s problematikou oceňování, zněla: Co lze ocenit? A na ni vždy bylo odpovězeno, že ocenit se dá téměř vše. Po hlubším poznání tajů oceňování vyvstává nová otázka, a to: Jakým způsobem danou věc ocenit? A na tu je možná mnohem složitější odpovědět. Hlavním cílem této diplomové práce je analýza oceňování nemovitostí při zajištění úvěru a analýza vhodnosti aplikace jednotlivých tržních metod při oceňování nemovitostí v souvislosti se zajištěním úvěru. Další cílem je návrh vhodné metodiky pro oceňování nemovitostí sloužících jako zástava úvěru. Práce je členěna na část teoretickou a část praktickou. V úvodu teoretické části jsou objasněny základní pojmy související s řešenou problematikou a dále pak je zde proveden ucelený rozbor procesu poskytování úvěrů se zajištěním nemovitostí. Následující kapitola je zaměřena na metody tržního oceňování. Je zde učiněna analýza jednotlivých metod se zhodnocením jejich aplikovatelnosti a návrhem jejich využití při oceňování pro zajištění úvěru. V praktické části této diplomové práce je zhotoveno tržní ocenění, které je využitelné jako ocenění pro zajištění úvěru. V návaznosti na teoretickou kapitolu s metodami tržního ocenění je zde provedena jejich praktická aplikace s ověřením jejich použitelnosti. V této práci je použita metoda komparativní analýzy, jako základní metoda hodnocení při získávání dat a jejich zpracování. Rovněž byla využita metoda indukce provyhodnocení získaných údajů a vyvození obecných závěrůa metoda dedukce, kdy došlo k ověření teoretických poznatků. Závěr této diplomové práce obsahujeshrnutí zjištěných poznatků z oblasti oceňování nemovitostí při zajištění úvěru a je zde učiněno zhodnocení stanovených cílů a přínosu této diplomové práce. 6

7 1. Základní pojmy Definice tržní hodnoty podle práva Evropské unie Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemek a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná. 1 Definice tržní hodnoty podle IVSC/TEGoVA Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců. Z uvedené definice vychází většina metodik používaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na tržních principech. 2 Definice ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažená při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním stylu v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. 1 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy s ORT, Petr. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy s

8 Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ním Analýza oceňování nemovitostí při zajištění úvěru Pokud chceme provést analýzu oceňování nemovitostí při zajištění úvěru, je nezbytné znát veškeré souvislosti a pojmy vztahující se k oblasti hypotečního bankovnictví. Proto je tato kapitola zpracována tak, abychom si dokázali představit celý proces poskytování hypotečního úvěru a uvědomili si, jak jsou důležité spojitosti mezi jednotlivými kroky, zejména pak v oblasti oceňování nemovitostí pro účely poskytnutí hypotečního úvěru. Celý tento postup můžeme přirovnat k ledovci v moři, kde jeho špičkou nad hladinou jsou informace, které má klient, popřípadě jakýkoliv jiný smrtelník, někdy bohužel i pracovník banky, k dispozici. A větší část ledovce,skrytá pod hladinou, představuje informace a děje, o kterých ví jen úzká skupina zaměstnanců banky. Tento frazém právě pak nejvíce platí v oblasti oceňování. Banky si vytváří své vnitřní metodické příručky pro poskytování hypotečních úvěrů a ze zákona mají povinnost, jakožto emitenti hypotečních zástavních listů, upravit ve svých interních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitých věcí. Tato kapitola tedy objasňuje celý děj poskytování hypotečního úvěru od identifikace hypotečního úvěru, analýzy žadatele a jeho příjmů, účelu hypotečního úvěru, zajištění a odhadu nemovitosti, stanovení výše hypotečního úvěru a úrokové sazby, po čerpání a splácení úvěru. 2.1 Základní definice Fixační doba Doba, po kterou platí určitá předem dohodnutá úroková sazba. Banka tak garantuje klientovi, že po tuto dobu se výše jeho úrokové sazby u poskytnutého úvěru nezmění. Délku fixační doby si klient může zvolit sám, zpravidla to bývá na dobu jednoho celého roku v rozmezí 3 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy s

9 od 1 roku do 5 let. Od délky fixačního období se také odvíjí výše poskytnuté úrokové sazby. V období před koncem fixační doby je klientovi umožněno provést určité změny. Může například splatit mimořádnou splátku či úvěr refinancovat nebo si může sjednat jinou délku fixace s novým typem úrokové sazby. 4 Úvěrová angažovanost Toto opatření slouží k omezení rizika ztráty, kterému banka čelí v případech, kdy dlužník není schopen plnit své závazky. Pravidlo úvěrové angažovanosti stanovuje maximální možnou hranici celkové angažovanosti banky vůči jednomu dlužnickému subjektu nebo dlužnickým subjektům, které jsou vzájemně propojeny. Hodnota úvěrové angažovanosti se vyjadřuje v procentech z kapitálu vzhledem k jednomu klientovi. 5 Mimořádná splátka Mimořádná splátka je splátka, která slouží k částečnému nebo úplnému splacení hypotečního úvěru. Její splacení je učiněno mimo období pravidelných měsíčních splátek, a proto si většina bank účtuje kompenzační poplatek. Tak aby se klient vyhnul těmto sankčním poplatkům za předčasné splacení, je výhodné mimořádnou splátku splatit v období před koncem fixační doby. 6 Úvěrový věřitel Úvěrovým věřitelem je banka, která má pohledávku za svým dlužníkem, se kterým uzavřela specifický obchodní vztah, jehož předmětem je úvěr. Úvěrový věřitel je oprávněn po dlužníkovi požadovat uhrazení pohledávky. Zástavní věřitel V roli zástavního věřitele je v případě poskytování hypotečních úvěrů banka. Ta přijme od zástavce (svého klienta) zástavu na zajištění dluhu, a pokud nedojde ke splacení pohledávky, má právo se uspokojit ze zpeněžení zástavy. 4 [ ] 5 PAVELKA František, Bankovnictví předmět B103BAN 6 [ ] 9

10 Předhypotéka Předhypotéka neboli předhypoteční úvěr je bankovní produkt, díky kterému lze získat peněžní prostředky na nemovitost,kterou nelze prozatím zatížit zástavním právem. 7 Nejvíce se využívá při koupi družstevních bytů. Není to klasická hypotéka, ale krátkodobý účelový úvěr, proto i podmínky, za kterých se tento úvěr sjednává, nejsou tak výhodné jako u hypotéky. 8 Zadlužitelná hodnota Někdy se také používá označení cena v tísni nebo cena pro zadlužení, ale nejznámější je asi zkratka LTV (Loan To Value). Všechny tyto výrazy mají stejný význam, vyjadřují poměr mezi výší hypotečního úvěru a tržní hodnotou zastavené nemovitosti. Jedná se o hodnotu stanovenou odhadcem na bázi pečlivého zhodnocení prodejnosti nemovitostiv budoucnu, s přihlédnutím k jejím dlouhodobým a trvalým vlastnostem, obvyklým podmínkám místního trhu a jejího reálného i jiného skutečně možného způsobu využití. Ocenění zadlužitelnou hodnotou musí být podložené tak, aby bylo transparentní a průkazné, s tím že nepřihlíží ke spekulativním faktorům na trhu. 9 Zástavní hodnota Pojem zástavní hodnota je definován v 29 zákona 190/2004 Sb. Kde je psáno, že při stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí je třeba dodržet určité zásady. Pro ocenění zastavovaných nemovitostí se použije cena obvyklá, se zohledněnímvlastností, výnosu, práv a závad, místních podmínek trhu s danou nemovitostí souvisejících. 10 Debtratio Při řešení otázky hypotečního úvěru se můžeme setkat s pojmem debt ratio, skrývající ho se pod zkratkou DR, což vyjadřuje dluhový poměr neboli indikátor bonity klienta. Tento ukazatel se stanovuje jako podíl všech splátek současných závazků klientaa čistého měsíčního 7 [ ] ] 9 Vnitřní předpisy UCB. 10 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. 10

11 příjmu klienta. Do závazku se zahrnují i splátky nového úvěru a nezapočítávají se výdajové položky jako například penzijní připojištění, stavební spoření aj. 11 Plomba Jedná se o označení na výpisu z katastru nemovitostí, které znamená, že práva k předmětné nemovitosti jsou aktuálně dotčena určitou změnou. Příslušenství úvěru Příslušenstvím úvěru jsouúroky z úvěru, úroky z prodlení, poplatky z prodlení, náklady spojené s vymáháním pohledávky a ostatní poplatky, které musí dlužník uhradit věřiteli Reprodukční hodnota Reprodukční hodnotaje také nazývána jako nová hodnota či výchozí hodnota. Používá se především v pojišťovnictví a můžeme ji chápat jako částku, kterou je nezbytné vynaložit k pořízení stavby, jako nové, tzn. se stejnými parametry. Jde o náklady vynaložené na postavení totožné stavby na původním pozemku. U reprodukční hodnoty se tedy nezohledňuje opotřebení. 14 Vinkulace Vinkulace pojistného plnění ve prospěch třetí osoby (v našem případě banky), znamená, že pokud nastane pojistná událost na zastavěné nemovitosti, bude pojistné plnění vyplaceno bance. Banka tak má kontrolu nad použitím finančních prostředků ze vzniklé pojistné události Metodika hypotečního úvěru UCB 12 citováno [ ] 13 Všeobecné smluvní podmínky Fio Banka 14 Metodika Hypoteční banky [ ] 11

12 2.2 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr (hypotéku) můžeme vymezit, jako určitý bankovní instrument o specifických parametrech. Toto pojetí hypotečního úvěru je detailněji rozebráno níže v textu. Na hypoteční úvěr však můžeme nahlížet z širšího hlediska, nejen tedy jako na určitý nástroj, ale spíše celý soubor kroků a postupů, které vedou k naplnění jeho významu. Jde o proces, kdy banka jakožto oprávněná instituce poskytuje hypoteční úvěry svým klientům, s nimiž uzavře písemnou smlouvu. V této smlouvě se zavazuje, poskytnout klientovi úvěr na základě sjednaných podmínek a klient zde naopak stvrzuje to, že úvěr splatí včetně jeho příslušenství. Hypoteční úvěr (hypotéka) patří do kategorie dlouhodobých úvěrů, kde podle níže citovaného zákonu, zástavní právo k nemovitosti slouží k zajištění jeho splacení. Základním pilířem pro poskytování hypotečních úvěrů je v české právní úpravě zákon č. 190/2004 Sb. Zákon o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů ze dne 1. dubna Poslední novela č. 137/2014 Sb., která upravuje a doplňuje tento zákon, nabyla účinnosti dne 1. srpna V 28 odst. 3, již zmiňovaného, zákonu o dluhopisech č. 190/2004 nalezneme definici hypotečního úvěru, která zní: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci dozví.dále se v tomto zákonu uvádí, že nemovitá věc, zatížená zástavním právem, se musí nacházet na území členského státu. 16 Pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich určitá část slouží ke krytí závazků z hypotečních zástavních listů. Hypotečním zástavním listem je označován cenný papír dluhového charakteru, který představuje právo na splacení dlužné částky a povinnost emitenta toto právo uspokojit. Emitentem těchto hypotečních zástavních listů mohou být pouze banky se zvláštním povolením, což podporuje fakt, že se jedná o jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Hlavním argumentem, že jde o bezpečnou investici, je velmi dobrékrytí prostřednictvím 16 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. 28 odst. 1 12

13 dvojího zajištění.to spočívá v krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami z poskytnutých hypotečních úvěrů, které jsounavíc zajištěné zástavním právem k nemovitostem. V zákonu č. 190/2004 Sb. o dluhopisech se uvádí, že zástavní hodnotu zastavěných nemovitých věcí určí emitent hypotečních zástavních listů. Jeho povinností je zanést do svých vnitřních předpisů pravidla pro stanovení této hodnoty. Tato pravidla musí splňovat určité, zákonem stanovené zásady. Ty říkají, že ocenění zastavěné nemovité věci se provede cenou obvyklou, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovité věci, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitou věcí, c) práv a závad s nemovitou věcí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitými věcmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. 17 Takto získaná zástavní hodnota zastavěných nemovitých věcí nesmí být vyšší než cena obvyklá. V současné době je trh s nabídkou hypotečních úvěrů široký a můžeme říci, že i nadále expanduje. Finanční instituce, chtějí být stále o krok napřed před svými konkurenty, a tak se snaží své produkty neustále vylepšovat a přizpůsobovat požadavkům svých klientů. Přesto však základní rámec hypotečního úvěru zůstává neměnný.hypoteční úvěry můžeme třídit například podle účelu jejich využití, způsobu splácení, klienta, doložení příjmů amnoho dalších kritérií. Předmět a účel hypotečního úvěru Hlavním třídícím kritériem hypotečních úvěrů je jejich účelovost. Banky poskytují klasické účelové hypotéky, tak i neúčelové tzv. americké hypotéky. Stejně tak se liší i právní úprava těchto úvěrů. Účelové hypoteční úvěry nejsou v české legislativě regulovány konkrétním právním předpisem. Je zde však zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který upravuje hospodaření bank.například vymezuje to, jak a s kým smí banka obchodovat. Neúčelovéhypoteční úvěry a práva a povinnosti s nimi související jsou upraveny zákonem č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. 17 Zákon o dluhopisech 190/2004 Sb. 29 odst. 2 13

14 Účelová hypotéka Podstatou klasických účelových hypoték je, jak už z jejich názvu vyplývá, účel k jakému bude hypotéka sloužit. Banky u těchto hypoték vyžadují po klientovi prokázáníkonkrétního účelu úvěrua doložení potřebných podkladů o použití peněžních prostředků. Tento účel se musí shodovat s některým z předem definovaných účelů uvedených ve smlouvě o úvěru. Pokud nastane situace, že klient použije úvěr k jinému účelu, banka bude nově úvěr pokládat za neúčelový a dále se bude řídit podle parametrů spotřebitelského úvěru. Tyto změny podmínek musí klientovi oznámit a sepsat s ním nové smluvní ujednání. 18 Existuje nepřeberné množství typů hypotečních úvěrů (produktů), které jsou na trhu nabízeny. Každý produkt je však specifický a má přesně vymezeno, co s ním lze financovat. Největší skupinu tvoří hypotéky poskytované k zajištění potřeb bydlení, dále se můžeme setkat s úvěrem na nemovitost, která bude sloužit k pronájmu a jiné, například hypotéky bez doložení příjmů. Zde si v souhrnu rozebereme, k čemu všemu lze hypoteční úvěry použít. Neznamená to tedy, že konkrétní účelovou hypotékou můžeme financovat všechny možnosti, co jsou zde popsány. Každý typ hypotéky má svou vlastní množinu předmětů a účelů financování, jež mají vazbu na ostatní parametry hypotéky, kterými jsou například úroková sazba, maximální poskytnutá částka, doba splatnosti a další proměnné. Předmět hypotéky Mezi nemovitosti, které lze financovat pomocí hypotečního úvěru, můžeme zařadit: Rodinný dům - stavba, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví Předmětem úvěru může být i příslušenství rodinného domu, jako je garáže, slep, bazén, oplocení, příjezdová komunikace, krb, solární panely, saunaapod. 21 Banky 18 PRODUKTOVÉ OBCHODNÍ PODMÍNKY Equa bank a.s. PRO HYPOTEČNÍ ÚVĚRY 19 Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů RD v 2, odstavci 2 20 Hypoteční slovník ] 21 Hypoteční banka ] 14

15 si mohou stanovit i maximální procento technického opotřebení u dané nemovitosti, to neplatí u hypotečních úvěrů na kompletní rekonstrukci. Rodinný dům s nebytovými prostory Bytová jednotka- v novém občanském zákoníku se používá zkrácený termín jednotka a je definována následovně: Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. 22 V metodikách bank je stanoven maximální počet bytových jednotek, který lze jedním hypotečním úvěrem financovat, zpravidla se jedná o tři až čtyři jednotky. Banky také povolují financování vedlejších místností, jako jsou kuchyně, komory, koupelny, šatny, spíže popřípadě sklep. 23 Bytový dům- stavba pro bydlení zastoupena činžovními a panelovými domy, kde více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena. 24 Financovat lze investici do bytového domu se čtyřmi a více bytovými jednotkami, popřípadě v kombinaci s nebytovými prostory, které nesmí přesahovat nadpoloviční část celkové podlahové plochy. 25 Stavební pozemek-pomocí hypotéky je možné financovat pozemek určený k výstavbě. Za stavební pozemek je považována část území určená územním plánem, regulačním plánem nebo územním rozhodnutím k zastavění, skutečnost, že se jedná o stavební pozemek, může být doložena stavebním povolením. Banky vyžadují přístup k pozemku z veřejné komunikace a mohou mít stanoven maximální velikostní limit rozlohy pozemku. Poskytnutí hypotéky nemusí být podmíněno výstavbou na něm, některé banky nabízejí úvěry jen na jeho koupi. 26 Nemovitost k rekreačním účelům- stavba sloužící k rekreačním účelům je stavba, která svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinnou rekreaci a může mít dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví 27 Může to být například chata, rekreační domek, chalupa, zahrádkářská chata. Hypoteční banka na svých internetových stránkách informuje o tom, že postačuje, aby objekt k rekreaci měl evidenční Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník 23 Hypoteční banka [ ] 24 Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů 25 Všeobecné informace k hypotečnímu úvěru Sberbank 26 [ ] ] 15

16 číslo. Pro pořízení stavby typu mobilního domku, která není zapsána v katastru nemovitostí, vám nabídne neúčelovou hypotéku. 28 Nemovitost určená k bydlení za účelem pronájmu- bytová jednotka, rodinný dům. Nebytová jednotka -předmětem hypotéky mohou být jen nebytové jednotky, které slouží výhradně jako kancelářské prostory (k administrativním účelům). 29 Administrativní objekt- podle všeobecných informací k hypotečním úvěrům Sberbank CZ, a.s., administrativní objekt, který slouží pouze ke kancelářským účelům (za účelem pronájmu). 30 Úvěrující instituce zpravidla nerady akceptují nemovitosti, které nejsou určené k bydlení a slouží k pronájmu či k podnikatelské činnosti žadatele. Jde například o ubytovací a stravovací zařízení, jimiž jsou hotely, penziony, motoresty, restaurace, hostince. Dále pak nebytové prostory, malé provozovny, dílny, herny, polyfunkční domy a jiné komerční nemovitosti. 31 Ke každému předmětu se přistupuje individuálně a projednává se jeho odsouhlasení s tím, že jsou klientovi popřípadě navrhnuty jiné varianty financování. 32 Účel hypotéky Účelem čerpání finančních prostředků z poskytnuté hypotéky může být: Koupě předmětu úvěru Hypotečním úvěrem lze financovat koupi nemovitosti do osobního vlastnictví nebo koupi spoluvlastnického podílu na nemovitosti.úvěr lze použít k úhradě kupní ceny včetně dalších nákladů vztahujících se k nabytí vlastnictví k nemovitosti. Banky také povolujíúhradu kupní ceny nemovitosti, na které vázne zástavní právo prodávajícího, čímž dojde ke splacení jeho původního úvěru. Typem nemovitosti může být rodinný dům, byt, družstevní byt, rekreační objekt (chata, chalupa), stavební pozemek [ ] 29 Všeobecné informace k hypotečnímu úvěru Sberbank 30 Všeobecné informace k hypotečnímu úvěru Sberbank 31 Hypoteční-metodika Například hypoteční úvěr pro podnikatele aj. 16

17 Koupě stavebního pozemku Čerpání hypotečního úvěru je možné i na samostatnou koupi pozemku. Banky akceptují pouze stavební pozemky,i když ke stavbě na nich nemusí vůbec dojít. Celý proces je v tomto případě ulehčen, tím, že není třeba bance předkládat projekt na výstavbu domu. Co ale banky budou chtít bezpodmínečně vidět je odhad pozemku, kupní smlouva, popř. smlouva o budoucí smlouvě kupní, výpis z katastru nemovitostí, snímek z pozemkové mapy a nabývací titul původního majitele pozemku Koupě družstevního bytu Pokud se klient rozhodne koupit si družstevní byt, neznamená to však, že nabude vlastnictví k tomuto bytu, ale získá tak družstevní podíl na domě, s nímž je spojeno právo užívat družstevní byt. Mohou nastat dvě situace, a to úplatný převod družstevního podílu, kdy dojde k převodu členských práv a povinností plynoucích z členství v družstvu, tj. současný družstevník převede tato práva na nového nabyvatele. Za těchto okolností bude banka vyžadovat doložení smlouvy o převodu členských práv a povinností, kde bude přesně vymezena cena za tento převod, dále pak potvrzení od bytového družstva o členství převodce a výpis z katastru nemovitostí stavby, ve které se nalézá družstevní byt. Druhá situace nastává, když budoucí družstevník uzavře dohodu přímo s bytovým družstvem a uhradí členský podíl. Základními dokumenty ke schválení úvěru jsounájemní smlouva mezi novým členem družstva a bytovým družstvem, výzva družstva k vyrovnání členského podílu a výpis z katastru nemovitostí totožně jako v prvním případě. 35 Do nedávné doby bylo možné získání hypotečního úvěru na investici do družstevního bytu, pouze za předpokladu, že k zajištění bude použita jiná vhodná nemovitost. Dnes už se objevují takové nabídky bank, které lze využít i v případě, že žádnou jinou nemovitost nevlastníte. Podmínkou pro získání takové hypotéky je, aby byl družstevní byt zanesen v katastru nemovitostía do jednoho roku došlo k jeho převodu do osobního vlastnictví. Mezitím je možné využít předhypoteční úvěr se zajištěním v podobě ručitele nebo 33 [ ] 34 [ ] ] 17

18 termínovaného vkladu u příslušné banky. Po nabytí vlastnických práv k bytu, ho klient použije jako novou zástavu a novým hypotečním úvěrem splatí úvěr předhypoteční. 36 Financování nemovitého příslušenství Peněžní prostředky z hypotečního úvěru lze použít i na financování nemovitého příslušenství, které náleží k předmětu úvěru. Podmínkou je, že se jedná se o věci, které jsou pevně spojeny s danou nemovitostí. Mohou to být například garáž, bazén, sauna, krb, oplocení, inženýrské sítě, příjezdová komunikace, zabudovaná kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči, vestavěný nábytek, vytápění, fotovoltaické panely atd. 37 Stavební úpravy Účelem vyčerpání finančních prostředků z poskytnutého hypotečního úvěru mohou být stavební úpravy, které jsou nezbytné při realizaci nemovitého příslušenství souvisejícího s předmětnou nemovitostí a dále ostatní stavební úpravy, při kterých nedojde ke změně vnějších rozměrů půdorysu a vertikálního ohraničení stavby. Stavební úpravou může být například i zateplení obvodového pláště stavby. Samozřejmostí je, že stavební úpravy budou provedeny v souladu s platnými právními předpisy, což také banka vyžaduje doložit. Klient musí bance předložit dokumenty, které ho opravňují provést konkrétní stavební úpravy. Výstavba Klient získané finanční prostředky může investovat do výstavby nemovitosti, její rekonstrukce, modernizace, dostavby, opravy, nástavby, přístavby atp. Stejně tak jako u stavebních úprav, musí být výstavba prováděna v souladu s platnými právními předpisy. Výstavbu lze realizovat na nemovitosti, která se shoduje se zastavěnou. U této nemovitosti je nutné zpracovat odhad její hodnoty a zprávu o stavu výstavby obsahující aktuální procento rozestavěnosti a aktuální hodnotu financované nemovitosti. Tyto informace mají své opodstatnění při postupném čerpání úvěru, kde slouží k výpočtu čerpané částky. Čerpat peněžní prostředky lze i na rekonstrukci nemovitosti, která je odlišná od zastavěné. V tomto případě se zpracovávají odhady hodnoty dva, a to jak pro financovanou, 36 [ ] 37 Všeobecné informace k hypotečním úvěrům - Sberbank, účinné od [ ] 18

19 tak i pro zastavěnou nemovitost, zpráva o stavu výstavby zde musí obsahovat aktuální procento rozestavěnosti. Třetí možností je čerpání úvěru na nemovitost shodující se se zastavěnou a na další odlišnou nemovitost. Tady musí být také vypracováno dvojí ocenění pro financovanou i zastavěnou nemovitost a obsah zprávy o stavu výstavby je stejný jako v prvním případě. 38 Vypořádání vlastnických vztahů k nemovitosti 39 Jedná se o vypořádání: Dědictví - k této variantě se přistoupí v případě, že je dědiců více a jeden z nich se rozhodne si nemovitost ponechat a ostatní dědice vyplatit. Tento akt musí být zachycen v dědické dohodě o finančním vyrovnání. Dědic, jakožto nabyvatel nemovitosti, požádá o hypoteční úvěr a bance předloží rozhodnutí o vypořádání dědictví. Společného jmění manželů - v souvislosti s vypořádáním společného jmění manželů může dojít buď k jeho zúžení, nebo k jeho úplnému zrušení v případě rozvodu manželů. Situace je obdobná jako u vypořádání dědictví. Manželé se dohodnou, že jeden z nich si nemovitost nechá a toho druhého vyplatí. Zde banka bude požadovat dohodu o vypořádání nebo pravomocné rozhodnutí soudu o vypořádání. Popřípadě notářský zápis o zúžení společného jmění manželů. Spoluvlastnictví - obdobná situace jako u vypořádání dědictví a společného jmění manželů. Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bude pro banku dokumentem stvrzujícím, že na jeho základě došlo k vypořádání vlastnických vztahů. Darování v rámci rodiny - jedná se o darování celé nemovitosti rodiči pouze jednomu z potomků, který se dohodne se zbylými sourozenci na finančním vyrovnání. Tato dohoda o vyrovnání může být součástí darovací smlouvy. Dohodu se závazkem k vyrovnání později nabyvatel nemovitosti předloží bance. 38 Metodika hypotečních úvěrů pro fyzické osoby - platnost od [ ] 39 [ ] 19

20 Refundace Při refundaci se hovoří o zpětném proplacení finančních prostředků (refinancování vlastních zdrojů), které klient již vynaložil v souvislosti se zajištěním potřeb bydlení. Podmínkou poskytnutí úvěru je předložení dokumentů o účelovém použití prostředků. Tyto doklady však nesmí být starší 12 měsíců (v některých případech 24 měsíců) s tím, že rozhodujícím datem je den uhrazení příslušné finanční sumy.samozřejmostí je, že účel vynaložení prostředků klientem se musí shodovat s účelem, který banka akceptuje. Nabývacím titulem může být při koupi nemovitosti kupní smlouva, při majetkovém vypořádání rozhodnutí soudu či dohoda o vypořádání, u dražby protokol o dražbě spolu s potvrzením o zaplacení ceny dosažené vydražením, dále pak faktury za nákup materiálu a provedené práce. Banky zpětně kontrolují dokumenty předložené klientem a prověřují, zda úhrada byla provedena z jeho vlastních zdrojů. 40 Refinancování Účelem poskytnutí hypotečního úvěru může být refinancování. V dnešní době často slýchaný pojem, který chápeme, jako splacení stávajících závazků z dříve poskytnutého hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem, zpravidla od jiné banky. Můžeme se setkat i s termínem přeúvěrování, což je synonymem k refinancování. Splácení existujících úvěrů se člení na dva typy, a to na standardní a zjednodušené refinancování. U standardního refinancování je potřeba doložení všech nezbytných dokumentů podle předepsaných podmínek. Podstatou zjednodušeného refinancování, jak už je zřejmé z jeho názvu, je zjednodušenost, a to při dokládání příjmů a ceny nemovitosti. Klient nemusí všechny dokumenty dokládat znovu, jako u nového úvěru, ale bance postačí podklady, které sloužily pro původní úvěr. Žadatel o zjednodušené refinancování musí splňovat všechna vyhodnocovaná kritéria, například musí být občanem ČR nebo SR, musí mít splacen určitý počet anuitních splátek, nesmí překročit maximální úvěrovou angažovanost u konkrétní instituce, zástavní nemovitost musí zůstat stejná, žadatelem musí být stejná osoba jako u původního úvěru a jiné parametry stanovené bankou. Účelovým úvěrem se dá refinancovat jen účelový úvěr, který vyhovuje bankovním podmínkám stanoveným pro konkrétní typy hypotečních úvěrů sloužících k financování 40 [ ] 20