Znalecký posudek číslo /12

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /12 o o b v yk l é, o b e cn é, t rž n í h o d n o t ě n emo v i t o st i b u d o v y o b č a n s ké v yb av en o st i č.p p o st av en é n a p o z em ku j in éh o v l ast n í k a p a r c. č / 30, v če t n ě v še ch so u č ást í a p ř í slu š en st v í v k.ú. Ž iž k o v, o b ec P rah a, o k r es H lav n í mě st o P rah a, z ap sá n o n a L V č Objednatel : GAUTE, a.s. Lidická 2006/ Brno Účel posudku : Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice tel.: volek@odhady-posudky.cz Tento posudek obsahuje 18 stran textu, 4 přílohy a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velatice,

2 OBSAH : 1 ÚVOD Vymezení pojmů 3 2 NÁLEZ Podklady pro ocenění nemovitostí Znalecký úkol, účel ocenění Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví Nájemní smlouva Majetkoprávní vztahy Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění Metody používané pro ocenění 6 3 POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Celkový popis nemovitostí VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Budova č.p. 2739, na parc.č. 4450/ Příslušenství Věcná hodnota celkem VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Výnosová hodnota celkem SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE 14 4 STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK 15 5 ZNALECKÁ DOLOŽKA 16 PŘÍLOHY Příloha č. 1. Výpis z katastru nemovitostí (14x A4) Příloha č. 2. Kopie katastrálních map (1x A4) Příloha č. 3. Fotodokumentace (2x A4) Příloha č. 4. Mapa oblasti (1x A4) Ing. Tomáš Volek strana 2

3 1 ÚVOD 1.1 Vymezení pojmů Cena Hodnota Věcná hodnota Výnosová hodnota Cena administrativní Cena pořizovací Cena reprodukční Cena obvyklá Je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. Není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Nazývána rovněž "časová cena", "substanční hodnota", "reprodukční cena časová". Jedná se o reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení, která odpovídá průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku sníženou o náklady na opravu závad, které znemožňují okamžité užívání věci. V zákonu o oceňování majetku obdobou této ceny je tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem. Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovení úrokové sazby uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako čistý výnos podniku (nemovitosti), nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Nazývaná rovněž "cena zjištěná". Jedná se o cenu zjištěnou podle cenového předpisu - podle zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky MF ČR č. 387/2011 Sb. Nazývaná rovněž "cena historická". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení - rozumí se bez odečtu opotřebení. Nazývaná rovněž "reprodukční pořizovací cena". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno stejnou, novou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, tj. bez odečtu opotřebení. Nazývaná rovněž " cena obecná", "tržní", "objektivní".jedná se o cenu, které by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Obvyklá cena potom bude výsledkem odborného hodnocení cen zjištěných metodou nákladovou, výnosovou a porovnávací odhadcem. Ing. Tomáš Volek strana 3

4 2 NÁLEZ 2.1 Podklady pro ocenění nemovitostí Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. a Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2059, k.ú. Žižkov, vyhotovený notářem dne b Kopie katastrální mapy s vyznačením pozemků pro k.ú. Žižkov. 1. c Objednávka znaleckého posudku, ze dne d Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1. e Informace získané od objednatele ocenění. 1. f Mapa Prahy a okolí. 1. g Cenová mapa stavebních pozemků Prahy pro rok h Územní plán sídelního útvaru hl. m. Prahy. 1. i Informace a sdělení získána z internetového serveru ( ), z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. 1. j Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne k Fotodokumentace pořízená při místním šetření. 1. l Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne m Půdorysná dispozice, akce VÝSTAVBA KANCELÁŘÍ, vyhotovená Ing. Fadrhonsem, Koněvova 25, Praha z 03/ n Knihovna znalce. 1. o Vyjádření Drážního úřadu N.zn.MP-OKO0179/12-2/Kr ze dne , k době trvání stavby na parc.č. 4450/30, k.ú. Žižkov. 2.2 Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 2059, k.ú. Žižkov. Jedná se o budovu obč. vyb. č.p postavenou na pozemku jiného vlastníka parc.č. 4450/30 (na LV č. 9981) včetně všech součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Ing. Tomáš Volek strana 4

5 Pozn.: budovy č.p. 2719, č.p. 2720, č.p. 2722, č.p (jiné stavby) zapsané na LV č. 2059, k.ú. Žižkov ke dni ocenění již neexistují (v minulosti byly odstraněny) a nejsou tudíž předmětem ocenění. 2.3 Informace o nemovitosti LV č ze dne Vlastník INTERIOR PFD, spol. s r.o., K Černému dvoru 2719/35, Praha 3 Katastrální území Žižkov (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Způsob ochrany Praha (554782), Hl. město Praha (CZ0100) Část obce, č. budovy, způsob využití, na parcele Žižkov, č.p. 2739, obč. vyb., 4450/30 (LV 9981) Památkově chráněné území 2.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti znalce a nájemce pana Jakuba Malého. 2.5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Žižkov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, ustanovení předběžného správce (podrobněji viz. příloha č.1 LV č. 2059). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. 2.6 Nájemní smlouva Ke dni ocenění je nemovitost č.p pronajímána na dobu neurčitou Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2059, k.ú. Žižkov ze dne je stavba budovy č.p ve výlučném vlastnictví společnosti INTERIOR PFD, spol. s r.o.. Pozemek parc.č. 4450/30 pod budovou č.p. 2739, stejně jako přístupové pozemky z veřejné komunikace parc.č.4450/31, 4450/17, 4450/83 jsou ve vlastnictví jiného subjektu České dráhy, a.s. Ing. Tomáš Volek strana 5

6 Znalci nebyla předložena žádná nájemní smlouva, která by upravovala nájemní vztah k pozemku parc.č. 4450/30, na kterém je budova č.p postavena a ani k přístupovým pozemkům. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2059, k.ú. Žižkov. 2.8 Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění výše specifikovaných nemovitostí v k.ú. Žižkov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění. b) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. c) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. d) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb Metody používané pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí je v tomto konkrétním případě jako první použita věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku). II. III. Jako druhá je použita metoda výnosová a to proto, že vychází z úvahy, že hodnota nemovitostí je taková, kolik by musel nájemce vynaložit nákladů na pronájem obdobné nemovitosti. T.j. aby byla zohledněna poloha komerčního využití je vypočtena modelová situace výnosu z pronájmu. Jako třetí metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Ing. Tomáš Volek strana 6

7 3 POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 3.1 Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění je budova obč. vybavenosti č.p. 2739, která je situován ve čtvrti Praha 3, v k.ú. Žižkov, při ulici K Červenému dvoru, v areálu bývalého nákladového nádraží Českých drah, a.s.. Jedná se o montovaný nepodsklepený objekt, který má jedno nadzemní podlaží a plochou střechu s jehlanovým světlíkem. Příslušenství tvoří přípojky vody, kanalizace, el.nn. Pozn.: dle sdělení nájemce pana Jakuba Malého byla přípojka vody vybudována na jeho náklady a je jeho vlastnictvím. Tato informace nebyla znalci vlastníkem potvrzena. Budova je osazena do rovinatého terénu na pozemku jiného vlastníka parc.č. 4450/30. Dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou je dobrá. Zastávka MHD je od nemovitosti vzdálena cca 50 m. Vstup k nemovitosti z veřejné zpevněné komunikace je po zpevněné ploše na pozemcích parc.č. 4450/83, 4450/17, 4450/31, k.ú. Žižkov, ve vlastnictví společnosti České dráhy, a.s.. Okolí nemovitosti je tvořeno zástavbou průmyslových objektů hal pro skladování a lehkou výrobu. Pro oceňované pozemky je vypracován územní plán, který byl schválen dne Zastupitelstvem hl. m. Prahy a v souvislosti s tím vydala rada HMP dne vyhlášku o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy, která nabyla účinnosti , aktualizovanou vyhláškami č. 10/2001, 27/2001, 21/2002, 30/2002, 8/2003, 3/2004, 7/2004,, 6/2005, 17/2005, 24/2005, 6/2006, 15/2006, 23/2006 a dále vydanými opatřeními obecné povahy č.2/2008, 3/2008, 4/2008, 5/2009, 6/2009, 7/2009, 8/2009, 9/2010, 10/2010 a 11/2010.Závazná část územního plánu byla vyhlášena vyhláškou hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. hl. m. Prahy, o závazné části územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy, schválenou usnesením rady Zastupitelstva hl. m. Prahy č ze dne , s účinností od Dle územního plánu je nemovitost převážně umístěna v ploše s funkčním využitím jako doprava - komunikační síť a malá část leží v ploše SV-F všeobecné smíšené. Ing. Tomáš Volek strana 7

8 3.2 VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Pro zjištění věcné hodnoty staveb bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku) Budova č.p. 2739, na parc.č. 4450/30 Popis: Jedná se o krajní řadový montovaný objekt, nepodsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a plochou střechu s jehlanovým světlíkem. Půdorysný tvar objektu je nepravidelný. Objekt byl využíván jako sídlo firmy k administrativním účelům. Ke dni ocenění je objekt pronajímán (viz. výnosová metoda). Dispoziční řešení: 1.NP vstupní recepce, chodba, tři kancelářské prostory, zasedací místnost ve středové části, kuchyňka, sociální zázemí. Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je založen na betonové základové desce s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou z příhradových ocelových nosníků, opláštění je provedeno oboustranně lakovaným panelem TECHPANEL tl. 100 mm, příčky tl. 50 mm. Střecha plochá z panelu TECHPANEL tl. 150 mm. Jehlanový ocelový světlík. Podhledy jsou zavěšené na kovových roštech. Podlahy v kancelářích tvoří betonová mazanina krytá koberci v na chodbách a v sociálních místnostech je keramická dlažba. Okna a vstupní dveře jsou plastová, interiérové dveře jsou dřevěné plné do ocelových zárubní. Vytápění bylo lokální el. topidly (bylo demontováno a chybí). Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody teplé a studené vody jsou provedeny. Ohřev TUV chybí. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Hygienické vybavení tvoří umyvadla, splachovací WC, pisoáry. Ostatní vybavení odvětrání. Stáří a technický stav: Dle sdělení Drážního úřadu N.zn.MP-OKO0179/12-2/Kr ze dne , byl objekt zkolaudován kolaudačním rozhodnutím č.j DÚ/S/F dne jako stavba trvalá. V současné době je objekt v průměrném technickém stavu bez údržby od roku 2006, kdy byl ukončen provoz sídlící firmy. Byly odstraněny el. topidla, ohřev TUV, je poničeno několik podhledových panelů. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Ing. Tomáš Volek strana 8

9 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška Součin 1.NP 322,00 m 2 3,55 m 1 143,10 Součet 322, ,10 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 143,10 / 322,00 = 3,55 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 322,00 / 1 = 322,00 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba se střechou (322)*(3,55) = 1 143,10 m 3 Světlík (1/3)*6,00*6,00*1,80 = 21,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 164,70 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 8, ,00 8,20 2. Svislé konstrukce P 17, ,46 8,00 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů P 6, ,46 3,17 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 1,52 9. Vnitřní obklady keramické C 1, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 1, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vybavení S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní P 5, ,46 2, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 69,40 Ocenění: Upravený obj. podíl Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 807,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 1,0320 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9405 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,8915 Ing. Tomáš Volek strana 9

10 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,6940 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce) * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP) * 2,1270 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 302,40 Plná cena: 1 164,70 m 3 * 4 302,40 Kč/m 3 = ,28 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 17 roků Opotřebení: 35,000 % ,85 Kč Budova č.p zjištěná cena = ,43 Kč Příslušenství Tvoří přípojka vody, kanalizace, el.nn. Poznámka: Technická hodnota venkovních úprav má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,50 % Seznam staveb: Název stavby Cena stavby Budova č.p ,43 Celkem: ,43 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,43 * 0,0250 Příslušenství - zjištěná cena = ,84Kč Věcná hodnota celkem Budova č.p. 2739, na parc.č. 4450/30 = ,- Kč Příslušenství = ,- Kč Věcná hodnota celkem ,- Kč Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : třimilionytřistatřicetosmtisícpětsetosmdesát korun českých). Ing. Tomáš Volek strana 10

11 3.3 VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Příjmy Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: Znalci byla předložena nájemní smlouva na pronájem nebytových prostor v budově č.p. 2739, k.ú. Žižkov. Jedná se o nájemní vztah uzavřený mezi společností INTERIOR PFD, spol. s r.o., IČ: (jako pronajímatel) a panem Jakubem Malým, IČ: (jako nájemce), dne Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s dvou měsíční výpovědní. Nájemné dle smlouvy činí 190,- Kč/m 2 /rok a je uvažováno za celou zastavěnou plochu objektu, tj. 322 m 2. Pozn.: nájemné smlouvou stanovené neodpovídá obvyklému nájmu v dané lokalitě, neboť přihlíží ke skutečnosti, že nájemce v objektu provádí i ostrahu a zabezpečení objektu s cílem zajistit bezpečnost a ochranu nemovitosti pronajímatele před poškozením. Za tuto činnost nájemce pronajímateli fakturuje částku 3.800,- Kč/měsíc. Vzhledem k této skutečnosti, byl pro výpočet příjmu z nájmu vypočten předpokládaný roční výnos z nájmu pronajímatelných prostor v objektu. Nájemné je stanoveno s ohledem na lokalitu, současné právní vztahy, stavebně technický stav, dopravní obslužnost, velikost a příslušenství daného areálu. Nájemné u oceňovaného objektu navrhuji na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti. Na základě této skutečnosti kalkuluji ve výpočtu výnosové hodnoty s výnosem v místě obvyklým. Na základě zhodnocení dosavadních skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k administrativním event.. ke skladovým účelům. obvyklé nájemné sjednávané v dané lokalitě : - kancelářské plochy Kč/m 2 /rok - skladovací plochy Kč/m 2 /rok Pozn.: V současné době je v dané lokalitě značný převis nabídky pronájmů kancelářských prostor (v daleko lepším stavu a s lepší polohou). Předmětná nemovitost, tj. samostatná montovaná budova, na pozemku jiného vlastníka, bez okolního pozemkového zázemí je k administrativním účelům v hladině výše citované tj Kč/m 2 /rok velmi obtížně nepronajímatelná. Proto ve výpočtu výnosové metody uvažuji s hodnotou v úrovni skladových ploch. Na základě šetření v dané lokalitě a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze předpokládat optimální výši obvyklého nájemného v hladině pro danou nemovitost, s přihlédnutím k poloze a technickému stavu objektu na 700 Kč /m 2 /rok. Výše tohoto předpokládaného obvyklého nájemného pro danou oblast a kvalitu prostoru odpovídá reálnému stavu. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců Ing. Tomáš Volek strana 11

12 Tabulka pronajímatelných prostor: Budova č.p Užitná Nájemné Výnos [Kč/rok] Umístění plocha [m 2 ] [Kč/rok/m 2 ] Recepce, čtyři místnosti 1.NP ,00 Kč CELKEM Poznámka: do užitných ploch nejsou zahrnuty podlahové plochy horizontálních a vertikálních komunikačních prostor (schodiště, chodby). Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potencionálními nájemci či podnájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojených s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa objektu, aj.). Vzhledem k tomu, že nemusí být na trhu v Praze - Žižkov a okolí mnoho dalších zájemců, kteří by mohli daný objekt obsadit a maximálně využít, musím počítat, že se nepodaří nemovitost okamžitě pronajmout v případě předpokládaného ukončení činnosti vlastníka. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu na 90 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry. Předpokládaný roční příjem z nájemného činí ,- Kč 90 % = ,- Kč/rok. Předpokládám, že uvažované uvedené nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu prodejních prostor v daném aktuálním stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem k současnému stavebně technickému stavu pronajímatelných prostor, dispozičnímu stavu objektů a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Celkové předpokládané příjmy činí ,- Kč/rok Výdaje a) Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti je stanoveno srovnáním a odborným odhadem a činí 4 000,- Kč b) Pojištění nemovitostí Roční pojistné je stanoveno srovnáním a odborným odhadem a činí 8 000,- Kč c) Nájemné z pozemku pod stavbou d) (stanoveno v úrovni 5% z obvyklé ceny pozemku, dle cenové mapy,prahy pro rok 2012, tj. 5% z 3.660,-Kč x 322 m 2 ) ,- Kč e) Opravy a údržba Náklady na opravy a údržbu byly určeny srovnáním a odborným odhadem a činí ,- Kč f) Správa nemovitosti Náklady na správu byly určeny srovnáním a odborným odhadem a činí ,- Kč Poznámka: vzhledem k přesně neurčeným informacím týkajících se jednotlivých výdajů byly tyto částky určeny srovnáním s obdobnými nemovitostmi a stanoveny odborným odhadem.. Výdaje ročně celkem ,- Kč Ing. Tomáš Volek strana 12

13 Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty příjmy ročně celkem ,- Kč výdaje ročně celkem ,- Kč roční zisk Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta : z ,- C V = = = ,56 Kč, zaokrouhleno na i 0,09 kde značí : ,- Kč ,- Kč C V věčná renta z. konstantní zisk v dalších letech i kapitalizační míra setinná.. 9 % Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 6 až 12 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem z pronájmu byla stanovena kapitalizační míra ve středním pásmu tohoto intervalu. Výnosová hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemku Výnosová hodnota celkem Budova č.p celkem Celkem ,- Kč ,- Kč Výnosová hodnota nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč slovy : sedmsetšedesátdvatisícstošedesát korun českých Ing. Tomáš Volek strana 13

14 3.4 SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Oceňovaný objekt má tyto kladné stránky : - dobrý stavebně technický stav - poloha v Praze 3 Oceňovaný objekt má tyto slabší stránky : - pozemek pod stavbou a příjezdová komunikace ve vlastnictví jiného vlastníka - montovaná kovová konstrukce se sendvičovým panelem (horší tepelně izolační vlastnosti) - omezený účel využití v dané lokalitě - využití dané územním plánem v rozporu se skutečností (ÚP=komunikace, skutečnost=stavba) Vzhledem k atypičnosti případu, tj. prodej samostatné montované budovy na pozemku jiného vlastníka, se nepodařilo vypátrat žádný obdobný realizovaný nebo inzerovaný prodej v dané lokalitě nebo nejbližším okolí, který by měl dostatečnou vypovídající schopnost. V realitní inzerci, v databázi spolupracujících odhadců byly vypátrány převody převážně zděných administrativních, skladových nebo obchodních objektů, na vlastních pozemcích, které jsou s oceňovaným objektem nesrovnatelné. Na základě těchto skutečností nebyla srovnávací metoda uplatněna pro další výpočet obvyklé ceny nemovitosti. 3.5 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena budovy č.p po zaokrouhlení navržená : Věcnou hodnotou Výnosovou metodou Srovnávací metodou ,- Kč ,- Kč nestanovena Ing. Tomáš Volek strana 14

15 4 STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Žižkov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, ustanovení předběžného správce (podrobněji viz. příloha č.1 LV č. 2059). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ostatní rizika Ke dni ocenění je nemovitost č.p pronajímána na dobu neurčitou Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2059, k.ú. Žižkov ze dne je stavba budovy č.p ve výlučném vlastnictví společnosti INTERIOR PFD, spol. s r.o.. Pozemek parc.č. 4450/30 pod budovou č.p. 2739, stejně jako přístupové pozemky z veřejné komunikace parc.č.4450/31, 4450/17, 4450/83 jsou ve vlastnictví jiného subjektu České dráhy, a.s. Znalci nebyla předložena žádná nájemní smlouva, která by upravovala nájemní vztah k pozemku parc.č. 4450/30, na kterém je budova č.p postavena a ani k přístupovým pozemkům. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2059, k.ú. Žižkov. Dle územního plánu je nemovitost převážně umístěna v ploše s funkčním využitím jako doprava - komunikační síť a malá část leží v ploše SV-F všeobecné smíšené. Ing. Tomáš Volek strana 15

16 Stanovení obvyklé hodnoty Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita výnosová metoda ocenění s přihlédnutím k věcné hodnotě. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem ke konstrukčnímu řešení, stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - budovy občanské vybavenosti č.p postavené na pozemku jiného vlastníka parc.č. 4450/30, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Žižkov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 2059, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč slovy : devětsettisíc korun českých Ve Velaticích, dne 22. května 2012 Ing. Tomáš Volek 5 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené faktury. Ve Velaticích, dne 22. května 2012 Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice tel.: volek@odhady-posudky.cz Ing. Tomáš Volek strana 16