ZNALECKÝ POSUDEK. Zjištění obvyklé (tržní) ceny nemovitosti

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků p.č.524/1, 524/8, 524/9 s příslušenstvím v obci Buchlovice, k.ú.buchlovice. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Dražební společnost MORAVA Dlouhá Zlín Zjištění obvyklé (tržní) ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 25.února 2015 Posudek vypracoval: Ing. Aleš Janásek Benešovo nábř Zlín Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran včetně příloh. Ve Zlíně, dne 27.února 2015

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá východně od centra městyse Buchlovice (2444 obyv.), v ul. Sportovní a je přístupná pouze z nezpevněné účelové komunikace. Nemovitost je tvořena pozemky p.č.524/1, 524/8, 524/9 určenými k výstavbě bytového domu. Na pozemku p.č.524/8 se nachází rozestavěná stavba bytového domu, na pozemku p.č.524/9 je umístěn objekt technické vybavenosti (trafostanice). Stavba bytového domu je rozestavěna v minimálním rozsahu, tzn. jsou provedeny základy a vyznačen obvod stavby svislými zděnými konstrukcemi 1.nadzemního podlaží. Vzhledem k tomu, že zděné konstrukce jsou dlouhodobě vystaveny klimatickým podmínkám, jsou natolik opotřebeny, že nejsou pro další využití upotřebitelné. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.buchlovice, obec Buchlovice, list vlastnictví č.3071, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Kopie katastrální mapy pro k.ú.buchlovice. Výkresová dokumentace: Dokumentace stavby k žádosti o stavební povolení stavby Novostavba bytového domu vypracovaná ing.vladimírem Manou v 05/2007. Stavební povolení stavby Novostavba bytového domu vydané odborem výstavby Úřadu městyse Buchlovice dne pod č.j.1157/ d-stpo. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.3071 pro k.ú.buchlovice, obec Buchlovice zapsán : ROBSTAV, stavebné družstvo, IČ Družstevná 6, Liptovský Mikuláš, Slovensko 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Budova nedokončená 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Použité metody ocenění Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty metoda výnosová metoda komparativní - 2 -

3 Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. 2.1 Věcná hodnota vypočtená nákladovým způsobem Věcná hodnota (též časová cena věci) je pořizovací (reprodukční) cena věci snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci obdobného stáří a přiměřené intenzity používání. Věcná hodnota je stanovena nákladovým způsobem v souladu s vyhláškou Ministerstva financí ČR 199/2014 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky Popis Pozemky : p.č.524/1, ostatní plocha, jiná plocha, výměra 4530 m 2, p.č.524/8, zastavěná plocha, výměra 801 m 2, p.č.524/9, zastavěná plocha, výměra 9 m 2. Na pozemku p.č.524/8 je umístěna rozestavěná stavba bytového domu, na pozemku p.č.524/9 je umístěna trafostanice. Pozemky jsou v jednotném funkčním celku Výměra pozemku Výměra pozemku = m Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) - 3 -

4 Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní-insolvenční řízení 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku - 4 -

5 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezkonfliktní okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez vlivu Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 603,20 ZC = ZCv x Iu = 1300 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 538,66 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,27 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč , Budova nedokončená Oceněno podle 12, přílohy č.8 vyhlášky Popis Bytový dům zděný netypový, s pěti nadzemními podlažími a sklonitou střechou s využitím podkroví. Ke dni ocenění jsou provedeny železobetonové základy a část zdí, které jsou vzhledem k degradaci cihel neupotřebitelné. Předpokládá se budoucí provedení všech konstrukcí ve standardu dle oceňovací vyhlášky Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP:

6 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba (76.60* * * 25.00)*12.25 = m 3 Zastřešení (76.60* * * 25.00)*4.55/2 = m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP 76.60* * * m m 3.00 m 2.NP 76.60* * * m m 3.00 m 3.NP 76.60* * * m m 3.00 m 4.NP 76.60* * * m m 3.00 m 5.NP - podkroví 76.60* * * m m 2.60 m Celkem: žádné podzemní a 5 nadzemních podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.92 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací standard % 2. Svislé konstrukce standard % 3. Stropy standard % 4. Zastřešení mimo krytinu standard % 5. Krytiny střech standard % 6. Klempířské konstrukce standard % 7. Úpravy vnitřních povrchů standard %

7 8. Úpravy vnějších povrchů standard % 9. Vnitřní obklady keramické standard % 10. Schody standard % 11. Dveře standard % 12. Vrata neuvažuje se % 13. Okna standard % 14. Povrchy podlah standard % 15. Vytápění standard % 16. Elektroinstalace standard % 17. Bleskosvod standard % 18. Vnitřní vodovod standard % 19. Vnitřní kanalizace standard % 20. Vnitřní plynovod standard % 21. Ohřev vody standard % 22. Vybavení kuchyní standard % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc standard % 24. Výtahy standard % 25. Ostatní standard % 26. Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se % 0.00 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = Opotřebení stavby Při stáří 6 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 6% Nedokončená stavba Koeficient nedokončené stavby = 1 - n, kde n je součet podílů chybějících a nedokončených konstrukcí a vybavení podle stupně nedokončenosti

8 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Stupeň Cen.podíl části nedokon. n 2. Svislé konstrukce % 100% Stropy % 100% Zastřešení mimo krytinu % 100% Krytiny střech % 100% Klempířské konstrukce % 100% Úpravy vnitřních povrchů % 100% Úpravy vnějších povrchů % 100% Vnitřní obklady keramické % 100% Schody % 100% Dveře % 100% Okna % 100% Povrchy podlah % 100% Vytápění % 100% Elektroinstalace % 100% Bleskosvod % 100% Vnitřní vodovod % 100% Vnitřní kanalizace % 100% Vnitřní plynovod % 100% Ohřev vody % 100% Vybavení kuchyní % 100% Vnitřní hyg.zařízení vč.wc % 100% Výtahy % 100% Ostatní % 100%

9 Neuvedené konstrukce a vybavení jsou plně dokončeny a neovlivňují výpočet ceny nedokončené stavby. Koeficient nedokončené stavby = 1 - n = = Výpočet ceny objektu ( 12 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.150,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.92 m PV) >= 0.60 x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.992,16 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,09 Koeficient nedokončené stavby ( 25 vyhlášky) x Cena stavby bez opotřebení = Kč ,77 Snížení ceny za opotřebení 6% - Kč ,75 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,02 Budova nedokončená Cena celkem Kč , Rekapitulace nákladových cen věcí hlavních VĚCNÉ CENY (BEZ VLIVU KOEFICIENTU pp) 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Budova nedokončená Kč ,- Zjištěná cena celkem Kč ,- REPRODUKČNÍ CENY (BEZ VLIVU OPOTŘEBENÍ A KOEFICIENTU pp) 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Budova nedokončená Kč ,- Zjištěná cena celkem Kč ,

10 2.2 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby Pozemky Hodnota je stanovena porovnávacím způsobem, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem. U takto definovaných pozemků je případné příslušenství pozemků již zahrnuto v ceně věci hlavní. Znalcem byly zjištěny následující nabídky prodeje pozemků: 1) Nabídka prodeje pozemku v obci Buchlovice, uvnitř zástavby obce, výměra 605 m 2, pozemek určen k výstavbě rodinného domu, inž.sítě v místě, nabídková cena 1818,- Kč/m 2 (pozemek 1). 2) Nabídka prodeje pozemku v obci Buchlovice, uvnitř zástavby obce, výměra 484 m 2, pozemek určen k výstavbě rodinného domu, inž.sítě v místě mimo plynu, nabídková cena 1074,- Kč/m 2 (pozemek 2). 3) Nabídka prodeje pozemku v obci Buchlovice, mimo zástavbu obce, výměra 648 m 2, pozemek určen k výstavbě rekreačního objektu, bez inž.sítí, nabídková cena 340,- Kč/m 2 (pozemek 3). Použité koeficienty pro indexovou metodu jsou následující: Index A územní struktura rozmezí 0,6-1,5 Index B typ stavebního pozemku rozmezí 0,4-1,5 Index C třída velikosti obce dle počtu obyvatel rozmezí 0,4-3,5 Index D poloha, využití, okolní zástavba rozmezí 0,7-2,5 Index E územní připravenost, infrastruktura rozmezí 0,5-1,25 Index F zvláštní znaky, speciální charakteristiky rozmezí 0,3-1, Index oceňovaného pozemku Index popis koeficient A Zlínský kraj, centrální část 1,00 B Pozemek stavební 1,00 C Pozemek v obci Buchlovice 0,70 D Příměstská oblast 1,50 E Infrastruktura dostatečná 1,00 F Stavební zátěž 0,80 Celkem 0,

11 Index srovnávaných pozemků Index Poz.1 Poz.2 Poz.3 A 1,00 1,00 1,00 B 1,00 1,00 0,70 C 0,70 0,70 0,70 D 1,50 1,50 1,00 E 1,20 1,20 0,50 F 1,00 1,00 1,00 Celkem 1,26 1,26 0, Výpočet přepočtených porovnávacích cen Poz.1 Poz.2 Poz.3 Index srovnávaného pozemku (Is) 1,26 1,26 0,25 Index oceňovaného pozemku (Ix) 0,84 0,84 0,84 Poměr indexů (I = Ix/Is) 0,67 0,67 3,43 Cena srovnávaného pozemku v Kč (C) 1818, ,00 340,00 Index zdroje ceny (prodej 1,0, nabídka 0,6až1,0) (Iz) 0,80 0,80 0,80 Indexovaná cena srovnávaných pozemků (C*Iz *I) v Kč 969,60 572,80 932, Výpočet ceny pozemku Průměrná indexovaná cena za m 2 pozemku (PRUM) = Kč 824,99 Základní cena za m 2 pozemku - zaokrouhlená = Kč 825,- Cena za pozemky o výměře m 2 = Kč ,- Pozemky celkem-ocenění porovnáním Cena celkem Kč , Budova nedokončená Stanovení hodnoty srovnatelné nedokončené stavby je v tomto případě nemožné, neboť na trhu nemovitostí se v relevantním období nevyskytují podobné objekty zděných bytových domů ve stejném či obdobném stupni rozestavěnosti. Ke zjištění obvyklé ceny rozestavěné stavby pětipodlažního bytového domu je proto použito věcné hodnoty stanovené nákladovým způsobem dle aktuálně platné oceňovací vyhlášky (viz odst ). Vzhledem k tomu, že na trhu nemovitostí není zájem o rozestavěné stavby s ohledem na použitelnost projektovaného řešení pro další využití, statické řešení základů vázající se k původnímu návrhu, možné skryté vady vyplývající z obtížně zkontrolovatelného způsobu provádění a jakosti použitých matriálů je věcná hodnota snížena o 80%, což podle mínění znalce vyjadřuje obvyklou cenu nedokončeného stavebního objektu a to ve výši ,- Kč po zaokrouhlení

12 3. ZÁVĚR Obvyklá cena všech předmětných nemovitostí ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota zjištěná porovnávací metodou a metodou věcné hodnoty po zaokrouhlení, a to ve výši: Kč ,- slovy: pětmilionůpětsettisíc korun českých, z toho : - pozemky obvyklá cena ,- Kč, - budova nedokončená obvyklá cena ,-Kč. Ve Zlíně, dne 27.února vypracoval Přílohy : Výpis z katastru nemovitostí Mapové podklady Fotodokumentace ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr.3727/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Aleš Janásek Benešovo nábř Zlín

13 - 13 -

14 Výřez z katastrální mapy Situace širších vztahů

15 Fotodokumentace