ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4036/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4036/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům, Rodinný dům č.p. 16 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mukařov, k.ú. Borovice Adresa nemovitosti: Borovice 16, Mukařov Vlastníci stavby: Josef Linhart, Ptýrov 19, , vlastnictví: SJM Petra Linhartová, Ptýrov 19, , vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Josef Linhart, Ptýrov 19, , vlastnictví: SJM Petra Linhartová, Ptýrov 19, , vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 21270/11-17 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 16 na pozemku č. parc. St. 93 a pozemků č. parc. St. 93, 529 a 530/1 v kat. úz. Borovice, obec Mukařov, okres Mladá Boleslav, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 739 pro kat. úz. Borovice, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Mladá Boleslav - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Borovice, list mapy č. 2-0/4 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-21270/11-17 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-21270/11-80 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Mukařov se nachází v okrese Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mnichovo Hradiště. Obec Mukařov se rozkládá asi 20 km severně od Mladé Boleslavi a 8 km severozápadně od města Mnichovo Hradiště. Počet trvale žijících osob této menší vesnice se pohybuje kolem čísla 180 obyvatel. Mukařov se dále dělí na tři části:: Borovice, Mukařov a Vicmanov. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům č.p. 16 je situován v okrajové části obce Mukařov, část obce a kat. úz. Borovice, okres Mladá Boleslav na pozemku St. parc. č. 93. Dům je samostatně stojící, jednopodlažní s částečným podkrovím. Půdorys domu je obdélníkový, na dům navazuje stavba stodoly. K domu náleží zahrada parc. č. 529 a trvalý travní porost parc. č. 530/1. IS: el. síť, napojení na kanalizaci a vodovod nezjištěno. Dispozice domu, vnitřní vybavení ani stav nemohl být zjištěn, vzhledem k nesoučinnosti majitele. 2

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky St. parc. č. 93, parc. č. 529 a 530/1 Srovnávací indexová metoda Výpočet hodnoty pozemků Popis Pozemek tvořený parcelami č. St. 93, 529 a 530/1 je nepravidelného tvaru, v části svažitý převážně jižním směrem. Pozemek St. 93 je zastavěn rodinným domem s navazující stodolou. Zbytek pozemku tvoří zatravněný dvorek. Pozemek parc. č. 529 a 530/1 jsou v KN vedeny jako zahrada a trvalý travní porost. Pozemky jsou oploceny dřevěným plaňkovým plotem, vstupní vrata jsou dřevěná v kovové konstrukci. Na pozemcích jsou vzrostlé dřeviny. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Mukařov A:0,60, B:0,50, C:0,40, D:0,50, E:0,75, F:1,00 150,00 0, ,00 Pozemek, Mukařov A:0,60, B:1,00, C:0,40, D:0,50, E:0,75, F:0,30 586,00 0, ,33 Pozemek, Mukařov A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:0,50, E:0,75, F:0, ,00 0, ,00 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků ,11 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce 0,60 B typ stavebního pozemku: 1,00 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod ,40 3

4 D obchodní resp. průmyslová poloha: průmyslová oblast 0,50 E územní připravenost, infrastruktura: střední 0,75 F speciální charakteristiky volitelné: 0,30 Celkový index * 0,03 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 318,90 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St zahrada trvalý travní porost 530/1 145 Celková výměra oceňovaných pozemků m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] m 2 * 318,90 Kč/m 2 = ,30 Výsledná cena = ,30 Kč Rodinný dům č.p. 16 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis Rodinný dům č.p. 16 je situován v okrajové části obce Mukařov, část obce a kat. úz. Borovice, okres Mladá Boleslav na pozemku St. parc. č. 93. Dům je samostatně stojící, jednopodlažní s částečným podkrovím. Půdorys domu je obdélníkový, na dům navazuje stavba stodoly. Stavba má kamenné základy, svislé konstrukce jsou kamenné a částečně zděné. Část stodoly je dřevěná. Stropy a krovy jsou dřevěné. Střecha je sedlová, krytina betonové tašky. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Okna dřevěná. Vstup do domu je vstupní zděnou přístavbou s pultovou střechou. Napojeno na el. síť. Vodovod a kanalizace nezjištěny. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 8,0*31,0 = 248,00 4

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NPb 248,00 m 2 4,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (8,0*31,0)*(4,00)+15,0 = 1 007,00 m 3 podkroví a zastřešení (8,0*31,0)*(3,00)/2 = 372,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 007,00 m 3 podkroví a zastřešení Z 372,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 379,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace P 4, ,46 1, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10 5

6 23. Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 77,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,7740 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7740 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 524,13 Plná cena: 1 379,00 m 3 * 3 524,13 Kč/m 3 = ,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 150 = 60,000 % ,16 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,11 Kč 6

7 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 152,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 379,00 m 3 Zastavěná plocha: 248,00 m 2 Plocha pozemku: 2 837,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dům v krásné a klidné lokalitě. Dům s malou zahrádkou na pozemku 161m2. Dispozice:1.NP-vstup.chodba, obýv.pokoj, kuchyně s jídelnou, koupelna s vanou a sprch.koutem, vstup do sklepa, kůlna. 2.NP-ložnice, půdní prostor s možností vybudování další obytné místnosti nebo rozšíření stávající. Vytápění TP, akum.kamna. Rekreační oblast, turistika, cyklo, lesy, rybolov v okolí. Rodinný dům Patrový rodinný dům na klidném místě s krásným výhledem do malebné krajiny Mukařovska. Dům je podsklepený, v přízemí je garáž, kotelna, chodba, koupelna, 1 obytná místnost, v mezipatře spíž a samostatné WC, v patře kuchyň s balkónkem a 2 prostorné místnosti rozdělené příčkami na 4 obytné prostory. Hlavní obytná část je orientovaná jihovýchodně. Součástí domu je hospodářská část s možností úpravy na další obytný prostor. Vedlejší stavbou je velká patrová stodola postavená roku Dům byl přestaven a modernizován v roce 1980 a je ihned obyvatelný. Pitná voda z veřejného vodovodu, ohřev vody bojlerem, ústřední topení na tuhá paliva, elektřina 230 V/400 V. Příjezd z obecní asfaltové komunikace. Vhodné pro trvalé bydlení i rodinnou rekreaci. Dojezd do Mnichova Hradiště cca. 8 km a k rychlostní komunikaci Praha-Turnov-Liberec cca. 10 km. Součástí prodeje jsou ucelené louky o výměře 5423 m2 vzdálené cca. 1 km od domu. Celková plocha pozemků: 5884 m2 Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej domu 2+kk o CP 1132m^(2) v obci Rostkov 20km od Mladé Boleslavi.Dům je ihned k nastěhování s možností vybudování dalších obytných místností ve stodole,která navazuje na stavbu.zahrada je rovinatá s ovocnými stromy.v okolí je velmi hezká příroda.veškerá občanská vybavenost je v Mnichově Hradiští-7km. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Mukařov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 7

8 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Mukařov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 206,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Rostkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 1,09 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 152,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 8

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná lokalita vhodná pro rekreaci c) parametry ponižující cenu: nezjištěny (dispozice domu, vnitřní vybavení ani stav nemohl být zjištěn) Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 9

10 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4036/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 91/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 739 ze dne

11 11