Z N A L E C K Ý P O S U D E K č / 2015

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č / 2015 o ceně nemovité věci OCENĚNÍ MAJETKU ZAHRNUTÉHO DO SOUPISU MAJETKOVÉ PODSTATY DLUŽNÍKA PLUS OIL, a.s. PRO ÚČELY INSOLVENČNÍHO ŘÍZENÍ Vlastník nemovitostí : Objednatel posudku : LV č pro k.ú. Dolní Žukov PLUS OIL, a.s. ( ) Mgr. Ing. Petra Hamplová, Ph.D. Insolvenční správce Zahradní 2330/ Zábřeh Účel posudku : Ocenění majetku zahrnutého do soupisu majetkové podstaty dlužníka PLUS OIL, a.s., čj. KSOS 31 INS 3761/2014 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Josef Szczurek Formanská čp Český Těšín tel: , znalec certifikovaný č. 127/114/QEN/2014 RE, certifikační orgán Ústav soudního inženýrství Brno Posudek obsahuje 19 stran textu + přílohy a předává se objednavateli ve 2 vyhotoveních. V Českém Těšíně, dne

2 2 1. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE 1.1 Z A D A V A T E L - Z A D Á N Í Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednavatele. Zadání odborného posudku je ocenění nemovité věci, zapsané na LV č pro kat.území Dolní Žukov, obec Český Těšín, okres Karviná P O D K L A D Y Podklady pro ocenění : a) Zhotovené Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj - LV čís pro k.ú. Český Těšín, - snímek pozemkové mapy předmětného území b) Dodané objednavatelem - Informace objednatele posudku c) opatřené znalcem - Internetová nabídka realitního trhu - Územní plán města Český Těšín - Malý lexikon obcí ČR, vydaný ČSÚ Podle prohlášení objednavatele posudku nejsou k dispozici jiné podklady vztahující se k oceňované nemovitosti. 1.3 OBECNÉ PŘEDPOKLADY - OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. Vlastníci nemovitosti dle jednotlivých LV : Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Český Těšín Katastrální území: Dolní Žukov (623261) List vlastnictví číslo: 3847 Vlastník: PLUS OIL, a.s. ( ) Sokola Tůmy 107/2 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci : Místní šetření bylo provedeno dne znalce Datum k němuž se ocenění provádí : Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni N Á L E Z Jedná se o pozemky v kat. úz. Dolní Žukov. Pozemky jsou v okrajové částí obce Český Těšín s hranici s obci Ropice. Přístup je po částečně zpevněné štěrkové komunikaci. Terén skoro rovinatý. V místě jsou veřejné inženýrské sítě - vodovod a elektro. Veřejné řády kanalizace a zemní plyn v místě nejsou. Dle platného územního plánu města Český Těšín jsou parcely č. 572/2, 572/12, 572/13, 572/13, 572/14, 572/15, 572/16, 572/17, 572/18, 572/19, 572/20, 572/21, 573/1, 573/5, 573/6, 573/7,574/3, 574/4 v zóně SV. Parcely č. 573/8, 583/5 a 584/2 jsou mimo zastavěné a zastavitelné území. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Obsah posudku a) Pozemky - LV č b) Ocenění porovnávací metodou Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Ocenění a) Pozemky Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,08 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 0,10

4 4 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,02 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré 0,02 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,810 i = 2 b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 6, 7, 8, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Český Těšín Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 540, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 440,41 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00

5 5 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,810 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,810 9 odst. 4 Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 107,0196 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 572/2 trvalý travní porost ,65 572/12 trvalý travní porost ,94 572/13 trvalý travní porost ,46 572/14 trvalý travní porost ,50 572/15 trvalý travní porost ,23 572/16 trvalý travní porost ,38 572/17 trvalý travní porost ,11 572/18 trvalý travní porost ,81 572/19 trvalý travní porost ,29 572/20 trvalý travní porost ,11 572/21 trvalý travní porost 1 107,02 573/1 ostatní plocha neplodná půda ,90 573/5 ostatní plocha neplodná půda ,01 573/6 ostatní plocha neplodná půda ,61 573/7 ostatní plocha neplodná půda ,96 574/3 trvalý travní porost ,46 574/4 trvalý travní porost ,07 Součet: ,51 7 Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název Výměra [m 2 ] základní upravená SLT Cena [Kč] 583/5 lesní pozemek ,77 4,7700 1d 7 364,88 Koeficient pro úpravu základní ceny pozemku dle přílohy č.5 položky č.1 (k u ): Obce s tisíci obyvateli vlastní území % k u = 2,600 Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZC pz = 5,36 Kč/m 2 6 odst. 5 Zemědělské pozemky neobhospodařované Základní cena upravená: ZCU = ZC pz 0,25 0,65 k u Parc. č. Název Výměra [m 2 ] snížení ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 573/8 ostatní plocha neplodná půda 3 2,2646 6,79

6 6 8 odst. 4 Pozemky vodní plochy umělé vodní nádrže a vodního toku Základní cena upravená: ZCU = ZC 0,07 = 30,8287 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 584/2 vodní plocha ,11 Součet cen všech typů pozemků: = ,29 Kč Pozemky určená cena: ,29 Kč Stanovení hodnoty nemovitosti metodou porovnávací. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Pozemky v zastavitelném i nezastavitelné území. V dané lokalitě a regionu, a u srovnatelných nemovitostí se nenabízí, ani nebyla obchodována. Jako podklady byly použity údaje z informace z nabídek z internetových stránek. Ocenění porovnávací metodou

7 7 1.) Pozemek, Český Těšín Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 249B4 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 358, Kč/m 2 cena vč. provize a právního servisu Adresa: Dolní Žukov Obec: Český Těšín Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Karviná Kraj: Moravskoslezský Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej pozemku v Dolním Žukově, územním plánem určený k výstavbě rodinného domu, výměra m2. Pozemek je rovinný, orientovaném na jihovýchod - slunečný celý den. Inženýrské sítě na hranici pozemku (elektřina, voda, plyn). Výborná dostupnost po celoročně udržované obecní asfaltové silnici, k autobusové zastávce směr Č. Těšín a Frýdek Místek 5 min. O ceně možno jednat, financováni zajistíme přes naše hypoteční centrum bez poplatků. Ev. číslo: Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: okraj obce Voda: dálkový vodovo

8 8 2.) Pozemek, Český Těšín Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: LI MoniT-ID: 24B31 Nabídková cena: , Kč vč. DPH 330, Kč/m 2, včetně právního servisuvč. právních služeb a provize RK Adresa: Dolní Žukov Obec: Český Těšín Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Karviná Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek o výměře 1495 m2 v Českém Těšíně v části Dolní Žukov. Rovinatý a oplocený pozemek se nachází v klidné části obce, elektřina a plyn na hranici pozemku, rozvod vody ve vzdálenosti cca 40 m. Na pozemku je provedena drenáž z vyústěním do vodního toku a také je na něm umístěna maringotka. Příjezd na pozemek je přímo z asfaltové obecní komunikace. Více informací v RK. Celková plocha: m 2

9 9 Druh pozemku: Okolní zástavba: Plyn: stavební pozemek venkovská plynovod 3.) Pozemek, Český Těšín Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 13F46F Nabídková cena: , Kč vč. DPH 350, Kč/m 2 Adresa: Dolní Žukov Obec: Český Těšín Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Karviná Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme Vám krásný, rovinatý a celooplocený stavební pozemek o velikosti 1971 m2 v Českém Těšíně - Pod Zelenou. Stavební parcela je celoročně velmi dobře dostupná po obecní asfaltové cestě a velkou výhodou jsou všechny inženýrské sítě přímo na pozemku nebo v bezprostřední blízkosti (vodovod, plyn, elektřina, kanalizace). Doporučuji jako atraktivní místo s

10 10 veškerou občanskou vybaveností. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: okraj obce Okolní zástavba: obytná Doprava: dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak

11 11 4.) Pozemek, Český Těšín Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 24B0A Nabídková cena: , Kč vč. DPH 200, Kč/m 2 Adresa: Dolní Žukov Obec: Český Těšín Číslo obce:

12 12 Počet obyvatel: Okres: Karviná Kraj: Moravskoslezský Popis: Nabízíme k prodeji stavební parcelu o celkové výměře m2. Velmi klidná lokalita, krásné prostředí. Inženýrské sítě na hranici pozemku (voda, elektřina, plyn). Příjezd po obecní komunikaci. Makléř doporučuje prohlídku. Celková plocha: m 2 Druh pozemku: stavební pozemek Umístění nemovitosti: klidná část obce Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. K Kp - prodejnost Jednotková cena Váha (V) (JC) 1.) Pozemek, Český Těšín , Kč 1 350,00 m 2 0,90 1,00 0,80 0,85 218,96 Kč 1,0 2.) Pozemek, Český Těšín , Kč 1 495,00 m 2 0,90 1,00 0,80 0,85 201,96 Kč 1,0 3.) Pozemek, Český Těšín , Kč 1 971,00 m 2 0,90 1,00 0,80 0,85 214,20 Kč 1,0 4.) Pozemek, Český Těšín , Kč 1 753,00 m 2 0,90 1,00 0,70 0,85 107,10 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K Kp - prodejnost )

13 13 Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 107,10 Kč 185,56 Kč 218,96 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 185,56 Kč Jednotkové množství: ,00 m 2 Porovnávací hodnota: pozemky určené k zastavění = ,92 Kč Pozemky mimo zastavěné a zastavitelné území 583/5 lesní pozemek m2 10,- Kč/m ,00 573/8 ostatní plocha neplodná půda 3 10,- Kč/m2 30,00 584/2 vodní plocha 373 m2 m2-10,- Kč/m ,00 Součet cen všech typů pozemků: = ,92 Kč Výsledná porovnávací hodnota: ,- Kč Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvamilionyosmsetšedesátčtyřitisíc Kč Znalecká pečeť Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod čj. Spr. 4238/88 pro základní odbor 1. ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a 2. stavebnictví - odvětví různá spec. vlivy důlní činnosti na stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č / 2015 znaleckého deníku.znalečné a náhradu nákladů účtují dokladem. V Českém Těšíně, Podpis znalce: Příloha : - LV č pro k. úz. Český Těšín - kopie katastrální mapy - výřez z územního plánu obce Český Těšín

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20