ZNALECKÝ POSUDEK č /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně ideální 1/2 nemovitostí stavby bez čp/če na pozemku parc. č. 625 a pozemků parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a 1595,vč. příslušenství, zapsaných na LV č. 67, v katastrálním území Olbramice, obec Olbramice, okres Ostrava - město Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 183/ Brno Účel posudku: Stanovení hodnoty nemovitostí pro účely exekučního řízení Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Posudek vypracoval: Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a, Ostrava tel.: petra.varekova@ocenovani-nemovitosti.eu Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve třech vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 25. listopadu 2013

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: 1) ocenění ideální ½ nemovitostí vč. příslušenství v ceně obvyklé (tržní) a to: - pozemků parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a stavby bez čp/če, jiná stavba, na pozemku parc. č. 625 vše zapsané na LV č. 67, v katastrálním území Olbramice, obec Olbramice, okres Ostrava - město 2) ocenění práv a závad, s předmětnými nemovitostmi spojených 3) ocenění závad, které s prodejem v dražbě nezaniknou Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 97EX5020/ ze dne a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je v podílovém spoluvlastnictví povinného pana Martina Bajgera. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla dne , kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitostí, vč. pořízení fotodokumentace, za přítomnosti spoluvlastníka pana Pavla Bajgera. Povinný pan Martin Bajger se přes písemnou výzvu k prohlídce nedostavil. Vstup a prohlídka 2. NP stavby bez čp/če na parcele č. 625 nebyla umožněna, tyto prostory jsou oceněny dle předpokládaného standardu. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 67 ke dni pro k. ú. Olbramice, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 97EX5020/ ze dne Veřejný registr půdy Informace o pronájmu zemědělských pozemků, sdělené telefonicky zástupcem společnosti Slezan Klimkovice, a.s. Informace po stavbě sdělené telefonicky pracovníkem stavebního úřadu města Bílovec Skutečnosti a výměry zjištěné na místě, informace podané spoluvlastníkem Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb., Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb. a vyhl. č. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004), Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění) 4. Vlastnické a evidenční údaje (částečné) LV č. 67 Okres: CZ0806 Ostrava město Katastrální území: Olbramice Obec: Olbramice A - Vlastník: Podíl 2

3 Bajger Martin, Prostorná 132, Olbramice 1/2 Bajger Pavel, Klimkovická 78, Olbramice 1/2 B - Nemovitosti: - pozemek parc. č. 623, zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 391 m 2 - pozemek parc. č. 624, zastavěná plocha a nádvoří, stavba LV 203, o výměře 152 m 2 - pozemek parc. č. 625, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 46 m 2 - pozemek parc. č. 626, zahrada o výměře 630 m 2 - pozemek parc. č. 1383, orná půda o výměře m 2 - pozemek parc. č. 1478, orná půda o výměře m 2 - pozemek parc. č. 1529, orná půda o výměře 1367 m 2 - pozemek parc. č orná půda o výměře m 2 - stavba bez čp/če, jiná stavba, na parc. č. 625 B1 Jiná práva bez zápisu C Omezení vlastnického práva nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní práva exekutorská Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku 5. Práva a závady Dle listu vlastnictví č. 67 nejsou k nemovitostem zapsána žádná věcná břemena a závady mimo nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní právo soudcovské a zástavních práv exekutorských. Jiné závady či práva, mimo nájemní smlouvu k zemědělským pozemkům, nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích. 6. Dokumentace a skutečnost Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Stavba je dle sdělení spoluvlastníka a vlastníka stavby čp. 78 z části užívána k bydlení. Projektová dokumentace, stavební povolení, souhlas ani kolaudační rozhodnutí či souhlas s užíváním stavby nebylo předloženo. 7. Postup ocenění Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem 3

4 daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod. Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory. Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitostí v tomto posudku, tj. stavby a pozemků, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 4

5 - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost odhadu je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 8. Celková situace všeobecné údaje Nemovitosti, stavba bez čp/če se souvisejícími pozemky parc, č. 623, 624, 625, 626, a pozemek parc. č. 1529, se nacházejí v zastavěném území obce Olbramice při jejím jihovýchodním okraji, v křížení ulice Klimkovická a Záhumení. Sousedství tvoří individuální zástavba, z jižní strany zemědělské pozemky. Dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou dopravou, zastávka ve vzdálenosti cca 300 m. Zemědělské pozemky parc. č. 1383, 1478 a 1595 jsou lokalizovány mimo zastavěné území obce, cca 600 m JZ směrem od okraje zástavby. Obec Olbramice se nachází v předhůří Vítkovské pahorkatiny. Hranice katastru tvoří říčky Sezina a Polančice. Je vzdálená 4 km od lázeňského města Klimkovice, 10 km od Ostravy. Ze základní vybavenosti se zde nachází obecní úřad, MŠ, ZŠ, prodejna potravin, restaurace, kostel, knihovna, kulturní dům. Napojení na dálnici D1 ve vzdálenosti 5 km. Údaje o nemovitostech Předmětem ocenění je zděný objekt bez čp/če, nepodsklepený, s dvěmi nadzemními podlažími. Objekt je v úrovni 2.NP provozně propojen se sousedním rodinným domem č. p. 78, který je ve výlučném majetku spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí. Je zásoben energiemi z přípojek sousedního RD voda, odpady, elektro, vytápění. Stáří stavby není známo, odhadem je určeno na 20 let. Přístup k nemovitosti je z ulice Klimkovická. Objekt je k datu ocenění užíván vlastníkem vedlejšího RD panem Pavlem Bajgerem a jeho rodinou. Předmětem ocenění jsou dále pozemky parc. č. 623, 624, 625 a 626, užívané spolu se stavbou a pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595, hospodářsky obdělávané. ZP stavby: 47,85 m2 Celková výměra pozemků ke stavbě: 1 219,00,00 m2, zemědělské pozemky m2 9. Popis oceňovaných objektů 1) Stavba bez čp/če na pozemku parc. č. 625 Předmětem ocenění je zděný objekt bez čp/če, nepodsklepený, s dvěmi nadzemními podlažími, stavba levou obvodovou stěnou navazuje na sousední RD. Objekt je v úrovni 2.NP propojen se sousedním rodinným domem č. p. 78, který je ve výlučném majetku spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí, toto podlaží je užíváno údajně jako obytné prostory členem rodiny spoluvlastníka. Podlaží oceňované stavby nejsou propojena schodištěm, přístup do 1.NP je samostatným vchodem z pozemku parc. č. 626, přístup do 2. NP pouze přes rodinný dům. Objekt je zásoben energiemi z přípojek sousedního RD voda, odpady, elektro, vytápění. Dispoziční řešení objektu: - 1. NP jedna místnost bez vybavení, užívaná jako dílna - 2. NP - údajně dvě místnosti přepažené sádrokart. příčkou, s kuchyňským koutem, bez sociálního příslušenství 5

6 Konstrukce a vybavení (u vnitřního vybavení 2. NP předpoklad a dle informací vlastníka RD) Znalecký posudek č /13 Objekt je založen na betonových základech. Obvodová konstrukce je zděná tl cm, stropy s rovným podhledem, střešní konstrukce pultová s živičnou krytinou. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Venkovní a vnitřní povrchy hladká omítka. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné. Schodiště chybí. Podlahy beton, koberec ve 2. NP. Vytápění objektu je zavedeno do 2. NP z vedlejšího rodinného domu, stejně jako rozvod studené a teplé vody, kanalizace. Plyn nezaveden, elektro 220/380V, bleskosvod chybí. Sociální zařízení pravděpodobně chybí, zřejmě řešeno v RD. Stavba je stáří odhadem 20 let, na dotaz stavebnímu úřadu v Klimkovicích bylo sděleno, že ke stavbě nebylo vydáno rozhodnutí o změně užívání. Objekt lze pravděpodobně po stavebních úpravách (zbudování schodiště či zadního vstupu do 2.NP, rozvody instalací, vnitřní stavební úpravy apod.) užívat samostatně, jeho současný způsob užití není v souladu s právním stavem. Stavba je v zanedbaném stavu, údržba je dle vnějšího pohledu minimální. Objekt je bez příslušenství. 2) Pozemky parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a 1595 Předmětem ocenění jsou pozemky v k. ú. Olbramice, obec Olbramice: Č. parcely Druh pozemku Způsob využití Výměra [m 2 ] Způsob ochrany 623 zastavěná plocha s nádvoří zbořeniště zastavěná plocha s nádvoří stavba LV zastavěná plocha s nádvoří zahrada 630 ZPF 1383 orná půda ZPF 1478 orná půda ZPF 1529 orná půda 1367 ZPF 1595 orná půda ZPF Pozemek parc. č. 624 je zastavěn rodinným domem č. p. 78, který je majetku spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí, pozemek parc. č. 625 je zastavěn oceňovanou stavbou bez čp/če, pozemky parc. č. 623 a 626 jsou se stavbami ve funkčním celku pod společným oplocením jako zahrada. Na pozemku parc. č. 626 se nachází zděná přízemní stavba s užívaná jako sklad příslušenství RD, zahrada je osázena místy okrasnými dřevinami, se zpevněnými plochami ze zámkové dlažby. Pozemky jsou částečně svažité s orientací k JV, v místě je možnost napojení na obecní vodovod, plyn, elektro. Přístup k nemovitostem je z obecní komunikace. Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595 jsou zemědělského charakteru, jsou obhospodařovány místním zemědělským družstvem na základě nájemní smlouvy. Pozemek parc. č je lokalizován cca 15 m jižně od RD č. p. 78 přes komunikaci Klimkovická, pozemky parc. č. 1383, 1478 a 1595 jsou umístěny mimo zastavěné území obce, cca 600 m JZ směrem od okraje zástavby, navazují na sebe v přerušovaném pásu, s přístupem ze zpevněné komunikace na pozemek parc. č

7 10. Obsah A.Nález B. Ocenění B.1.Cena dle cenového předpisu B.2 Srovnávací hodnota B.3 Práva a závady C. Rekapitulace a závěr 7

8 B. OCENĚNÍ B. 1. CENA ZJIŠTĚNÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Ostrava-město Počet obyvatel: do obyvatel Podle 44 odst. 11 je koeficient K p upraven o 30,0 % Zdůvodnění: Oceňovaná stavba bez čp/če na parc. č. 625 je z poloviny užívána k bydlení, její způsob užití není v souladu s právním stavem, dle informací stavebního úřadu v Bílovci nebyla u objektu provedena změna užívání stavby. V současném stavu nelze objekt užívat samostatně, bez stavebních úprav. a) Stavba na parc. č Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: s plochou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 0,892 (Rodinné domy, upraven o 30,0 %) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,20 m (8,70 5,50) = 47,85 m 2 2.NP 2,00 m (8,70 5,50) (1,60 1,40) = 45,61 m 2 Součet: 4,20 m 93,46 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,50 (8,70 5,50) = 119,62 m 3 2.NP 2,70 ((8,70 5,50) (1,60 1,40)) = 123,15 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 242,77 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové pásy 7,10 % Standardní 2. Zdivo zděné tl. 30,50 22,30 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 8,40 % Standardní 4. Střecha pultový 5,20 % Standardní 5. Krytina živičná krytina 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinkovaného plechu 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké omítky 6,20 % Standardní 8

9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 8. Fasádní omítky vápenné hladké omítky 3,10 % Standardní 9. Vnější obklady chybí 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady chybí 2,30 % Nevyskytuje se 11. Schody chybí 2,40 % Nevyskytuje se 12. Dveře hladké plné 3,30 % Standardní 13. Okna zdvojená dřevěná 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností beton, koberec 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností beton 1,10 % Standardní 16. Vytápění ústřední 4,40 % Podstandardní 17. Elektroinstalace světelná a motorová 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod chybí 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody rozvod studené a teplé vody 3,00 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody chybí 1,80 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu chybí 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace ze všech hygienických zařízení 2,80 % Podstandardní 23. Vybavení kuchyně dřez, vařič 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení chybí 5,10 % Nevyskytuje se 25. Záchod chybí 0,40 % Nevyskytuje se 26. Ostatní chybí 3,60 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0, Vnitřní obklady 0,54 1,852 2,30 % 0, Schody 0,54 1,852 2,40 % 0, Vytápění 0,54 4,40 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Rozvod vody 0,54 3,00 % 0, Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,80 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Kanalizace 0,54 2,80 % 0, Vybavení kuchyně 0,54 0,50 % 0, Vnitřní vybavení 0,54 1,852 5,10 % 0, Záchod 0,54 1,852 0,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,60 % 0,0360 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7712 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 150, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7712 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1460 Koeficient prodejnosti K p : 0,8920 Základní jednotková cena upravená: = 2 697,86 Kč/m 3 Základní cena upravená: 242,77 m ,86 Kč/m 3 = ,47 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: / ( ) = 25,000 % Odpočet opotřebení: ,47 Kč 25,000 % ,87 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,60 Kč 9

10 Stavba na parc. č. 625 zjištěná cena: ,60 Kč Oddíl 2 a) Pozemky 28, 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 650 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 40 % 1,400 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % 1,050 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,274 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a , 140, ,82 nádvoří zastavěná plocha a , 140, , nádvoří zastavěná plocha a , 140, ,57 nádvoří Součet: ,39 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 40 % 1,400 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % 1,050 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,274 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada , 56, ,45 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce nad 250 tisíc obyvatel okolí do 5 km + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 10

11 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda ,74 15, ,69 orná půda ,67 13, ,25 orná půda ,74 15, ,39 orná půda ,67 13, ,40 orná půda ,46 15, ,84 orná půda ,74 15, ,96 orná půda ,56 10, ,46 orná půda ,67 13, ,81 Součet: ,80 Součet cen všech typů pozemků: = ,64 Kč Pozemky zjištěná cena: ,64 Kč Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) Název Administrativní cena (Kč) a) Stavba na parc. č ,60 b) Pozemky parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a ,64 Celkem ,24 Zaokrouhleno , B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA V této části posudku bude stanovena hodnota nemovitostí cenovým porovnáním. Při stanovení srovnávací hodnoty objektu se souvisejícími pozemky jsou nemovitosti s ohledem na účel užití a konstrukci porovnávány samostatně s obdobnými objekty. 1. Stavba bez čp/če na pozemku parc. č. 625 Vzhledem k charakteru stavby, která je v rozporu s právním stavem z části užívána k bydlení, avšak bez sociálního zařízení a vlastního přístupu do obytné části, a tudíž ji nelze takto užívat samostatně bez sousedního RD, nebylo možné v dané lokalitě ani širším okolí nalézt srovnatelný objekt vhodný k porovnání. Proto k uvedeným skutečnostem lze podpůrně vycházet z ceny zjištěné podle aktuálně platné oceňovací vyhlášky, která v sobě s určitým časovým posunem zahrnuje i hlavní vlivy reálného trhu s nemovitostmi. Srovnávací hodnota je stanovena ve výši ,00 Kč. 11

12 2. Pozemky parc. č. 623, a 626 Srovnávací metoda je provedena pro stavební pozemky s pozemky obdobného charakteru v daném místě a čase. Po pozemcích uvedeného typu je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou, v obci Olbramice spíše nabídka menší. S přihlédnutím k umístění pozemků, jejich zastavěnosti a možnostem jiného využití, jsem názoru, že oceňované pozemky jsou pro širší okruh zájemců těžko obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek: Pozemek Nabídka rovinatého pozemku v Olbramicích. Výměra stavební parcely je 611 m2 možné. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Zpevněná obecní příjezdová cesta. Pěkné klidné místo s výhledem na hory. Dobré dopravní spojení do centra Ostravy - cca 21 km Exklusivní prodej pozemku k bydlení, ve městě Klimkovice. Nemovitost je situována na okraji města, v klidné části. Předmětem prodeje je pozemek o celkové výměře m2, složen ze dvou zahrad o výměře 630 m2 a 798 m2. Pozemek je z hlediska záměru a cíle územního plánování přípustný ke stavbě rodinného domu. Vlastní zdroj vody, elektřina, odpady jsou svedeny do septiku Nabízíme k prodeji stavební pozemek v Klimkovicích část Václavovice. Jedná se o parcelu o velikosti 2981m2, lze rozdělit na tři jednotlivé pozemky o velikosti cca 1000m2. IS v dosahu. Prodej stavební parcely 1100m2 Velké Albrechtice, satelit, Jedna se o obdelníkový pozemek na kterou jsou veškeré ing. sítě, na parcele přípojka plynu, voda, kanalizace, elektřina. Parcela připravena na stavbu RD. Pozemek je slunný vzdálenost od tohoto pozemku do Ostravy Poruby je 15 km. Obec Velké Albrechtice se rozkládá v údolí podél vodního toku Bílovka, jihovýchodně od města Bílovce. Nabízíme Vám k prodeji krásnou, téměř rovinatou stavební parcelu v klidné části obce Zbyslavice. K pozemku jsou přivedeny veškeré IS. Lokalita Velikost (m 2 ) Cena v Kč/m 2 Olbramice ,00 Klimkovice ,00 Klimkovice - Václavovice Velké Albrechtice , ,00 Zbyslavice ,00 Zdroj, datum Century 21 11/2013 Bart reality 11/2013 Comfort reality 10/2013 PN holding 11/2013 MM reality 09/2013 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány či nabízeny v realitní inzerci v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, srovnatelné nezastavěné stavební pozemky v průměru od 200,00 do 670,00 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, vzhledem k charakteru pozemku, s ohledem na velikost, omezené využití díky zastavěnosti pozemků, kdy cena zastavěného pozemku bývá zpravidla o 15 30% nižší než cena volného nezastavěného pozemku, možnost přístupu atd., odhaduji srovnatelnou cenu nemovitostí ve výši 320,00 Kč/m 2, tj. celkem ,00 Kč 3. Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595 Srovnávací metoda je provedena pro zemědělské pozemky s pozemky obdobného charakteru v daném místě a čase. 12

13 Po pozemcích uvedeného typu zemědělské pozemky o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem využití, jsem názoru, že oceňovaný pozemek je obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek: Pozemek Prodám 6 h orné půdy momentálně v nájmu družstva. Pozemek se nachází v Klímkovicích - Olbramicích. Jedná se o pozemek parc.č v kat úz. Olbramice. Nabízíme k prodeji ornou půdu v katastru obce Klimkovice o rozloze m2. Orná půda v nájmu místního zemědělského družstva s možnosti pokračování smlouvy. Pozemek k investici, nebo k zemědělské činnosti se nachází na tzv. Janovickém poli, celková rozloha m2. Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v Dolní Lhotě u Ostravy, o výměře m2. Pozemek předurčen k zemědělskému využití (9.000m2) a lesní pozemek (3.000m2). Pozemek je využíván jako orná půda. Jedná se více parcel parcel o které netvoří jeden celek a jsou umístěny v jednom katastrálním území Prodám nepronajaté TTP a ornou půdu, k.ú.vítkov p.č.1437,1438,2361,2447/1,2447/4,2484,2512/1,2574/4. Lokalita Velikost (m 2 ) Cena v Kč/m 2 Olbramice ,00 Klimkovice ,00 Dolní Lhota ,00 Vítkov ,00 Zdroj, datum majitel 08/2013 Dios reality 11/2013 PRO reality 11/2013 majitel 11/2013 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány či nabízeny v realitní inzerci v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zemědělské pozemky v průměru od 10,00 do 16,00 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, vzhledem k charakteru pozemku zemědělský, s ohledem na velikost, možnost přístupu, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitostí ve výši 13,00 Kč/m 2, tj. celkem ,00 Kč Rekapitulace srovnávací hodnoty Název Srovnávací hodnota (Kč) Stavba bez čp/če s pozemky parc. č. 623, 624, 625, ,00 Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a ,00 13

14 B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojeny. Dle listu vlastnictví č. 67 pro k. ú. Olbramice, v části C omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: - nařízení exekuce - exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - zástavní právo soudcovské - zástavní práva exekutorská s povinností k Martinovi Bajgerovi a k předmětným nemovitostem viz. příloha č. 1. Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Jiné závady ve smyslu věcných břemen nejsou zapsány. Nebyla zjištěna existence předkupního práva či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí, mimo nájemní smlouvu na pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a ) Nájemní smlouva k pozemkům parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595 Z veřejného registru půdy byla zjištěna existence nájemní smlouvy k pozemkům parc. č. 1383, 1478, 1529 a 1595, které jsou v pronájmu nájemce družstva Slezan Klimkovice, a.s. Nájemní smlouva nebyla znalci poskytnuta, pouze byly sděleny informace telefonicky zástupcem nájemce, informace nebylo možno ověřit. Nájemní smlouva je uzavřena s oběma spoluvlastníky samostatně, ode dne na dobu neurčitou, s výpovědní lhůtou 5 let, s možností vypovědět nájemní smlouvu k běžného roku. Výše nájemného za pronajaté pozemky v podílu ½, což činí m2, je 5 422,32 Kč/rok (1 700,00 Kč/ha). Závada je stanovena ve výši sjednaného nájmu po dobu, po kterou nebude možné nemovitosti případným novým vlastníkem využívat. Předpokládaná doba, po kterou nebude možno vykonávat vlastnická práva na pozemku, je 5 let rok a 1 měsíc (od data ocenění, s výpovědní lhůtou 5 let počínaje ). Vyčíslení nájmu po dobu 5 let a 1 měsíc = 5 422,32 x 5 + (5 422,32/12*1) = ,46 Kč Zaokrouhleno: ,00 Kč 14

15 C. ZÁVĚR OCENĚNÍ Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění ideální 1/2 nemovitostí v ceně obvyklé (tržní) a to: stavby bez čp/če na pozemku parc. č. 625 a pozemků parc. č. 623, 624, 625, 626, 1383, 1478, 1529 a 1595,vč. příslušenství, zapsaných na LV č. 67, v katastrálním území Olbramice, obec Olbramice, okres Ostrava - město Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitostech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ve výši celkem 1a) Stavba bez čp/če na parc. č. 625 s pozemky parc. č. 623, 624, 625, ,00 Kč podíl 1/2 na nemovitostech ,00 Kč 1b) Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a ,00 Kč podíl 1/2 na nemovitostech ,00 Kč 15

16 2) ocenění jednotlivých práv a závad, s nemovitostmi spojených 3) zjistit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojena, příp. závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Cena práv s nemovitostmi spojených činí celkem: 0,- Kč Cena závad s nemovitostmi ( ½ podílu) spojených činí celkem: ,- Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí celkem: 0,- Kč Výsledná cena vč. závad: 1) Stavba bez čp/če na parc. č. 625 s pozemky parc. č. 623, 624, 625, ,00 Kč podíl 1/2 na nemovitostech ,00 Kč 2) Pozemky parc. č. 1383, 1478, 1529 a ,00 Kč podíl 1/2 na nemovitostech ,00 Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou 16

17 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Ostravě 25. listopadu 2013 Ing. Petra Vařeková Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4 Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 67 pro k. ú. Olbramice Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace 17

18

19

20 FOTODOKUMENTACE Nemovitosti v k. ú. Olbramice Stavba na parc. č. 625 s pozemky parc. č. 623, 624, 625, 626